訳あり物件の明確な定義はないが何かしらの瑕疵がある物件を指すのが一般的
そもそも訳あり物件という言葉は一般的に使われているだけで、法律などで定められた用語ではありません。ニュアンス的には「何か訳がある物件」のようなもので、定義や基準は明確に定められていないのです。
とはいえ、何かしらの瑕疵を抱えている物件だと、訳あり物件に該当するといわれています。
ちなみに、瑕疵とは不動産の取引において一般的に「物件が抱える欠陥や不具合、買主にとって不利益となり得る事情」を指す言葉です。物理的な傷だけでなく、心理的・法律的な問題まで広く含まれます。
なお、2020年4月の民法改正により、法律用語としての「瑕疵」は「契約内容に適合しないもの（契約不適合）」という言葉に変更されました。現在でも不動産取引の現場では慣習的に「瑕疵」という言葉が使われていますが、法的なトラブルの際は「契約不適合責任」として扱われる点に留意しておきましょう。
瑕疵にはさまざまな種類があり、訳あり物件においては下記の4種類があります。
- 物理的瑕疵物件
- 心理的瑕疵物件
- 法律的瑕疵物件
- その他の瑕疵物件
訳あり物件は、その物件が抱える瑕疵が原因となって通常の物件よりも買い手がつきづらい傾向があります。簡単にいえば、「物件の損傷などが気になる」「その物件で過去に起きたことが原因で住むのは心理的に避けたい」といった具合です。
ここからは、訳あり物件に該当する4種類の瑕疵物件について解説していきます。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件とは、物理的な不具合や欠陥がある物件のことです。たとえば、下記のような物件だと物理的瑕疵物件として扱われる傾向があります。
※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。
物理的瑕疵物件は物件そのものにある瑕疵が原因となって、通常の物件と比べて性能などが劣りがちです。そのため、通常の物件と比べれば、買い手がつきづらくなります。
たとえば、雨漏りがある住宅の場合、問題なく居住するには雨漏り箇所を修繕しなければなりません。物件購入費に加えて修繕費用もかかるため、通常の物件よりも購入を敬遠されやすいのです。
買い手の立場からすると、物理的瑕疵物件で最も不安に感じるのは「目に見える被害の裏側で、どこまで二次被害が広がっているか分からない」という点です。雨漏りひとつとっても、壁内の腐食やシロアリ被害、カビの発生といった見えないリスクが連鎖的に懸念されるため、価格交渉で大幅な値引きを求められやすい傾向があります。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件とは、不動産の売買や賃借をする人が心理的な抵抗感を持つような物件のことです。いわゆる「事故物件」が心理的瑕疵物件に該当し、具体的には下記のような物件を指します。
※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。
他殺や自殺があった物件の場合、人の死を連想させることから買い手がつきづらくなります。また、「幽霊が出る」といわれるような物件は、心霊現象を危惧して購入を敬遠されやすいです。
法律的瑕疵物件
法律的瑕疵物件とは、法律や条例などによって何かしらの制限がかかっている物件のことです。下記のような物件が法律的瑕疵物件として扱われるのが一般的です。
※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。
たとえば、共有持分の物件では複数人がその物件の所有権を持分割合で共有しているため、物件すべてを売却する場合は共有者全員からの合意が必要です。「合意を得るための話し合いが難航した」という場合は、その物件を売却すること自体ができません。
自分の共有持分だけであれば、他共有者の合意がなくても自由に売却できますが、売却するのは物件全体に対する持分の権利のみであり、通常の物件よりも需要が低く、買い手はつきづらいです。
なぜなら、共有持分のみを取得しても、買い手は単独で不動産を自由に活用できず、他の共有者との調整が必要になるからです。そのため、一般の個人が買い手になるケースはほぼなく、共有持分専門の買取業者や投資家が主な売却先となるのが実情です。
また、建物の建て替えや増築、改築を行えない再建築不可物件の場合、老朽化が進んだ際に大規模な修繕も行えません。そのため、長期的に住むための家を探している人にとっては、購入を敬遠されてしまう原因となるのです。
その他の瑕疵物件
物理的・心理的・法律的に該当しない物件であっても、訳あり物件として扱われるケースもあります。具体的には、下記のような物件が該当します。
- ゴミ屋敷
- 立ち退き物件
- 近くに墓地や刑務所、火葬場などがある物件
- 鉄道や工場などが近くにあり、異臭や騒音がある物件
※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。
たとえば、ゴミ屋敷の場合、当然ですが物件内にあるゴミが原因で買い手がつきづらくなります。また、立ち退きを巡るトラブルが進行中の物件は、紛争リスクを敬遠されて買い手がつきにくくなる傾向があります。
さらに、近くにある施設などが原因で買い手がつきづらい物件もあります。たとえば、墓地や刑務所といった嫌悪施設が近くにある物件、異臭や騒音でストレスを抱えやすい物件が該当します。
訳あり物件の買取相場は瑕疵の種類で変わる
前提として、物件の売却金額は立地や築年数といった条件などで変動するため、「訳あり物件の場合は絶対に〇〇円で売れる」と断言することはできません。
とはいえ、物件の売却金額は需要によっても変動するため、買い手がつきづらい訳あり物件の場合は通常の物件よりも買取価格が安くなると予想されます。
また、物件が抱える瑕疵によっても需要は変動しやすいことから、訳あり物件の種類に応じても実際の売却金額は変わるのが一般的です。あくまで目安ですが、訳あり物件の種類に応じた買取相場は下記のとおりです。
※上記の相場はあくまで例であり、実際の買取金額とは異なる場合があります。
※物件の種類から買取相場について解説しているページを確認できます。
このように瑕疵の種類によって買取相場が分かれる背景には、買取業者特有の査定の構造があります。買取業者は周辺相場から単純に割引するのではなく、瑕疵の解消にかかるコスト（修繕費・解体費・特殊清掃費・法的手続き費用など）を本来の物件価格から差し引いて買取価格を算出するのが一般的です。
たとえば、共有持分なら他の共有者との交渉や持分集約にかかる時間・費用、ゴミ屋敷なら撤去・特殊清掃費というように、瑕疵ごとに必要なコストが大きく異なるため、買取相場にも幅が生まれるのです。
また、立ち退き物件の場合、単純に「立ち退き料の目安」を差し引くだけではありません。交渉が決裂して裁判に発展した場合の弁護士費用や、物件が長期間塩漬けになる時間的リスクも大きく価格からマイナスされるため、通常の物件の半値以下になるケースも決して珍しくありません。
なお、条件がよい物件であれば、訳あり物件であっても相場より高く売却できる可能性もあります。
訳あり物件は購入を敬遠されやすい！高く売るためのポイントは？
前述のとおり、訳あり物件は瑕疵が原因で買い手が現れづらく、買取相場も安くなりやすいです。だからといって絶対に売れないわけではなく、ポイントを踏まえて売却活動をすることで高値で訳あり物件を売却できる可能性もあります。
訳あり物件を高く売るためのポイントには下記が挙げられます。
- 清掃などを行っておき物件の状態を少しでもよくしておく
- 条件がよい物件であれば仲介で売却する
- 複数の業者に見積もりを出しより適正な価格を提示した業者に依頼する
不動産の売却金額は物件の資産価値によって変動し、きれいな状態を保っているほど売却金額が高くなるのが一般的です。そのため、可能な範囲で物件の状態をよくしておくことが高値で売るコツといえます。
具体的には、「不具合のある電気設備を修理しておく」「水回りを清潔にする」「事故物件であれば特殊清掃を行う」などが挙げられます。
ただし、売却前にリフォームや特殊清掃にお金をかけすぎると、その費用を価格に上乗せできずに「かえって手取りが減る」というケースもあります。何にどこまで費用をかけるかは、不動産会社に査定額への反映度合いを確認したうえで判断するのが得策です。
そもそも立地などの条件がよい物件であれば、訳あり物件であっても仲介で売却できる可能性があります。仲介であれば買取よりも高値で売却できる傾向があるため、立地などの条件がよい訳あり物件であれば、まずは不動産会社に仲介を依頼してみるのもよいでしょう。
なお、訳あり不動産を売却する際には、必ず複数の業者に査定を依頼することが大切です。なぜなら、業者によって査定基準が異なるからです。実際に、複数の業者に査定を依頼した結果、査定額にばらつきが出るケースは珍しくありません。
弊社にも「業者によって査定額が異なるので、どれが正確なのかわからない」と相談にこられるお客様がいらっしゃいます。
訳あり物件をより高値で売却するためにも、上記で紹介したポイントをぜひ取り入れてみてください。
訳あり物件には告知義務が生じる！売却先には瑕疵を隠さずに伝えよう
訳あり物件の売却を検討している人のなかには、「物件の瑕疵を隠して売却していいのか？」と考える人もいるかもしれません。とくに人の死を連想させる事故物件や、法律による制限がある法律的瑕疵物件の場合は、瑕疵を隠して売却したいと考える場合もあるでしょう。
しかし、訳あり物件の売却時には、物件が抱える瑕疵を正しく売却先に伝えるようにしてください。訳あり物件の場合は告知義務が生じるのが一般的であるため、瑕疵を伝えずに売却をすると、それが発覚した際に売買契約の解消や損害賠償の請求となる可能性があるためです。
不動産業界における告知義務とは、不動産の売買や賃貸の契約をする際に、その物件が抱える瑕疵を相手に伝えなければならない義務のことです。簡単にいえば、「買い手が損をするような情報をあえて隠してはいけない」という物件の売り手が守るべきルールのことです。
その背景には、宅地建物取引業法に定められた「重要事項説明」というものがあります。同法では、売買や賃貸の契約が成立するまでに、宅地建物取引業者が物件に関する重要事項を買い手（または借り手）に説明することが義務付けられています。
この説明内容には物件の瑕疵に関する情報も含まれるため、売主には不動産会社に対して瑕疵を正確に伝える責任が事実上生じます。売主から不動産会社への情報提供が不十分だと、その後の重要事項説明にも漏れが生じ、買主への告知義務違反として売主自身が責任を問われる結果につながりかねません。
物件の瑕疵は不動産を買ったり借りたりする場合に重要な判断材料になり得ます。たとえば、事前に瑕疵があると知っていれば購入を敬遠するかもしれませんが、瑕疵を知らされていなければ問題なく購入に至るケースもあるでしょう。
物件の購入後に瑕疵が発覚した場合、買い手や借り手が不利益をこうむることになりかねません。そのような事態を防ぐため、訳あり物件には告知義務が生じるのです。
訳あり物件を仲介や買取で売却する場合には、その物件が抱える瑕疵を売却先に必ず伝えるようにしましょう。
事故物件においては告知義務が生じないケースもある
前述したように、基本的に訳あり物件を売却する際は、売り手に告知義務が生じます。しかし、事故物件によっては告知義務が生じないケースもあります。
そもそも、告知義務は物件の買い手や借り手が不利益をこうむる事態を避けるために定められた義務です。不利益にならない場合であれば、基本的には告知義務は生じません。
つまり、事故物件となった原因が心理的な抵抗感を与えづらい瑕疵であれば、基本的に告知義務は生じないのです。事故物件における告知義務が生じるケースと生じないケースは下記のとおりです。
|
|
具体例
|
|
告知が必要なケース
|
・他殺
・自殺
・火事などの事故死
・特殊清掃や大規模なリフォーム
|
|
告知が不要になり得るケース
|
・老衰
・病死
・階段からの転落
・入浴中の溺死や転倒事故
・食事中の誤嚥（ごえん）
|
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
たとえば、老衰や病死など日常生活のなかで起き得る不慮の死は、マイホームで起こり得る死因とされており、原則告知義務は生じません。
ただし、老衰や病死といった告知義務が原則生じない死因であっても、特殊清掃や大規模なリフォームを行った場合は、買い手に心理的な抵抗を与える可能性があるため告知が必要です。
なお、事故物件においては告知義務が生じる期間の目安が設けられており、賃貸契約であれば概ね3年とされています。一方、売買契約については期間の目安が示されていないため、期間にかかわらず売却時にはその事実を買い手に伝える必要があります。
実務上は、「リフォームで内装をすべて新しくしたから告知不要」「だいぶ昔の出来事だから告知不要」と判断する売主の方も少なくありませんが、これは誤った認識です。告知義務違反は契約解除や損害賠償につながる可能性があるため、判断に迷う場合は不動産会社や弁護士に確認したうえで対応するのが安全です。
訳あり物件の売却で迷ったら｜仲介と買取の特徴を理解して選ぶ
ここまで訳あり物件の特徴や相場、売却のポイント、告知義務について解説してきました。最後に、実際に売却を進める際の選択肢として、仲介と買取それぞれの特徴を整理しておきましょう。
訳あり物件の場合、その物件が抱える瑕疵が原因となって買い手がつきづらいのが一般的です。そのため、不動産会社の仲介では、「なかなか買い手が現れない」という事態も起こりやすい傾向があります。
一方、不動産会社が直接買い取る「買取」を選択肢に加えれば、買い手探しが不要なため、仲介では成約が難しい物件でも売却できる可能性があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
| 売却方法 |
主な特徴 |
| 仲介 |
・市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、買い手探しに時間がかかる。
・訳あり物件の場合、買い手が見つかりにくいケースもある。 |
| 買取 |
・不動産会社が直接買い取るため、1週間〜10日ほどで売却できるのが一般的。
・契約不適合責任が免責される契約が多く、仲介手数料や測量費なども不要になる傾向がある。
・ただし、買取価格は仲介での売却価格と比べると安くなりやすい。 |
なお、訳あり物件を専門に扱う買取業者の場合、再販や活用のためのノウハウを持っているケースが多く、通常の不動産会社では取り扱いを断られた物件でも買い取ってもらえる可能性があります。
たとえば、事故物件であれば特殊清掃や宗教的な供養を経て再販する、共有持分であれば取得後に他の共有者と協議しながら持分集約や全体売却につなげる、再建築不可物件であれば隣地買収や接道の確保といった付加価値創出のルートを持つ、といった具合です。
また、買取業者の場合は契約内容によって「契約不適合責任を免除する」特約が設けられるケースが多い傾向があります。これは買取業者が物件の状態を理解したうえで購入することが前提となるためですが、すべての業者が一律に免責としているわけではないため、契約書の特約条項は事前に必ず確認しましょう。
価格を重視するなら仲介、スピードや手間のなさを重視するなら買取というように、自分が何を優先するかによって適した方法は異なります。訳あり物件を手放したい場合は、まず仲介・買取それぞれの査定を取り、価格やスピード、手間を比較したうえで自分に合った方法を選ぶのが得策です。
まとめ
訳あり物件には明確な定義がありませんが、一般的には「何かしらの瑕疵がある物件」のことを指します。瑕疵には「物理的」「心理的」「法律的」「その他」の4種類があり、どのような瑕疵があるかで訳あり物件の買取相場は変わります。
買い手がつきづらくなる傾向がありますが、専門の買取業者であれば訳あり物件でも現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。仲介と買取はそれぞれメリット・デメリットが異なるため、訳あり物件を手放したい場合は、まず両方で査定を取り、自分の状況や優先順位に合った売却方法を選ぶのがおすすめです。
ただし、訳あり物件には告知義務が生じます。物件が抱える瑕疵を売却先に伝えない場合、契約解除や損害賠償の請求といったリスクがあるため、訳あり物件を手放す際は売却先に物件の状態を詳しく説明するようにしましょう。
なお、物理的瑕疵を抱える物件や権利関係に問題のある物件は、放置するほど建物の劣化や権利関係の複雑化が進み、売却価格にも影響しやすくなります。「いつか売ろう」と先送りにせず、現時点でどのような選択肢が取れるかだけでも、早めに把握しておくことをおすすめします。
訳あり物件に関するFAQ
訳あり物件とは何ですか？
一般的に使われている用語であり、訳あり物件には明確な定義はありません。あくまで一般的な定義ですが、「物理的」「心理的」「法律的」といった瑕疵を抱える物件が訳あり物件に該当します。
訳あり物件でも売れますか？
法律で制限されているわけではないため、訳あり物件だからといって絶対に売れないわけではありません。とはいえ、瑕疵が原因となり、通常の物件よりも売れづらいのが一般的です。
訳あり物件の売却方法は？
通常の物件と同様に、仲介または買取が挙げられます。しかし、仲介では買い手が現れづらいため、訳あり物件を専門とする買取業者に依頼するのが得策です。
訳あり物件には告知義務がありますか？
基本的に、訳あり物件を売却・貸し出しする場合は告知義務が生じます。告知義務を守らない場合、契約の解除や損害賠償の請求といったリスクがあります。
訳あり物件の買取相場は？
訳あり物件の買取相場は物件種類によって変わります。たとえば、事故物件であれば通常物件の50％〜70％程度です。
