訳あり不動産とは？該当する物件種類や告知義務などを網羅的に解説

訳あり物件の明確な定義はないが何かしらの瑕疵がある物件を指すのが一般的

そもそも訳あり物件という言葉は一般的に使われているだけで、法律などで定められた用語ではありません。ニュアンス的には、「何か訳がある物件」のようなもので、定義や基準は明確に定められていないのです。

とはいえ、何かしらの瑕疵を抱えている物件だと、訳あり物件に該当するといわれています。

瑕疵とは、欠点や物理的な傷のことです。瑕疵にはさまざまな種類があり、訳あり物件においては下記の4種類があります。

• 物理的瑕疵物件
• 心理的瑕疵物件
• 法律的瑕疵物件
• その他の瑕疵物件

訳あり物件は、その物件が抱える歌詞が原因となって通常の物件よりも買い手がつきづらい傾向があります。簡単にいえば、「物件の損傷などが気になる」「その物件で過去に起きたことが原因で住むのは心理的に避けたい」といった具合です。

ここからは、訳あり物件に該当する4種類の瑕疵物件について解説していきます。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、物理的な不具合や欠陥がある物件のことです。たとえば、下記のような物件だと物理的瑕疵物件として扱われる傾向があります。

• 床の傾きや雨漏りなどがある欠陥住宅
• シロアリ被害がある住宅
• 土壌汚染や地中障害物がある土地に建つ建物
• アスベストが使用されている建物
• 耐震強度が不足している建物
• 老朽化した空き家

※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。

物理的瑕疵物件は物件そのものにある瑕疵が原因となって、通常の物件と比べて性能などが劣りがちです。そのため、通常の物件と比べれば、買い手がつきづらくなります。

たとえば、雨漏りがある住宅の場合、問題なく居住するには雨漏り箇所を修繕しなければなりません。物件購入費に加えて修繕費用もかかるため、通常の物件よりも購入を敬遠されやすいのです。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、不動産の売買や賃借をする人が心理的な抵抗感を持つような物件のことです。いわゆる「事故物件」が心理的瑕疵物件に該当し、具体的には下記のような物件を指します。

• 他殺があった物件
• 自殺があった物件
• 火事などの事故死があった物件
• 「幽霊が出る」といわれるような物
• 遺体が人知れず放置されてしまい、特殊清掃や大規模なリフォームを行った物件

※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。

他殺や自殺があった物件の場合、人の死を連想させることから買い手がつきづらくなります。また、「幽霊が出る」といわれるような物件は、心霊現象を危惧して購入を敬遠されやすいです。

法律的瑕疵物件

法律的瑕疵物件とは、法律や条例などによって何かしらの制限がかかっている物件のことです。下記のような物件が法律的瑕疵物件として扱われるのが一般的です。

• 共有持分の物件
• 借地に建てた物件
• 再建築不可物件
• 設置義務のある防災設備が設置されていない物件

※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。

たとえば、共有持分の物件では複数人がその物件の所有権を持っているため、物件すべてを売却する場合は共有者全員からの合意が必要です。「合意を得るための話し合いが難航した」という場合は、その物件を売却すること自体ができません。

自分の共有持分だけであれば、他共有者の合意がなくても自由に売却できますが、物件のうちの一部だけ売却することになるため、通常の物件よりも需要が低く、買い手はつきづらいです。

また、建物の建て替えや増築、改築を行えない再建築不可物件の場合、老朽化が進んだ際に大規模な修繕も行えません。そのため、長期的に住むための家を探している人にとっては、購入を敬遠されてしまう原因となるのです。

その他の瑕疵物件

物理的・心理的・法律的に該当しない物件であっても、訳あり物件として扱われるケースもあります。具体的には、下記のような物件が該当します。

• ゴミ屋敷
• 立ち退き物件
• 近くに墓地や刑務所、火葬場などがある物件
• 鉄道や工場などが近くにあり、異臭や騒音がある物件

※クリック・タップできる物件については、関連記事にて詳しい解説を確認できます。

たとえば、ゴミ屋敷の場合、当然ですが物件内にあるゴミが原因で買い手がつきづらくなります。また、立ち退き物件は入居者に退去をしてもらわない限り、買い手がつくことはほぼありません。

さらに、近くにある施設などが原因で買い手がつきづらい物件もあります。たとえば、墓地や刑務所といった嫌悪施設が近くにある物件、異臭や騒音でストレスを抱えやすい物件が該当します。

訳あり物件の買取相場は瑕疵の種類で変わる

前提として、物件の売却金額は立地や築年数といった条件などで変動するため、「訳あり物件の場合は絶対に〇〇円で売れる」と断言することはできません。

とはいえ、物件の売却金額は需要によっても変動するため、買い手がつきづらい訳あり物件の場合は通常の物件よりも買取価格が安くなると予想されます。

また、物件が抱える瑕疵によっても需要は変動しやすいことから、訳あり物件の種類に応じても実際の売却金額は変わるのが一般的です。あくまで目安ですが、訳あり物件の種類に応じた買取相場は下記のとおりです。

物件の種類	買取相場
事故物件	通常物件の50％〜70％程度
共有持分	通常物件の30%〜50％程度
借地に建てた物件	通常物件の50%程度
再建築不可物件	通常物件の50%〜70%程度
欠陥住宅	通常物件の70%〜80%程度
老朽化した空き家	通常物件の50%〜80%程度
ゴミ屋敷	通常物件の50％〜70％程度
立ち退き物件	通常物件の相場から立ち退き料（家賃の6か月分〜8か月分程度）を引いた金額

※上記の相場はあくまで例であり、実際の買取金額とは異なる場合があります。
※物件の種類から買取相場について解説しているページを確認できます。

なお、条件がよい物件であれば、訳あり物件であっても相場より高く売却できる可能性もあります。具体的には、「人気のエリアにあり、駅から徒歩5分圏内の物件」「築5年以下の物件」「近くに大型商業施設や学校、病院などがある物件」などが該当します。

実際の売却金額は不動産会社や買取業者による査定で決定されるため、より正確な売却金額を知りたい場合には査定依頼をするとよいでしょう。

訳あり物件は購入を敬遠されやすい！高く売るためのポイントは？

前述のとおり、訳あり物件は瑕疵が原因で買い手が現れづらく、買取相場も安くなりやすいです。だからといって絶対に売れないわけではなく、ポイントを踏まえて売却活動をすることで高値で訳あり物件を売却できる可能性もあります。

訳あり物件を高く売るためのポイントには下記が挙げられます。

• 清掃などを行っておき物件の状態を少しでもよくしておく
• 条件がよい物件であれば仲介で売却する
• 複数の業者に見積もりを出し最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼する

不動産の売却金額は物件の資産価値によって変動し、きれいな状態を保っているほど売却金額が高くなるのが一般的です。そのため、可能な範囲で物件の状態をよくしておくことが高値で売るためのコツといえます。

具体的には、「不具合のある電気設備を修理しておく」「水回りを清潔にする」「事故物件であれば特殊清掃を行う」などが挙げられます。

また、そもそも立地などの条件がよい物件であれば、訳あり物件であっても仲介で売却できる可能性があります。仲介であれば買取よりも高値で売却できる傾向があるため、立地などの条件がよい訳あり物件であれば、まずは不動産会社に仲介を依頼してみるのもよいでしょう。

なお、訳あり物件を高値で売るためには、複数の業者に見積もりを出して、最も高い査定額を提示してもらえた業者を探すことが大切です。

訳あり物件の買取金額は、業者が行う査定によって決定されます。買取金額を決める基準は各業者によって異なると考えられ、複数の業者に査定を依頼すると査定額にばらつきが生じると予想されます。

つまり、複数の業者に見積もりを依頼することで、最も高く売却できるであろう業者を見つけられるのです。

訳あり物件を売却する場合、高値で売るためのポイントのうち、実践できそうな方法をできるだけとったうえで売却活動を始めてみてください。

訳あり物件には告知義務が生じる！売却先には瑕疵を隠さずに伝えよう

訳あり物件の売却を検討している人のなかには、「物件の瑕疵を隠して売却していいのか？」と考える人もいるかもしれません。とくに人の死を連想させる事故物件や、法律による制限がある法律的瑕疵物件の場合は、瑕疵を隠して売却したいと考える場合もあるでしょう。

しかし、訳あり物件の売却時には、物件が抱える瑕疵を正しく売却先に伝えるようにしてください。訳あり物件の場合は告知義務が生じるのが一般的であるため、瑕疵を伝えずに売却をすると、それが発覚した際に売買契約の解消や損害賠償の請求となる可能性があるためです。

不動産業界における告知義務とは、不動産の売買や賃貸の契約をする際に、その物件が抱える瑕疵を相手に伝えなければならない義務のことです。簡単にいえば、「買い手が損をするような情報をあえて隠してはいけない」という物件の売り手が守るべきルールのことです。

宅地建物取引業法では、売買や賃貸の契約が締結する前に、物件に関する重要事項を買い手・売り手に説明するように定められています。

物件の瑕疵は不動産を買ったり借りたりする場合に重要な判断材料になり得ます。たとえば、事前に瑕疵があると知っていれば購入を敬遠するかもしれませんが、瑕疵を知らされていなければ問題なく購入に至るケースもあるでしょう。

物件の購入後に瑕疵が発覚した場合、買い手や借り手が不利益をこうむることになりかねません。そのような事態を防ぐため、訳あり物件には告知義務が生じるのです。

訳あり物件を仲介や買取で売却する場合には、その物件が抱える瑕疵を売却先に必ず伝えるようにしましょう。

事故物件においては告知義務が生じないケースもある

前述したように、基本的に訳あり物件を売却する際は、売り手に告知義務が生じます。しかし、事故物件によっては告知義務が生じないケースもあります。

そもそも、告知義務は物件の買い手や借り手が不利益をこうむる事態を避けるために定められた義務です。不利益にならない場合であれば、基本的には告知義務は生じません。

つまり、事故物件となった原因が心理的な抵抗感を与えづらい瑕疵であれば、基本的に告知義務は生じないのです。事故物件における告知義務が生じるケースと生じないケースは下記のとおりです。

	具体例
告知が必要なケース	・他殺 ・自殺 ・火事などの事故死 ・特殊清掃や大規模なリフォーム
告知が不要になり得るケース	・老衰 ・病死 ・階段からの転落 ・入浴中の溺死や転倒事故 ・食事中の誤嚥（ごえん）

参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

たとえば、老衰や病死など日常生活のなかで起き得る不慮の死は、マイホームで起こり得る死因とされており、原則告知義務は生じません。

ただし、老衰や病死といった告知義務が原則生じない死因であっても、特殊清掃や大規模なリフォームを行った場合は、買い手に心理的な抵抗を与える可能性があるため告知が必要です。

なお、事故物件においては告知義務が生じる期間の目安が設けられており、賃貸契約であれば概ね3年とされています。売却契約の場合は時効は定められていないため、期間にかかわらず売却時にはその事実を買い手に伝える必要があります。

訳あり物件を手放すなら専門の買取業者がおすすめ

訳あり物件の場合、その物件が抱える瑕疵が原因となって買い手や借り手がつきづらいのが一般的です。そのため、不動産会社の仲介では、「なかなか買い手や借り手が現れない」という事態も起こりやすいです。

「なかなか買い手が見つからない」「なるべく早く物件を手放したい」といった場合には、訳あり物件を専門とする買取業者に売却するのが得策です。

• 仲介ではなかなか売れない訳あり物件もスピーディーに買い取ってもらえる
• 一般の業者よりも高値で買い取ってもらえるのが一般的
• 基本的に契約不適合責任が免責される
• 仲介手数料や土地の測量費などをかけずに売却できる

訳あり物件を専門としている買取業者であれば、ほかの業者よりも買い取った物件を再販売するためのノウハウを持っていると考えられます。そのため、仲介では売れなかった訳あり物件でも、専門業者であれば高値かつスピーディーでの買取に期待できるのです。

あくまで目安ですが、専門の買取業者に依頼した場合は1週間〜10日ほどで訳あり物件を売却できるのが一般的です。

また、物件を売却する際には、契約不適合責任を問われる場合があります。契約不適合責任とは、売買した土地や建物が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。

たとえば、人の死や法律的な瑕疵などを隠して売買契約を締結させると、のちにそれが発覚した際に損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあります。

訳あり物件を専門とする買取業者であれば、基本的には「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約を成立できます。

さらに、仲介で売却する場合は仲介手数料や土地の測量費、地盤調査費といった費用がかかるのが一般的ですが、専門の買取業者であればこれらの費用が不要になる傾向があるのもメリットの1つです。

訳あり物件を手放したい場合、専門の買取業者に依頼することをまずは検討してみるとよいでしょう。

まとめ

訳あり物件には明確な定義がありませんが、一般的には「何かしらの瑕疵がある物件」のことを指します。瑕疵には「物理的」「心理的」「法律的」「その他」の4種類があり、どのような瑕疵があるかで訳あり物件の買取相場は変わります。

買い手がつきづらくなる傾向がありますが、専門の買取業者であれば訳あり物件でも高値かつスピーディーで売却できるのが一般的です。訳あり物件を手放したい場合、まずは専門の買取業者に依頼することを検討してみるとよいでしょう。

ただし、訳あり物件には告知義務が生じます。物件が抱える瑕疵を売却先に伝えない場合、契約解除や損害賠償の請求といったリスクがあるため、訳あり物件を手放す際は売却先に物件の状態を詳しく説明するようにしましょう。