火事になった家の売却価格はどのくらい下がる？少しでも高く売る6つの方法

火事になった家の売却価格はどのくらい下がる？

一度でも大きな火事になった家は、「心理的瑕疵」がある物件として売却価格が下がる傾向があります。「火事が発生した縁起の悪い家」として、買主側から敬遠される傾向にあるからです。

また、焼け跡や設備の焼失といった「物理的瑕疵」が理由で、売却価格が下がるケースもあります。

以下では、火事になった家について、ケースごとに売却価格がどれくらい下がるかを解説します。

火事になると売却価格が相場より20～30%下がる

火事になった家を売却する場合、売却価格は通常よりも20～30%ほど安くなるケースが多いです。ただし実際の売却価格の下がり幅は、火事の被害の程度によっても異なります。

たとえば半焼・全焼した家であれば、更地にすることで土地を相場に合った金額で売却できる可能性があります。

もともと人気のエリアの場合は物件の需要が高いので、火事による心理的瑕疵が認められても高く売れるかもしれません。

一方で火事の有無に関係なく不動産が売れにくい不便なエリアだと、20～30％を超えて値下げしても買主が見つからないケースも少なくありません。

火事で死者が出ると売却価格は約50%も安くなる

火事による死者が出た家の売却価格は、相場よりも約50％下がる可能性があります。人の死にかかわる事実があることは、住み心地を著しく欠くものとして買主側の心理的抵抗が大きくなるからです。

不動産にて人の死が歴史的背景としてある場合の取扱いは、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にもまとめられています。

人の死の有無は個人の感情や不動産の商取引習慣の範囲を超えて、「人の死は不動産取引において契約を締結するか否かを決める重大な事項」だと、国からも認識されているのです。

不動産の価値と人の死は、密接に関係する事柄だと言えるでしょう。

また、その土地で火災による死亡者が出ていると、事故物件サイトなどへ情報が渡る可能性が高くなります。火事や死が絡む物件を買いたくない人に情報が伝わりやすくなるため、土地価格は下がってしまいます。

火事になった家を売却する際には原則として告知義務がある

火事になった家は、原則として売却時に心理的瑕疵として火事の事実を説明する義務があります。昔の火事、隣の物件の火事なども告知が必要な可能性があります。

火事になった家を売却する際の告知義務や、告知義務が必要なケースについて見ていきましょう。

売主は心理的瑕疵に関する説明する義務がある

売買目的となる不動産の重要事項について、売主は売主へ説明する義務を負います（宅建業法第35条）。

重要事項とは、売買対象の物件の取引条件にかかわる情報のことです。買主にとっては、不動産を購入するかを意思決定するうえでの大きな判断基準になります。

たとえば不動産に何らかの欠陥（瑕疵）があれば、その瑕疵が購入の決定に重要な影響を与えることになります。そのため物件の瑕疵は重要事項として、売主は買主へ告知しなければなりません。

また火事だけでなく、不動産の瑕疵には、さまざまな種類があります。

不動産の機能的な欠陥、すなわち「物理的瑕疵」については、売主は当然告知義務を負います。物理的瑕疵とは、例えば建物がシロアリの被害に遭っているとか、耐震強度が不足しているといった欠陥です。

そして売主は、その不動産の火事以外の心理的瑕疵についても告知義務を負わなければなりません。

過去に自殺者が出ている、事件や事故で人が亡くなっている、近くに墓地などの嫌悪・迷惑施設があるなどが、心理的瑕疵に該当します。

一般に「事故物件」と呼ばれているものは、心理的瑕疵がある物件のことです。

このほかに、建築基準法による建築制限やその他の規制がある等の「法律的瑕疵」や、近隣に反社会的勢力の事務所があるといった「環境的瑕疵」についても売主は告知義務を負います。

法律的瑕疵や環境的瑕疵については、こちらの記事を参考にしてください。

参考：e-Gov法令検索「宅建業法」

火事になった家の告知義務の基準！隣やボヤ騒ぎの扱いも解説

昔の火事や、物件の隣の火事も、原則として買主への告知義務が存在します。ボヤ騒ぎ程度の火事でも、被害の程度によっては告知が必要です。

以下では、火事になった家の告知義務について解説します。

火事になった家の告知義務は何年も続く

火事になった家の心理的瑕疵を始めとする、事故物件の告知義務の明確な期間は定められていません。

もし年数の経過による告知義務が問題になった場合には、裁判所が個々に判断することになります。

たとえば、何人も亡くなった大きな火災なら、何十年も人々の記憶にありますから、告知義務はあるでしょう。

一方、死者も出ていない小規模な火災なら、大昔のものまで告知する必要はないと考えられます。

なお宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると、賃貸物件および賃貸物件の隣の場合は、特殊清掃などがおこなわれた自然死・不慮の死以外の死について告知する必要はありません。

また、特殊清掃などがおこなわれる死であっても、3年間が経過した後は告知の必要がないと定められています。

売買の場合は判例や取引実績が少ないことから、経過期間の目安なく告知すべきとなっています。

ボヤ騒ぎは火事の程度によっては告知義務がある

半焼・全焼レベルではなく、人の死も発生していないボヤ騒ぎの火事なら、原則として告知義務はありません。

たとえば「壁の一部が少し燃えた」「キッチンの上の部分が焦げた」などのレベルだと、リフォームや修繕をした後に問題なく居住できるなら心理的瑕疵にならないでしょう。

しかし、物理的瑕疵が残るレベルのボヤ騒ぎや延焼の範囲が広かった場合は、不動産会社へその旨を伝えておくことをおすすめします。自分では気づかない物理的瑕疵が残っている可能性があるからです。

加えて、リフォーム・修繕内容も共有しておくと、不動産会社も買主側へ説明しやすくなります。

告知に関しては購入する買主の気持ちになって考える

隣の家やマンションの隣の部屋での火事でも、人が亡くなっていれば、買う側は心理的な抵抗を覚えます。

このような場合には、告知しておいた方がよいと言えます。

告知をするか否かの基準の1つとして、買主の立場で考えることが大切です。過去の火災を理由に購入をためらうと思うなら、火事の事実を告知しておいたほうがよいでしょう。

実際に告知義務が必要か否かを確認する

火事からかなり年数が経過している場合、そもそも告知義務があるのかが問題になります。些細なことでも告知した方が安心ですが、告知すれば売却価格が下がってしまうのも事実です。

過去の火事を告知するべきか分からない場合でも、まずは不動産会社に相談してみましょう。過去の取引事例を参考にアドバイスが受けられます。

火事になった事実を告知しない場合は責任追及がある

火事になった事実について告知義務があるにもかかわらず、告知義務に違反したときは、契約不適合責任が追及されます。ケースによっては、損害賠償請求に発展するリスクもあります。

以下では、告知義務を無視して火事になった事実を告知しなかったときのケースを見ていきましょう。

売主の契約不適合責任が追求される

契約不適合責任とは、売買契約の売主が買主に対して負う責任のことです。

売買した不動産に「隠れた瑕疵」が発見された場合、買主は発見から1年間、売主に対して損害賠償または契約解除を請求できます。

隠れた瑕疵とは、売買契約の時点でわからなかった瑕疵のことで、心理的瑕疵も含まれます。

火事になった家という事実を告知せずに売却した場合、買主から契約不適合責任を追及され、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。

売主の契約不適合責任は、無過失責任です。

もし売主が瑕疵の内容を知らず、知らなかったことに過失がなくても、契約不適合責任は発生します。

なお、契約不適合責任の1年という期間は、個人間の取引では特約で短縮できます。

ただし、売主が宅建業者の場合には、宅建業法により契約不適合責任の期間を引渡日から2年以上にする特約のみ短縮できます。

不法行為責任に該当する恐れもある

火事になった家という事実を隠して家を売却した場合、買主から「不法行為責任」を追及される恐れもあります。

不法行為責任とは、故意または過失により他人の権利を侵害したときに発生する責任のことです。

売主に不法行為責任が発生する場合、売主は買主に対し、損害を賠償しなければなりません。

不法行為による損害賠償請求ができる期間は、損害及び加害者を知ったときから3年もしくは行為のときから20年です。

契約不適合責任の期間は1～2年で終わりますが、その後も不法行為責任を追及され、損害賠償を請求される恐れもあるため注意しましょう。

告知義務違反に関する判例

告知義務違反に関しては、火災に関係するものを含め、これまでさまざまな裁判がおこなわれています。心理的瑕疵の告知義務違反に関する判例は次の通りです。

参考：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「17 年前の火災死亡事故と心理的瑕疵」

火事になった家を少しでも高く売却する6つの方法

火事になった家は通常よりも売却価格が下がってしまいますが、告知義務があるので火事に遭った事実を買主へ告知しなければなりません。

火事のあった事実を買主へ告知しても売却価格があまり下がらないようにするには、どうすればよいのでしょうか？

火事になった家を少しでも高く売る方法として、以下の6つがあります。

1. 建物を解体して更地にする
2. 駐車場にしてから売却する
3. 値下げを見越して売り出し価格を設定する
4. 複数の不動産業者に査定してもらう
5. .火災保険で修繕できるところはしておく
6. 「訳あり物件専門の買取業者」に売却する

それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。

1.建物を解体して更地にする

火事による損傷が大きい、死者が出ているといった場合は、建物を取り壊して更地にする方法で、火災のあった建物を残しておくよりも高額で売却できる可能性があります。

問題の火事物件そのものがなくなれば、買主側の心理的抵抗を大きく下げられます。駅に近い、都市部に近いなど条件のよい土地なら、よい条件で売却できるでしょう。

ただし火事からあまり年数が経っていない場合には、建物を取り壊しただけではなかなか価格が戻りません。しばらく時間をおいてから売却するか、他の方法を考えることも検討してください。

また、火事のあった建物が住宅だった場合、土地に適用されていた住宅用地の特例がなくなり、固定資産税や都市計画税が高くなるリスクも存在します。解体費用がかかる面も、デメリットの1つです。

2.駐車場にしてから売却する

火事になった家を取り壊し、駐車場にしてから売却する方法もあります。

住宅と違い、駐車場はずっと住む場所ではありません。

たとえ火災で人が亡くなっていても、駐車場として利用する場合、瑕疵を気にしない買主も多いため、高値での売却が期待できます。

また駐車場でなくても、レンタルスペースといった別の用途として売る方法もあります。居住用でなければ、心理的瑕疵の影響を比較的抑えられるでしょう。

3.値下げを見越して売り出し価格を設定する

火事になった家という事実を買主が知った場合、値切り交渉をしてくるケースが多いです。

それを見込んで、最初は高めの価格で売り出しておいて「この物件は火災になったことがあるので、○○円値引きしますがどうですか？」と売主側から交渉する方法があります。

この場合、値引きにも合理的な理由があるので、交渉としても自然です。

買主側も「物件がお得に手に入る」という気持ちになるため、売主が提示した条件で売買が成立しやすくなります。

4.複数の不動産業者に査定してもらう

不動産の売却査定額は、査定する業者によって異なるため、高く売りたいのであれば高額査定してくれる不動産業者へ売却しなければなりません。

複数の不動産業者へ査定を依頼すれば、そのなかからとくによい条件で買い取りや仲介をしてくれる不動産業者を選べます。火事にあった家でも、高額で売却できる可能性が高まるでしょう。

一般的に不動産業者の査定は無料ですので、複数の会社に見積もりを依頼し、高い値段で査定してくれる会社を選ぶことを推奨します。

5.火災保険で修繕できるところはしておく

火事になった家を市場へ売りに出す前には、火災保険を利用して修繕できるところはしておくのがよいでしょう。

火事で焼けたところを事前にリフォームや修繕しておけば、買主側の心理的抵抗を小さくできます。「すでに修繕されているなら、買うのは問題ない」と判断してもらいやすくなるでしょう。

火事の被害について火災保険が適用できれば、リフォームや修繕にかかるコストも削減できてお得です。火災保険が適用できるかについては、火災保険会社へ確認してみてください。

家を売却して買主に引き渡した後は、火災保険による修繕ができなくなってしまいます。把握している損傷箇所は、火災保険を使って修繕しておきましょう。

6.「訳あり物件専門の買取業者」に売却する

火事になった家は、不動産会社を介して売却する場合、相場よりも安い金額でなければ買主を見つけるだけでも難しくなります。

また、事故物件の売買を不動産会社が取り扱ってくれるかも不明瞭です。火事の状態や死者の有無によっては、買取を拒否される可能性もあります。

そこで火事になった家の売却は、一般的な不動産ではなく、訳あり物件専門の買取業者ヘの売却がおすすめです。訳あり物件専門の買取業者なら、心理的瑕疵のある物件の査定・買取にも対応してくれます。

以下のボタンから「訳あり物件専門の買取業者」による無料査定が受けられるので、まずは買取価格や条件を確認してみるとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者に火事になった家を売却するメリット

「訳あり物件の専門業者」なら、火事になった家をそのまま問題なく買取してくれます。

火事になった家を「訳あり物件の専門業者」に売る場合、次のようにさまざまなメリットがあります。

• 相場よりも高く売却できる可能性がある
• 仲介手数料を払わなくてよい
• 契約不適合責任を負わずに済む
• 買主を探さずにすぐ売却できる
• 建物を解体・修繕せずに売却できる

それぞれの詳細を見ていきましょう。

相場よりも高く売却できる可能性がある

訳あり物件専門の買取業者は、火事があった家といった心理的瑕疵のある事故物件を買い取ってくれます。

訳あり物件専門の買取業者は、心理的瑕疵のある不動産の再利用方法や法的・物理的な問題の解決についてのノウハウや実績があり、高額で買い取っても活用できるからです。

不動産を高く売却するには、売却のタイミングや価格設定などが重要です。

特に、リスクのある事故物件を売却するときには、専門業者のアドバイスを受けながら、慎重に進めた方がよいでしょう。

火事にあった家を売りたいと思ったら、早い段階で不動産会社に相談するのがおすすめです。

仲介手数料を払わなくてもよい

訳あり物件専門の買取業者への売却は、仲介手数料がかかりません。不動産会社を仲介した買主への売却ではなく、業者と直接取引するからです。

不動産会社を仲介した場合にかかる、数十万～数百万円の手数料がゼロになるメリットは、非常に大きいと言えるでしょう。

ただし、業者によっては別途手数料がかかる場合があります。気になる場合は、事前に業者へ料金形態について確認を取っておきましょう。

契約不適合責任を負わずに済む

訳あり物件専門の買取業者へ売却する際には、契約不適合責任を負わずに済む可能性があります。

宅建業法40条にて、個人から買取業者への売買には、売主側の契約不適合責任を免責すると規定があるからです。「隠れた瑕疵を発見できずに、後から契約解除を請求された」といったリスクを回避したり、「売却するために火事の事実を隠して売却する」といった不法行為に手を染めずに済んだりなどのメリットがあります。

ノウハウや実績を持たない個人が、物件の隠れた瑕疵を見抜いてリスクなく売却するのは困難であるため、売却時には買取業者へ依頼するのがおすすめです。

買主を探さずにすぐ売却できる

訳あり物件専門の買取業者への売却なら、不動産会社を仲介して買主を探す必要がありません。すぐに売却できるメリットがあります。

仲介の場合は買主が見つかるまでには3～6か月程度かかると言われています。買取業者への売却なら、すぐに物件の処分と現金化を達成可能です。

建物を解体・修繕せずに売却できる

訳あり物件専門の買取業者なら、多少の焼失や痕跡レベルなら、解体・修繕せずにそのまま売却できる可能性があります。

解体・修繕せずに物件をそのまま買い取ってくれる買取業者への売却なら、火災のあった物件を一般的な不動産として売る際に必要な、特殊清掃費用、家具・遺品の処理費用、リフォーム・解体費用などの各種費用が一切かかりません。

火事になった家を「売却」と「建て替え」で迷ったときの判断ポイント

火事になった家を売却した方がよいのか、それとも建て替えて住み続けた方がよいのかで悩むこともあると思います。

迷ったときの判断ポイントを知っておきましょう。

築年数が浅いなら売却したほうがお得

まだ建てて2～3年以内など、築浅の物件なら、そのまま売却した方がよいでしょう。家の解体工事にはお金がかかります。多少値段が下がっても、そのまま売却した方が得です。

思い入れがあるなら建て替えて住もう

火事になった場所が、先祖代々住んでいて親戚もたくさん暮らしている土地というケースもあるでしょう。その土地や地域自体に思い入れがある場合には、簡単に手ばなせないと思います。火事になった家は、売却してもあまり高く売れません。思い入れがある土地なら、家を建て替えて住み続けることを考えましょう。

近所の目が気になるなら売却しよう

自宅で火事を起こしてしまった場合、近隣にも迷惑をかけてしまうため、近所の目が冷たくなることがあります。家の建て替えをして新しい立派な家を建てれば「焼け太り」と噂されることもあるかもしれません。

もらい火だった場合、出火元の家との関係がぎくしゃくしてしまい、その後もトラブルになりがちです。近所付き合いが煩わしいなら、火事になった家は売却して、引越すのがおすすめです。

まとめ

家が火事に遭うと、売却価格が約20〜30％も下がってしまいます。

加えて、火事で人が亡くなると、相場より約50％も売却価格が下がってしまう上、購入してくれる買主も見つかりにくくなってしまいます。

また、火事になった家を売却する場合、買主へきちんと事実を告知しなければなりません。

そのため、火事になった家をすぐに売却したい場合「訳あり物件専門の買取業者」に売却することをおすすめします。

「訳あり物件専門の買取業者」なら、火事になった家を修繕・解体せずにそのまま買取してもらえるので、最短数日で売却することも可能です。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」では、火事にあった家の売却に関する相談だけでなく、自社での買取も可能です。

「話を聞いてみる」感覚で大丈夫ですので、下記リンクよりお気軽にご相談ください。