火事になった家の売却価格はどのくらい下がる？
一度でも大きな火事になった家は、「心理的瑕疵」がある物件として売却価格が下がる傾向があります。
弊社へのご相談でも、「どの程度価格が下がるのか」というご質問は非常に多くいただきますが、実際には一律の基準はなく、下記の内容によって査定額は大きく変動します。
- 建物の損傷状況（部分焼・全焼など）
- 死亡事故の有無
- 立地（需要の強さ）
たとえば、都心部や駅近など需要の高いエリアでは、心理的瑕疵があっても比較的早期に買主が見つかるケースもあります。一方で、もともと流通性が低いエリアでは、相場より大幅に価格を下げても売却に時間を要するケースも少なくありません。
以下では、火事になった家について、ケースごとに売却価格がどれくらい下がるかを解説します。
火事になると売却価格が相場より20～30%下がる
火事になった家を売却する場合、売却価格は通常よりも20～30%ほど安くなる場合があります。ただし実際の売却価格の下がり幅は、火事の被害の程度によっても異なるのです。
たとえば半焼・全焼した家であれば、更地にすることで土地を相場に合った金額で売却できる可能性があります。
もともと人気のエリアの場合は物件の需要が高いので、火事による心理的瑕疵が認められても高く売れることがあります。
一方で火事の有無に関係なく不動産が売れにくい不便なエリアだと、20～30％を超えて値下げしても買主が見つからないケースもあるでしょう。
火事で死者が出ると売却価格は約50%安くなる可能性がある
火事による死者が出た家の売却価格は、相場よりも約50％下がる可能性があります。これは、人の死に関する情報が不動産取引において重要な判断材料とされているためであり、国土交通省のガイドラインにおいても「契約締結の判断に影響を及ぼす事項」として整理されています。
不動産にて人の死が歴史的背景としてある場合の取扱いは、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にまとめられています。
人の死の有無は個人の感情や不動産の商取引習慣の範囲を超えて、「人の死は不動産取引において契約を締結するか否かを決める重大な事項」だと、国からも認識されているのです。
実際の取引でも、死亡事故のある物件は一般の居住用としての需要が大きく制限されるため、
といった出口戦略を前提に価格が形成されることが多いのが実情です。
また、火災による人的被害が生じた土地は、いわゆる心理的瑕疵のある物件として情報が流通しやすくなります。将来の利用者が慎重に判断する要因となり得るため、結果として市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
火事になった家を売却する際には原則として告知義務がある
火災が発生した事実は、内容や影響の程度に応じて、買主への告知が必要となる可能性があります。
不動産取引における重要事項の説明は、宅地建物取引業者が行う「重要事項説明」と、売主が負う「事実の告知」の双方で構成されます。売主としては、把握している事実を正確に伝えることが重要です。
弊社の実務においても、「どこまで説明すべきか判断が難しい」というご相談は非常に多く、最終的には個別事情（被害の程度・経過年数・近隣認知など）を踏まえて判断するケースが一般的です。
火事になった家を売却する際の告知義務や、告知義務が必要なケースについて見ていきましょう。
売主は心理的瑕疵に関する説明する義務がある
売買目的となる不動産の重要事項について、売主は買主へ説明する必要がある場合があります。（宅建業法第35条）
不動産取引における重要事項の説明は、宅地建物取引業者が行う「重要事項説明」と、売主が負う「事実の告知」の双方で構成されます。売主としては、把握している事実を正確に伝えることが重要です。弊社の実務においても、「どこまで説明すべきか判断が難しい」というご相談は非常に多く、最終的には個別事情（被害の程度・経過年数・近隣認知など）を踏まえて判断するケースが一般的です。
たとえば不動産に何らかの欠陥（瑕疵）があれば、その瑕疵が購入の決定に重要な影響を与える可能性があります。そのため物件の瑕疵は重要事項として、売主は買主へ告知する必要があるのです。
さらに、火事だけではなく、不動産の瑕疵には、さまざまな種類があります。
不動産の機能的な欠陥、すなわち「物理的瑕疵」については、売主は当然告知義務を負います。物理的瑕疵とは、たとえば建物がシロアリの被害に遭っていることや、耐震強度が不足しているといった欠陥です。
売主は、不動産の火事以外の心理的瑕疵についても告知義務を負わなければなりません。
過去に自殺者が出ている、事件や事故で人が亡くなっているなどは、心理的瑕疵に該当する場合があります。
一般に「事故物件」と呼ばれているものは、心理的瑕疵がある物件の可能性が高いのです。
このほかに、建築基準法による建築制限やその他の規制がある等の「法律的瑕疵」や、日常生活に支障が出るレベルの音や揺れがある等の「環境的瑕疵」についても売主は告知義務を負うことがあります。
法律的瑕疵や環境的瑕疵については、こちらの記事を参考にしてください。
参考：e-Gov法令検索「宅建業法」
火事になった家の告知義務の基準！隣やボヤ騒ぎの扱いも解説
過去に火災が発生した事実については、その内容や影響の程度によって、買主への告知が必要となる可能性があります。昔の火事や隣接物件の火災であっても、取引判断に影響を与えると考えられる場合には、説明対象となるケースがあります。
ボヤ騒ぎのような軽微な火災であっても、被害状況や修繕状況によっては告知が望ましいと判断されることもあり、一律の基準ではなく個別判断となるのが実務上の特徴です。
実際に当社へのご相談でも、「ボヤ騒ぎでもどこまで説明すべきか分からない」という声は多くあります。最終的には不動産会社と協議しながら、取引への影響の有無を基準に判断していくケースが一般的です。
火事になった家の告知義務は何年も続く
火事になった家の心理的瑕疵を始めとする、事故物件の告知義務の明確な期間は定められていません。
そのため、告知の要否は、経過年数だけでなく、
などを踏まえ、個別具体的に判断されます。
たとえば、社会的影響の大きかった火災や死亡事故を伴うケースでは、長期間にわたり記憶に残る可能性があるため、年数が経過していても説明が求められることがあります。
一方で、軽微な火災で社会的な認知も低い場合には、一定期間経過後は取引への影響が限定的と判断されることもあります。
なお、国土交通省のガイドラインでは、賃貸取引に関しては一定の整理が示されている一方で、売買については明確な期間基準は設けられていません。
そのため売買の場合は、経過年数のみで判断するのではなく、「買主の意思決定に影響するか」という観点から慎重に検討する必要があります。
当社の実務でも、「かなり昔の火災だが説明すべきか」というご相談は少なくありませんが、その多くは立地や周辺の認知状況も踏まえて、説明の要否を個別に判断しています。
ボヤ騒ぎは火事の程度によっては告知義務がある
半焼・全焼レベルではなく、人の死も発生していないボヤ騒ぎの火事なら、一般的に取引上の重要事項には該当しないと考えられるケースもあります。
たとえば「壁の一部が少し燃えた」「キッチンの上の部分が焦げた」などのレベルだと、リフォームや修繕をした後に問題なく居住できるなら心理的瑕疵として扱わないこともあるのです。
ただし、下記のケースでは、物理的瑕疵として説明が必要となる可能性があります。
- 修繕内容が不十分な場合
- 構造部分への影響が疑われる場合
- 延焼範囲が広かった場合
リフォーム・修繕内容も共有しておくと、不動産会社も買主側へ説明しやすくなります。
実際のご相談でも、「ボヤ程度だから説明不要と思っていたが、後から指摘された」というケースも見られるため、判断に迷う場合は事前に不動産会社へ共有しておくことが安全です。
告知に関しては購入する買主の気持ちになって考える
隣接住戸や近隣での火災であっても、死亡事故が発生している場合などは、買主の判断に影響を与える可能性があります。
告知の要否を判断する際には、「平均的な買主がその事実を知った場合に、購入判断へ影響するか」という観点が重要とされています。
告知をするか否かの基準の1つとして、買主の立場で考えることが大切です。当社へのご相談でも、「自分は気にならないが説明すべきか」というケースは多く見られますが、売主の主観ではなく、一般的な買主視点で判断することがトラブル防止につながるといえます。
実際に告知義務が必要か否かを確認する
火災から長期間が経過している場合、告知の要否の判断はより難しくなります。
判断に迷う場合は、把握している事実を不動産会社へ共有し、取引事例やガイドラインを踏まえて整理することが重要です。
なお、最終的な法的判断については個別事情により異なるため、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することも検討するとよいでしょう。
火事になった事実を告知しない場合は責任追及がある
火事になった事実について告知義務があるにもかかわらず、告知義務に違反したときは、契約不適合責任が追及される可能性があります。ケースによっては、損害賠償請求に発展するリスクもあります。
以下では、告知義務を無視して火事になった事実を告知しなかったときのケースを見ていきましょう。
売主の契約不適合責任が追求される
契約不適合責任とは、売買契約の売主が買主に対して負う責任のことです。
売買した不動産に「隠れた瑕疵」が発見された場合、損害賠償を請求される可能性もあります。
隠れた瑕疵とは、売買契約の時点でわからなかった瑕疵のことで、心理的瑕疵も含まれます。
つまり、火事になった家という事実を告知せずに売却した場合、買主から契約不適合責任を追及され、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
売主の契約不適合責任は、いわゆる「無過失責任」とされています。
たとえ売主が不具合を知らず、そのことに落ち度（過失）がなかったとしても、契約内容と適合しない点があれば責任を負う仕組みです。
なお、通知期間に関する「1年」というルールは、個人間の取引において特約で期間を短縮することが可能です。ただし、売主が宅建業者の場合は、買主に不利な特約は制限されており、責任を負う期間を「引渡しから2年以上」とする場合を除き、期間を短縮することはできません。
不法行為責任に該当する恐れもある
火事になった家という事実を隠して家を売却した場合、買主から「不法行為責任」を追及される恐れもあります。
不法行為責任とは、故意または過失により他人の権利を侵害したときに発生する責任のことです。
売主に不法行為責任が発生する場合、売主は買主に対し、損害を賠償しなければならない可能性があります。
不法行為による損害賠償請求権の消滅時効は、被害者が損害および加害者を知った時から3年、または不法行為の時から20年と法律で定められています。
契約不適合責任の期間（通常1〜2年）が経過した後であっても、重大な過失や故意による権利侵害などがあると判断された場合には、不法行為として責任を追及される可能性も否定できません。売買にあたっては、判明している事実は過不足なく開示しておくことが重要です。
告知義務違反に関する判例
告知義務違反に関しては、火災に関係するものを含め、これまでさまざまな裁判が行われています。心理的瑕疵の告知義務違反に関する判例は次の通りです。
17年前に焼死者が発生した火災事故について、売主と媒介業者に対して損害賠償請求を行なった裁判。「火事の事実がなければ購入しなかった」との原告の主張は、「17年も前の話である」「近隣住民が火事について関心度が低い」「建物は一度取り壊され、売却するまで駐車場として利用していた」といった背景から棄却（東京地裁）。
ワンルームの借主が自殺し、貸主が借主の保証人へ損害賠償請求を行なった裁判。都市部のワンルームで近所付き合いが希薄であり、事件後の最初の借主に対しては告知義務がある。しかし、次の借主には極短期間で退去したなどの特別な事情がない限りは告知義務がないとされた（東京地裁）。
入居直後に約1年5か月前に当該貸室で自殺事故があったことを知った借主が退去。その後に事件を告知しなかった貸主に退去費用などを請求。借主には告知義務があるとして、退去費や慰謝料、弁護士費用を合計104万円が認められた。（大阪高裁）
参考：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「17 年前の火災死亡事故と心理的瑕疵」
火事になった家を少しでも高く売却する6つの方法
火災が発生した不動産は、一般的に市場価格より下落する傾向がありますが、その事実が取引判断に影響する場合には、買主への説明が必要となる可能性があります。
適切に情報を開示しつつ、できるだけ価格への影響を抑えるためには、物件の状況に応じた売却方法の選択が重要です。実際に当社へのご相談でも、「できるだけ高く売りたいが、どのように進めるべきか」というご質問は多く、物件の状態や立地、火災の内容によって最適な方法は異なります。
火事になった家の売却において、条件次第で検討される主な方法として、以下のようなものがあります。
- 建物を解体して更地にする
- 駐車場にしてから売却する
- 値下げを見越して売り出し価格を設定する
- 複数の不動産業者に査定してもらう
- 火災保険で修繕できるところはしておく
- 「訳あり物件専門の買取業者」に売却する
上記の方法にはメリット・デメリットがあり、すべてのケースで有効とは限らないため、状況に応じて選択することが重要です。
それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。
1.建物を解体して更地にする
火事による損傷が大きい、死者が出ているといった場合は、建物を取り壊して更地にする方法があります。火災のあった建物を残しておくよりも高額で売却できる可能性があります。
問題の火事物件そのものがなくなれば、買主側の心理的抵抗を下げられる場合もあるでしょう。駅に近い、都市部に近いなど条件のよい土地なら、よい条件で売却できるでしょう。
ただし火事からあまり年数が経っていない場合には、建物を取り壊しただけではなかなか価格が戻らないこともあります。しばらく時間をおいてから売却するか、他の方法を考えることも検討してください。
また、火災に遭った建物が住宅だった場合、解体して更地（さらち）にすると、それまで適用されていた『住宅用地の特例』が受けられなくなります。
その結果、土地にかかる固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍に跳ね上がるリスクがあるため注意が必要です。建物の解体費用という直接的な出費だけではなく、維持コストの大幅な増加も大きなデメリットとなります。
また実務上の大きな注意点として、火災で燃えた建物の廃材は「火災ごみ（罹災廃棄物）」という特殊な扱いになることがあり、この場合は通常の解体工事よりも廃棄物の処分費用が高くなるケースが少なくありません。解体を選択する際は、自治体の罹災証明書による減免制度が使えるか等を含め、事前に綿密な費用シミュレーションを行うとよいでしょう。
2.駐車場にしてから売却する
火事になった家を取り壊し、駐車場にしてから売却する方法もあります。
住宅と比べ、駐車場は一時的な利用を前提とした設備であり、長期間の滞在を予定するものではありません。
たとえ火災による人的被害が生じた土地であっても、駐車場として利用する場合、居住用ほど心理的瑕疵を重視しない買い手層も多いため、市場相場に近い価格での取引が期待しやすくなります。
また、駐車場以外にも、レンタルスペースや資材置き場といった『非居住用』の用途として売却する方法も有効です。長期間の滞在を前提としない用途であれば、心理的瑕疵による評価減の影響を比較的抑えることが可能でしょう。
3.値下げを見越して売り出し価格を設定する
火災の事実がある物件では、買主から価格交渉が入る可能性がある点は考慮しておく必要があります。
そのため、あらかじめ一定の値下げ交渉を想定し、交渉余地を含めた価格設定で売り出すという方法が検討されることもあります。
たとえば、当初はやや高めの価格で売り出し、交渉の段階で「火災の履歴があることを踏まえた価格調整」として条件提示を行うことで、価格の根拠を示しながら合意形成を図るケースです。
実際に当社へのご相談でも、「どの程度の値引きを想定して価格を設定すべきか」というご質問をいただくことがありますが、物件の状態やエリアの需要によって適切な水準は大きく異なります。
なお、売り出し価格が相場とかけ離れている場合、そもそも内見や問い合わせが入りにくくなる可能性もあるため注意が必要です。
このように、値下げを前提とした価格設定は一つの有効な手法ではあるものの、市場動向や物件特性を踏まえたバランスの取れた設定が重要です。
4.複数の不動産業者に査定してもらう
不動産の査定額は、業者ごとに評価基準や販売戦略が異なるため、提示される金額に差が出るのが一般的です。
そのため、複数の不動産業者へ査定を依頼し、価格だけではなく販売方針や対応内容も含めて比較検討することが重要です。
なお、査定額が高い業者が必ずしも最適とは限らない点には注意が必要です。売却を前提とした価格ではなく、媒介契約を獲得するために高めの査定額が提示されるケースもあるためです。
実際に当社へのご相談でも、「高い査定額で依頼したが、なかなか売れず価格を下げることになった」というケースは少なくありません。特に火災物件の場合は、需要の見極めが難しく、現実的な価格設定が重要になります。
そのため、売却実績や訳あり物件への対応経験、販売戦略の説明内容なども踏まえて総合的に判断することが望ましいでしょう。
5.火災保険で修繕できるところはしておく
火災による損傷については、火災保険が適用できる範囲で修繕を検討することも一つの方法です。
適切に修繕されていることで、建物の状態に対する不安が軽減され、結果として購入検討が進みやすくなる可能性があります。
ただし、修繕を行えば必ずしも売却価格が上がるとは限らず、費用に見合う効果が得られないケースもあります。特に大規模なリフォームについては、投資回収が難しい場合もあるため慎重な判断が必要です。
当社へのご相談でも、「修繕してから売るべきか、そのまま売るべきか」で悩まれる方は多く、実際には
「軽微な補修のみ行う」「あえて修繕せず価格に反映する」といった選択が取られるケースも少なくありません。
また、火災保険の適用範囲や支払い条件は契約内容によって異なるため、事前に保険会社へ確認することが重要です。
なお、売却後は売主として保険を利用した修繕対応ができなくなるため、把握している損傷については売却前に整理しておくことが望ましいでしょう。
6.「訳あり物件専門の買取業者」に売却する
火事になった家は、不動産会社を介して売却する場合、相場よりも安い金額でなければ買主を見つけられない可能性があります
また、事故物件の売買を不動産会社が取り扱ってくれないケースもあります。
そこで火事になった家の売却は、一般的な不動産ではなく、訳あり物件専門の買取業者への売却も選択肢の一つです。特殊事案物件を専門に取り扱う不動産買取業者であれば、心理的瑕疵を有する土地や建物についても、豊富な取引実績に基づいた適正な査定および買取が期待できます。
訳あり物件専門の買取業者に火事になった家を売却するメリット
火災歴のある不動産については、一般の仲介では買主が見つかりにくいケースもあるため、訳あり物件の取り扱いに対応した不動産会社への売却が選択肢となる場合があります。
これらの業者は、物件の状態やリスクを踏まえて直接買い取るため、条件次第では取引が成立しやすいという特徴があります。
火事になった家を「訳あり物件の専門業者」に売る場合、次のようにさまざまなメリットがあります。
- 相場よりも高く売却できる可能性がある
- 仲介手数料がかからないケースが多い
- 契約不適合責任は原則免責される
- 買主を探さずに比較的早く売却できる可能性がある
- 建物を解体・修繕せずに売却できる可能性がある
それぞれの詳細を見ていきましょう。
相場よりも高く売却できる可能性がある
訳あり物件専門の買取業者は、火事があった家といった心理的瑕疵のある事故物件を買い取ってくれる可能性があります。
訳あり物件専門の買取業者は、心理的瑕疵のある不動産の再利用方法や法的・物理的な問題の解決についてのノウハウや実績があり、高額で買い取っても活用できる場合があるからです。
不動産を高く売却するには、売却のタイミングや価格設定などが重要です。
特に、リスクのある事故物件を売却するときには、専門業者のアドバイスを受けながら、慎重に進めた方がよいでしょう。
火事にあった家を売りたいと思ったら、早い段階で不動産会社に相談するのがおすすめです。
仲介手数料がかからないケースが多い
訳あり物件専門の買取業者への売却は、仲介手数料がかからないケースが多くあります。不動産会社を仲介した買主への売却ではなく、業者と直接取引するからです。
不動産会社を介さない直接買取の場合、本来発生する数百万円単位の仲介手数料を削減できるため、最終的な手元資金がある点は大きな魅力です。
ただし、業者によっては別途手数料がかかる場合があります。気になる場合は、事前に業者へ料金形態について確認を取っておきましょう。
契約不適合責任は原則免責される
訳あり物件専門の買取業者へ売却する際には、契約不適合責任は原則免責されます。
宅建業者が買い手となる取引では、契約内容の調整により売主側の契約不適合責任を免除できるケースが多く、売却後の将来的な責任（契約解除や損害賠償など）を負うリスクを抑えられます。ただし、法律上当然に免責されるわけではなく、実際の取り扱いは契約内容によるため注意が必要です。
また、業者が現状を把握した上で買い取るため、過度な心理的負担を感じることなくありのままの情報を開示でき、結果として法的トラブルを未然に防ぐ健全な取引が可能になります。
ノウハウや実績を持たない個人が、物件の隠れた瑕疵を見抜いてリスクなく売却するのは困難であるため、売却時には買取業者へ依頼するのがおすすめです。
買主を探さずに比較的早く売却できる可能性がある
買取では、不動産会社が直接買主となるため、購入希望者を探す必要がなく、比較的短期間で売却できるケースがあります。
ただし、物件の状況や条件によっては査定や契約までに時間を要する場合もあるため、すべてのケースで即時売却できるわけではありません。
実際には、早期売却を優先する場合に選択されることが多い方法です。
建物を解体・修繕せずに売却できる可能性がある
物件の状態によっては、現状のままで売却できる可能性があります。
ただし、すべてのケースで解体や修繕が不要となるわけではなく、条件によっては対応を求められることもあります。
火事になった家を「売却」と「建て替え」で迷ったときの判断ポイント
火事になった家を売却した方がよいのか、それとも建て替えて住み続けた方がよいのかで悩むこともあると思います。
それぞれの選択にはメリット・デメリットがあるため、状況に応じた判断が重要です。
当社へのご相談でも、「売却すべきか保有すべきか」という段階からご相談いただくケースは多く、
- 修繕費用と将来価値のバランス
- 立地や需要
- 資金状況
などを踏まえて総合的に検討することが一般的です。
築年数が浅いなら売却したほうがお得
築年数が浅い物件の場合は、建物の価値が残っているため、そのまま売却する選択肢が検討されることもあります。
解体には費用がかかるため、建物の状態や修繕コストによっては、現況のまま売却した方が結果的に負担を抑えられるケースもあります。
当社へのご相談でも、「解体すべきか残すべきか」で悩まれるケースは多く、保険の適用可否や残債の状況を踏まえて判断することが一般的です。
思い入れがあるなら建て替えて住もう
火災が発生した土地が、長年住み続けてきた場所であったり、家族との思い出がある場合には、売却だけではなく建て替えという選択肢も考えられます。
火災後の不動産は売却価格が調整される傾向がありますが、立地や条件によっては一定の需要が見込まれるケースもあります。
そのため、感情面だけではなく、建て替え費用や今後の居住計画なども踏まえ、総合的に判断することが重要です。
近所の目が気になるなら売却しよう
火災後は、近隣との関係性や生活環境の変化を考慮する必要がある場合もあります。
特に、今後の生活に不安を感じる場合には、住み替えを含めた選択肢を検討するケースも見られます。
当社へのご相談でも、「近所との付き合いを懸念し、環境を変えたい」という理由から売却を選択される方は一定数いらっしゃいます。ただし、最終的には生活面や経済面を踏まえて判断されるケースが多いです。
まとめ
火災が発生した不動産は、一般的に市場価格より下落する傾向がありますが、その影響の程度は被害状況や立地によって異なります。
また、火災の事実については、取引に影響を与えると考えられる場合に、買主へ説明が必要となる可能性があります。
売却方法としては、仲介と買取のいずれも選択肢となり、それぞれ価格や売却期間、手続きの負担などに違いがあります。
早期売却を重視する場合には、訳あり物件の取り扱いに対応した不動産会社への相談が有効となるケースもあります。
ただし、売却条件や期間は物件ごとに異なるため、複数の選択肢を比較しながら進めることが重要です。
