不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
「土地を売却したいものの、登記上の所有者が亡くなっている」「相続人と連絡が取れない」といったケースは、実務上も珍しくありません。
所有者不明土地とは、単に「誰の土地かわからない土地」を指すわけではなく、登記簿や戸籍などを調査しても、現在の所有者またはその所在を特定できない土地をいいます。
こうした土地であっても、一定の法的手続きを経ることで管理・売却が可能になるケースがあります。代表的なのが、不在者財産管理人や相続財産清算人（旧：相続財産管理人）の選任です。
なお、これらの手続きは家庭裁判所への申立てを伴うため、実務上は弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら進めるケースが一般的です。
また、所有者不明土地は通常の不動産会社では取り扱いが難しい場合もあります。実際に弊社へのご相談でも、「仲介会社に相談したが、相続関係が複雑で対応できないと言われた」というケースは少なくありません。
そのため、仲介による売却だけでなく、訳あり不動産を扱う買取業者も含めて比較検討することが重要です。
まずは「所有者不明の土地とは、どのような土地か？」という法律上の定義を確認しましょう。
国土交通省によると、所有者不明の土地とは次のような土地のことです。
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法 第2条
この法律において「所有者不明土地」とは、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地をいう。
以前は、古い登記のまま放置された土地や、「○○外○名」といった不完全な登記がされている土地も多く存在しました。
ただし、現在では「変則型登記＝所有者不明土地」と単純に言い切れるわけではありません。
実務上は、以下のような調査を行ってもなお所有者や相続人が特定できない場合に、所有者不明土地として扱われます。
原則として土地を取得する際、所有者の権利を証明するために法務局の登記簿へ、以下の2つの登記記録を記載します。
しかし、この表題部に所有者の情報が登記されていない土地は「変則型登記の土地」いわゆる「所有者不明の土地」となります。
所有者不明の土地が生まれる原因として、次のケースが挙げられます。
それぞれのケースと具体例を順番に見ていきましょう。
1つ目は、土地の相続人を確認できないため、所有者不明の土地になるケースです。
近年では少子高齢化が進んだことで相続人がわからなくなるケースが増えており、所有者不明の土地が増加しています。
また土地の所有権が相続されていても、次のように相続した所有者の所在が把握できずに所有者不明の土地となるケースも多いです。
実際に、弊社へ寄せられる相談でも、所有者不明土地に関する案件の多くは相続に起因しています。
特に、相続登記が数十年放置されると、相続人が数十人規模になるケースもあり、権利関係が極めて複雑化します。
なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続を知ってから3年以内に登記申請を行う必要があります。
もっとも、制度開始以前から放置されていた土地も多く、現時点でも所有者不明土地は全国的な課題となっています。
2つ目は、相続が発生した後に相続登記（名義変更）が行われず、結果として所有者不明土地につながるケースです。たとえば、以下のような事情から相続登記が長期間放置されることがあります。
不動産は、相続人側で登記手続きを行わない限り、登記簿上は亡くなった方の名義が残り続けます。さらに、相続登記が行われないまま次の相続が発生すると、相続人が「数次相続」によって枝分かれ的に増えていき、権利関係が複雑化します。
実際に弊社へのご相談でも、当初は兄弟2〜3人だった共有者が、数十年の放置によって十数人規模まで増えていたケースは珍しくありません。
こうなると、下記のように売却や管理のハードルが一気に高くなる傾向があります。
以前は「相続登記をしなくても特に問題ない」と考えられていた時期もありましたが、2024年4月から相続登記が義務化され、一定期間内に登記を行わない場合には過料の対象となる可能性があります。
実務上は、「親族間で話し合いがまとまらない」「遠方に住んでいて対応が後回しになる」など、感情面や手続き負担が原因となっているケースも多く見受けられます。
相続登記が未了の不動産は、売却時になって初めて問題化するケースが非常に多いです。
実際には、「買主が見つかってから慌てて相続人調査を始める」という流れも少なくありません。
ただし、相続人が多い案件ほど書類収集や意思確認に時間を要するため、早い段階で権利関係を整理しておくことが、スムーズな売却につながります。
所有者不明土地の増加は、個人間の不動産トラブルにとどまらず、公共事業や地域活性化、防災対策にも影響を及ぼす社会問題として認識されています。こうした背景から、2019年6月1日に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が全面施行されました。
この法律は、所有者不明土地の管理・利用を進めやすくすることを目的としており、主に以下のような制度が整備されています。
従来は、所有者が不明な土地について行政側でも対応が難しく、公共工事や災害復旧が進まないケースが問題視されていました。しかし近年では、行政機関による所有者調査や、財産管理人等の制度整備が進んだことで、一定条件下で土地の管理・活用を進めやすくなっています。
ただし、これらの制度があるからといって、所有者不明土地を自由に処分できるわけではありません。実際の相談現場では、「行政がなんとかしてくれると思っていた」という声もあります。 しかし、所有者不明土地の問題は、行政が自動的に解決してくれるわけではなく、最終的には相続人や関係者側で整理・対応が必要になるケースが多いのが実情です。
また、近年は自治体側も「放置空き家」「管理不全土地」への対応を強化しており、適切に管理されていない土地については、行政指導や税制面で影響が出るケースもあります。
所有者不明の土地でも一定条件を満たせば売却できる場合があります。
行政も所有者不明の土地を自由に扱えないことによる機会損失を問題視しており、近年では所有者不明の土地を管理・売却できるように法整備が進んでいます。
以下の要件を満たして「所有者不明の土地」であると法的に認められることで、本来の所有者以外の第三者でも売却できるケースがあります。
国土交通省では「政令で定める方法により探索しても所有者が見つからない土地」を「所有者不明の土地」としています。
具体的には、以下の方法で所有者を探しても見つからない場合「所有者不明の土地」として法的に認められます。
たとえば、登記簿上の所有者がすでに死亡しており、相続人の所在も確認できない場合には、所有者不明土地として扱われる可能性があります。また、所有者や相続人が存命であっても、転居や長年の音信不通などにより現住所が特定できないケースでは、不在者財産管理人の選任などが検討されることがあります。
ただし、「所有者が見つからない＝すぐに自由売却できる」というわけではありません。
実際には、複数の法的手続きを経る必要があります。
実務上は弁護士などの専門家へ相談しながら売却を進めるケースが一般的です。
所有者不明の土地を売却する方法は、大きく分けて2種類あります。
ただし、実務上は取得時効による解決はハードルが高く、所有者調査や財産管理人の選任によって売却を進めるケースが一般的です。実際に弊社へのご相談でも、「長年使っているから時効取得できると思っていたが、要件を満たしていなかった」というケースは少なくありません。
そのため、まずは所有者や相続関係を整理し、法的手続きを踏みながら売却可能性を検討する流れが現実的といえます。
まずは所有者不明の土地を管理できる人物を探して、売却に協力してもらう方法です。
具体的には、次の3ステップで進行します。
まずは所有者不明の土地を管理できる人物を探して、見つからない場合のみ新しく土地の管理人を選任して売却する形になります。
それぞれのステップについて、1つずつ解説していきます。
まずは所有者不明の土地を管轄する法務局へ行き、登記簿を閲覧しましょう。
登記簿を閲覧する際には、以下の点を確認しましょう。
これらの情報を確認することで、過去の所有者の登記理由や登記時期、土地所有権の共有者などがわかります。
登記簿を確認しても所有者がわからない場合、その土地は「所有者不明の土地」とみなされます。
実務では、「固定資産税を払っている人＝所有者」と思われているケースがありますが、必ずしも一致するとは限りません。たとえば、親族の一人が便宜上固定資産税だけ支払っているものの、登記名義は数十年前のままというケースも少なくありません。
そのため、売却を進める際は「誰が税金を払っているか」ではなく、まず登記名義と相続関係を整理することが重要です。
登記簿を確認した後は、戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍などを取得し、法定相続人を調査します。
相続関係を調査することで、下記の内容を確認できます。
また、相続人が存命でも、下記の事情から、所在不明として扱われるケースもあります。
ただし、相続人が存在する以上、直ちに「自由に処分できる土地」になるわけではありません。実務上は、共有者全員との協議や、必要に応じて裁判所手続きを進めながら売却方法を検討することになります。
実際に弊社へのご相談でも、「相続人のうち一人だけ連絡が取れず、売却が何年も止まっていた」というケースは少なくありません。そのため、売却を検討している場合は、買主探しと並行して早めに権利関係を整理しておくことが重要です。
土地の所有者と相続人を探して「所有者不明の土地」であることを確認したら、不在者財産管理人または相続財産清算人を選任しましょう。
ただし不在者財産管理人または相続財産清算人の選任には、裁判所への申立てが必要です。
「どちらの財産管理人を選任するか？」の違いは、以下のとおりです。
| 種類 | 選任するケース |
|---|---|
| 不在者財産管理人 | 登記簿における所有者の1人が不明の場合 |
| 相続財産清算人 | 亡くなった被相続人に相続人がいるか不明な場合もしくは相続放棄によって相続人がいない場合 |
それぞれの財産管理人の違いと、選任方法を1つずつ見ていきましょう。
登記簿を確認した結果、所有者不明の土地の所有者が1人ではない場合「不在者財産管理人」を選任して、残りの共有者と協力して売却しましょう。
土地の所有者が1人ではない場合、その土地は個人の所有物ではなく共有者の共有物と扱われるため、共有者全員の同意がないと売却できません。
そこで行方不明の共有者に代わる「不在者財産管理人」を選任して、その人物の同意を含めて共有者全員が合意することで土地を売却できるようになります。
不在者財産管理人を選任する方法は、次の5ステップです。
ただし「不在者財産管理人」を選任したとしても、共有者全員の同意が得られないと土地を売却できないので、確実な方法とはいえません。
登記簿と戸籍謄本を確認した結果、所有者不明の土地の所有者および相続人が見つからない場合「相続財産清算人」を選任して、その人物に売却してもらいましょう。
相続財産は基本的に相続人が管理しますが、相続人がいないと財産や負債がそのまま放置されてしまうため、相続財産清算人が管理することになります。
相続財産清算人を選任する方法は次のとおりです。
ただし「相続財産清算人」を選任しても、与えられている権限が限られるため、土地を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要になります。
民法第103条
権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 保存行為
二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為
土地には「取得時効」という制度があり、一定期間にわたって他人の土地を占有していた場合、その土地の所有権を取得できる可能性があります。
そのため、所有者不明土地についても、要件を満たせば取得時効によって権利を取得し、その後に売却できるケースがあります。もっとも、取得時効は「長年使っていたから自動的に成立する」という制度ではなく、厳格な要件を満たす必要があります。
また、実務上は権利関係の争いになることも多く、所有者不明土地の解決方法としてはハードルが高い部類に入ります。実際に弊社へのご相談でも、「何十年も使っていたから自分の土地だと思っていたが、登記上は他人名義のままだった」というケースは少なくありません。
そのため、取得時効を前提に売却を検討する場合には、事前に法的要件を十分確認することが重要です。
民法では、他人の物でも一定期間（10年または20年）占有していた場合に、占有者が所有権を取得できるとする「取得時効」という制度があります。
民法第162条
1. 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2. 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
取得時効が認められるまでの期間は「所有者不明の土地が他人の所有物であると知っていたか？」によって異なります。
| 時効成立までの期間 | 条件 |
|---|---|
| 10年 | 自分の土地であると勘違いしていた場合 |
| 20年 | 他人の土地であることを知っていた場合 |
ただし取得時効にはさまざまな条件があり、すでに時効が成立していても土地を取得するには時効援用という手続きが必要となります。
そのため、所有者不明の土地を時効取得したい場合、いちど弁護士に相談してから時効援用の手続きをしてもらうことをおすすめします。
共有者の一部が行方不明になっている土地でも、「所在等不明共有者持分譲渡制度」を利用することで売却することが可能です。
従来は、共有不動産を売却するためには共有者全員の同意が必要でした。そのため、共有者の一人と連絡が取れないだけで売却手続きが進められず、不動産が長期間放置されるケースも少なくありませんでした。
そこで2023年4月の民法・不動産登記法改正により創設されたのが「所在等不明共有者持分譲渡制度」です。この制度では、他の共有者が相当な調査を行っても所在や生死が分からない共有者について、裁判所の許可を得ることで、その共有持分を第三者へ譲渡できる場合があります。
例えば、兄弟で共有している土地について、一人が長年音信不通となり所在が不明なケースでは、この制度を活用することで共有関係を整理し、売却への道が開ける可能性があります。
ただし、制度を利用するためには戸籍や住民票の調査などを通じて所在不明であることを証明する必要があり、裁判所の手続きも必要です。また、必ず利用できるとは限らず、個別事情によって判断が異なります。
実務上は、不在者財産管理人の選任よりも迅速な解決につながるケースもあるため、共有者の一部が行方不明で売却が進まない場合は、弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら利用を検討するとよいでしょう。
この記事では、所有者不明土地を売却する方法や、必要となる法的手続きについて解説しました。所有者不明土地であっても、第三者が自由に売却できるわけではありません。
また、調査の結果、下記の場合には、不在者財産管理人や相続財産清算人（旧：相続財産管理人）の選任を通じて、売却手続きを進められる可能性があります。
さらに、長期間にわたり土地を占有しているケースでは、取得時効が問題となることもあります。ただし、取得時効は単に長年使用していただけで成立するものではなく、「所有の意思」「平穏・公然な占有」など複数の要件を満たす必要があります。
また、所有者不明土地は通常の不動産より権利関係が複雑になりやすいため、一般的な仲介会社では対応が難しい場合もあります。一方で、土地の立地や権利状況によっては仲介で売却できるケースもあれば、早期整理を優先して専門の買取業者へ相談するケースもあるのです。
そのため、「仲介」「買取」のどちらかに決めつけるのではなく、まずは現在の権利関係を整理したうえで、複数の選択肢を比較検討することが重要です。
