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売却したい土地に土壌汚染調査の可能性があると、売買契約解除や損害賠償請求を受けてしまう恐れがあります。
売却前に土壌汚染調査を実施することで、買主からの損害賠償請求などは回避できますが、そのためには売主が手間や費用を負担しなければなりません。
土壌汚染調査を実施せず、すぐに手間なく土地を売却したい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらうことをおすすめします。
「訳あり物件専門の買取業者」なら、自社で調査・浄化をおこなうので、土壌汚染の有無にかかわらず、土地を買取可能です。
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土壌汚染対策法の基準値を超える土壌汚染がある場合、土地の売買において悪影響を与えてしまいます。
家を建てた土地に土壌汚染があれば、将来、健康被害などが生じるリスクもあるからです。
しかし、土壌汚染の可能性がある事実を買主に知らせず、そのまま土地を売却してはいけません。
売主が情報開示しない場合、売買契約取消や損害賠償請求を受ける恐れがあるからです。
売主が土壌汚染の可能性を買主へ告げずに土地を売却した場合、売買契約が取り消されるケースもあります。
例えば、売主が「本当は土壌汚染の可能性がある」と知りながら、買主にその事実を伝えずに土地を売却すると、民法96条が定める詐欺罪に該当するかもしれません。
また、土壌汚染の可能性があることを知らなかった場合、錯誤のある契約締結行為として無効となる恐れもあります。
要するに「土壌汚染があると知っていれば、土地を購入しなかった」と買主が感じる場合、売買契約解除が認められるリスクがあるのです。
土地の売却後に有害物質が発覚した場合、「契約不適合責任」を追及されて、買主から損害賠償請求を受けるケースもあります。
民法570条で定義されている「契約不適合責任」とは、売買した目的物が契約内容と異なる場合、売主が買主に負わなければならない責任です。
この場合、買主は「土壌汚染のない土地を購入する」契約を結んだと扱われるため、土壌汚染のある土地を売却してしまうと、契約不適合責任が認められてしまうのです。
その結果、地中内の有害物質を除去して土地を浄化するには、高額な費用をかけて除染作業を実施しなければなりません。
そのため、買主から売主に対して、除染作業にかかる損害などを理由として、損害賠償を請求されてしまうのです。
売却した土地の土壌汚染トラブルを避けるためには、事前調査が重要です。
以下の場合、土地の売却前に土壌汚染調査を実施しておくことをおすすめします。
それぞれのケースを1つずつ解説します。
以下の場合、土地の開発者・所有者などが土壌汚染の調査をする法的義務があります。
「有害物質使用の特定施設」とは、水質汚濁防止法などで定められている施設で、典型例はガソリンスタンドです。
ガソリンには、鉛・ベンゼンといった土壌汚染対策法で調査が義務づけられている「特定有害物質」が含まれています。
ガソリンスタンド跡地以外でも、水銀などの重金属・アンモニア化合物・カドミウムなどを用いる工場を廃止する場合にも法令上の調査義務が発生します。
都道府県知事が調査命令を発令した場合も、土壌汚染の有無を調査しなければなりません。
これに関しては、土地を改変する工事について行われる都道府県知事への届出に基づいて、土壌汚染対策法4条で規定されています。
次の場合、土地の改変行為について、事前に都道府県知事への届出が必要になります。
土壌汚染によって健康被害が生じる恐れがある場合にも、都道府県知事から土壌汚染調査をおこなうように命令する場合があります。
また、都道府県が「環境確保条例」と呼ばれるルールを定めており、条例規定に基づいて、土壌汚染調査が必要となる場合もあるため注意が必要です。
参照：東京都「環境確保条例」
法令上の調査義務がない場合でも、不動産の売却前には、任意で土壌汚染の有無を調査したほうがよいでしょう。
実際の土壌汚染調査も大半が、法令上の義務に基づかない自主調査です。
次のような場合、後のトラブルを回避するためにも、土壌汚染調査をおこなうべきです。
自主調査では、「ダイオキシン類」の有無について調査をおこなうことが重要です。
ダイオキシン類は、自治体の条例でも調査が義務づけられていない場合もありますが、発見されれば大きなトラブルの原因になりかねません。
実際、買主側からダイオキシン類の有無について、調査結果の開示を求められるケースが増えています。
土地の購入者であれば、誰しも安全な土地が欲しいので、売却前に土壌汚染調査をして欲しいと依頼されるケースも増えています。
とくに住宅・マンションメーカーに宅地造成用地、マンション用地として土地を売却するケースのほとんどは、土壌汚染調査の開示を求められます。
もしも工事着工後に有害物質が見つかれば、多額の浄化費用がかかるだけでなく、着工遅れや計画変更によって、さらに大きな損害が生じてしまうこともあるからです。
売却対象地の土壌汚染調査は、売主自身で調査するのではなく、専門知識と調査技術を有する専門業者に調査してもらう必要があります。
下記のリンク先では、国が指定調査機関として認定している専門業者を検索できます。
土壌汚染の有無を調査する際、次の点が重要視されます。
この項目では、土壌汚染調査がどのように実施されるのか、実際の方法を確認していきましょう。
資料調査とは、その土地が「これまでどのように使われてきたのか」を明らかにする調査で、実務では「地歴調査」とも呼ばれます。
地歴調査では、次のような資料確認などが実施されます。
表層土壌調査とは、地歴調査の結果、土壌汚染の可能性があると判断された場合におこなわれる土地の浅い部分の汚染調査です。
表層土壌調査には、トリクロロエチレンやベンゼンといった揮発性有機化合物を対象とする「土壌ガス調査」と、鉛、六価クロム、カドミウムなどの重金属や農薬類を対象とする「表層土壌調査」があります。
深度方向調査（詳細調査）とは、表層土壌調査で土壌汚染が確認された場合に、その程度を詳しく把握するために行われる調査です。
表層土調査は、「広さを特定するため」の調査、深度方向調査は「深さを特定するための調査」と整理しておくとわかりやすいかもしれません。
深度方向調査の手法としては、ボーリング調査と地下水調査とがあります。地下水調査のために地下水採取用の井戸を設置する必要があります。
売買を前提とした土壌汚染調査にかかる費用は、一般的に売主負担となることが多いです。
土壌汚染調査にかかる費用は、調査の規模・程度によって大きく変動します。
土地がずっと一般的な宅地として利用されてきたケースでは、最も簡単な地歴調査のみで十分な場合も多いでしょう。
ただし、宅地利用しかない土地のケースでも、庭先に小型焼却炉を設置していたような場合には、ダイオキシン類による汚染の有無の調査を実施したほうがよい場合も多いです。
焼却炉が設置されていた周辺部分にダイオキシン類による汚染が認められることも少なくないからです。
工場跡地や地中埋設物のある土地の場合には、さらに詳細な調査を実施すべき場合が多く、調査費用の負担も重くなります。
土壌汚染の可能性がある土地だからといって売却できないわけではありません。
土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法は以下のとおりです。
土壌汚染の可能性がある土地には、立地の良い土地、面積の広い土地も多いので、きちんとした対応をすれば市場価格に近い金額で売却可能です。
売却予定の土地に「土壌汚染の可能性」が少しでもあるときには、事前にきちんとした調査することが最も大切です。
買主にとって最も問題なのは「土壌が汚染されていること」ではなく「土壌汚染の有無がわからないこと」だからです。
詳細な調査を実施すれば「土壌汚染の有無についての正確な見通し」を立てられるので、有害物質がある場合でも「浄化などの対策費用」について試算できます。
土地によっては、「汚染除去費用を（一部）負担してでも購入したい土地」もあるはずです。
しかし、売主による土壌汚染調査が実施されていなければ、買主にとっては、リスク・コストとメリットについての比較・検討が難しくなります。
事前の調査をしっかりおこなうことは、事後のトラブル防止だけでなく「良い買主を見つける」ためにも重要です。
売却予定の土地に土壌汚染が見つかった場合、売主側で有害物質を除去するための対策を講じるのが一般的です。
しかし、対象地の面積によっては、浄化工事の実施に億単位の費用がかかることもあります。
そのため、売主側で工事費用を工面できず、対象地が塩漬けになってしまう（ブラウンフィールド化する）ケースも少なくありません。
このような場合、汚染物質の浄化工事にかかる費用に相当する金額を事前に値引きした上で、対象地を売却するのも1つの方法です。
売主・買主共に納得・安心できる金額を設定するためには、必要な対策にかかる費用を正確に把握する必要があるので、専門業者に見積もりを依頼すべきでしょう。
土壌汚染の可能性がある土地でも、立地の良さや面積が大きいといった、他の条件で優位性のある土地であれば、企業などの買主を見つけることも十分可能です。
例えば、ガソリンスタンド跡地は、交通量の多い便利な立地条件の土地も多く、商業用地としての需要があるケースは少なくないでしょう。
駐車場として活用しても一定以上の収益を見込める場合があります。
特殊な用地を探している買主を見つけたい場合、一般的な仲介業者ではなく「訳あり物件の専門業者」に相談してみるとよいでしょう。
また専門業者であれば法的な問題にも精通しているので、引渡し後のアフターケアも期待できます。
土壌汚染の可能性がある土地を1日でも早く売りたい場合、専門業者による買取を利用することが非常に有効です。
しかも宅建業者の買取であれば、売主は引渡し後の契約不適合責任を心配する必要もなくなります。
土壌汚染の可能性のある不動産売却では、契約不適合責任による損害賠償が売却額を上回ることも予想されることから「早く確実に損害賠償の心配もなく売れる」という業者買取のメリットはとても大きいでしょう。
ガソリンスタンド跡地などを1日も早く手放したい人は、下記のフォームからお気軽にご相談ください。
土壌汚染の可能性がある土地でも、売れないと諦めてしまう必要はありません。
必要な調査を実施し、それぞれの土地の条件に見合った買主を見つければ、売り主にとっても満足できる価格で売却できるからです。
しかし、土壌汚染の可能性がある土地を良い条件で売却するためには、専門的な知識・ノウハウが必要となります。
「訳あり物件専門の買取業者」であれば、それぞれの土地が抱える事情に応じて、最善のご提案をすることが可能です。
工場跡地がなかなか売れない」「1日も早く売却したいガソリンスタンド跡地がある」という人は、ぜひ相談してみるとよいでしょう。
