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事故物件を保有している場合、物件を建て替えて、売却や従来とは異なる運用方法を検討している方も多いでしょう。
事故物件の建て替えは、心理的瑕疵を低下させて買い手を付きやすくしたり、間取りや設備などの自由度を上げられるのがメリットです。
しかし、建て替え費用がかさむと、売却益や運用益で費用を回収するのが難しくなり、赤字になる恐れもあります。
本記事では、事故物件を建て替える際の費用相場や、安く抑えるコツ、建て替えの手順を紹介していきます。
建て替えが逆に損失となってしまわないよう、この記事を参考にしっかりと検討してましょう。
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建て替えを検討する前の注意点として、仮に建て替えをしても、事故物件の資産価値は上がらない場合が多いことを知っておきましょう。
事故物件となってしまった物件には、不快感や恐怖心などの心理的瑕疵が伴ってしまうため、どうしても資産価値の低下を防ぐことはできません。
これは、事故物件を建て替えた場合も同じで、2割～5割ほどの資産価値の低下は避けられないでしょう。
しかし、物件として人気の高いエリアであれば、建て替えがされていれば事故物件であったとしてもある程度の需要があり、売却価格や賃料は相場から2割～3割ほど下げるだけでも買い手や借り手がつく場合もあります。
事故物件を建て替えた後の資産価値について詳しく知りたい場合は、物件のエリアにある不動産に相談してみるのがおすすめです。
建て替え以外に事故物件を高く売る方法としては、訳あり物件専門の不動産会社に売却することがあげられます。
訳あり物件専門の不動産会社は、どのように広告を打ち、どのような工夫を施せば事故物件を高く売れるかの知識があります。
事故物件の取り扱いを熟知しているため、スムーズな売却も可能です。
なかでも、より早く売却するためは買取業者に相談するとよいでしょう。
訳あり物件専門の買取業者なら、最短2日で事故物件を買い取ることも可能です。まずは無料査定を利用して、物件が現状のままだといくらになるのか調べてみましょう。
事故物件を建て替えるメリットは以下の2つが考えられます。
事故物件を建て替えることで、買主の心理的瑕疵を低下させられるため買い手が付きやすくなります。
事故物件の建て替えにより、資産価値を大きく上げられなかったとしても、事故や事件が起きた建物が取り壊され、新しい建物に建て替えられている物件であれば、事故物件という事実は気にならないという方は多くいます。
実際に、事故物件特有の不快感や気持ち悪さは、物件を建て替えることで払拭されやすく、心理的瑕疵も低下します。
事故物件を売却したい方は、建物を建て替えて、買い手の心理的瑕疵を低下させると買い手が付きやすくなるでしょう。
事故物件を建て替えることで、建物の基盤から一掃して設計し直せるため、間取りや設備の自由度が上がります。
事故物件を、建て替えではなくリフォームのみで間取りなどを変更しようとすると、どうしても既存の建物の構造に制約され自由度が低くなってしまうでしょう。
しかし、建て替えてしまえば、建物の基盤から作り直すことができるため、シャアハウス向けの物件や賃貸物件など用途を変更した物件へ生まれ変わらせることが可能です。
事故物件を従来とは違う用途で使用や運用を考えている方は、基盤からの建て替えを検討してみてはいかがでしょうか。
では、実際に事故物件を建て替えるにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。
建て替えにかかる費用を下記の4つに分けて詳しく解説していきます。
まず、事故物件を解体する費用は60万円～200万円ほどが相場となります。
解体費用の相場に大きな開きがあるのは、解体する物件の構造と坪数によって費用が大きく変わってくるためです。
一般的に、坪数が大きいほど作業範囲も広がるため、解体費用は高くなります。
また、解体に大型な機械を必要とする鉄筋コンクリート造の建物であれば、木造の2倍ほどの費用がかかると考えていいでしょう。
以下、30坪の建物を解体するのにかかる費用相場を構造別にまとめましたので、解体費用の参考にしてみてください。
| 坪数 | 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 |
|---|---|---|---|
| 30坪 | 60～120万円 | 90～120万円 | 120～180万円 |
事故物件を建て替える場合、4種類の登記に20万円ほどの費用が発生するので覚えておきましょう。
4種類の登記とは、建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記のことで、それぞれの費用相場は以下のようになります。
| 登記の種類 | 費用相場 |
|---|---|
| 建物滅失登記 | 4～5万円 |
| 建物表題登記 | 8～9万円 |
| 所有権保存登記 | 2～3万円 |
| 抵当権設定登記 | 3～5万円 |
まず、既存の事故物件を解体した後に必要となるのが建物滅失登記で、費用相場は4～5万円ほどかかります。
事故物件が解体され、更地となったため登記簿に建物が滅失したという事実を記録するものです。
物件を解体したのにも関わらず、建物滅失登記が行われないと、固定資産税を払い続けることになってしまうため、解体後すぐに行う必要があります。
続いて、新築の建物が完成した後に必要となるのが建物表題登記で、費用相場は8～9万円ほどです。
建物表題登記では、建て替えた建物に関して新しく登記簿を作成し、建物の住所や構造、フロアの広さなどが記録されます。
住宅ローンの申請をする前に完了させておきたいのが所有権保存登記で、登記費用は2～3万円が相場です。
所有権保存登記は、建て替えた後の建物の持ち主が誰であるかを明確にするための手続きで、所有権を明確化しておくことで、金融ローンの借り入れ手続きが可能となります。
抵当権設定登記は、住宅ローンの借入を行う際に必要な登記で、登記費用は3～5万円ほどが相場です。
抵当権設定登記とは、新たに建て直した物件に抵当権を設定するもので、この設定が行われないと金融機関からローンを借入することができません。
登記費用を全て合わせると20万円ほどかかってしまいますが、自分で登記を行うことで登記費用を安く抑えることも可能です。
登記は基本的に専門家へお願いすることが多いため、上で紹介した登記費用はすべて、専門家への依頼料となっています。
登記の代行は土地家屋調査士や司法書士など資格を持っている専門家でなければならないと法律で定められていますが、自分で登記する分には問題ありません。
登記は、法務局へ申請書や図面、添付書類を提出することで完了するため、登記費用を削減したい方は自分で登記を行ってみるのもおすすめです。
しかし、抵当権設定登記に関しては、登記内容にミスが合った場合に住宅ローンが組めなくなってしまう可能性があるため、抵当権設定登記のみは専門家へ依頼するのが無難でしょう。
新たに建物を建て替える前に必要な地盤調査には5～25万円の費用がかかり、地盤改良工事が必要になれば、1坪あたり3万円ほどの工事費用が発生します。
地盤調査では、地盤にどれほどの支える力があるか、地盤沈下に繋がらないための抵抗力はどれほどあるのかといった地盤の耐久力が測定されます。
地盤調査は現在、建築基準法の改正に伴って義務化されており、法的に必須の調査ですが、土地の広さや状態によって調査費用が変わってくるため、必要な場合は業者へ見積もりを出してもらうようにしましょう。
地盤調査後に何か問題が見つかった場合には、地盤改良工事の必要が出てきます。
地盤改良工事は1坪あたり3万円で、30坪に換算すると100万円前後かかると考えておくとよいでしょう。
既存の事故物件の解体後、新築の住宅や建物を建築する費用は、1坪あたり50万円ほどが相場となっています。
設計・建築にかかる費用は建物の設計・デザイン、グレードによってまちまちで、保有面積が同じでも坪単価が大きく異なることも多くあります。
一般的なハウスメーカーの坪単価の相場は30万円～50万円、工務店であれば50万円ほど、高級住宅を扱うようなハウスメーカーであれば、坪単価70万円ほどになることもあるでしょう。
ちなみに、国土交通省によると、一戸建ての建築費用は建て替えの場合、平均3,555万円かかっているという調査結果がありますので参考にしてみてください。
参照：国土交通省 令和元年度住宅市場動向調査報告書 調査概要
事故物件の建て替え費用を安く抑えるには以下の3点をおさえておきましょう。
事故物件の建て替えを業者へ依頼する際、複数の業者から見積もりを取って、相場を把握することで、相場以上の高額な建て替え費用を負担してしまうリスクを避けられます。
相見積もりは、解体業者と建て替えの工事を行う業者の両方で取るのがおすすめです。
気になっている業者がある場合は、直接問い合わせをしたり、訪問をして、建て替えプランを相談するついでに見積もりも依頼するといいでしょう。
解体費用や建て替えにかかる費用の相場は、インターネットで一括見積もりサイトや、比較サイトなどを利用して簡単に調べることも可能です。
複数の業者に問い合わせる時間がない場合には、インターネットサイトの情報も参考にしてみましょう。
屋根や床材などのグレードを下げることで建て替え費用を安くすることも可能です。
事故物件を建て替えて自分の住まいにしようとしている方は特に、建て替える際に強いこだわりを持っている傾向がありますが、こだわりを強く出しすぎてしまうと建て替え費用が想像以上に高くなってしまうこともよくあります。
建て替え費用を安く抑えたい場合は、希望の素材と似たものの中からグレードを下げた素材を選ぶとコストをおさえられるでしょう。
例えば、瓦屋根を希望している場合は、高価な粘土瓦ではなく、コンクリート瓦にグレードダウンすると価格を安く抑えられるでしょう。
また、デザイン性の高い天然スレートは外観を重視している方にとっては魅力的ですが、工事費用が高価格なため、見た目が似ている化粧スレートを使用して価格を抑えるのがおすすめです。
住宅に使われる屋根の種類と費用は以下を参考にしてみてください。
| 工事費用（1㎡） | 耐用年数 | デザイン性 | 耐震性 | |
|---|---|---|---|---|
| 粘土瓦 | 9千円～1万2千円 | 50年 | ◎ | 〇 |
| コンクリート瓦 | 6千円～8千円 | 30年 | 〇 | 〇 |
| 天然スレート | 1万円以上 | 20年以上 | ◎ | 〇 |
| 化粧スレート | 4千円～8千円 | 20～25年 | 〇 | ◎ |
建て替えの見積もりの際には、屋根や床にどのグレードの素材が使われているか確認しておきましょう。
床も使用する素材をグレードダウンすることで、費用を安く抑えられます。
例えば、天然木を使用され、肌ざわりや風合いが人気の高い無垢フローリングは価格が比較的高価なため、複合フローリングにグレードダウンして安価に抑える方法がおすすめです。
フローリングへのこだわりがない場合は、床材として最も低価格のクッションフロアを選ぶのも良いでしょう。
クッションフロアは緩衝材が使用された塩化ビニル製の床材で、汚れの掃除が簡単にできるため、キッチンや水回りの床材のみクッションフロアにするという選択もできます。
床材の種類と価格については以下の表を参考にしてみてください。
| 価格（1㎡） | 特徴 | |
|---|---|---|
| 無垢フローリング | 9千円前後 | 気温や湿度により変形の可能性がある |
| 複合フローリング | 6千円前後 | 変形、傷、汚れがつきにくい |
| フロアタイル | 4千円～8千円 | 一枚単位で張り替え可能 |
| クッションフロア | 3千円～4千円 | 衝撃吸収性が高く、汚れが落ちやすい |
最近では、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物が増えていますが、あえて木造住宅へ建て替えることで、建て替え費用を大幅に安くすることができます。
木造住宅であれば、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べ材料費が安く、建物自体が軽いため基礎工事の費用も安く抑えられます。
構造別の建築費用の相場は、以下のようになります。
〈構造別住宅建築費用（1坪あたり）〉
| 木造住宅 | 40～60万円 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 50～80万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70～100万円 |
木造住宅には耐火性に不安があると言う声もありますが、近年の木造住宅では耐火技術が向上し、木造建築の中でも特に耐火性が高いと言われている「2×4工法」の住宅は、熱伝導率の高い鉄に比べ耐火強度が高いです。
また、鉄骨造やコンクリート造の住宅に比べ木造建築は断熱性が高く、外気の温度変化に影響を受けづらいため、暑い真夏も寒い冬も快適に過ごせるメリットがあります。
事故物件を木造住宅に建て替える際は、工法や構造などが自分の希望に合ったものになるように、専門業者と相談しながら進めていくのがおすすめです。
事故物件を建て替えようと思ったら、まず何から始めればいいのでしょうか。
住宅の建て替えは、主に以下の3つの手順に沿って進んでいきます。
ここでは、上記3つの手順について詳しく解説していきます。
事故物件を建て替えたい場合は、まず、ハウスメーカーや建築業者・解体業者など建て替え作業を依頼する業者選びから始めましょう。
業者を選ぶ際は、インターネット検索で施工事例などを見ながら、理想の物件を依頼できそうな業者を探したり、実際に住宅展示場やモデルルームに足を運んで、話を聞いてから決めるのもおすすめです。
最終的には、業者に希望のプランや内容を相談し、ぜひ依頼したいと思える業者が見つかれば本見積の作成、そして、この本見積に業者と依頼主の両者が同意することで本契約となります。
上でも解説したように、業者を選ぶ際には解体業者でも建築業者でも、相見積もりを取り、費用相場を把握した上で契約し、必要以上の高額な費用を取られないようにしましょう。
事故物件を解体した後の新築プランが決定したら、続いて住宅ローン審査に申し込む必要があります。
ローン審査には主に以下の書類が求められることが多いです。
保有している事故物件の建て替えとしてローンを組む場合、既存物件のローンが完済していることを前提として、通常の住宅ローンを利用することができます。
保有している事故物件の住宅ローンがまだ返済途中で合った場合は、建て替え時に通常の住宅ローン融資が受けられないため、「建て替えローン」を利用するようにしましょう。
「建て替えローン」では、事故物件のローンの残債と、建て替え時に借り入れたローンが一本化されるため、融資が通った段階で事故物件のローンは清算され、新規で仮入れたローンに丸ごと上乗せされます。
また、事故物件の抵当権は新築の物件へ引き継がれ、返済先を一本化できるメリットもあるため、保有している事故物件のローン返済が残っている場合は、「建て替えローン」を検討してみましょう。
ローン審査について不安な点がある場合は、ファイナンシャルプランナーや金融商品に精通している工務店などの専門家へ相談するのもおすすめです。
ローン審査が通ったら、いよいよ事故物件の解体工事や新築住宅の建て替え工事が着工されます。
もし、中古物件を自分の住まいとしていた場合には仮住まいへの引っ越しが必要です。
解体工事から新築住宅の引き渡しまではおおよそ4～6か月が平均の期間となっていますので、それまでの住まいをどうするかは、事前に決めておきましょう。
事故物件を保有している場合、建て替えることで心理的瑕疵を低下させたり、シェアハウスや賃貸物件・民泊など従来の用途とは異なる仕様に様変わりさせることができます。
事故物件を建て替える費用は、新築の物件を建築する費用だけでなく、解体費用や登記費用、地盤調査費用などもかかるので注意しましょう。
費用を抑えたい場合には、屋根や床の素材をグレードダウンさせたり、木造住宅への建て替えを検討したり、相見積もりで費用の相場を把握しておくことが有効です。
