連棟式建物・長屋の売却相場はいくら？高く売る3つのコツを解説

連棟式建物・長屋とは2戸以上の住宅が一体になっている物件

連棟式建物とは、2戸以上の住宅がつながって一体型になっている物件のことです。

建築基準法上は「長屋」として扱われるケースが多く、建物が連結している点が特徴です。登記の形態や土地・建物の権利関係は物件ごとに異なり、アパートやマンションのように、各住宅の所有者が異なるケースも多く見られます。

実際に弊社へ寄せられるご相談でも、「相続によって長屋の一部を取得した」「親族間で所有者が分かれている」といったケースが多く見られます。特に築年数の古い長屋では、登記内容と実際の利用状況が一致していないケースもあるため、売却前に権利関係を確認することが重要です。

ここでは、連棟式建物の概要について次の2つの項目に分けて解説します。

• 連棟式建物は主にテラスハウスとタウンハウスの2種類
• 連棟式建物は土地を効率よく使うために建てられる

連棟式建物は主にテラスハウスとタウンハウスの2種類

連棟式建物は、大きく分けてテラスハウスとタウンハウスの2種類があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

いずれも「複数の住宅がつながっている」という点は共通していますが、建物と土地の権利形態が異なります。

イメージとしては、テラスハウスは一戸建て、タウンハウスはマンション・アパートと権利形態が似ています。

連棟式建物は土地を効率よく使うために建てられる

連棟式建物が建てられる主な理由は、1つの土地を有効活用するためです。

たとえば、間口が狭く奥行きの長い土地に複数の住宅を建てたい場合、土地を2つ以上に分割すると、奥側の敷地が道路に接しなくなってしまうことがあります。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることができません。そのため、土地を細かく分筆すると、奥側の敷地が接道義務を満たせず、新たに住宅を建築できなくなる場合があります。

そこで、土地を分割せずに1つの敷地のままとし、その上に長屋という1つの建物を建築して内部を住戸ごとに区切ることで、複数の世帯が暮らせるようにする手法が採用されてきました。
特に都市部や古くから住宅が密集している地域では、限られた土地を有効活用する目的で長屋形式の建物が数多く建てられてきた経緯があります。

ただし、現在では建築基準法や自治体の条例が改正されているため、建築当時と同じ条件で建て替えできるとは限りません。実際に売却相談の現場でも、「昔は問題なく建てられたが、現在の基準では再建築が難しいと言われた」というケースは少なくありません。

連棟式建物の売却価格相場はいくら？

連棟式建物の売却価格は、同じ立地・面積・築年数の戸建て住宅と比較して、20〜30％程度安くなる可能性があります。

ただし、すべての連棟式建物が一律に評価が下がるわけではありません。物件の条件によっては、相場に近い価格で売却できるケースも見られます。

ここでは、連棟式建物の売却価格が下がりやすい理由と、比較的評価されやすいケースを解説します。

連棟式建物の売却価格の相場は20～30%程度安くなる

一般的に、連棟式建物の売却価格は、同じ立地・面積・築年数の戸建て住宅と比べて、20〜30%程度低く評価される可能性があります。

これは、連棟式建物が次のような構造的・法的な制約を抱えているケースが多いためです。
実際の査定価格は、接道状況・権利関係・再建築可否・建物状態などによって大きく異なります。

• 築年数が経過しており、老朽化が進んでいるケースが多い
• 接道義務を満たしておらず、再建築不可となっている
• 建物の切り離しや大規模なリフォームが難しい

このような事情から住宅ローンの利用が難しく、現金購入が前提となるケースも少なくありません。結果として買主が限定され、売却価格が伸びにくくなります。

実際に弊社へご相談いただくケースでも、「通常の仲介では買主が見つかりにくいと言われた」「住宅ローン審査が通りづらいと説明された」という理由から、売却方法を再検討される方は多く見られます。

なお、連棟式建物であっても、

• 駅から近い
• 土地面積が広い
• 接道条件が良い
• 建て替え余地がある

といった条件を満たす場合には、相場に近い価格帯で売却できるケースもあります。

比較的売れやすい連棟式建物もある

例外的に、すべての住戸が接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしている場合は、連棟式建物であっても買主の検討対象になりやすいケースがあります。

たとえば敷地の2面が道路に接しており、連棟式建物を分離した後も各住戸が接道基準を満たすようなケースでは、原則として再建築が可能となります。

このような物件であれば「更地にして新築住宅を建てたい」と考える買主や、買取後に建て替え・再販を想定する不動産業者が購入を検討する場合もあるでしょう。

実際の実務でも、「長屋だから売れない」というわけではなく、

• 再建築が可能か
• 切り離しの現実性があるか
• 土地評価を確保できるか
• 収益物件として活用できるか

といった点によって査定額や需要が大きく変わる傾向があります。

特に都市部では、築古の長屋でも「賃貸需要が見込める」「古民家再生として活用できる」と判断され、想定より高値で成約するケースもあります。

そのため、連棟式建物は一律に「売れにくい物件」と考えるのではなく、接道条件や権利関係を整理したうえで、個別に市場性を判断することが重要です。

連棟式建物・長屋の売却方法3選

連棟式建物は、権利関係や構造上の制約から、一般的な戸建て住宅と同じ方法では売却が進みにくい傾向があります。そのため、状況に応じて売却方法を選ぶことが重要です。

実務上よく選ばれている売却方法は次の3つです。

• 隣の住人に買い取ってもらえないか交渉する
• 自分で他の部屋を買取してすべての所有権を得る
• 仲介または不動産会社による買取を検討する

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

1.隣の住人に買い取ってもらえないか交渉する

まずは、自分の部屋を隣の住人に買い取ってもらえないか、交渉する方法があります。

隣の住人はすでに物件の住み心地や使い勝手を把握しています。そのため、第三者の買主を探すよりも、購入を検討してもらえる可能性があるでしょう。

また、隣の住人が購入に同意した場合には、2戸を一体的に利用できる可能性があるため、隣の住人にとってメリットとなる場合もあります。購入の意思があるかどうかを早い段階で確認できれば、交渉が進めやすくなるケースもあるでしょう。

実際に当社へのご相談でも、「以前から隣家が購入を検討していた」「空き家化を防ぐ目的で隣人が取得したいと考えていた」といったケースでは、比較的スムーズに話が進むことがあります。

一方で、資金計画や価格条件が折り合わず、交渉が成立しないケースも少なくありません。

特に相続案件では、親族間の感情的な対立や、建物利用に対する考え方の違いから、協議が長期化するケースもあります。

実務上は、「まず隣家へ相談してみる」という流れが多い一方で、それだけに絞ってしまうと売却時期が読みにくくなるケースもあります。
隣接所有者の反応を確認しながら、仲介や買取査定も並行して進めておくと、価格や条件を比較しやすくなるでしょう。

2.自分で他の部屋を買取してすべての所有権を得る

連棟式建物では、所有者が複数に分かれている点が売却を難しくする要因になります。

そこで、他の部屋をすべて買取して、建物全体の所有権を一本化すれば、大型の戸建住宅として売却できる可能性があります。仮にすぐに買い手が見つからない場合でも、各住戸を賃貸に出し、賃貸併用住宅として活用する方法も考えられるでしょう。

また、接道条件や法的要件を満たしている場合には、解体して更地として売却できる可能性もあり、活用の選択肢が広がるケースもあります。さらに、敷地面積が広く最寄り駅にも近い場合には、より買い手や借り手が見つかりやすくなるでしょう。

ただし、所有権の一本化には、

• 他所有者との価格交渉
• 資金準備
• 権利関係の整理

が必要となるため、実現ハードルは低くありません。

実際の実務でも、「一部の所有者だけ同意が得られない」「相続登記が未了だった」といった理由から、一本化が進まないケースは少なくありません。

そのため、事前に登記状況や共有関係を整理したうえで進めることが重要です。

3.仲介または不動産会社による買取を検討する

連棟式建物や長屋は、権利関係や再建築可否が複雑なケースも多く、不動産会社によっては取り扱いに慎重な場合があります。

そのため、売却時には「仲介」と「買取」の両方を比較検討することが重要です。

できるだけ高値での売却を目指す場合は仲介、スピードや現状売却を優先する場合は買取が検討されることが一般的です。

実際に弊社へご相談いただくケースでも、「まず仲介で販売したが成約に至らず、その後買取を検討した」という流れは少なくありません。

特に、下記の事情がある場合は、買取りを選択されるケースもあります。

• 再建築不可
• 老朽化が進んでいる
• 共有者との調整が難しい
• 残置物が多い

一方で、立地条件が良い物件や建て替え余地のある物件では、仲介によって相場に近い価格で売却できる可能性もあります。

そのため、「仲介か買取か」を最初から決めつけるのではなく、物件条件や売却希望時期を踏まえて比較検討することが重要です。

連棟式建物の売却が難しいと言われている4つの理由

連棟式建物は、構造や権利関係が一般的な戸建て住宅と異なるため、売却を進めるうえで制約が生じやすい物件です。

単独の判断では進められない場面も多く、結果として売却が長期化したり、条件が限られたりするケースも少なくありません。

連棟式建物は、主に以下のような理由から売却が難しいと言われています。

• 連棟式建物は種類によって売却や解体時の調整が必要になる
• 解体時には他の所有者との調整が必要になる場合がある
• 連結部の切り離しは認められているが現実的には困難
• 住宅ローンを受けにくいため売却に時間がかかる

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

連棟式建物は種類によって売却や解体時の調整が必要になる

連棟式建物は、テラスハウスとタウンハウスで権利関係が異なるため、売却を行う際の手続きも変わります。

タウンハウスの場合は、敷地や共用部分を区分所有者全員で共有しているケースが一般的です。そのため、建物全体や敷地全体を売却したり解体したりする場合には、共有者全員の同意が必要になります。誰か1人でも反対すると、計画どおりに進められないことがあります。

一方、テラスハウスは土地・建物を各所有者がそれぞれ所有しているケースが多く、自分の所有部分であれば原則として自身の判断で売却することが可能です。また、法的には自分の住戸部分を解体することもできます。
ただし、テラスハウスは隣家と壁や構造部分を共有していることが多いため、解体工事によって隣家へ影響が及ぶ場合があります。そのため、実務上は工事方法や補修内容について事前に隣接所有者と協議し、合意を得ながら進めるのが一般的です。

このように、連棟式建物は物件ごとの権利関係によって売却や解体の進め方が大きく異なります。売却を検討する際は、まず登記事項証明書や公図などを確認し、自身の物件がどのような権利形態になっているかを把握することが重要です。

解体時には他の所有者との調整が必要になる場合がある

連棟式建物は、物件の権利形態によって解体の進め方が異なります。

タウンハウスのように敷地や建物の一部を共有している場合は、建物全体の解体や敷地の処分を行うために共有者全員の同意が必要になることがあります。そのため、自分だけが売却や建て替えを希望していても、他の所有者の意向によって計画を進められないケースがあります。

一方、テラスハウスの場合は、土地や建物を各所有者がそれぞれ所有していることが多く、法的には自分の所有部分を解体できるケースもあります。しかし、隣家と壁や構造部分を共有していることが多いため、解体工事によって隣家へ影響が及ぶ可能性があります。

そのため、実務上は工事内容や補修方法について隣接所有者との協議が必要になることが一般的です。実際には、解体工事そのものよりも、工事後の補強や共有部分の取り扱いについて調整が難航するケースも少なくありません。
売却や建て替えを前提に解体を検討する場合は、事前に建築士や不動産会社へ相談し、法的な制限を確認しておくことが重要です。

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連結部の切り離しは認められているが現実的には困難

連棟式建物は、それぞれが住宅として機能しているため、連結部を取り壊すことができれば、単独の建物として所有することも理論上は可能です。切り離しが実現できれば、単独所有の建物として売却や建て替えを進めやすくなるケースもあります。

ただし、実際には、下記のような多くの課題が生じます。

• 建物強度への影響
• 耐震性の問題
• 工事費用の負担
• 建築基準法上の制限

特に注意したいのが接道条件です。

切り離し後に敷地が接道義務を満たせなくなる場合、再建築不可となる可能性があります。
そのため、理論上は切り離し可能であっても、実際には費用対効果が合わず、現実的な選択肢になりにくいケースも少なくありません。
弊社へのご相談でも、「切り離せば解決できると思っていたが、工事費や法的条件の問題で断念した」というケースは一定数見られます。
なお、切り離しの可否は建物構造や行政判断によって異なるため、実際に検討する際には建築士や専門業者への確認が重要です。

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資産価値が低いため住宅ローンを受けにくい

連棟式建物は金融機関からの住宅ローンが受けにくいため、買主から敬遠される傾向にあります。なぜなら、連棟式建物は、再販性や担保評価の面で不利になりやすく、資産価値が低いとみなされることが多いからです。

金融機関は住宅ローンを融資する際、万が一返済が滞った場合に備えて、不動産を担保として設定します。しかし、資産価値が低い連棟式建物では、十分な価格で売却できず、融資金額を回収できないリスクがあるため、融資対象として慎重に判断されがちです。

そのため、住宅ローンを利用できないケースが多く、現金購入が可能な買主に限られやすくなります。

一方で、下記のような物件では、金融機関の評価が比較的前向きになるケースもあります。

• 接道条件を満たしている
• 立地条件が良い
• 建て替え余地がある

そのため、連棟式建物であっても、物件条件によって融資可否や売却難易度は大きく異なります。

まとめ

連棟式建物は完全な分離が難しく、所有する部屋の位置によって資産価値も変わるため、取扱いが難しい物件です。そのため、同じ連棟式建物内の住人との交渉も、スムーズに進まないケースが多いでしょう。

特に、下記の事情から、売却方法や買主層が限定されるケースも少なくありません。

• 他所有者との調整が必要になる場合がある
• 建て替えや解体に制約が生じやすい
• 再建築可否や接道条件が価格に影響しやすい

また、連棟式建物は、所有する住戸の位置や接道状況によって市場評価が変わることもあり、同じ建物内でも査定額に差が生じる場合があります。

実際に弊社へのご相談でも、「隣家との協議が進まない」「仲介で長期間売却できなかった」といったケースは一定数見られます。一方で、接道条件や立地条件が良好な物件では、一般市場で成約に至るケースもあります。

連棟式建物は「必ず売れにくい物件」というわけではなく、権利関係や物件条件を整理したうえで、適切な売却方法を検討することが重要です。

売却方法としては、仲介による一般売却だけでなく、不動産会社による買取を含めて比較検討する方法もあります。

特に、下記のケースでは、買取を選択する場合もあります。

• 早期売却を希望している
• 共有者との調整が難しい
• 老朽化が進んでいる
• 再建築不可となっている

一方で、立地条件や再建築可否によっては、仲介によって相場に近い価格で売却できる可能性もあるため、複数の不動産会社へ相談しながら比較検討するとよいでしょう。