連棟式建物・長屋とは2戸以上の住宅が一体になっている物件
連棟式建物とは、2戸以上の住宅がつながって一体型になっている物件のことです。
建築基準法の分類では「長屋」に該当し、単一の物件として登記されています。アパートやマンションのように、各住宅の所有者は異なるケースが多いです。
ここでは、連棟式建物の概要について次の2つの項目に分けて解説します。
- 連棟式建物は主にテラスハウスとタウンハウスの2種類
- 連棟式建物は土地を効率よく使うために建てられる
連棟式建物がどのようなものなのか知りたい方は、ぜひチェックしてみてください。
連棟式建物は主にテラスハウスとタウンハウスの2種類
連棟式建物は、大きく分けてテラスハウスとタウンハウスの2種類があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。
| テラスハウス |
・複数の住宅が一体になっている
・土地の所有権が1戸ごとに区分されており、単独で所有する |
| タウンハウス |
・複数の住宅が一体になっている
・土地の所有権が区分されておらず、他の居住者と共有で所有する |
いずれも「複数の住宅がつながっている」という点は共通していますが、建物と土地の権利形態が異なります。
テラスハウスは建物自体は連結しているものの、各住宅の敷地は区分されており、他の居住者と共有部分はありません。
そのため土地と建物の所有権は、各居住者が持っています。
一方のタウンハウスは、建物の所有権は1戸ごとに分かれているものの、土地の権利は分かれていません。庭や駐車場などの敷地については、他の居住者と共有する形式になります。
イメージとしては、テラスハウスは一戸建て、タウンハウスはマンション・アパートと権利形態が似ています。
連棟式建物は土地を効率よく使うために建てられる
連棟式建物が建てられる主な理由は、1つの土地を有効活用するためです。
たとえば開口部が短く、奥行きは細長い土地Aがあったとします。
この土地Aに複数の家を建てようとすると「手前側の接道している土地」と「奥側の接道していない土地」にわけられます。
接道していない土地は原則として建築ができないため、土地Aに2つの建物は建てられません。
そこで土地Aに連棟式建物を建築すれば、1つの土地に複数の住宅の建築が可能になり、土地を有効活用できます。
細長い土地に建てた連棟式建物の中に2〜3戸の住宅を設けて、それぞれを別の住宅として販売すれば、本来1戸しか住宅を建てられない土地に、複数の住宅を設けられるのです。
連棟式建物の売却価格相場はいくら？
実際に連棟式建物の売却価格相場は、一般の不動産の相場と比較してどの程度になるのでしょうか。
連棟式建物は一戸建てやマンションと比べて取り扱いが難しいことから、相場20〜30％程度安くなる傾向にあります。
また連棟式建物は流通が少なく、価格基準が明確になっていないことも、相場価格が安くなる原因の1つです。
ただし、連棟式建物の中でも比較的売れやすい物件の条件は存在します。
次の項目から、連棟式建物の売却価格相場について詳しく見ていきましょう。
連棟式建物の売却価格の相場は20～30%程度安くなる
一般的に、不動産市場における連棟式建物の相場は、同じ立地や面積・築年数の他不動産に比べて20〜30%ほど安くなります。
連棟式建物は築年数が古いケースが大半を占めているからです。築年数が古い物件の多くは接道義務を満たしておらず、再建築やリフォームの実施も困難です。
そのため、連棟式建物は資産価値が低いとみなされることが一般的です。
ただし、上記はあくまでも一般的な相場なので、連棟式建物でも需要が高いケースは存在します。
比較的売れやすい連棟式建物もある
例外として、どの部屋も接道基準を満たしていれば連棟式建物でも売れやすくなります。
たとえば敷地の2面が道路に接しているケースなど、連棟式建物を完全に分離しても双方が接道面積を満たすのであれば、問題なく再建築できます。
「更地にして新しく家を建てよう」と考えて購入する買主や、買取してから転用したい不動産業者などが購入してくれる可能性もあるでしょう。
接道基準を満たしている連棟式建物であれば、通常の物件と大差ない価格で売却できる可能性も高いです。
連棟式建物・長屋の売却方法3選
連棟式建物は一般層への売却が難しいため、以下の売却方法がおすすめです。
- 隣の住人に買い取ってもらえないか交渉する
- 自分で他の部屋を買取して全ての所有権を得る
- 訳あり物件専門の買取業者に売却する
それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
1.隣の住人に買い取ってもらえないか交渉する
まずは自分の部屋を隣の住人に買い取ってもらえないかどうかを交渉してみましょう。
隣の住人はすでに物件の住み心地や使い勝手などを知っているため、第三者の買主を探すよりも購入に応じてもらえる可能性が高いです。
またリフォームの許可さえ取れれば、2戸の物件を1つにつなげて居住スペースを2倍の広さにできるので、隣の住人にとってもメリットがあります。
購入に積極的な姿勢を見せていれば交渉がスムーズに進む可能性が高いため、隣の住人に購入意思があるかどうかを最初に確認してみましょう。
2.自分で他の部屋を買取して全ての所有権を得る
連棟式建物でもっとも厄介な点は、所有者が何人もいることです。
そこで、他の部屋をすべて買取して、建物全体を自分の所有物にすれば大型の戸建住宅として売却できる可能性があります。
もしも買い手が見つからなかった場合でも、1部屋ずつ賃貸に出して賃貸併用住宅として活用することも可能です。
もちろん、解体後は更地にして土地を売却できるので、より運用の幅も広がります。
さらに、敷地面積が広くて物件沿線の駅にも近ければ、より買い手や借り手が見つかりやすくなるでしょう。
3.訳あり物件専門の買取業者に売却する
一般的な不動産会社では、連棟式建物・長屋の扱いに慣れておらず、売却先が見つからないケースが少なくありません。
連棟式建物を素早く売りたい場合、訳あり物件専門の買取業者への売却を検討しましょう。
専門の買取業者であれば、隣家の所有者との交渉や、連結部の切り離しに関するノウハウがあるため、連棟式建物の価値を最大限に引き出せます。
また、隣の住人と交渉したり、第三者の買い手を探したりなどの手間もかかりません。
上記で紹介した2つの方法を取るのが難しい場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談してみてください。
扱い自体が難しい連棟式建物や長屋でも、当社なら高く買い取り可能です。売却するか迷っている段階でも、お気軽に買取査定や無料相談をご利用ください。
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連棟式建物の売却が難しいと言われている4つの理由
連棟式建物は、主に以下のような理由から売却が難しいと言われています。
- 連棟式建物を売却するには他の住人の許可が必要となる
- 解体を行う際にも全員の許可が必要となる
- 連結部の切り離しは認められているが現実的には困難
- 住宅ローンを受けにくいため売却に時間がかかる
それぞれの理由について、1つずつ詳しく見ていきましょう。
連棟式建物を売却するには他の住人の許可が必要となる
連棟式建物そのものを売却するためには、住人全員の許可を取る必要があります。
たとえばAさんとBさんの2世帯で、連棟式建物に居住していたとします。このとき、連棟式建物そのものを売却するには、Aさん世帯とBさん世帯の同意が必要です。どちらかが反対した場合、連棟式建物の売却はできません。
不動産の所有者が1人であれば、売却の意思決定を自由に行えるため、売却が困難になることはほぼありません。
不動産会社に仲介を依頼して、販売価格を自分で決めて売却できます。
一方、連棟式建物全体を売却する際には所有権を持つ住人全員から許可を得なければならず、スムーズに進まないケースも多いです。
なお、売却だけでなくリフォーム・リノベーションなどを行う場合も同様です。所有者全員の許可が下りなければ、大規模な改修工事を実施できません。
連棟式建物は通常の物件よりも取り扱いに制限があるため、売却が難しくなってしまいます。
解体をおこなう際にも全員の許可が必要となる
「連棟式建物が老朽化したので、更地にして売りたい」と考えることもあるでしょう。
古くなった連棟式建物を解体し、買主のニーズにあった建物へ建替えできれば、売却価格の上昇が見込めます。
しかし、連棟式建物は所有する名義人全員の許可がないと解体できません。
「自分は土地を売却して引越したいから、建物を解体して更地にしたい」と考えても、連棟式建物に住み続けたい人が1人でもいれば、同意を得て解体することは困難です。
どれだけ建物が老朽化していても所有者のうち1人でも反対すれば解体ができないため、連棟式建物は売却が難しいとされています。
連結部の切り離しは認められているが現実的には困難
連棟式建物はそれぞれが住宅として機能しているため、連結部を取り壊すことができれば、単独の建物として所有できます。
連棟式建物から連結を外し、単独の建物にできれば個人の判断で家を売却できるようになります。
ただし、接合部を破壊したり切り離すと、建物の強度に影響が生じる可能性が高いです。
また、土地の奥側に物件を所有している人は、切り離すことで接道基準を満たせなくなり自宅が「再建築不可物件」となってしまいます。
接道義務とは、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければ建物を建てられないという決まりです。建築基準法で定められています。
連結部の切り離し自体は認められているものの、上記の理由から現実的には困難であると認識しておきましょう。
資産価値が低いため住宅ローンを受けにくい
連棟式建物は金融機関からの住宅ローンが受けにくいため、買主から敬遠される傾向にあります。
前述したとおり、連棟式建物は取り扱いが難しく買い手も見つかりにくいことから、資産価値が低いとみなされることが多いです。
金融機関が住宅ローンを融資する際、万が一返済が滞ったときの保険として不動産を担保に設定するものです。
しかし、資産価値が低い連棟式建物を担保にしても買い手が見つからない可能性が高く、売却に成功しても融資金額を回収できないリスクがあります。
このようなリスクを避けるため、資産価値が低い物件への融資は避けられる傾向にあります。
まとめ
連棟式建物は完全な分離が難しく、また自分が所有する部屋の位によって資産価値も変わるため取扱いが難しい物件です。
そのため、同じ連棟式建物内の住人との交渉も、一筋縄ではいかないことが多いでしょう。
しかし、連棟式建物のように使い道のない不動産を持ち続けても、税金を負担するだけでデメリットしかありません。
連棟式建物がなかなか売れないようであれば、訳あり物件専門の買取業者への相談をしてみましょう。
どんな物件でも最短数日のスピード買取が期待できるため、ぜひ一度相談してみてください。
連棟式建物・長屋の売却でよくある質問
連棟式建物の切り離しにはどの程度の費用がかかりますか？
建物の構造や規模によっても費用は異なりますが、一般的には100万円以上の費用が発生すると考えておきましょう。具体的には、解体費用や電気・配管の工事費用、外観の修繕費用などが発生します。
連棟式建物の切り離しをする場合には、複数の業者に見積もりを依頼し、費用内訳をしっかりとチェックすることが大切です。
売却前に連棟式建物をリフォームするべきですか？
連棟式建物は基本的にリフォームせずに売却した方が良いでしょう。
一般的な物件であれば、リフォームをすることで物件の価値が上がり、売却費用でリフォーム費用を賄うことができます。
しかし、連棟式建物は資産価値が低いため、リフォームをしても売れ残ってしまう可能性があります。そうなるとリフォーム費用を回収できず、大きな損失が出てしまいます。
また「購入後に自分好みにリフォームしたい」と考えている購入者も少なくありません。
そのため、基本的にはリフォームせず売却に出すことをおすすめします。
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