老朽化した家を直すお金がないときの完全マニュアル！修繕費用の相場や費用を用意する対策も解説

老朽化した家の修繕費用はいくらかかる？戸建て・マンションごとに修繕費用の相場を解説

老朽化した家を直すには、基本的にリフォーム業者などに修繕を依頼する必要があります。とくにお金がない状況であれば、「老朽化した家の修繕費用はいくらなのだろう」と考えることでしょう。

前提として、老朽化した家の修繕費用は、その物件の状態などの修繕が必要な範囲によって異なります。とくに、築30年を超える家であれば、ほぼ建て替えのようなリフォームが必要になるケースも少なくありません。

そのため、「老朽化した家の修繕費用は〇〇円」のように断言することはできません。

とはいえ、一般的な費用相場としては、ある程度の金額を提示することはできます。たとえば、老朽化が進んだ家を全面リフォームする場合、費用相場は下記とされています。

• 築20年以下：800万円～1,500万円程度
• 築20年超：1,500万円～3,000万円程度

老朽化が進んだ家の修繕を検討している場合、まずは所有する家の築年数に応じた費用相場を確認しておくとよいでしょう。

また、全面リフォームにおいては、戸建てなのかマンションなのかによって修繕にかかる費用が異なります。これは、マンションの場合には内装のみ、戸建ての場合には内装と外装の修繕が必要になるためです。

ここからは、戸建てとマンションごとに、全面リフォームをした場合の費用相場を紹介していきます。

老朽化した戸建ての修繕にかかる費用相場

ここでは、老朽化した戸建ての修繕にかかる費用相場を紹介していきます。築年数などによって修繕費用は大きく変わるため、あくまで目安に過ぎませんが、今回は築40年の戸建ての家を想定しています。

□内装リフォームの費用相場

リフォーム箇所	費用相場
キッチン交換	50万円〜150万円程度
浴槽交換	80万円〜120万円程度
トイレ交換	トイレの便器のみ：3万円〜20万円程度 和式から洋式に変更：15万円〜60万円程度
クロスの張り替え	1㎡あたり1,300円～2,000円程度
フローリングの張り替え	1㎡あたり2,500円〜5,000円程度
クッションフロアの張り替え	1㎡あたり2,200円〜4,500円程度
畳の交換	7,500円〜20,000円程度

□外装リフォームの費用相場

リフォーム箇所	費用相場
外壁	20万円〜300万円程度
屋根	塗装：15万円〜80万円程度 カバー工法：60万円〜250万円程度 葺き替え：70万円〜260万円程度
耐震改修	25万円～200万円程度
断熱改修	壁・床・天井：1㎡あたり4,000円〜3万円程度 窓：10万円〜30万円程度

戸建ての家を全面リフォームする場合、内装と外装の修繕が必要です。あくまで目安ですが、築40年の戸建ての家を全面リフォームする場合には、500万円〜2,000万円程度が費用相場と言われています。

老朽化したマンションの修繕にかかる費用相場

ここでは、老朽化したマンションの修繕にかかる費用相場を紹介していきます。築年数などによって修繕費用は大きく変わるため、あくまで目安に過ぎませんが、今回は築40年のマンションの家を想定しています。

リフォーム箇所	費用相場
キッチン交換	50万円〜150万円程度
浴槽交換	80万円〜120万円程度
トイレ交換	トイレの便器のみ：3万円〜20万円程度 和式から洋式に変更：15万円〜60万円程度
クロスの張り替え	1㎡あたり1,300円～2,000円程度
フローリングの張り替え	1㎡あたり2,500円〜5,000円程度
クッションフロアの張り替え	1㎡あたり2,200円〜4,500円程度
畳の交換	7,500円〜20,000円程度

マンションを全面リフォームする場合、基本的には内装のみ修繕が必要です。外装の修繕は行われないのが一般的であるため、戸建てよりも全面リフォームの費用は抑えられる傾向があります。

あくまで目安ですが、築40年のマンションを全面リフォームする場合には、300万円〜1,000万円程度が費用相場と言われています。

お金がないときに老朽化した家の修繕費用を用意するための対策

家の修繕費用は、必ずしも自身で全額を用意しなければならないわけではありません。対策を講じておくことで、老朽化が進んだ家の修繕費用の一部、または全額を受け取れるケースもあります。

そのため、老朽化した家を修繕するお金がないときには、下記のような対策を講じることも検討してみてください。

• 火災保険を申請して保険金で修繕する
• 国や自治体が用意する補助金制度を利用する
• リフォームローンから修繕費用を借りる

ここからは、お金がないときに老朽化した家の修繕費用を用意するための対策について、それぞれ詳しく解説していきます。

火災保険を申請して保険金で修繕する

家を所有している場合、基本的には火災保険に加入していることでしょう。火災保険に加入している場合には、火災や自然災害によって家が損害を受けた場合、保険金を受け取れる可能性があります。

火災保険による保険金の対象であれば、その費用を老朽化した家の修繕費に充てられ、保険金の金額によっては自己負担額がほぼかからないケースもあります。

老朽化が進んでいる家であれば、火災保険による保険金を受け取れるほどの損害を受けていることも少なくありません。

自身が気づいていなくても、火災保険の保険金を受け取れるほどの損害が出ている可能性もあるため、まずは加入している火災保険の担当者に相談をしてみるのがよいでしょう。

国や自治体が用意する補助金制度を利用する

国や自治体が用意している公的制度のなかには、老朽化した家などの修繕にかかる費用として利用できる補助金を受け取れる制度もあります。そのため、老朽化した家を修繕したくてもお金がないときには、補助金制度を利用できないかを検討するのも手です。

老朽化した家の修繕に関する補助金制度にはさまざまな制度がありますが、一例としては国土交通省が支援している「長期優良住宅化リフォーム推進事業」が挙げられます。

長期優良住宅化リフォーム推進事業は、既存の住宅の長寿命化を図るために、リフォーム費用などを国が支援するものです。老朽化している家も支援の対象になり、原則的にはリフォームにかかった費用の1/3の金額を支援してもらえます。

ただし、長期優良住宅化リフォーム推進事業で支援をしてもらうには、さまざまな要件を満たす必要があります。細かな要件が定められているため、長期優良住宅化リフォーム推進事業については「補助を受けるための要件」のページを参考にしてみてください。

なお、住んでいる地域の役所に相談することで、自身の状況で利用できる可能性がある補助金制度を紹介してもらえます。国や自治体が用意する補助金制度を探す際には、まず自治体に相談してみるのがよいでしょう。

リフォームローンから修繕費用を借りる

銀行や信用金庫によっては、リフォームローンが用意されていることもあります。

リフォームローンとは、名前のとおり住宅のリフォームにかかる費用を借りられるローンのことです。リフォームローンから借入するには金融機関で行われる審査に通る必要がありますが、場合によっては老朽化した家の修繕費用の全額を借りられる可能性もあります。

提供元や契約状況などによって異なりますが、リフォームローンにおける借入額は1,000万円程度を上限としつつ、10年〜15年の返済期間が設定されているのが一般的です。

ただし、リフォームローンを利用した場合には金利が適用されるため、借りた金額よりも支払総額は大きくなります。

また、毎月の返済が必須になるため、リフォームローンを利用する場合には「毎月いくらなら返済できるのか」「いつまで返済を続けるのか」といった点を十分に把握したうえで計画的に利用することが大切です。

対策を講じても老朽化した家の修繕費用が用意できないときの対処法

老朽化した家を直したくてもお金がない場合、まずは補助金制度などを利用する対策を講じることを検討してみてください。

しかし、「リフォーム費用の一部は受け取れたけどまだお金が足りない」「どの対策も利用できなかった」など、それでも老朽化した家の修繕費用が用意できないケースもあるかもしれません。

その場合には、老朽化した家の修繕費用が用意できないときの対処法を検討してみてください。具体的には下記のような対処法が挙げられます。

• とくに老朽化が進んでいる箇所から優先的にリフォームを行う
• 複数のリフォーム業者に見積もりをしてもらい最も費用がかからない業者を探す
• 分割払いが可能なリフォーム業者を探す

ここからは、老朽化した家の修繕費用が用意できないときの対処法について、それぞれ解説していきます。

とくに老朽化が進んでいる箇所から優先的にリフォームを行う

老朽化した家の修繕を検討している場合、全面リフォームや建て替えを考えるかもしれません。

全面リフォームや建て替えの場合には数百万円〜1,000万円ほどの費用がかかることもあるため、まずは老朽化がとくに進んでおり優先的に修繕が必要な箇所のみリフォームすることも検討してみてください。

たとえば、「とくに外壁のヒビ割れが気になる」というケースであれば、まずは外装のリフォームだけを依頼し、他の箇所はひとまず後回しにするのも手です。

複数のリフォーム業者に見積もりをしてもらい最も費用がかからない業者を探す

リフォームにかかる費用は業者によって異なります。そのため、最も費用を抑えられる業者を探すためにも、複数のリフォーム業者に見積もりをしてもらうこともよいでしょう。

リフォームに対応している業者の場合、見積もりを依頼するだけであれば無料で対応してもらえるのが一般的です。手間や時間はかかってしまいますが、複数の業者に見積もりを依頼して、その結果をもとに依頼先を決めるのも1つの手です。

分割払いが可能なリフォーム業者を探す

リフォーム業者によっては、修繕費用の分割払いに対応してもらえることも少なくありません。リフォーム費用を一括で用意するのが難しい場合には、分割払いを依頼することも1つの手です。

ただし、リフォーム費用における分割払いは、ローンの支払いとは異なる部分があるため注意が必要です。

ローンであれば毎月の支払期日に支払いを行い、数年程度で完済となることも多いですが、リフォーム費用に関しては修繕のための工事が進んだ段階に応じて支払いが必要になるケースが一般的です。

基本的には2回～3回に分けて支払うことになり、リフォーム業者と交わした契約に沿って支払いを行います。そのため、ローンのように「毎月〇〇円を支払う」という支払方法ではありません。

どのような支払方法になるかは業者との契約によるため、依頼先のリフォーム業者が決まった際に、分割払いについても相談しておくのがよいでしょう。

お金がなくても老朽化が進んだ家を修繕せずに放置するのはNG！放置した場合のリスク

お金がない状況であれば、老朽化が進んでいても修繕はできずに、仕方なく放置してしまうケースもあるかもしれません。

しかし、老朽化した家を直すお金がないからといって、そのまま放置するのは絶対に避けてください。老朽化した家を放置することには、下記のようなリスクがあるためです。

• 資産価値が下がり続けて売却が難しくなる
• 固定資産税などの維持管理費が毎年かかり続ける
• 老朽化が進み倒壊してしまうリスクが高まる

ここからは、老朽化が進んだ家を修繕せずに放置した場合のリスクについて、それぞれ詳しく解説していきます。

資産価値が下がり続けて売却が難しくなる

家の建物部分に関しては、築年数がかさめばかさむほど資産価値が下がるのが一般的です。「すでに老朽化が進んでいる家だからほとんど関係ない」というわけではなく、さらに資産価値が下がってしまうと、現状よりも家を売却するのが難しくなってしまうため注意が必要です。

国土交通省が公表するデータでは、築年数がかさむにつれて建物の資産価値が下落するのがわかります。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

築年数が古い家であってもリフォームなどの修繕をすることで資産価値の下落を抑えることも可能ですが、お金がない状態では修繕費用の捻出は簡単ではありません。

場合によっては定期的な清掃などの適切な管理が難しいケースも考えられ、この場合で放置をしてしまうと家の資産価値がほぼ0になってしまう可能性もあります。

「修繕だけでなく管理や売却も難しい」という状態にもなりかねないため、お金がないからといって老朽化が進んだ家を放置するのは避けましょう。

固定資産税などの維持管理費が毎年かかり続ける

どんなに老朽化が進んだ家であっても、所有者は固定資産税や都市計画税といった税金を毎年納めなければなりません。「その家を所有しているだけで住んではいない」という場合も同様です。

費用	金額の目安
固定資産税	自治体によって異なるが、固定資産税評価額の1.4％が一般的
都市計画税	自治体によって異なるが、固定資産税評価額の0.3％が一般的

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の家であれば、固定資産税が「1,000万円×1.4%＝14万円」、都市計画税が「1,000万円×0.3%＝30,000円」と計算されます。

この条件であれば、老朽化が進んだ家を所有するだけで、17万円程度の税金を支払わなければならないのです。

老朽化が進み倒壊してしまうリスクが高まる

どのような建物であっても、修繕をせずに放置をすればいずれ倒壊してしまいます。すでに老朽化が進んでいる家であれば、倒壊のリスクは比較的高いといえるでしょう。

万が一、老朽化が進んだことで家が倒壊してしまった場合、所有者は瓦礫や残った家の一部などを撤去しなければなりません。その場合、数十万円〜数百万円の費用がかかることも少なくありません。

倒壊のリスクを下げるためにも、家の修繕が難しい状況であれば、「適切に管理をする」「管理が難しければ処分することも検討する」といった対策を講じることが大切です。

お金がなくて修繕が難しい家は買取業者に売却することも視野に入れてみる

お金がない状況では、老朽化が進んでいる家の修繕や管理が難しいケースもあることでしょう。

前述したように、このような理由があっても放置をしてしまうとさまざまなリスクが生じるため、修繕や管理が難しいような家であれば、売却することも視野に入れてみてください。

売却をすれば家の所有権は買い手に移るため、当然ですが今後は修繕や管理をする必要がありません。また、売却ができれば、家や土地の資産価値に応じた売却金額を受け取れるのもメリットです。

なお、「老朽化が進んだ家は売却できるのか」のように考える人もいるかもしれません。確かに、老朽化が進んだ家は資産価値が低くなるのが一般的であるため、仲介では売却が難航すると予想されます。

その場合、買取業者に売却を依頼することを検討してみてください。買取業者であれば、下記のようなメリットがあるためです。

• 家の老朽化が進みボロボロの状態でも売却に期待できる
• 残置物があってもそのままの状態で買い取ってもらえる
• 契約不適合責任が免除されるのが一般的
• 数日〜1か月程度で売却が完了する

ここからは、老朽化が進んだ家を買取業者に売却するメリットについて、それぞれ詳しく解説していきます。老朽化が進んだ家の修繕や管理が難しい場合には参考にしてみてください。

家の老朽化が進みボロボロの状態でも売却に期待できる

老朽化が進んだ家の場合、「ボロボロの状態では買い手がつかないだろう」のように考える人もいるかもしれません。確かに仲介では売却が難しいことも考えられますが、買取業者であればそのような家でも売却に期待できます。

前提から説明しますが、買取業者の目的は買い取った物件を活用して利益を獲得することです。老朽化が進んだ家は資産価値が低くなるのが一般的ですが、リフォームを施すなどして資産価値を高めてから再販売することで、利益を獲得できるケースはあります。

買取業者であれば、欠損・欠陥があるような家であっても利益を出すためのノウハウがあると考えられます。そのため、老朽化が進んだ家でも、専門の買取業者であれば売却に期待できるのです。

「ボロボロで仲介では売れそうにない」という場合でも買取業者であれば売却できる可能性はあるため、まずは相談することを検討してみてください。

残置物があってもそのままの状態で買い取ってもらえる

老朽化した家によっては、家財などが残っているケースもあることでしょう。仲介で売却するには、基本的に残置物を撤去しておくのが一般的です。

依頼する業者や残置物の量にもよりますが、残置物の撤去を業者に依頼する場合、数十万円〜数百万円ほどの費用がかかることも珍しくはありません。

一方、買取業者であれば、残置物がある家であってもそのままの状態で買取をしてくれるのが一般的です。そのため、撤去にかかる手間や費用を抑えて家を売却できるのも買取業者に依頼するメリットといえます。

契約不適合責任が免除されるのが一般的

不動産を売却する場合、物件の売り手は契約不適合責任を負わなければなりません。

契約不適合責任とは、売買した物件が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。

たとえば、所有する物件に雨漏りなどの欠陥があったにもかかわらず、それを買い手に伝えずに売買契約を締結させた場合、契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあります。

老朽化が進んだ家の場合、雨漏りやシロアリ被害といった欠陥があることも少なくありません。そのため、老朽化が進んだ家を仲介で売却する場合、買い手が現れたとしても契約不適合責任に問われてしまうリスクがあるのです。

一方、買取業者であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約が成立するのが一般的です。そのため、欠陥や欠損があったとしても、専門の買取業者であれば老朽化が進んだ家も問題なく買い取ってもらえると考えられるのです。

数日〜1か月程度で売却が完了する

買取業者であれば、仲介よりも早期で不動産を売却できるのが一般的です。

仲介の場合、家の買い手を見つけるための売却活動が必要です。そのため、ある程度の期間が必要になり、仲介の場合には3か月〜6か月程度の期間がかかるといわれています。

一方、買取業者の場合、買い手はその業者になるため、家の買い手を見つけるための売却活動が必要ありません。買取が完了するまでの期間は業者によって変わりますが、目安としては数日〜1か月程度が一般的です。

老朽化した家の修繕や管理が難しい場合、倒壊などのリスクがあるため、居住などで活用する予定がないのであれば可能な限り早く手放すことも大切です。そのため、買取業者に売却することも視野に入れておきましょう。

まとめ

老朽化した家を修繕するには、決して少額とはいえない費用がかかります。築年数などの物件の条件にもよりますが、仮に築40年であることを想定すれば、戸建ての場合は500万円〜2,000万円程度、マンションの場合は300万円〜1,000万円程度が費用相場とされています。

老朽化した家を直したくてもお金がない場合には、まず火災保険の申請や補助金制度の利用、リフォームローンからの借入を検討してみるのがよいでしょう。

とはいえ、これらの対策を講じても修繕費用が足りないということも想定されます。その場合には、「老朽化が進んでいる箇所から優先的にリフォームを行う」「最も費用を抑えられるリフォーム業者に依頼する」といった対処法も合わせて検討してみてください。

なお、老朽化が進んだ家の修繕費用が足りない場合であっても、放置することは絶対に避けましょう。放置をすることにはさまざまなリスクがあるためです。

修繕や管理も難しい場合には、老朽化した家を手放すことを視野に入れることも大切です。その場合には買取業者に依頼して売却することも検討してみてください。