飛び降りがあったマンションは事故物件になる？判断ポイントや売却方法など徹底解説

飛び降りがあった物件は事故物件になりやすい

事故物件の買取相談を承ることも多々ありますが、「飛び降りなら部屋の中で亡くなったわけではないから、事故物件にはならないのでは？」という相談が寄せられることもあります。

しかし、実際の不動産取引において、飛び降りがあった物件は事故物件として扱われることが多いものです。

そもそも事故物件とは、法律上で明確に定義が定められているわけではなく、不動産取引の場面で「心理的瑕疵がある物件」として用いられる言葉です。

部屋の中で亡くなったケースはもちろんのこと、ベランダや住民がよく利用する共用部からの飛び降り、敷地内での転落死なども「心理的瑕疵がある物件」として扱われることが多いです。

心理的瑕疵がある物件は、売却や賃貸に出す際に、買主や借主にその事実を伝える「告知義務」が生じます。国土交通省が公開するガイドラインでは、告知義務に関して以下のように定められています。

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼ すと考えられる場合には、これを告げなければならない。引用元 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

ガイドラインに法的拘束力はありませんが、実際の不動産取引においては告知義務をすべきかどうかの判断基準として参考にされています。

心理的瑕疵を告知することにより、「事故物件ならやめておこう」となってしまう人は多いため、通常の物件よりも需要が低くなり、買主や借主が見つかりにくくなります。

なお、心理的瑕疵があるにもかかわらず告知を怠った場合には、契約不適合責任に問われ、契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性があります。

「部屋の中で亡くなったのではないから大丈夫だろう」と安易に判断するのはリスクが高いため、事故物件に該当するかどうかは、不動産会社と相談しながら慎重に判断しましょう。

飛び降りがあったマンションが事故物件になるかどうかのポイント

マンションで飛び降りが起きたからといって、必ず事故物件になるわけではありません。確かに多くのケースは事故物件として扱われてしまいますが、飛び降りが起きても事故物件にならない例外もあるのです。

飛び降りがあったマンションが事故物件になるかどうかは、以下2つのポイントで判断できます。

• 飛び降りがあった場所が専有部か共用部か
• 飛び降りに事件性があるかどうか

飛び降りがあった場所が専有部か共用部か

飛び降りがあったマンションが事故物件にあたるかどうかは、「飛び降りた場所」によって判断が分かれるのが実情です。

前述したとおり、そもそも事故物件に明確な法的定義はありません。実際の取引では「買主・借主が心理的に入居をためらうかどうか」という観点で扱われています。

マンションの専有部、つまり室内やバルコニーなど入居する室内で飛び降りがあった場合、入居者の心理的抵抗は強くなりやすく、事故物件とみなされることが多いです。

実際のアンケートでも「事故物件に住むのに抵抗がある」と答えた人は女性で69.1％、男性で45.7％と半数以上にのぼっています。

一方、「隣の部屋が事故物件になったら引っ越す」と答えた割合は全体で34.9％にとどまっており、入居する部屋でなければ気にならない人の割合が増える傾向が見られます。

エントランスや屋上など共用部で飛び降りがあった場合は「自分が住む部屋ではない」という意識から、心理的抵抗が薄れる人の割合はさらに多くなります。

実際に、「専有部からの飛び降りは看過できない」という場合でも、「共用部からの飛び降りなら気にしない」という方は一定数いらっしゃいました。

そのため、飛び降りがあったマンションが事故物件になるかどうかは、飛び降りがあった場所が専有部か共用部かが判断基準の一つになります。

参照：【事故物件】住める？住めない？事故物件への本音を969人に大調査！｜PR TIMES

飛び降りに事件性があるかどうか

飛び降りが事故物件にあたるかどうかを判断するうえで、事件性や社会的な注目度も重要なポイントです。

たとえば、ニュースで報道されるような飛び降り事件が発生した場合、物件に関する情報が広く知られることになり、周辺住民のみならず物件を探している人にも強く印象づけられます。

このようなケースの場合、ガイドライン上は告知義務が必要ないケースでも、社会的には「事故物件」として扱われやすくなります。

周知性が高い事案ほど、入居希望者が心理的な抵抗を感じやすいため、結果的に売却や賃貸に出す際に買主や借主が見つかりにくくなります。

そのため、飛び降りに事件性がみられる場合には、全国ニュースで報道されたかどうか、地域で広く知られているかなどの点を踏まえ、事故物件として扱うかどうかを判断する必要があります。

飛び降りがあったマンションが事故物件になりやすい・なりづらいケース

飛び降りがあったマンションが必ずしも事故物件として扱われるわけではなく、状況によって判断が分かれることがあります。

どのような場所で起きたのか、どのような経緯で報道されたのかといった要素によって、心理的瑕疵の重さや市場への影響度合いは変わってきます。

次の項目から、事故物件になりやすいケースと、なりづらいケースについてそれぞれ解説していきます。

飛び降りがあったマンションが事故物件になりやすいケース

飛び降りがあったマンションが事故物件になりやすいケースの例は、以下のとおりです。

• マンション室内（リビングや寝室など）から家族が飛び降りた
• マンション住戸のバルコニーやベランダから家族が飛び降りた
• 非常階段や共用廊下など、住民が日常的に利用する場所から飛び降りがあった
• スカイラウンジや屋上庭園など、住み心地の良さに影響を及ぼす場所から飛び降りがあった
• 上下左右の部屋から飛び降りがあった
• 外部の人が屋上から飛び降り、住民が日常的に利用する共用部に落下した
• 社会的に知名度がある人などが飛び降りをし、連日ニュースとして報道された
• 飛び降り後に警察の現場検証が行われ、多くの近隣住民に認知された

上記のようなケースの場合、心理的な抵抗が強く働くため、買主や借主に敬遠されやすく、事故物件として扱われる傾向にあります。

とくに、専有部分や居住者の生活に直結する場所で起きた飛び降りた場合は「自分が同じ場所に住むのは避けたい」と感じる人が多くなります。そのため、賃貸であれば入居希望者が集まりにくくなり、売却であれば市場価格よりも売却価格が下がってしまいます。

また報道によって全国的に周知されるケースでは、近隣住民以外にも情報が伝わり、「自殺があったマンション」というイメージが定着して敬遠されやすくなります。

飛び降りがあったマンションが事故物件になりづらいケース

マンションから飛び降りがあったとしても、状況によっては事故物件として扱われにくい場合もあります。具体的には以下のようなケースです。

• 自室以外の専有部で飛び降りがあった
• 屋上など住民が普段利用しない場所から飛び降りがあった
• 通常は立入禁止となっている場所から飛び降りがあった
• 報道や近隣住民への認知がほとんどなく、社会的に周知されなかった

上記のような場合、心理的抵抗を感じる人が比較的少なく、事故物件として取り扱われるケースは少ないものです。

とくに、「自分が住む専有部で起きた出来事ではない」「ニュースにならず周知されていない」などの条件が揃うと、買主や借主の印象は和らぎやすくなります。

ただし、上記のようなケースでも全く影響がないわけではありません。過去に飛び降りがあった事実を知った場合、一部の人が敬遠する可能性は残るため、事故物件かどうかを判断するのはあくまでも買主や借主であると認識しておきましょう。

飛び降りがあった物件には告知義務が生じるのが基本

マンションで飛び降りがあった場合、売買や賃貸などの取引の際には「告知義務」が生じるのが基本です。

前提として、民法では契約関係にある当事者同士が対等かつ公平であるべきと定められており、不動産売買でも買主と売主の間で公平性が保たれるようにしなければなりません。

そして、飛び降りによる死亡事故は、多くの人に心理的な抵抗を与えるものです。

もしもその事実を知らされずに契約すれば「飛び降りのことを知っていたら契約しなかった」という不公平な状況になりかねません。このような状況を避け、取引の公平性を保つことが告知義務の目的です。

飛び降りがあったマンションの告知義務に関して、注意すべきポイントは以下のとおりです。

• 飛び降りがあったことについての告知義務の時効は売買と賃貸で変わる
• 告知義務違反になると契約不適合責任を問われることがある
• 告知義務が生じない場合でも飛び降りがあったことを伝えておくのが賢明

飛び降りがあったことについての告知義務の時効は売買と賃貸で変わる

飛び降りがあったマンションに関する告知義務の時効は、売買と賃貸で異なります。

売買契約の場合は告知義務に時効がなく、どれだけ年数が経過していても買主に告げるのが基本です。

一方で賃貸契約の場合は、国土交通省のガイドラインに基づき、事案があった日から概ね3年が経過すると告知義務はなくなるとされています。

【告げなくてもよい場合】
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。
②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年間が経過した後
引用元 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

ただし、賃貸契約の場合でも「3年経てば必ず伝えなくてよくなる」というわけではありません。

たとえば、事件性が高くニュースで大きく報道されたケースや、地域住民に広く知られているケースなど、社会的な影響度が大きい飛び降りがあった場合は、3年以上経過していても事実を告げるのが基本です。

また、入居希望者から「過去に事故はありませんか」と尋ねられた際には、期間の経過に関わらず飛び降りがあったことを正直に答える義務があります。

「売買契約の場合は年数にかかわらず必ず告げる」、「賃貸契約の場合は概ね3年で告知義務はなくなるが、事件性が高いケースなど例外もある」と認識しておきましょう。

告知義務違反になると契約不適合責任を問われることがある

飛び降りのあった事故物件を売買・賃貸する際に告知義務を怠ると、取引相手から契約不適合責任を問われるリスクがあります。

心理的瑕疵による契約不適合責任を問われた場合、買主・借主側は代金減額請求や損害賠償請求、契約解除などを請求することが可能です。

売主・貸主側は売却代金をまとめて返金しなければならないだけでなく、引っ越しや土地調査にかかった費用などの負担も迫られます。

そのため、飛び降りがあった事故物件を売却したり貸し出したりする際には、飛び降りの事実や場所、時期などを正確に伝えるようにしましょう。

告知義務が生じない場合でも飛び降りがあったことを伝えておくのが賢明

前述したとおり、マンションで飛び降りがあったからといって、必ず告知義務が生じるわけではありません。

たとえば、自室以外の専有部や住民が普段利用しない共用部などで飛び降りがあった場合は、国土交通省のガイドラインでも「告げなくてよい場合」として規定されています。

【告げなくてもよい場合】
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。
（中略）
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死
引用元 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

しかし、ガイドライン上は告知義務が生じないケースであったとしても、取引相手には飛び降りがあった事実を伝えておくのが賢明です。

買主が後から事実を知った場合、法的な責任までは追及されなくても「聞いていなかった」と不信感を抱かれ、クレームや契約トラブルに発展する恐れがあるからです。トラブルが発生すると説明や対応に余計な手間やコストがかかり、スムーズな取引が難しくなります。

後々のトラブルを未然に防ぐためにも、買主からクレームが入りそうな内容は契約前に伝えておきましょう。

飛び降りがあったマンションは売却相場が下落しやすい

飛び降りがあったマンションをはじめ、事故物件は通常の物件と比べて売却価格が下がる傾向があります。

自殺による死亡事故が起きた物件は、購入希望者が心理的な抵抗を感じやすく、需要が減ってしまうためです。その結果、どうしても相場より安い価格での取引になりやすいのが実情です。

筆者の実務経験上、飛び降りがあったマンションの売却相場は、飛び降りが専有部からだったのか共用部からだったのかによっても異なります。

• マンションの専有部から飛び降りがあった場合：売却価格が10%〜30％程度下がる
• マンションの共用部から飛び降りがあった場合：市場価格に近い価格で売却できるケースもある

マンションの専有部から飛び降りがあった場合：売却価格が10%〜30％程度下がる

マンションの室内やバルコニーなど専有部から飛び降りがあった場合、売却価格は通常の売却価格よりも10%〜30％程度下がることが多いです。

たとえば、市場価格が2,000万円のマンションであれば、売却価格が1,400万円〜1,800万円にまで下がってしまいます。

なお、同じ専有部での自殺であったとしても、状況によって売却価格への影響度は異なります。飛び降りの場合、基本的に室内には大きな痕跡が残らないケースが多く、自殺物件のなかでも売却価格の下落率は緩やかです。

実際に飛び降りがあったマンションを買い取った事例がありますが、通常物件よりも10％程度の下落が一つの目安となっています。

一方、室内に血痕や痕跡が強く残り、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった事案の場合は、通常価格よりも30％以上下落するケースも少なくありません。

なお、正確な売却価格は立地や築年数などの条件によっても異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、相見積もりを取るのがおすすめです。

マンションの共用部から飛び降りがあった場合：市場価格に近い価格で売却できるケースもある

エントランスや廊下、階段などの共用部で飛び降りがあった場合は、専有部で発生したケースと比べて価格の下落幅は小さくなる傾向があります。

実際に住む部屋そのものではないため、買主に与える心理的な抵抗が弱まり、通常相場に近い水準で売却できるケースもあります。

ただし「共用部だから影響はない」とは言い切れません。「心理的瑕疵を感じるかどうか」はあくまでも買主次第であり、抵抗を感じる人が多ければ市場価格に近い価格では売却できず、結果的に値下げせざるを得ないというケースも少なくありません。

市場価格と同等で売却できる場合もありますが、飛び降りがあったマンションは基本的に通常物件より安くなる前提で考えておきましょう。

飛び降りがあったマンションの売却事例

東京都足立区にあるマンションで、共用部分において飛び降り自殺が発生した物件を買い取った事例があります。

依頼者様は「できるだけ早く売却したい」という希望をお持ちだったため、弊社では迅速に調査を行い、最終的に1,300万円での買取を実現しました。

こちらのマンションは共用部での飛び降りだったことから、専有部で発生した事故物件に比べて心理的な抵抗が弱く、告知義務もないと判断しました。その結果、高額な査定額を提示できた事例です。

一口に事故物件といっても状況や発生場所によって評価が変わる点を重視し、個別に丁寧な査定をおこなっています。飛び降りのように特殊な事情を抱える物件でも、できる限り依頼者様の希望に沿った取引を進めることが可能です。

飛び降りがあったマンションの売却方法

飛び降りがあったマンションの売却方法は、主に仲介と買取の2種類があります。

立地などの条件がよく、心理的瑕疵の有無にかかわらず需要が高そうなマンションの場合は、高額での売却が期待できる仲介が向いています。

一方、立地条件が悪かったり築年数が古かったり、買主が見つかりそうにないマンションであれば、買取業者に依頼してスピーディーに売却するのがおすすめです。

ここでは、仲介と買取の特徴や、それぞれがどのようなケースで適しているのかについて、詳しく解説します。

仲介｜立地などの条件がよく需要が高いマンションの場合に適している

飛び降りがあったマンションでも、立地条件がよく需要が見込める物件であれば、不動産会社を通じた仲介での売却が向いています。仲介は市場に物件と売却価格を公開して買主を探す方法であるため、双方が合意すれば相場に近い価格での成約も期待できるからです。

需要が高いマンションの事例は以下のとおりです。

• 駅や繁華街から近い
• 都心部など人気のエリアにある
• 築年数が浅い
• マンション内にラウンジやフィットネスなど便利な施設がある

上記のような条件であれば、飛び降りがあったマンションでも相場に近い価格での購入希望者が現れる可能性があります。

ただし、仲介の場合は買主が見つかるまでに時間がかかることもあり、飛び降りの事実が成約の障害になるケースも少なくありません。

そのため、「立地条件がよくすぐに買い手が見つかりそう」「時間がかかっても高値で売却したい」という場合に仲介はおすすめです。

買取｜買主がつきそうにないマンションなら検討するべき方法

飛び降りがあったマンションのなかには、立地や築年数などの条件が悪く、仲介では買主が見つかりにくいケースがあります。

条件が悪いマンションは、事故物件でなくても買主がなかなか見つからないことも多いものです。仮に告知義務の生じないケースだったとしても、飛び降りがあったという事実だけで敬遠されることもあり、さらに買い手が見つかりにくくなります。

そのような場合は、不動産会社による買取を利用するのがおすすめです。買取は不動産会社が直接物件を購入するため、購入希望者を探す必要がなく、契約までのスピードが早い点が大きな特徴です。

また、事故物件としての要素が強く、市場での売却が難しい物件でも、買取であればそのままの状態で引き渡すことができます。清掃やリフォームをおこなわずに売却できるため、余計なコストや手間をかけずに済む点もメリットです。

「できるだけ早く現金化したい」「長期間売れ残るリスクを避けたい」という希望がある場合には、買取による売却を検討しましょう。

飛び降りがあった物件の売却で悩んだ時は専門の買取業者も検討する

飛び降りがあったマンションの売却で悩んだときは、訳あり物件専門の買取業者に依頼することも検討しましょう。買取業者に依頼するメリットは以下のとおりです。

1. 飛び降り自殺のあった物件でもそのまま売却できる
2. 契約不適合責任が免除される
3. 買主を探す手間が省けるので早く物件を処分できる

それぞれのメリットを1つずつ解説します。

飛び降り自殺のあった物件でもそのまま売却できる

飛び降り自殺のあったマンションを売却する場合、室内に自殺の痕跡が残っていれば特殊清掃が必要です。また、室内に大きな痕跡が残っていなかったとしても、イメージ回復のためにリフォームを施すケースもあります。

しかし、特殊清掃やリフォームにかかる費用は高額であり、売却金額が相場よりも下がった場合は赤字になる可能性が否めません。

そうした場合でも、訳あり物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺のあった物件をそのままの状態で買取してもらえます。

本来であれば必要となる清掃費用やリフォーム費用をかけずに、飛び降り自殺のあった物件を売却できるため、経済的なメリットが大きいです。

契約不適合責任が免除される

仲介売却で一般の買主にマンションを売る場合、何かしらの瑕疵が見つかると「契約不適合責任」を追及され、買主から売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

一方、買取業者に不動産を売却する場合は、契約不適合責任が免除される契約を結ぶケースが多いです。そのため、売却後にどのような問題が発生しても売主は責任を追及されません。

瑕疵とは、人が亡くなった事実という「心理的瑕疵」だけではなく、水漏れや雨漏りといった「物理的瑕疵」も含みます。

訳あり物件専門の買取業者に不動産を売れば、契約不適合責任を追及されないため、損害賠償請求などを受けるリスクを回避できます。

買主を探す手間が省けるため仲介よりも早く売却できる

買取業者に依頼すれば、売主から物件を直接買取するので、仲介業者のようにわざわざ売主を探す手間が必要ありません。

そのため、買取業者に売却を依頼すれば、最短で物件を手放して現金化できます。

弊社クランピーリアルエステートでも、訳あり物件の買取をおこなっており、最短2日で現金化が可能です。

「悲しいことがあった物件だからこそ、あまり長引かせたくない」など、自殺や孤独死で家族を亡くした遺族の方の中には、金額より早期売却を望む方が多いものです。弊社ならスピーディーな対応が可能なので、ぜひ一度ご相談ください。

なお、イエコンの「一括査定サービス」を利用すれば、契約不適合責任が免除される専門業者のみに依頼できるうえ、希望と合致する業者にスピーディーな売却が可能です。

飛び降りや自殺などの問題がある物件でも、安心して売却を進められるため、「できるだけ早く事故物件を手放したい」という方は、ぜひ査定を受けてみてください。

飛び降り自殺のあった物件をトラブルなく売るには？

飛び降りがあったマンションでも売却は可能ですが、トラブルを回避するためにも、以下のポイントに注意しましょう。

• 飛び降りがあった事実を買主へ告知する
• 物件を清掃・リフォームして自殺の痕跡を消す
• 遺恨を残さないよう近隣の人に挨拶をする

売却時の注意点について、1つずつ確認していきましょう。

飛び降りがあった事実を買主へ告知する

前項でも解説しましたが、物件を購入する買主には、飛び降り自殺があった事実を必ず伝えましょう。

• 飛び降り自殺があった時期
• 飛び降り自殺の内容

心理的瑕疵の受け取り方は人それぞれであるため、自殺の起きた事実を伝えることで、物件の購入を取り止めてしまう人は一定数存在します。

しかし、飛び降りがあったことを隠して売却すると、あとから契約解除請求や損害賠償請求を受けるリスクがあります。たとえガイドライン上は告知義務がなかったとしても、請求を受ける可能性はゼロではないため、告知したうえで売却するのが基本です。

なお、売買契約の場合は告知義務に期限はありません。そのため、飛び降りがあった日からどれだけ年数が経っていたとしても、基本的にはその事実を買主に伝えるようにしましょう。

物件を清掃・リフォームして自殺の痕跡を消す

飛び降り自殺は室内が汚れることは少ないですが、できる限り清潔にしておきましょう。

たとえば、物が散乱していたり空気がほこりっぽかったりすると、内覧に来た人からの印象は悪くなってしまいます。

事故物件こそ、念入りに清掃をして明るさを出すことが有効な手段です。故人の私物が多く残っている場合には、一時的に撤去するなどの対策を講じましょう。

飛び降り自殺は首つりや殺人などとは違い、室内で亡くなったわけではありません。自殺の痕跡を消して、良い印象を与えられれば、成約できる可能性が高まります。

なお、リフォームをして物件の印象を変えるのも有効な手段ですが、費用をかけても売れない場合もあるので慎重に検討しましょう。

遺恨を残さないよう近隣の人に挨拶をする

近隣の人には、売却する前にきちんと挨拶をしておきましょう。

飛び降り自殺はマンション全体に多大な迷惑がかかるので、お詫びと売却する事実を伝えるのがマナーです。マンションなら上下左右や管理会社、戸建では周り数軒に、菓子折りを持っていくとよいでしょう。

新しい買主が入居後にスムーズな人間関係を作れるよう、わだかまりを解いておくことは非常に重要です。自殺物件と知りながら購入したとしても、それが原因で近隣と後々トラブルになるかもしれません。

また、共用部に修繕が必要なこともあるため、きちんと話し合いを済ませておく必要があります。近隣住居や管理会社に誠意をもって対応して、次に所有する買主へ遺恨を残さないようにしましょう。

まとめ

飛び降りがあったマンションは事故物件になりやすいものの、すべてのケースで事故物件になるとは限りません。

自室とは関係ない専有部や、住民が普段利用しない共用部での飛び降りは事故物件にはなりづらく、売却時にも大きな影響を与えにくいものです。

ただし、そのようなケースでも飛び降りがあったことを隠して売却するのは控えましょう。心理的瑕疵の受け取り方は人それぞれであり、事故物件かどうかを判断するのはあくまでも購入者だからです。

立地や築年数などの条件がよい物件であれば、飛び降りの事実を告知しても市場価格に近い価格での成約が期待できます。一方、条件が悪い物件は仲介での買主が見つかりにくく、売れ残ってしまうケースも少なくありません。

その場合は、訳あり物件専門の買取業者に依頼することを検討しましょう。専門の買取業者であれば物件をそのままの状態で買い取ってもらえるうえ、スピーディーに現金化が可能です。

複数の業者から査定を比較できるため「できるだけ高く売りたい」「すぐに買い取ってくれる業者を探したい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。