飛び降り自殺のあった物件でも売却可能！告知義務や売却価格についても詳しく解説

事故物件とは心理的瑕疵が伴う物件のこと

事故物件とは、人の死に関わる心理的瑕疵が伴う物件のことをいいます。心理的瑕疵とは、不動産の買主や借主が恐怖や不安、抵抗を覚えるような心理的な欠陥のことです。

心理的瑕疵は大きく分けて「殺人や自殺、事故死など人の死に関わるもの」と「近隣に嫌悪施設があるもの」の2つありますが、一般的には人の死に関わる出来事があった物件が事故物件に該当します。

基本的に心理的瑕疵が伴う物件を売買する場合、売主は契約前に購入希望者や入居希望者に対して心理的瑕疵を告知することが義務付けられています。

ただし、死亡原因や場所によっては、人が亡くなった経歴のある物件でも事故物件に該当しない場合があり、国土交通省では告知義務がある事故物件のガイドラインについて下記のように定めています。

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼ すと考えられる場合には、これを告げなければならない。引用元 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

事件性がない自然死の場合は告知義務はない

人が亡くなった経歴のある事故物件を売却する場合、売主はその事実を告知する義務を負いますが、事件性がない自然死の場合は原則として告知義務はありません。

国土交通省のガイドラインでも、下記のように定められています。

【告げなくてもよい場合】
【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤 嚥など）。 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

事件性のない自然死とは、老衰や持病による病死、孤独死、日常生活の中で起こりうる不慮の死（転倒事故や誤嚥など）が該当します。

ただし、遺体の発見が遅れて腐敗が進んでいた場合や特殊清掃が必要になった場合は、事件性のない自然死であっても告知義務が発生するので注意が必要です。

事故物件と扱われるケース

飛び降り自殺の場合、次の条件を満たすと「事故物件」と見なされる可能性があります。

1. 所有マンションのベランダから飛び降りた
2. 飛び降り自殺で自分の庭に落下してきた
3. 上下左右の物件で飛び降り自殺があった
4. 連日報道されるような事件性が高い飛び降り自殺
5. 住み心地の良さが損なわれる部分で飛び降りがあった

それぞれのケースについて、具体的に見ていきましょう。

所有マンションのベランダから飛び降りた

所有するマンション専有部分のベランダから飛び降り自殺があった場合、事故物件になります。

「ベランダから家族が飛び降り自殺した」という事実は、心理的瑕疵が大きいと判断されるためです。

とはいえ、飛び降り自殺の場合は室内で亡くなるわけではないので、部屋が汚れるなどの物理的影響は少ないです。

少し売却価格は下がりますが、首吊り自殺があった物件よりは比較的売却しやすいでしょう。

飛び降り自殺で自分の庭に落下してきた

マンション上階の住民が飛び降り自殺した場合、落下地点のあるマンション専有部分は事故物件となります。

専用庭は厳密にいうと共用部分ですが、部屋に付随して専用利用できる場所のため、専有部分と同様に扱われます。

所有者のショックも大きいため、早く手放したいところですが、大幅に値段を下げなければ売却できないので、非常にやっかいな状況です。

上下左右の物件で飛び降り自殺があった

マンションの上下左右の部屋で飛び降り自殺があった場合、自分の部屋も事故物件とは見なされる可能性があります。

国土交通省のガイドラインでは、前後左右の物件や部屋で飛び降り自殺があった場合、自分の所有する部分が事故物件に該当するという記述はありません。

しかし「近所で自殺が起きた」と聞くと、嫌な気持ちになってしまう買主もいるため、いずれのケースも心理的瑕疵物件と見なされる可能性が高いです。

また、一筆の土地を区画割りして売り出したような住宅地内では、区画全域が心理的瑕疵物件に該当する可能性もあります。

ただし、こうした比較的軽い心理的瑕疵であれば、数年経てば事件が風化するので、通常物件と同様に問題なく売れるでしょう。

連日報道されるような事件性が高い飛び降り自殺

世間が注目する事件性の高い自殺では、心理的瑕疵物件と扱われる可能性があります。

例えば、政治家や芸能人などの著名人がマンションから飛び降りた場合です。マスコミに報道されてしまうと、マンション全体が風評被害を受けることがあります。

このような事件製の高い自殺は風化するまで時間がかかり、長期間に渡って「あの事件のマンション」といわれるため、心理的瑕疵物件と考えておいた方がよいでしょう。

住み心地の良さが損なわれる部分で飛び降りがあった

住み心地の良さが損なわれる部分で飛び降り自殺があった場合も、事故物件として扱われる可能性があります。

飛び降り自殺が住み心地の良さに影響する場所としては、玄関やエレベーター、階段、廊下、ベランダ、ラウンジなど買主が日常生活で使用する共用部分が該当します。

事故物件と扱われにくいケース

飛び降り自殺でも、次のようなケースでは「事故物件」と見なされずに済みます。

1. マンションの共用部分から飛び降り自殺した
2. 利用頻度が少ない部分で飛び降り自殺した

ただし、事故物件に該当しなくても「心理的瑕疵物件」と扱われて、売却価格が下がる場合もあるため注意しましょう。

心理的瑕疵物件とは「その事実を知っていれば買わなかった」と買主が思うような事情がある物件のことです。それぞれのケースについて、1つずつ解説していきます。

マンションの共用部分から飛び降り自殺した

廊下や屋上などのマンションの共用部分から飛び降り自殺が起きた場合、事故物件にはあたりません。なぜなら、廊下や屋上などの共用部分で自殺が起きても、自分が住んでいる専有部分には直接関係ないからです。

とはいえ、専有部分には直接関与しなくても、自殺者が住んでいたマンションと知った買主は良い気分ではないため「心理的瑕疵物件」と見なされる恐れがあります。

事件から数カ月は自殺があったマンションだと噂されることもあるため、風評被害が風化した頃の方がスムーズに売れるでしょう。

利用頻度が少ない部分で飛び降り自殺した

屋上や非常階段など住民の利用頻度が少ない部分で飛び降り自殺があった場合も、原則として事故物件として扱われません。

国土交通省のガイドラインでも、本来であれば告知すべき死亡案件でも、集合住宅において日常生活上ほぼ使用しない共用部分で発生した場合は告知義務の対象外とされています。

【告げなくてもよい場合】
【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共 用部分で発生した 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

飛び降りのあった物件で事故物件に該当する場合は告知義務が発生

飛び降りのあった物件で事故物件に該当する場合は、売買の際に告知義務が発生します。告知義務の期間は賃貸物件だと原則として3年ですが、売買物件だと期限が定められていないません。

そのため、飛び降りがあった事故物件を売却する場合は時間が経っていても飛び降りの件を告知するのが基本です。

告知しなかった場合損害賠償が請求される

飛び降りのあった事故物件を売買する際に告知義務を怠ると、売主は契約不適合責任を問われます。契約不適合責任とは、契約に基づいて引き渡した目的物の種類や品質、数量などが契約内容と適合しない場合に売主が買主に対して負う責任のことです。

飛び降りがあった事実を買主に告知せずに事故物件を売却し、あとでその事実が買主にバレると、契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。そのため、飛び降りがあった事故物件を売却する際には、飛び降りの件を購入希望者に必ず伝えましょう。

事故物件に該当しない飛び降り自殺でも告知すべき

マンションの共用部分や入居者の利用頻度が少ない部分からの飛び降り自殺であれば事故物件に該当しないため、売主は飛び降りの事実を告知しなくても法的な責任を問われることはありません。

しかし、事故物件に該当しない飛び降り自殺でも、飛び降りがあった事実は買主に伝えておいたほうが無難です。飛び降りがあった事実を告知せずに売却すると、法的な責任を問われなくても買主とトラブルに発展するリスクがあるからです。

トラブルになると対応に手間がかかるため、後々のトラブルを未然に防ぐためにも、買主からクレームが入りそうな内容は契約前に伝えておきましょう。

飛び降り自殺のあった物件をトラブルなく売るには？

法律上の制限はないので、買主さえ見つかれば、飛び降り自殺のあった物件でも売却可能です。

飛び降り自殺のあった物件でも、相場よりも安ければ購入したい人も多く、なかなか売りに出ないエリアだと自殺に関係なく売れるかもしれません。

しかし、飛び降り自殺のあった物件を売る場合、3つの注意点があります。

1. 飛び降りがあった事実を買主へ告知する
2. 物件を清掃・リフォームして自殺の痕跡を消す
3. 遺恨を残さないよう近隣の人に挨拶をする

まずは売却時の注意点を、1つずつ確認していきましょう。

1.飛び降りがあった事実を買主へ告知する

前項でも解説しましたが、物件を購入する買主には、飛び降り自殺があった事実を必ず伝えましょう。

• 飛び降り自殺があった時期
• 飛び降り自殺の内容

もしかしたら、自殺の起きた事実を伝えることで、物件の購入を取り止めてしまう人もいるかもしれません。

それでも、告知せずに売却すると、将来的にトラブルになる恐れがあるため、告知義務を果たした上で購入してくれる買主を探しましょう。

裁判における判例では売主が敗訴することが多く、多額の損害賠償を支払う事態になる恐れもあるので、告知義務は必ず守りましょう。

告知義務の期間は無期限と考えよう

前述の通り、事故物件を売却する場合は人が亡くなった事実を買主に伝えなければなりませんが「いつまで告知義務があるか？」については法律で定められていません。

しかし「だいぶ事故から時間が経ったから、伝えなくてよいかも？」と告知義務を怠ったせいで、裁判に発展して損害賠償請求を受けてしまうケースも少なくありません。

そして心理的瑕疵の場合、売主側が敗訴するケースが非常に多く、50年前の殺人事件に関する告知義務違反で、売主が瑕疵担保責任を追及された判例もあります。

裁判などのトラブルを避けるためにも、事故から経過した年月にかかわらず、事故物件である事実は買主へ必ず伝えるようにしましょう。

ちなみに賃貸物件の場合、事故物件となった次の入居者までは告知しますが、それ以降は人が亡くなった事実を告知しないケースが多いです。

2.物件を清掃・リフォームして自殺の痕跡を消す

飛び降り自殺は室内が汚れることは少ないですが、できる限り清潔にしておきましょう。

例えば、物が散乱していたり空気がほこりっぽかったりすると、内覧に来た人は「やはり・・・」と嫌な気持ちになってしまいます。

事故物件こそ、念入りに清掃をして明るさを出すことが有効な手段です。故人の私物が多く残っている場合には、一時的に撤去するなどの対策を講じましょう。

飛び降り自殺は首つりや殺人などとは違い、室内で亡くなったわけではありません。自殺の痕跡を消して、良い印象を与えられれば、成約できる可能性が高まります。

リフォームをして物件を生まれ変わらせるのも1つの方法ですが、費用を掛けても結局売れない場合もあるので慎重に検討しましょう。

3.遺恨を残さないよう近隣の人に挨拶をする

近隣の人には、売却する前にきちんと挨拶をしておきましょう。飛び降り自殺はマンション全体に多大な迷惑がかかるので、お詫びと売却する事実を伝えます。マンションなら上下左右や管理会社、戸建では周り数軒に、菓子折りを持っていくとよいです。

新しい買主が入居後にスムーズな人間関係を作れるよう、わだかまりを解いておくことは非常に重要です。自殺物件と知りながら購入したとしても、それが原因で近隣と後々トラブルになるかもしれません。

また、共用部分に修繕が必要なこともありますので、きちんと話合いしなければなりません。近隣住居や管理会社に誠意をもって対応して、次に所有する買主へ遺恨を残さないようにしましょう。

飛び降り自殺があった物件の売却価格は20〜30%価値が下がる傾向

自殺後に事故物件をすぐ売る場合、周辺相場と同じ価格では売却できません。飛び降り自殺があった物件は、売却価格を相場の20~30%価値が下がる傾向です。

同じ価格の場合、わざわざ自殺があった事故物件を購入したいと考える人はいないでしょう。しかし、近隣の売却相場より安く買えるなら、事故物件を購入してくれるケースも少なくありません。

ただし、価格を下げても事故物件が必ず売れるわけではなく、20~30%以上の値下げが必要な場合もあるため注意しましょう。

マンションの共用部で飛び降りがあった場合価値が下がりにくい

廊下や階段などの共有部で飛び降りがあった場合は、室内やベランダで飛び降りがあった場合と比べて価値が下がりにくいです。

共有部は買主に与える心理的な抵抗や不安が少ないため、それほど値下げをしなくても売れる可能性があります。飛び降りがあった場所によっては告知義務が発生せず、通常の物件と変わらない価格で売却できるケースもあります。

飛び降り自殺のあった物件が売れないときの対処法

事故物件の場合は、購入したいと思う人が普通の物件よりも少ないです。

「事故物件でも気にしない」という人もいますが、そうした人は数が少ないため、基本的には買主が見つかりにくい傾向にあります。飛び降り自殺のあった物件が売れない場合、3つの対処法があります。

1. 建物を取り壊して更地にしてから売却する
2. 事件が風化するまで時間を置いて売却する
3. 訳あり物件専門の買取業者に直接売却する

それぞれの対処法について、順番に見ていきましょう。

【対処法1】建物を取り壊して更地にしてから売却する

一戸建ての場合、自殺の起きた建物を解体してから売却するのもよいでしょう。解体して更地にすることで嫌悪感が拭えれば、購入したいと考える買主が現れるかもしれません。

ただし、自殺の起きた建物を解体しても、買主への告知義務は残り続けるため注意しましょう。

建物の解体費用もかかるため、慎重に検討しなければなりませんが、古い一戸建ての場合はすでに建物の資産価値が低いので、更地にするのも有効といえます。

【対処法2】事件が風化するまで時間を置いて売却する

飛び降り自殺は、時間が経つと事件が風化して売却しやすくなるため、すぐに売りたいというわけではない場合は時間を置くという方法もあります。からです。

ただし、どれだけ時間が経っても、買主への告知義務がある点には注意しましょう。

建物が経年劣化してしまう上、毎年の固定資産税もかかるため、長期間待つことはおすすめできませんが、数年経ってから売却するのも方法のひとつです。

【対処法3】訳あり物件専門の買取業者に直接売却する

もっとも手軽に売却できる方法は「訳あり物件専門の買取業者」に売ることです。訳あり物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺のあった物件でもそのままの状態ですぐ売却できるうえ、売却後のトラブルに関しても心配せずに済みます。

訳あり物件専門の買取業者は、買い取った物件を自社でリフォームしたり地域に合わせた活用方法で利益を生むノウハウがあるため、一般の人が敬遠するような事故物件でも買取してくれます。

とくに訳あり物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺があった物件などの事故物件を得意としているので相談してみるとよいでしょう。

飛び降り自殺があった物件を専門の買取業者に売却するメリット

飛び降り自殺のあった物件を不動産会社が直接買取する場合、次のメリットがあります。

1. 飛び降り自殺のあった物件でもそのまま売却できる
2. 契約不適合責任が免除されるので安心して売却できる
3. 買主を探す手間が省けるので早く物件を処分できる

それぞれのメリットを1つずつ解説します。

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飛び降り自殺のあった物件でもそのまま売却できる

飛び降り自殺のあった物件を売る場合、特殊清掃やリフォームを施さないと、買主が見つからないため、売却はむずかしいでしょう。

そうした場合でも、訳あり物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺のあった物件をそのままの状態で買取してもらえます。

本来であれば必要となる清掃費用やリフォーム費用をかけずに、飛び降り自殺のあった物件を売却できるため、経済的メリットも大きいでしょう。

契約不適合責任が免除されるので安心して売却できる

通常の買主に不動産を売る場合、何かしらの瑕疵が見つかると「契約不適合責任」を追及されて、買主から売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

しかし、買取業者に不動産を売却する場合、専門家である業者が責任を負うため、今後どのような問題が発生しても売主は責任を追及されません。

瑕疵とは、人が亡くなった事実という「心理的瑕疵」だけではなく、水漏れや雨漏りといった「物理的瑕疵」も含みます。

訳あり物件専門の買取業者に不動産を売れば、契約不適合責任を追及されないので、損害賠償請求などを心配せずに安心して売却できます。

買主を探す手間が省けるので早く物件を処分できる

買取業者に依頼すれば、売主から物件を直接買取するので、仲介業者のようにわざわざ売主を探す手間が必要ありません。そのため、買取業者に売却を依頼すれば、最短で物件を手放して現金化できます。

当クランピーでも、訳あり物件の買取をおこなっており、最短2日で現金化が可能です。「悲しいことがあった物件だからこそ、あまり長引かせたくない」など、自殺や孤独死などで家族を亡くした人の中には、金額より早期売却を望む遺族が多いです。

クランピーならスピーディーな対応が可能なので、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

物件内で人が死亡した事実を買主へ告知したり、特殊清掃やリフォームを施せば、飛び降りがあった物件でもトラブルなく売却できます。

とはいえ、飛び降り自殺のあった物件は買主が見つかりにくく、値下げ交渉を受けて売却価格が安くなってしまうケースも少なくありません。

また、物件に特殊清掃やリフォームを施す場合も費用がかかるので、飛び降り自殺のあった物件を売却できても赤字になってしまう恐れがあります。

ですので、飛び降り自殺のあった物件を手間なくすぐに売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらうことをおすすめします。

特殊清掃やリフォームを施していない物件でも、問題なく買取してもらえるので、まずは買取業者の無料査定を受けて、買取価格を確認してみるとよいでしょう。