お墓に近い家は一般的なイメージが悪く、通常の物件より売却が難しくなります。不動産取引における墓地は「嫌悪施設」の1つとされ、避けられる傾向にあるためです。
お墓が近くにあるというだけで、一般的な相場は2～5割も下がることから、値下げ幅を大きくしないと売れないリスクも考えられます。
また、物件の売主は買主に対して「告知義務」があるので、お墓がある事実を隠すこともできません。売買において不利な条件を抱えつつ、買主を募集する必要があります。
一方でお墓に近い家には、「閑静で自然豊かな物件が多い」「地盤がしっかりしている物件が多い」などのメリットも存在します。売却時には、お墓に近い家のメリットを買主にアピールすることも重要になるでしょう。
不動産会社を通じてお墓に近い家をより高額で売却したいときは、「リフォームやリノベーションで物件価値を上げる」「不動産仲介会社に依頼する」といった方法が効果的です。
この記事では、お墓に近い家の価格相場や売却時のメリット・デメリット、実際に売るときのコツを紹介していきます。
なお、お墓に近い家をスムーズかつ高額で売却したい場合、訳あり物件専門の買取業者に相談するのもおすすめです。訳あり物件専門の買取業者なら、お墓に近い家でも最短数日で買い取れるので、まずは無料査定を受けてみましょう。
お墓に近い家は売却相場が下がる可能性が高い
「土地を購入して住宅を建てた」「建物付きの土地を購入・相続した」「不動産投資を行う目的でマンションやアパートを購入した」など、不動産取得のきっかけは人それぞれです。
しかし、取得した不動産の近隣にお墓がある場合、売却に影響が出ないか気になる人は多いと思います。
ここからは、お墓に近いことによる資産価値や売却への影響を見ていきましょう。
お墓は嫌悪施設と呼ばれる
霊園・墓地といったお墓は、原則として「嫌悪施設」に該当します。嫌悪施設に明確な定義はありませんが、存在自体が嫌悪感・不快感・危険性を生じさせる、周囲の人から嫌がられる施設とされるケースが一般的です。
お墓に近い家自体は嫌悪施設とは言えないものの、「嫌悪施設に近い家」として、多くの人に悪い印象を与えることが多いのが事実です。
お墓に近い家の売却を検討する際は、相場より低い売却価格や告知義務などを意識する必要があるでしょう。
嫌悪施設の具体例
一般的に以下のような施設は、嫌悪施設に該当するとされています。
- 騒音や振動の発生する施設（高速道路、飛行場、鉄道など）
- 煤煙や臭気が発生する施設（工場、ゴミ焼却場、火葬場など）
- 危険性の高い施設（ガソリンスタンド、暴力団事務所など）
- 心理的に忌避される施設（霊園、刑務所、風俗店、葬儀場、パチンコ店など）
住宅街に上記のような嫌悪施設がある場合は、基本的に重要事項説明での告知が必要です。
「黙っていれば買主にバレないので大丈夫」と思っていても、施設自体がその土地から動くことはないため、隠し通すのは不可能です。
契約不適合責任を追及されないためには、正直に話すことが大切です。売却を仲介する不動産業者にも、買主へ告知しないよう強要しないようにしましょう。
売却時に嫌悪施設として重要事項説明の対象になる
不動産を売却する際、売買契約締結後にトラブルが生じることを防ぐために「重要事項説明」がおこなわれます。
重要事項説明では嫌悪施設の説明も必須となるため、お墓に近い家を売却するときも原則としてお墓の存在を買手へ伝えなければなりません。
重要事項説明では、以下のような事項を説明します。
- 物件の所在地や権利関係
- 法令上の制限の有無
- インフラ整備関連
- その他の制限の有無
- 権利関係や利用のルール（マンションの場合）
- 契約条件
上記のほか、不動産に瑕疵が存在していれば、それらも告知しなければなりません。瑕疵とは欠陥・問題点のことで、次のような種類があります。
| 物理的瑕疵 | 水漏れ、シロアリ被害など |
|---|---|
| 心理的瑕疵 | 自殺、事故死など |
| 法的瑕疵 | 再建築不可物件、土地の境界トラブルなど |
| 環境的瑕疵 | 嫌悪施設、日照障害など |
例えば、水漏れやシロアリ被害などが生じている場合、事前に買主が知っていれば購入しなかった可能性もあるため、告知する義務があります。
告知せずに売却した場合、売主の「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」が問われ、契約解除や損害賠償を請求されため注意しましょう。契約不適合責任については、以下の記事を参考にしてください。
嫌悪施設があると売却相場は2～5割ほど安くなる
嫌悪施設が近くにある物件の価格は、通常の物件と比べて2~5割ほど安くなります。物件自体に3,000万円の価値があっても、嫌悪施設が近くにあることで1,500万~2,400万円程度になる計算です。
ただし、嫌悪施設による価格への影響は、個々の事例で大きく異なります。
例えば、「お墓がある」という事実を気にする人もいれば、まったく意に介さない人もいるでしょう。気にする人でも「職場へのアクセスが良好」「丘の上で見晴らしが抜群」などの付加価値があれば、多少高額でも買うかもしれません。
また、閑静な墓地と騒音・煙が多い工場では生活への影響度も違いますし、買主の嗜好や生活スタイルによって「住宅への優先事項」も変わります。一口に「嫌悪施設」といっても、どの程度価格に影響するかはケースバイケースです。
自分の家がいくらで売れるのか、相場と比べてどの程度安くなるかは、実際に売り出すまではわかりません。まずは不動産会社に相談し、査定を受けて確認しましょう。
売却時のアピールになるお墓に近い家の6つのメリット
お墓に近い家と聞くとデメリットばかりが思い浮かぶ人が多いかもしれませんが、実はお墓に近いからこその多くのメリットがあります。お墓に近い家のメリットは以下の6つです。
- マンションなどを建築されるリスクが少ない
- 日当たり・風通しが良い
- 閑静で自然豊かな物件が多い
- 地盤のしっかりしている物件が多い
- 他の嫌悪施設より生活への影響は少ない
- 賃貸にしたときの利回りが高い
これらの6つのメリットをアピールすれば、お墓に近い家でもスムーズに売却できる可能性があります。
売却を有利に進められるため、アピールポイントとしてしっかり確認し、買手へ説明できるようにしておきましょう。
1.マンションなどを建築されるリスクが少ない
不動産を取得した場合、時代の流れとともに隣家や周辺の住宅の環境が変わります。
例えば、購入した当初は隣が空き地でも、将来的にはその空き地にマンションが建築される可能性は否めません。そうなると、日当たりや風通しが悪くなるなど住環境が悪化します。
しかし墓地は他の建築物とは異なり、壊されて代わりに大きな建物が建築されることがまずありません。
購入した当初の住環境が維持されるため、長く安心して居住できます。
2.日当たり・風通しが良い
住宅地の物件は基本的に隣家と接しているため、立地条件によっては日当たりや風通しも悪くなるのが一般的です。
隣がお墓の物件は窓からの景色が良いと言えませんが、墓地は日や風を遮らないので、日当たりと風通しは他の物件よりも優れています。
墓地や霊園を移設する事例も少なく、余程の事態が生じない限りは、この住環境がずっと確保されます。
そのため住環境の変化で日当たりが悪くなり、「洗濯物が乾きにくい」「室内が暗くて寒い」といったトラブルが起こりにくくなります。
3.閑静で自然豊かな物件が多い
住宅地が決して騒がしいというわけではありませんが、隣家が近いと生活音が気になって落ち着いて過ごせない恐れがあります。
しかし、隣が墓地の場合は、基本的に静かなのでゆっくり落ち着いて過ごせます。
また、規模の大きな墓地の場合は、木々が生い茂っていて自然が豊かです。
都会の騒がしい雰囲気が苦手という人にとっては、墓地に近い物件の方が落ち着いて過ごせるでしょう。
4.地盤のしっかりしている物件が多い
墓地はどこでも自由に作れるというものではありません。地盤のしっかりしている場所に作られる場合が多く、その隣や近くにある物件は地盤が良いことの証明になります。
つまり、お墓に近い家は地震や水害などに強いケースが多くなります。
近年は防災意識が高い人も増えているため、地盤がしっかりしていることは大きなアピールポイントとなるでしょう。
5.他の嫌悪施設より生活への影響は少ない
墓地・霊園の場合、他の嫌悪施設より生活への影響度は低くなります。
例えば、工場や飛行場などは騒音・振動・臭気といった実害が発生しますが、墓地や霊園にはそういった問題はありません。
しっかり管理されていれば生活への影響は少ないため、買主からすれば「低リスクで割安な物件を購入できる」というメリットになります。
売り出す際は、「生活するうえで感じる不満の少なさ」と「墓地があることでどれだけ安くなっているか」を説明できれば、買主への訴求につながるでしょう。
6.賃貸にしたときの利回りが高い
利回りとは、不動産を貸し出したときの利益率を表す指標です。もっとも基本的な表面利回りの場合、「年間賃料÷物件購入価格」で計算します。
投資家からすると、価格が安い物件ほど高い投資効率を期待できますが、そのような物件は築古だったり深刻な瑕疵を持っていたりするので、投資先としては高リスクです。
しかし、お墓に近い家は「墓の近く」という事実だけで安くなっており、住宅・設備自体は問題ありません。結果として、他の高利回り物件より貸し出しやすいケースが多くなります。
お墓に近い家は「中リスク高リターンの収益物件」と言えるため、投資家にうまくアピールできれば売却の可能性を引き上げられます。
売却前に確認したいお墓に近い家の6つのデメリット
意外にも住居としてのメリットが多いお墓に近い家ですが、当然ながらデメリットもいくつか存在します。お墓に近い家のデメリットは次の通りです。
- 風水上の運気が悪い
- 近すぎると洗濯物に線香の臭いがつく
- お墓の管理が悪いと野良猫やカラスが出る
- お盆の時期になると騒がしくなる
- 買主がなかなか見つからない可能性がある
- 買主からの値下げ交渉される可能性がある
これらのデメリットがもし当てはまっていなければ、普通の家と大きな違いがないため、買主の不安を払拭できる可能性が高いです。逆に当てはまっていても、無理に隠そうとせず正直に伝えましょう。
1.風水上の運気が悪い
風水を重視する人からすれば、お墓の近くに住むのは抵抗があるかもしれません。風水上、お墓の近くは「陰」の気が強く、近くに住むと運気が下がる、トラブルが生じやすくなると言われています。
風水はあくまで思想的な問題であり、実際はお墓の近くに住んでいても生活に支障のない人が大半です。しかし、不動産売買は買主の意思が大きく影響します。
その他の条件が気に入っても、風水上の問題で購入を辞める人はいるため、売却は難しくなります。
2.近すぎると洗濯物に線香の臭いがつく
お墓に近すぎると線香の臭いが洗濯物についてしまいます。
また、部屋を換気しようとして窓を開けると線香の臭いが部屋に入ってくる可能性もあります。
なかには、線香の臭いが好きという人もいるかもしれませんが、服に臭いが染みつくとすぐに取れません。
臭いが気になるという点で、女性から敬遠されがちな環境と言えるでしょう。
3.お墓の管理が悪いと野良猫やカラスが出る
お墓は人が頻繁に出入りするような場所ではなく、お供え物も置いてあるため、野良猫やカラスが出やすい環境にあると言えます。
お墓の管理が悪く野良猫やカラスが居着いた場合は、糞尿やゴミを荒らされるといった被害に発展する可能性があることも不人気の原因の1つと言えるでしょう。
4.お盆の時期になると騒がしくなる
お墓は人が頻繁に訪れて騒がしくなるような場所ではありませんが、お盆の時期になると多くの人が訪れるのでお経の声や人の声で騒がしく感じる恐れがあります。
また、駐車場が少ない・完備されていないようなお墓の場合は、路上駐車が増えて住環境が悪くなるかもしれません。
一時的なことなので、気にしない人もいるかもしれませんが、その間の騒がしさや住環境の悪さに耐えられない人には、不向きな環境と言えるでしょう。
5.買主がなかなか見つからない可能性がある
お墓に近い家にいくらメリットがあると言っても、瑕疵を有しているという事実は変わりません。そのため、瑕疵のない一般的な物件と比べれば、買主が見つからず売却期間が長期化する可能性があります。
一般的な不動産売却では、おおむね3ヶ月程度が期間の目安となります。お墓に近い家の場合、これより長い期間売れないことも覚悟しておきましょう。
お墓の売却に時間がかかることを想定した上で、買い替えや住み替えなどの計画を立てておくことが大切です。
6.買主からの値下げ交渉される可能性がある
売り出し時点で価格を下げていても、お墓に近い家は買主からさらなる値下げを求められる可能性があります。
買主側もお墓に近い家は売りにくいことを知っているので、より良い条件で購入しようと交渉してくるのです。
値下げ交渉にどの程度応じるかは自分次第ですが、なかなか売れないからといって必要以上に値下げしてしまっては損してしまいます。相場を把握し、いくらまでなら許容するか、しっかりと決めておきましょう。
値下げを防ぐには、交渉時にお墓に近い家のメリットをしっかりアピールすることが大切です。
もしあまりにも理不尽な値下げを求められたら、毅然とした態度で断ることも必要です。交渉は駆け引きの側面もあるため、あまり弱みを見せすぎると付け込まれてしまいます。
お墓に近い家を高額かつスムーズに売却するコツ
墓地が嫌悪施設である、風水上あまり良くないという理由などで、お墓に近い家を売る際は苦戦するケースも予想されます。
そこで墓地近くの物件をスムーズに売却するコツとして以下の3つが挙げられます。
- リフォームやリノベーションで物件価値を上げる
- 訳あり物件に強い不動産会社に仲介を依頼する
- 不動産会社に物件のメリットをしっかり共有する
リフォームやリノベーションで物件価値を上げる
リフォームやリノベーションを施すことで、お墓に近い家でも売却価格を引き上げられる可能性があります。うまく行けば、嫌悪施設による下落分を全額補えるかもしれません。
例えば、在宅勤務用のワークスペースを作ったり、壁を取り除いて開放感のある間取りにしたりと、現代のニーズに合った改築をすれば需要は高まるでしょう。また、外壁の塗り替えによる外観の印象アップや、生垣の整備による周囲の視線カットなども効果的です。
ただし、リフォームやリノベーションには数十万~数百万円の費用がかかるため、売却時にコストを回収する必要があります。コストパフォーマンスを崩さず、的確な需要増につなげるためには、市場を読み解く力が必要になります。
訳あり物件に強い不動産会社に仲介を依頼する
お墓に近い家でも対応できる、営業力の高い不動産会社を見つけて仲介を依頼する方法があります。
とくに事故物件や建築条件付きの物件、墓地近くの物件といった訳あり物件の販売実績が豊富な不動産会社への仲介依頼がおすすめです。
そうすれば、一般的な不動産会社に仲介を依頼するよりも、より早く・より高く物件を売却できます。
しかし、必ずしも結果が出るとは限りません。
売却に長く時間がかかってしまうとその間の固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金といった無駄な出費が増えてしまう恐れもあります。
そのため、確実性という点では、不動産会社による買取の方が良いでしょう。
不動産会社に物件のメリットをしっかり共有する
不動産会社に査定や仲介を依頼する際には、お墓に近い家であることを含めたメリット・デメリットをしっかり共有しましょう。
持ち主しかわからない良いところ・悪いところを不動産会社の営業担当に伝えておくことで、営業担当が購入検討者へうまくアピールできるようになります。
とくにメリットの部分は購入検討者が気づかれないケースが想定されるため、「周囲が静かでテレワークに向いている」「地盤がしっかりしているので災害に強い」「対費用効果が高い」など、具体的な訴求部分が買手に伝わるよう明確化しておくことを推奨します。
お墓に近い家の売却なら不動産会社への買取依頼がおすすめ！
不動産の売主は、一般的に不動産会社に住宅売買の仲介を委託して買主を探します。しかし不動産会社に仲介してもらうと、仲介手数料がかかったり、買主への告知義務が発生したりなどが想定されます。
そこでお墓に近い家の売却を検討する際は、不動産会社への買取依頼がよいでしょう。
とくにおすすめなのが、「事故物件の買取に強い買取業者」への依頼です。事故物件買取業者に依頼するメリットは次の通りです。
- お墓に近い家でも高額で買い取ってくれる
- 物件の状態にかかわらずそのままの状態で売却できる
- 告知義務違反せずに売却できる
- 契約不適合責任を負わずに済む
- 業者へ直接売却するので仲介手数料がかからない
嫌悪施設でもあるお墓に近い家であっても、事故物件買取業者なら問題なく買い取ってくれます。
不動産を現金化
売却したいなら
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まとめ
不動産売却では、雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵を有している場合や心理的瑕疵を有している場合、重要事項説明を行う際に告知しなければなりません。
お墓に近い家は、嫌悪施設が近くにある場合も心理的な瑕疵を有していると判断されます。そのため、墓地に近い家も重要事項説明の際に告知を求められるのが一般的です。
世間一般にも、墓地はマイナスのイメージが強いので、いくら日当たり・風通し・地盤が良いなどのメリットがあっても、買主が見つかるまでに時間がかかる、市場価格より安くなる恐れがあります。
お墓に近い家を売却したい場合は、「事故物件に強い不動産会社へ仲介を依頼する」「不動産会社へ売却する物件のメリット・デメリットをしっかり共有する」といった対策が有効です。
また、お墓近くの物件をスムーズに売却するためには、訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者に買い取って貰う方法もよいでしょう。事故物件買取業者なら、お墓に近い家でも高額かつ手間なく売却できます。
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