タワマンの事故物件を活用する方法&タワマン購入時に事故物件を避ける方法

タワマンが事故物件になったとき資産価値にはどう影響するか

タワマンが事故物件になってしまったとき、もっとも気になるのは資産価値への影響だと思います。

「資産価値は下がるだろう」というイメージはあっても、具体的にどれくらい下がるのが相場かわからない人もいるでしょう。

事故物件になったタワマンの相場を知れば、仮に売却するとなっても安く買い叩かれるのを防げます。

タワマンが事故物件になったとき、資産価値にはどのような影響をおよぼすか紹介していきます。

タワマンにおける「事故物件の資産価値」は1割から3割程度の減少が相場

タワマンが事故物件になったときどれくらい価値が下がるのか明確な決まりはありません。

一般的には、本来の資産価値から1~3割程度、ときには5割ほど低くなるケースもあります。

ただし、ここでいう資産価値とは「事故物件の市場価格」なので、実際にどの程度の価格で売買できるかは買主と売主の同意次第です。

事故物件になったタワマンも税金は減額されない

タワマンが事故物件となったとき、税金に関してはどのような影響があるか知っている方は少ないかと思います。

タワマンにかかる税金には、次のものがあげられます。

• 譲渡所得税
• 贈与税
• 相続税
• 固定資産税

譲渡所得税は不動産の売却益に課せられるものなので、売却価格によって変動します。それ以外の税金は、市区町村が定める固定資産税評価額を基準に課税されます。

利用価値が著しく低下している宅地は固定資産税評価額を10%減額できる制度もありますが、タワマンではほとんど適用されません。

建物部分の課税は対象外ですし、土地部分の課税に関してもマンションの1室が事故物件になっただけで「利用価値が著しく低下した」とみなされるケースは少ないでしょう。

事故物件になったタワマンでも、固定資産税評価額は基本的には変わらないといえます。

参照：国税庁「土地家屋の評価」

参照：国税庁「利用価値が著しく低下している宅地の評価」

事故物件が資産価値に与える影響は「立地」と「事件or事故の知名度」による

タワマンが事故物件になった場合の「資産価値の減少幅」は、立地と事故物件になった原因に大きく左右されます。

都心のように、もとからタワマンの需要が高い地域は事故物件化しても1割程度の減少幅に収まるケースが多くなります。反対に、地方でもとから需要が低い地域は減少幅も大きくなりがちです。

また、事件や事故の知名度も影響します。事故物件であるという世間の認知度が高いほど需要は低くなるため、取引価格も下げる必要があります。

凄惨な事故や事件ほど資産価値は下がりやすい

事故物件とは一般的に「死亡事件・事故があった不動産」を指しますが、その内容次第で資産価値の減少幅も異なります。

とくに影響が大きいのは死因です。死因は次の4つにわけられ、上から順番に資産価値の減少幅も大きくなります。

1. 他殺
2. 自殺
3. 事故死
4. 自然死（病死）

事故物件で重要なのは「心理的に嫌悪感を抱くか」なので、他殺や自殺のように人の「怨念」や「悪意」を感じられる物件は影響も大きいといえます。

また、遺体を発見するまでに時間がかかって腐乱していた場合や、いわゆる「バラバラ殺人」など、凄惨な事件・事故も資産価値が低くなりやすいでしょう。

事故物件になったタワマンを活用する方法

所有しているタワマンが事故物件になってしまったとき、所有者はすぐに対処する必要があります。

空き室として放置していても、固定資産税や修繕費などはかかるため、損失が大きくなるだけです。

タワマンが事故物件になった場合、考えるべき選択肢は「売却」か「リフォームorリノベーション」の2つになります。

事故物件になったタワマンは売却するのがベスト

事故物件になったタワマンの取り扱いで悩んでいるのなら、売却して手放すのがもっともスムーズな解決方法です。

のちほど解説するリフォームやリノベーションは、どうしても多額の費用が必要になります。加えて、リフォーム・リノベーションをしたからといって入居者がつくとも限りません。

さらに、建物は経年劣化による価値の低下もあります。入居者がつかないまま持て余しているうちに、ますます資産価値が低くなってしまうのです。

タワマンはただでさえ「人口減少などで大量廃墟化が進む」といわれています。少しでも価値があるうちに売却して、売却益をもとに別の投資先を見つけるのもよいでしょう。

事故物件の売却は「訳あり物件専門の買取業者」に依頼がおすすめ！

事故物件になったタワマンを売る場合、心配なのは「安く買い叩かれないか」「どれくらいの期間で売却できるか」だと思います。

事故物件とはいえ、売却する場合はなるべく高く、スムーズに売りたいものです。

不動産業者にもそれぞれ得意・不得意なジャンルがあるため、売却するなら事故物件の取り扱い実績が豊富な専門業者に依頼するのが一番といえます。

当社クランピーリアルエステートも事故物件を取り扱う「訳あり物件専門の買取業者」です。弁護士と強力なネットワークを築いている強みがあるため、権利調整や売却手続きのサポートをおこなったうえで高額買取が可能です。

最短数日の査定・買取のほか、売却のお悩みに対して無料でアドバイスもできますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

資金があるならリフォームやリノベーションするのも1つの手段

手元に充分な資金があれば、リフォームやリノベーションをして事故物件の資産価値を回復させる方法もあります。

事故物件による嫌悪感が気にならないくらいに魅力的な物件なら、入居者もつきやすいでしょう。

ただし、リフォームやリノベーションの費用は少なくても数百万円以上かかります。そのうえ内装や水回りなどの改善には際限がないため、お金をかけ過ぎないように注意が必要です。

リフォームやリノベーションをするなら長期的な運用計画を立てよう

せっかくリフォームやリノベーションをしても、その費用を回収できなければ意味がありません。そのため、長期的な運用計画を立てて総合的な収支を計算する必要があります。

しかし、立地や地域のマンション需要、近隣の競合マンションの家賃や設備なども考える必要があり、不動産業界にいない限り正確な判断はむずかしいものです。

「運用計画をどう立てればよいかわからない」「情報が少なくて運用計画に自信がない」といった場合は、下手にお金をかけてしまう前に売却してしまったほうがよいでしょう。

タワマンを購入するときに事故物件を避ける方法

ここまでは事故物件になったタワマンの所有者目線で解説してきましたが、この記事を読んでいる方には「タワマンの購入にあたって事故物件を避けたい」と考えている人もいるでしょう。

昔は情報が少なく「購入した物件がじつは事故物件だった」というケースも多くありました。

しかし、現在はインターネットの普及や法整備によって、購入を検討している物件が事故物件かどうかをすぐに調べられます。

タワマンを購入するときに事故物件を避けるため、なにをすればよいのか見ていきましょう。

1.「物件名+事故物件」で検索する

購入を検討している物件があれば、インターネットで「物件名+事故物件」で検索してみましょう。過去に事故や事件があれば、なんらかの情報が出てくるはずです。

GoogleやYahooといった検索エンジンのほか、TwitterやFacebookといったSNSで検索してみるのもよいでしょう。

検索ですべての事故物件がわかるわけではありませんが、手っ取り早く調べる方法としておすすめです。

2.事故物件の情報提供サイト「大島てる」を使う

「大島てる」とは、事故物件の情報を無料で提供するウェブサイトおよび運営企業の名前です。

運営者の調査や協力者・ボランティアの情報から、日本全国（+一部国外）の事故情報を網羅しています。

開設は2005年で、徐々に対象地域を広げていったため古い事故や事件の記載がない場合もありますが、それでも事故物件の情報量は日本最大といえる規模です。

サイトを開くと地図が表示され、事故物件があった場所には炎のマークが表示されます。炎マークをクリックすると、部屋などの詳細がわかります。

参照：大島てる

3.不動産屋に確認する

タワマンを購入する際、仲介をする不動産会社に直接聞くのがもっとも確実な方法です。

不動産業者は「告知義務」というものがあり、事故物件のような心理的瑕疵（=買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄）を伝えなければいけません。

宅地建物取引業法47条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため（中略）故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為出典：e-Govポータル「宅地建物取引業法47条1項」

不動産業者は告知義務に違反すると、次のようなペナルティを負います。

• 売買契約の解除
• 売買代金の減額
• 損害賠償の支払い
• 補修工事などの金銭的負担

通常は不動産業者の方から説明されるはずですが、自分から「この物件になんらかの瑕疵があるか？」と聞いておくことをおすすめします。

不動産業者から「心理的瑕疵はない」と嘘の説明をされ、あとから事故物件だったと発覚した場合は、不動産問題に強い弁護士に相談するとよいでしょう。

【注意点1】共用部分の事故情報を伝えない不動産業者もいる

マンションの場合、事故や事件が起こるのは専有部分（=各部屋）とは限りません。共用の廊下や屋上、中庭などで事故や事件が発生する可能性もあります。

一般的には、共用部分の事故情報も不動産業者は告知すべきといわれています

しかし、法律などで明確に規定されていないために「告知しなくても大丈夫」と考える不動産業者もいます。

不動産業者に尋ねるときは「共用部分に心理的瑕疵はありますか？」と、細かく確認したほうがよいでしょう。

【注意点2】一度でも入退去があれば告知しない不動産業者が多い

「告知義務はの期間は事故or事件発生時からいつまでなのか」という点も、じつは明確な決まりがありません。

事故物件は「購入者や入居者がどう感じるか」が重要であり、事故物件の原因や経緯もあわせてケースバイケースで対応する必要があります。

賃貸ではよく「一度でも入退去を挟めば告知義務はない」といわれますが、過去の訴訟でそういう事例があったというだけであり、実際の判断は個別の状況次第です。

ただし、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃貸不動産業者におこなった調査では、心理的瑕疵の告知期間について「入居者1回入れ替えで終了する」という認識が約4割にのぼりました。

売買においても同じ認識の不動産業者は多いと思われるので、自分からしっかりと確認するのが重要といえるでしょう。

参照：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観2019年度上期　重要事項説明における告知期間」

まとめ

タワマンが事故物件になった場合、資産価値が下がってしまうのは避けられません。

リフォームやリノベーションで資産価値を回復する方法もありますが、費用がかかるうえに確実に入居者がつくとは限らないという問題があります。

そのため、事故物件化したタワマンの取り扱いに困ったら、訳あり不動産専門の買取業者に相談するのがおすすめです。面倒な売却手続きもいらず、すぐに売却できるでしょう。

売却代金をもとに新しい不動産を購入するなど、事故物件化したタワマンを上手に活用していきましょう。

また、これからタワマンを購入する人は、不動産業者の言い分を鵜呑みにせず、自分から積極的に調べるようにしましょう。