空き家の売却時に残置物は片づけるべき？処分方法やそのまま売却する方法も解説

空き家を売却する場合、残置物は片付けるべき？

空き家を売却する際、室内にある残置物（家具や家電、日用品、ゴミなど）の片付けは必須ではありません。法律上「残置物がある状態では売却できない」というルールはないため、残置物を片付けず現状のままで空き家を売却することも可能です。

しかし、売却方法によっては、残置物の有無が「成約率」「成約価格」に大きく影響します。一般の個人に売却する場合は、残置物を片付けてから売却するのが基本です。

残置物を片付けて室内を綺麗な状態にしておくと、以下のように内覧時の印象が改善されるため、片づけないまま売却するよりも高値かつ早期の売却が期待できます。

• 清潔で明るい印象を与えやすい
• 建物の状態を正確に把握しやすくなる
• 管理不足の印象を与えにくい

ただし、状況によってはあえて片付けずに現況のままで売却したほうが、金銭的にも労力的にも得をするケースも存在するため、片付けをすべきとは一概には言えません。特に、建物の劣化が進んでいる空き家や、解体・再生を前提とした取引では、残置物を片付けても売却額が大きく改善する可能性は低いです。

また、買取業者に売却する場合は、残置物を売主が事前に処分する必要はありません。買取業者は、購入後にリフォームや解体を行うことを前提としているため、清掃や修繕とあわせて残置物の処分もまとめて対応します。

その分のコストや手間は、あらかじめ買取価格に織り込まれているのが基本です。

このように、空き家を売却する場合、残置物を片付けるべきかどうかは一律に決められるものではなく、物件の状態や売却方法、売主の事情によって判断が分かれます。

「とりあえず全部片付けたほうがよさそう」と自己判断で進めてしまうと、処分費用や手間ばかりがかかり、結果的に費用対効果が合わなくなるケースも少なくありません。

そのため、空き家の売却を検討する際は、まず不動産会社に相談し、どの売却方法が現実的か、その方法では残置物をどこまで片付けるべきかを確認しておくことが重要です。

また、仲介で一般の買主を探すのか、買取業者にそのまま売却するのかによって、片付けるべき範囲は大きく変わります。売却方法と想定される売却価格、残置物の処分費用や労力を総合的に比較したうえで、「どこまで片付けるのが合理的か」を見極めることが、後悔しない空き家売却につながるといえるでしょう。

空き家の売却時に残置物を片づけたほうが良いケース

残置物がある空き家を売却する際、残置物を片付けず現状のままでも売却自体は可能です。しかし、状況によっては売主があらかじめ残置物を片付けておいたほうが、結果的に片付けにかかった労力や費用以上のメリットをもたらしてくれる場合もあります。

具体的なケースとしては、主に以下の4つが挙げられます。

• 仲介で個人向けに売却する場合
• カビ・汚れ・劣化が軽度で、簡易清掃で印象が改善できる場合
• 一般住宅地で、買主層が広い場合
• 古い家具・家電が残っていると撤去費を請求される恐れがある場合

ここからは、それぞれのケースについて1つずつ詳しく解説していきます。

仲介で個人向けに売却する場合

仲介で個人向けに空き家を売却する場合は、残置物を片付けてから売却するのが基本です。実際に仲介案件を数多く見てきた立場からすると、内覧時の室内状況が購入判断に与える影響は想像以上に大きいのが実情です。

たとえば、建物自体の条件が悪くないにもかかわらず、家具や生活用品が多く残っているだけで、「管理が行き届いていなさそう」「リフォーム費用がかかりそう」と判断され、事実上、検討対象から外れてしまったケースも少なくありません。

室内が散らかった状態では、購入希望者は無意識のうちに「不潔そう」「古い」「暗い」といった印象を抱きやすく、新生活のイメージを具体化する前に心理的なブレーキがかかってしまいます。その結果、内覧は入るものの、成約に至らず売却活動が長期化してしまうケースも多く見受けられます。

一方、残置物を撤去し、室内を空に近い状態にしておくと、購入希望者は家具・家電の配置や生活動線を自分の暮らしに置き換えて考えやすくなります。実際に、「何も置いていない状態を見て初めて住めるイメージが湧いた」という声が買主から出ることも珍しくありません。

また、簡易的でも清掃が行き届いている物件は、室内が明るく見えるだけでなく、床の傷みや壁のひび割れ、雨漏りの痕跡など、建物の状態を正確に確認しやすくなります。買主にとって大きな安心材料となるため、結果として価格交渉が穏やかに進みやすくなるのです。

このような実例を踏まえると、個人向けの仲介売却では、内覧時の第一印象が成約の可否を左右するといっても過言ではありません。特別な事情がない限り、売主が事前に残置物を片付けてから売却するほうが、結果的にスムーズな取引につながりやすいといえるでしょう。

カビ・汚れ・劣化が軽度で、簡易清掃で印象が改善できる場合

空き家のカビ・汚れ・劣化が軽度である場合も、残置物を片付けてから売却するのが望ましいです。実際の現場でも、「建物自体はしっかりしているのに、室内の生活感が強すぎて評価を下げてしまっている」物件は少なくありません。

このような物件では、残置物の撤去や簡易清掃を行うだけで、内覧時の印象が大きく変わることがあります。実際に、片付け前は反応が鈍かった物件でも、残置物を整理してから再募集したところ、短期間で購入申し込みが入った、という事例もありました。

立地が良いなど、ある程度の需要が見込める状況であれば、残置物の片づけや簡易清掃を行うことで買主に与える印象が劇的に改善するため、早期売却につながりやすくなります。

「片付けの労力や費用が無駄になる」というリスクよりも、片付けによって得られるメリットのほうがはるかに大きいため、労力や費用を負担してでも残置物を片付けてから売却するのが賢明な判断です。

一般住宅地で、買主層が広い場合

空き家が一般的な住宅地にあり、ファミリー層・シニア層・単身世帯など、幅広い層からの需要が見込める場合は、残置物を片付けてから売却したほうが得策になるケースが多いです。
こうしたエリアでは購入検討者の数が多い一方で、比較対象となる競合物件も必然的に増えるため、物件同士がシビアに比較される傾向があります。

実際の現場でも、立地や価格帯がほぼ同じ物件であっても、「残置物がなく室内が整理されている物件」と「家具や生活用品が残ったままの物件」では、内覧後の反応に明確な差が出ることが少なくありません。

残置物が多く残っていると、買主は「入居前に片付けの手間や費用がかかりそう」「管理が行き届いていないのではないか」といったマイナス要素を先に意識してしまうでしょう。結果として、比較の段階で候補から外されてしまうケースも実際にありました。

需要が高いエリアでは、「多少条件が悪くても売れる」という期待を持たれがちですが、買主が複数の物件を冷静に見比べるからこそ、第一印象の差が成約に直結しやすいのが実情です。

そのため、一般住宅地で市場価格と遜色ない価格かつ早期売却を目指すのであれば、残置物の片付けにかかる労力や費用を、市場競争力を高めるための投資と考えて対応することが重要になります。

古い家具・家電が残っていると撤去費を請求される恐れがある場合

残置物の撤去費を請求される恐れがある場合も、残置物を片付けてから売却したほうが後のトラブルを未然に防げます。残置物の処分責任や費用については、残置物の所有者である売主が負うのが原則です。

実際の取引でも、「現状のまま引き渡したつもりだったが、撤去費用について明確な取り決めがなかったため、引き渡し後に買主から費用負担を求められた」という相談が寄せられることがあります。

とくに古い家具や大型家電は処分費用が高額になりやすく、後から数十万円単位の請求に発展してしまったケースもありました。

売主が撤去費を負担したくない場合は、契約書に「買主は残置物を含めて現状有姿で引き受ける」「撤去費用は買主が全額負担する」といった特約を明記し、買主から合意を得たうえで売買契約を締結させる必要があります。

撤去費の取り扱いについての特約がなければ、法律上では売主が負担すべきとみなされるため、買主から撤去費を請求された場合は原則として拒否できません。

このようなトラブルを防ぐためにも、撤去費を請求されるリスクが伴う契約で売買する場合は、あらかじめ残置物を片付けておくのが賢明です。

空き家の売却時に残置物を片づけなくても良いケース

残置物の空き家を売却する際は、売主の責任で残置物を片付けておくのが基本ですが、状況によってはあえて残置物を片付けないほうが良い場合もあります。具体的なケースとしては、主に以下の4つが挙げられます。

• 雨漏り・シロアリなど劣化が大きく仲介で売れにくい場合
• 解体やリノベーションを前提としている場合
• 残置物が大量で処分費が高額になりそうな場合
• 遠方の空き家で、片づけに立ち会えない場合

ここからは、それぞれのケースについて1つずつ詳しく解説していきます。

雨漏り・シロアリなど劣化が大きく仲介で売れにくい場合

雨漏り・シロアリなどによって建物が著しく劣化している場合、残置物を片付けずに売却するほうが合理的です。実際の現場でも、このような物件では「住めるかどうか」以前に、「建物として成立しているか」「どこまで手を入れる必要があるか」が重視される傾向があります。

建物が著しく劣化している空き家は、住居としての価値がほとんどなく、大規模な修繕や建て替えを前提に検討されます。そのため残念ながら、こうした物件を一般の個人が仲介で購入するケースは事実上ほとんどありません。

たとえ売主が費用や時間をかけて残置物をすべて撤去し、室内をきれいに整えたとしても、雨漏りやシロアリ被害そのものが解消されない限り、成約率が大きく改善することはないのが実情です。

むしろ、処分にかかった費用や手間が無駄になってしまうリスクの増大につながります。一般の買い手がつかないような空き家の売却先は、実質的に専門の買取業者に絞られます。実務上も、「片付けに数十万円かけたが、結局仲介では売れず、最終的に買取になった」というケースは決して珍しくありません。

買取業者に売却する場合、現状のままの引き渡しが可能であるため、残置物をあらかじめ片付けておく必要はありません。

そのため雨漏り・シロアリなどによって著しく劣化している空き家は、無理して片付けずに現状のままでの売却を検討するのが賢明です。

解体やリノベ－ションを前提としている場合

一般の個人への売却では、売主が残置物を片付けて空の状態にしてから買主に引き渡すのが原則です。しかし、解体やリノベーションを前提している買主に売却する場合、残置物がある状態のままでの引き渡しに応じてくれるケースも多くあります。

実務の現場でも、解体業者やリノベーションを行う事業者は、残置物の処分を工事工程の一部として組み込んでいるケースが多いです。これにより、売主は残置物の片付けの労力や費用を削減できるほか、買主はそれを価格交渉の材料として活用できます。

すると両者の利害が一致しやすいため、早期売却が期待できるのです。解体やリノベ－ションを前提としている買主への売却では、あえて残置物を片付けないことが無駄なコストを省き、スムーズに取引を進めるための有効な戦略となります。

残置物が大量で処分費が高額になりそうな場合

残置物が大量で処分費が高額になりそうな場合、片づけをせずに現状のまま売却したほうがトータルの支出を抑えられる可能性があります。実際の現場でも、一軒家の残置物を丸ごと業者に依頼して処分した場合、量によっては処分費が100万円を超えることは決して珍しくありません。

売主が業者に依頼した場合の処分費は、売主が全額負担する必要があります。仲介で個人向けに売却する場合、残置物を片付けたほうが内覧時の印象が改善し、成約率や成約価格の向上が期待できるのは事実です。

ただし、これはあくまで「買い手が見つかった場合」の話であり、必ずしも売却が保証されるわけではありません。もし、片づけ後も買い手が現れなかった場合、片付けの労力や費用が無駄になってしまいます。

実際に「高額な費用をかけて片付けをしたものの、その後買い手がつかなかった」というケースはあります。そのため、高額な処分費がかかる見込みがある場合は、最初から買取業者への売却を検討するのも1つの手段です。

一方、買取業者に売却する場合は、買取業者が残置物の処分費込みで片付けに対応するケースが多いです。買取業者が負担する処分費は買取価格と相殺されるため、売主は多額の資金を自力で確保する必要がありません。

遠方の空き家で、片づけに立ち会えない場合

空き家が遠方にあり、片付けに立ち会うのが難しい場合も、無理して片付けせずそのままの状態で売却するのが賢明です。

遠方にある空き家の残置物を自力で片付けるとなると、自宅と空き家を行き来するための交通費や宿泊費が重なるほか、移動や片付けによる身体的・精神的な負担も増大します。
また、空き家が遠方にあるとスケジュールの調整が難しいため、片付けが完了するまでに時間がかかってしまいがちです。片付けに時間がかかると、その間に建物の劣化が進行して資産価値が低下したり、維持管理費が積み重なったりするリスクもあります。

実務の現場でも、「片付けをしている間に雨漏りが悪化してしまった」「売却を先延ばしにしたことで条件が不利になった」という事例がありました。

さらに、膨大な時間や労力を割いて残置物を片付けたとしても、一般の買い手が必ず見つかる保障はありません。これらの負担やリスクを踏まえれば、自力で残置物を片付けるよりも、現状のままの引き渡しに応じてくれる買主に売却することが非常に合理的だといえます。

空き家の残置物を片付ける場合は自分でする？業者に依頼する？

空き家の残置物を片付ける方法は、主に「自分で片付ける」「片付け業者・遺品整理業者に依頼して片付けてもらう」の2通りあります。片付けの方法によってメリット・デメリットがそれぞれ異なるため、どちらが正解かどうかは一概にはいえません。

メリットやデメリットを把握し、残置物の量や費用面、体力面なども総合的に考慮したうえで、現在の状況に最適な方法を選択しましょう。

自分で片付けるメリット・デメリット

メリット	処分にかかる費用を最小限に抑えられる
デメリット	膨大な時間と労力がかかる
向いている人	・支出を極力抑えたい場合 ・残置物の量が少ない場合 ・体力面に自信がある場合 ・片付けの時間を十分に確保できる場合

自分で残置物を片付ける最大のメリットは、処分にかかる費用を最小限に抑えられる点です。自分で片付ければ、業者に依頼する場合の高額な人件費をカットできるため、基本的にはゴミ袋代や粗大ゴミ処理券、クリーンセンターに持ち込む際の手数料のみで済みます。

実際に、残置物の量が少なく、時間にも余裕があるケースでは、自力で片付けることで数十万円単位のコスト削減につながることもあります。

一方で、膨大な時間と労力がかかるというデメリットもあります。一軒家の残置物を一人もしくは家族のみですべて分別・処分するのは想像以上の重労働であり、処分が完了するまでに数ヶ月程度の時間を要することも珍しくありません。

特に残置物の量が多い場合や作業時間が限られる状況では、1年以上長引くケースも多く見受けられます。

さらに見落とされがちですが、「自分で片付ける場合の危険性」にも留意が必要です。例えば下記のような問題が発生する可能性があります。

• 大型家具の搬出や階段での運搬による転倒・怪我
• 埃・カビ・害虫・動物の排泄物などによる健康リスク
• 薬品・スプレー缶・電池など不適切処分による発火・事故
• 家電リサイクル品・産業廃棄物等の処分ルール違反
• 相続物件の場合の遺品扱い・書類漏洩リスク
• 精神的負荷（遺品整理・空き家整理では特に顕著）

これらを踏まえると、費用を抑えられるメリットがある一方で、状況によっては無理をせず業者に依頼した方が結果的に安全で負担が少ないケースもあります。

片付け業者・遺品整理業者に依頼するメリット・デメリット

メリット	・労力をかけず短時間で処分が完了する ・身体的・精神的な負担を大幅に軽減できる 　・適切な方法で片付けやごみの運搬を行うため、けがや事故を防げる
デメリット	・業者への外注費としてまとまった支出が発生する ・事前に整理しておかないと、貴重品や思い出の品を誤って処分されるリスクがある
向いている人	・空き家の引き渡し期限が迫っている場合 ・金銭的に余裕がある場合 ・大型の残置物が多い場合 ・空き家がゴミ屋敷になっている場合 ・空き家が遠方にあり、通うのが難しい場合

片付け業者・遺品整理業者に依頼する最大のメリットは、労力をかけず短時間で処分が完了する点です。プロのスタッフが数人で作業するため、自力では数ヶ月以上かかるような作業も、多くの場合は即日～数日程度で完了します。

また、自力で運び出すのが難しい大型の家具や家電も、空き家の壁や床を傷付けることなく安全に運び出してくれるため、身体的・精神的な負担の大幅な軽減につながります。前述したような、自分で行うことによるけがや事故につながるリスクも防ぎやすいでしょう。

一方で、業者への外注費としてまとまった支出が発生する点がデメリットです。残置物の処分費に加え、スタッフ全員の人件費や出張費、車両費なども計上されるため、残置物の量によっては数十万円単位の高額な費用がかかるケースも珍しくありません。

また、貴重品や思い出の品を誤って捨てられてしまうリスクがあるため、事前に残しておくものと処分するものを仕分けしておく必要があります。

不用品回収業者と遺品整理業者の違い

不用品回収業者と遺品整理業者の最大の違いは、故人・遺族への配慮の有無やサポートの対応範囲にあります。不用品回収業者は、家具や家電、生活用品など、不要になった物を回収・処分することを専門としており、スピーディーかつ効率的に作業を進める点が特徴です。引っ越しや大掃除、空き家の片付けなど、短期間で整理したい場面で利用されることが多くなっています。

一方、遺品回収業者は、遺品を「故人の生きた証」として大切に扱い、遺族の心情に寄り添いながら仕分け・整理することを目的としています。大切な遺品を1つずつ確認しながら丁寧に仕分けていくため、「大切な遺品を間違って処分してしまった」というトラブルを未然に防ぎつつ、心の整理をつけながら作業を進められるというメリットがあります。

また、遺品の供養や貴重品の捜索、現場の清掃・消臭、相続手続きのアドバイスなど、遺族のその後の生活や手続きまでもトータルでサポートしてくれます。このように、不用品回収業者と遺品整理業者は、どちらが優れているというわけではなく、役割や得意とする業務が異なります。

作業のスピードや処分を重視したい場合は不用品回収業者、遺品を確認しながら整理したい場合は遺品整理業者など、目的に応じて選ぶことが重要です。

空き家の残置物を片付ける手順

空き家の残置物を片付ける際は、闇雲に作業を進めるのではなく、効率的な手順を踏んで進めることで手間や費用の削減につながります。空き家の残置物を片付ける大まかな手順は以下の通りです。

1. 「残す」「売る・譲る」「処分する」の分類
2. 実際の片付け作業（自分・業者）
3. 片付け後の清掃

ここからは、それぞれの手順について1つずつ詳しく解説していきます。

「残す」「売る・譲る」「処分する」の分類

まずは、空き家の残置物を「残す」「売る・譲る」「処分する」の3つに分類します。実務上も、この最初の仕分けが曖昧なまま作業を進めてしまい、後から「捨てるべきではなかった」「探し物が見つからない」と後悔するケースは少なくありません。

以下のような貴重品や思い出の品、今後の生活に欠かせないものは、残すべきものとして分類しましょう。

• 重要書類（通帳・印鑑・年金手帳・権利証・保険証券など）
• 鍵（自宅・車・金庫など）
• 現金
• 有価証券（株券・債券など）
• 貴金属
• 美術・骨董品
• ブランド品
• デジタル機器（スマホ・PC・タブレット・デジカメなど）
• 写真アルバム
• 手紙・記念切手・古銭

「残すかどうか判断に迷うもの」は、その場で無理に決めず、一旦保留箱にまとめておき、後日改めて確認するのが現実的です。時間を置いて見直すことで、冷静な判断がしやすくなります。

残すべきものの仕分けが終わったら、次に「売る・譲る」「処分する」に分類します。効率的に仕分けを進めるためにも、以下のような判断基準を設けておくのがおすすめです。

分類	判断基準の目安
売る・譲る	・不要なブランド品 ・不要なゲーム機・ソフト ・製造から5年以内の家電 ・未開封の贈答品（タオル・食器セットなど）
処分する	・壊れていて使えないもの ・ひどく汚れているもの ・「いつか必要になるだろう」と感じるもの ・使い古した衣類、下着、寝具 ・製造から10年以上経過した家電 ・賞味期限切れの食品・調味料 ・空き箱・新聞・古雑誌

実際の片付け作業（自分・業者）

残置物の仕分けが終了したら、実際の片付け作業に移ります。業者に依頼せず自力で片付ける場合は、以下の流れで作業を進めていきます。

1. 分別ルールに従って不用品を分別する
2. 分別した不用品を搬出・運搬する
3. 「売る・譲る」に分別したものを実際に売却・譲渡する
4. 「残す」に分別したものを適切に管理・保管する

まず自治体が定める分別ルールに従い、「処分する」に分類した不用品を適切に分別していきます。不用品の分別が終わったら、それを収集場所に出すか、管轄のクリーンセンターに直接運び込みます。

クリーンセンターは土日祝不可の場合や事前予約制である場合が多いため、直接運び出す前に必ず営業日・営業時間をチェックしておきましょう。大型の家具や家電を搬出する際、壁や床を傷付くのが心配な場合は、専用の養生テープやブルーシートなどで保護しておくと安心です。

「売る・譲る」に分類したものは、ネットオークションやフリマアプリへの出品、リサイクルショップへの持ち込み、専門業者による買取、知人への譲渡など、自分に合った方法で早めに処分しましょう。

売却が滞ってしまうと片付けが完了しないため、「〇ヶ月以内に売却できなければ、リサイクルショップに持ち込む」などのルールを事前に決めておくとスムーズに処分できます。「残す」に分類したものは紛失しないよう、適切に管理・保管しておきましょう。

業者に依頼して片付けてもらう場合、不用品の搬出や運搬、搬出経路の養生などはすべて業者が行います。「残す」「売る・譲る」「保留」に分類したものは、業者に勝手に処分されないよう、作業が始まる前に別の場所へ退避させておきましょう。

片付け後の清掃

片付けが終了したら、最後に室内の清掃を行います。室内を綺麗にしておくことで、埃っぽさや生活臭が軽減され、見た目の印象も劇的に改善するため、成約につながりやすくなります。

実務上も、同じ条件の物件であっても、清掃の有無によって内覧時の印象が大きく変わることは珍しくありません。室内を清掃する際は、以下のポイントを意識しながら進めていくのがコツです。

ポイント	メリット・注意点
「上から下」「奥から手前」の鉄則を守る	・埃は上から下へ落ちるため、天井やカーテンレール、照明器具などに蓄積された埃を先に落としてから床を掃除すると効率的 ・奥の部屋から玄関に向けて掃除を進めることで、掃除した場所を足跡などで汚してしまうのを防げる。
水回りの掃除で清潔感をアップ	・水回りの清潔感は成約率に大きく影響しやすい ・蛇口・鏡のウロコ、排水溝のぬめり、トイレの黄ばみ、風呂場のカビを除去することで、臭いが軽減され、見た目の清潔感も大きく向上する。
窓ガラスやサッシの掃除で採光を最大化	窓ガラスやサッシを水拭きしたあとに乾拭きで仕上げることで、太陽光が入りやすくなり、部屋全体が明るく見える
換気や消臭を行う	・窓を開けて空気を入れ替えることで、湿気や生活臭を除去でき、清掃後のカビや結露の発生も抑えやすくなる ・芳香剤は好みが分かれるため、使用する場合は無香料の消臭剤を選ぶと無難

空き家の片付けにかかる費用

空き家の片付けにかかる費用は、主に空き家の間取りや残置物の量によって大きく変わります。業者に依頼する場合は、スタッフの人数や立地条件、ゴミ分別の難易度なども考慮されます。

ここからは、空き家の片付けを業者に依頼する場合の費用相場について解説していきます。

一般的な戸建ての片付けにかかる費用の相場

一般的な戸建ての片付けにかかる間取り別の費用相場は以下の通りです。

間取り	処分費用の目安	作業時間の目安
2LDK / 3DK	12～30万円程度	3～8時間
3LDK / 4DK	17～50万円程度	5～12時間
4LDK以上	22～60万円程度	1日～数日

ただし、これらはあくまで目安であり、実際の費用は残置物の量や内容、作業スタッフの人数、搬出経路の状況などによって大きく変動します。
実務の現場でも、「同じ3LDKでも、ほとんど物がない家と残置物が多い家とでは、見積額が倍以上違った」というケースは珍しくありません。そのため、正確な費用を把握したい場合は、必ず現地確認を含めた見積もりを依頼することが重要です。

追加費用になりやすいもの（庭木・物置・大型家具など）

片付け費用を検討する際に注意したいのが、基本料金とは別に発生しやすい追加費用です。
実務上、とくに追加費用になりやすいのは、処分に手間や専門作業が必要な以下のような残置物です。

追加費用になりやすいもの	追加費用の目安
抜根や伐採が必要な庭木	1～5万円程度
物置	1～10万円程度
大型家具（ベッド・タンス・食器棚・ピアノなど）	3,000～5万円程度

追加料金の有無や対象は業者によって異なるため、想定外の費用で予算をオーバーしないよう、追加料金についても事前にチェックしておきましょう。

ゴミ屋敷レベルの場合の費用目安

「足の踏み場がない」「天井までゴミが積み上がっている」など、ゴミ屋敷レベルの深刻な状況である場合は、人件費やゴミの処理費が増大するため、一般的な戸建てよりも費用は高額になります。

片付けの費用はゴミの量や高さ、害虫の発生、臭いの程度などによって大きく変動しますが、一般的な戸建ての片付けにかかる費用の2～3倍程度が目安です。

なお、通常の清掃では汚れや臭いが除去できず、特殊清掃が必要になる場合は、10～50万円程度の追加費用が発生します。

このような状況では、片付け費用だけでなく、「その費用をかけても仲介で売れる見込みがあるのか」「最終的に手元にいくら残るのか」といった視点で判断することが重要です。

なかには高額な片付け費用をかけるより、現状のままで買取に出したほうが結果的に負担が少なかったというケースも多く見られます。

残置物の撤去費用はどちらが負担する？

空き家を売却する際の残置物の撤去費用は、実務上は売主が負担するのが基本です。これは、残置物の所有権が売主にあり、その処分に関する権利・義務も売主に帰属する、という考え方に基づいています。

ただし、ここで注意したいのは、「売主負担」が法律で一律に定められているわけではないという点です。実務上よく誤解されがちですが、「必ず売主が払わなければならない」と明文化された法律は存在しません。

実際には、売主と買主のどちらが撤去費用を負担するかは、民法第521条に定められている契約自由の原則に基づき、当事者同士の合意によって自由に決めることができます。

第五百二十一条
何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。
2　契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。
引用元 民法 | e-Gov 法令検索

そのため、以下のような取り決めも法的には問題ありません。

• 買主が残置物を含めて現状有姿で引き取る
• 撤去費用を買主が全額負担する
• 売主と買主で撤去費用を折半する

実務の現場でも、解体やリノベーションを前提とした取引では、「残置物込みで引き渡す代わりに、その分を価格に反映する」といった形で調整されることがあります。

ただし、ここで特に注意すべきなのは、費用負担について契約書に明確な記載がない場合です。売買契約書や特約に撤去費用の扱いが記載されていないと、引き渡し後に「これは売主負担だと思っていた」「撤去費を請求されるとは想定していなかった」といった認識のズレが生じ、トラブルに発展するケースも実際にあります。

特に仲介取引では、口頭での認識合わせだけで進めてしまうと、引き渡し後に撤去費用を巡る問題が表面化するリスクが高いです。そのため、残置物がある状態で売却する場合は、撤去費用を誰が・どこまで負担するのかを、必ず書面で明確にしておくことが重要です。

なお、買取業者への売却であれば、残置物の処分費用はあらかじめ買取価格に織り込まれているケースが多く、売主が後から撤去費を請求されるリスクは基本的にありません。
この点も、売却方法を選ぶ際の判断材料の一つになるでしょう。

空き家を相続する前の片づけには注意

空き家を相続する前に残置物を片付ける際は、以下の2点に注意が必要です。

• 相続人の合意なく残置物を処分するとトラブルになりやすい
• 相続放棄を検討している場合は処分行為が禁物

ここからは、それぞれの注意点について1つずつ詳しく解説していきます。

相続人の合意なく残置物を処分するとトラブルになりやすい

他の相続人の合意なく空き家の残置物を勝手に処分すると、後々相続人との間でトラブルに発展するリスクがあります。実際の相談現場でも、「早く片付けたほうが良いと思って動いた結果、かえって話がこじれてしまった」というケースは少なくありません。

自分にとっては不用品に見える遺品も、他の相続人にとっては思い出の詰まった大切な遺品や、実は財産的価値が高い遺品である可能性があります。

事前に合意を取ってから片づけを始めないと、他の相続人から「大切な遺品を勝手に捨てられた」「高価な遺品をどこかに隠し持っているのではないか」といった不満や疑念が生じてしまいます。結果的に、遺産分割協議が長期化し、空き家の売却自体が進まなくなるケースも実際にありました。

また、亡くなった人が所有していた空き家の残置物も相続財産の一部であり、遺産分割が完了するまでの間は相続人全員の共有物となります。残置物を独断で処分することは、他の相続人の権利を侵害する不法行為にあたるため、不当利得の返還や損害賠償を請求される法的リスクも伴います。

そのため、残置物の処分は必ず相続人全員の合意を得てから行うのが鉄則です。口約束だけでは後で「言った」「言わない」のトラブルに発展するリスクがあるため、合意内容は書面として残しておくようにしましょう。

相続放棄を検討している場合は処分行為が禁物

相続放棄を検討している場合、相続財産に含まれる空き家の残置物を勝手に処分してはいけません。なぜなら、相続財産を処分すると、法律上「単純承認」を選択したとみなされるためです（民法921条1号）。

第九百二十条
相続人は、単純承認をしたときは、無限に被相続人の権利義務を承継する。
引用元 民法 | e-Gov 法令検索

単純承認とは、亡くなった人のプラスの財産もマイナスの財産もすべて無条件で引き継ぐ相続方法です。

つまり、相続財産を処分するという行為は、その財産を自分のものとして扱ったと評価されるため、相続を承認したとみなされることになります。

一度、単純承認したとみなされてしまうと、一切の相続権を放棄する相続放棄や、プラスの財産の範囲内でのみ、借金などのマイナスの財産を引き継ぐ限定承認を選択することはできません。

相続放棄する予定だった借金や不要な空き家もすべて背負うことになってしまうため、残置物の安易な片づけは禁物です。

残置物ありで売る場合の流れ（問い合わせ～現地確認～契約）

残置物ありで売る場合の大まかな流れは以下の通りです。

1. 問い合わせ・査定依頼
2. 机上査定
3. 現地確認（訪問査定）
4. 査定額の提示
5. 売買契約の締結
6. 手元に残しておきたい荷物を搬出
7. 決済・引き渡し

まずは、買取業者に問い合わせをします。その際、残置物がある状態で売却したい旨を正直に伝えましょう。実務上、「片付けるか迷っている」「量は多いがそのまま売れるか知りたい」といった段階でも、状況を共有してもらったほうが、後の査定や条件調整がスムーズに進みます。残置物の量や内容を事前に伝えずに進めてしまうと、訪問査定後に条件が変わり、話が振り出しに戻ってしまうケースも実際にあるのでなるべく事前情報は詳しく伝えておきましょう。

残置物がある状態での買取に応じてもらえる場合は、次に机上査定を依頼します。机上査定では、所在地や面積、築年数などの基本的な物件情報や、類似物件の相場に基づき、おおよその査定額が算出されます。

ただし、この段階の査定額はあくまで概算であり、建物の劣化状況や残置物の量・処分難易度までは十分に反映されていないことがほとんどです。そのため、机上査定の金額だけで判断せず、次の現地確認を前提に考えましょう。

机上査定の査定額を提示してもらったら、査定額をより正確に把握するために、訪問査定を依頼します。訪問査定では、買取業者の担当者が実際に現地に訪れ、建物の状態や周辺環境、残置物の量などを細かくチェックしたうえで査定額が算出されます。

買取業者に提示された査定額や条件に納得した場合は、正式に売買契約を締結します。売買契約を結ぶ前には、売買契約書の内容を細部まで確認し、残置物の取り扱いや撤去費用の負担がどのように定められているかを必ずチェックしましょう。

実際の現場でも、ここを曖昧にしたまま契約してしまい、後から「聞いていた話と違う」と感じるトラブルが起きることがあります。疑問点があれば、その場で必ず確認することが重要です。

売買契約書に署名・捺印をすれば、売買契約が成立します。売買契約締結後は、決済・引き渡し日を迎えるまでに手元に残しておきたいものをすべて搬出しておきましょう。決済・引き渡し当日は、買主から売買代金を受け取り、物件の鍵や関係書類の引き渡しを行います。

その後は司法書士立ち合いのもと、法務局で所有権移転登記を申請します。空き家の所有権が正式に買主へ移転すれば、売却手続きは完了です。

まとめ

残置物がある空き家は、残置物を片付けずそのままの状態でも売却できます。ただし、一般の個人向けに売却する場合、残置物がある状態だと内覧時の印象が損なわれやすく、買い手が見つかりにくいという側面があります。

とはいえ、残置物の片付けには労力や費用がかかるため、それに見合った効果が得られるとは限りません。特に「空き家が著しく劣化していて買い手がつく見込みがない」「片付けに膨大な労力や多額の費用がかかる」といったケースでは、無理に片づけをしないほうが結果的にトータルの支出を抑えられたり、早期売却につながったりする可能性があります。

残置物がある空き家を売却する際は、買い手のニーズや費用対効果を慎重に見極めたうえで、片づけをしてから売却するか、片づけをせず現状のまま売却するか判断することが大切です。