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病死が起きたら事故物件になる?告知義務・価格相場・売却方法を解説

病死 物件 事故物件

事故物件とは、事件・事故で人が亡くなった物件のことで、買主が嫌悪感や忌避感を抱くような「心理的瑕疵」があるかで決まります。

そのため、自殺・他殺といった事件の場合は間違いなく事故物件といえますが、単純に病死が起きただけでは事故物件とは限りません。

病死が起きた物件が事故物件にならないケースと、事故物件になるケースの例は以下のとおりです。

事故物件にならないケース 事故物件になるケース
・家族に看取られて病死した
・家で倒れた後、搬送先の病院で病死した
・家で倒れ救急車を手配したが、到着時点で死亡していた
・孤独死などでニュースで取り上げられた
・遺体の発見が遅れて事件性を疑われた
・室内に異臭や汚れが残っている

事故物件になるかどうかの判断基準として、「病死後すぐに発見されたかどうか」が重要視されます。

孤独死などで遺体の発見が遅れた場合は、事件性を疑われて警察の捜査が入るため、事故物件になる可能性が高いです。

もしも事故物件に該当する際は、買主に対して心理的瑕疵を告知する必要があります。心理的瑕疵のある物件は敬遠されがちな上、売却価格も相場から10%〜50%程度下がってしまいます。

病死が起きた物件を高く売りたい場合は、訳あり物件専門の買取業者への売却がおすすめです。

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病死が起きた物件が事故物件に該当するかはケースバイケース

病死が起きた場合でも、必ずしも「事故物件」に該当するとは限りません。

「事故物件であるか否か?」を判断するのは、あくまで買主であり、購入に抵抗を感じる要素である「心理的瑕疵」が認められなければ、事故物件とは見なされないからです。

事故物件にならないケース・事故物件になるケースを確認していきましょう。

病死が起きても事故物件にならないケース

病死の起きた物件でも、自然死と見なされれば事故物件に該当しないのが一般的です。

以下のような状況では、自然死とみなされて事故物件には該当しません。

  1. 家族に看取られて死亡した
  2. 物件で倒れて搬送先の病院で死亡した
  3. 救急車を手配したものの物件で死亡した

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

家族に看取られて死亡した

通院しながら自宅で治療を続けていたものの、物件内で家族に看取られて死亡した場合は事故物件になりません。

家族が看取ることによって死因が病死であることが確定するため、事件性を疑われる心配もないからです。

また家族が看取って死亡するケースにおいては、死亡後すぐにお経をあげたり葬儀をしたり、適切な処置が取られることが一般的です。

物件に対する影響を最小限に抑えられることから、家族に看取られて病死したケースは事故物件には該当しません。

物件内で倒れて搬送先の病院で死亡した

物件内で倒れたものの、救急車で搬送されて病院で亡くなった場合は、事故物件にはなりません。

物件内で倒れて搬送先の病院で死亡した場合、死亡した場所は病院となるからです。

また、病院での死亡は医師が確認を取った上で死亡診断書を発行します。死亡診断書には死因が明記されるため、病死以外の事件や事故を疑われることもないでしょう。

搬送先の病院での病死は事件性や心理的瑕疵がほとんどないため、事故物件にはなりません。

救急車を手配したものの物件で死亡した

救急車を手配したものの、救急車が到着した時点で死亡しているケースはどうなるのでしょうか。

このようなケースでも救急車を手配していることから事件性は低く、物件内で死亡していても事故物件には該当しないと考えられます。

物件内で死亡したとしても、倒れた際に迅速な対応が取られており、死因が病死であることが確認されていれば、心理的な影響は少ないためです。

また救急車が到着した時点で死亡している場合、その後は警察が現場検証などの措置を行います。

現場検証が完了した後は遺体を病院に搬送して葬儀などを行うため、長期的に遺体が物件に放置されることもありません。

そのため、このケースも物件を売却する際に影響が生じることはほとんどないでしょう。

病死が起きたせいで事故物件になるケース

自然死ではなく事故死と判断された場合、病死の起きた物件は事故物件に該当します。

例えば、以下のような状況では、事故死とみなされて事故物件に該当します。

  1. 孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた
  2. 遺体の発見が遅れ事件性が疑われた
  3. 室内に異臭や汚れが残っている

遺体発見が遅れて異臭や汚れが残った場合も、事故物件と扱われるケースが多いです。

病死のあった物件が売却時に事故物件となるケースを詳しく解説していきます。

孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた

孤独死などでニュースや新聞に取り上げられた場合は、事故物件とみなされる可能性が高いです。

メディアによって報じられることで事件の詳細が公に知られることになり、物件に対する心理的な影響が大きくなるためです。

また周囲に「事件があった物件」と認識される可能性が高く、そうなると「周囲の目が気になる」「住みにくい」といった心理的瑕疵が発生する可能性もあります。

さらに事故物件の情報掲載サイトである「大島てる」に掲載された場合も、世間に広く知れ渡る可能性が高いため、事故物件に該当すると考えられます。

このように、病死であってもニュースで取り上げられたりネットに掲載された場合は、事故物件に該当する可能性が高いので注意が必要です。

遺体の発見が遅れ事件性が疑われた

単身での孤独死は、遺体の発見が遅れてしまうことが珍しくありません。

遺体の発見が遅れて死因が不明瞭な場合は、事件性が疑われる可能性があります。

事件性が疑われると、警察官が物件の周囲で聞き込みをするなどの捜査を始めるのが通常です。

そうなると、事件のあった物件という印象を周囲に抱かれてしまうため、心理的瑕疵のある事故物件に該当します。

警察の捜査の結果、事件性はないと判断されたとしても「事件性が疑われ、捜査をされた」という事実が心理的瑕疵になります。

室内に異臭や汚れが残っている

孤独死の場合でも事件性はないとされて捜査がおこなわれなかったりニュースや新聞などで報道されなければ、基本的には事故物件になりません。

しかし、遺体の発見が遅れると室内に異臭が充満したり、遺体のシミが床に残る場合があります。

異臭や汚れは、物件の居住環境に直接的な悪影響を与えるため、買主にとって大きな心理的負担となります。

そのため、室内に異臭や汚れが残っている場合、事件性や報道がなくても事故物件に該当する可能性が高いです。

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物件内で病死が起きたら売却時の告知義務はどうなる?

事故物件に該当すると、売却時は買主に対して心理的瑕疵を告知しなければなりません。

しかし先述したとおり、病死の起きた物件でも事故物件に該当しないケースもあります。

物件内で病死が起きた場合、売却時の告知義務は以下のとおりです。

状況 告知義務
事故物件に該当しない 告知義務はない
事故物件に該当する 告知義務がある
前住人の時点で事故物件 場合によっては告知義務がある

病死が起きた物件の告知義務について、それぞれ詳しくお伝えします。

事故物件に該当すると告知義務が発生する

家族に看取られて死亡した場合や、救急車を呼んでから死亡した場合などは原則として「自然死」とみなされます。そのため事故物件には該当せず、告知義務も発生しません。

国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
にも、以下のように記載されています。

取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)については、原則として告げなくてもよい。
引用元:宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン|国土交通省

事故物件に該当しない場合は、通常の不動産として売却契約ができます。

反対に、孤独死などでニュースに取り上げられたり、発見が遅れて異臭や汚れが染み付いたりした物件には心理的瑕疵があるため、告知義務が生じます。

告知義務が生じている場合は、どのような事案が発生したのかを伝えた上で売買契約を締結しましょう。

売却時の告知義務には時効がない

不動産の売買における告知義務には、時効が設けられていません。

そのため、一度でも心理的瑕疵が生じた物件を売却する際には、何年経っても瑕疵の内容を説明しなければならないということになります。

たとえば、自分が住んでいたよりも前の住人が病死した事故物件を売却する場合でも、告知義務は生じます。

なお、不動産賃貸の場合は、事故が起きてから概ね3年経てば告知しなくても良いと国土交通省のガイドラインに記されています。

告知義務に違反すると契約不適合責任を問われる

事故物件であることを告知せずに売買契約を結ぶと、契約不適合責任を問われ、買主から損害賠償請求をされる恐れがあります。

トラブルを未然に防ぐためにも、必ず告知義務は果たしましょう。

なお、事故物件に該当しなければ告知義務は発生しませんが、買主が後から病死の事実を知って「事前に告知があったら買わなかった」と主張する可能性も0ではありません。

そのため、病死から日が浅い場合はとくに、告知義務はなくても売主へ告知するとよいでしょう。

もしも告知すべきかどうか迷ったときは、事前に不動産問題について詳しい弁護士へ相談し、どうするべきか判断を仰いでみてください。

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病死が起きた物件の価格相場はいくら?

病死のあった物件を売却するとき、もっとも気になるのは「売却価格に影響するのか?」という点ではないでしょうか。

冒頭でも述べたように、病死は事故物件に該当しないことが多く、その場合は売却価格にも影響はありません。

ただし、事故物件に該当すると売却価格は10~50%下がってしまうのが一般的です。

次の項目から、病死が起きた物件の売却価格について詳しく見ていきましょう。

事故物件に該当しなければ通常物件に近い価格で売れる

ほとんどの場合、病死の起きた物件は事故物件に該当しません。

なぜなら、病死がニュースなどで報道されることは少なく、物件内に痕跡も残らないため「心理的瑕疵はない」と判断されるのが一般的だからです。

そのため、病死の起きた物件は、基本的に通常物件の相場に近い価格で売却可能です。

事故物件に該当すると売却価格が10%~50%ほど安くなる

病死の起きた物件が事故物件に該当すると、売却価格は相場よりも10〜50%程度下がるのが一般的です。

そもそも事故物件とは「心理的瑕疵」のある物件を指します。

心理的瑕疵とは、物件自体に問題はないが、事件や事故が起きたことで住むことに不安や不快感を感じることです。

心理的瑕疵の程度が大きいほど、事故物件の売却価格は低くなります。

例えば、以下のように心理的瑕疵の大きさに応じて売却価格が下がります。

孤独死が近所に広く知られている 10~20%下がる
孤独死がメディアで報道された 20~30%下がる
異臭など部屋に影響が出ている 30~50%下がる

上記はあくまでも目安であり、実際の売却価格は不動産業者や買主との交渉で決まります。

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病死が起きた物件をなるべく高値で売却する方法

売りたい物件が事故物件に該当する場合、相場よりも売却価格が安くなってしまいますが、できれば高値で売却したい人も多いのではないでしょうか。

病死が起きた物件をなるべく高値で売却する方法は、以下の3つです。

  1. 清掃やリフォームをして原状回復する
  2. 風評被害が忘れられてから売却する
  3. 訳あり物件専門の買取業者に売却する

自身の状況に照らし合わせて、最適な方法を探してみてください。

【方法1】清掃やリフォームをして原状回復する

事故物件に該当した物件に異臭や遺体の痕跡が残っている場合、売却価格は大幅に下がることが予想されます。

原状回復をさせるために、清掃やリフォームをしてから売却するとよいでしょう。

遺体の痕跡によっては、リフォームまで必要ないとされる場合もありますが、リフォームすることで心理的瑕疵をある程度、払拭できる可能性もあります。

清掃して売りに出したが、なかなか買主が見つからないといったときはリフォームを検討してもよいかもしれません。

リフォームをする場合は、売却価格との兼ね合いをよく考えるとよいでしょう。リフォーム代が売却価格を上回ってしまうようなときは、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

【方法2】風評被害が忘れられてから売却する

売却を急いでいないのであれば、期間をあけてから売却するのもよいでしょう。

事故物件に該当する要因が病死である場合、自殺や事件に比べて心理的瑕疵は小さい傾向にあります。

そのため、心理的瑕疵が薄れるのも比較的早く、病死が起きてから期間をあけることで相場どおりでの売却が見込める可能性があります。

ただし、期間をあけることで物件の維持費や固定資産税がかかる場合があるので注意しましょう。

【方法3】訳あり物件専門の買取業者に売却する

通常の不動産業者は事故物件の買取に積極的でなかったり、買取をしていても相場より大幅に低い値段での取引となるケースが多くみられます。

なぜなら事故物件は取扱いが難しく、買取や仲介をしても次の入居者を見つけるのに時間がかかったり安値での売却となって利益を出すのが難しいからです。

手早く事故物件を手放したい場合は、訳あり物件専門の買取業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者は、事故物件の取扱いや運用方法に長けており、相場と変わらない価格での買取もしています。

当社、クランピーリアルエステートも事故物件を積極的に買取しています。

無料での査定や相談も承っていますので、事故物件の売却に関して気になることがありましたら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

まとめ

病死のあった物件でも事故物件に該当しなければ、相場に近い価格で売却できるケースが多いです。

ただし、事故物件に該当する場合、売却時に事故物件であることを告知する義務があるため、売却価格は相場より10~50%ほど下がってしまいます。

「自分の物件が事故物件に該当するか?」や「売却時の告知義務はあるのか?」で迷ったら、不動産トラブルにくわしい弁護士へ相談するのがおすすめです。

また、病死のあった物件を売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」へ依頼すると、相場どおりの価格ですぐに買取してもらえます。

売却について迷っている人も、まずは無料相談を受けてみてはいかがでしょうか。

病死の起きた物件に関するよくある質問

隣接住戸が病死で事故物件になった場合、告知義務は発生しますか?

マンションやアパートなどで隣の部屋が病死で事故物件になっても、自分が売却する部屋には関係ないため、告知義務も発生しません。

ただし、死因が自殺や他殺など病死以外の場合、隣接住戸にも心理的瑕疵があるとみなされ、告知義務が生じる可能性があります。

隣接住戸で人が亡くなったときは、本当に病死かどうかをしっかりと確認しましょう。

売却以外に病死が起きた物件の活用方法はありますか?

売却以外で病死が起きた物件を活用する方法は以下のとおりです。

・賃貸住居にする
・更地にして借地や駐車場にする
・民泊、貸倉庫などの経営に利用する

売却以外で事故物件を活用したい場合は、上記の方法を検討してみてください。