事故物件に関する「告知義務」は、売主や貸主が物件を取引する際に慎重に対応すべきポイントです。これを無視すると、後から契約解除や損害賠償につながる恐れがあります。
告知義務とは、物件内で起きた人の死や事件など、購入・賃貸を希望する人に心理的な影響を与える可能性のある事実を、契約前に伝える義務を指します。
この告知義務の時効は、売買と賃貸で期間が異なります。
| 契約の種類 |
告知義務の目安期間 |
| 賃貸契約 |
原則として3年間 |
| 売買契約 |
期間の定めなし（実質的に無期限） |
賃貸契約においては3年後に告知義務がなくなるのが原則です。ただ、事件性が高い場合や社会的関心が長く続く事案では、3年を過ぎても説明が求められることがあります。
一方、売買では「無期限」とされており、たとえ10年以上前の事故でも告知が必要です。
告知義務が発生するかどうかは、「死因」や「発見までの期間」、「特殊清掃の有無」などをもとに総合的に判断します。以下の表で主な違いをまとめました。
| 告知義務がないケース |
告知義務が発生する主なケース |
・老衰や病死などの自然死で、発見が早く特殊清掃を行わなかった場合
・入浴中の転倒死や誤嚥など、不慮の事故死
|
・自然死や事故死でも発見が遅れて遺体の腐敗が進み、特殊清掃を要した場合
・事件性が高く社会的関心を集めた事案 |
なお、上記の基準は2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づいています。このガイドラインは法的拘束力を持つ法令ではなく、宅建業者が判断に迷った際の指針として位置づけられているものですが、実務上はこれに沿った対応が求められます。
不動産取引の現場では、特殊清掃を行ったかどうかが一つの大きな判断材料になることが多いです。特殊清掃を伴う場合、近隣に臭気が広がるなどの影響が出ることが多く、心理的瑕疵が残ると判断されやすいためです。なお、ここでいう「特殊清掃」とは、体液の浸透や臭気の残留など通常の清掃では対処できないレベルの汚損に対して、専門業者が薬剤や特殊機材を用いて行う清掃を指します。弊社が提携する弁護士によれば、「特殊清掃の有無は客観的に確認しやすいため、裁判でも告知義務の判断材料として重視される傾向がある」とのことです。
また、もし告知義務に違反した場合、買主・借主から契約解除や損害賠償請求、金額交渉などを受けるリスクがあります。弊社へのお問い合わせでも、「告知すべきか迷って黙って売ったが、後から買主に知られてトラブルになった」というご相談は一定数あり、現場の肌感覚として告知義務の判断を誤った場合の金銭的な影響は、賃貸で数十万〜100万円超、売買では数百万円規模に及ぶこともあります。
事故物件の扱いは、通常の不動産取引よりも慎重な対応が求められます。どこまで説明すべきか迷うときは、自分だけで無理に判断せず、専門家に相談するのも一つの方法です。
本記事では、告知義務の基準や判断方法を詳しく解説していますので、対応に迷った際の参考にしてください。
事故物件の告知義務は何年？時効は？
事故物件として取り扱うべき物件には、買い主もしくは借主に対して告知義務がありますが、告知しなくてはならない期間については、2021年10月に国土交通省の、『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』で明確となりました。なお、このガイドラインは法的拘束力を持つ法令ではなく、宅建業者が告知に関して判断する際の指針として位置づけられています。
それによると、告知義務が発生する期間は以下のように定められています。
- 売買契約の場合・・・事故物件の告知義務には時効がない
- 賃貸契約の場合・・・事故物件の告知義務はおおむね3年の時効がある
売買契約の場合・・・事故物件の告知義務には時効がない
売買物件の場合、告知義務に期限（時効）はありません。
これは賃貸借契約よりも金額が大きく、心理的瑕疵による損害が大きくなるためとされています。実際に、弊社に寄せられる売買のご相談でも、「10年以上前の事案だが告知すべきか」と迷われるケースは珍しくありません。結論としては、売買では年数に関係なく告知が必要であり、判断に迷った場合は「伝えておく」が鉄則です。
賃貸契約の場合・・・事故物件の告知義務は概ね3年の時効がある
賃貸物件の場合、事案の発生（発覚）から「おおむね3年」が経過した後は告げなくてよいとされました。なお、ここでいう「3年」はガイドラインが示す実務上の目安であり、民法上の消滅時効とは性質が異なります。弊社が提携する弁護士によれば、「ガイドラインの3年を過ぎたからといって一切告知不要と断言するのは危険で、物件の性質や事案の内容を踏まえて個別に判断すべき」とのことです。
3年以上の告知義務を負うケースもあるのでこの後解説させていただきます。
心理的瑕疵が大きい場合は告知義務が3年以上になる場合も
以下のようなケースでは心理的瑕疵が大きい、長く影響を受ける可能性があるということから告知義務が3年以上となる場合もあります。
- 大々的にニュースとして取り上げられた事件現場の場合
- 近隣住民などの記憶に深く残っている事例があった場合
一度居住者が入った物件でも3年の告知義務はなくならない
今回のガイドラインが制定される以前は明確な取り決めがなく、「一度でも誰かが入居すれば事故物件として告知しなくてよい」というスタンスの業者もあったようです。
ですが今回のガイドラインではそのような例外は認められず、最低でも3年は告知義務が発生するということが決まりました。
3年を経過しても、質問を受けた場合は回答する義務がある
ガイドラインでは、告知義務の期間（おおむね3年）を経過した後であっても、入居希望者や購入検討者から「この物件で過去に人が亡くなったことはありますか？」と直接質問を受けた場合には、知り得た事実を正確に伝えなければならないとされています。
弊社へのお問い合わせでも、「3年経ったからもう何も言わなくていいですよね？」と確認される貸主の方は少なくありませんが、質問を受けた際に虚偽の回答をすれば、後のトラブルにつながるリスクがあります。3年はあくまで「自ら積極的に告知する義務」の目安であり、聞かれた場合に嘘をついてよいということではない点は押さえておきましょう。
告知義務が課される物件の範囲
告知義務が課せられる期間については上述の通りですが、そもそも告知義務が課せられる物件の定義もしっかりと理解しておく必要があります。
これまで事故物件の定義は業者によってもばらつきがありましたが、2021年10月に国土交通省が策定した『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』で基準が整理されたことにより、実務上の判断が統一されました。
これについて詳しく解説していきます。
告知義務が発生する事故物件とは、不慮の事故や自然死・病死以外の理由でなくなった過去のある物件
告知義務が発生する事故物件とは、単に人が亡くなったことのある物件ではなく、「不慮の事故や自然死・病死以外の理由でなくなった過去のある物件」を指します。
ただし、自然死や不慮の事故であった場合でも、発見が遅れるなどの理由により”特殊清掃”が入るような状況となった場合には事故物件として取り扱うこととなりました。
以前は事故物件に関する告知が必要であるとする根拠は「宅地建物取引業法第47条」によるものとされていましたが、何をどこまで告知すべきかの基準が明確でなく、業者によって対応にばらつきがありました。こうした状況を受け、買主・借主の保護と取引の円滑化を両立する目的で、2021年10月にガイドラインが策定されました。
自然死・不慮の死は事故物件として告知する義務はない
人が亡くなるということは自然の摂理でもあり、老衰や持病などの病死を含む自然死は当然起こりえることである、ということから心理的瑕疵とは認められず、事故物件として告知する義務はありません。
これに関しては過去の判例でも事故物件として取り扱わないで良いとした例があります。
不慮の事故死は告知義務なしと定められた【ガイドラインあり】
不慮の事故も告知義務はないと明確になりましたが、「不慮の事故」はどのようなものがあるのか悩む方もいらっしゃるかもしれません。具体的にどのような例が不慮の事故死に該当するのか見ていきましょう。
- 地震などで家具やものが落下して当たり亡くなってしまった
- 自宅内階段からの転落死
- 入浴中の溺死
- 食事中の誤嚥
- 転倒事故死
- 不慮のベランダからの転落死
不慮の事故のケースに関しては国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインの「宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について」の部分で取り上げられています。
【例外】自然死・不慮の死でも事故物件としての告知義務が発生するケースもある
上で自然死・不慮の死は事故物件として取り扱わなくてよいと解説しましたが、例外もあります。以下でどのような例外があるか説明してまいります。
例①特殊清掃が必要になった場合
死亡してから発見まで時間が経っている、といった場合には発見後特殊清掃を入れなければ原状復帰できないケースもあります。なお、「発見まで時間が経っている」といっても、特殊清掃が必要になるまでの期間は季節によって大きく異なります。
冬場であれば数日程度では目立った変化が生じないこともありますが、夏場は気温と湿度の影響で遺体の損傷が急速に進むため、2〜3日程度の経過でも臭気や体液の浸透が発生し、特殊清掃が避けられなくなるケースは珍しくありません。つまり、同じ「発見の遅れ」でも、季節や室内環境次第で告知義務が発生するかどうかの判断が変わり得るという点は覚えておくとよいでしょう。この場合には事故物件として告知義務が発生します。
例②ニュースになるなど世間的に影響があると判断できる場合
警察などによる調査の過程で事件性が疑われた事例や、近隣住民に深く記憶に残っているような例では新たな住民にとって心理的瑕疵となりうることも想定されるため、その旨を告知する義務があります。
集合住宅なら隣接戸・共用部分で事故があった場合も告知が必要な場合あり
集合住宅の物件においては、売却を検討している部屋が事故物件として該当するかどうかだけでなく、隣接している部屋が事故物件として該当する場合や、共用部分が事故物件に該当するような場合も、その旨を告知する義務があります。
隣接戸の事故・事件により告知が必要になる代表例
告知義務が発生するのは以下のようなケースになります。
- 隣の部屋が殺人事件現場だった
- 上の部屋で遺体の発見が遅れ該当戸にも特殊清掃が入った
例①隣の部屋が殺人事件現場だった
隣の部屋で殺人事件が起こり人が亡くなっている場合、心理的瑕疵があるとしてその旨を告知しなくてはなりません。
大々的にニュースとして取り上げられている、凄惨な事件であった場合などでは社会的影響も大きいということで、同一物件内で他の部屋も告知が必要になる場合もあります。
例②上の部屋で遺体の発見が遅れ該当戸にも特殊清掃が入った
上の部屋で遺体の発見が遅れ特殊清掃が必要になるレベルであった場合、下の部屋にも影響があるケースもあります。（該当戸に特殊清掃が必要なかった場合も告知義務が発生するケースあり）
上の部屋だけでなく殺人事件が起こった場合と同じく、隣接する部屋に対しても同じく告知が必要になります。
共用部分の事故・事件により告知が必要になるケース例
住民が日常的に利用することが想定される場所で、殺人事件や特殊清掃が必要となる事故により人が亡くなっている場合も告知する義務があります。
該当するのは以下のような場所です。
- エントランス
- ゴミ捨て場
- 駐車場
- エレベーター
- 階段
火災で人が亡くなっている場合も事故物件として告知義務あり
火災による死亡は、ガイドラインで告知不要とされている「日常生活の中での不慮の事故（転倒・誤嚥等）」とは性質が異なると解されており、告知が必要な死因として扱われるのが一般的です。火災の場合、建物への物理的な損傷や近隣への影響も伴うことが多く、心理的瑕疵だけでなく物理的瑕疵としても問題になり得るためです。
なぜ事故物件は告知しなくてはいけないのか
事故物件として該当する場合、また事故物件ではないが告知義務が発生する場合など把握していただきましたが、続けて『なぜ事故物件を告知しなくてはならないのか』についても解説させていただきます。
事故物件として告知しなくてはならない理由は以下の3つが挙げられます。
- 心理的瑕疵があるから
- 物件を決定する際の重要判断事項であると考えられるから
- 告知義務を怠ると損害賠償請求される可能性があるから
心理的瑕疵があるから
事故物件であった事実を知って「それはなんだか怖いな…」と感じる方は多いのではないでしょうか。
このような気持ちを抱えたまま、普段通りに生活するのは難しいと考えられますので告知しなくてはならないのです。
「殺人事件があってまだ犯人がつかまっていない」などの場合には新たな住人にとっても危険が迫るリスクがないわけではありませんから告知する必要があるということもあるでしょう。
物件を決定する際の重要判断事項であると考えられるから
新たな住居を決定する際には、さまざまなポイントを総合的に判断して決定します。事故物件であるという事実を知らされずに契約して、後に近隣住民などから話を聞いて知りトラブルに発展する場合もありますから事前に告知しなくてはならないのです。
実際にあったトラブル例として裁判になったものをご紹介します。
- 20数年前の自殺後更地にして告知せずに売却した土地で不法行為責任が認められ慰謝料支払いが命じられた
- 約8年前に建物内で強盗殺人事件があったことを売主が告知せず、購入価格との差額と弁護士費用として合計約1,700万円超の支払いが命じられた（神戸地裁 平成28年7月29日判決）
年数でみると3年以上経過していても、知り得たことを告知せずに売却したことでトラブルとなった事例でした。特に売買の場合は取引金額が大きい分、損害賠償額も高額になりやすい点に注意が必要です。
売却に限らず、賃貸物件に対しても告知義務がある以上知り得た情報を告知しない、ということは同じようなトラブルに発展する可能性があります。
参照：殺人事件に係る説明義務等について｜国土交通省
告知義務を怠ると損害賠償請求される可能性があるから
事故物件の告知は、法律上「書面で行わなければならない」と明記されているわけではありませんが、実務上は重要事項説明書（宅建業法第35条書面）に記載したうえで、口頭でも説明するのが一般的です。書面に残さなかった場合、後から「聞いていなかった」とトラブルになるリスクが高く、損害賠償を請求される可能性もあります。
損害賠償請求の判例として平成26年9月18日判決の大阪での例をご紹介すると、『引越代金・賃貸契約料・慰謝料を含めて114万円の支払いが命じられた』といったケースもありました。
事故物件の取扱時に告知すべき内容とは？
事故物件の告知を行う場合にはどこまでを告知しなくてはならないのか、も把握しておきたいポイントです。以下でどのような内容を告知するべきか解説しますが、あくまで『業務上知り得たものについて告知する義務がある』ということもポイントです。
告知する内容は以下です。
- 発生時期（発覚時期）
- 発生場所
- 死因について
- 特殊清掃の有無
- 上記情報が開示されなかった場合はその事実
告知内容①：発生時期（発覚時期）
事故・事件がいつ起こったのかを明記します。自然死や不慮の事故死で特殊清掃が行われたために告知対象となるケースでは、事案の発覚時期（遺体が発見された時期）を告知します。
告知内容②：発生場所
事故・事件がどこで起こったものかを明記します。集合住宅などで該当の部屋内ではなく、敷地内の共用部分や別の部屋で発生した場合も、その旨を記載するようにしましょう。
告知内容③：死因について
病死だったのか、事件性があったのか、自殺だったのかなども告知します。ただし、亡くなった方の氏名や年齢、具体的な状況の詳細まで伝える必要はなく、あくまで「死因の類型」と「事案の概要」にとどめるのが実務上の一般的な対応です。
告知内容④：特殊清掃の有無
特殊清掃が行われた場合は、その事実を明記します。特殊清掃の実施は告知義務の判断に直結する要素であるため、省略せずに記載しましょう。
告知内容⑤：上記情報が開示されなかった場合はその事実
情報を持っているはずのオーナーや管理会社などから情報開示を拒否された、などの場合にはその旨を併せて告知します。弊社へのご相談でも、前所有者や管理会社から詳細を開示してもらえず、告知の仕方に悩まれるケースはあります。そのような場合でも、「照会したが回答が得られなかった」という事実自体を伝えることで、宅建業者としての説明義務は果たされるとされています。
事故物件として告知義務を果す際に気を付けておくべき事
事故物件に該当する場合には告知はしなくてはならない、また告知すべき内容についても解説させていただきましたが、告知する上で気をつけなくてはならないポイントもありますのでご紹介させていただきます。
告知する際に気を付けるべきポイントは以下です。
- 事故物件告知内容は口頭ではなく書面がベター
- 事故物件告知内容は故人・遺族への配慮を欠かさないものとすること
事故物件告知内容は口頭ではなく書面がベター
上でも簡単に触れましたが、事故物件の告知は口頭で行わず、書面で行うことが望ましいです。
書面で告知するのが望ましいとお伝えするのには、その後「言った言わない」でトラブルにならないようにするためです。契約時に告知書面も準備し、押印をへて双方確認できた旨を残すようにすると良いでしょう。
事故物件告知内容は故人・遺族への配慮を欠かさないものとすること
事故物件の告知をするとき、遺族や故人のプライバシーへの配慮は最大限に行わなくてはなりません。
中には事故物件ということで根掘り葉掘り知りたいというケースもあるかもしれませんが、故人や遺族の名前、年齢、住所、勤務先などプライバシーに関する事柄は伝えることは避けるべきです。
事故物件の売却で迷ったら
事故物件は告知義務があるぶん、通常の物件と比べて買い手が見つかりにくく、取り扱いを断られるケースもあります。
売却を検討する場合は、まず仲介での売却を検討しつつ、買い手が見つかりにくい場合は事故物件の取り扱い実績がある買取業者にも相談してみるのがよいでしょう。
事故物件の価格は、死因の種類や経過年数、物件の状態などによって大きく変わります。弊社への相談でも、「事故物件だからまったく値段がつかないのでは」と思い込んでいた方が、実際に査定を受けてみると想定以上の価格だったというケースは6割以上あります。判断に迷う場合は、複数の不動産会社に相談して比較検討することをおすすめします。
まとめ
事故物件の告知義務は、2021年の国交省ガイドラインによって基準が整理され、賃貸は原則3年、売買は期限なしと定められています。
自然死でも発見が遅れて特殊清掃を要した場合は告知が必要となり、自殺・他殺・事件性のある死亡、社会的関心が高い事案なども告知義務の対象です。一方、日常生活の中での不慮の事故死（転倒・誤嚥・入浴中の溺死等）は原則として告知不要とされています。
判断を誤ると契約解除や損害賠償につながるため、対応に迷う場合は専門家へ相談することが重要です。
事故物件の告知義務は何年？時効はあるの？
事故物件を賃貸借契約する場合には告知義務は何年？時効はあるの？
賃貸物件の場合には概ね3年の時効が設定されています。
賃貸借契約する際、3年以上の告知義務になる可能性があるのはどんなケース？
凄惨な事件であった、近隣住民の記憶に深く残っているような事例では3年以上の期間が必要とされるケースもあります。
集合住宅の物件の売却を検討しているけど他の部屋で殺人事件があったことは告知しなくてよい？
事件があった場合、特に凄惨な事件であったり、近隣住民への影響が大きいと判断できる場合には隣接戸だけでなく同一建物内の部屋に告知義務が発生する場合もあります。
