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地震リスクの高い日本では、建物を建てる際に一定の耐震基準を満たしていることが義務づけられています。耐震基準は1981年に大きく改正され、改正前の旧耐震基準は現行のものと比べてかなり緩やかな内容です。
そのため、旧耐震基準で建築された家は、新耐震基準の物件よりも売却で不利になりがちです。
とはいえ、法律などで制限されているわけではないため、旧耐震基準の家であっても売却する方法はあります。主には「仲介」「買取」が挙げられますが、需要が見込めるかどうかでどちらの方法を取るべきかが変わります。
また、仲介と買取では、それぞれに旧耐震基準の家を高く早く売るためのコツがあります。コツを実践しつつ売却活動を行うことで、旧耐震基準の家を早く高値で売れる可能性があるのです。
当記事では、旧耐震基準の家を売却する方法をテーマに、売れづらい理由や売却相場、高く早く売るためのコツなどを網羅的に解説していきます。旧耐震基準の家の売却を検討している場合には参考にしてみてください。
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法律などで制限されているわけではないため、旧耐震基準の家だからといって絶対に売却できないわけではありません。あくまで、旧耐震基準の家は新耐震基準よりも売却しづらいのが実状です。
そもそもですが耐震基準とは、建物が地震に耐えられる能力を定めた基準のことで、「建築基準法」「建築基準法施行令」という法律で定められています。
これらの法律は制定から現在に至るまで複数回改正されています。その過程で耐震基準の改正も行われ、1981年（昭和56年）6月1日に導入されたのが現行の「新耐震基準」です。
つまり、1981年（昭和56年）5月31日以前に適用されていた基準を「旧耐震基準」、1981年（昭和56年）6月1日以降は「新耐震基準」と区分けされます。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
|---|---|---|
| 適用期間 | 1950年〜1981年5月31日まで | 1981年6月1日〜 |
| 耐震基準 | 震度5強程度までであれば、建物が倒壊・崩壊しない | 震度6強～7でも、建物が倒壊・崩壊しない |
このように、新耐震基準のほうが旧耐震基準よりも耐震強度の基準が高いとわかります。そのため、旧耐震基準の建物のほうが、現行の基準よりも倒壊リスクが高いとも言い換えられます。
倒壊リスクを考慮すれば、旧耐震基準の家は新耐震基準よりも買い手がつきづらく、売却が難しい場合もあるのです。
なお、新耐震基準に改正されている現代、旧耐震基準で建てられた家は「既存不適格建築物」に該当します。既存不適格建築物だからといって、売却や居住などを制限されることはありません。
場合によっては、「所有する家が旧耐震基準であるかがわからない」という人もいるかもしれません。そのような場合、所有する一戸建てやマンションの「建築確認日」を確認してみてください。
建築確認日が1981年（昭和56年）6月1日よりも前であれば、その家は旧耐震基準に該当します。建築確認日を確認する方法としては、下記が挙げられます。
旧耐震基準の家に限らず、不動産を売却する方法は「仲介」または「買取」が基本です。旧耐震基準の家も同様に、これらの方法で売却できる可能性があります。
ただし、旧耐震基準の家は新耐震基準よりも売却が難しい傾向があります。仲介と買取にはそれぞれ異なる特徴があるため、所有している旧耐震基準の家に合った方法で売却を検討するのがよいでしょう。
ここからは、旧耐震基準の家を売却する方法をそれぞれ解説していきます。旧耐震基準の家の売却を検討している場合は参考にしてみてください。
旧耐震基準の家を売却する方法には、不動産会社に仲介を依頼することが挙げられます。
仲介は、不動産会社が物件の買い手を探してくれる方法です。不動産会社による売却活動によって買い手が現れれば、旧耐震基準の家も売却できます。
旧耐震基準の家を仲介で売る場合、買取よりも比較的高値で売却できるのが特徴です。そのため、高値で旧耐震基準の家を売却したい場合には、仲介を検討するのがよいでしょう。
ただし、買い手が現れなければ仲介で旧耐震基準の家を売却することはできません。需要が高い物件でなければ、いつまでも買い手が現れない可能性もあります。
あくまで一例ですが、仲介で売却を期待できる旧耐震基準の家には下記が挙げられます。
これらに該当するような条件がよい旧耐震基準の家を所有している場合、仲介で売却することも検討してみるとよいでしょう。
「最寄り駅から離れている」「築年数が経過していて老朽化が進んでいる」など、仲介による売却を望めないケースもあることでしょう。需要が見込めない旧耐震基準の家なら買取で売却することを検討してみてください。
買取は業者に直接物件を買い取ってもらう方法であるため、仲介で売れる見込みがない旧耐震基準の家でも売却できる可能性があります。また、売却できるまでの期間も仲介より早い傾向があり、あくまで目安ですが仲介では3か月〜6か月程度、買取であれば2週間〜1か月程度が一般的です。
そのため、「早く旧耐震基準の家を売りたい」という場合にも買取はおすすめの方法です。
ただし、買取の場合、仲介よりも売却金額が安くなるのが一般的です。実際の売却金額は物件の条件などによって決定されますが、仲介による売却金額の7割～8割程度が相場といわれています。
震災の多い日本に住む以上、不動産購入の際には誰しも「地震による建物の被害」は気になることでしょう。古い建物であれば、「大地震が来たら壊れてしまうかもしれない」と思われてしまうのは当然です。
さらに、旧耐震基準の家の場合、下記のようなデメリットがあるので購入を避けられやすくなります。
ここからは、旧耐震基準の家が売れづらい理由をそれぞれ解説していきます。
旧耐震基準の家であれば、1981年5月31日以前に建てられた建物であるため、40年以上の築年数が経過しています。不動産の価値は築年数によっても変動し、年数が浅ければ浅いほど価値が高くなるのが一般的です。
つまり、旧耐震基準の家は築年数が経過していることから、資産価値が低くなりやすく、購入を敬遠されやすいといえます。
また、築年数が経過すればするほど、物件の老朽化が進みます。適切な修繕工事をしていない場合、倒壊リスクはさらに高まり、買い手から敬遠されやすい物件になってしまうのです。
不動産の購入時、購入する物件が旧耐震基準の家の場合、下記の減税や公的給付金（補助金）を受けられません。
このうち最も影響が大きいのは、住宅ローン減税が使えないことです。住宅ローン減税は「現行の耐震基準に適合していること」が適用条件の1つであり、適用されなければ年間で最大40万円、期限である10年間で最大400万円を損します。
不動産を購入する場合、購入者は「可能な限り支払い負担を抑えたい」と考えるのが一般的です。新耐震基準の家であれば年間で最大40万円の住宅ローン減税が適用されるにもかかわらず、この減税が適用されないのは旧耐震基準の家に買い手がつきづらい要因といえるでしょう。
なお、旧耐震基準の家であっても耐震改修工事をおこない、耐震基準適合証明書を取得できれば住宅ローン減税を受けられます。とはいえ、数十万〜数百万円ほどの工事費用がかかるため、耐震改修工事は買主側にとって大きな負担といえます。
不動産を購入する場合、基本的には住宅ローンを利用します。しかし、旧耐震基準の家の場合、住宅ローンの審査に通りにくいです。
住宅ローンを利用する場合、購入する不動産を担保に設定するのが一般的です。担保は利用者からの返済が万が一滞った場合に損害を補うためのものであるため、融資希望額ほどの価値がある不動産でなければ担保に設定できません。
前述したように、旧耐震基準の家は新耐震基準よりも倒壊リスクが高いため、「担保に設定できるほどの価値がない」と判断されてしまう可能性があるのです。
仮に住宅ローンを利用しない場合は、不動産を現金で購入しなければなりません。現金で不動産を購入できる人のほうが少ないため、買い手が旧耐震基準の家の購入を断念してしまうケースも考えられます。
不動産を購入する場合、親や祖父母などから資金援助をしてもらうケースも多いです。本来は援助してもらった金額に対して贈与税が原則かかりますが、不動産購入が目的の場合は「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」が適用されて贈与税が最大1,000万円まで非課税となります。
不動産購入による支払い負担を減らせるため、購入者にとっては非課税措置が適用されたうえで物件を購入したいと考えることでしょう。
しかし、非課税措置が適用されるには、「新耐震基準を満たしていること」の要件を満たす必要があります。旧耐震基準の家の場合はこの要件を満たせないため、親や祖父母などから資金援助をしてもらって物件を購入する人からは購入を敬遠されやすいのです。
不動産を購入する場合、地震保険に加入するケースは多いです。地震保険は、耐震等級が高ければ高いほど割引が適用されて保険料が安くなる仕組みです。
耐震性能が震度5強程度である旧耐震基準の家だと等級が低くなり、割引が適用されずに新耐震基準よりも地震保険が割高になります。
地震保険が割高になり維持費が高くなりやすいことも、旧耐震基準の家は購入を敬遠されやすいのです。
前提として、不動産の売却金額は物件の築年数やエリアなどの条件によって決定されます。物件の条件はそれぞれで違うため、実際の売却金額を断言することはできません。
とはいえ、旧耐震基準の家は新耐震基準よりも築年数や耐震性能で劣るのは必然です。築年数や耐震性能も売却金額を決定する要因になるため、旧耐震基準の家は新耐震基準よりも売却金額が安くなるのが一般的です。
また、前述したように、買取の場合だと仲介よりも売却金額が安くなる傾向があります。そのため、少しでも旧耐震基準の家を高値で売却したい場合、まずは仲介で売ることを検討してみるとよいでしょう。
旧耐震基準の一戸建て・マンションでも、売り方を工夫をすれば、早く・高く売却することも不可能ではありません。
旧耐震基準の家を高く早く売るためのコツには、具体的に下記が挙げられます。
| 売却方法 | 高く早く売るためのコツ |
|---|---|
| 仲介 |
・リフォームプランとセットにして売却する ・耐震基準適合証明書を取得しておく ・ホームインスペクションを受けておく |
| 買取 |
・旧耐震基準も専門とする買取業者に買い取ってもらう ・複数の買取業者に査定をしてもらい査定額を比較する |
旧耐震基準の家を高く早く売るためのコツは、売却方法によって異なります。旧耐震基準の家を高く早く売却したい場合、自分が検討している売却方法に合ったコツを確認してみてください。
仲介で旧耐震基準の家を買うことを検討している人のなかには、リフォームすることを前提に購入を考えている買主も少なくありません。しかし、物件を探している段階では、具体的にどのようなリフォームをしたいかイメージできていない買主がほとんどです。
そこで、旧耐震基準の家を売り出すと同時に複数のリフォームプランを用意する方法があります。「この物件は購入後にこのようにリフォームできる」というイメージを膨らまし、買主の購入意欲を刺激するのです。
用意するのはあくまでプランのみなので、売主側が事前に工事をおこなう必要はありません。
また、買主にとっては次のようなメリットがあります。
お互いにメリットがある方法であるため、仲介で旧耐震基準の家を売却する場合、リフォームプランとセットにして売却することも検討してみるとよいでしょう。
最近の中古マンションは「リノベーション」を行う人が増えています。リノベーションとは、簡単にいえばリフォームよりも大規模・包括的に行われる改修のことです。
リノベーションは「立地は良いが仕様が古くて使い勝手が悪い」という中古マンションの大きな欠点を解決し、居住用財産としての資産価値を大幅に高めることのできる手法です。
個人で建て替えることのできない中古マンションですが、リノベーションが普及したことで、仲介市場もかなり活性化されたといえます。
リフォームに強い専門の不動産会社と提携することができれば、物件の条件に見合った様々なリノベーションプランを買主に提案することができます。
旧耐震基準で建築された家であっても、新耐震基準を満たしている可能性は0ではありません。その場合、耐震基準適合証明書を取得することで、新耐震基準を満たしている家と証明でき、旧耐震基準の家として売り出すよりも買い手がつきやすくなります。
また、耐震基準適合証明書を取得できれば、旧耐震基準の家のデメリットである「住宅ローン減税が利用できない」「住宅ローンの審査に通りづらい」を解消することも可能です。
耐震基準適合証明書を取得するには、耐震診断士などの専門家に依頼して耐震診断を受ける必要があります。耐震診断には20万円〜50万円程度の費用がかかりますが、新耐震基準を満たしていると考えられる場合には、診断を受けることを検討するのもよいでしょう。
ただし、旧耐震基準で建築された家で新耐震基準を満たしているケースは多くありません。その場合で耐震基準適合証明書を取得するには、新耐震基準を満たすための耐震補強工事が必要です。
旧耐震基準の家の状況にもよりますが、耐震補強工事には100万円〜200万円程度の費用がかかるのが一般的です。多額の費用と時間がかかることから、耐震基準適合証明書の取得を検討している場合、仲介を依頼する不動産業者などに相談をしておくことをおすすめします。
旧耐震基準の家を仲介で売る場合、ホームインスペクションを受けるのも高く早く売るためのポイントです。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家による住宅の劣化・欠陥調査のことです。「住宅診断」「建物検査」「建物現況調査」といった呼称もあります。
売買に先だって「建物の瑕疵（かし）」や「今後の修繕見通し」を調査・確認してもらえるので、買主が安心して買いやすくなります。
また、診断の結果「建物の強度に問題がない」となれば、売主側で耐震基準適合証明書の取得が可能です。
物件を「とにかく早く売却したい」という事情があるときには、専門の不動産会社に買い取ってもらうことも有効な選択肢です。
訳あり物件専門の買取業者を利用すれば、費用や手間は一切かからず、短期間で物件を売却できます。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、訳あり物件専門の買取業者として多くの旧耐震基準物件を買取してきました。無料の査定・相談も承っているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
旧耐震基準の家を買取で売却する場合、複数の業者に見積もり依頼をして査定額が最も高い業者に依頼するのが得策です。
査定の方法や売却金額を決める基準は、買取業者によって異なると考えられます。そのため、複数の業者に査定を依頼すると、旧耐震基準の家の査定額にばらつきが出ると予想されます。
そうすることで査定額が最も高い業者を見つけられ、その買取業者に依頼すれば他社よりも高値で旧耐震基準の家を買い取ってもらうことが可能です。
「すぐにでも売却したい」「複数の業者に査定を依頼するのは面倒」と考えるかもしれませんが、旧耐震基準の家を売却する場合、複数の業者に査定を依頼してみましょう。
「希望する価格で売れそうにないため一旦所有を続ける」のように、旧耐震基準の住宅を売らないケースもあることでしょう。しかし、旧耐震基準の住宅を売らずに放置する場合はさまざまなリスクがあるため注意が必要です。
使用予定がない旧耐震基準の家であれば、基本的には早期で売却するのが得策です。ここからは旧耐震基準の家を売らずに放置するリスクを解説するため、これらを踏まえたうえで所有を続けるべきかを検討してみてください。
旧耐震基準の家に限りませんが、不動産を所有する場合、税金や維持管理費がかかります。
| 年間でかかる費用の目安 | |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約10万円〜15万円 |
| 修繕費用 | 約16万円〜20万円 |
| 各種保険費用 | 約4万円〜8万円 |
※あくまで目安であるため、実際の金額とは異なる場合があります。
これらの費用は、旧耐震基準の家を所有し続ける限り発生します。いずれ旧耐震基準の家を手放すのであれば、これらの支払いが無駄になってしまうことも考えられます。
無駄な出費を防ぐためにも、使用予定がない旧耐震基準の家であれば、早めに売却することを検討してみてください。
日本で暮らしている以上、地震被害のリスクは避けられない問題です。旧耐震基準の不動産は、近年頻発する大地震には耐えられない可能性があります。
なぜなら、旧耐震基準が定められたときには、震度7に達するような規模の地震が頻発することは想定外だったからです。
現行の耐震基準が「震度6～7程度の地震でも倒壊しない」ことを基準としているのに対し、旧耐震基準は震度5規模の地震にしか対応していません。
したがって、震度6強から震度7クラスの地震では倒壊してしまう確率があるのです。
中古不動産は、時間が経つほど居住用財産としての価値が下がっていきます。日本では新築物件の需要が高く、中古物件は耐震基準とは関係なく新築よりも売却しづらい物件です。
とくに、今後は人口の減少が進んでいくことから、物件の供給量が需要を大きく上回ることも考えられます。供給過多の状態になれば、「売りたくても買主が全くみつからない」状況になってしまうことも考えられます。
旧耐震基準の家の放置を続けると、自治体から「特定空き家」に認定される可能性があります。
特定空き家とは、近隣に影響を及ぼすおそれがあり早急な処理が必要な空き家のことです。特定空き家として認定される判断基準は以下のとおりです。
特定空き家として認定された場合、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
さらに、特定空き家として認定された後には、行政から物件を適切に管理するように助言・指導が行われますが、それも放置してしまうと最終的には50万円以下の過料に処されるので注意が必要です。
出費がさらに増えるリスクがあるため、旧耐震基準の家は放置するのではなく、処分することを検討するのが大切です。
旧耐震基準の家も、需要が見込める物件であれば仲介、見込めない場合でも買取の方法で売却できる可能性があります。また、リフォームプランとセットで売却したり、専門の買取業者に依頼したりすることで、旧耐震基準の家を早く高値で売れることに期待できます。
とはいえ、新耐震基準の物件よりも買い手はつきづらく、売却金額も安くなるのが一般的です。そのため、売却をせずに旧耐震基準の家の所有を続けることを考える場合もあるかもしれません。
旧耐震基準の家の所有にはさまざまなリスクがあるため、基本的には早期で売却するのが得策です。専門の買取業者であれば早期での売却にも期待できるため、旧耐震基準の家の売却活動に難航した場合は、専門業者の利用も検討してみるとよいでしょう。
しかし、あくまで基準であるため、「旧耐震基準の家は地震に弱い」とは言い切れません。
