不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
近年、地震や大雨の増加に伴い、浸水被害にある住宅が増えています。
津波や豪雨によって浸水被害にあってしまうと、修繕に時間やコストをかけるよりも、売却を考える人もいるでしょう。
しかし、一度浸水被害にあった物件は、再び水害にあう恐れがあるため、通常の物件と比べると売却が困難です。
そこで、浸水被害にあった物件を売るなら、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうことがおすすめです。
訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、水害にあった物件を現状のままでも買い取ってもらえます。
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水害によって住宅の躯体や壁が損傷を受けてしまった場合、その物件は瑕疵物件とみなされる可能性が高いです。
資産価値が低い瑕疵物件は、売却価格が相場より20~30%程度安くなります。
再び水害にあう恐れもあるため、購入を躊躇する買主も多いです。
しかし、物件の条件によっては浸水被害にあった家でも前向きに購入を検討する買主もいます。
次の項目で説明する物件は積極的に売り出してもよいでしょう。
水害にあった地域は再発防止策が実施され、再び水害が起こらないよう安全性の高い街づくりが進められます。
そのため、周辺環境の防災設備等がより強固になっている傾向があります。具体的には「河川自体の拡大」や「排水機（排水ポンプ）の新設」などがおこなわれます。
「水害対策がされた安全な街に住みたい」と考える買主にとってメリットとなるため、物件購入を決める判断材料にしてもらえるかもしれません。
実際に国土交通省が明記している、水害再発防止策に関する内容は以下のとおりです。
大規模水害を受けた地域を対象に、河川の流下能力を向上させる改良工事や内水排除のための排水機場の能力強化等の対策を短期間かつ集中的に実施し、再発防止を徹底している。
出典：http://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/hakusho/h20/html/j2611000.html、国土交通省「第6章 安全・安心社会の構築」
立地が優れている物件は、水害による損傷などを加味しても人気が高いため、すぐに売却できる可能性があります。
基本的に水害にあった物件は資産価値が低下してしまいますが、自宅から駅が近い、学校や病院などの周辺施設へのアクセスが良いなど、立地条件が優れている物件であれば、家の損傷程度で著しく価値が下がることはありません。
水害によって損傷を受けた家は、適切な住宅調査と修繕をおこなってから売却する必要があります。
瑕疵物件になってしまった状態のまま売りに出しても、購入希望者はまず現れません。
また、物件が購入されたとしても、瑕疵が原因でトラブルに発展してしまう恐れもあります。
次の項目から説明する「売却前にやるべきこと」と「被害状況ごとの修繕方法」を確認して、浸水被害にあった物件をいつでも売却できる状態にしておきましょう。
まず浸水被害にあった家を売却する前にやるべきことは3つあります。
次の項目から、それぞれの内容を詳しく説明していきます。
浸水被害にあった家を売却する前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して、住宅の状態や欠陥の有無、修繕すべき場所などを見てもらうとよいでしょう。
売買契約を結んだ後にカビやシロアリ被害などの瑕疵が見つかった場合、瑕疵担保責任に問われる可能性があります。
ちなみに、ホームインスペクションの相場は5～10万円程度といわれていますが、あくまで目安でしかないため、診断内容や範囲、業者などによって料金が異なります。
費用の支払いについては、売主と買主どちらが負担するのか、お互いが半分ずつ負担するのか、などを事前に決めておきましょう。
浸水被害にあうと地盤が緩くなる恐れもあるため、地盤調査を専門業者に依頼して実施してもらうとよいでしょう。
もし地盤の強度が建築基準法の基準に満たない場合、地盤改良をおこなう必要があります。
一般的に住宅地の地盤調査は4~5箇所を選んで地盤の状態を調査します。費用相場は4~5箇所の場合で5~8万円程度といわれています。
自宅をできるだけ高く売りたいと思っても、浸水被害などの瑕疵を故意に隠してはいけません。
物件に関するすべての瑕疵は買主に対して告知義務があり、売買契約を結ぶ前に伝えなければなりません。
認知していたにも関わらず告知していない瑕疵が売却後に発覚した場合、買主から瑕疵担保責任が問われ損害賠償を請求されるケースがあります。
売却後のトラブルを防ぐために、水害によって自宅がどのような損害を受けたのか買主に詳しく説明することが大切です。
浸水被害にあった家を売却するためには、浸水した場所の修復、場合によっては建物ごと修繕する必要があります。
次の項目から「床下浸水した場合」「床上浸水した場合」「カビが発生した場合」それぞれの被害状況ごとに、どのような作業をおこなうべきなのか確認しておきましょう。
浸水被害により家が床下浸水してしまった場合は、以下のような作業が必要です。
まずは床下浸水してしまった水を排水しましょう。
浸水すると雨水だけでなく泥や汚水なども一緒に入り込む可能性が高く、放置すると異臭の原因にもなります。
泥は床板を剥がし、大きめのスコップを使って土のう袋に詰めるとよいでしょう。
処分方法については、行政や自治体などが集荷場所を指定してくれる場合があります。
排水作業が終わり雑巾やスポンジなどで十分に水気を拭き取ったら、扇風機や送風機などを使用して十分に乾燥させることが大切です。
ただし、乾燥させる際に温風を使用してはいけません。
熱によって木材が変形してしまいますし、温度上昇によって床下の配管が発火して、火災を引き起こす恐れもあるため注意しましょう。
床下浸水時、土壌となる床下や庭の除菌・消毒は原則不要と日本環境感染学会が明言しています。
念のために除菌・消毒したいという人は、日本環境感染学会が公開している以下の資料を参考に消毒するとよいでしょう。
浸水被害により家が床上浸水してしまった場合は、以下のような作業が必要です。
浸水した畳は乾かしても雑菌が繁殖するため使えません。床は水を含んでしまうことで、膨張して部分的に盛り上がってしまう場合があります。
汚れた畳や床などは新しいものに張り替え、キレイな状態にしてから家を売却に出すことが大切です。
壁の内側にすき間（空間）がある場合は、汚水が入り込んでいる場合があります。また、断熱材が汚水を吸い込んでいる可能性もあります。
そのまま放置しておくと雑菌やカビが繁殖し、健康被害を引き起こしてしまうため、浸水した壁は取り壊した方がよいでしょう。
床下や室内にカビが発生した場合、2つの方法があります。
カビの除去を自分でおこなう場合、まずは水で濡らした雑巾などをしっかりと絞りカビを優しく拭き取りましょう。
その後、濃度70～80％程度の消毒用エタノールを吹きかけます。カビを拭き取らずにいきなり消毒用エタノールを吹きかけてしまうと、その風圧でカビの胞子が飛び散ってしまい繁殖の原因となるので注意が必要です。
床下や部屋の中などカビが広い範囲に発生して、自分で除去することが難しい場合は、カビを除去してくれる専門業者に依頼することも検討しましょう。
除去作業の内容や施工後の保証期間などにも違いがあるため、サービスや料金等をしっかりと比較して信頼できそうな専門業者に依頼することが大切です。
浸水したことによって資産価値が低下した物件は、立地条件など特出すべきメリットがない限り売却は難しいです。
しかし、物件の状態を改善したり、売却先を工夫すれば、浸水被害にあった家でも本来の物件価値に見合った価格で売却できます。
「建て替えやリフォームなどの費用を用意できない」「できるだけ早く物件をお金にしたい」などの場合、訳あり物件専門の買取業者に売却を依頼するとよいでしょう。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、水害にあった瑕疵物件を請け負えないケースが多く、買取拒否されてしまうこともあります。
訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、水害にあった物件を現状のままで買い取ってくれる場合があります。
また、買取の場合は仲介取引で負わなければならない瑕疵担保責任が一切発生しないというメリットもあるため、売却後のトラブルを心配する必要もありません。
数ある買取業者の中でも、訳あり物件のエキスパートが集まる「クランピーリアルエステート」はどんな物件でも高価格での買取を実現しています。
当社クランピーリアルエステートでは、浸水被害にあった家などの訳あり物件を積極的に買い取っております。
浸水被害によって資産価値が低くなってしまった訳あり物件でも、高額査定・スピード買取をモットーとし、お客様の希望を取り入れながら高額買取できるよう努めております。
訳あり物件の買取実績も多く、無料相談もおこなっていますので、浸水被害にあった家の売却に疑問がある方は、以下のリンクからお気軽にご相談ください。
水害の規模が大きい場合、自宅が半壊・全壊してしまうこともあります。住宅の一部が崩れてしまったり、基礎以外がすべて流されてしまったようなケースなどでは、住み続けることが困難です。
このような半壊・全壊した家をリフォーム・リノベーションするにも、多くの費用がかかるため、建て替えにかかる費用と大差がないことも少なくありません。
そのため、自宅を建て替えて新築物件として売却したほうが、物件の資産価値が上がることで高額売却に繋がりやすいでしょう。
また、すぐ入居したいと考えている買主の目に留まりやすいこともメリットの1つです。
自宅が半壊・全壊した場合に国から支援金が受け取れる場合があります。
自宅の修繕費があまりにも高額であったり、解体せざるを得ないような世帯や大規模水害等により長期間に渡り自宅に居住できない世帯は、全壊と同様に100万円の基礎支援金が受け取れるケースがあります。
水害が起こった後の家には、予想できないさまざまな危険が隠れています。
そのため、水が引いたからといって安全性を確認せずに後片付けを始めないようにしましょう。
この項目では、どのような安全確認が必要なのか、復旧作業時にはどのようなことに注意すればよいのかを説明します。
水害が起こってから時間が経ち、水が引くと本格的に復旧作業が始まります。
この時に自分の住んでいた家を確認することになりますが、決して被害を受けた住宅の深部には立ち入らないようにしたほうが安全です。
特に躯体がダメになっている場合、ちょっとした刺激や振動で家が崩れる可能性があるため非常に危険です。清掃や片付けをしたい気持ちは大いにあるかとは思いますが、必ず安全確認を十分におこなってから作業に取り掛かりましょう。
水没後に家のブレーカーやガス周りの設備が残っていた場合、なるべく近づかないようにすることが大事です。ましてや電気がつくかどうかなどを試すことは絶対にしないようにしましょう。
電気系統がショートすると火災の原因になり、二次被害で周辺住宅等を巻き込んでしまう恐れがあります。家だけではなく車なども同様です。
また、ガス漏れなどがないかを確認するのにも必ず専門の業者に依頼しましょう。ガスが漏れて充満している中で電気系統のショートが起きると爆発する危険性があります。
水害によって資産価値が低下した家でも、適切な修繕と売却方法の工夫によっては高く売却できます。
ただし、売却活動を進める前にやるべきことをおさえておく必要があります。
ホームインスペクションや地盤調査などを依頼して物件の状態を調べる、被害のある箇所が見つかった場合は修繕して買主に告知することは必ずおこないましょう。
修繕や調査にかける時間、費用が捻出できない場合、瑕疵・訳あり物件の専門買取業者へ相談をしてみるのも有効な手段です。
大手不動産会社とは異なり、現状のまま査定・調査・買取が可能なため最小限の負担で済みます。
もし、どこの買取業者がよいのか迷っているのであれば、一度当社クランピーリアル・エステートへご相談いただけますと幸いです。
ただ、この心理的瑕疵というものの判断は人により大きく異なりますので、事故物件（心理的瑕疵のある物件）に法律的な定義は存在しません。
また、事故物件の売却や賃貸募集をする際には告知する義務がありますが、事故物件の定義と同様に告知義務の期間などが設けられていないことも覚えておきましょう。
「自分の物件も事故物件では？」と不安に感じる場合、以下の方法で確認できます。
以下の特徴を確認すれば、事故物件であるかどうか自身でも判断できるかもしれません。
ちなみに事故物件は周辺の物件相場と比較しても20~30%安くなっており、心理的瑕疵の原因などによっては半額ほどになるケースもあるので、販売価格や家賃（賃貸の場合）でも判断可能です。
自身が購入を検討していたり、賃貸契約を結ぼうとしている不動産が事故物件の疑いがある場合、自身の判断だけでなく不動産会社や売主などに迷わず話を聞いてみることが、満足のいく不動産選びのコツといえるでしょう。
