孤独死した事故物件は相続すべき？税金や売却方法を解説します

孤独死した物件が事故物件とみなされるかは条件次第

事故物件とは一般的に「人の死があった物件」とされています。しかし、事故物件とみなされる明確な定義や法律はありません。

実務上のポイントとして、国土交通省のガイドラインでは、老衰や病死などの自然死は「日常生活の中で生じることが当然に予想されるもの」として、原則は告知不要（＝事故物件として扱わない）とされています。問題となるのは、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームが必要になったケースです。

つまり、孤独死そのものよりも「特殊清掃が必要な状態になったかどうか」が、事故物件として扱われるかの実務的な分かれ目になります。

事故物件とみなされるケース	事故物件とはならないケース
遺体の発見が遅れたことで遺体の状態が悪く、物件に物理的な傷・損傷などがある 【例】 ・体液によるシミができた ・腐敗臭が染み付いてしまった　など	遺体がすぐに発見され、物件への影響がない

以下の項目から事例をもとに、孤独死した物件が事故物件となるか解説していきます。

【事例1】孤独死が原因で事故物件になるケース

孤独死のおきた物件が、事故物件とみなされるのは以下のようなケースです。

発見が遅れたことにより、物件に物理的な傷や損失があった場合は、事故物件に該当します。

【事例2】孤独死しても事故物件にならないケース

孤独死があったとしても、必ず事故物件とみなされるわけではありません。

以下のようなケースであれば、孤独死しても事故物件とならない可能性が高いです。

事例のように、孤独死があってもすぐに発見されれば、事故物件には該当しないでしょう。

なお、自然死のケースで「死亡から4日後に発見された事案について、賃借人（借主側）の責任を認めなかった」判決もあります。

借家であっても人間の生活の本拠である以上、老衰や病気等による自然死は、当然に予想されるところであり、借家での自然死につき当然に賃借人に債務不履行責任や不法行為責任を問うことはできない。そして、死亡4日後の発見が賃借人の債務不履行等であるとは認められないことから、賃貸人の請求を棄却する。
引用：心理的瑕疵に関する裁判例について【事例2－4】

これはあくまで個別の事案に対する判断であり、「4日以内なら問題ない」という日数の基準が確立しているわけではありません。

孤独死がおきた事故物件は相続するべき？

身内の孤独死によって、事故物件の相続権を手にしたら、相続すべきか悩む方も多いでしょう。孤独死のあった事故物件を相続した方が良いケースとしない方が良いケースは、下記のとおりです。

相続した方が良いケース	相続しない方が良いケース
不動産の資産価値が高い 【例】 ・老若男女問わず人気なエリアである ・駅が近くにある ・周辺環境の利便性が高い	・個人と疎遠で遺産と関わりたくない ・不動産の資産価値が低く、売却が困難 ・事故物件に入りたくない

事故物件を資産運用することは難しく、相続しても赤字になってしまうかもしれません。

もしも、事故物件の資産価値が低い場合は、相続放棄を検討しましょう。

以下の項目から、孤独死があった事故物件を相続すべきか、解説していきます。

不動産の価値が高い場合は相続をしよう

不動産の価値が高ければ、事故物件であっても高く売却できることでしょう。

以下のようなケースであれば、不動産の価値が高いため事故物件であっても、高く取引される可能性が高いです。

• 老若男女問わず人気なエリア
• 駅が近くにある
• 周辺環境の利便性が高い

事故物件を高く売却できれば、相続によって財産をより多く得られるでしょう。

なお、孤独死しても早く発見された場合は、事故物件とならない可能性が高いです。

もちろん、事故物件とならなかった場合は通常の不動産と同じように取引できるので、相続するとよいでしょう。

相続放棄を検討すべき3つのケース

孤独死を原因に事故物件となってしまったとき、相続をためらうかもしれません。

以下のようなケースであれば、相続放棄を検討してもよいでしょう。

• 故人と疎遠なため、遺産と関わりたくない
• 相続する事故物件の資産価値が低く、売却が困難
• 事故物件に入りたくない

事故物件を相続しても、必ず売却できるとは限りません。

相続によって自分が損すると感じれば、相続放棄を検討するべきです。

ただし、相続放棄をするときは事故物件だけでなく、すべての財産を放棄しなければならないことに注意しましょう。

孤独死した事故物件を売却するときは「告知義務」がある

事故物件を売却する際、売主は買主に対して「建物の瑕疵（欠点）」を伝える義務があります。

この義務のことを「告知義務」といい、物件を売却する際は必ずこの義務を負わなければなりません。

孤独死が発生した物件を売却する際は「事故物件であること」を伝えましょう。

ちなみに、よくある誤解が、「いったん賃貸に出して3年間貸せば、その後は事故物件であることを隠して売却できる」というものです。ガイドラインで3年経過による告知不要が認められているのは「賃貸」のみであり、「売買」においては経過年数による告知義務の時効はありません。

売却する場合は、たとえ何年経過していようと、あるいは何度人が入れ替わっていようと、過去の特殊清掃等の事実は原則として買主に告知する義務がある点には注意が必要です。

事故物件とみなされたら売却価格は20～30％下がる

孤独死により事故物件とみなされたら、通常の相場価格と比べて売却価格が下がる傾向があります。下落幅は一律ではなく、実務上は死因や状況によって大きく変わります。

一般的な目安として、発見が早く特殊清掃の不要だった自然死では1〜2割程度、特殊清掃が必要だった孤独死では2〜3割程度、自殺では1〜3割程度、他殺など事件性のあるケースではさらに大きく下落する傾向があります。

ただし「事故物件は値下げしなくてはならない」というルールや法律はありません。

事故物件が安く取引される理由は、購入希望者が減ってしまうからです。

なお、近年では「事故物件には安く住める」というイメージがあるため、事故物件を探して安く住もうと考える方も多くいます。

事故物件が必ず安くなるのではなく、購入希望者を増やすために売却価格は下げられることを覚えておきましょう。

孤独死がおきた事故物件でも高く売却する方法

さきほども説明しましたが、事故物件は相場価格よりも安く取引されるのが一般的です。

ただ、事故物件だとしても、できるだけ高く売却したいと思うのではないでしょうか。

そこで、以下の方法であれば、事故物件であっても高く売却できるかもしれません。

• リフォームをおこない綺麗にしてから売却する
• 更地にしてから売却する
• 訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に相談する

以下の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきます。

リフォームをおこない綺麗にしてから売却する

孤独死があった事故物件は精神的な瑕疵だけでなく、物理的な瑕疵が残ってしまいます。

例えば、遺体の発見が遅れた際には、腐敗臭や遺体から漏れ出した体液などが、物件を汚してしまいます。

そのような「孤独死の痕跡」が残ったままでは、居住はできません。

また、孤独死がおきた物件が老朽化していれば、清掃して綺麗にしても資産価値は低いままでしょう。

そこで、リフォームしてから売却する方法をおすすめします。

孤独死があったことを感じさせない魅力的な物件であれば、居住希望者も増えるでしょう。

ただし、リフォーム費用は「100万円以上」かかるのが一般的です。

資産価値を高めれば、高く売却できますが、手元に資金が必要になります。

なお、建物をリフォームしても、売却する際の「告知義務」がなくならないことに注意しましょう。

更地にしてから売却する

孤独死のおきた事故物件が建ったままだと、嫌悪感から購入を避ける方も多いでしょう。

そこで、事故物件を取り壊して「更地」として売却する方法もあります。

更地にすることで、事故物件の嫌悪感を取り除けるため、購入希望者が増えるでしょう。

ただし、事故物件を取り壊し・更地にしても「告知義務」は残るので注意が必要です。

「孤独死があった土地」であることを伝える必要があります。

なお、売却が決まる前に「更地」にしてしまうと、固定資産税が高くなる恐れがあります。

更地にすることを検討している場合でも、購入希望者を見つけるまで物件を取り壊さない方がよいかもしれません。

訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に相談する

事故物件は需要が低く、売却できても価格は安くなってしまうことが一般的です。そこで、相談先として有力なのが「訳あり物件の取扱実績がある不動産会社」です。

訳あり物件の取扱実績がある不動産会社であれば、事故物件を活用するノウハウや売却に関する知識が豊富なため、一般の不動産会社では断られるケースでも対応してもらえる可能性があります。

こうした不動産会社では仲介・買取の両方に対応していることが多く、価格を優先するなら投資家やリノベーション業者へ向けた仲介、スピードや確実性を優先するなら買取というように、自分の状況に合わせて方法を選べます。それぞれの査定を比較したうえで判断するとよいでしょう。

孤独死した事故物件を相続したらかかる税金と節税方法

故人の財産を相続するとき、相続税がかかります。

しかし、相続する財産が「事故物件」でも、相続税は課せられるのでしょうか。

結論、事故物件を相続する際も、相続税は課せられます。また、相続後は固定資産税も発生します。

以下の項目から、孤独死した事故物件を相続したときに発生する税金を紹介します。

事故物件を相続する際も「相続税」を納める義務がある

事故物件は扱いの難しい物件であるため、減免してもらいたいと思う方も多いでしょう。

しかし、相続税は事故物件かどうかにかかわらず、遺産を取得した際に課せられる税金です。

相続税は、被相続人（亡くなった人のことをいいます。）から相続や遺贈によって取得した財産および相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産（「相続時精算課税適用財産」といいます。）の価額の合計額（債務などの金額を控除し、加算対象期間内（注）に被相続人から暦年課税に係る贈与により取得した財産の価額を加算します。）が基礎控除額を超える場合に、その超える部分（課税遺産総額）に対して、課税されます。
出典：国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」

事故物件だからといって相続税が減免されることはなく、通常の物件と同じように相続税が課せられます。

ただし、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があり、相続財産の合計額がこの基礎控除以下であれば相続税はかかりません。事故物件は資産価値が低く評価されるケースも多いため、他の遺産と合算しても基礎控除以下に収まり、結果として相続税が発生しないケースもあります。

なお、相続には法定相続分が定められており、相続人のパターンによって相続する財産の割合が定められています。

相続人	相続割合
配偶者のみ	配偶者がすべて相続
子のみ	子がすべて相続
配偶者と子	配偶者：1/2　子：1/2
配偶者と父母	配偶者：2/3　父母：1/3
配偶者と兄弟姉妹	配偶者：3/4　兄弟姉妹：1/4

事故物件の相続税を払いすぎていたら「相続税還付」できる

相続税は「相続税評価額」に基づいて課税額が決められます。相続税評価額は路線価方式や固定資産税評価額をベースに計算されるのが原則ですが、事故物件のように実勢価格（市場価格）が大きく下がる「特別な事情」がある不動産は、不動産鑑定評価を取得することで時価評価による申告が認められるケースがあります。

事故物件は心理的な嫌悪感から実勢価格が下がりやすいため、相続税評価額と実勢価格に大きな乖離が生じやすい資産です。

ですので、事故物件を相続したときは、資産価値と比例して課せられる「相続税」も低くなります。

もしも、相続税を支払ったのちに「事故物件」であることを知れば、税金を払いすぎていた可能性も否めません。

そのような場合は「相続税還付」を受けられる可能性があります。

相続税還付（更正の請求）を受けるには、不動産の再評価や状況に応じた複雑な手続きが必要です。

相続財産の評価や相続税の申告・更正の請求は税理士の専門領域です。特に事故物件のように評価が難しい不動産が含まれる場合は、相続税還付の実績がある税理士に相談・依頼することをおすすめします。

なお、相続税還付の請求には「申告期限から5年以内」という期限があるため、払いすぎの可能性に気づいたら早めに専門家へ相談しましょう。

事故物件でも所有していると「固定資産税」が発生する

事故物件であっても、固定資産税が課せられます。

固定資産税は以下の式で決められます。

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）の計算例

この際に、事故物件であることは加味されないため、通常の不動産と同じ課税額を納める必要があります。

物件を活用する予定がないなら売却を検討しよう

事故物件だからといって、固定資産税が免除されることはありません。

事故物件を所有しているだけでも、税金などの維持費がかかってしまいます。

ですので、事故物件を活用する予定がないのであれば、売却を検討しましょう。

売却によって事故物件を手放すことで、固定資産税の納税義務から逃れられます。

固定資産税については、以下の記事を参考にしてみてください。

孤独死した事故物件の相続を避けたいなら「相続放棄」を検討しよう

孤独死がおきた物件は事故物件とみなされるケースが多いです。

そのため、事故物件を相続しても、資産価値が低いため活用するのは困難かもしれません。

とくに、故人と疎遠であったり売却が困難な場合などは、相続放棄を検討してもよいでしょう。

相続放棄することで、事故物件の税金や負債から逃れられます。

財産が少なく負債が多いときに相続放棄はおすすめ

相続放棄とは、負債だけでなくプラスの財産もすべて放棄する手続きです。相続できる財産が少なく、負債が多いときには相続放棄が選択肢になります。

ただし、「相続放棄さえすれば事故物件と完全に無関係になれる」わけではない点に注意が必要です。2023年4月の民法改正により、相続放棄の時点でその物件を管理していた場合、次の相続人や相続財産清算人に物件を引き渡すまでの間は、引き続き「自分の財産と同一の注意をもって管理する義務」を負うことが明確化されました。

つまり、相続放棄した後も、建物の倒壊などで他人に被害を与えた場合は損害賠償責任を問われるリスクが残るため、放棄後の管理責任の引き継ぎまで見据えた対応が必要です。

なお、相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きする必要があります。

また、相続放棄は他の相続人の許可なくおこなえますが、のちのトラブルを防ぐためにも事前に通知しておくとよいでしょう。

現場でよくある注意点として、自分が相続放棄をすると、その相続権は次順位の相続人へ移ります。たとえば子全員が放棄すると相続権は故人の親へ、親もいなければ兄弟姉妹へと移っていきます。

自分だけ放棄したつもりが、事情を知らない親族（兄弟姉妹や甥姪など）に事故物件の相続権が回ってしまい、トラブルになるケースも少なくありません。相続放棄を検討する際は、次に相続人となる親族にも事前に伝えておくことが、無用な争いを避けるポイントです。

相続放棄をするべきか否か、迷っている段階から弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に相談することで、本当に相続放棄すべきなのか、あなたにあったアドバイスをしてもらえるでしょう。

まとめ

孤独死のおきた物件が必ず「事故物件」になるわけではなく、さまざまな状況に応じて事故物件かどうか判断されます。

もしも、孤独死を原因に事故物件とされてしまったら売却・賃貸契約時に「告知義務」があることを覚えておきましょう。

また、事故物件は売却が難しいのが実情です。相続しても負担が大きくなる場合は、相続放棄することも選択肢の一つです。ただし、相続放棄をすれば、ほかのプラス財産も同時に放棄することになる点は把握しておきましょう。

また、相続放棄をしたからといって、すぐに管理義務から逃れられるわけではない点にも注意が必要です。相続放棄の時点で物件を管理していた場合は、次の相続人や相続財産清算人に物件を引き渡すまでは管理義務が残ります。

もし事故物件の売却を検討している場合は、仲介と買取の2種類が選択肢です。訳あり物件の取扱実績がある不動産会社であれば、一般の不動産会社では対応が難しい事故物件でも相談に応じてもらえる可能性があります。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介・買取それぞれの条件を比較したうえで、自分の状況に合った方法を選びましょう。

相続税や相続放棄など法的・税務的な手続きが絡む場合は、税理士・弁護士などの専門家と連携している不動産会社に相談すると、手続き全体をスムーズに進めやすくなります。