風呂場での自殺を発見したときは、以下の手順で対応する必要があります。
- 救急車・警察を呼ぶ
- 特殊清掃業者に相談する
- 警察から入室許可が出たら特殊清掃が実施される
ここで注意すべきなのが、警察の現場確認が終わる前に、現場へ立ち入ったり清掃を行ったりしないことです。
現場の状況を変えてしまうと、死因の確認や事件性の判断に支障が出る可能性があるため、必ず警察の指示に従い、許可が出るまでは触れないようにしましょう。
自殺が起こった物件は「事故物件」に該当します。新たに売却・賃貸契約を結ぶときには「風呂場で自殺者が出た物件」であることを、告知しなくてはなりません。
しかし、風呂場で自殺が起きてしまった物件は体液などの汚損だけでなく、心理的な不安もあるため買い手が付きにくくなるのが実情です。また、死体の臭いやお風呂場の腐敗がある場合、特殊清掃だけでは除去しきれず、結果的にリフォームが必要になることもあります。
特殊清掃・リフォーム後に事故物件を売却・賃貸契約に出す場合、相場と同水準での成約は難しいケースが多いため、価格や家賃を調整しながら募集していくことが重要です。
弊社への相談事例をもとにした目安ですが、自殺があった物件を売却する場合、市場価格より1〜3割程度下がるケースが多いです。一方、事故物件の賃貸については、相場より20~30%安く設定している傾向があります。
事故物件の実情として、原状回復を行ったとしても心理的な影響が残るため、相場と同水準での売却・賃貸は難しいケースがほとんどです。
本記事では、風呂場での自殺を発見したときの対処方法から、事故物件の売却・賃貸における価格相場や注意点まで、実務の流れに沿って解説します。
風呂場で死体を発見したときにすべきこと
結論から申し上げますと、風呂場での自殺を発見した場合は、まず警察や関係機関へ連絡したうえで、速やかに特殊清掃のプロへ依頼すべきです。
風呂場での自殺があった場合、温度や発見までの時間によって腐敗が進み、結果として悲惨な現場になってしまいます。また、風呂場での自殺を発見するまでに時間がかかると、菌や害虫が多数発生するケースも多いのが実情です。
細菌感染などのリスクを防ぐためには、防護服や防護マスクが必要となるため、一般の方が対応するのは困難です。
風呂場での自殺を発見した際にすべきことを、順番通りにまとめてみました。
- 救急車・警察を呼ぶ
- 特殊清掃業者に相談する
- 警察から入室許可が出たら特殊清掃が実施される
以下の項目から、詳しく解説していきます。
1救急車・警察を呼ぶ
風呂場での自殺を発見したら、救急車・警察を呼びましょう。
自殺の痕跡があったとしても、意識や呼吸の有無が明確でない場合は救命対応が優先されるため、まずは救急車へ通報します。
また、現場の状況に関わらず、事件性の有無や死因を調査するため、警察にも連絡する必要があります。
なお、現場の状況を変えてしまうと確認に支障が出る可能性があります。死体を発見しても、むやみに動かさず落ち着いて救急車や警察を呼びましょう。
2.特殊清掃業者に相談する
救急車・警察に連絡したあとは、遺族や管理者が主体となり、特殊清掃業者に連絡をとりましょう。
警察による死因や事件性の調査が終了するまでは、原則として立ち入りや清掃はできません。
警察が現場検証している間に清掃業者へ連絡をとり、現場の状況などを相談しておくことで、スムーズに特殊清掃を依頼できます。
3.警察から入室許可がでたら特殊清掃が実施される
警察による現場調査は、2日～7日程度で終了することもあれば、1ヵ月程かかることもあります。
入室許可がでるまでは特殊清掃業者と連絡を取り、見積もりや日程調整について相談しておくとよいでしょう。
そして、警察による現場調査が終了したら入室許可が下ります。
警察による現場調査では、証拠を失われない形で確保・保存しておく「証拠保全」のみ行います。血液・体液や残置物の処理はおこなわれません。
そのため、特殊清掃業者に入室許可がでた旨を伝え、特殊清掃の実施を依頼しましょう。
特殊清掃は「10時間」程度で終了するケースもあれば、消臭のために「3日間」程かかるケースもあります。
風呂場で自殺のあった物件でも売却・賃貸契約できる
風呂場で自殺があった物件は「事故物件」として扱われます。
事故物件・・・買主への心理的瑕疵（心理的欠陥）のある物件
「事故物件」に法律的な定義はありませんが「その事実を知っていれば、契約はしていなかった」という場合に事故物件とみなされます。
しかし、事故物件だからといって、売却や賃貸契約が不可能なわけではありません。
風呂場に自殺の痕跡が残っている物件であれば、その物件に居住を希望する人はいないでしょう。
特殊清掃をおこない、心理的瑕疵を感じさせないことで、入居希望者・購入希望者を見つけられます。
また、特殊清掃だけでは自殺の痕跡を取り除けない場合は、風呂場だけのリフォームを検討するとよいでしょう。
売却・賃貸契約の前に特殊清掃をしよう
風呂場は高温多湿で密閉されやすく、自殺による遺体の腐敗が進行しやすい環境です。また、死体から漏れ出した体液や血液によって、壁や床が汚れます。
自殺の痕跡が残っている状態でも契約自体は可能です。しかし、実務上は自殺の痕跡が残っている状態のまま売却・賃貸に出すケースはほとんどなく、事前に特殊清掃を実施するのが一般的です。
風呂場での自殺がおきた物件を売却・賃貸するには特殊清掃を実施し、衛生状態の回復や臭気を除去する必要があります。
さきほどもお伝えしましたが、衛生管理の概念からも清掃準備が必要なため、一般の方が対応するのは現実的ではありません。
そのため、売却や賃貸契約を結ぶ前には、特殊清掃業者に清掃を依頼するの現実的な対応です。
風呂場だけを特殊清掃する際の相場価格は「15万円～30万円」が一般的
特殊清掃には「死後からどれくらい経過しているか」「どのような薬が必要か」というように、状況に応じて作業が変わります。
特殊清掃にかかる価格は一概にはいえませんが「15万円～30万円」程度が相場価格とされています。
ただし、体液が床下や建材の内部まで浸透している場合や、強い臭気が発生しているケースでは、相場より高額になる可能性もあります。
なお、同じ作業をする場合でも清掃業者ごとにかかる料金は変動するため、事前に複数社へ見積もりを依頼し、内容を比較するとよいでしょう。
風呂場だけをリフォームしよう
特殊清掃を実施しても、建材内部まで臭いや汚れが浸透している場合、特殊清掃だけでは完全に除去できないケースもあります。
そのような場合は、風呂場だけのリフォームを検討するとよいでしょう。
物件そのものをリフォームするには、費用や時間がかかりますが、風呂場だけなら費用を抑えながら原状回復を図れるケースもあります。
風呂場だけのリフォームにかかる費用は「60万円～120万円」が相場価格とされています。ただし、これはあくまで表面的な交換で済む場合の話であり、被害の範囲によって相場価格を大きく超えるケースもあります。
実務上、お風呂場での孤独死や自殺で最も恐ろしいのは、体液が浴槽の隙間や排水溝を伝って、床下の基礎部分（コンクリートなど）まで浸透してしまうケースです。
表面のユニットバスを交換するだけでは死臭が消えず、床下の解体や基礎の特殊コーティング塗装まで必要になることがあり、その場合はリフォーム費用が200万円を超えることも珍しくありません。
適切な工事範囲や費用感を把握するためにも、事前に複数社へ見積もりを依頼しておくことが重要です。
また、リフォームをおこない新品の状態にすることで見た目や臭気が改善され、心理的負担が軽減される可能性があります。
自殺があった物件を売却・賃貸契約するときには「告知義務」がある
結論からお伝えすると、売却・賃貸契約を結ぶときには「風呂場で自殺者が出た物件」であることを告知しなくてはなりません。
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
引用：e-Govポータル「宅地建物取引法第35条」
事故物件に関わらず不動産を取引する際、売主は買主に対して「建物の瑕疵（欠点）」の告知義務があります。
告知義務は、重要事項説明書への記載に加え、宅建士による口頭説明が行われます。
重要事項説明書・・・不動産売買時において、不動産の状況を事細かに説明するための書類
もしも、心理的瑕疵を隠したり告知せずに取引すると「契約不適合責任」を問われ、契約をキャンセルされたり損害賠償を請求される恐れがあります。
告知義務の期間と判断基準
事故物件には告知義務がありますが、契約の種類（賃貸か売買か）や事案の内容によって取り扱いが異なります。
契約ごとの告知義務の時効期間
| 契約の種類 |
告知義務の時効期間 |
| 賃貸契約 |
原則として3年間 |
| 売買契約 |
期間に関わらず告知が必須 |
事故物件を貸し出す場合、自殺などの事故が起こったあと、入居者の募集を開始した日から3年間は事故物件であることを告知する義務があります。告知内容は、事故の発生時期や死因などが挙げられます。3年を過ぎると原則として告知義務はなくなります。
ただし、事件性が高い場合や社会的な影響が大きい事案（殺人事件や報道されたケースなど）では、3年を経過しても告知が必要と判断されることがあります。
一方、事故物件を売却する際は、期間に関わらず事故の発生時期や死因を告知する義務があります。
参考：国土交通省「3．告知の時期、内容、方法について」
告知義務を怠った時は「説明義務違反」として損害賠償を問われる可能性がある
さきほどもお伝えしましたが、不動産の契約を結ぶ際は建物の瑕疵を告知する義務があります。
もしも、告知義務を怠ると契約不適合責任や説明義務違反として、損害賠償の責任を問われる可能性があります。
説明義務違反となってしまったら、損害賠償として以下のような対応を求められるでしょう。
- 売買契約のキャンセル
- 代金の減額
- 損害賠償金の支払い
また、トラブルが大きくなれば、最終的に訴訟などの法的手続きに発展する可能性もあります。
風呂場での自殺があった物件を売却や賃貸を進める際には、伝えにくい事情であっても事前に整理し、不安がある場合は宅建業者や、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが重要です。
風呂場での自殺があった事実は、心理的瑕疵に該当するので、正直に伝えることが大切です。
自殺があった物件の売却価格は市場相場より1〜3割下がる傾向がある
結論から申し上げますと、風呂場での自殺が起こった事故物件は、売却価格が市場価格より1〜3割程度下がるケースが多いのが実情です。
「事故物件は安くすべき」といったルールや法律はありません。しかし、心理的な抵抗感から買い手が付きにくくなるため、市場では価格を下げて取引されるのが一般的です。
事故物件は通常の物件よりも30〜50%ほど安くなるケースが一般的ですが、実務上は事故の内容によって変動します。
こちらは弊社への相談事例をもとにした目安ですが、死因ごとの価格傾向は以下のとおりです。
- 孤独死・病死・自然死があった物件：市場価格より1〜2割程度下がる
- 自殺があった物件：市場価格より1〜3割程度下がる
- 他殺があった物件：市場価格より3〜5割程度下がる
事故物件という理由から必ず価格が下がるわけではありませんが、実務上は買主を見つけやすくするために、価格が調整されることが一般的です。
事故物件の家賃に明確な基準はない
「事故物件の家賃は安くする必要がある」というルールや法律はありません。しかし、自殺のあった物件の家賃は、一般的な物件の家賃設定よりも安く設定されることがほとんどです。
さきほどもお伝えしましたが、事故物件の賃貸契約を結ぶ際には、宅建業者を通じて心理的瑕疵の説明を行う「告知義務」を果たす必要があります。
告知義務によって事故物件であることを知れば、借主が集まりにくくなる傾向にあります。
そのため、事故物件の家賃に明確な基準はないものの、実務上は、賃貸運用するために大家・貸主が自主的に家賃を安くするケースがよく見られます。
通常の賃貸物件より家賃が20~30%安くなる傾向がある
現場の実情として、事故物件の多くが通常の賃貸物件より「20~30%」安く家賃を設定している傾向があります。
事故物件は心理的な抵抗感から敬遠されやすく、募集条件を調整しなければ借主が見つかりにくい傾向があります。
そのため、入居希望者を確保しやすくする目的で、賃料を下げて募集するケースが一般的です。
また、近年では「事故物件は家賃が安い」というイメージも増えており、相場より低い賃料であること自体が入居の判断材料になるケースもあります。
ただし、必ずしも一律で20〜30%下がるわけではありません。下げ幅は物件の立地や築年数、事故の内容によって大きく異なります。
事故物件の家賃設定に悩まされているなら、まずは不動産会社に相談し、市場の反応を踏まえながら調整していくのが現実的です。法的な観点については、必要に応じて弁護士への相談も検討するとよいでしょう。
風呂場をリフォーム・特殊清掃しても家賃額・売却額は相場より下がる傾向がある
風呂場で自殺があった物件の価格が下がる主な理由は、過去に自殺があった事実に心理的な抵抗を感じる人が多いためです。
風呂場をリフォームや特殊清掃によって原状回復すれば、見た目や遺体の腐敗臭は大きく改善されます。
しかし、風呂場を綺麗にしても、自殺があったという「心理的瑕疵」は取り除けません。
ですので、風呂場をリフォーム・特殊清掃しても、相場と同水準での成約は難しく、一定の価格調整が必要になるケースが多いのが実情です。
もちろん、自殺の痕跡が残ったままでは契約できませんので、価格は安くなりますがリフォーム・特殊清掃を実施する必要があります。
まとめ
もしも、風呂場での自殺を発見してしまったら、以下の順序で対応しましょう。
- 救急車・警察を呼ぶ
- 特殊清掃業者に相談する
- 警察から入室許可が出たら特殊清掃が実施される
風呂場での自殺は悲惨な状況になりやすいため、特殊清掃の実施は必須といえます。
また、自殺があった物件でも、特殊清掃や必要に応じたリフォームを行うことで、売却や賃貸として活用すること自体は可能です。
ただし、心理的瑕疵の影響により、相場と同水準での成約は難しいケースが多いのが実情です。事故物件を売却・賃貸する際は、不動産会社と相談しつつ、市場の反応を見ながら価格や家賃を調整していくことが、早期成約のポイントです。
