孤独死物件売却の完全ガイド！事故物件の基準や告知義務など徹底解説

孤独死があっても事故物件にならないケースもある！事故物件になる基準は？

一般的に孤独死物件とは、病気などで誰にも看取られずに人が亡くなった物件のことです。また、事故物件は人の死があったことなどが原因で心理的な抵抗感を与える物件を基本的に言います。

これらの一般的な定義を考慮すれば、孤独死があっても心理的な抵抗感を与えない物件であれば事故物件には該当しないといえます。

また、国土交通省のガイドラインでは、事故物件に該当しうる基準が下記のように定められています。

参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

ガイドラインでは、孤独死物件が事故物件に該当するか否かは「遺体が発見されるまでの期間」「死因」が基準になるといえます。たとえば、死因が自然死であり、遺体の発見が早かった孤独死物件であれば、事故物件に該当せずに通常物件として売却できる可能性があります。

反対に、遺体の発見が遅れた場合や死因が自殺などの孤独死物件は事故物件とみなされてしまい、買い手がつきづらくなり売却が難しくなるのが一般的です。

ここからは、孤独死物件であっても事故物件に該当しない例と事故物件に該当する例をそれぞれ解説していきます。

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遺体の発見が早ければ事故物件に該当しない場合がある

孤独死といっても、家族や友人との交流があると、遺体が早く発見されるケースも少なくありません。遺体発見が早く建物に汚損を生じさせていない場合、比較的心理的な抵抗が少なくなるため、孤独死があっても事故物件に該当しません。

以下のようなケースであれば、損傷がひどくない状態で遺体が発見されると予測されます。

• 近所に家族が住んでおり、定期的に入居者の家を訪ねている
• 友人が多くおり、定期的に入居者の家を訪れている
• 新聞を購読しており、月1回程度は配達員と会話している

事故物件を簡単に説明すれば、「借りたり買ったりする際に、心理的に抵抗を受けるような事例があった物件」といえます。そのため、人の死があっても心理的な抵抗がなければ、その物件は事故物件に該当しないとも言い換えられます。

遺体の発見が早く遺体が腐敗する前であれば、血液や体液が染み出して建物にダメージを与えることはなく、腐敗臭も発生しません。こうした遺体の発見が早い孤独死物件は、重大な心理的瑕疵に該当せず事故物件にならないケースが多いです。

なお、「死亡から⚪︎日以内であれば事故物件にならない」という基準はありません。事故物件になる重要な基準は発見までの日数ではなく、遺体の損傷による物件へのダメージや事件性の有無だからです。

つまり、事件性がなく、物件への損傷がない孤独死物件であれば、事故物件とはみなされず通常の物件として売却できると考えられます。

遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要な場合は事故物件に該当する

国土交通省が定めるガイドラインからもわかるように、人の死によって特殊清掃や大規模なリフォームを行った物件は心理的瑕疵物件に該当し、事故物件とみなされるのが一般的です。

そのため、遺体の発見が遅れてしまい、血液や体液が染み出していたり腐敗臭が発生していたりすると事故物件とみなされる可能性が高いです。

たとえば、遺体の発見時に腐敗が進んでしまった孤独死物件を想定します。夏場は72時間程度、冬場は2週間程度で遺体が腐敗するとされているため、遺体発見までにこの程度時間がかかってしまった孤独死物件は事故物件に該当する可能性があります。

事故物件とみなされれば心理的な抵抗が生まれやすく、基本的に買い手がつきづらくなります。この場合、仲介では売却が難しくなり、他の方法で売ることを視野に入れるべきといえます。

死因が他殺などの場合は事故物件に該当する

事故物件に該当するかどうかは、事件性の有無によっても変わります。国土交通省が定めるガイドラインからもわかるように、他殺や自殺など、事件性がある孤独死物件の場合は事故物件となり、売却が難しくなるのが一般的です。

逆に、死因が病死や老衰などの事件性がない場合、心理的瑕疵がないとみなされるのが一般的であるため、事故物件とはみなされないと考えられます。

孤独死物件の売却には原則告知義務がある

孤独死物件は人の死が影響することから、買い手に心理的な抵抗を与えやすい物件です。そのため、「孤独死があったことを隠して売却はできないか？」と考えるかもしれません。

しかし、孤独死物件を売却するのであれば、基本的に人の死があったことを隠せません。国土交通省のガイドラインにも記載されているように、心理的瑕疵物件を売却する際には、物件購入において重要な事例を買い手に対して伝える必要があるためです。

これを「告知義務」といい、心理的瑕疵物件を売却する場合、方法にかかわらず売り手はこの義務を負わなければなりません。

告知義務について、賃貸契約であれば概ね3年の時効がありますが、売却契約の場合の時効は定められていません。そのため、人の死から数年経過していた事故物件であっても、売却をする場合にはその事実を買い手に伝える必要があります。

なお、自然死や病死の場合など、告知義務が生じないケースもあります。「死因が自然死だった」「特殊清掃が不要で建物への汚損がなかった」といった孤独死物件の場合は、告知義務が生じません。

とはいえ、人の死がかかわっている物件なのは変わらないうえ、知識がない状態で告知義務が不要かどうかを判断するのは難しいです。孤独死物件を売却する場合、売却先となる不動産会社や買取業者にその事実をまずは伝えておくのが無難でしょう。

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孤独死があったことを隠して売却すると告知義務違反になる

孤独死があったことは心理的な抵抗を感じさせてしまう原因になるため、通常物件よりも買い手がつきづらくなります。そのため、「事故物件に該当するかが微妙なら孤独死があったことを隠せるのでは？」のように考えるかもしれません。

しかし、事故物件に該当するかが怪しい場合であれば、孤独死を隠すのは避けてください。孤独死があったことを隠して売却すると告知義務違反になるためです。

告知義務に違反すると、売買契約の解消や損害賠償の請求となる可能性があります。孤独死物件を売却する場合、まずは不動産会社や買取業者に孤独死があったことを伝えて、所有物件が事故物件になるのかを尋ねてみるのがよいでしょう。

孤独死物件の売却方法は「遺体発見までの早さ」「物件の条件」で決める

孤独死物件に限らず、不動産を売却する主な方法には、「不動産会社に仲介を依頼する」「買取業者に買い取ってもらう」の2つが挙げられます。

これら2つの違いを端的にいえば、不動産会社の場合は「買い手が現れるまで売却できないが、買取よりも比較的高値で売れる」買取業者の場合は「孤独死物件のような事故物件も売却に期待できるが、仲介よりも安値になりやすい」となります。

高値での売却に期待できるため、不動産を売却するのであれば仲介をまずは検討するのが得策です。しかし、心理的瑕疵が原因で買い手がつきづらいことが予想されるため、孤独死物件の売却は買取業者に依頼するべきケースもあります。

仲介か買取のどちらで孤独死物件を売却するかがわからない場合、「遺体発見までの早さ」「物件の条件」で決めることも検討してみてください。

ここからは、「遺体発見までの早さ」「物件の条件」を基準にして、孤独死物件を仲介と買取のどちらで売却するべきかを解説していきます。

「遺体発見が早い」「物件の条件が良い」という孤独死物件は仲介で売却する

前述したように、遺体発見が早かった場合、孤独死があった場合でも事故物件には該当しないケースがあります。事故物件に該当しなければ通常物件として売却が可能です。

また、下記のような条件がよい物件であれば、比較的需要は高くなります。

• 駅から徒歩5分圏内
• 人気のエリアにある
• 主要都市まで車で10分圏内
• 治安がよく、周囲に商業施設や学校、病院などがある

つまり、「遺体発見が早い」「物件の条件が良い」という孤独死物件であれば、仲介でも売却できる可能性はあり、比較的早期かつ高値での売却に期待できるのです。

とはいえ、条件がよい物件であっても買い手が現れない限りは物件を売却できません。孤独死物件が事故物件に該当しなくても、その物件の条件次第では買い手が現れずになかなか売却できない可能性もあります。

孤独死物件を仲介で売却する場合、まず不動産会社に仲介で売却できそうかどうかを相談しておくのが得策です。

孤独死物件を仲介で売却する場合は遺品整理を事前に行っておく

仲介で物件を売却する場合、物件を可能な限り原状回復させておくのが無難です。孤独死物件の場合、故人が残した遺品が残っているケースが多いため、事前に遺品整理を行ったうえで仲介を依頼するのがよいでしょう。

遺品整理や不用品処分は基本的に遺族が行いますが、一人暮らしで身寄りがなく相続人がいない場合には、物件所有者が行うしかありません。部屋に残置された不用品が多いと、処分費用が多額となるのが注意点です。

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「遺体発見が遅い」「物件の条件が良くない」という孤独死物件は専門の買取業者に依頼する

前述のとおり、遺体の発見が遅れてしまい、建物に汚損が生じてしまった場合、事故物件として該当します。事故物件として扱われてしまえば、買い手がつきづらくなるため、仲介で売却するのは難しいでしょう。

また、物件自体の条件がよくない場合は、さらに需要が低くなるため、仲介での売却には期待できないといえます。

そのため、「遺体発見が遅い」「物件の条件が良くない」という孤独死物件は専門の買取業者に売却するのが得策です。

専門の買取業者であれば、買い取った事故物件を活用するノウハウがあります。そのため、他の業者では買取が難しいような孤独死物件であっても売却を期待できるメリットがあります。

また、事故物件を専門とする買取業者に依頼する場合、下記のようなメリットもあります。

• お祓いや特殊清掃をしていない孤独死物件も買い取ってもらえる
• 契約不適合責任が免責になるのが一般的

このようなメリットがあることからも、事故物件に該当する孤独死物件の売却を検討している場合、専門の買取業者に依頼することを検討してみてください。

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お祓いや特殊清掃をしていない孤独死物件も買い取ってもらえる

孤独死物件の売却を検討している場合、「お祓いや特殊清掃は事前にしておくべきか」と考える人もいるでしょう。

仲介で売却する場合は原状回復させたうえでなければ買い手がつきづらいため、売り手負担でお祓いや特殊清掃を行っておくのが一般的です。

一方、事故物件専門の買取業者は、基本的に買い取った物件を自社でお祓いや特殊清掃を行います。孤独死物件をそのままの状態で売却できるのが一般的であるため、お祓いや特殊清掃にかかるはずの費用を抑えられるのもメリットの1つです。

契約不適合責任が免責になるのが一般的

孤独死物件にかかわらず、不動産の売り手は契約不適合責任に問われる可能性があるのが一般的です。契約不適合責任とは、売買した物件が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。

契約不適合責任に問われる可能性があるケースには、下記が挙げられます。

• 事故物件であることを隠して売却した
• 建物の建て替えや改築などを行えない「再建築不可物件」であることを隠して売却した
• 土地の所有者が複数人いることを隠して契約した

たとえば、過去に人が亡くなった事例があるにもかかわらず、それを買い手に伝えずに売買契約をしたとします。契約後にその事例が発覚した場合、損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあるのです。

しかし、事故物件専門の買取業者であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売却できるのが一般的です。そのため、売却後に契約不適合責任に問われるリスクは仲介よりも低いといえます。

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孤独死物件の売却相場は通常物件の10%〜30％ほど安くなるのが一般的

孤独死物件は、買い手には敬遠されやすいのが一般的です。よほどの好立地であり、希少性の高い物件であれば例外となりますが、買い手からすればわざわざ事故があった物件を、相場並みの価格で購入しようとは思わないことでしょう。

そのため、孤独死物件は通常の物件よりも売却相場が安くなると考えられます。

物件の売却価格は立地などの条件によって変わるため一概に言えませんが、あくまで目安として孤独死物件は通常の10%〜30%程度安くなるのが相場といわれています。

そのため、孤独死物件を売却する際には周辺物件より価格を安く設定し、お得感を演出することで買い手を探していくというのが、一般的な手法となります。

なお、事故物件は物件にある心理的瑕疵によって買い手がつきづらくなり、さらに売却相場が低くなるのが一般的です。そのため、孤独死物件が事故物件に該当するか否かによっても、売却価格は変動すると予想されます。

孤独死物件を売却する場合、所有物件が事故物件に該当するかどうかを基準に売却価格を設定しておくとよいでしょう。

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「遺体発見が遅れた」「死因が他殺だった」という孤独死物件は20～30％程度下がる

遺体発見が遅れてしまい、建物に汚損が生じてしまった孤独死物件は事故物件に該当します。また、死因が他殺だった場合も同様に事故物件となります。

事故物件に該当する場合には告知義務が生じるため、必ず孤独死があったことを買い手に伝えなければなりません。その場合には、心理的な抵抗を与えやすくなるため、売却相場も下がりやすいです。

あくまで一般的な目安にすぎませんが、「遺体発見が遅れた」「死因が他殺だった」という孤独死物件の売却相場は、市場価格から20％〜30％程度下がるとされています。

たとえば、市場価格が3,000万円の物件でも孤独死があった事故物件として扱われれば、資産価値が2,100万円〜2,400万円程度になると考えられます。

「遺体発見が早かった」という孤独死物件は10％程度下がる

遺体発見が早く、建物に汚損が生じていなければ、孤独死があった場合でも事故物件に該当しないケースがあります。事故物件に該当しなければ通常物件として売却は可能ですが、人の死があったことには変わりないため、市場価格よりも売却相場は下がるのが一般的です。

あくまで一般的な目安ですが、遺体発見が早かった孤独死物件の場合は市場価格から10％程度下がるとされています。

たとえば、遺体発見が早い孤独死物件の市場価格が3,000万円だった場合、資産価値は2,700万円程度になると考えられます。

まとめ

孤独死物件を売却する場合、まずは所有物件が事故物件になるのかを確認してみてください。遺体発見が早く建物に汚損がなければ事故物件には該当せず、資産価値の下落率が少なくなる傾向があります。

一方、「遺体発見が遅い」「死因が他殺」という孤独死物件の場合は事故物件としてみなされ、仲介での売却は難しくなるうえに、売却相場もさらに下がってしまいます。

そして、事故物件に該当するのかを確認した後には、物件の条件がよいかどうかを調べるのも大切です。事故物件に該当しない孤独死物件であっても、物件の条件がよくない場合には、仲介を依頼しても買い手が現れないことも考えられます。

なお、訳あり物件専門の買取業者であれば、仲介で売れないような孤独死物件であっても売却に期待できます。数日から1か月程度が売却までの期間の目安であるため、「早く孤独死物件を売却したい」という場合にはぜひ検討してみてください。

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