不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
家賃の手頃さから高い人気を誇る都営住宅は、多くの場合、抽選に当選しなければ入居できません。そのため、少しでも当選確率を高めようと、あえて倍率の低い「事故物件」を選択肢に入れる人もいます。
実際、平成30年のデータでは、一般募集の都営住宅が14.7倍であったのに対し、事故物件は全体で5.2倍と、大幅に倍率が低い結果となっています。事故物件のほうが抽選に通りやすい傾向があるのは事実といえるでしょう。
ただし、都営住宅の倍率は年度によって変動するほか、希望する地域で都合よく事故物件の募集が行われるとは限らない点には注意が必要です。
なお、事故物件の申込み手続きは、基本的に一般の都営住宅と変わりありません。募集一覧の中から「居宅内で病死等があった住宅」という項目を選んで申し込むだけです。
本記事では、都営住宅の事故物件を申し込む際の注意点や、一般募集との違い、入居資格の詳細まで丁寧に解説します。倍率を踏まえた上でどのように検討すべきか、申し込み時に押さえておきたいポイントを分かりやすく整理していますので、都営住宅の利用を検討している方はぜひ参考にしてください。
都営住宅は、東京都が都民に対して提供するサービスであること、また、その目的が低所得者への住宅供給であることから、入居者には一定の要件が定められています。
都営住宅には、家族向きのものと、単身者向けのものとがあり、それぞれによって一部申込者の要件が異なっていますので、注意が必要です。
都営住宅の申込者は、原則として東京都内に居住していることが条件となります。申込者とは、入居後に名義人となる人を指し、住民票の写しで都内居住が確認できる成年者である必要があります。ただし、婚姻を予定している18歳未満の人も対象となり、その場合は入居審査時に法定代理人の同意書が求められます。
外国籍の申込者の場合は、上記の条件に加え、申込期間から審査日まで継続して一定の在留資格を有していることが必要です。対象となるのは、特別永住者とその配偶者、中長期在留者（永住者・日本人の配偶者・定住者など）、およびその他の中長期在留者で、後者については1年以上の継続した在留実績が求められます。
同居親族とは、申込者と同じ住宅に居住する親族（パートナーを含む）を指し、住民票上で世帯が分かれている場合も同居とみなされます。 原則として、申込期間中に実際に同居している親族と申し込む必要があり、正当な理由なく同居親族を除外した申込みは認められません。
また、婚約者や内縁関係の相手、パートナーシップ制度に基づくパートナーも条件を満たせば申込みが可能です。別居中の親族と一緒に申し込む場合は、婚約者等に該当する場合のほか、申込者の扶養親族であること、または2親等以内の直系血族・姻族であることなど、一定の要件が求められます（高齢者世帯や障害者世帯の場合は3親等以内も対象）。
外国籍の同居親族については、特別永住者や中長期在留者で、申込期間から審査日まで継続して在留資格を有していることが必要です。また、申込者または同居親族が配偶者と別居している場合は申し込むことができず、離婚予定者は資格審査時に離婚成立を証明できることが条件となります。
なお、申込後の家族構成の変更は原則できません（出生・死亡を除く）。
「住宅に困っていること」とは、申込者および同居親族が自らの住宅や土地、公的住宅の名義を持たない状態を指します。 原則として、持ち家（共有持分を含む）や借地上の住宅、公的住宅の名義を所有している場合は申込みできません。ただし、例外として、著しく老朽化し再建築が困難な住宅を取り壊す予定がある場合や、差押えや立ち退きにより所有権を失う場合などは対象となります。
さらに、公的住宅の名義人であっても、家賃負担が収入に対して重い場合、建替えが決定している場合、ひとり親世帯・高齢者世帯・障害者世帯・多子世帯・生活保護世帯など一定の要件に該当すれば申込みが可能です。居住している住宅が狭い、通勤時間が極端に長い、居室内の段差が生活に支障をきたすなど、生活状況に応じた特例も認められています。
また、木造住宅や浴室のない都営住宅に入居している場合、あるいは23区以外に住む場合には、条件を満たさなくても申し込みできる特例があります。
(都営住宅は低額所得者を対象としている制度であるため、入居要件として所得が一定の金額以下であることが条件としてチェックされます。子供がいる母子家庭などは入居が比較的決まりやすいです。概算では、世帯で収入のある人が1人の場合、以下の金額が基準とされています)
「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第2条第6号に定める暴力団員に該当しないことが求められます。
なお、暴力団員であるか否かを確認するため、必要に応じて警視庁へ照会を行う場合があります。
参照：東京都都市整備局
申込者は、東京都内に3年以上継続して居住している成年者であり、その事実が住民票の写しによって確認できることが必要です。
外国人の場合も同様に、特別永住者およびその配偶者等、または中長期在留者であり、申込期間から審査日まで継続して適切な在留資格を有していることが求められます。これらの条件も住民票の写しで証明する必要があります。
申込者は、法律上の配偶者だけでなく、内縁関係の相手、婚約者、パートナーを含む「配偶者」がいないことが条件となります。また、現在の居住状況が同居・別居のいずれであっても、配偶者がいる場合は申込みできません。なお、離婚予定で同居している親族が配偶者のみの場合は申込み可能ですが、審査時に離婚成立を証明する必要があります。
さらに、申込者は同居している親族がいないことが原則ですが、以下のいずれかに該当する場合は例外的に申込みが認められます。
「同居」とは、住民票の世帯分離の有無に関わらず、同一住宅に暮らしている状態を指します。
（都営住宅は低額所得者を対象としている制度であるため、入居要件として所得が一定の金額以下であることが条件となっています）
申込者が住宅や土地の所有者、または公的住宅の名義人でないことが必要です。ただし、老朽化住宅を取り壊す予定がある場合や、差押え等で所有者でなくなる場合などは例外的に申込みが可能です。また、公的住宅の名義人であっても、家賃負担が重い場合、建替決定、60歳以上の高齢者世帯、障害者世帯、生活保護受給世帯、長時間通勤者など、定められた要件に該当すれば申込みできます。
申込者は、「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」で定められた暴力団員に該当しないことが必要です。必要に応じて、警視庁への照会により該当性の確認が行われる場合があります。
かつて都営住宅では、「病死等で発見が遅れた住宅」や「自殺等があった住宅」など、いわゆる事故物件について、通常募集とは別枠で「直接受付」という方式が設けられていました。この直接受付は年3回（1月・7月・10月）実施され、1月と7月は家族向け住宅のみ、10月は家族向けに加えて単身者向け住宅も対象とされていました。
事故物件は一般的に敬遠されやすい一方で、家賃が相場より抑えられているケースが多く、清掃や設備交換が行われたうえで提供されることもあるため、心理的抵抗がない人にとっては選択肢となるケースもありました。その結果、一定の応募倍率になることも見られました。
しかし、平成30年（2018年）2月以降は、この「直接受付」という特別枠は廃止され、事故物件も通常物件と同じく年4回の定期募集（5月・8月・11月・2月）の中で「居室内で病死等があった住宅」として取り扱われる方式に変更されています。
なお、東京都住宅供給公社の公式サイトからも、現在は「直接受付」に関するページが削除されており、閲覧できない状態となっています。
事故物件に関する募集方法が変更されてから間もないものの、現時点で公開されている最新データである平成30年11月募集の結果を基に、倍率を確認してみます。
この募集では、「居室内で病死等があった住宅」は360戸が募集対象となりました。
倍率が最も高かったのは中央区勝どきの物件で76倍、次いで板橋区西台の68倍、さらに王子と石神井の物件がいずれも61倍と続きます。
一方で、応募がゼロだった物件は157件にのぼり、全体の約43％を占めました。また、応募者が1名のみで無競争で当選となった物件も47戸ありました。
全体としては、360戸の募集に対して1854件の応募があり、平均倍率は5.2倍となっています。なお、応募が1件以上あった物件に限れば、倍率が10倍未満の物件は153戸でした。
参考までに、同じ平成30年11月募集における世帯向け（一般募集住宅）の平均倍率は14.7倍、最高倍率は本郷の741倍です。これと比較すると、一般的には事故物件の方が倍率は低い傾向にあるといえます。
もっとも、一般住宅でも応募がない物件や倍率が1桁の物件は存在するため、最終的には立地条件や、事故物件の場合は事故の内容など、個別の事情によるところが大きいと考えられます。
従来、通常の都営住宅への申し込みが応募書類を郵送する方法であるのに対して、直接受付ではあらかじめ定められた日に東京都庁または東京都住宅供給公社で直接申込みをする方法でした。
しかし、平成30年の2月の募集から、直接受付募集という方法が廃止され、通常の年4回の定期募集の際に、「居室内で病死等があった住宅」として、一緒に募集する形に変更された事に伴い、申込方法も、従来の直接、東京都庁または東京都住宅供給公社に出向いて手続きをする方法から、他の都営住宅への申し込みと同様に、申込書類を郵送で送付する方法へと変更になっています。
実際の抽選は、あらかじめ募集の際に定められている日に東京都庁のホールにおいて公開で行われます。
但し、この抽選に直接出向く必要はありません。
抽選会場に行ったかどうかによって、抽選の当落に影響することもありません。抽選結果は申込者に通知されます。
申し込みから入居までの流れについて、直近の平成30年11月の募集で確認します。
申込書配布期間は平成30年11月1日から9日までで、申込期限は平成30年11月13日まで（同日必着）でした。
申し込みが受け付けられると、申込者に対して「抽選番号」が送付されます。これによって、申込者は自分の抽選番号を知ることができます。
抽選は平成30年12月20日（木曜日）に東京都庁の第二本庁舎1階ホールで実施されました。
この抽選は公開されていますので、誰でも見学可能です。抽選結果は、郵送で申込者に通知されます。
当選者については、入居資格を有しているかの審査が行われます。
必要書類の提出を求められたり、対面審査にて資格確認がなされます。
平成30年11月の募集では、資格審査期間として平成31年の2月から6月の5カ月が予定されています。
資格審査に合格すると、合格通知書が送付されます。これによって入居資格が確定します。
具体的に空き部屋が発生し、入居の用意ができ次第、具体的に割り当てられた住宅が確定し、そのお知らせが届きます。
タイミング的には、使用が許可される日（使用許可日）の約1カ月前とされています。
通常の物件の場合、募集は部屋が空いた後に行われるのではなく、空く見込みの時点でなされるため、現在の入居者の退去状況によっては、実際に入居できるまでに相応の期間が生じてしまう可能性があります。
実際、平成30年11月の募集でも、使用許可日は平成31年6月から平成32年2月の見込みとしています。
更に「空き家が見込みどおり発生しないときは、平成32年3月以降になる場合もあります」と注意書きをしています。
ただ、事故物件の場合には、入居者の方は既に亡くなる等しており、当該物件に居住していないと考えられます。
従って、通常物件の場合とは異なり、退去のタイミングを待ってということはないため、通常物件よりも入居可能日は早くなります。
使用許可日の3週間前に入居説明会が東京都住宅供給公社で行われます。
内容は、入居までの手続きや、下見の仕方などについてです。
時間的には概ね2時間程度かかることが多いです。
実際に住む部屋の下見は任意ですが、やはり、実際にどのように家具を配置するか、何らかの不備が無いかなどは確認しておく事が好ましいでしょう。
下見ができる期間は1週間程度です。
できるだけ時間を工面し、実際に住んだ時に「家具が入らない」「コンセントが足りない」といった事態が起こらないようにしましょう。
入居手続きまでに住宅使用料（要するに家賃ですが）の2カ月分を保証金として納付する必要があります。
また、一定の要件を備えた方に連帯保証人になってもらう必要があります。
実際に必要書類等を提出して、入居手続きを行います。
入居手続きが済むと実際に鍵を受け取ることができます。
但し、入居可能日は別に設定されていますので、それまでは家具の搬入等はできません。
入居可能日から15日以内に引っ越しを行う必要があります。
なお、水道、ガス、電気などは、あらかじめ引っ越し日を通知しておく必要があります。
そうでないと引っ越しをしたのにこれらが使えないという事態になりかねませんので注意が必要です。
引っ越しが完了したら、区役所に転居届を提出し、住民票の異動を行います。
住民票の異動が完了したら、住民票の写しを持って、当該物件の管轄センターに入居届けを提出します。これによって、一連の手続きは完了となります。
都営住宅が建っているエリアによっては、倍率が非常に高いものもあります。
その場合落選することも想定しなければいけません。
落選した場合にはどういった対策を採ればよいでしょうか。
都営住宅は定期的に入居者の募集を行っています。
退去が多く発生する時期や、あまり倍率の高くない土地を狙って再度申し込みをしてみるのが、確かな手段と言えます。
何度も抽選に挑戦することで、受かる可能性も出てきます。
ただし受かりやすい属性というものがあるので、収入が多い人や年齢の若い人はどうしても抽選に通りにくいです。
UR賃貸住宅という、UR都市機構が提供する住宅もあります。
TVCMなどもよく放映されており、目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
これは旧来の団地などを大幅にリノベーションし、現役世代の入居者向けに提供されている住宅になります。
また団地のリノベーション物件だけではなく、タワーマンションやデザイナー物件などもあります。
入居に必要な礼金、仲介手数料が無料であり、更新料も無料など経済的なメリットが数多くあります。
ただし入居にあたっては、一定以上の月収や前家賃の支払いなどの条件が設けられています。
それでも保証人や保証料も不要なので、貯金はあるが定収入がない人、多様な職業の方や外国人の方におすすめできる賃貸物件です。
こちらに申し込んでみることも検討してみましょう。
入居者の募集案内は、以下のサイトから確認できます。
店舗での相談も可能です。
参照：UR賃貸住宅
いわゆる事故物件については、通常の都営住宅の募集と異なる手続きとされていましたが、平成30年からは通常の募集と同じ手続きでの募集となっています。
これにはメリット、デメリット双方があります。
デメリットとして、以前は、直接都庁などで、申し込みを行う際に、他の方の応募状況を得られたのですが、現在は全て郵送となったため、他の方の応募状況を見てから倍率の低い物件を選ぶといった対応ができなくなっています。
一方、メリットとして、従来、事故物件については募集が年3回で、単身者はそのうちの1回しか応募できなかったものが、現在は年4回の募集があり、しかも、単身者も2月と8月の年2回応募が可能となったことが挙げられます。
また、応募を郵送で行えるという点も、平日の日中に仕事をしている人にとっては、メリットといえるかもしれません。
人気の高いエリアの都営住宅に住みたい場合は、粘り強く何度も挑戦するか、似たような性質を持っているUR都市機構の賃貸住宅にも挑戦してみましょう。
