埋蔵文化財包蔵地とは、石器・土器などの遺物や、貝塚・古墳などの遺跡が埋まっている土地のことです。
埋蔵文化財包蔵地は以下のような理由から、通常の土地よりも売れにくいとされています。
- 調査費用を負担しなければならない可能性がある
- 自治体の教育委員会への届出など手続きが多く、建築工事がスムーズに進みづらい
- 調査の結果、土地の用途が制限される場合がある
埋蔵文化財包蔵地に家や事業所を建てるなどして開発を進める場合、自治体の教育委員会に届け出をし、調査を行わなければなりません。場合によっては調査費用を自分で負担する必要もあるため、金銭的な負担がかかります。
また、調査が完了するまでは建築工事を進めることができず、調査の結果「土地に建物を建ててはいけない」など、用途を制限される恐れもあります。
埋蔵文化財包蔵地をトラブルなく売却するためには、買主が見つかる前に事前調査をしたり、売主として埋蔵文化財包蔵地であることを正確に告知したりすることが大切です。
調査をして埋蔵文化財包蔵地であることが発覚した場合は、埋蔵文化財包蔵地であることを買主に周知できます。これにより、売却後に「埋蔵文化財包蔵地だと知っていれば購入しなかった」というトラブルを防止できます。
なお、埋蔵文化財包蔵地は活用が難しいため、基本的には買い手が付きにくいです。売却を希望していても買い手が見つからないケースも多いため、売却方法について不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。
埋蔵文化財包蔵地とは遺物・遺跡が埋まっている可能性のある土地のこと
「埋蔵文化財包蔵地」とは、地中に文化財が埋蔵されている可能性のある場所です。
文化財保護法の対象となる文化財とは「遺物」や「遺構」のことです。
| 種類 |
具体例 |
| 遺物 |
石器・土器・陶磁器・金属器など |
| 遺構 |
古代人の住居跡・柱穴・炊事場の跡・墓・溝など |
なお文化財保護法では、文部科学省の通達によって、次のようにかなり広い年代の遺跡が対象となっています。
| 種類 |
対象 |
| 中世までに属する遺跡 |
原則として対象 |
| 近世に属する遺跡 |
地域において必要なもの |
| 近現代の遺跡 |
地域において特に重要なもの |
筆者の体感ですが、自分の土地が埋蔵文化財包蔵地に該当することを把握していない所有者は意外に多い印象です。弊社へのご相談でも、「売却の査定を依頼してから初めて知った」というお話を聞くことが少なくありません。遺跡地図は自治体のWebサイトで公開されているケースも増えていますので、売却を検討し始めた段階で一度確認しておくことをおすすめします。
参照：文化庁「埋蔵文化財」
埋蔵文化財包蔵地の調査方法と費用相場
埋蔵文化財包蔵地の売却を考えている場合、まずは本当に埋蔵文化財包蔵地であるかどうかを調査してみましょう。
あらかじめ発掘調査を済ませておき、建物の建築が可能な土地であることがわかれば、売却がスムーズに進む可能性が高くなるからです。
なお、試掘調査だけで完結すれば調査費用は原則として公費負担になるのですが、本格的な発掘調査を行う場合は、調査費用の負担が必要になります。
この項目では、埋蔵文化財包蔵地の調査方法と費用相場を見ていきましょう。
埋蔵文化財包蔵地の調査方法
「売却したい土地が埋蔵文化財包蔵地であるか？」は、市区町村の教育委員会が作成している遺跡地図・遺跡台帳で調査できます。
また遺跡地図は、市役所・町村役場のWebサイトで公開している場合も多いです。
しかし、売りたい土地が自治体に埋蔵文化財包蔵地として指定されていない場合でも、安心してはいけません。
遺跡地図・遺跡台帳で指定されていない土地でも、以下のような場合は埋蔵文化財包蔵地と扱われるケースもあるからです。
- 「貝塚や遺跡がある」といった伝説がある
- 周辺住民に存在が知られている
売却したい土地が埋蔵文化財包蔵地の可能性がある場合、まず役所に届け出て試掘調査を行いましょう。試掘調査の結果、本格的な発掘調査は必要ないと判断されれば、その時点で調査は完了です。
一方、試掘調査で遺物や遺跡などが発見された場合は、本格的な発掘調査が必要になります。
発掘調査では土木工事などを伴うため、相当な調査費用が発生します。
参照：e-Govポータル「文化財保護法第93条」
埋蔵文化財包蔵地の調査費用
埋蔵文化財包蔵地の調査費用は自治体によって異なるものの、原則として試掘調査は公費で賄われるため、依頼者側の負担はありません。
一方、本格的な発掘調査を行う場合は、調査費用が依頼者負担になる可能性があります。
埋蔵文化財包蔵地の発掘調査には、次のような費用がかかります。
- 作業員の人件費
- 重機のレンタル料金
- 測量費用
- 発掘調査を運営するための事務費
- 現場に設置するプレハブなどの施設費・撤去費用
- 工事現場の警備費用
最終的にかかる工事費用は、埋蔵されている出土品・土地の面積などの条件によって変わり、土地の面積が大きいほど、費用も高くなる傾向にあります。
文化庁の資料によれば、平成29年度に実施された個人住宅建築のための発掘調査にかかった調査費用の平均は約94万円とされています。なお、この数値は平成29年度時点のデータであり、現在は人件費や資材価格の高騰によりさらに上昇している可能性があります。
| 調査の種類 |
調査費用の平均 |
| 個人住宅建築のための調査 |
約94万円 |
| 個人事業のための発掘調査 |
約263万円 |
参照：文化庁「埋蔵物文化財関係統計資料」
弊社に寄せられるご相談のうち、埋蔵文化財包蔵地に関わるケースは全体の数％程度にとどまりますが、調査費用が数百万円に及ぶことを知って売却自体を躊躇される方は少なくありません。ただし前述のとおり、個人住宅の場合は公費負担で調査が行われるケースが大半であり、実際に大きな費用負担が生じるのは事業用途のケースに限られる傾向があります。費用面の不安から売却を諦める前に、まずは教育委員会に調査の見通しを確認してみるとよいでしょう。
埋蔵文化財包蔵地が売れにくい理由
埋蔵文化財包蔵地が通常の土地と比べて売れにくいとされている理由は、主に以下の3つです。
- 調査費用が購入者負担になるケースがある
- 建築工事がスムーズに進みづらい
- 土地の用途が制限される
次の項目から、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
調査費用が購入者負担になるケースがある
原則として試掘調査は公費で負担してもらえますが、自治体に「発掘調査が必要」と指示された場合、買主が調査費用を負担しなければならないケースがあります。
発掘調査の費用を行政が負担してくれるのは、自己居住用の専用住宅を建築する場合のみです。
したがって、以下のようなケースでは、調査費用を土地の購入者が負担しなければなりません。
- 不動産投資のために物件を購入する
- アパート・マンションといった収益物件を建築する
- 事務所兼用の住宅を建築する
事業利用のケースでは、開発面積も大きくなり追加の工事費用による経済的損失が大きいため、事業者は埋蔵文化財包蔵地を嫌う傾向にあります。
人口が多い地域であるにもかかわらず、周辺に大きな店舗が全くないような区域は、埋蔵文化財包蔵地である可能性が高いでしょう。
建築工事がスムーズに進みづらい
売却予定の土地が埋蔵文化財包蔵地である場合、売却価格を下げても買主が見つからない恐れもあります。
なぜなら、埋蔵文化財包蔵地を予定通りに開発できず、希望する建築物を建てられないリスクが大きいからです。
埋蔵文化財包蔵地を工事するためには、着工の60日前までに教育委員会に届け出をしなければなりません。そのため、実際に着工できるのは最短でも60日後ということになります。
また、埋蔵物の有無は実際に土地を発掘してみないとわかりません。試掘のみで調査終了すれば工事への影響も最小限で済みますが、本格的な調査が必要になると、工事の予定が大幅に狂うことが予測されます。
このように、希望どおりに工事できないリスクがあるので、埋蔵文化財包蔵地の購入を避けたいと考える買主が多いのです。
また、着工の遅れや調査期間の不確実性は、ただ予定が狂うだけでなく、買主の住宅ローン審査に悪影響を及ぼすことがあります。金融機関は融資の条件として「○ヶ月以内に建物を完成させること」などの期限を設けていることが多く、建築スケジュールが不透明な土地には審査が通りにくいケースがあります。こうした資金面のリスクも、買主が埋蔵文化財包蔵地を敬遠する大きな要因です。
あまり知られていませんが、試掘調査であれば1日〜数日で終わるケースも多く、必ずしも長期間の工事中断を伴うわけではありません。実際にはFAQにもあるとおり、小規模な試掘調査なら1〜2週間程度で完了することが一般的です。買主にこうした情報を正確に伝えられるかどうかで、購入検討者の印象は大きく変わります。
土地の用途が制限される
発掘調査で古墳・貝塚・住居跡などが見つかった場合、埋蔵物保存のために計画変更や工事中止を求められるケースもあります。
具体的には、地盤改良の禁止や建物の構造に関する制限などが命じられるため、土地の自由な活用ができません。
せっかく調査をしても結果的に土地を活用できないのであれば、調査にかけた時間とお金が無駄になってしまいます。
また、仮に開発工事が許可されたとしても、埋蔵物保護のために工事費用が割高になるケースもあります。
埋蔵文化財包蔵地は土地の用途が制限されるリスクを抱えているため、価格を下げたとしても敬遠される可能性は高いでしょう。
埋蔵文化財包蔵地をトラブルなく売却する4つのコツ
土地に埋蔵物があることは、売買契約における「契約不適合」に該当する可能性があります。
売却後に埋蔵文化財の存在が判明した場合、売主は契約不適合責任を負い、買主から損害賠償や契約解除を請求される恐れがあります。
埋蔵文化財包蔵地をトラブルなく売却するためには、以下4つのポイントに留意しましょう。
- 買主が見つかる前に事前調査をする
- 売買契約締結前に重要事項説明をおこなう
- トラブルが起きる前に弁護士に相談する
- 「訳あり物件専門の買取業者」に売却する
それぞれ詳しく解説していきます。
1.買主が見つかる前に事前調査をする
埋蔵文化財包蔵地をトラブルなく売却するためには、できる限りの事前調査をすることが一番の対策です。
取引前に遺跡地図・遺跡台帳を確認することはもちろん、埋蔵文化財包蔵地である可能性を少しでも感じたときには、市町村の教育委員会に確認するべきといえます。
埋蔵文化財包蔵地として周知されていない土地であっても、工事の過程で埋蔵物が発見されたときには買主に大きな損害が発生することから、売主に対して賠償請求されるケースがあるためです。
埋蔵物が発見されたときには、埋蔵文化財包蔵地として指定されているか否かを問わず、警察に届ける必要があり、発見物が文化財と思われる場合は教育委員会へ提出することになっています。
教育委員会の判断によっては、工事中断・変更・中止といった措置を指示されることもあり、買主に多額の損失が生じる恐れもあるのです。
仮に埋蔵文化財包蔵地である事実を売主が知らずに売却した場合、十分な事前調査を怠ったことが問題となり、契約不適合責任が追及される可能性があります。
そのため、埋蔵文化財包蔵地の可能性がある土地を売却する際には、必ず事前調査を実施しましょう。
弊社へのお問い合わせでも、「売却後に買主側の工事で土器が出てきて、契約不適合責任を問われた」というご相談をいただいたことがあります。事前に教育委員会へ照会し、試掘調査を済ませていれば防げたトラブルであり、現場としても非常にもったいなく感じたケースでした。売却前の調査にかかる手間は限られていますので、少しでも可能性があるなら先に確認しておくことが得策です。
2.売買契約締結前に重要事項説明をおこなう
土地を売却するときには、売主として物件状況報告書（告知書）などで埋蔵文化財包蔵地であることを買主へ正確に告知することが重要です。そのうえで、仲介を依頼する不動産会社から、買主に対して詳細な重要事項説明を行ってもらうようにしましょう。
もしも土地の購入後に「埋蔵文化財包蔵地と知っていれば、土地を買わなかった」と買主が感じた場合、売主の契約不適合責任が追及されます。
とくに、事業者ではない個人に不動産を売却する際には、埋蔵文化財包蔵地で工事を進める手続きについても告知書に記載しておくとよいでしょう。買主が教育委員会との協議の手続きについて正しい知識を得ていれば、予測外のトラブルに巻き込まれるリスクも小さくなるからです。
買主に事実を伝えずに埋蔵文化財包蔵地を売却すると契約不適合責任を追及され、売買契約解除や損害賠償請求が認められる恐れがあるため注意しましょう。
弊社が提携する弁護士によると、「埋蔵文化財包蔵地の重要事項説明が不十分だったことを理由に契約不適合責任を問われる紛争は、売主が個人の場合に目立つ」とのことです。不動産会社を介さない個人間取引では重要事項説明の義務がないため、情報の伝達漏れが起きやすいことが背景にあるようです。仲介を依頼する場合であっても、売主自身が埋蔵文化財に関する情報を把握し、仲介業者に正確に伝えておくことが重要です。
3.トラブルが起きる前に弁護士に相談する
埋蔵文化財包蔵地をめぐるトラブルは、判断の難しいケースが少なくありません。
先ほどの項目で説明した売主の契約不適合責任についても、売買契約前後の売主・買主の行動や損害の程度によって、結論は変わるものです。
したがって、不動産取引や法律について詳しい知識のない人が独自に判断することは適切とはいえません。
不動産取引時の契約書作成や土地の契約不適合責任について弁護士などの専門家へ相談しておくことも有効な対策といえます。
「埋蔵文化財が出たら土地は使えなくなる」と思い込んでいる方もいらっしゃいますが、実際には調査が完了し記録保存が済めば、ほとんどのケースで通常どおり建築工事を進められます。全面保存（工事中止）が指示されるのは、国の史跡級の重要な遺跡が発見された場合など極めて限定的です。過度に恐れるよりも、正確な情報をもとに対応策を検討することが大切です。
4.「訳あり物件専門の買取業者」に売却する
埋蔵文化財包蔵地に関する調査や説明は、一般の人には面倒で難しいケースが多いです。
また、一般の不動産業者には、埋蔵文化財包蔵地の取り扱いに慣れていない業者もいます。
埋蔵文化財包蔵地にある物件を売却する場合、訳あり物件の取扱い経験が豊富な専門業者に依頼すれば、売主の負担を軽減できます。
専門業者であれば、調査・説明についての十分なノウハウを備えているので、売却後のトラブルを避けるために必要な措置を取ってくれることが期待できるでしょう。
また、十分で丁寧な説明をしてくれることは、買主の不安を軽減することにもつながります。さらに、訳あり物件の専門業者は買取に応じてくれる業者が多いのも魅力のひとつです。
なお、埋蔵文化財包蔵地の仲介売却では、通常の土地に比べて成約までに数か月〜半年以上余計にかかることも珍しくありません。試掘調査の日程調整や教育委員会との協議、重要事項説明の準備など、通常の売却にはないプロセスが加わるためです。「いつまでに売りたい」という期限がある場合は、早めに動き始めることが重要です。
不動産業者（宅建業者）への売却では、売買契約の中で契約不適合責任を免責とする特約を設けるのが一般的です。そのため、売主にとって最大のリスクである「売却後の責任追及」を回避しやすくなります。
まとめ
埋蔵文化財包蔵地の物件だからといって、売却できないと諦める必要はありません。
埋蔵文化財包蔵地であっても、ケースによってはほとんど支障なく工事を進められますし、1日程度の試掘調査のみで終了することも珍しくありません。
実際に弊社で買い取らせていただいたケースでも、教育委員会への照会と試掘調査を経て「本格調査は不要」と判断され、通常どおり活用できた事例が複数あります。現場の肌感覚では、試掘で本格調査が必要になるケースは全体の一部にとどまっており、「埋蔵文化財包蔵地＝必ず大がかりな調査が必要」というわけではありません。
埋蔵文化財包蔵地の取扱いに長けている専門業者であれば、必要な調査・調査規模・費用見積りなどの、不動産売買に伴うリスクを正確に見積りできます。
さらには、埋蔵文化財包蔵地の抱えるリスクをすべて請け負う形で「訳あり物件専門の買取業者」にそのまま買取してもらうことも可能です。
埋蔵文化財包蔵地のよくある質問
埋蔵文化財包蔵地の発掘調査にはどの程度の時間がかかりますか？
調査にかかる時間は自治体によっても異なりますが、小規模な試掘調査であれば1週間～2週間程度で完了するのが一般的です。
本格的な発掘調査が必要になる場合、早ければ1ヶ月～3ヶ月程度で完了します。大規模な調査や順番待ちなどがある際には、半年から1年以上かかるケースもあります。
実際に調査をしてみないと具体的な期間はわからないため、早めに調査の申請を出しておきましょう。
