不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
土地は、宅地や農地など法令によって地目（土地の用途）が定められていますが、いずれの地目にも該当しない土地を「雑種地」といいます。例えば、駐車場や資材置き場などが雑種地にあてはまります。
雑種地は文字どおり、他の地目にあてはまらない「その他色々の土地」なので、個々の使用状況によって売却の注意点や価格が異なります。
売却時は物件ごとの状況に合わせたプランを立てる必要があるので、まずは専門家である不動産会社に相談するのがスムーズな売却のコツです。
オンラインの一括査定を利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、雑種地を売却するときは積極的に利用しましょう。
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雑種地を売却するために、まずは雑種地の現状をチェックすることから始めましょう。
いずれの地目にも該当しない土地とされる雑種地ですが、調べてみたら宅地や農地であった、というケースもあります。
まずは、雑種地の定義や雑種地であるか確認する方法を見ていきましょう。
土地には「地目」という土地の用途が決められています。地目を設定することで、固定資産税などの税額を決めるのです。
この地目は全部で23種類あり、そのいずれにも該当しない土地を雑種地と呼びます。
地目を定める際は、「地上に物件があるか」「建物の建築が制限されている地域か」「建物の利用状況はどうか」などを総合的に判断していきます。
なお、使用状況や環境の変化により地目の変更登記も可能です。はじめは雑種地でも、建築物を建てたり田畑を作れば、地目を変えられます。
つまり、雑種地と登録されている土地でも、これまでの経過を辿れば「実は雑種地ではなかった」ことも有り得るわけです。
地目とは、不動産登記簿に土地の現況や目的を記したものです。売買価格のみならず、納税時に地目が大きく関わってきます。
地目ごとに固定資産税の納税額を設定されており、評価が高い宅地は納税額が大きく、反対に山林や田畑は納税額が低くなる仕組みです。
ただし、登録している内容と実際の地目が相違していることがあります。
そのため、雑種地を売却するときは、売却前に地目を確認しておくことが大切です。
雑種地を売却する際は必ず地目を確認しましょう。
そして、地目を確認する方法は以下の3つです。
以下の項目から、順番に見ていきましょう。
まずは登記権利証や登記済証を見る方法です。自宅にある登記証を見たり、オンライン上で登記簿データを閲覧すれば、地目を確認できます。
ただし、前述したとおり、土地の用途や使用目的によって、地目は変更登記できます。
もしも、登記権利証を発行した年から地目が変更されている場合は、この方法では正しく地目を確認できませんので、これから紹介する方法も試してみてください。
続いて、現状を目視で確認する方法です。実際に現場へ足を運び、隣地との境界や関係、接道状況などを目視で確認します。
もしも、現地へ向かうことが難しい場合は、Googleマップのストリートビューを使い、インターネットで物件写真を見ながら土地の状況や情報を得ることもひとつの手段です。
ただし、目視での確認では、地目が明らかにならない恐れもあるため、注意しましょう。
最後に、固定資産税納付通知書を確認する方法です。
この固定資産税納付通知書には、市町村が確認した土地の現況地目が記載されています。
固定資産税納付通知書の右側の欄に「土地」という欄があり、その横に地目が書かれています。
とにかく早く土地を売却したい人にとっては「雑種地でも何でもいいから売れればいい」と考えるかもしれません。
しかし、地目を確認せずに売却してしまうと、以下のようなリスクを発生させます。
地目は土地の評価に直結します。
なかでも「建物を建てられる」「用途が広い」宅地は使いやすいため、売却価格が高い傾向にあります。
そのため、地目を確認し土地の価値を把握しておかないと「相場よりも安く売られる可能性」があるのです。
また、土地には利用制限がかけられていることもあります。
例えば、農地は原則的に建築不可であるため、その事実を伝えずに売ると、損害賠償を請求される恐れもあります。
このように、売主の利益と安全を守るために、不動産売買前に地目を確認しておく必要があるのです。
もしも、地目が農地であった場合、通常の売却方法とは異なるので注意が必要です。農地を売却するには「農地のままで売却するか」「宅地などに用途変更して売るか」のどちらかを選択します。
いずれにせよ農業委員会の事務局に届出を行わなければ売却ができません。
スムーズに売却したいのであれば宅地などに用途変更してから売却することをおすすめします。農地は、農家もしくは農業生産法人にしか売却できない規則があるからです。
宅地などに地目を変更した場合は、個人にも売却できますので買主を限定する必要はありません。
ただし、農地を用途変更して売る場合は、農業委員会または知事の許可が必要になります。
その際は、必ず農業委員会へ転用申請を行ってください。市役所または区役所に行けば場所を教えてもらえますので、問い合わせてみましょう。
放置していた雑種地が森林となっていた場合、森林法の規制によりスムーズに売却できないことがあります。
しかし「必ずしも売れない」わけではありませんので、安心してください。
「一般の土地の売却よりも、提出する書類がいくつか増える」恐れがある程度です。
森林売却にはどんな手続きが必要か、自治体の林業推進課に確認を取っておきましょう。
雑種地を売却する際は、市街化区域内かどうかも確認しておきましょう。
国内の土地は、都市計画区域と都市計画区域外に分かれています。
このうち、都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・どちらでもない非線引区域の3つに分かれています。
市街化を活性させる市街化区域であれば許可なく住宅を建てられますが、市街化調整区域や非線引き区域であれば、住宅を建てるために知事の許可、または土地の形成に開発許可申請が必要だからです。
つまり、土地活用しやすい市街化区域であれば雑種地でも買主がつきやすく、反対に市街化調整区域であれば買主がつきにくい傾向にあります。
市街化区域かどうかは市町村にある都市計画マップで確認可能です。自治体のウェブサイトから簡単にアクセスできますので、一度検索してみるといいでしょう。
また、売買契約のときに交付された物件確認書（告知書）にも、土地の状況が表示されています。売却時に影響を及ぼすような事柄はないか、物件確認書に目を通しておきましょう。
これまでは、雑種地についての基礎知識を説明してきました。
それでは、具体的にどのような土地が雑種地と呼ばれているのでしょうか。
以下の項目から「どのような土地が雑種地に該当するか」「雑種地はどのようにして売却するか」を紹介していきます。
雑種地の定義は「土地の面積に対し極めて小さい建物が建っている土地」となります。
じつは、以下4つのように普段何気なく目にしている土地が「雑種地」であることが多いです。
以下の項目から、具体的に解説していきます。
国税庁のウェブサイトでは「ほとんどの駐車場は雑種地として評価する」としています。駐車場として利用している土地は、現況により、ほとんどの場合、雑種地として評価することとなります。
駐車場には、「青空駐車場」「アスファルト舗装された駐車場」「立体駐車場」などがありますが、ほとんどが雑種地として判断されます。
また、以前宅地として使用しており、地目が「宅地のまま」であった土地でも現況が駐車場であれば雑種地です。
参照：国税庁ホームページ、貸駐車場として利用している土地の評価
活用できない土地を、資材置き場として利用しているケースが多い傾向にあります。資材置き場として活用している地域は、市街化調整区域であることが多く、建物を自由に建設できません。
それ以外にも「排水設備が整わない」「上水道が通っていない」ような土地は、売りにくいため、資材置き場として活用されています。
ちなみに、資材ではなく太陽光発電パネルを設置しているケースも、雑種地とみなされます。
ゴルフ場も雑種地として評価されます。
ただし、ゴルフ場の土地の価値を算出する方法は、少し難しくなります。ゴルフ場の広大な面積のうち、土地の場所によっては、評価がそれぞれ異なるケースもあります。
このような場合は、土地を分割し、1㎡当たりの固定資産税評価額に倍率を乗じた金額から価値を算出します。
「自宅敷地だと思っていた場所が水道用地だった」というケースも多く見られます。
もしも。水道用地であった場合は、自治体の所有物になり市有財産となるので、売却したり建物を建てられません。
水道用地とは「水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地」のことで、沼や送水パイプが設置された土地、もともとは貯水池だった土地を指します。
浄水場から一般家庭に送水するために、土地の一部に集合下水管が設置され、水道用地とされていることがあります。
雑種地を売却する方法は「そのままで売却する」か「地目を変更してから売却」のいずれかです。
ただし、雑種地のままよりは、地目を変更した方が売れやすいでしょう。
地目を変更するためには、まず「本当に雑種地かどうか」土地の現況を確認しましょう。
地目を確認したら、法務局へ行き地目変更登記をおこないます。
不動産登記法では「目又は地積について変更があったときは、変更があった日から一月以内に、変更の登記を申請しなければならない」としています。地目を変更したら、忘れずに変更登記をおこないましょう。
雑種地は「売りにくい」「高く売れない」ことが一般的です。
しかし、価値が低い雑種地でも高く売却するコツがあります。
そこで、価値が低い雑種地を売却する３つのポイントを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
さきほどもお伝えしましたが、価値の低い雑種地は、単体で売るのがとても難しいです。
そこで、他の土地とセット販売すると高く売却できるでしょう。
もしも、雑種地以外に宅地などを所有しているのであれば、雑種地を抱き込んで売却してしまいましょう。
もしくは「雑種地の買主を見つけてくれたら宅地を売ってもいい」というように、雑種地の仲介を条件に購入申込者に宅地の売却を持ちかける方法もあります。
雑種地以外の土地に、購入希望者から申込みがあったときは「雑種地のセット販売を持ちかける」「雑種地を購入することを条件に売却を許可する」など、有利な条件で売却できるよう購入者と交渉してみましょう。
地目によって価値が変動しますので、雑種地を人気のある「宅地」へと変更して売却するという方法も有効的です。地目の変更手続きはそれほど難しくはありません。
まずは、土地の地目を登記簿で確認したあと、現地調査し宅地として利用可能かどうかを調べ、申請書類を作成してもらうだけです。専門家の協力を得ずに、個人で申請もできます。
ただし、土地の地目が「田畑」であった場合、農業委員会や知事の許可が必要になるかもしれません。
また「市街化調整区域」であった場合は、建物の建設に規制がかかることがあります。
不動産会社の中には、雑種地の売却に強い業者もいます。
もしも、売却が進まないのであれば、不動産会社を選びなおすことも視野に入れましょう。
ただし、不動産会社を変更するときは、違約金が発生しないよう注意が必要です。
「指定した期限外に解約する」「他の不動産会社と重複依頼する」など、契約内容に違反した行動を取った場合、ペナルティとして違約金が発生する可能性もあります。
そのため、不動産会社を変更するには、まず媒介契約書を確認しましょう。「媒介契約の種類」「媒介契約が終了する日」をチェックしてみてください。
どこの不動産会社でも媒介契約の有効期限は3カ月で切れます。媒介契約後3カ月を経過すれば特別な手続きを取らなくても、不動産会社の変更は可能です。
不動産会社を選ぶなら、一括査定を利用して、複数の不動産会社を比較することが大切です。
雑種地それぞれに異なる特徴があるように、不動産会社にも各社で得意な地域や物件に違いがあります。そのため、複数の不動産会社で査定してもらい、売却価格やその他条件を比べましょう。
オンラインで完結する一括査定なら、簡単な入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。
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雑種地のみならず不動産を売却したときに譲渡益が出た場合は、その譲渡益に対して税金がかかります。これを譲渡取得税といいます。
以下が、譲渡取得税の計算式です。
ただし、不動産を購入した時にかかった取得費用があれば、譲渡益から控除できるため、納税額が安くなります。
しかし、相続によって土地を入手していた場合、すでに納めた相続税は取得費として控除できません。
では、相続によって得た土地を売却すると、損をしてしまうのでしょうか。
相続によって得た土地を売却するとき、取得費加算の特例を使用すると対象不動産の譲渡取得税が安くなります。
条件を満たした場合のみ、取得費加算の特例として相続税の一部を取得費として加算することが出来るようになります。
その条件は以下の3つです。
取得費加算の特例は、相続した土地を売却するときに、お得になる控除制度です。
1と2を要約すると、特例を使えるのは「相続した本人」「相続税を支払う人」のみです。相続に関係のない人や所有者でない人は、特例を使えません。
そして、特例が適用となるのは「相続開始から3年以内」です。相続後すぐに申告をせず、期限ギリギリになって申告した人は、その申告しなかった期間が猶予されます。
そのため、相続税を申告した日から3年以内が特例措置を受けられる期限日になります。
地目が雑種地である土地を売却するときには、必ず現状がどのようになっているのか確認することから始めましょう。
家を建てて住んでいた場合は、地目が雑種地でも、宅地扱いとなります。
また、雑種地が市街化調整区域であったり、農地であったりすることもあります。
一見、何もないような土地に見えても、目に見えない法令上の規制にかかっているケースもありますので注意が必要です。
雑種地の売却時に困った場合は、不動産会社や不動産問題に詳しい弁護士などの専門家に問い合わせて、相談してみることをおすすめします。
