雑種地はそのまま売却できる？価格の調べ方・売却方法・地目変更の注意点

雑種地はそのまま売却できる｜地目だけで売れやすさは決まらない

雑種地は、そのままの地目でも売却できます。ただし、売却できるからといって、必ず買い手が見つかるわけではありません。

売れやすさや価格は、地目そのものより、現在の利用状況や建築の可否、接道、立地、購入後にどのような用途で使えるかによって変わります。

まずは、雑種地の意味と、売却時に買い手が確認するポイントを押さえておきましょう。

雑種地とは登記上の23種類の地目のうち、ほかの22種類に当てはまらない土地

雑種地とは、不動産登記規則第99条で定められている23種類の地目のうち、ほかの地目に当てはまらない土地です。地目は土地の主な用途によって区分されます。

駐車場や資材置き場として使われている土地などが雑種地となることがあります。

ただし、駐車場だから必ず雑種地になるわけではありません。建物の敷地と一体として利用されているなど、土地の利用状況によって地目の判断は変わります。

ここで、「雑種地だから自由に使える」「雑種地には建物を建てられない」と考えるのは誤りです。

よくある誤解	実際
雑種地は用途制限がない土地	地目は土地の主な用途を表すものであり、用途制限そのものを示すものではありません。土地の使い方は都市計画法や建築基準法などによる制限を受けます。
雑種地は建物を建てられない土地	地目が雑種地でも、用途地域や接道などの条件を満たせば建築できる場合があります。

また、登記上の地目と、固定資産税や相続税などの課税上の地目・評価区分は同じとは限りません。

登記上の地目は、不動産登記規則に基づいて土地の主な用途から定められます。

一方、相続税などの財産評価では、課税時期の土地の現況をもとに地目を判定します。固定資産税についても、登記上の地目とは別に現況を踏まえて評価されることがあります。

そのため、登記上は雑種地でも、課税上は異なる区分・評価となる場合があります。

売却する際は、登記事項証明書に記載された地目と、固定資産税の課税明細書に記載された内容を分けて確認しましょう。

買い手が重視するのは、購入後に何に使えるか

雑種地の買い手が重視するのは、地目の名称よりも「購入後にどのような用途で使えるか」です。

想定する用途によって、買い手の候補や確認される条件も変わります。

買い手の候補	想定する用途	確認されやすいポイント
住宅用地を探す個人・住宅会社	住宅の建築	用途地域、接道条件、上下水道、造成の必要性
駐車場用地を探す事業者	駐車場	車両の出入り、前面道路、周辺の駐車需要、土地の状態
資材置き場を探す事業者	資材置き場	大型車の進入、面積、周辺環境、搬出入のしやすさ
隣地所有者	所有地の拡張・一体利用	土地の形状、境界、接している位置や長さ

住宅を建てにくい土地でも、駐車場や資材置き場、隣地との一体利用など、別の用途で需要が見込める場合があります。

ただし、住宅を建てられないからといって、駐車場や資材置き場として自由に使えるわけではありません。土地の所在地や利用方法によっては、都市計画法をはじめとする法令や自治体の条例などによる制限を受けることがあります。

たとえば、建物を建てない資材置き場や駐車場は都市計画法上の開発許可の対象とならない場合がありますが、自治体が独自に資材置き場などの設置基準や届出制度を定めているケースもあります。

そのため、どの用途で利用・売却できるかは土地ごとに確認することが重要です。

雑種地を売却する前に確認すべきこと

雑種地を売却する前は、「登記と現況」「建築できるか」「土地の状態」「農地・森林に関する規制」の4点を確認しておきましょう。

ただし、これらをすべて自分で調べ終えてからでなければ、査定を依頼できないわけではありません。

まずは手元にある資料を集め、不明な点は不動産会社や自治体などの担当窓口に確認しながら進めれば問題ありません。

確認する項目	手元で用意するもの	主な確認先
登記の地目・名義・抵当権	登記事項証明書	法務局
現在の利用状況	現地の写真、賃貸中なら賃貸借契約書	現地、不動産会社
課税上の情報	固定資産税の課税明細書	市区町村の税務担当窓口
建築の可否	所在地や公図など	自治体の都市計画・建築・開発担当窓口
境界・測量	地積測量図、境界確認書など	法務局、不動産会社、土地家屋調査士など
農地・森林関係	過去・現在の利用状況が分かる資料	農業委員会、自治体の農林・森林関係の担当部署

登記上の地目・現在の利用状況・所有者を確認する

登記事項証明書・現地・固定資産税の課税明細書では、それぞれ確認できる情報が異なります。手元にある資料から確認し、不明な点は不動産会社や関係機関に確認しましょう。

確認する資料	主に分かること	これだけでは分からないこと
登記事項証明書	登記上の地目、地積、所有者の名義、抵当権など	現在どのように利用されているか
現地確認	実際の利用状況、接道、高低差、残置物など	登記上の地目や権利関係
固定資産税の課税明細書	課税上の情報、評価額、税額など	登記上の地目や詳細な権利関係

土地を売却する前に、登記上の地目と所有者を確認しておきましょう。

登記上の地目は、現地の状態や固定資産税の課税明細書だけでは確定できないため、登記事項証明書などで確認します。また、土地の利用状況が変わっている場合は、地目変更登記が必要になることがあります。

相続した土地では、名義が亡くなった人のままになっていないかも確認が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請します。

共有名義の場合は、ほかの共有者の意向や連絡が取れる状態かどうかも確認しておきましょう。売却を進める前に地目や名義の状況を整理しておくことで、その後の手続きをスムーズに進めやすくなります。

建築できるかを都市計画・接道条件から確認する

雑種地に建物を建てられるかどうかは、地目だけでは判断できません。都市計画上の区域区分や用途地域、接道状況、開発・建築に関する規制などを確認する必要があります。

都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域に「区域区分」されている地域と、区域区分が定められていない「非線引き都市計画区域」があります。

区域	概要	確認したいポイント
市街化区域	すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域	用途地域、接道、開発許可の要否など
市街化調整区域	市街化を抑制する区域	建築・開発が認められる条件に該当するか
非線引き都市計画区域	市街化区域と市街化調整区域の区域区分が定められていない都市計画区域	用途地域の指定、開発許可の規模基準、接道など

「市街化区域なら必ず建てられる」「市街化調整区域なら建てられない」とは限りません。

市街化区域でも、用途地域によって建てられる建物の種類や規模に制限があり、開発の規模によっては許可が必要です。一方、市街化調整区域でも、一定の条件を満たせば開発や建築が認められる場合があります。

また、建物を建てるには接道条件も重要です。敷地は原則として、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要がありますが、一定の条件を満たせば例外が認められるケースもあります。

開発許可が必要となる面積などの基準は地域によって異なるため、建築できるかどうかを自己判断するのは避けましょう。

売却前に自治体の都市計画・建築・開発担当窓口へ予定している用途を伝え、規制や必要な手続きを確認しておくと安心です。

境界・高低差・インフラ・残置物を確認する

境界や高低差、インフラ、残置物など土地の状態は、買い手が土地を利用するために必要な費用や手間に影響します。

査定を依頼する際に、分かる範囲で情報や資料を整理しておきましょう。

確認項目	確認する内容	売却への影響
境界	境界標、地積測量図、境界確認書などの有無	測量や境界確認が必要になる場合がある
車両の出入り	前面道路の幅、接道状況、進入しやすさ	利用できる車両や想定用途に影響する
高低差・擁壁	道路との高低差、法面、擁壁の状態	造成や擁壁工事が必要になる場合がある
上下水道・電気	引き込みの有無、前面道路の配管など	引き込み工事の費用などに影響する
残置物	資材、車両、廃材、塀など	撤去の要否や費用負担が売買条件になる
過去の利用履歴	過去の用途、地中埋設物などに関する情報	土地の利用や撤去費用などに影響する場合がある

すべての土地で、売却前に測量や残置物の撤去を行わなければならないわけではありません。現況のまま売却できるケースもあれば、買い手から境界の確認や残置物の撤去を求められるケースもあります。

そのため、「何を売却前に行うのか」「費用を売主と買主のどちらが負担するのか」を売却条件として確認することが重要です。

過去の利用状況から地中埋設物などの懸念がある場合は、把握している情報を不動産会社に伝えておきましょう。土地の状態について分かっている情報を事前に共有しておくことで、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

農地や森林に関する規制がないか確認する

登記上の地目が雑種地でも、現在の利用状況によって農地法の対象となったり、土地が地域森林計画の対象森林に含まれていたりする場合があります。そのため、登記上の地目だけで判断しないことが重要です。

農地法上の農地に当たるかどうかは、登記上の地目だけではなく、土地の現況によって判断されます。たとえば、次のような土地は農業委員会などに確認しておきましょう。

• 登記上は雑種地だが、現在は耕作されている
• 以前は田や畑として利用されており、現在の扱いが分からない
• 相続したため、土地の利用履歴や農地としての扱いが分からない

農地に該当する場合、誰に売るのか、購入後にどのように使うのかによって必要な手続きが変わります。

売り方	主な根拠	手続きの考え方
農地のまま農業目的で売る	農地法第3条	原則として農業委員会の許可が必要
農地を農地以外の用途に転用する目的で売る	農地法第5条	原則として都道府県知事等の許可が必要
市街化区域内の農地を転用する目的で売る	農地法第5条第1項の届出に関する規定	あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、第5条の転用許可は不要

農地や森林は、通常の土地とは異なる手続きが必要になる場合があります。

農地を売却・転用する場合は、土地がある地域の農業委員会などへ確認しましょう。地域によっては、市町村長が農地転用を許可するケースもあります。

森林については、登記上の地目だけで判断できません。地域森林計画の対象となる森林を取得した場合は、原則として取得後90日以内に市町村への届出が必要です。

また、立木の伐採には事前届出が必要になることがあり、保安林では伐採に許可が必要です。

農地や森林だからといって、必ず売却できないわけではありません。ただし、売却後の利用や伐採・開発に制限がかかることがあるため、事前に自治体の担当窓口へ確認しておくことが大切です。

雑種地の売却価格はどう決まる？相場の調べ方

雑種地の売却価格は、全国一律の相場や「宅地の何割」といった基準で決まるものではありません。

土地ごとの条件や想定される用途によって価格は変わるため、周辺の取引事例を確認し、不動産会社の査定とあわせて判断することが大切です。

周辺の取引価格を、用途や土地条件をそろえて比較する

雑種地の価格を調べるときは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引事例を確認します。

不動産情報ライブラリの「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」では、地域や取引時期、物件の種類などを指定して検索できます。

不動産取引価格情報は、実際の取引当事者へのアンケートをもとに、取引価格や土地の面積・形状などを個別の物件が特定できない形で公表しているものです。

調べ方は次のとおりです。

1. 不動産情報ライブラリの「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索」を開く
2. 都道府県・市区町村・地区などを指定する
3. 取引時期や物件の種類を絞り込む
4. 土地の面積、取引価格、形状、前面道路、都市計画などを確認する
5. 対象地と条件が近い取引事例を複数比較する

ただし、近隣で取引された土地であれば、その価格をそのまま雑種地に当てはめられるわけではありません。

そろえて比較したい条件	確認する理由
取引時期	地価や不動産需要は時期によって変わるため
面積	同じ地域でも、買い手が求める規模に合うかによって価格が変わるため
土地の形状	整形地か不整形地かによって利用のしやすさが異なるため
接道・前面道路	建築可否や車両の出入りに影響するため
建築の可否	建築可能な土地と用途が限られる土地では購入需要が異なるため
都市計画上の区域	市街化区域、市街化調整区域などによって開発・建築条件が異なるため
インフラ	上下水道などの整備状況によって利用開始までの費用が変わるため
想定用途	住宅用地、駐車場、資材置き場などで買い手となる層が異なるため

周辺の宅地価格を、そのまま雑種地の価格として考えないようにしましょう。宅地として取引された土地には、建築できることや接道、上下水道などの条件が価格に反映されている場合があるためです。

また、価格を確認するときは、売出価格・取引価格・税務上の評価額を区別する必要があります。

種類	意味
売出価格	売主が市場に提示している価格。実際にその金額で成約したとは限らない
取引価格	実際に売買が成立した価格
税務上の評価額	相続税や固定資産税などを計算するために用いる評価額であり、実際の売却価格とは異なる

建築可否・利用需要・整備費用が査定価格に影響する

雑種地の査定価格は、購入後に想定される用途と、その用途で土地を利用するために必要な条件によって変わります。

住宅用地として利用できる土地であれば、建築できるか、接道条件を満たしているか、上下水道を利用できるか、造成が必要かといった点が確認されます。

一方、駐車場や資材置き場としての利用が想定される土地では、車両の出入りのしやすさや前面道路、大型車が進入できるか、周辺に需要があるか、周辺環境に支障が生じないかといった点も重要です。

想定用途	評価するときに確認される主な条件
住宅用地	建築可否、用途地域、接道、上下水道、土地の形状、造成の必要性
駐車場	車両の出入り、前面道路、周辺の駐車需要、土地の形状、舗装等の必要性
資材置き場	大型車の進入、前面道路、面積、周辺環境、造成・整地の必要性
隣地との一体利用	隣地との位置関係、土地の形状、境界、高低差、一体利用によるメリット

土地の利用に造成や擁壁の改修、上下水道の引き込み、残置物の撤去などが必要な場合、その費用や手間が査定価格や買い手の判断に影響することがあります。

ただし、整備費用がそのまま査定価格から差し引かれるとは限りません。必要な工事の内容や費用に加え、その状態でも購入したい買い手がどの程度いるかによって評価は変わります。

査定を依頼する際は、価格だけでなく、「どの取引事例と比較したのか」「どの用途を想定しているのか」「土地の条件をどのように評価したのか」といった根拠も確認しましょう。

雑種地の売却方法は、買い手の需要と希望条件で選ぶ

雑種地を売却するときは、「どの方法で売るか」と「誰に売るか」を分けて考えます。

主な売却方法は仲介と買取で、買い手の候補には住宅用地を探す個人・事業者、隣地所有者、近隣事業者などが考えられます。

仲介と買取の主な違いは次のとおりです。

比較項目	仲介	買取
買主	不動産会社が探した個人・法人など	買取を行う不動産会社
価格	市場の需要や買主との交渉によって決まる	再販にかかる費用やリスク、利益などを考慮した価格になる
売却までの期間	買い手を募集する期間が必要	買い手を募集する期間を短縮しやすい
仲介手数料	媒介によって成約した場合に発生する	不動産会社と直接売買する場合は通常発生しない
現況での引渡し	買主との交渉による	現況のまま引き受ける場合もあるが、条件は買取会社によって異なる
選び方の目安	購入需要があり、価格を重視したい場合	売却時期を優先したい場合や仲介で買い手が見つかりにくい場合

どちらか一方が有利というわけではありません。土地の条件や購入需要を踏まえ、売却価格・期間・必要な費用・引渡し条件を比較して選びましょう。

価格を重視し、購入需要が見込めるなら仲介で買い手を探す

住宅用地や事業用地などとして需要が見込める雑種地は、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探す方法があります。

たとえば、次のような土地です。

• 住宅を建てられる見込みがある
• 幹線道路沿いなど、事業用地として使いやすい
• 駅や商業施設の周辺で、駐車場需要が見込める
• 周辺で似た条件の土地が取引されている

仲介では、不動産会社が広告や不動産流通システムなどを使って購入希望者を探し、条件交渉を経て売買契約を目指します。

ただし、査定額や売出価格で必ず売れるわけではありません。価格交渉が入ることもあり、売却までにかかる期間も土地によって異なります。

依頼するときは、媒介契約の種類や契約期間も確認しましょう。専任媒介契約の有効期間は最長3か月で、期間終了後に更新や依頼先の見直しも可能です。

早期売却や現状での引渡しを希望するなら買取を比較する

売却時期を優先したい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

買取では不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者を探す仲介よりも、売却までの期間を短縮しやすいのが特徴です。仲介でなかなか買い手が見つからない土地にも向いています。

一方で、買取価格は仲介で売却する場合より低くなることがあります。不動産会社が、購入後の整備費用や保有コスト、再販リスクなどを見込んで価格を決めるためです。

ただし、買取であればどのような雑種地でも売れるわけではありません。土地利用の制限が大きい場合や権利関係が複雑な場合は、買取を断られることもあります。

残置物の扱いも会社によって異なるため、査定時に「現況のまま引き渡せるか」「撤去費用は誰が負担するか」を確認しておきましょう。

隣地所有者や近隣事業者に需要がないか相談する

一般の市場では買い手が見つかりにくい雑種地でも、隣地所有者や近隣事業者にとって価値がある場合があります。

たとえば、隣地を取得することで敷地を広げられる、土地の形を整えられる、接道条件を改善できるケースです。近隣事業者であれば、駐車場や資材置き場の拡張を目的に購入を検討することもあります。

ただし、隣地所有者だからといって高く売れるとは限りません。土地を取得するメリットや利用予定によって、購入意欲や価格は変わります。

需要がありそうな場合は、不動産会社を通じて購入意向を確認してもらう方法があります。価格査定や条件交渉、契約手続きまであわせて相談できます。

また、ほかに所有する土地とまとめて売却する方法もありますが、必ずしも高く売れるとは限らないため、買い手の需要や権利関係を確認したうえで検討しましょう。

雑種地の売却前に宅地へ地目変更・造成したほうがよい？

地目変更や造成は、「高く売るために先にやっておくもの」とは限りません。

地目変更登記は登記上の地目を現在の土地利用に合わせる手続きで、造成や撤去は土地そのものを整備する工事です。それぞれ目的が異なるため、売却前に必要かどうかを分けて考えましょう。

	地目変更登記	造成・撤去
内容	登記上の地目を現在の土地利用に合わせる手続き	土地を造成したり、残置物などを撤去したりする工事
変わるもの	登記記録	土地の状態
建築との関係	地目変更登記をしただけで建築できるようになるわけではない	造成自体は建築許可ではないが、工事内容や地域によって開発許可などが必要になる場合がある
主な費用	土地家屋調査士へ依頼する場合の報酬など	造成費、撤去費など

地目変更登記は利用状況を反映する手続きで、建築許可ではない

地目変更登記は、土地の利用状況が変わったときに、その現況を登記へ反映するための手続きです。

地目を宅地に変更したからといって、それだけで建物を建てられるようになるわけではありません。

地目は、土地の主な用途や実際の利用状況をもとに判断されます。そのため、「売却しやすくしたい」「将来住宅を建てたい」といった理由だけで、雑種地を自由に宅地へ変更することはできません。

土地の利用状況が変わり、地目にも変更が生じた場合は、原則として変更から1か月以内に地目変更登記を申請する必要があります。

一方、売却前に造成や残置物の撤去を行うかどうかは、地目変更登記とは別に考えます。

場面	考え方
土地の利用状況がすでに変わっている	地目にも変更があれば、地目変更登記が必要
売却前に造成・撤去を行う	売却条件や費用対効果を踏まえて判断
整備によって土地の主な用途が変わった	新しい現況に応じて地目変更登記が必要になる場合がある

また、「建物がない更地は宅地にできない」「造成すれば必ず宅地になる」と一律に判断することもできません。

地目は個々の土地の現況や利用状況によって決まるため、判断が難しい場合は土地家屋調査士や管轄の法務局へ相談しましょう。

造成・撤去などの費用をかける前に、現状売却との手取りを比較する

造成や残置物の撤去を行うかどうかは、整備後の売却価格だけでなく、工事費などを差し引いた手取り額で判断しましょう。

比較したいのは、主に次の3点です。

• 現状のまま売る場合と整備後の売却見込額
• 造成、撤去、測量などにかかる費用
• 工事を含め、売却までにかかる期間

たとえば、次のように比較できます。

	現状のまま売る	整備してから売る
売却見込額	1,000万円	1,200万円
造成・撤去費用	0円	180万円
仲介手数料（税込）の例	39万6,000円	46万2,000円
売却価格－上記費用	960万4,000円	973万8,000円
売却までの期間	工事期間なし	工事期間が追加

この例では、整備によって売却見込額が200万円上がっても、工事費や仲介手数料を差し引くと、手取り額の差は13万4,000円です。

さらに、工事費が想定を上回ったり、整備後も予定した価格で売れなかったりすれば、現状のまま売るほうが有利になることもあります。

また、買い手の用途が決まる前に大規模な造成をすると、その費用が売却価格に反映されない可能性があります。

まずは不動産会社に現状のまま査定を依頼し、整備した場合の売却見込額や必要費用と比較してから判断しましょう。

雑種地の売却を進める流れ

雑種地を売却するときは、一般的な土地売却の手順を踏みつつ、地目や利用状況、想定用途、境界、必要な整備など、雑種地特有の条件を確認しながら進めます。

資料をそろえ、地域や用途に合う業者へ相談する

まずは、手元にある資料を確認したうえで不動産会社へ相談しましょう。すべての資料がそろっていなくても、査定を依頼できる場合があります。

資料	主な入手先	確認できること
登記事項証明書	法務局	地目、地積、所有者、抵当権など
固定資産税の課税明細書	納税通知書など	評価額、税額など
地積測量図	法務局	地積や辺長など
地図・公図	法務局	地番や周辺土地との位置関係
境界確認書	過去の測量・売買資料など	隣地との境界確認の状況
賃貸借契約書など	手元の書類	賃料、契約期間、敷金・保証金など

登記事項証明書や地図、地積測量図などは、オンラインで取得できるものもあります。

駐車場や資材置き場として貸している土地では、賃貸借契約の内容も確認しておきましょう。売却後も契約関係が引き継がれる場合があるため、売却条件を決める前に整理しておくことが重要です。

また、不動産会社は地域だけでなく、土地の用途や条件に合った会社を選びましょう。住宅用地に強い会社と、事業用地や資材置き場、条件の難しい土地を扱う会社では、得意な買い手や販売方法が異なります。

複数社の査定根拠と、費用を差し引いた条件を比較する

査定は複数の不動産会社に依頼し、金額だけでなく、査定の根拠や売却条件まで比較しましょう。

比較項目	確認すること
査定根拠	参考にした取引事例や土地の評価ポイント
想定用途	住宅、駐車場、資材置き場、隣地との一体利用など
売却見込期間	どの程度の期間を想定しているか
必要な整備	測量、境界確認、撤去、造成などが必要か
費用負担	売主と買主のどちらが負担する想定か
引渡し条件	現況のままか、残置物を撤去するか、賃貸借を引き継ぐか

また、仲介の査定額と買取価格は意味が異なります。

仲介の査定額は市場で売れると見込まれる価格であり、その金額での成約が保証されるものではありません。一方、買取価格は、不動産会社が買主として提示する金額です。

そのため、売却価格だけでなく、売却までの期間や整備費用、引渡し条件なども含めて比較することが大切です。

査定を受けた際は、「なぜこの価格なのか」という根拠も確認しましょう。

売却活動・条件交渉を経て、契約・決済・引渡しを行う

買い手が見つかったら、価格だけでなく、境界や残置物、賃貸借、必要な手続き、費用負担などを整理したうえで売買契約へ進みます。

整理する項目	契約前に確認すること
境界	測量や境界確認を行うか、費用を誰が負担するか
残置物	撤去するか、現況のまま引き渡すか
賃貸借	契約内容や敷金・保証金などの引継ぎ
必要な手続き	農地転用、伐採、開発などの手続きが必要か
費用負担	測量費、撤去費、造成費などを誰が負担するか
固定資産税など	精算するか、どのように負担するか

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

ただし、不動産売買では、契約により売主と買主の間で固定資産税相当額を精算することがあります。精算の有無や起算日は、契約前に確認しておきましょう。

また、売却活動を続けても反響が少ない場合は、すぐに値下げするのではなく、問い合わせや見送りの理由を確認します。

たとえば、問い合わせ自体が少ないのか、現地確認後に価格・接道・用途・造成費などを理由に見送られているのかを整理します。そのうえで、価格だけでなく、想定用途や販売先も見直しましょう。

住宅用地として反応が少ない場合でも、土地の条件によっては駐車場や資材置き場など別の用途で需要が見込めることがあります。仲介で反響が乏しいときは、買取査定も比較材料にするとよいでしょう。

雑種地の売却にかかる費用・税金

雑種地を売却するときは、一般的にかかる費用と、土地の状態や売却条件によって発生する費用を分けて確認しましょう。

主な費用は次のとおりです。

仲介手数料	不動産会社の仲介で成約した場合に発生
印紙税	紙の売買契約書を作成する場合に、契約金額に応じて発生
登記費用	抵当権の抹消などが必要な場合に発生
司法書士などへの報酬	登記手続きを専門家へ依頼した場合に発生
譲渡所得に対する税金	売却によって課税対象となる利益が生じた場合に発生

印紙税には、不動産売買契約書を対象とした軽減措置があります。2026年9月時点では、2027年3月31日までに作成される一定の契約書が対象です。

たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税は1万円です。

また、土地の状態によっては、次のような費用がかかることもあります。

費用	発生する主な場面
測量・境界確認費用	境界の確認や測量が必要な場合
残置物撤去費用	資材や廃材などを撤去して引き渡す場合
造成・整地費用	売却前に土地を整備する場合
農地転用などの手続き費用	農地法上の手続きが必要な場合
相続登記費用	相続後も名義が変更されていない場合
地目変更登記に関する費用	現況の変化に伴って地目変更が必要な場合

なお、土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、一般的には買主側が負担します。売主側で必要になる費用を整理するときは、抵当権抹消など、自分に必要な登記費用を中心に確認すると分かりやすいでしょう。

低価格の土地では、仲介手数料の特例にも注意が必要です。

売買代金が800万円以下の一定の宅地・建物では、媒介にかかる費用を考慮し、仲介手数料の上限が税込33万円となる特例があります。

登記上の地目が「雑種地」でも、宅地建物取引業法上の「宅地」に該当すれば、特例の対象になる場合があります。実際の仲介手数料は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ確認しましょう。

売却益が出た場合は譲渡所得に対する税金を確認する

土地を売却したときは、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。

売却価格から取得費や譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」に対して課税されます。

基本的な計算式は次のとおりです。

取得費には土地の購入代金や購入時の手数料など、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費、印紙代などが含まれます。

取得費が分からない場合などは、譲渡価額の5％を概算取得費として計算できる場合があります。

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

区分	所有期間	税率の目安
長期譲渡所得	5年超	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	39.63％

上記には所得税、住民税、復興特別所得税を含みます。復興特別所得税は2037年分まで課されます。

また、一定の条件を満たす土地には特別控除を利用できる場合があります。

たとえば、都市計画区域内の一定の低未利用土地等を売却した場合は、譲渡所得から最大100万円を控除できる制度があります。2026年時点では、原則500万円以下、一定の場合は800万円以下の譲渡などが対象です。

相続した土地では、相続税の一部を取得費に加算できる特例が使える場合もあります。適用できる制度によって税額が大きく変わることがあるため、売却前に税理士や税務署へ確認すると安心です。

まとめ

雑種地は、登記上の地目を変えなくても売却できます。

ただし、売れやすさや価格は地目だけで決まるものではなく、建築可否や接道、立地、利用できる用途、周辺需要などによって変わります。

売却前は、登記と現況、都市計画上の規制、境界やインフラ、農地・森林に関する規制などを確認しましょう。価格を調べる際は、周辺の取引事例と土地条件を比較し、複数社の査定根拠も確認することが大切です。

また、地目変更や造成を先に行えば有利になるとは限りません。

現状売却と整備後の手取りを比較し、土地の用途や需要に合った仲介・買取などの売却方法を選びましょう。