土地は「売る」と「貸す」どっちが得？それぞれの収益性とコストを比較

使わない土地は「売る」か「賃す」かしたほうが良い理由

親族から相続した土地を取得したものの、所在地が遠方であることなどを理由に、十分な管理や活用ができないまま放置しているケースは少なくありません。

利用していない土地については、売却して早期に現金化する、あるいは賃貸に出して継続的な収入を得ることで、資産としての価値を有効に活かすことが可能です。一方で、所有しているにもかかわらず、特段の対策を講じないまま土地を放置していると、実務上は次のようなリスクが生じるおそれがあります。

リスク	概要	さらに放置した場合
固定資産税の負担	土地を所有している限り、毎年固定資産税の支払いが発生する	収益を生まない土地が、継続的に家計を圧迫する「負の財産」になる
管理不足によるトラブル	雑草や不法投棄が発生し、近隣住民とのトラブルにつながりやすい	苦情・火災リスク・管理責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性がある
売却・賃貸が困難に	時間が経つほど境界問題や老朽化が進み、手放しにくくなる	解体・伐採費用の増加や売却価格の下落につながる

土地を所有していると税金がかかる

土地を所有している以上、利用の有無にかかわらず、毎年固定資産税が課税される点は避けられません。固定資産税の税額は、原則として「固定資産税評価額 × 1.4％」を基準に算定されます。

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、年間でおおよそ14万円の固定資産税が発生する計算になります。

さらに、その土地が市街化区域内に所在している場合には、固定資産税に加えて都市計画税も課税されます。都市計画税の税率は条例により定められ、上限は0.3％とされています。仮に税率が上限まで適用されるケースでは、同じく評価額1,000万円の土地で、年間約3万円の都市計画税が追加で生じることになります。

このように、土地を活用していなくても、保有しているだけで一定の税負担が継続的に発生する点は、あらかじめ理解しておく必要があります。

税金の種類	課税対象	税率	計算方法	年間負担額の目安 （評価額1,000万円の場合）
固定資産税	土地の所有	1.4％	固定資産税評価額 × 1.4％	約14万円／年
都市計画税	市街化区域内の土地	最大0.3％	固定資産税評価額 × 0.3％	約3万円／年

何も使っていないのに維持費だけが発生する状況では、その土地は負の財産になってしまいます。

固定資産税に明確な相場はありませんが、毎年の支払いとなれば、家計の負担になってしまいます。

管理を怠ると近隣トラブルに発展するおそれがある

遠方に所在していることを理由に、土地の管理を行わずに放置していると、不法投棄や雑草の繁茂といった問題が生じやすくなります。

こうした状態が続くと、景観や衛生面への悪影響から、周辺住民より苦情が寄せられ、近隣トラブルへと発展するケースも少なくありません。

また、不法投棄されたゴミや放置された草木は、火災発生のリスクを高める要因にもなります。万が一火災が発生した場合、土地の管理責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性がある点にも注意が必要です。

放置期間が長引くと「売る・貸す」こと自体が難しくなる場合がある

土地は、一定期間放置していても直ちに大きな損失が表面化しにくいため、対応が後回しにされがちです。しかし、実務上は、時間の経過とともに選択肢が徐々に狭まっていくケースが少なくありません。

たとえば、境界が不明確なまま長期間経過すると、隣地所有者との協議が難航しやすくなります。また、古家や樹木が放置されることで、解体費用や伐採費用が増大し、その結果、売却時の条件が悪化したり、想定より低い価格での取引を余儀なくされることもあります。

このように、土地の放置は短期的には問題がないように見えても、中長期的には活用や処分のハードルを高める要因となり得る点を踏まえておくことが重要です。

土地は放置せず、売却や賃貸による活用を検討することが重要

これまで述べてきたとおり、土地を放置していても経済的なメリットが生じることはほとんどなく、むしろ管理負担や税負担、将来的なトラブルといったリスクが積み重なっていく可能性があります。

そのため、売却か賃貸のいずれかを選択し、少なくとも「何もせずに保有し続ける状態」は避けることが望ましいといえるでしょう。

売却を選択した場合には、土地を現金化することでまとまった資金を確保できます。得られた資金を預貯金として確保するほか、他の資産へ組み替えて運用するといった柔軟な選択肢も考えられます。

一方、賃貸による活用であれば、定期的な収入を得られる可能性があります。日常の生活費に充てる、将来に備えた資金として積み立てるなど、収入の使い道は所有者の状況や目的に応じて検討することができます。

売却・賃貸はいずれも、土地を保有することに伴うリスクを抑えつつ、資産価値を活かすための有効な手段です。ご自身のライフプランや土地の条件を踏まえたうえで、早めに具体的な活用方針を検討していくことが重要です。

「売却」と「賃貸」どちらを選ぶべきか

土地の活用方法として代表的な「売却」と「賃貸」には、それぞれ異なるメリットがある一方で、一定のリスクやコストも伴います。そのため、どちらが適しているかは一概にはいえず、所有者の状況や目的に応じた判断が必要となります。

本章では、「資金を得るタイミング」や「想定されるリスク・コスト」といった観点から、売却と賃貸の特徴を比較し、どのようなケースでどちらが選択肢となりやすいのかを整理していきます。

ご自身の土地やライフプランに照らし合わせながら、判断の参考として読み進めてみてください。

比較項目	売却	賃貸
お金を得るタイミングで決める	転居・進学・結婚・相続整理などで、早めにまとまった現金が必要な場合	今すぐ大金は不要で、将来に備えて安定収入を確保したい場合
リスクやコストを考えて決める	仲介手数料・税金・解体費用などの初期コストがかかる場合がある。 コストを差し引いた結果、想定より手元資金が少なくなる可能性がある。 早期の現金化や管理負担をなくしたい人に向いている。	固定資産税や所得税などの税負担が継続的に発生する。 借り手がつかず、計画通りの収益にならないリスクがある。 長期運用ができ、収益性を見極められる人に向いている。

どのタイミングでお金を得たいのか

売却か賃貸かを決めるには「どれほどのお金がいつ必要になるのか」が目安として重要です。

所有している土地を使う予定がなく、転居や改築、子どもの進学や結婚など、まとまったお金が必要になる予定がある場合は、売却したほうが得策といえます。

一方、将来に備えて、労力をかけずに安定した収入を確保したいなら、賃貸を検討してみてもよいでしょう。

早くお金を得るには買取業者への売却も選択肢の一つ

仲介業者の場合、買主が見つかるまで土地を売ることができないため、売却まで数カ月以上かかることも少なくありません。

そのため、早くお金を手にしたいのであれば、買取業者へ土地を売ることをおすすめします。

買取業者は自社で不動産を買い取るので、買主を探す手間がかからず、すぐに土地を売却してお金を得ることができます。

また、共有持分の専門業者であれば、共有名義の土地でも持分のみを買取してもらうことも可能です。

なかなか買主が見つからずに売れないと諦めていた土地を買取してもらえる可能性もあるので、まずは無料査定を受けてみるとよいでしょう。

仲介と買取の違い（どちらが向くか）

土地の売り方は大きく「仲介」と「買取」に分かれます。法的には同じ売却でも、実務上はスピード・手取り・手間が変わります。

項目	仲介	買取
現金化までのスピード	買主が見つかるまで時間がかかることがある	短期間で現金化しやすい
手間・負担	内覧対応や条件調整などの手間がかかる	手続きがシンプルで手間が少ない

「いつまでに現金化したいか」「遠方で手間をかけられないか」を基準に選ぶと判断しやすくなります。

土地の形状や場所から決める

所有している土地の状況から、売却と賃貸のどちらが適しているのか見当をつけられることもあります。

たとえば、マンションやテナントを建てられないような狭い土地なら、売却するよりも、飲料メーカーに土地を貸して自動販売機を設置したほうが、ちょっとした副業になります。

市街地から離れたロードサイドにテナントを建てられるほどの土地を所有しているなら、コンビニエンスストアなどを運営する法人に土地などを貸す方法もあります。

リスクやコストを考えて決める

売却と賃貸、それぞれにかかるお金やリスクを考えて「自分が納得いく方を選ぶ」というのも、選択方法の1つです。

上述したように、土地を売却すると不動産会社などへの手数料が必要だったり、売却額に対して税金がかかります。

また、所有していた土地に誰も住んでいない老朽化した古家が建っていると、売却前に更地にしなければならないケースもあります。

手数料や税金、古家の解体費用など売却にかかったコストを差し引くと、あまり手もとに現金が残らない可能性もあります。売却を進める際、信頼のできる不動産会社と相談しながら進めるのが成功のカギになるでしょう。

一方、賃貸には不動産所得に税金がかかったり、貸した土地を自由にできなくなったりするデメリットがあります。

また、先のデメリットやコストの面では触れませんでしたが、賃貸の最大のリスクは「計算通りに借り手がつかず、収益が上がらない」ことでしょう。

仲介業者に任せられる土地の売却に比べ、賃貸に出す場合は所有者自身で勉強すべきことが多いといえます。

土地売却の基礎知識

土地を売るか貸すか、どちらがよいのか判断するためには、それぞれのメリットやリスク・コストを押さえておく必要があります。

この項目では、基礎知識として

• 土地売却の流れ
• 土地売却のメリット
• 土地売却のコストとリスク

を解説します。

以下の項目から、それぞれを詳しく見ていきましょう。

売却の流れ

土地の売却の流れを簡単に説明すると、以下のようになります。

売却する土地の不動産登記簿（または登記事項証明書）をもとに、土地の住所（地番）や面積、用途などを確認しておきます。

また、土地の境界線が確定していない場合は測量会社に依頼して、境界線を確定させておきます。土地の売却価格を決めるには、不動産会社の査定を受けて、価格の目安を出します。

査定を受けて、信頼できると思える業者と媒介契約を結び、売り出しを開始します。

不動産会社は広告を作って宣伝したり、土地の購入希望者への見学対応をしたりと、売主に代わってさまざまな販売活動をします。

購入希望者が現れると、売主との間で交渉を行います。交渉も不動産会社が間に入って行われます。合意が得られれば、売買契約を結んで取引が成立します。

後日、決済をし売却した土地を買主に引き渡して取引は終了です。

売却前に最低限チェックしておきたい4項目

売却をスムーズに進めるために、査定を依頼する前後で次の点は押さえておくと安心です。

チェック項目	確認内容	注意点・影響
境界の状況	境界標の有無、測量図の有無を確認する	境界が不明確な場合、測量が必要となり売却まで時間や費用がかかる
接道・道路種別	建築基準法上の道路に接しているかを確認する	再建築不可となる場合、土地の評価や売却価格に大きく影響する
権利関係	共有名義・抵当権・借地権などの有無を確認する	権利関係が複雑だと、買主が見つかりにくく手続きも煩雑になる
土地の状態	古家・残置物・樹木・擁壁などの有無を確認する	撤去や補修が必要な場合、売却前に追加費用が発生する可能性がある

これらは「売れる・売れない」以前に、売却条件や費用負担を左右するポイントです。

土地売却のメリット

土地の売却には以下のようなメリットがあります。

• 一度にまとまったお金が手に入る
• 固定資産税の支払いがなくなる
• 管理の手間がなくなる

以下の項目から、それぞれのメリットを具体的に見ていきましょう。

一度にまとまったお金が手に入る

土地を売却することで得られる一番のメリットは、一度にまとまったお金を確保できることです。

所有する土地の場所や面積によりますが、売却代金が数百万、数千万になることもあります。

とくに、現在使っていない土地を所有しているなら、売却して得たお金を使い、今の住まいの改築や子どもの教育資金などに充てられます。

固定資産税の支払いがなくなる

使っていなくても所有している土地には税金が課せられます。

土地を売却すれば、固定資産税や都市計画税を支払わなくてもよくなります。

また、固定資産税は毎年1月1日時点で課せられるので、年内に売却することで、固定資産税を抑えられます。

管理の手間がなくなる

先ほど述べたように、使っていない土地を放置しておくと、その土地の近隣住民とトラブルになるリスクがあります。

そのため、住んでいない土地だったとしても。定期的に足を運んで清掃・管理をする必要があります。

土地そのものを売却すれば、そうしたわずらわしい手間からも解放されます。

土地売却のコストとリスク

土地を売却すると一度にまとまったお金が手に入ります。

ただし、土地売却の際には「売るタイミング」に注意が必要です。

また、土地の売却にはお金がかかることにも注意しなければなりません。

売るタイミングを間違えると損をすることがある

価格査定をしてもらうことで、おおよその相場はわかりますが、相場はあくまでも相場です。その価格で確実に売れるわけではありません。

査定して出してもらった価格で売り出しても、買い手がつかなければ売れ残ってしまいます。土地の需要は一定しておらず、売る時期によって価格に大きな開きがあることも珍しくありません。

また、価格交渉の過程で、買い手から値引きを要求されることもあります。

土地を持ち続けていると固定資産税や都市計画税を払い続けなければならず、売値を下げなければならなくなります。

後述しますが、土地を売却するときには手数料などの費用が発生します。売り時を間違えると損をするケースも出てきます。

土地を売ると手数料・税金が発生する

土地を売却する際には、売買が成立したことによって発生する費用や、手続きを進めるうえで必要となる税金があります。

あらかじめどのようなコストが、どのタイミングでかかるのかを把握しておかないと、「思ったより手元にお金が残らなかった」という事態になりかねません。

費用・税金の種類	内容	金額の目安	発生タイミング
仲介手数料	不動産会社に売却を仲介してもらった際に支払う報酬	（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税 ※400万円超の場合	売買契約成立時
抵当権抹消費用	住宅ローンなどの抵当権を外すための登記手続き費用	登録免許税：不動産1件につき1,000円 司法書士報酬：1〜3万円程度	決済・引き渡し前後
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代	契約金額に応じて1万円〜数万円程度	売買契約締結時
登録免許税	所有権移転登記にかかる税金	固定資産税評価額 × 2％ ※原則、買主負担が多い	決済・引き渡し時
譲渡所得税・住民税	売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される	長期譲渡（5年超）：約20％ 短期譲渡（5年以下）：約39％	売却した翌年の確定申告

このように、土地の売却では仲介手数料や各種税金を差し引いた「実際の手取り額」を意識することが重要です。

特に譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため、事前にシミュレーションを行い、信頼できる不動産会社や税理士に相談しながら進めることが、失敗を防ぐポイントといえるでしょう。

土地を貸す際の基礎知識

前の項目では、土地を売却する際の基礎知識を説明しました。

この項目からは、土地を貸す際の基礎知識を紹介します。

• 土地を賃貸に出す方法
• 土地を貸すことで得られるメリット
• 土地を貸すコストとリスク

以下の項目から、詳しく見てみましょう。

賃貸の方法は2つ

ひとくちに「賃貸」と言っても、2つのパターンに大きく分かれます。

「土地だけを貸す」と「土地の上に建物を建てて貸す」です。

以下の項目から、それぞれの方法を見ていきましょう。

土地だけを貸す

土地を更地の状態で第三者に貸すパターンです。

借主は更地に一戸建て住宅やマンション、テナントなどを建てて活用します。

この場合、土地の上に建っている建造物は借主の持ち物になります。

また、土地の状態に少し手を加え、駐車場として車の所有者に貸すケースもあります。駐車場経営は土地の面積が大きくなくても始められ、コストも低いことから、賃貸経営よりもハードルが低く注目を集めています。

土地の上に建物を建てて貸す

土地の所有者自身がマンションやビルなどを建てて貸すパターンです。

この場合、土地・建物ともに土地の所有者の持ち物になります。

多くの賃貸契約がこの方法をとっています。

土地を貸すメリット

土地を貸すメリットとして、以下のような点が挙げられます。

• 定期的な安定収入
• 税金が安くなることがある

次の項目からメリットを順番に見ていきましょう。

定期的な安定収入が得られる

賃貸のメリットは、定期的に借地料を得られることです。

とくに、土地だけを貸すパターンでは、土地の所有者側に建物を立てたり設備を整えたりするコストがかかりません。

また、土地の上にマンションやアパート、ビルを建てて貸す賃貸経営は、イメージしやすいポピュラーな土地の活用方法でしょう。

建物を建てる際に初期投資が必要になりますが、空室を少なくできれば数年で費用を回収でき、高い収益性を持つ物件に育てることも可能です。

税金が安くなることがある

所有する土地を貸し出すと、節税につながることがあります。

まず、住宅用として貸した土地（土地の上に自身で住宅を建てて貸す場合も含む）は「小規模住宅用地の特例」によって固定資産税・都市計画税が減額されます。

住宅用の土地のうち、1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」とよばれ、この部分に相当する土地の固定資産税は課税標準額の約1/6となります。

また、都市計画税は課税標準額の約1/3になります。マンションやアパートなら、その戸数×200㎡に当たる面積にこの特例が適用されます。

さらに、相続したときに課せられる相続税についても、住宅はもちろん、駐車場などとして賃貸していた土地も「貸付事業用宅地等の特例」が適応されます。

上限面積は200㎡で、50％の減額となります（相続開始前から土地を貸しているなどの条件があります）。

土地を貸すときのコストとリスク

土地を貸すことで、安定した収入を得られます。

ただし、土地を貸して収入を得る際は、税金がかかることに注意が必要です。

また、土地を賃貸として活用するときは「賃貸借契約」にも注意しましょう。

貸す前に発生しやすい初期費用にも注意

賃貸は「貸せばすぐに家賃収入が入る」と思われがちですが、実務上は貸し出し前に一定の初期費用が発生するケースが少なくありません。

土地の状態や貸し方によっては、想定外の出費がかさむこともあります。

費用項目	内容	金額の目安	発生タイミング
整地・造成費用	土地を平らにし、利用しやすい状態に整える工事	数万円〜数十万円	貸し出し前
砂利敷き・舗装費用	駐車場や簡易利用向けに地面を整備する	10万円〜50万円程度	貸し出し前
フェンス・囲い設置	境界明示や安全確保のための設置工事	10万円〜30万円程度	貸し出し前
残置物・樹木撤去	古家、不要物、樹木などの撤去	数万円〜100万円超	貸し出し前
募集・広告費用	看板設置や募集広告の掲載費用	数万円程度	募集開始時
管理委託費（任意）	管理会社に業務を委託する場合の費用	賃料の5〜10％程度	運用開始後

このように、賃貸では初期費用が先行して発生するため、想定収入だけで判断すると「思ったほど利益が残らない」ケースもあります。

貸し出しを検討する際は、初期費用と運用時の手間・管理負担をセットで見積もり、自分に合った運用方法かどうかを見極めることが重要です。

地代収入にも税金がかかる可能性がある

土地を貸すことで、比較的手間をかけずに地代収入を得られます。しかし、地代収入はそのまま全額が手元に残るわけではなく、税金の対象になる点に注意が必要です。

地代収入から必要経費を差し引いた金額は、税法上「不動産所得」として扱われます。

税金の種類	課税対象	税率・金額の目安	発生タイミング
所得税	地代収入 − 必要経費 （固定資産税・管理費など）	課税所得に応じて5％〜45％ ※他の所得と合算される	翌年の確定申告時
住民税	不動産所得	一律10％程度	翌年6月以降
固定資産税	土地の所有	固定資産税評価額 × 1.4％ ※利用の有無に関係なく発生	毎年

このように、地代収入には所得税・住民税がかかり、さらに土地を所有している限り固定資産税の負担も続きます。

賃貸を検討する際は、「地代収入 − 税金 − 維持費」で実際にいくら残るのかを事前に把握しておくことが重要です。

賃貸借契約を結ぶと土地を自由にできなくなる

土地を貸して賃貸借契約を結ぶと、他の用途に土地を使いたいと思っても難しくなります。

なぜなら、借主には「借地権」があるからです。借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

定期借地権は、さらに「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つに分かれます。

普通借地権と定期借地権には契約期間、更新の有無などに違いがありますが、普通借地権は契約期間30年以上（期間の合意がある場合は30年）、一般定期借地権は契約期間50年以上となっていて、一度契約を結ぶと長期にわたります。

まとめ

土地を使わずに所有しているだけの状態では、税金の支払いや管理の手間という負の部分だけが所有者にのしかかってきます。

しかし、土地を売ったり貸したりすることで現金を得ることができます。所有している土地の特性やライフプランを考慮しながら、売却か賃貸を検討してみましょう。

売却と賃貸のいずれがよいか判断する際、売却・賃貸にかかわるコストや利益のシミュレーション、所有地の相場価格など、さまざまな知識が必要になります。不動産業者のアドバイスを受けることをおすすめします。