いらない土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」とは？制度の概要とメリット・デメリット

いらない土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」が新設！概要と背景

2023年4月27日に新設された「相続土地国庫帰属制度」は、相続や遺贈によって得た土地を国に返す制度です。

申請者は相続人、「建物のない土地かつ管理に労力や費用を要さない」といった要件はあるものの、審査が通れば「いらない土地」を国へ返せる可能性があります。

まずは、相続土地国庫帰属制度の概要や土地の制限、利用できる人などについて詳しく解説します。

「相続土地国庫帰属制度」は所有者不明土地を増やさないために新設された制度

相続土地国庫帰属制度とは、宅地、田畑、森林といった相続や遺贈で取得した土地を国に引き渡す仕組みです。相続や遺贈された土地が放置され、所有者不明土地となることを予防するために、2023年4月27日に開始されました。

相続土地国庫帰属制度が開始した理由は、相続や遺贈で得た土地を手放したいと考える人が増えているためです。例えば、下記のようなケースが挙げられます。

• 土地を相続したものの、遠方で管理できない
• 相続した土地を管理しているが、負担が大きい
• 田舎の土地で活用や売却が難しく、管理費用だけがかかっている

相続では特定の土地のみを放棄するといった選択ができません。そのため、他の財産と一緒に土地を相続したものの、管理できないといったケースが多々あるのです。実際に当社へのご相談でも、「預貯金や自宅などは相続したいが、地方にある土地だけは管理が難しい」「売却も進まず、固定資産税や維持管理の負担だけが続いている」といった内容は少なくありません。相続全体の中で、土地だけが「扱いに困る資産」として残ってしまうケースが一定数見られます。

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「相続土地国庫帰属制度」で返せる土地には制限がある

相続土地国庫帰属制度の対象となるのは「建物のない土地」ですが、どんな土地でも国に返せるわけではありません。土地の管理や処分に多くの費用や労力を要する土地、国が有効活用できないと判断した土地は対象外となります。

具体的には下記のような土地が、申請の段階で却下されます。

• 建物が建つ土地
• 抵当権などの担保権、地上権や地役権、賃借権などの使用収益権が設定された土地
• 通路その他の他人の利用が予定されている土地
• 特定有害物質により土壌が汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地
• 所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地

また、申請は行えても、審査の段階で却下される可能性もあります。下記のような土地は、管理に費用や労力を要すると考えられ、承認されません。

• 崖（勾配30度以上＋高さ5メートル以上）がある土地
• 土地の管理や処分を阻害する工作物、車両、樹木などがある土地
• 産業廃棄物や浄化槽、井戸といった有機物の除去が必要な土地
• 管理にあたって、隣地の所有者との争訟が必要な土地
• 不法占拠者がいるなど、第三者から使用が妨げられている土地
• 陥没、水の漏出などの補修、土砂災害の保護工事などが発生する土地
• 周辺に生息する動物により、土地や近隣住民に被害をもたらす可能性のある土地
• 国による整備が必要な森林や山林

参照：法務省「相続土地国庫帰属制度のご案内」

「相続土地国庫帰属制度」が利用できるのは相続や遺贈で土地を取得した相続人

相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、相続や遺贈によって土地を取得した相続人です。兄弟姉妹、親戚などの複数人で相続した共有名義の土地であっても、共有者全員で申請すれば利用できます。

対象外となるのは生前贈与で土地を取得した人、売買で土地を取得した人、法定相続人以外の第三者への遺贈（友人や知人などへの遺贈）、法人です。相続や遺贈による取得とは法的な位置づけが異なり、制度の対象となる「相続により承継した土地」とは性質が異なるため、申請の対象外となります。

「相続土地国庫帰属制度」の申請方法と必要書類・費用

相続土地国庫帰属制度の申請は土地所在地を管轄する法務局で行います。一般的な流れは以下のとおりです。

1. 申請前に法務局での事前相談を行う
2. 申請書類の作成・提出をする
3. 承認後に負担金を納付する

なお、申請方法や申請可否についての事前相談も用意されており、窓口もしくは電話で相談が可能です。事前相談の概要、申請に必要な書類の準備、費用について詳しく解説していきます。

申請前に法務局での事前相談を行う

土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）にて事前予約すれば、手続きに関する相談が可能です。なお、遠方の土地で、土地が所在する法務局での相談が難しい場合は、居住地の近くで相談が可能であるため、問い合わせてみるのがおすすめです。実務上も、申請前に相談を行うことで「申請可能性の見極め」を行うケースが多く見られます。

相談時間は1回30分で、窓口での対面相談もしくは電話相談を選べます。相談者は土地を所有する申請者だけでなく、家族や親族も対象です。

事前相談では、所有している「いらない土地」が相続土地国庫帰属制度で国へ返せるかの相談、必要書類の確認や申請書のチェックなどを頼めます。

なお、事前相談では下記のような書類の準備が必要です。

「相続土地国庫帰属相談票」「相談したい土地の状況について（チェックシート）」は、法務省「相続土地国庫帰属制度の相談対応について」よりダウンロードできます。

申請書類の作成・提出をする

相続土地国庫帰属制度を申請する際は、下記のような書類を準備します。

その他、固定資産税評価額証明書、承認申請土地の境界等に関する資料、現地案内図などが求められる場合もあります。必要となるかは土地によるため、事前相談で必要書類を確認しておくと漏れがないでしょう。

なお、申請書は法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」よりダウンロード可能です。

承認後に負担金を納付する

相続土地国庫帰属制度の利用には、1つの土地に対して審査手数料1万4,000円が発生します。申請書に1万4,000円分の収入印紙を貼って納付します。なお、審査手数料は一度納付したら戻ってきません。

審査が通って承認された場合は、承認の通知とともに負担金の納付を求める通知が送られてきます。負担金は10年分の土地管理費相当額として支払うお金で、1つの土地に対して20万円が基本です。同じ種類の土地が隣接している場合は負担金を合算でき、2筆以上であっても負担金を20万円とするケースもあります。

なお、通知から30日以内に負担金を納付しなければ、効力が失われて再申請が必要となります。

土地の性質に準じた負担金は下記のとおりです。

一部の市街地の宅地や農地、農用地区域の田畑、森林といった面積に応じて算定する土地に関しては、面積が多くなるにつれて、1平方メートルあたりの負担金額が低くなります。具体例は下記のとおりです。

なお、法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」では算定式の確認の他、土地の面積を入力して負担金を確認できる自動計算シートのダウンロードができます。

「相続土地国庫帰属制度」でいらない土地を国に返す4つのメリット

「いらない土地」といっても、費用をかけてまで国に返すかを迷う人もいるでしょう。相続土地国庫帰属制度を利用するか迷う場合は、まず下記の4つのメリットを確認してみてください。

実際に当社へのご相談でも、「売却や活用が難しい土地をどうすべきか分からない」「維持費だけがかかっているため、手放す方法を比較したい」といったご相談が多く見られます。こうした背景からも、制度のメリットと他の選択肢をあわせて検討されるケースがあります。

1. 引き取り手を探す手間を省いて土地を手放せる
2. 管理費・固定資産税の出費をなくせる
3. 相続放棄をせずに済む
4. 売却に関連するトラブルを回避できる

それぞれのメリットについて、詳しく解説していきます。

1.引き取り手を探す手間を省いて土地を手放せる

引き取り手が見つからないような土地であっても、相続土地国庫帰属制度を利用すれば、土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。

立地が悪かったり、管理に手間がかかったりする土地は需要が低く、売却や活用が難しいこともあります。不動産会社に依頼しても引き取り手が見つからず、管理の手間や費用だけが発生するといったことも考えられるでしょう。

相続土地国庫帰属制度の承認を得られれば、土地の管理から解放されるため、手間や費用を負担に感じている人は大きなメリットを得られます。

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2.管理費・固定資産税の出費をなくせる

相続土地国庫帰属制度によって、いらない土地を国へ返すことができれば、管理費や固定資産税といった出費をなくすことが可能です。

土地を所有していると、メンテナンスなどの管理費用が発生します。放置された土地は、荒廃や不法投棄などで近隣住民とのトラブルになるケースがあるため、市区町村によっては雑草の除去を義務としている場合もあります。

また、土地の所有者には固定資産税が課せられます。固定資産税は原則として「土地の評価額 × 約1.4％（標準税率）」をもとに算出され、土地を利用しているかどうかに関係なく毎年発生します。

さらに、住宅が建っている土地であれば「住宅用地の特例」が適用され、税負担が最大で1/6程度まで軽減される仕組みがあります。しかし、建物のない更地の場合はこの特例が適用されないため、課税標準額が下がらず、結果として税額が相対的に高くなります。

そのため、同じ広さの土地であっても「建物がある土地」と比べて税負担が重くなるケースがあり、所有しているだけで維持コストがかかる点を負担に感じる人も少なくありません。

固定資産税の計算方法については、下記の記事も参考にしてみてください。

3.相続放棄をせずに済む

相続土地国庫帰属制度の承認を得られれば、「財産にいらない土地があるから」と一部の土地のみを手放す目的で相続放棄を選ばずに済む可能性があります。

相続では、一部の財産のみを選んで相続放棄することは原則としてできないとされています。いらない土地があった場合でも、土地のみを放棄するのではなく、相続財産全体をどう扱うかを一括で判断する必要があります。

具体的には、「すべての財産を相続する」または「すべての財産を相続放棄する」といった選択になるのが一般的です。

相続土地国庫帰属制度の承認を得られる土地であれば、すべての財産を相続した後に、いらない土地のみを手放すといった選択が可能になります。いらない土地を理由に他の遺産を諦めずに済みます。

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4.売却に関連するトラブルを回避できる

相続土地国庫帰属制度では、土地のトラブルなどを隠していた場合を除き、土地を手放した後に契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負うことはありません。

契約不適合責任とは、売買などで土地を手放す際に欠陥が見つかった場合に負う責任です。欠陥が見つかれば、契約解除や損害賠償などを請求されるおそれがあります。

その点、相続土地国庫帰属制度の場合は、申請によって「国」が承認して土地を引き取るため、トラブルになりにくいといえます。悪質なケースを除いて契約不適合責任を負わされることがないため、安心できるでしょう。

契約不適合責任については、下記の記事を参考にしてみてください。

「相続土地国庫帰属制度」を利用して土地を国に返す際の5つの注意点

相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、下記のような注意点があります。
実際に制度の申請に関するご相談でも、「書類準備の段階で想定以上に手間がかかる」「共有名義の調整に時間を要する」といった声が多く、事前に手続き全体の流れを把握しておくことが重要とされています。

1. 相続登記が未了の場合は「申請者=相続人」を示す必要がある
2. 土地を手放すまでの手続きに時間がかかる
3. 審査に通らなかった場合でも手数料は返ってこない
4. 共有名義の土地は共有者全員で申請しなければならない
5. 審査に通るための事前準備にコストがかかる

それぞれの注意点を詳しく解説します。

1.相続登記が未了の場合は「申請者=相続人」を示す必要がある

相続土地国庫帰属制度は、相続登記が未了であっても申請できます。ただし、申請者が相続人であることを証明する書類を添付する必要があります。申請時に必要な書類一覧で説明した「相続人であることを証する書面」 のように、戸籍全部事項証明書や遺産分割協議書を用意しましょう。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に相続登記を行う必要があります。

相続土地国庫帰属制度の申請を行う場合でも、登記が未了のまま申請自体は可能ですが、最終的に制度を利用しない場合や申請が認められない場合には、相続登記義務の対象となる点に注意が必要です。

相続登記については、下記の記事を参考にしてみてください。

2.土地を手放すまでの手続きに時間がかかる

相続土地国庫帰属制度の標準処理期間は、申請よりおおむね8か月程度とされています。申請時に審査完了の時期の目安は伝えられますが、書面調査や実地調査といった複数の調査を行うため、完了時期がずれ込むこともあります。そのため、申請から承認までには一定の時間を要する前提で検討することが重要です。

3.審査に通らなかった場合でも手数料は返ってこない

先述した通り、相続土地国庫帰属制度は、1筆の土地につき1万4,000円の審査手数料が発生します。審査手数料は申請の取り下げを行ったり、審査が却下・不承認となったりしても返還されません。

申請が無駄にならないように法務局での事前相談を利用し、国に返すことが可能な土地か相談しておくと良いでしょう。

4.共有名義の土地は共有者全員で申請しなければならない

1つの土地を複数人が共同で所有している「共有名義の土地」の場合は、共有者全員が申請者とならなければ、相続土地国庫帰属制度の利用ができません。

自分の共有持分のみを国に返すといった選択ができないため、共有者全員が国に土地を返すことに合意し、全員で申請の手続きを行う必要があります。

共有名義不動産については、下記の記事も参考にしてみてください。

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5.審査に通るための事前準備にコストがかかる

相続土地国庫帰属制度は、承認後に審査手数料や負担金（原則20万円前後）を支払えば国に引き取ってもらえる制度として理解されがちですが、実際にはその前段階の準備に相応のコストが発生する点に注意が必要です。

国が受け入れるためには、管理や処分に支障のない状態であることが求められるため、建物の解体や境界確定測量、越境物の是正、残置物の撤去などを事前に行う必要があります。

これらの対応には数十万〜数百万円規模の費用がかかることもあり、想定以上の持ち出しとなるケースも少なくありません。

こうした負担を見越して、いきなり全ての整備を進めるのではなく、事前に法務局へ相談し、どの程度までの対応が必要となるのかを個別に確認しておくことで、不要な工事や費用の発生を抑えられる場合があります。

また、越境物の解消や隣地との境界確認については、早い段階で関係者と調整を進めておくことで、手続き全体の停滞を防ぎやすくなります。特に相続人が複数いる場合は、費用負担や対応方針についてあらかじめ方向性を揃えておくことが、結果的にコストと時間の圧縮につながります。
そのため、制度の利用を検討する際は、負担金だけで判断するのではなく、事前整備にかかる総コストを踏まえて現実的に判断することが重要です。

「相続土地国庫帰属制度」以外の土地を手放す方法も検討しましょう

相続土地国庫帰属制度は手数料や負担金などが発生するため、他の方法も検討したうえで、どのように土地を手放すか決めることが大切です。

具体的な方法は下記のとおりです。

• 売却│土地に価値があり現金化したい場合
• 自治体・団体へ寄付│土地に価値がなく売却が難しい場合
• 贈与│特定の人に無償で譲渡したい場合
• 相続放棄│相続が発生してから3か月以内かつ負債が多い場合

それぞれの方法について、詳しく解説します。

売却│土地に価値があり現金化したい場合

土地を現金化したいのであれば、不動産会社に相談して売却するのがおすすめです。相続土地国庫帰属制度と異なり、建物のある土地であっても手放せます。また、申請時の書類準備の手間、手放す際の費用が発生しません。

売却の場合、不動産仲介業者と不動産買取業者のどちらかに依頼することになります。土地に少しでも価値があり、売却を急いでいないのなら、不動産仲介業者に依頼すると良いでしょう。

需要が低い土地で買い手が見つからないのであれば、不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。売却価格は相場よりも下がる傾向があるものの、直接不動産を買い取ってくれるため、買い手を探す手間を省けます。訳ありの土地の買取実績のある業者であれば、比較的短期間に土地を現金化できる可能性があります。

売れない土地におすすめの買取業者については、下記の記事で詳しく解説しています。

自治体・団体へ寄付│土地に価値がなく売却が難しい場合

土地の売却が難しい場合は、自治体や土地を必要としている団体に寄付する方法もあります。

土地の寄付の手順は自治体によって異なりますが、事前相談のうえ寄付の申込申請に進み、審査といった流れが一般的です。
ただし、自治体側の管理負担や財政上の理由などから、寄付の受け入れについては慎重な対応が取られるケースも多いとされています。そのため、必ずしも寄付が成立するとは限りませんが、まずは自治体に相談し、受け入れの可否を確認することをおすすめします。

相続不動産の寄付については、下記の記事も参考にしてみてください。

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贈与│特定の人に無償で譲渡したい場合

土地を必要としている人がいるのであれば、個人へ無償で譲渡（贈与）するといった方法を選ぶことも可能です。

ただし、贈与する相手が知人であっても契約書を交わし、所有権移転登記をしっかりと行う必要があります。所有権移転登記を行わないと、所有者が変更されないため、土地の管理責任や固定資産税の支払いから解放されません。

なお、個人間の贈与の場合、贈与者側に直接的な贈与税は課されませんが、受贈者側に贈与税が課される可能性があります。受贈者側には贈与税だけでなく、名義変更のための「登録免許税」や「不動産取得税」も課税される点に注意が必要です。

また、法人に対する贈与の場合、贈与者側には譲渡所得税および住民税が課される場合があり、受贈法人側については法人税の課税対象となることがあります。

相続放棄│相続が発生してから3か月以内かつ負債が多い場合

相続が発生したことを知った日から原則3か月以内であれば、家庭裁判所への申述により相続放棄を選択できる場合があります。ただし、相続放棄は特定の財産のみを対象として行うことはできないとされており、相続財産全体について放棄するかどうかを判断する必要があります。

そのため、資産よりも負債が多い場合や、取得を希望しない財産が中心となる場合には相続放棄が検討されることがあります。他に承継したい財産がある場合には慎重な判断が必要です。

また、相続放棄が行われた場合でも、次順位の相続人がいない場合などには、相続財産清算人の選任が必要となるケースがあり、その間は一定の管理責任が残ることがあります。

不動産の相続放棄については、下記の記事も参考にしてみてください。

まとめ

相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たす場合に、売却や活用が難しい土地を国へ引き渡すことができる可能性があります。

土地の条件が制度の要件に適合すれば、売却や寄付といった他の方法では対応が難しい土地の選択肢の一つとなり得ます。

ただし、申請には審査手数料や負担金が必要となるほか、手続きに一定の期間を要するため、他の方法と比較しながら検討することが重要です。

また、土地の状況によっては、不動産仲介による売却に加え、不動産買取業者による直接買取が選択肢となる場合もあります。いずれの方法が適しているかは、土地の条件や売却の緊急性によって異なります。

土地の管理や処分に課題を抱えている場合には、複数の選択肢を比較したうえで判断することが望ましいでしょう。