不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
土地を売却するとき、スムーズに取引が進めばよいのですが、実際はさまざまなトラブルが起こりえます。
土地の売買は高額な取引であり、権利関係も複雑化しやすいことから、トラブルの内容も多種多様です。
トラブルによっては多額の損害賠償金や違約金を請求されることもあるので、適切な対策が必要となります。
そして、事前にトラブル対策を想定するともに、安心して対応を任せられる不動産会社と媒介契約を結ぶことも重要です。
そのため、一括査定で複数の不動産会社に査定をしてもらい、各社の売買実績や担当者の雰囲気を比較しましょう。下記のリンクから申し込めば、全国から厳選された不動産会社を比較できるので、ぜひ活用してください。
近隣住民との境界の争いは、土地売却時によく起こるトラブルの1つです。
土地には「境界標」という、境界を示す印が設置されています。
しかし、さまざまな理由で境界標が移動・破損・紛失し、境界が曖昧になってしまうのです。
また、登記簿上の境界と、所有者間の認識がズレている場合もあります。
境界が曖昧なままでは、土地の売却はできません。
「どこからどこまで売却したい土地なのか」がわからなければ売却価格を決められませんし、売買契約の成立後「隣接地の部分も含めて売ってしまった」という事実が発覚すれば、トラブルは避けられません。
土地売却で境界トラブルを防ぐために、境界の定義や決め方をしっかりと理解しておきましょう。
境界について考えるとき、まずは「筆界（ひっかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」という2種類の定義について知っておく必要があります。
登記簿に記載され、公的な境界とするのが筆界です。一方、隣接する土地所有者の間で取り決めた境界が所有権界といわれます。
筆界と所有権界は一致しているのが普通ですが、まれに一致していないケースがあります。
土地の売買などがあったときに正しく登記しなかったことや、年月の経過により所有者同士の認識が曖昧になったことが原因としてあげられます。
土地を売却しようと境界を確認してみたところ、筆界と所有権界がズレていたというケースは珍しくないのです。
境界が視覚的にわかるよう、土地に目印を置くのが原則です。
その目印となるのが境界標で、形状は杭やプレート、鋲（びょう）といった種類があります。材質もさまざまですが、石やコンクリート、金属製など耐久性の高いものが一般的です。
土地の境界に関するトラブルを未然に防ぐためには、境界標が正しい状態で維持されているかがポイントです。
自分の土地の境界標は、定期的に自身の目で状態を確認しておきましょう。新しく土地を購入したときは、写真に撮って原状を記録しておくのもおすすめです。
土地を売却する際、隣地所有者や買主とトラブルにならないよう、明確に境界を示せる状態にしておくことが大切といえるでしょう。
なんらかの理由で境界標がなくなり、登記簿上の境界も曖昧な場合は、境界確定測量をおこないましょう。
境界確定測量とは、隣接する土地所有者同士が立ち会い、境界をあらためて決め直すための測量です。
土地家屋調査士に依頼すれば、現地を測量して境界標を設置してもらえます。測量図面をもとに法務局で登記すれば、筆界と所有権界が一致した状態で境界を確定できます。
土地の境界がズレていても、隣接地の所有者が「境界の確定」を拒否するケースがあります。
「隣接地の塀が自分の土地を侵食している」「隣接地の植木が張り出している」など状況はさまざまですが、境界の確定が相手側にとって不都合な場合に多いトラブルです。
境界の確定は単独でおこなえず、かならず隣り合う土地の所有者全員で合意していることが条件です。
隣接地の所有者と境界の合意が取れない場合、トラブルを解決するための制度や相談機関を利用しましょう。
筆界特定制度とは、法務局の筆界特定登記官が、対象の土地における筆界を特定する制度です。
土地所有者のどちらか一方が申請すれば利用できるので、相手が話し合いに応じないなどの場合にも有効な手段となります。
裁判をするより費用がかからず、スピーディーなトラブル解決が可能です。
ただし、筆界特定制度は新たに筆界を定めるものではなく、登記によってもともと定められている筆界を明らかにする制度です。
もともとの登記内容が間違っている場合は問題解決にならないので、ほかの解決方法を利用しましょう。
参照：法務省「筆界特定制度」
ADR境界問題相談センターとは、土地家屋調査士会が設置する「境界トラブルによる民事紛争の解決」をサポートする機関です。
土地家屋調査士や弁護士が、土地の境界について調査・鑑定をおこない、調停人として当事者間の話し合いを取り持ってくれます。
当事者同士では感情的になって話し合いがむずかしくても、法律や境界の専門家から客観的な立場でアドバイスをしてもらえるので、冷静に話し合いを進められます。
参照：日本土地家屋調査士会連合会「ADR境界問題相談センター」
筆界特定制度などを利用してもトラブルが解決しない場合は、境界確定訴訟を起こすという手段もあります。
裁判なら当事者の主張に縛られず、提出された資料をもとに客観的な見解で境界を定められます。
正しい結果を得るためには、自身の主張の根拠となる資料をできるだけ用意し、焦らず慎重に裁判の手続きを進めていくことが大事です。
訴訟による決定は覆せないため、境界確定訴訟は最終手段と考えましょう。訴訟を起こすときは不動産問題に詳しい弁護士と相談することをおすすめします。
不動産会社や買主とのトラブルも、土地売却で起こりやすいトラブルです。
とくに、土地売却のパートーナーである不動産会社は、いかに優良で自分と相性のよいところを探すかが重要です。
不動産会社選びを間違えなければ、土地売却におけるほとんどのトラブルは防げるでしょう。
ひとくちに不動産会社といっても、その業態はさまざまです。
土地売却で関わるのは、売却活動を代行して買主を探してくれる「仲介業者」か、土地を直接買い取る「買取業者」の2つです。
土地の売却をするときに、多くの人が思い浮かぶのは仲介業者だと思います。仲介業者もピンからキリまであり、悪質なところもあるので注意しましょう。
仲介手数料とは、不動産の売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬です。あくまで成功報酬なので、売買契約を成立しない限り、仲介業者に金銭を支払う必要はありません。
「着手金として手数料の半額は前払い」などといって不当に仲介料を請求されても、支払わないよう気をつけましょう。
また、仲介業者によっては「買主を募集するための広告費用」を請求してくる場合もありますが、これも注意が必要です。
売主側から「広告宣伝をしてください」という特別な要望をしなければ、仲介業者は広告費用を請求できません。
本来、チラシなど一般的な広告費用は仲介手数料に含まれます。売主の希望で通常レベルを超える宣伝をしたときは別ですが、そのような宣伝が必要なケースは少ないでしょう。
しかし、仲介業者によっては当然のように広告費用を請求してくるところもあるので、鵜呑みにして支払わないよう気をつけてください。
仲介業者でよくあるトラブルが「囲い込み」という行為です。
通常、土地の売却を依頼された不動産業者は、物件情報を公開して買主を募集します。そうすることで、他社の仲介業者から購入希望者を紹介してもらえるのです。
しかし、自社で買主を見つけられた場合、仲介業者は売主と買主の双方から仲介手数料をもらえるので、利益が大きくなります。
そのため、仲介業者が自社で買主を見つけるために、物件情報を公開しないケースがあるのです。この行為を囲い込みといいます。
囲い込みは、仲介業者が利益を優先して売主に損害を与える行為であり、禁止されています。囲い込みの対策については、関連記事も参考にしてください。
悪質な仲介業者を避けるには、複数の不動産会社を比較して、優良かつ自分と相性のよい仲介業者を選ぶのが重要です。
しかし、無数にある不動産会社から仲介業者を選ぶのは大変です。ひとつひとつの不動産会社に査定を依頼していては、時間がかかりすぎます。
そこで、仲介業者を探すときはオンラインの無料一括査定を利用しましょう。無料一括査定なら、全国から厳選された不動産会社にまとめて査定依頼を出せます。
一括査定でいくつかの仲介業者をピックアップし、気になるところだけ直接相談をすれば、時間を大きく短縮できます。
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土地の売買契約が成立しても、途中でキャンセルが発生することもあります。
買主都合でキャンセルする場合は、契約前に支払った手付金の放棄で契約を解除可能です。手付金は、売買代金の20％が上限となっています。
一方、売主都合の場合は「手付金を倍にした額」を買主に支払うことで、契約解除を可能とするのが一般的です。
しかし、上記のルールが適用されるのは、当事者の一方が「契約の履行」に着手するまでです。
「契約の履行」の定義は個々のケースによります。買主希望での建物の解体や内装工事、内金の支払い、建築業者との建築請負契約などが例としてあげられるでしょう。
契約の履行後に契約をキャンセルする場合、違約金を支払うことになります。場合によっては、損害賠償を巡って裁判になるかもしれません。
契約解除に関する取り決めは、契約書に盛り込んでおくのがトラブルを避ける方法です。
いつまでなら手付金の放棄で契約解除ができるのか、違約金が発生するのはどんな場合なのか、細かく決めておきましょう。
契約を結ぶときは、これらの決まりも含めて契約書をしっかりと読み込むことが大切です。
契約不適合責任とは、売買契約の成立後、土地になんらかの問題が見つかった場合、売主が負わなければいけない責任です。
とくに、次に紹介する瑕疵（欠陥や欠点）が契約前に知らされていなかった場合、買主は売主に対して損害賠償などの請求ができます。
| 物理的瑕疵 | 雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下、土壌汚染など物件自体に重大な物理的欠陥がある物件 |
|---|---|
| 法的瑕疵 | 建築基準法違反、消防法違反、都市計画法による制限など法令によって利用に制限のある物件 |
| 環境的瑕疵 | 工事などによる振動や騒音被害、悪臭、日照の阻害など周辺環境に起因する欠陥のある物件 |
| 心理的瑕疵 | 事故物件やいわく付き物件と呼ばれる物件（具体的には、殺人事件や自殺などで人が亡くなった物件、暴力団施設の跡地など、人が心理的に敬遠するような物件のこと） |
対象の問題を売主が事前に知っていたかどうかは関係ありません。そのため、土地売却の際は、隠れた瑕疵がないか十分な調査が必要です。
契約不適合責任の対処としても、契約書の確認は重要です。
瑕疵が発見された場合はどのような補償をするかなど、取り決めを確認してから締結しましょう。
また、仲介業者に手続きを丸投げするのではなく、自分自身も売主として積極的に確認をおこないましょう。
売主・仲介業者・買主でそれぞれ認識がズレていると、土地の売却後にトラブルが発生しやすくなります。
土地売却における主なトラブル例を紹介してきましたが、ほかにもさまざまなトラブルが起こりえます。
土地は高額の金銭と、複数の権利が絡むため、トラブルも非常に複雑なのです。
それぞれのケースで取るべき対応も異なりますので、詳しく解説していきます。
複数人で1つの土地を所有している共有名義の場合、土地売却には共有者全員の同意が必要です。1人でも売却に反対していると、土地は売れません。
そのため、土地をまったく利用・活用していないのに、税金や維持管理費だけを支払い続けていて困っているという人もいます。
共有者を説得して土地全体を売却できればベストですが、それができないときは別の解決方法が必要です。
土地全体を売却できない場合、自分の共有持分だけ売却するという方法があります。
共有持分とは、共有名義の土地において「各共有者がどれくらいの割合で所有権をもっているか」を示すものです。「持分1/2」というように表します。
共有持分だけなら、自分の意思だけで売却できます。共有者の了承も不要なので、すぐに土地を手放したいときはおすすめの方法です。
共有物分割請求とは、共有状態の解消をほかの共有者に求める手続きをいいます。
共有物分割請求は、原則として拒否ができません。だれかが請求を起こしたら、共有者全員で分割方法を話し合う必要があります。
ただし、事前に「共有物分割禁止特約」が登記されている場合、請求をできないので注意が必要です。共有物分割禁止特約の有無については、登記簿情報から確認できます。
また、話し合いで分割方法が決まらない場合、裁判に発展するケースもあります。裁判になると時間や手間がかかるため、できれば共有者同士の話し合いで和解しましょう。
具体的な分割方法などは、関連記事を参考にしてください。
土地のなかに埋設物があるケースも、土地売却のトラブルとして多いものです。
埋設物にも種類があり、建設廃材や古い浄化槽といったものから、出土品や遺跡など歴史的価値の高いものまで埋まっているケースがあります。
売却後に発覚すると契約不適合責任に問われてしまうので、事前に調査することが重要な対策です。
埋設物の調査方法としては、歴史資料や古い地図から判断する地歴調査や、レーダーを使った非破壊検査、穴を掘って調べるボーリング調査などがあります。
建築廃材などは撤去作業をおこない、あわせて買主に「埋設物があったこと」や「撤去したがまだ出てくる可能性があること」を伝えておきましょう。
また、埋設物が出土品や遺跡などの場合、自治体などに届け出しなければいけません。
参照：文化庁「埋蔵文化財」
土地売却でトラブルが発生した場合、具体的に相談できる窓口がどこか気になる人は多いと思います。
不動産の取り扱いには専門的な法律知識が必要なので、確実にトラブルを解決するなら適切な専門家への相談が大切です。
土地売却のトラブルで相談できるところを紹介していきます。
土地の売買に関しては、不動産会社以上に頼れるところはありません。
不動産会社なら、土地売却に関するトラブルはもちろん、最新の不動産市場の動向や、土地売却に必要な手続きなど、あらゆる面でアドバイスやサポートが可能です。
ただし、ひとくちに不動産会社といっても、各社で営業力や不動産の知識に差があります。
そのため、不動産会社選びは、土地売却においてとくに重要です。複数の不動産会社を比較して、優良な不動産会社を見極めましょう。
下記リンクから一括査定を申し込めば、全国から厳選された不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
査定額だけでなく、対応の早さや、担当者の雰囲気を比べてみて、あなたとの相性が一番よい不動産会社を選びましょう。
不動産トラブルにおける法律関係は、弁護士に聞くのが確実です。
ただし、弁護士にもそれぞれ得意なジャンルがあるので、相談するのはかならず「不動産問題に詳しい弁護士」にしましょう。
当サイトでも、不動産問題に力を入れて取り組んでいる弁護士を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
土地売却で頼りになるはずの不動産会社とトラブルになった場合、どうすればわからず焦ってしまう人もいるでしょう。
しかし、不動産会社のなかには悪質なところもあるので、話をすべて鵜呑みにするのは危険です。
弁護士以外の相談先としては、役所の相談窓口、もしくは国民生活センターや各地域の消費生活センターに相談するとよいでしょう。
また、トラブルになった不動産会社が所属する業界団体や、国土交通省の地法整備局への相談もおすすめです。
参照：独立行政法人国民生活センター「相談・紛争解決／情報受付」
参照：国土交通省「地方整備局」
土地の売却で起こるトラブルは「法律的なトラブル」「物件自体に関するトラブル」などさまざまなケースがあり、1つ1つで対処法や解決方法が異なります。
基本的に売主と買主の話し合いで解決できればよいのですが、不動産取引は状況が複雑になりがちなので、弁護士などに相談したほうがよい場合もあります。
どのようなケースでも、トラブルになった原因を冷静に判断するよう心がけましょう。一方的に不当なクレームを受けることもありますが、冷静さを欠くと逆に不利な状況になってしまいます。
また、契約書に責任の範囲を記載しておくなど、トラブル回避策を事前に講じておくことも重要です。
