不動産売却時の仲介手数料で損しない！手数料の安い業者の選び方も解説

仲介手数料とは売買成立時の不動産業者への成功報酬

不動産を売買する際、売主または買主を個人で探して、交渉〜売買契約の締結までを1人でおこなうことは困難です。

そのため、不動産業者に仲介を依頼して、購入希望者に物件を案内したり、新聞などに広告を掲載することで、物件を売却するための営業活動をおこないます。

その結果、購入希望者が見つかって物件の売買契約が成立すれば、売主と買主は不動産業者への成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

ここで重要なのは、あくまで仲介手数料は「成功報酬」であるという点です。

以下のように売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料は一切発生しません。

• 売主と購入希望者を引き合わせただけ
• 交渉をした結果、売買は成立しなかった

もしも、業者に「売買は成立しなかったが、仲介手数料だけ払ってほしい」と言われても、売主も購入希望者も支払う義務はありません。

仲介手数料は物件の引渡し時に全額支払うのが基本

仲介手数料は「成功報酬」なので、本来は売買契約の成立時に全額支払うルールとなっています。

しかし実際には、物件の引渡し前の仲介契約の締結時などに、不動産業者から仲介手数料を請求されるケースも多いです。

他にも「売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払う」という請求をしてくる不動産業者も多く見られます。

しかし「手数料を払った後、きちんと仕事をしてくれない」といった事態を避けるためにも「仲介手数料は物件の引渡し時に全額支払う」と約束しておくことをおすすめします。

仲介手数料の金額は法律で上限が定められている

不動産業者が受け取る仲介手数料は、法律で上限が決められています。

仲介手数料の上限は売買価格ごとに定められており、以下のように「売買価格 × 3〜5%」となります。

ただし、これはすべて「上限額」であり、必ずしも不動産業者に上限額いっぱいの仲介手数料を支払わなければならないわけではありません。

また、2018年からは売主が支払う仲介手数料に限り、物件の売却価格が400万円以下の場合には一律18万円を上限とすることになっています。

不動産売却時の仲介手数料は値下げできる？

不動産を売買するとき「少しでも費用を抑えたい」と考えるのは当然ですが、仲介手数料を値下げしてもらうことが得策とはいえません。

仲介手数料を値下げすることで不動産業者のモチベーションが下がってしまい、売却活動が疎かになってしまう恐れもあります。

ですので、不動産売買にかかる費用を抑えたいのであれば、仲介手数料以外の費用を削るとよいでしょう。

この項目では、仲介手数料を値下げしたい人に向けて、その他の値下げできる費用や、不動産業者から請求されても払わなくてよい費用を紹介します。

仲介手数料は不動産会社の収入源なので値下げはむずかしい

「仲介手数料を値下げしたり、無料にすることはできるのか？」と気になる人も多いでしょう。

結論からいえば、法律で禁止されていない以上、仲介手数料を値下げしたり無料にすることは不可能ではありません。

しかし、仲介手数料は不動産業者にとって貴重な収入源なので、受け入れてもらえる可能性は低いでしょう。

仲介手数料を値下げすることで、不動産会社のモチベーションが低下して、売却活動の優先度を下げられたり広告費を削られてしまい、物件が売れにくくなる恐れがあります。

とはいえ、ほとんどの不動産業者は上限額に近い仲介手数料を提示してくることが多いため、多少値下げしてもらえるケースは少なくありません。

不動産業者以外に払う費用を値下げする方がよい

不動産業者にとって仲介手数料は売上の根幹なので、確実に値下げしてもらえるとは限りません。

値下げ交渉の過程でトラブルになる恐れもあるため、仲介手数料ではない費用を値下げすることも選択肢の1つです。

例えば「物件価格の端数を切れないか、売主と交渉してもらう」などの方法があります。

他にも次の2種類の費用であれば、交渉次第で値下げできる可能性があります。

• 司法書士費用
• 印紙代

それぞれの費用について見ていきましょう。

司法書士費用

不動産業者の多くが、不動産売買における所有権移転登記について、提携先の司法書士がいます。

所有権移転登記とは、不動産の持ち主を変更し公にするための手続きです。

不動産業者からお願いしてもらえれば、司法書士費用を少し値下げしてくれる可能性もあります。

印紙代

不動産売買契約書には、売買代金に応じた所定の収入印紙を貼る必要があります。

この印紙代について、買主に全額または一部を負担してもらうようにお願いする方法もあります。

ただし、買主も余計な費用をかけたくないと考えているため、必ずしも節約につながるとは限りません。

仲介手数料以外の広告料などは基本的に払わなくてOK

次のような売却活動にかかる人件費などは仲介手数料に含まれているため、基本的に払う必要はありません。

• インターネットなどに掲載する広告費
• 顧客へ物件を紹介する人件費
• 購入希望者を現地へ案内する人件費

しかし「依頼者の希望で新聞に広告を掲載した」場合や「依頼者の希望で、交通費をかけて遠方の物件まで交渉に出向いた」といった場合、不動産業者は仲介手数料とは別に費用を請求できます。

ただし、あくまでも以下の条件がすべて満たされている場合のみの極めて限定的なケースになります。

• 依頼者に頼まれて実施したものであること
• 通常の仲介業務では発生しない費用であること
• 実費であること

基本的には依頼者から頼んだものでない限り、売却活動にかかった広告費などでも支払う必要はありません。

コンサルタント料も基本的に支払わなくてOK

不動産業者の中には、仲介手数料とは別に「コンサルタント料」という名目で費用を請求をしてくるケースがあります。

コンサルタント料の請求自体は禁止されていませんが、実態がないにもかかわらずコンサルタント料を請求することは認められていません。

例えば、価格交渉などは通常の仲介業務の一部と考えられるため、コンサルタント料を支払う必要はありません。

基本的には依頼者から頼んでコンサルティングを受けた場合を除いて、コンサルタント料は支払わなくて大丈夫です。

仲介手数料を安く抑える不動産業者の選び方

仲介手数料を抑えるのであれば、必要のない広告費などのコストカットを得意としている優良な不動産業者へ仲介を依頼しましょう。

一方、法律を遵守していない不動産業者は、仲介手数料を不当に請求してくる恐れもあります。

この項目では、仲介手数料で損をしないために優良な不動産業者の探し方と、悪質な不動産業者の見分け方と、を解説します。

インターネットに強い不動産業者は仲介手数料を値下げしてくれやすい

従来の不動産業界では、限度額いっぱいの仲介手数料を請求することが常識とされてきましたが、近年では顧客を集めるために仲介手数料を値下げする業者も増えてきました。

企業努力によって仲介手数料を値下げまたは無料にしている優良業者も存在します。

こうした優良な不動産業者の特徴として「紙媒体に広告を出さず、ネット上で営業することでコストを抑える」といった企業努力が挙げられます。

仲介手数料を抑えたいのであれば、このように企業努力でコストカットに成功している不動産業者へ依頼するとよいでしょう。

仲介手数料の安い不動産業者を探すなら一括査定を利用しよう

優良な仲介業者を探すには、複数の不動産業者に査定してもらう必要があります。

できるだけ多くの不動産業者に査定してもらい、価格や仲介手数料を比較するのが一般的です。

しかし、1社ずつ不動産業者と直接やり取りして査定を受けていたら、手間も時間もかかってしまいます。

そこで、複数の不動産業者へ一気に依頼を申し込める「一括査定サイト」の利用をおすすめします。

注意すべき不動産業者の特徴

善良な不動産業者がほとんどですが、なかには消費者を食い物にする悪質な業者もいます。

法律を遵守していない以下のような不動産業者は、仲介を依頼しないほうがよいでしょう。

• 法律で決められた限度額以上の手数料を請求してくる
• 法律で禁止されているしつこい営業をしてくる

次の項目から、注意すべき不動産業者を見分ける基準を紹介します。

法律で決められた限度額以上の手数料を請求してくる

次のような不動産業者に相談してしまった場合、すぐに商談を中止して他の業者を探してください。

• 限度額を超える手数料条件を提示する
• 他所の不動産業者も限度額の手数料を請求していると語る
• 仲介手数料以外に発生した費用を当然のように請求する

また、すでに悪質業者とのトラブルに巻き込まれてしまった場合、自分だけで解決しようとせずに弁護士へ相談しましょう。

不動産業者もプロである以上、一般消費者よりも知識を兼ね備えているため、下手に交渉を挑んでも返り討ちにされる恐れがあります。

交渉は法律のプロである弁護士に任せて、別の優良業者を探すことに専念することをおすすめします。

しつこく何度も電話をかけてくる

近年、不動産業者の数が増えたことで競争が激化しており、悪質でしつこい営業が問題となっています。

宅建業法では、一度断ったにも関わらず再度営業電話をかける行為を禁止しています。

• 勧誘するにあたり宅建業者の称号または名称、勧誘する者の氏名、勧誘することの目的を告げずに勧誘を行うことを禁止
• 相手が契約しない旨を告げたにもかかわらず、勧誘を継続することの禁止
• 迷惑な時間帯の電話や訪問による勧誘の禁止

国土交通省の見解によれば、勧誘を断ったかどうかは口頭だけで足りるとしているため、電話で一度断った後は一切応じる必要はありません。

また事前に承諾を得ていない限り、午後9時から午前8時までの時間帯の営業電話を禁止しています。

これら悪質な勧誘電話には、注意しましょう。

まとめ

仲介手数料には法律で上限が定められており、それを上回る金額を請求されても支払う必要はありません。

また、必ずしも上限額いっぱいの仲介手数料を払わなければならないわけではなく、不動産業者との交渉次第では値下げすることも可能です。

近年ではネット広告などを駆使して、広告費などのコストを抑えている不動産業者も増えてきているので、そうした優良業者であれば仲介手数料を安く抑えられます。

なるべく仲介手数料などの必要ない費用は抑えて、損せずに不動産を売却しましょう。

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