不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
相続などで田舎の土地を入手した人の中には「維持・管理も大変だから処分したい」と考えている人もいるでしょう。
土地は、有効活用せずに所有しているだけでは毎年固定資産税がかかるなど、デメリットも多いため、早めに売却したいという方も少なくないのではないでしょうか。
田舎の土地は居住に向かなかったり、売買に手間がかか流などの理由から、都心部の土地よりも売れにくいのが現実です。
とはいえ、田舎の土地を売却するには市場価格を把握して売却したり、隣地所有者に打診するなどのコツがあり、それらのコツを意識すれば売れる可能性は高まります。
本記事では、売れにくい田舎の土地を売るコツや、売れない場合に土地を手放す方法について解説していきます。
田舎の土地をどうするか、頭を悩ませている方はぜひ参考にしてみてください。
田舎の土地が売れない理由はさまざまですが、大きく分けると以下の3つになります。
上記のように、田舎の土地は活用にも売買にも向いていない要素を抱えていることから、なかなか売れにくくなっているのです。
ここからは、上に挙げたそれぞれの理由について、より具体的に解説していきます。
田舎の土地が売れにくい理由として最も大きいのは、居住に不向きであることにあります。
居住に不向きであることは、その地域の土地に集客性がなく、高い収益を上げにくいことに加え、土地の所有者・管理者にとっても不便があります。
例えば、田舎の土地を駐車場にして開放するとしても、居住者が少なければ駐車場の利用者はほとんど現れません。
また、どんな土地活用を行うにしても、土地管理人が近所に住む方が望ましいことは間違いありません。
以上のような理由から、居住に不向きな土地は買主が見つかりにくいといえます。
ここからは具体的に「居住に不向き」といえる土地の特徴を解説します。
居住に向かない土地の大きな特徴として、立地が悪くて不便な点が挙げられます。
「立地が悪い」という特徴をより具体的に例を挙げると、以下のようになります。
スーパーや薬局、コンビニなど、生活する上で不足したものを気軽に買いに行ける店舗がない立地は、不便と判断されやすいです。
上記のように立地が悪い土地は、維持・管理の手間が大きいことから、買主が見つかりにくいです。
田舎の土地は、インフラの整備が都心部ほど行き届いていない点も居住に向かない原因です。
インフラとは、産業や生活を行う上での基盤を意味しており、交通インフラや通信インフラなどというようにさまざまな面を持っています。
「インフラが整っていない」とは具体的に、以下のような状況が挙げられるでしょう。
上記のようにさまざまな面から、生活の基盤となる機能に欠けていることが、田舎の土地が売れにくい理由になっています。
意外に見落としがちなのが、土地が広すぎることによって売れにくくなっているというケースです。
「土地が広いのはむしろプラスの要素なのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、広すぎる場合は買主に敬遠される原因になります。
土地を所有すれば、その土地の維持・管理を行う必要が出てきます。
例えば草木が生い茂るのを防ぐために定期的に除草作業をしたり、人や害獣が侵入しないように柵を立てたりなどといった対策が必要になります。
面積が広くなれば、上記のような維持・管理作業の範囲が広がるため、手間がかかって大変です。
また、活用したい面積に対して価格が高いと感じられることも理由として挙げられます。
例えば、40坪程度の面積で店舗を開業したいと思っても、100坪で売り出されていたら購入される可能性は低いでしょう。
土地の価格はおおよそ坪単価×土地面積で決まるため、40坪程度あれば十分な人にとって100坪分の価格は割高に感じられてしまいます。
以上のような理由から、面積が広すぎる土地は売れにくい土地の特徴と言えます。
田舎の土地は、売買に手間がかかる側面もあります。
その土地を買えば利益が出せるか、自身の生活にプラスになるかということを考える以前に、売買自体に手間が掛かっては、買主も不動産会社も取引に消極的になってしまいます。
ここからは、具体的にどうして田舎の土地は売買に手間がかかるのか解説していきます。
田舎の土地の中には、所有権利者が不明であったり、権利関係が複雑な土地が存在します。
例えば不動産会社の1つである三井住友トラスト不動産には、以下のような相談事例が紹介されています。
田舎の土地を相続したので売却しようと考えたのですが、登記を調べてみたところ、何代にもわたって登記されておらず、所有者がはっきりしないようです。調べるのも大変なので、何もしないでおこうかと考えていますが、最近、相続登記をすることが義務になるという話を聞きました。本当なのでしょうか。
上記のように、土地所有者が不明な土地は自分または不動産会社が所有者を調べる必要がありますが、登記を調べても判明しないケースもあるのです。
田舎の土地は登記が行われずに放置されているケースもありますし、共同相続した土地の遺産分割が終わっていないケースなどもあるでしょう。
土地を売買するには「所有者が誰なのか」「売却する権利はその人にあるのか」という点を明確にする必要がるため、所有権利者や権利関係が不明な土地は売買できません。
所有権利が自分にあるのかを調査する作業は、当然自身で行う必要があるため、田舎の土地売却は売主にとって手間がかかるといえるでしょう。
田舎の土地をお持ちの方の中には、境界線を改めて確かめると曖昧になっているという方も少なくないのではないでしょうか。
家と家が塀で区切られている場合などは境界線が明確ですが、地続きで目印がなく「どこまでが自分の土地なのか」が持ち主でも分からないケースも珍しくありません。
土地を売却するには境界を明確にしなければならず、境界を明確には以下のような方法でする必要があります。
上記のような調査は事前に買主が行っておかなければ、不動産会社が手間を渋って取引に応じてくれない場合もあるのです。
測量を不動産会社が行ってくれるケースも無くはありませんが、仲介手数料が大きくならない田舎の土地では売主側での測量を求められるケースがほとんどです。
そのため、境界が曖昧な土地を売るには、まず測量によって境界を明確にする手間がかかることになります。
田舎で、管理の行き届いていない土地は、草木や不法投棄された物品で土地が荒れているケースも考えられます。
土地を売却する際に、不法投棄物品や草木があっては買主に対するアピールが難しいため、売却前に除去しておく必要があります。
また、車が不法駐車されていたり、不法投棄されているものが産業廃棄物だった場合は自分自身で処分することも難しく、引き取ってもらうよう打診しなければならないケースもあります。
不法投棄についてお聞きします。
管理している土地、建物内に産業廃棄物のゴミを数十トン無断で捨てられました。
不法投棄した会社はわかっていて本日先方と話し合いに行きましたがその会社の代表は車と重機は貸しただけだと言い貸した相手を教えてくれません。
上記のように、不法投棄した事業者がきちんと対応してくれるとも限らないため、不法投棄などで荒れた土地の清掃・整理は簡単ではありません。
このように、荒れてしまっている場合は、清掃・整理する必要があることも、田舎の土地が売れなくなる原因の1つになっています。
土地の活用方法は、基本的に土地所有者の自由ですが、中には国や自治体から活用用途が制限されている場合もあります。
田舎の土地は、農業や林業などの第一次産業を行う場所として貴重なエリアという一面を持っているためです。
田舎の土地にかけられていることが考えられる制限は、主に以下の2種類です。
それぞれの指定地域に該当していると、土地利用についてどのような制限がかけられるのか解説していきます。
土地の活用用途は、農業振興地域制度によって指定されている場合があります。
農業振興地域制度とは、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域で農地転用は禁止されています。
農業振興地域に指定された土地は、原則農地転用が禁止されており、転用には都道府県知事や市区町村長が発行する農地転用許可が必要になります。
従って、農業振興地域の土地を購入した人は、そのまま農地として土地を活用するか、農地転用許可を取得して他の用途に土地活用するかの2択を迫られることになります。
そのため、農業の生産性が高く、農地として十分な収益が期待できる土地以外は購入希望者が現れにくいです。
もう1つは、市街化調整区域に指定されているケースです。
市街化調整区域とは、簡単に言えばあまり市街化開発をせず、都市化を抑制しようという方針を定められているエリアです。
反対に市街化区域という区域もあり、こちらは人が住みやすいようにインフラや住宅街、商業施設を計画的に建てていこうというエリアです。
市街化区域と市街化調整区域の区分けは、都市計画法に基づき、地方自治体がそれぞれ行っています。
市街化調整区域に指定された土地は、基本的に農業や林業を行う地帯とされており、購入しても新たに建物を建てて事業を始めることができません。
加えて、居住に必要なスーパー・コンビニ・病院などの施設や交通インフラなども確保されていないことが多く「この土地が欲しい」と思うターゲット層が非常に限られてしまいます。
ここまで田舎の土地が売れいくい原因を解説してきましたが、もちろん田舎の土地でも売れる場合はあります。
現在田舎の土地売却を検討している方はもちろん、不動産会社に取扱を断られてしまった方なども、今から活かせる方法やコツがあるので、実践できていない方法がないかチェックしてみてください。
なお、どれも非常に重要な売却方法ですが、中でも最も重要なのは「市場相場に合った適正価格で売り出す」ことです。
この項目では、上に挙げた、田舎の土地を売却する方法とコツについて解説していきます。
田舎の土地に限らず、土地を売りやすくするには市場相場に合った適正価格で売り出すことが1番大切です。
土地の価格相場は面積や最寄駅からの距離、周辺地域の環境などの要素を総合して算出されます。
売りにくい土地であればあるほど、相場よりも高い価格での売り出しでは買主が見つかりにくいです。
国土交通省が公表している「土地総合情報システム」から土地の実勢価格を見れば、同じ市内の土地でも条件によって取引価格が大きく異なることがわかります。
上記のように、最寄駅からの所要時間が長い土地と、短い土地の間には大きな価格の違いがあることがわかります。
上図のように、適正の売り出し価格は土地ごとに異なるため、市場相場に合致した適正価格で売り出すことが大切です。
土地の市場相場は、以下の方法で知ることができます。
土地の売却相場を調べる1つ目の方法は「土地総合情報システム」で近隣土地の「不動産取引価格」を調べる方法です。
不動産取引価格とは、不動産が過去に市場で売買された価格を指します。
データは国土交通省が収集・公開したものであり、価格は売り手と買い手の間で実際に取引が成立した価格であるため、買取相場を調べるのに十分な信憑性がある数字と言えます。
2つめは、複数の不動産会社に査定価格を出してもらう方法です。
不動産会社の査定では、近隣エリアの土地の取引事例や、その土地が「将来どのくらい収益を生み出せるか」を算出する「収益還元法」など、さまざまな手法で土地の取引価値を査定します。
複数の不動産会社に査定額を出してもらうことで、偏りがなく、相場に近い価格を把握することができます。
不動産会社に査定を依頼すると言っても、不動産会社に足を運ぶ必要はなく、Web上で土地の情報を打ち込むだけで簡単に査定が行えます。
以下のボタンから、最大6社の優良不動産会社から査定を比較できるイエウールの一括査定を利用できるため、土地売却を考えている方はぜひ試してみてください。
田舎の土地を売りやすくするには、不動産会社との契約を一般媒介とすることが効果的です。
不動産会社との媒介契約は3種類あり、一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる媒介契約のことです。
| 媒介契約 | 契約内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と仲介契約する | 複数の会社に仲介を依頼できるので、買い手の幅が広がる レインズに登録しなくてよいので、売却物件が公にならない。 |
自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしない可能性がある |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産会社と仲介契約する 売主が買い手を見つけて契約しても違約金なし |
積極的な販売活動を行ってもらいやすい | 1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される |
| 専属専任媒介契約 | 1社の不動産会社と仲介契約する 売主が買い手を見つけて契約すると違約金あり |
専任よりもさらに積極的に活動をしてもらいやすい | 自分で買い手を見つけても不動産会社を介さずに売ることはできない 1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される |
複数の不動産会社が同時に売却活動を行う一般媒介契約は、買主の目に留まりやすくなるなる上、競争原理が働いて売れやすくなるというメリットがあります。
田舎の土地は売却価格が安いため、専任媒介契約を結んでもあまり広告費をかけられにくい傾向があるため、買主の目に留まりやすい一般媒介契約が向いているのです。
田舎の土地を売るには、隣地所有者から買主を探すことも非常に重要です。
隣地所有者は、隣地を購入することで自分の土地が広くなる等というメリットがあるため、それほど条件が良くない土地でも価格次第で購入してくれる可能性が十分に考えられます。
例えば商売をやっている近隣の事業者であれば、駐車場用地や資材置き場として土地を活用してくれるケースがあるのです。
近隣住民や事業者への売り込みは、不動産会社も行ってくれますが、自分自身でも働きかけることが大切です。
実際に近隣地所有者を訪ねてみたり、自治会に顔を出して宣伝したりといった方法で買主を探してみましょう。
なお、買主が見つかった場合、個人間でも売買できますが、できれば不動産会社を間に入れて売買した方が安心です。
親が昔住んでいた家が残されている土地は、古家を取り壊して更地にしてからの方が売却しやすい場合もあります。
「古家」とは、築20年以上の木造一戸建てなど、リフォームしなければ活用できないような家屋を指すのが一般的です。
古家の取り壊しやリフォームが前提となる場合、古家の取り壊し費用は買主が負担することになるため、更地よりも条件の悪い物件として扱われてしまうのです。
取り壊し費用を自身で負担するのはデメリットになりますが、売れやすくするという点においては効果があるため、古家の取り壊しを検討してみてはいかがでしょうか。
土地を売りやすくするには、その土地を空き家バンクに登録するのも効果的です。
空き家バンクとは、国や自治体が運営する空き家・空き地の仲介サービスで、土地所有者がその土地を登録し、購入希望者は、自治体を横断して簡単に売り出されている土地を検索できます。
空き家バンクに登録することでなぜ売れやすくなるかといえば、買主側にも空き家バンクから土地を探すことでメリットがあるからです、
というのも、日本全国の自治体では、仕事・子育て・結婚・出産・住まい購入などに対して、補助金や就学・就労支援、移住体験などの様々な支援制度を用意しており、空き家バンクを使えばそれらの支援制度を簡単に探すことができるのです。
例えば、香川県さぬき市では、結婚,引っ越し,住宅賃貸を自治体が負担する補助金制度が設けられています。
参照：アットホーム空き家バンク
一般市場から買主を見つけるのが難しい場合は、不動産買取会社に買取を依頼するのも1つの手です。
「買取」とは、不動産会社が直接買主となって取引する売買契約です。
売却価格が市場価格の6〜7割程度になってしまうのがネックですが「買主が見つからず、いつまでも手放せない」という事態は避けられるのがメリットです。
仲介で売却活動を行っても買い手が現れない物件は「売れ残っている物件」という印象を持たれ、さらに売れにくくなるというケースもあるため、売れそうにない土地は買取での売却も検討するのがおすすめです。
田舎の土地売却を考えている方は、いざ売却する際の流れも把握しておくといいでしょう。
田舎の土地を売却する流れは、以下のようになっています。
田舎の土地ならではの手順として、1ステップ目の測量で正確な土地面積や境界線を確定させることが挙げられます。
1ステップ目を除けば通常の土地売却の流れと大きくは異なりません。
土地売却の流れや必要書類などは以下の記事で詳しく解説していますので、よければ併せてチェックしてみてください。
田舎の土地を売却する1ステップ目は、正確な土地面積や境界線を確定させることです。
土地の境界線が確定すれば、自動的に正確な土地面積も割り出されるため、境界線を判明させることが非常に大切です。
土地の境界線は、登記事項証明書（登記簿謄本）を確認することで調べられます。登記事項証明書には、土地の所在、地番、地目、地積（土地の面積）、所有者、抵当権などが記載されています。
ただし、所有者が登記されていなかったり、登記された時期が古くて正確性に欠けてたりする場合も少なくないため、登記事項証明書の確認だけで正確な土地面積や境界線を確定できない場合もあります。
登記を確認しても地積や境界線が確定しない場合は、測量士や土地家屋調査士に調査を依頼する必要があります。
土地家屋調査士に調査を依頼する場合の測量費用は、40万円～100万円程度が相場となっています。
決して安くはありませんが、土地が売れることが優先ですから、検討してみましょう。
土地の面積と境界線が確定すれば、査定を行うことができます。
査定は不動産会社に依頼することで行えますが、以下の2点を押さえておくといいでしょう。
一括査定サイト利用の最大のメリットは、一度の入力で複数社から査定を取得できることです。また、実際に売却できる不動産会社がわかることから、売却初心者には重宝するシステムとなっています。
さらに、複数社から査定が届くことで、高すぎる査定や安すぎる査定を排除しやすくなります。
査定を依頼した不動産会社の中から、信頼できる会社が見つかったら、媒介契約を結んで売却活動を開始します。
媒介契約の種類は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴は以下のようにまとめられます。
| 媒介契約 | 契約内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と仲介契約する | 複数の会社に仲介を依頼できるので、買い手の幅が広がる レインズに登録しなくてよいので、売却物件が公にならない。 |
自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしない可能性がある |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産会社と仲介契約する 売主が買い手を見つけて契約しても違約金なし |
積極的な販売活動を行ってもらいやすい | 1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される |
| 専属専任媒介契約 | 1社の不動産会社と仲介契約する 売主が買い手を見つけて契約すると違約金あり |
専任よりもさらに積極的に活動をしてもらいやすい | 自分で買い手を見つけても不動産会社を介さずに売ることはできない 1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される |
田舎の土地は、隣地者や近隣の人から買主を探すことも重要であり、自分自身で直接隣人を訪問したり、自治会を通じて呼びかけたりすることもあるでしょう。
そのため、売主が買主を見つけて契約に至った場合に違約金が発生する専属専任売却は避けた方がいいです。
買い手が見つかったら、売買条件の交渉を行います。
売買契約では、具体的に以下のような手続きがおこなわれます。
交渉は、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が行うのが一般的ですので、不動産会社に希望する条件をきちんと伝えましょう。
売却価格に関しては「これ以上は下げられない」というラインを事前に決めておくと、交渉がスムーズに行えます。
交渉の内容で売主と買主の双方が納得して契約内容が固まれば、そのまま売買契約の締結に移ります。
売買契約は、不動産会社の宅地建物取引士と重要事項説明書の内容を確認しながら進行します。
重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約を解除するときの規定などが書いてありますので、しっかりと確認するようにしましょう。
その後、売買契約書に売主・買主の双方が署名・捺印し、買主から手付金を授受します。この手付金の受け取りをもって、売買契約締結完了となります。
売買契約が完了したら、買主の住宅ローン審査承認を待ち、後日改めて引き渡しと各種決済が行われます。
決済は、以下の3つが行われます。
決済を行った当日中に司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します。
登記上の所有者を売主から買主へ変更した段階で、引渡しが成立したことになります。
田舎の土地は居住に向いておらず、都心部の土地よりも売れにくいということを述べてきました。
しかし、田舎の土地は持っているだけでも固定資産税がかかったり、維持・管理費がかかったりといったデメリットがあります。
そのため、田舎の土地を相続などで入手した人の中には「売れなくても良いから手放したい」と考えている方もいるのではないでしょうか。
売却以外の方法であれば、買主を見つける必要がないため、手放せるケースは幅広くなります。
そこでこの項目では、田舎の土地を売却以外の方法で手放す方法を解説していきます。
売りたい田舎の土地が親などからの相続であった場合、相続を放棄することで土地所有者になることを避けてしまうことが可能です。
（相続放棄は-）相続人が、被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示のことをいいます。
相続放棄は、相続人が、被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示のことをいいます。
放棄できるのは預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、負債などのマイナスの財産も含まれるため、負債などマイナスの財産の方が多い場合に利用されるのが一般的です。
田舎の土地は不動産であり、負の財産とはいえませんが、維持・管理を行う上でデメリットも多いことから、相続放棄を選択されるケースもあります。（田舎の土地を所持するデメリットについては後の項目で解説）
相続放棄を行うと、最初から相続人でなかったことになり、法定相続における後順位の者が相続人となります。
自分が相続放棄することによって後順位の人（兄弟など）に土地相続が発生するため、事情を話して納得してもらう必要があるでしょう。
また、相続したくない土地だけを相続放棄することができない点にも注意しましょう。
相続放棄を行うと、最初から相続人ではなかったことになるため、現金・預金や株券など他の財産も全て相続できなくなってしまします。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を手放したい場合、国にその土地を国に引き渡すことができる制度です。
2023年4月に施行されたばかりでまだ新しい制度であるため、知らなかった人も多いでしょう。
相続放棄とは異なり、必要のない土地だけを手放しつつ、現金・預金など他の相続財産は受け取れるのがメリットです。
ただし、相続土地国庫帰属制度を利用するには審査手数料と負担金を納める必要があり、土地を手放す時には支出が発生するので注意しましょう。
審査手数料1筆（※1）の土地当たり1万4000円、負担金は基本20万円で、10年分の土地管理費相当額として設定されています。
※1「筆」とは、登記上の土地の個数を表す単位
なお、制度が始まる前（2023年4月27日以前）に相続した土地でも申請することは可能です。
申請条件・窓口と申請手順
相続土地国庫帰属制度の申請窓口は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）で受け付けています。
ただし、支局・出張所では相談を受け付けていませんので、ご注意ください。
土地が所在するエリアの法務局は、以下のリンクから探すことができます。
→法務局法務省HP「法務局・地方法務局所在地一覧」相談〜審査までの流れは以下の通りです。
1.法務局に相談
最寄りの法務局に、以下の3つの資料を持参して相談にいきます。
- 相続土地国庫帰属相談票
- 相談したい土地の状況についてのチェックシート
- 土地の状況等が分かる資料や写真（可能な範囲で）
上記のうち1.2は法務局のホームページでダウンロード可能です。
相談は、事前予約制で1回30分です。法務局・地方法務局（本局）の窓口で対面相談又は電話相談ができます。
2.申請書類の作成・提出
法務局に相談した後は、案内に従って以下のような書類を作成します。
- 承認申請書
- 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
- 承認申請に係る土地及び当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
提出は、窓口に持参する方法と、郵送による方法があります。
3.承認後の負担金に納付
審査の結果、国が引き取れると判断した場合、負担金の納付を求める通知が申請者に届きます。
申請者は負担金の納付を求める通知に記載されている負担金額を、当該通知が到達してから30日以内に納付する必要があります。
相続土地国庫帰属制度を利用できる土地の条件
相続土地国庫帰属制度では、全ての土地が国に引き渡せるわけではなく、以下のような土地は却下されてしまうため注意しましょう。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
上記のうち「境界が明らかでない土地」などは測量によって却下条件から外すこともできるため、確認してみてください。
国や自治体に寄付する
国や自治体に土地を受け取ってもらうには、寄付するということも可能です。
自治体に土地を寄付したい場合、まずは各地方自治体の担当の窓口へ事前相談が必要です。
その後土地の調査が行われ、寄付を受けてもよい土地かどうかを審査されます。その後、所有者が必要書類を自治体に提出し、手続きは完了となります。
自治体に土地を寄付した場合、贈与税の納付義務が免除され、翌年からの固定資産税も支払い義務がなくなることが大きなメリットです。
ただし、自治体による調査の結果「使い道がない」と判断されれば寄付を受け付けてもらえないので注意が必要です。
行政目的で使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト（国民負担）が増大する可能性等が考えられるため、これを受け入れておりません。
行政目的で使用すできる目処がたたなければ寄付は受け付けてもらえないため、市場で買主が見つからないような土地が寄付できる可能性はあまり高くないと言えます。
現実的な土地処分方法としては、先に紹介した相続土地国庫帰属制度の方が期待が持てるでしょう。
無償で贈与する
売却資金が必要ない場合は、近隣の住民や事業者に無償で贈与することも検討してみましょう。
お金を出して買うほどの価値は認められなくても、無償であれば受け取ってくれるという人が見つかるかも知れません。
なお、土地を贈与する際に発生する税金は、贈与相手が個人か法人かで異なります。
ケース 発生する税金 個人から個人へ 贈与する側の税負担はなし 個人から法人へ 「みなし譲渡所得課税」として所得税が課せられる 「無償で譲る」という提案であれば、受け取ってくれる人が近隣にいるかも知れません。
例えば、商売をやっている近隣の家などは駐車場用地を求めているケースもありますので、積極的に声かけをしてみましょう。
田舎の土地が売れない時の活用方法
田舎の土地を素有していることによるデメリットを解消するには、土地を売却する以外に「土地活用する」ことによっても解説できる場合があります。
土地活用を行えば、相続税や固定資産税の節税ができるだけでなく、高い収益が得られる可能性も大いにあります。
この項目では、田舎の土地活用として行われている事例が多い、定番の活用方法を紹介していきます。
駐車場として経営
駐車場は都会・田舎問わず多くの土地所有者が行っている定番の土地活用方法です。
駐車場経営のメリットは、初期費用が低く、人がそれほど多くない地域でもそれなりの収益が期待できる点にあります。
駐車場には大きく分けてコインパーキングと月極駐車場の2種類がありますが、このうち月極駐車場は区画割をするだけで開業できます。
月極駐車場の場合、駐車場を必要としている世帯や事業者を1件でも募集できれば1ヶ月単位で継続収入が得られます。
資材置き場にする
資材置き場とは、建築会社や土木会社などで使う、木材・石材・砂利・運搬器具などの資材を、一時的に保管しておくための場所です。
上記のような資材の置き場所を必要としている建設会社に土地を貸し出すだけで事業として成立するため、非常に開業のハードルが低いです。
また、建物を建てる必要がないため、市街化調整区域に指定されている田舎でも始められるのも魅力です。
資材置き場として土地活用を行うには、不動産会社に依頼して借り主を探してもらうのが一般的です。
多くの場合、地元の企業に打診をするか、近隣エリアで工事がある会社へ問い合わせをして、借り主を探します。
太陽光発電用地として活用する
土地活用の方法として太陽光発電というのもよく聞く機会があるのではないでしょうか。
太陽光発電では、ソーラーパネルによって太陽の光を電力に変換し、発電した電力を、決められた価格で既存の電力会社へ売電するというものです。
賃貸経営などと比べると、入居者の増減によって収入が変動しないため、安定した収益を得られます。
概ねソーラーパネル1kWあたりの単価は25~30万円程度ですので、土地の条件等にもよりますが、仮にかなり大きめの30kW分のソーラーパネルで経営を行う場合でも750~900万円程度の投資ではじめることが可能で、安定して5〜10%の利回りが期待できます。
賃貸物件を建築し運営
賃貸物件を建築して経営するのも、定番の土地活用方法として挙げられます。
入居者から賃料を回収することで、継続的・安定的な収入が得られます。
賃貸物件というとマンションが思い浮かぶかもしれませんが、他にもさまざまな住宅形態があります。
- マンション
- アパート
- 戸建賃貸
- 賃貸併用住宅
人が多くない田舎においては、大きなマンションを建設しても入居者が埋まらないケースも多いでしょう。
そのような場合は、戸建賃貸や賃貸併用住宅として賃貸経営するのがおすすめです。
なお、土地に一戸建ての古家がまだ建っている場合は、リフォームしてから戸建賃貸にすることも可能です。
ただし、入居者希望者がいなければ収益が得られないため、建設を検討する際はハウスエーカーや工務店に相談し、収益が見込めるか入念に確認しましょう。
貸農園用の土地として活用
田舎ならではの土地活用方法としてまず初めに挙げられるのは、貸し農園・市民農園の運営です。
市民農園とは、農地を区切って農業経験者向けに貸し出す経営スタイルを指します。
土地所有者（オーナー）は土地を農業主に貸し出せば良いだけで、農具の調達や農業の実務は借主が行います。
オーナーは定期的な管理・点検作業の必要はあるものの、区画分けや賃貸借契約の締結以外に目立った活動は必要ありません。
サービス付き高齢者向け住宅を経営
高齢者が多く居住している地域であればサービス付き高齢者住宅も地域にとってありがたがられる施設になるでしょう。
サービス付き高齢者住宅とは、高齢者が安心して暮らせるよう配慮された住環境が整っっており、安否確認・生活相談といったサービスも受けられる住宅のことを指します。
老人ホームのように、介護士が生活の介助をおこなったり、リハビリをサポートしたりするわけではなく、まだ介護の必要はない高齢者を対象としているのが特徴です。
また、高齢者の自立支援を目的に、厚生労働省から建設費の10分の1（上限100万円/戸）などの補助が得られるため、建設規模に対して自ら支払う初期費用が抑えられたり、資金を確保しやすなどのメリットがあります。
サービス付き高齢者向け住宅の供給促進のため、補助・税制・融資による支援を実施します。
ただし、上記のような優遇制度によりサービス付き高齢者住宅は施設数を増やしているため、近場にすでにサービス付き高齢者住宅がある地域では入居者が見つからず、地域貢献もできないため注意しましょう。
田舎の土地における需要は何？
人が少なかったり、交通の便が悪い田舎の土地は売れにくいですが、もちろん売れるケースが存在しないわけではありません。
田舎の土地は、事業用地や農業用地としての需要の他、地方移住地としての需要もあります。
特にここ数年は、コロナ禍をきっかけにリモートワークが普及したことにより、都心から地方へ移住をしたい人による需要は増加している傾向にあります。
どんな需要があるのかを把握することで、どんなターゲットに売り出せばいいのか、どんなアピールをすればいいのかが見えてきますので、需要を把握しておくことは非常に重要です。
この項目では、田舎の土地における需要について詳しく解説していきます。
事業用地としての需要
1つ目の需要は、事業用地としての需要です。
田舎の土地が売れにくい理由の一つとして、居住に向かない点を挙げましたが、事業用地であれば、居住に向かなくても問題ないと判断され、買主が見つかる場合があります。
事業用地は主に物を生産する工場、保管するための倉庫や配送センターなど、研究所などに利用されるケースが多いです。
上記のような活用用途であれば、人が少ない田舎の地域でも事業に役立つため、売れる可能性があるのです。
田舎の土地は都会よりも地価が低く、安価で手に入れられるため、地元の事業者だけでなく、都心部に拠点を持っている企業なども買主の候補になるでしょう。
居住に向かない土地は住宅用地としてよりも事業用地として売り出す方が売れる可能性があるため、事業用地の売却に強い不動産会社に仲介を依頼するのもおすすめです。
事業用地の売却に強い不動産会社は、事業者の顧客を多く抱えており、取引先の宅地建物取引業者などに紹介を⾏うことで、買主を見つけてくれる可能性があります。
地方移住地としての需要
最低限の生活インフラ・交通インフラが整備された地域であれば、地方移住地としての需要も十分にあります。
特にここ数年、コロナ禍をきっかけにリモートワークが普及したことにより、都心から地方へ移住に興味を持つ人が増加傾向にあります。
地方は物価が安く、生活費を節約しやすいことや、混雑を避けられることから人気を集めているようです。
農業用地としての需要
農業地域にある土地や、広大な面積の土地は農地としての需要ももちろんあります。
農地として活用できる土地は、農業の実務を行う農家だけでなく、貸し農園のオーナーになりたい人にも需要があります。
貸し農園とは、農業経験者向けに土地を貸し出し、農業で得られた収益の一部を回収する経営スタイルです。
土地所有者（オーナー）は土地を農業主に貸し出せば良いだけで、区画分けや賃貸借契約の締結以外に目立った活動の必要がないため、事業者に一定の人気があります。
農業用地として売り出す場合は、地元の農家だけをターゲットに絞らず、上記のような貸し農園オーナーになる人を買主として想定しつつアピールすることが大切です。
売れない田舎の土地を所有し続けるデメリット
記事内で何度か述べていますが、活用できない土地を所有していることは、維持・管理の手間やコストがかかるため、デメリットになることが多いです。
- 未使用なのに固定資産税を毎年払い続ける
- 管理しきれず荒れ地となる
- 資産価値が年々下がり続ける
それぞれのデメリットについて個別に解説していきます。
未使用なのに固定資産税を毎年払い続ける
土地所有者は。毎年固定資産税を納税する義務があり、土地を使用していなくても継続的な支出が発生してしまいます。
固定資産税とは、その資産価値に応じて算定された税額を、固定資産の所在する市町村に納める税金です。
土地の固定資産税は、土地の地価や購入価格の70％程度にあたる固定資産税評価額に標準税率1.4%をかけた金額が適用されるケースが多いでしょう。
土地の公示地価が1,000万円の場合
1,000万円×0.7×1.4%=9.8万円土地の評価額によっては大きな金額になりませんが、毎年請求されるとなれば累積の金額は高くなってしまいます。
管理しきれず荒れ地となる
土地所有者は、たとえ自分でその土地を利用していない場合でも、管理の義務があります。
土地の管理とは具体的に、雑草の手入れや害虫・害獣等の繁殖防止、不法侵入や不法投棄の抑制などが挙げられます。
しかし、自宅から遠く離れた田舎の土地を相続した場合などは、管理ができずに荒地となるケースが多くみられます。
管理できず荒れ地となってしまうと、不法侵入や不法投棄などのトラブルが発生した際に責任を問われるリスクもあるため、管理を放棄しておくのはおすすめできません。
資産価値が年々下がり続ける
土地を所有し続けることで、その土地の資産価値がさらに下がり、現在よりもさらに売れにくくなるという点もデメリットの1つです。
都会の不動産における資産価値は時期によって上下するケースもみられますが、買主が現れにくい田舎の土地では、今後より一層売れにくくなっていくことが考えられます。
田舎の土地が資産価値を落としていく原因としては、以下の2点が挙げられます。
- 都市部との二極化により今後も過疎化が進行するから
- 土地をきちんと管理していないと荒れていくから
田舎の過疎化が今よりも進めば、より一層都心部とのインフラ格差が広がり、居住や事業における不便さも大きくなってしまうことが考えられます。
また、土地をきちんと管理していなければ、先述したように、不法投棄物や草木が増え、市場価値を下げてしまいます。
以上のような理由から、今後もっと売れにくくなる前に、なるべく早く土地を売却するのがおすすめといえるでしょう。
まとめ
田舎の土地は、田舎の土地は居住に向かなかったり、売買に手間がかか流などの理由から、都心部の土地よりも売れにくいのは間違いありませんが、売却する方法やコツはあります。
本記事では売れにくい田舎の土地を売却する方法・コツとして、以下のようなものを解説しましたので、自身の売却活動で実践してみてください。
- 市場相場に合った適正価格で売り出す
- 一般媒介で複数の不動産会社に売却依頼する
- 隣地者や近隣の人で買主を探す
- 古家がある場合は更地にして売り出す
- 不動産買取業者へ売る
どれも非常に重要な売却方法ですが、中でも最も重要なのは「市場相場に合った適正価格で売り出す」ことです。
また、田舎の土地は売却以外の方法でも、相続放棄や相続土地国庫帰属制度を利用することで手放せる場合があるため、検討してみましょう。
田舎の土地売却は、土地が所在する地域に密着した不動産会社を中心に、複数社から査定を出してもらい、売れる可能性があるのか、どれくらいの価格なら売れるのかを確認することろから始めましょう。
以下のボタンから土地の一括査定ができるので、ぜひチェックしてみてください。
田舎の土地売却に関するよくある質問
田舎の土地が売れるかどうか確かめる方法はありますか？
田舎の土地が売れるかどうか、確実に見極める方法はありませんが、査定を取ることある程度の見通しを立てることが可能です。査定を取った結果、坪単価が1万円以上であれば、売却できる可能性は決して低くありません。
逆に、坪単価が1万円未満の場合には、売れるかどうか怪しい状況と言えます。
売れるかどうかについてより詳しく知りたい場合は、査定額を出してもらった不動産会社に問い合わせて相談してみるといいでしょう。
「どんな土地でも買取ります」という業者は信じても大丈夫？
田舎の土地は仲介での買い手が見つからず、買取で売却することになるケースも珍しくありません。その際「どんな土地でも買取ります」という業者については怪しいという印象を持ってしまうかもしれませんが、そんなことはありません。
土地の買取業社は自社で再生・活用・再販を行うノウハウを持っているため、売れにくい田舎の土地を買い取ってもらえるケースもあるのです。
田舎の土地は個人間で売買できますか？
田舎の土地を個人間で売買することは可能です。ただし、不動産の個人売買をするためには、手順が複雑であることや、準備しなければならない書類もたくさんあり、専門的な知識がない方にとっては難しいと言えます。
不動産会社に仲介で売買のサポートを受けつつ、自分自身で買主を見つけることもできます。
その場合、不動産会社を経由せずに買主を見つけると違約金が発生する「専属専任売却」は避け「一般媒介」または「専任媒介」の契約を締結するのがおすすめです。
田舎の土地を売却するのにかかる費用はどれくらいですか？
田舎の土地を売却する際に必ず発生する費用は以下のとおりです。・不動産会社への仲介手数料
( 売却額 × 税率 ＋ 6万円 ) + 消費税
・印紙税
2,000円〜6万円また、売却前に測量が必要な場合は測量費（30万円〜100万円）、土地売却によって利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算
譲渡所得= 不動産の売却価格 – (取得費用 + 譲渡費用)田舎まで足を運ばなくても土地は売れますか？
契約書の持ち回り契約などの方法であれば、自宅から遠く離れた土地に足を運ばずに土地売却を行うことができます。持ち回り契約は不動産会社が売主および買主の双方の所に出向くか、郵送で契約書に記名押印をしてもらって契約を締結します。
また、不動産会社への相談も、最近はオンラインで対応していることも多く、場合によっては1度も現地訪問せずに田舎の土地を売却するうことができます。
