不動産売却を高くスムーズに！
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不動産会社に売却を依頼する際は「媒介契約」を結びますが、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれメリット・デメリットが異なり、媒介契約の契約期間は一般的に3ヶ月間なので、自分の目的にあった種類を選ぶことが大切です。
例えば、売れやすい物件であれば一般媒介契約でも買主が見つかりますが、売れにくい物件の場合は売却活動に注力してもらえる専任媒介契約が向いています。
この記事では、3種類の媒介契約の違い・メリットやデメリットを解説します。
不動産売却の目的別に「どの媒介契約を選ぶべきか？」もわかるので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却では不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、不動産売却時に売主と不動産会社の間で結ばれる契約が「媒介契約」です。
わかりやすくいうと、不動産売却時に買主を探してもらうために売主が不動産会社と結ぶ契約で、売却活動の内容・契約期間・報酬といった条件を定めます。
媒介契約を結ぶ場合、契約内容を書面にして不動産会社から売主に渡すことが宅地建物取引業法でも定められています。
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。出典：e-Govポータル「宅地建物取引業法第34条」
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任契約」「一般契約」の3種類があります。
| 種類 | 解説 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼できる |
| 専任媒介契約 | 不動産会社1社だけに依頼する |
| 自分で探した買主にも売却可能 | |
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社1社だけに依頼する |
| 不動産会社の見つけた買主にしか売却できない |
媒介契約の種類は売主が自由に選択可能で、不動産が売れるスピードや売却価格に影響するので、自分の目的にあう種類を選びましょう。
次の項目から、3種類の媒介契約についてそれぞれ詳しくお伝えします。
専属専任媒介契約では、仲介を依頼する不動産業者は一社のみとなります。
専属専任媒介契約は拘束力が強いため、売主が自分で買主を探すことはできません。
売主が買主を見つけて契約を結んだ場合は、違約金が発生します。
親族や知人へ売却のあてがある場合などは、他の媒介契約を結ぶのがよいでしょう。
また、専属専任媒介契約では、不動産業者は1週間に1回以上販売状況に関して報告する義務があります。
そのため、3種類ある媒介契約の中では販売状況の把握が一番しやすいです。
専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、一社の不動産業者とのみ契約をしますが、売主が自分で買主を見つけることができます。
その場合は、広告費用など販売活動に要した経費を請求される可能性があります。
ただし、不動産業者への仲介手数料は不要となるため、売却価格が適正であれば大きな損失にはならないでしょう。
3種類ある媒介契約の中では、一番バランスの取れた契約であるといえます。
一般媒介契約では、複数の不動産業者と契約が結べます。
また、不動産業者へ依頼すると同時に自分でも買主が探せます。
レインズへの登録義務がないので、周りに知られずに売却活動を進めることが可能です。
一般媒介契約は契約期間中でも解約が可能で、その際は違約金も発生しないのが通常です。
どの媒介契約を選んでも、不動産業者へ支払う仲介手数料は変わりません。
ただし、専任媒介契約と一般媒介契約は、自分で買主を探して契約することが可能です。
その際は、不動産業者への仲介手数料を支払う必要はありません。
前の項目でお伝えした3種類の媒介契約における契約内容の違いをまとめると、以下のようになります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への 依頼 |
不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| 売主への販売活動報告 | 1週間に 1回以上 |
2週間に 1回以上 |
報告義務なし |
| レインズへの登録 | 有 | 有 | 義務なし |
媒介契約を結ぶときは、それぞれの違いを理解して自分の状況に合わせた種類のものを選ぶとよいでしょう。
以下の項目から、媒介契約の違いを詳しくお伝えします。
まず、契約できる不動産業者の数に違いがあります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約が一社のみとしか契約できないのに対して、一般媒介契約は複数社と契約を結べます。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、他の不動産業者とも契約をすると違約金を請求されるのが通常です。
一般媒介契約では、依頼している他の不動産業者を明らかにする「明示型」と明らかにしない「非明示型」を選択します。
一般的に、明示型にした方が不動産業者は他社の状況が把握しやすいので販売戦略が立てやすく、積極的に販売活動をしてもらいやすいです。
自己発見取引とは、売主が自ら買主を見つけて販売活動をすることです。
一般媒介契約と専任媒介契約では、自己発見取引が認められています。
ただし、専任媒介契約の場合、自分で見つけた買主と契約するとそれまでかかった広告費等を請求される可能性があります。
そのため、自己発見取引をする可能性があるのなら、契約の段階でよく確認しておくとよいでしょう。
専属専任媒介契約では、自己発見取引はできません。自己発見取引をする場合は、違約金を請求されるので注意が必要です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約では、販売活動の状況を定期的に売主へ報告することが義務付けられています。
一般媒介契約では、不動産業者が売主へ販売活動の状況を報告する義務はありません。
一般媒介契約において販売状況を定期的に知りたい場合は、あらかじめ不動産業者へ依頼しておくとよいでしょう。
レインズに登録すると、売却活動中の物件情報を全国の不動産業者が閲覧できるため、より買主を探しやすくなります。
専属専任媒介契約では契約から5日以内、専任媒介契約は契約から7日以内にレインズへ登録する義務があります。
一般媒介契約では、レインズへの登録義務はありません。
一般媒介契約でレインズへ登録したい場合は、契約時に不動産業者へ申告しましょう。
どの媒介契約を選択するかを決めるには、それぞれの特徴に加えてメリットとデメリットを正しく把握することが大切です。
そこでこの項目では、3種類の媒介契約におけるメリットを解説します。
専属専任媒介契約における、主なメリットは以下のとおりです。
専属専任媒介契約の場合、売主は1社としか契約できず、その不動産会社の見つけた買主にしか売却できないため、3種類の媒介契約のなかでも不動産会社のモチベーションが1番高い点がメリットです。
不動産会社が積極的に販売活動を実施してくれるため、比較的早く買主が見つかりやすく、売却を急いでいる人におすすめです。
専任媒介契約におけるメリットは、以下のとおりです。
専任媒介契約では、不動産業者へ売却活動を任せつつも自分でも買主を探せます。
専任媒介契約において自分で見つけた買主と契約する場合、違約金は発生しないのが一般的です。
ただし、広告宣伝費など販売活動にかかった経費を請求される可能性があるので、事前に確認しておきましょう。
一般媒介契約のメリットとしては、以下が挙げられます。
一般媒介契約は、他の媒介契約とは違いレインズへの登録義務がありません。そのため、周囲に知られずに売却活動が進められます。
また、契約期間中に自分で買主を見つけた場合、違約金なしで契約を解除できることが一般的です。
一般媒介契約は、3種類ある媒介契約の中で一番自由度の高い契約形態である点がメリットといえます。
媒介契約を選ぶには、それぞれのデメリットを正しく把握する必要があります。
この項目では、3種類の媒介契約におけるデメリットを解説します。
専属専任媒介契約には以下のようなデメリットがあります。
専属専任媒介契約は1社のみへの依頼できず、自分で探した買主への売却もできないため、依頼する不動産業者に大きく左右されてしまう点が最大のデメリットです。
買主を自分でも探す予定がある場合は、他の媒介契約を検討したほうがよいでしょう。
専任媒介契約における主なデメリットは、以下のとおりです。
囲い込みとは、不動産業者が売主と買主の双方から仲介手数料を得るための行為です。
例えば、同業他社から物件についての問い合わせがあっても「商談中」として紹介しなかったり、情報を十分に提供しない行為が囲い込みに該当します。
囲い込みを防ぐためにも、2016年から専任媒介契約ではレインズの登録が義務化されています。
不動産業者の報告とレインズに掲載の情報に違いがあると、囲い込みをされている可能性があるので、問い合わせてみるとよいでしょう。
対応が不十分な不動産業者とのやり取りは、以下の記事を参考にしてみてください。
一般媒介契約には以下のようなデメリットがあります。
一般媒介契約では、不動産業者から売主へ販売状況を報告する義務がありません。そのため、販売状況の把握がしづらいです。
定期的に自分で販売状況について問い合わせるか、契約時に定期的に販売状況を報告してもらうように交渉してみるとよいでしょう。
また、一般媒介契約では複数の不動産業者と契約を結べます。もしも、同業他社が買主を見つけた場合は販売活動をしても利益になりません。
そのため、販売活動を積極的にしてもらえない可能性があることも、デメリットの一つです。
ここまで、3種類ある媒介契約の特徴や、メリット・デメリットをそれぞれお伝えしました。
それでは、どのような状況のときにどの媒介契約を選べばよいか気になりますよね。
そこでこの項目では、状況ごとに選ぶべき媒介契約についてお伝えします。
専属専任媒介契約は、他の媒介契約に比べて売主の制約は多いですが、その分、不動産業者が積極的に売却活動をしてくれることが期待できます。
そのため、なるべく早く売却をしたいのであれば専属専任媒介契約がおすすめです。
また、自分で買主を探す予定がない場合も、専属専任媒介契約を検討してもよいでしょう。
専属専任媒介契約は、不動産業者が売却活動をすべて引き受けてくれるため、売却活動にあまり参加できなかったり、知識がなく不安という方にもおすすめです。
専任媒介契約では、不動産業者が販売活動をおこなう一方で、自分でも買主を探すことができます。
そのため、基本的には不動産業者に任せたいが、親戚や知人に売却のあてがある場合や、自身でも売却活動をおこないたい方におすすめです。
また、専任媒介契約は媒介契約のなかで最もバランスの取れた契約といえます。
そのため、どの契約にするか迷ったら、専任媒介契約の選択を検討するとよいでしょう。
レインズに登録すると、売却活動中の不動産情報が広く知れ渡ります。
そのため、周りに売却の事実を知られたくないのであれば、レインズへの登録義務がない一般媒介契約を選択するとよいでしょう。
また、好立地であったり築浅だと、高値でも契約が成立しやすいです。
その場合、複数の不動産業者と契約ができる一般媒介契約であれば、よりよい条件での契約を選ぶことができます。
そのため、下記のような条件のよい不動産の売却を考えている場合も、一般媒介契約を検討するとよいでしょう。
さらに、一般媒介契約は、契約期間中に解約しても違約金はかかりません。
そのため、一般媒介契約で不動産業者を探し、信頼できる業者が見つかったら専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることも可能です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれには、特徴やメリット・デメリットがあるため、自分にあった契約を選ぶことが大切です。
「自分でも買主を探す予定がある」「なるべく早く現金化したい」など、自分の状況に合わせた契約形態を選びましょう。
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