不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
不動産業者が所有者の代わりに賃貸運営や管理をおこなうサブリース契約ですが、なかには「赤字が続いているので物件を売りたい」という人もいるでしょう。
「任意売却」という手段を利用すれば、ローンの残っているサブリース物件でも売却できます。
ただし、サブリース物件も任意売却も仕組みが複雑なので、まずはそれぞれの制度を理解しておくことが大切です。
また、実際にサブリース物件を売却するときは、売却の窓口となる不動産会社のほか、金融機関との交渉や法的な手続きでは弁護士など、内容に応じた専門家と連携しながら進めていきましょう。
任意売却は「任売」とも呼ばれ、アパート・マンションローンや住宅ローンなどの残債を返済しきれないとき、物件を売却して返済に充てる方法です。
任意売却をすれば、残債があって抵当権の設定されている不動産でも売却できます。
それでは、そもそも任意売却とは具体的にどんな制度なのでしょうか？
ローンのように、契約で定めた期限まで残債の一括返済を求められない債務者の利益を、法律用語では「期限の利益」といいます。期限の利益は、返済を滞納し続けると失われてしまいます。
期限の利益を失うと、金融機関に残債を一括で返済しなければいけません。一括返済ができず、延滞が続けば、ローンを組んだ金融機関に抵当権を実行されて不動産が差し押さえられてしまいます。
差し押さえ後は競売にかけられ、落札代金を返済に充てられますが、差し押さえによる競売は市場価格より安価で落札されるのが一般的です。
残ったローンは債務者が引き続き返済していく必要があるので、競売にかけられても債務者（不動産所有者）にとってよいことはないといえるでしょう。
任意売却は、差し押さえられる前に不動産をなるべく高値で売却し、その代金を返済に充てることで、競売にかけられた場合より債務者（不動産所有者）の負担を減らす方法なのです。
任意売却をおこなうための要件として、次の3つがあります。
要件1と2は、任意売却をおこなうための最低条件です。この2つを満たしていないと、任意売却はできません。要件3は、任意売却後のトラブルを防ぐために必要です。
それぞれの条件について、具体的に解説していきます。
なによりも重要なのは、ローンの債権者である金融機関から同意を得ていることです。
そもそも、ローンが残っている不動産の売却に金融機関の同意が必要な理由は、抵当権にあります。
金融機関は、債務者がローンを滞納した際の対応策として、不動産に抵当権を設定します。抵当権を設定しているからこそ、債権者である金融機関は差し押さえができるのです。
抵当権が設定されたままの不動産は、買主にとって差し押さえ・競売のリスクがあるため、通常は買い手がつきません。そのため、不動産を売却するには、金融機関に抵当権を抹消してもらう必要があり、ローンが残っている場合は金融機関の同意が不可欠となります。
債権者である金融機関からすると、任意売却を了承するには一定のメリットがなければいけません。つまり、競売にかけるより多くの債権を、任意売却で確実に回収できる必要があります。
そのため、物件に市場価値があり、任意売却で売り出せば競売にかけるより高く売れるという状況でなければ、金融機関は任意売却を了承しないでしょう。
経年劣化などで市場価値が下がり、競売にかけたときの落札代金以下でしか売れないような物件は、任意売却できない可能性が高いといえます。
任意売却は債務者と債権者だけでなく、連帯保証人にも影響があります。連帯保証人は債務者が返済不能になったとき、代わりに返済義務を負う人です。
のちほど解説しますが、任意売却に至る過程でローンを滞納すると、主債務者の信用情報に事故情報が載る（俗にいうブラックリスト）というデメリットがあります。また、任意売却を行ってもローンを全額完済できず残債が発生するケースが多く、その場合、連帯保証人は引き続きその残債に対する返済義務を負うことになります。
そのほか、任意売却の前後で連帯保証人にも請求がいく可能性など、さまざまな問題に巻き込んでしまう恐れがあります。
そのため、任意売却をするときは、必ず連帯保証人とも相談したうえでおこないましょう。
任意売却のメリットとして、以下のものがあげられます。
金融機関から同意をもらえれば、一般的な不動産売買と同じように不動産を売り出せます。そのため、近隣にローンの滞納があることを知られる心配はありません。
また、差し押さえによる競売では物件の引き渡し日などを強制的に決められてしまいますが、任意売却なら債務者の要望をある程度聞いてもらえます。
さらに、ケースによっては、売却代金を返済に充てたうえで、引っ越し費用などとして手元にいくらか残してもらえること（余剰金の配分）もあります。これは競売にはない任意売却ならではのメリットです。
一方で、任意売却には以下のようなデメリットも存在します。
任意売却は、ローンの返済が困難になり「このままでは債権を回収できない」という状況で選択される方法です。そのため、実務上はローンを数ヶ月間滞納し、期限の利益を喪失した状態にあることが前提となります。
ただし、ローンを滞納し続けると信用情報※に事故情報が登録されます。事故情報が登録されると、完済してから一般的に5~7年程度は新たな借り入れやクレジットカードの作成が難しくなります。この点は任意売却に限らず、滞納が続いた時点で生じる影響である点も押さえておきましょう。
また、任意売却をできるかどうかは、債権者の合意次第です。債権者が了承しなければ、そもそも任意売却はできません。
サブリース物件であっても任意売却は可能です。
ただし、サブリース契約をしたまま物件を売却するのか、解約してから売却するかで、注意すべきポイントも異なります。
どちらの方法が適切なのかは、サブリース契約の内容にもよります。それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。
サブリース契約を継続したままでも、物件を売却できます。
解約交渉にかかる手間を省いて売却したい場合や、契約によってすぐに解約できない場合は、サブリース契約をしたまま売却することが可能です。
しかし、サブリース契約付きの物件は「サブリース業者の承諾をもらう必要がある」「値切り交渉の材料になる」という点に注意してください。
サブリース契約は「所有者」と「サブリース業者」との賃貸借契約です。そのため、売却にあたってサブリース業者との交渉は避けられません。
サブリース物件を売却した場合、現在のサブリース契約が買主にそのまま引き継がれるのが一般的です。このように、賃貸借契約を引き継いだ状態で所有者が変わる売買を、オーナーチェンジといいます。
なお、賃貸人の地位は法律上、所有権の移転に伴って新所有者に引き継がれるため、オーナーチェンジ自体にサブリース業者の承諾は原則として不要です。ただし、サブリース契約に「所有者変更時にはサブリース業者の事前承諾を要する」といった特約がある場合は、所有者・買主・サブリース業者の三者間での調整が必要となります。
場合によっては、サブリース業者から違約金や売上見込み額の補填を請求される恐れがあります。
「サブリース付き」という条件は、物件の売買において値下げ交渉の材料となってしまいます。
サブリースは性質上、サブリース業者に物件管理の主導権を握られた状態です。物件購入後、買主が自主管理に切り替えたくても、簡単に契約内容を変更できません。
不動産の使い方が限定されるため、サブリース物件の売却は市場価値も下がってしまう傾向があります。
サブリースを解約してから売却する場合は、解約時期と手続きに注意が必要です。
サブリース契約は借地借家法が適用される賃貸借契約のため、所有者（貸主）側からの解約は簡単ではありません。
中途解約の可否や、正当事由・立退料の要否は契約内容や個別の事情によって変わります。後述する手順や注意点を踏まえ、解約が現実的かどうかを見極めたうえで進めることが大切です。
スムーズに解約するためにも、解約申請の注意点を押さえておきましょう。
契約書にある解約の条項を確認すると、中途解約の可否や解約時期について記載されています。「中途解約は可」もしくは「契約期間内の解約可能な時期」が明記されているか確認しましょう。
「契約期間内の解約可能な時期」が記載されている場合は、解約したい時期の半年前に解約通知書を送付し、解約手続きを申請します。
また、契約書に「半年分の賃料（違約金）を支払えば即時解約できる」旨の記載があるケースもあります。
ただし、こうした記載があっても安心はできません。借地借家法ではサブリース業者（借主）が強く保護されているため、所有者（貸主）側からの一方的な解約には正当事由が求められ、契約書の記載どおりに解約できるとは限らないのです。
実務上も、違約金の支払いを申し出ても業者側が「正当事由がない」として解約に応じず、交渉が長期化するケースは少なくありません。最終的には、違約金に加えて立退料を上乗せして支払わなければ解約できなかったという事例もあります。
契約書の解約条項はあくまで交渉の出発点と捉え、記載内容と実際の解約可能性についてサブリース業者へ確認したうえで、慎重に進めることが大切です。
「中途解約は不可」と記載があった場合は、所有者側が「正当事由」を用意して解約を申し出る必要があります。
正当事由とは「所有者（貸主）側から契約の解約を求めることに、客観的に見て正当な理由がある」といえる事情です。借地借家法では、貸主・借主双方が建物を必要とする事情などを総合的に考慮して判断されます。所有者側の事情としては、例えば以下のようなものが考慮されます。
ただし、これらの事情があれば必ず正当事由が認められるわけではなく、実務では立退料の支払いとあわせて総合的に判断されるのが一般的です。
サブリース物件において正当事由になりえるのは、大きくわけて「賃貸経営自体が危うくなった」「所有者が投資以外で建物を使用する必要がでてきた」のいずれかです。
これらの事由が裁判所で認められれば、サブリース解約に持ち込むことができます。
また、正当事由の根拠が弱い場合、立退料を支払って正当性を補填するケースもあります。
サブリース契約を解約する場合も、契約を維持したまま売却する場合も、「サブリース物件の売却に強い専門家」を味方につけることが重要です。
法律の観点からすると、サブリース契約を締結している所有者の立場は、かなり不利な状況といえます。
よほど法律や不動産投資の知識がない限り、サブリースの解約や売却を所有者だけで有利に進めるのは難しいのが実情です。
そのため、サブリース売却に詳しい不動産会社を間に挟み、なるべく損せずに売却できる方法を一緒に考えてもらうべきです。
そのため、サブリース物件の売却に詳しい不動産会社に相談し、売却の進め方を一緒に検討してもらうとよいでしょう。買主との価格交渉や売却の段取りは不動産会社が窓口となり、サブリース契約の解約をめぐる法的な交渉が必要な場合は、不動産会社と連携している弁護士が対応する形が一般的です。
こうした対応に強い不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社を比較するのがおすすめです。
すでに紹介したとおり、任意売却は「だれでも」「いつでも」できる売却方法ではありません。
正しい手順を守らないと、スムーズに売却活動が進まないどころか、任意売却そのものができなくなってしまいます。
サブリース物件における任意売却の流れは、次のとおりです。
次の項目から順番に解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
まずは物件を査定し、どのくらいの価格で売却できるのかを確認します。あわせて、金融機関から発行される残債証明書でローン残高を確認しましょう。
物件の予想売却価格がローン残高を下回っている場合、任意売却をおこないます。売却価格がローン残高を上回っている場合は、任意売却ではなく通常の不動産売却が可能です。
任意売却には金融機関（債権者）の同意が必要です。売却価格や売却代金の配分案の調整は任意売却の実績がある不動産会社が窓口となって進めますが、債務の減額や返済条件そのものに関わる交渉は弁護士の業務範囲となります。
自分だけで対応するのは難しいため、任意売却に詳しい不動産会社や、必要に応じて弁護士に相談しながら進めましょう。
サブリース契約を解除して売却する場合は、サブリース業者と解約時期や解約金の有無について取り決める必要があります。
サブリース業者も自社の利益を優先するため、所有者側に不利な条件を提示してくる場合もあるので注意が必要です。
解約金の有無など法的な交渉は弁護士の専門領域となります。一方、売却に向けた条件の調整は不動産会社が窓口になります。
サブリースの解約をめぐって対立が生じそうな場合は、不動産会社と連携している弁護士に相談しながら進めると安心です。実務上も、所有者単独でサブリース業者と解約交渉を進めるのは難しいケースが多く、早めに専門家を介することでトラブルを抑えやすくなります。
物件の売却活動は、通常の不動産売却と同じです。不動産の情報サイトやチラシなどで広告し、買主を探します。任意売却をしていることは近隣に知られません。
ちなみに、入居者に退去してもらわなくても、入居中（オーナーチェンジ）のまま物件を売却することは可能です。
なお、サブリース契約の内容によって入居者やサブリース業者への対応は異なります。売却に関する実務は不動産会社が窓口となりますが、立ち退きを伴うなど法的な交渉が必要になる場合は弁護士に相談しましょう。
買主が決まれば、売買代金配分表を作成します。売買代金配分表とは、債権者への配分を明示する書類です。
この書類を債権者に提出し、売却を進めてもいいか確認する必要があります。
債権者が複数いる場合、第1順位の債権者（最初に登記された抵当権者）から優先して配分します。順位の低い債権者に行き渡るほどの売却益がない場合でも、抵当権を外してもらうために「担保解除料（実務では『ハンコ代』とも呼ばれます）」という名目で、いくらかを配分するのが一般的です。
この担保解除料を支払わなければ、順位の低い債権者が抵当権の抹消に応じず、任意売却が成立しない可能性があります。金額に明確な決まりはありませんが、第2順位以降の債権者に対して数万円〜数十万円程度を配分する形が実務上はよく見られます。
なお、わずか数万円〜数十万円の配分で抵当権を外すのは、第2順位以降の債権者にとって一見損に思えるかもしれません。しかし、彼らが任意売却を拒否して物件が競売にかけられた場合、基本的には市場価格より安く落札されるため、後順位の債権者への配当はかなり低かったり0円になったりすることがほとんどです。
つまり、後順位の債権者にとっては「競売で配当が0円になるくらいなら、任意売却に同意してハンコ代だけでも確実に回収したほうが得」という判断が成り立ちます。このロジックを踏まえて各債権者と調整を進めるのが、任意売却に精通した不動産会社のやり方です。
この配分案の作成は任意売却の実績がある不動産会社の腕の見せどころであり、債権者間の調整がまとまるかどうかが任意売却の成否を分けます。
配分をめぐって法的な対立が生じる場合は、弁護士にも相談するとよいでしょう。
売買契約の締結と引き渡しについても、通常の不動産売却と同じようにおこないます。
契約から引き渡しまでの期間は、おおむね数週間~1ヶ月程度です。契約の締結と同時に引き渡しをおこなう場合もありますが、所有者側の希望も踏まえて段取りを組みます。
支払われた売却代金を債権者に配分し、残った債務は数ヶ月~数年かけて返済していきます。
サブリース契約は所有者とサブリース業者で認識にずれがあることも多く、解約を巡ってトラブルに発展するケースが少なくありません。
そのため、サブリース物件は任意売却でなくても非常に「売りにくい」物件といえるのです。
決して売れないわけではありませんが、売却の際は以下の3点が大きな問題となります。
サブリース契約を解約しようと思っても、契約内容によっては「中途解約を認めない」とされている場合があります。
サブリース契約は、言い換えれば所有者が「貸主」でサブリース業者が「借主」の賃貸借契約です。日本の法制度では借主側が有利な仕組みになっており、貸主から賃貸借契約を解除するのはむずかしいといえます。
契約満了までまつか、正当事由がなければ、契約を解除できないケースがあるのです。
サブリース物件は、売却時の査定額が安い傾向にあります。理由は、一般的な投資物件より得られる利益が少ないためです。
投資物件は「収益還元法」という、その不動産が将来的に生み出す「利益額」はどのくらいかを基準に価値が算出されます。したがって、利益額が安い物件は当然ながら評価も低くなります。
サブリースでは、空室時の家賃保証や管理を委託する代わりに、満室想定の家賃のうち10〜20％程度をサブリース業者が手数料（保証料）として差し引くのが一般的です。
そのため、オーナーが実際に受け取る賃料は、自主管理する場合より少なくなります。また、サブリース業者が空室リスクを抑えるために、保証賃料を近隣相場より低めに設定していることもあります。
サブリース物件は、契約解除のむずかしさや収益性の低さから、不動産投資家からの需要は低くなってしまいます。
需要の低さは、買主がつきにくい問題に繋がります。それだけではなく、仮に売れても安く買い叩かれてしまう可能性が高いといえるでしょう。
売却価格が低くなれば、債権者から任意売却の同意を得られないケースも考えられます。
ここまで解説したとおり「任意売却」も「サブリース物件の売却」も非常にむずかしいといえます。それらを同時並行でおこなうため、サブリース物件の任意売却がいかに困難かわかると思います。
そのため、任意売却をスムーズに進めるためには次の「2つのコツ」を実行しましょう。これらのコツを押さえれば、サブリース物件の任意売却も決して不可能ではありません。
サブリース契約では、所有者の立場は弱いことがほとんどです。解約の際に違約金を請求されるケースなど、理不尽な対応に頭を抱えてしまう所有者は少なくありません。
しかし、サブリース物件による赤字が膨らんでいるのに放置するのは、もっとも危険な行為といえます。
ローンが支払いが苦しくなったときは、できるだけ早い段階で任意売却を決断しましょう。
決断が遅くなると、任意売却のタイミングを逃すのみならず、損失額が際限なく増えてしまいます。
サブリース物件の任意売却には、時間や手間もかかります。首が回らなくなる前に、素早く行動に移しましょう。
任意売却は、特殊な取引です。金融機関や保証会社、さらにサブリース業者が交渉に応じてくれなければ、そもそも売却を進めることさえできないのです。
任意売却の交渉には、不動産や法律など専門性の高い知識が必要となります。
また、せっかく任意売却に持ち込んでも、買主が現れなかったり相場以下の値をつけられたりしたのでは、売却できずに自己破産に至ってしまうこともあるのです。
そのため、経験豊富な会社を見極め、早い段階で売却計画を立てることが、任意売却で成功するコツとなります。
サブリース物件でも任意売却はできますが、契約内容によってはさまざまな問題点があります。
ただでさえ難しい「サブリース物件の売却」を、専門知識が必要な「任意売却」で進めることになるため、所有者がすべての交渉や手続きを一人で進めるのは現実的ではありません。
サブリース物件の任意売却を検討している場合は、なるべく早めに「任意売却の実績がある不動産会社」へ相談しましょう。
売却の窓口は不動産会社が担い、金融機関やサブリース業者との法的な交渉が必要な場面では連携先の弁護士が対応するなど、専門家がチームで関わることでスムーズに進みます。適切なサポートを受け、早めに行動を起こすことが成功のコツです。
