筆界未定地を売却する方法を徹底解説！費用や手続きなども紹介します

筆界未定地とは？売却前に知りたい概要

筆界未定地とは、「隣接する土地との登記上の境界線（筆界）が、法務局によって確定されていない土地」を指します。
登記簿の備考欄などに「筆界未定」と記載されているケースが該当し、売却時に制約やリスクが発生する可能性があるため、事前に正しい知識を持つことが重要です。

通常の土地と異なり、筆界が未確定な土地は、測量・境界確定が必要となるケースが多く、これが売却の障害となることがあります。

そのため、買主への説明責任や将来の境界トラブルを防ぐためにも、売却前の準備が欠かせません。まずは、筆界という概念や、筆界未定地の確認方法を理解しておきましょう。

筆界とは不動産登記されている境界のこと

筆界とは、不動産登記法に基づいて登記された土地の境界線のことを指します。これは法務局が管理する公的な記録であり、土地の権利関係を明確にする重要な基準となります。

一方で、筆界とよく混同されるのが所有権界です。所有権界は実際の土地の所有権がおよぶ範囲を示すもので、筆界とは異なる概念です。

筆界は登記上の境界であるのに対し、所有権界は実際の所有権の範囲を表します。通常は両者が一致しますが、長年の土地利用や相続などにより、ズレが生じることもあります。

さらに筆界は、法的に一度確定されると、当事者間の合意だけで変更することはできません。これに対し、所有権界は当事者間の合意により変更が可能です。

土地売却時には、この筆界が明確でないと隣地との境界トラブルに発展するリスクがあるため、正確な理解が重要となります。

筆界未定地は「登記事項証明書」や「公図」で確認できる

筆界未定地かどうかの確認は、法務局で取得できる公的な書類で行うことができます。

最も確実な方法は、法務局で公図や地積測量図を確認することです。公図上で複数の土地がまとめて一体的に表示され、本来あるべき筆界線が引かれていない場合などは、筆界未定地である可能性があります。

また、登記事項証明書の地図番号欄などに「国調筆界未定地」と記載されているケースもあります。これは、国（市区町村）が実施する国土調査（地籍調査）の際に、隣接地所有者との間で境界の合意が得られず、筆界を確定できなかった土地に多く見られます。このような記載がある場合は、筆界未定地と判断できます。

これらの書類は、法務局の窓口またはオンライン登記情報提供サービスで取得可能です。売却を検討する前に、まずは自身の土地が筆界未定地であるかを確認することが第一歩です。

事前に把握しておけば、測量や境界確定などの対応準備が可能となり、買主への説明責任も果たせるため、売却交渉がスムーズになります。

筆界未確定土地を売却する2つの方法

筆界未定地の売却における代表的な方法として、主に「買取」と「仲介」の2つがあります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、状況や希望に応じて最適な方法を選択しましょう。

筆界未定地のまま専門の買取業者に売却する

筆界未定地を境界確定せずに売却したい場合、訳あり物件の売却に特化した不動産買取業者への売却が有効な選択肢となります。これらの業者は筆界未定地の取り扱いに慣れており、境界確定がなされていない土地でも現況のまま買い取ってくれるケースがあります。

最大のメリットは、売却までのスピードです。境界確定に必要な測量や、隣接地所有者との立会・協議といった煩雑な手続きを省略できるため、売却までが早ければ数日～数週間で完了することもあります。

さらに、諸費用（測量費・調整費など）が不要になることから、資金的な負担も軽減されます。

ただ、専門業者は、筆界未定地に特有のリスクを織り込み済みで購入するため、市場価格より安い価格での売却になるのが一般的です。

そのため、価格よりも「手間なく確実に売却したい」場合に、有効な方法といえるでしょう。

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筆界確定後に仲介で売却する

筆界未定地をより高い価格で売却したい場合は、境界を確定してから一般的な仲介で売却する方法が効果的です。この方法では、登記や測量が整った「通常の土地」として市場に出せるため、住宅ローンの利用も含めてより多くの買主にアプローチできます。

これにより、資産価値を最大限に活かした売却が可能となり、交渉もスムーズに進む傾向があります。

ただし、境界確定には土地家屋調査士などの専門家による測量や、隣接地所有者との立会・合意が必要です。測量から登記完了までに3〜6ヵ月程度かかるのが一般的で、費用も数十万円単位で発生します。

そのため、時間と予算に余裕があり、できるだけ高く売却したい場合に向いている方法です。

筆界未定地を売却するために必要な境界を確定する方法

筆界未定地の境界確定には、主に3つの方法があります。

• 境界確定測量を行う
• 筆界特定制度を利用する
• 境界確定訴訟を行う

測量や登記は土地家屋調査士、訴訟による解決は弁護士というように、手続きの内容によって関わる専門家が異なります。

いずれの方法でも測量は土地家屋調査士への依頼が基本となり、境界が確定した後は最終的に「地図訂正申出」や「地積更正登記」の手続きが必要です。

実務上は、まず隣接地所有者との話し合い（境界確定測量）による合意を試み、それが難しい場合に筆界特定制度や訴訟といった公的手続きへ進むのが一般的な流れです。

1.境界確定測量を行う

境界確定測量は、隣接地所有者との合意を得ながら境界を明確にする最も一般的な方法です。土地家屋調査士が現地調査・資料調査を行い、立会いを経て境界標を設置し、合意の証として「境界確認書」を交わします。

この方法により作成された測量図をもとに、法務局へ「地図訂正申出」や「地積更正登記」が行われます。

注意点として、登記簿に「国調筆界未定地」と記載されている場合、当事者同士で境界確認書を交わすだけでは解決しません。法務局の公図を修正する「地図訂正申出」を行う際、ズレの影響を受ける周囲の土地所有者全員の同意と押印を求められるケースがあり、関係者が多すぎて解決が極めて困難になるのが大きなハードルです。

2.筆界特定制度を利用する

筆界特定制度は、法務局の筆界特定登記官が客観的な調査に基づいて筆界を特定する公的制度です。隣接地所有者の協力が得られない場合や、境界確定測量では解決が困難な場合に有効な選択肢となります。

この制度では、申請者が提出した資料と現地調査の結果をもとに、専門的知識を持つ筆界調査委員が調査を行います。調査結果は筆界特定書として公表され、一定の法的効力を持ちます。

ただし、確定判決のような強制力はないため、当事者が結果に納得しない場合は別の解決方法を検討する必要があります。

なお、筆界特定制度はあくまで筆界の位置を公的に特定するだけであり、この制度を利用したからといって自動的に登記簿の筆界未定が解消されるわけではありません。特定された筆界をもとに地積更正登記等を行うには、結局のところ隣接地所有者の協力や別途の手続きが必要になる点に注意が必要です。

3.境界確定訴訟を行う

境界確定訴訟は、裁判所に境界の確定を求める最終的な解決手段です。他の方法で解決できない場合に選択され、裁判所の判決には法的拘束力があるため、確実な解決が可能です。

訴訟では、双方の主張や証拠、測量士の意見などをもとに、裁判所が境界を確定します。判決確定後は、その内容に従って境界標の設置や登記手続きを行います。ただし、訴訟には高額な費用と長期間を要するため、他の解決方法を十分検討したうえで選択すべきです。

筆界未定地が仲介で売却しにくい4つの理由

筆界未定地は以下のような理由で一般的な仲介での売却が難しいケースが多いです。

• 売却するには隣接地の所有者に同意を得る必要がある
• 購入者にとっては境界トラブルのリスクがある
• 土地の有効活用が難しい
• 購入者が住宅ローンの審査に落ちる可能性がある

以下にて詳しく見ていきましょう。

1.売却するには隣接地の所有者に同意を得る必要がある

筆界未定地を適切に売却するためには、隣接する土地の所有者や関係者からの同意を得ることが前提となります。境界が不明確な状態では、どこまでが売却対象の土地なのかが曖昧であり、買主にとって大きなリスクとなるためです。

隣接地所有者の同意が得られない場合、境界確定のための測量や協議が進まず、結果として売却手続きが滞ってしまいます。特に隣接地所有者が非協力的な場合や、相続により多数の共有者が存在する場合は、同意取得が非常に困難になりやすいです。

このような状況では、先述した境界確定訴訟などの法的手続きが必要となり、売却までに長期間と高額な費用を要します。そのため、多くの買主は筆界未定地の購入を避ける傾向があり、売却が困難となってしまいます。

2.購入者にとっては境界トラブルのリスクがある

筆界未定地を購入した買主は、将来的に境界トラブルに巻き込まれるリスクを負うことになります。境界が明確でない土地では、隣接地所有者との間で境界線をめぐる争いが発生する可能性が高く、購入者にとって大きな不安要素となります。

一般的な土地売買では「境界明示義務」に則り、売主が買主に対して境界を明示するのが一般的です。この義務に法的強制力はありませんが、買主の安心と取引の安全性を確保するための重要な要素となります。

しかし、筆界未定地では、この境界明示が困難であるため、買主の購入意欲が大幅に低下します。また、購入後に境界トラブルが発生した場合、解決のための費用や時間は基本的に買主が負担することになります。

このようなリスクを避けるため、多くの購入希望者は筆界未定地を敬遠し、結果として仲介での売却が困難になってしまうのです。

3.土地の有効活用が難しい

筆界未定地にはさまざまな制約があり、土地の有効活用が制限されることが多くあります。これらの制約により、買主が期待する土地利用ができない可能性があるため、購入を敬遠される要因となります。

筆界未定地の主な制約は以下の通りです。

4.購入者が住宅ローンの審査に落ちる可能性がある

筆界未定地は資産価値が低く評価されやすいため、住宅ローンの担保として適さないと判断されることが多くあります。境界が不明確な土地は将来的なリスクが高いとみなされ、金融機関は抵当権の設定を敬遠する傾向があります。

正確な面積が確定できないことや境界トラブルのリスクから、金融機関は保守的な評価を行い、希望する融資額が得られないか、融資自体が断られるケースもあります。

多くの土地購入者は住宅ローンの利用を前提としているため、融資が受けられない土地は実質的に購入が難しくなります。その結果、買い手は現金で購入できる一部の個人や不動産投資家などに限られ、買い手の母数が小さくなることで、売却価格も市場価格より低くなりやすいのです。

筆界未定地の解消と仲介での売却にかかる費用と内訳

筆界未定地の売却は、一般的な土地売却よりも費用がかかる場合が多いため、事前に費用の全体像を把握しておくことが重要です。

測量・境界確定の費用｜30万円〜80万円前後

測量・境界確定にかかる費用は、測量しやすい100㎡程度の四角い土地で30万円～80万円程度が相場となります。ただし、土地の形状が複雑で境界点が多い場合や、隣接地との高低差がある場合などは、費用がさらに高くなる傾向にあります。

確定測量を行う際の費用内訳は以下のようになります。

公有地や水路と接している土地の場合は、行政との境界確認（官民査定）が必要となるため、追加で10万円～30万円程度の費用がかかることがあります。複雑な案件では、測量費用が100万円を超えるケースもあるため、事前に複数の土地家屋調査士から見積もりを取得することをおすすめします。

抵当権抹消｜1,000円〜2,000円

抵当権抹消は、住宅ローンが残っている土地を売却する際に必要な手続きです。売却代金でローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を登記簿から除去する作業を指します。

抵当権抹消の費用は、不動産1件につき1,000円の登録免許税が基本で、土地と建物がある場合は2,000円となります。自分で手続きを行う場合はこの登録免許税のみで済みますが、司法書士に依頼する場合は報酬として8,000円～1万5,000円程度が追加で必要となります。

司法書士に依頼するメリットは、手続きの確実性と時間の節約です。売却と同時に行う必要がある抵当権抹消は、タイミングが重要であるため、専門家に依頼することで安心して売却手続きを進められます。

仲介手数料｜（売却額×3%）＋6万円＋消費税

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、仲介手数料の支払いが必要となります。仲介手数料は法律で上限が定められており、「（売却額×3%）＋6万円＋消費税」で計算されます。

具体的なシミュレーション例は次の通りです。

仲介手数料は売買契約締結時に半金、物件引渡し時に残金を支払うのが一般的です。

なお、この金額は上限であるため、不動産会社によっては割引サービスを提供している場合もあります。

各種税金｜売却利益により異なる

土地売却に伴い発生する税金は、売却によって利益が出た場合にのみ課税されるものと、売却額に関わらず発生するものがあります。主な税金の種類と税率は以下の通りです。

※買主への「所有権移転登記」にかかる登録免許税は、基本的に買主が負担します。

具体的なシミュレーション例（売却価格3,000万円、取得価格2,000万円、保有期間10年の場合）を見てみましょう。

土地の保有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として軽減税率が適用され、5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率が適用されます。

土地の保有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超える場合は長期譲渡所得として軽減税率（15%）が適用され、5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率（30％）が適用されます。

その他の費用｜50万円前後

筆界未定地の売却では、境界確定以外にもさまざまな追加費用が発生する可能性があります。土地の状況や立地条件により必要となる主な費用は以下の通りです。

これらの費用は必ずしも全て発生するものではありませんが、土地の状況によっては避けられない場合があります。特に土壌汚染調査や水道管の引き直しは、買主の安心を確保し、売却をスムーズに進めるために重要な投資となることが多いです。

事前に土地の状況を詳しく調査し、必要な工事や調査の見積もりを取得しておくことで、売却計画をより正確に立てられるでしょう。

まとめ

筆界未定地の売却は、通常の土地売却と比べて複雑で時間のかかるプロセスとなりますが、適切な方法を選択することで確実な売却が可能です。

売却方法は大きく分けて2つあります。急いで現金化したい場合や手間をかけたくない場合は買取が、時間をかけてでも高値での売却を目指したい場合は境界確定後の仲介売却が向いています。。

買取はスピードと手軽さに優れる一方で価格が下がりやすく、仲介は高値が期待できる一方で時間と手間がかかるという、それぞれの特徴を踏まえて選ぶとよいでしょう。

境界確定には30万円～80万円程度の費用と3～6ヵ月の期間が必要ですが、土地の資産価値を最大限に活かすためには重要な投資となります。隣接地所有者の協力が得られない場合は、筆界特定制度や境界確定訴訟といった法的手続きも選択肢となります。

筆界未定地の売却を成功させるためには、早期の専門家相談と十分な準備が欠かせません。測量・境界確定は土地家屋調査士、登記は司法書士、境界をめぐる法的トラブルは弁護士というように、内容に応じた専門家と連携しながら進めることで、満足のいく結果を得やすくなります。