不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
土地を売るときは、多額の初期費用や、売却時にも不動産会社に支払う仲介手数料や税金などが掛かることを念頭に置かなければなりません。
具体的には、売却前に掛かる調査や測量費用で60万円程度～、売却時に掛かる仲介手数料や税金関係で80万円程度～、売却完了後に課税譲渡所得が発生した場合のみ所得税と住民税が掛かります。
また、土地の形状や広さ、調査依頼する業者、売却価格など多くの要素のより金額は異なってきます。この記事を読んで、土地売却前後で掛かる費用について具体的な項目を取り上げ、目安的な金額について把握していきましょう。
なお、費用で不安にならないためには、なるべく高く土地を売ることも大切です。高値で売れれば、売却益から費用を捻出しやすくなります。
複数の不動産会社を比べられば高値で売れる業者もわかるため、まずは一括査定で各社を比較してみましょう。
土地売却には、多額の費用が掛かります。ここでは、土地売却に掛かる費用を①～③の段階に分けて解説していきます。
なお、②と③は売却した資金から賄うことが可能ですが、①は売却前になるため一時的に自己資金で負担する必要があることが注意点です。
特に、測量費用は境界確定があると、土地の広さや形状、境界確定に掛かった手間賃などにより80万円～100万円程度になることもあります。では、一つずつ見ていきましょう。
まずは、売却前に掛かる費用となります。売却準備の段階では、その土地がどのような土地であるのか？を調査していきます。土地の正確な広さ、地中に埋設物はないか、この土地がどのような土地履歴なのか、になります。
これらは、主に契約不適合を回避すること、売買契約後にトラブルになることを防ぐために行います。
まずは、地中埋設物の調査費用になります。
地中埋設物を調査する目的は、地中に異物が多くあると建物建設時に支障が出ることや、契約不適合責任を追及されるからです。
買主は、すぐにでも建物を新築できる土地を探しています。しかし、購入した土地から従前建物建築時に発生したコンクリート片などの廃棄物や大きな岩などがあれば、地中から取り除く工事をしなければならず、建物工事への着手が遅れます。
これにより、買主は地中に廃棄物があることを事前に知らされていれば契約しなかった、と売主に伝えれば契約不適合を追及できます。
よって、このような事態を避けるために地中埋設物の調査を行うのと、埋設物があった場合には引き渡す前に撤去しなければなりません。
なお、地中埋設物の調査費用は、10万円程度～となります。調査方法は、土地にレーダーを照射する方法が一般的です。レーダー調査から得られる反射波形により地中埋設物、空洞、地盤のゆるみなどを調査していきます。
次に、土地の測量です。土地の測量が必要な理由は、土地価格は【土地の広さ×単価】にて算出するからになります。よって、土地取引では正確な土地の広さが必須です。仮に、土地の広さが実際の広さと異なると土地価格が大きく異なり、どちらかが損することになりかねません。
また、土地が正確な広さでないことで、正当な取引はできなくなり引き渡し後にトラブルになる可能性もあります。したがって、土地売却には正確な土地の広さが必要となります。
なお、測量は近年分譲された土地で土地に境界杭がしっかりと打ち込んであれば、特に行う必要はありません。測量が必要になるのは、土地を購入したのが昭和時代など比較的古い年代の場合、若しくは隣地との敷地境界が曖昧で正確な土地の広さがわからない場合、東京都心部など地価が高いエリアで土地取引をする場合に限られます（この場合土地を購入した年代は問いません）。
なお、土地の測量費用は確定測量のみであれば、40万円程度～となりますが、境界確定～確定測量～登記となるケースでは、80万円～100万円程度の費用が掛かることがあります。
特に、境界確定は隣地所有者との話し合いにより境界を決めていくため、手間がかかります。掛かった日数や手間などにより実際の費用が変わっていきます。
最後は、土地履歴の調査費用です。土地履歴調査とは、過去の住宅地図や謄本などを確認し、その土地の変遷を調査する方法となります。
古くより住宅として使われた土地であれば問題はないのですが、過去に水田や畑などであった履歴があれば、軟弱地盤である可能性があります。また、土壌汚染を疑うような施設が近隣にあった場合には、地下水などを介して土壌汚染がある可能性があります。
よって、土地の履歴調査を行うことにより、それぞれの調査を行うきっかけとなります。なお、土地履歴の調査費用は10万円程度～行えます。
次に、売却のときに掛かるものです。最も多く掛かるのは、仲介手数料になります。
仲介手数料とは、取引が成立した場合に仲介した不動産会社に支払う手数料となります。仲介手数料は、一般的に下記計算式にて算出されます。
【成約価格400万円超の場合の速算式】 （成約価格×3％＋6万円）×1.1（消費税）
上記で算出される仲介手数料は、宅建業法により定められた最大値となります。不動産業者によっては、3％の部分を2％や1.5％にするなど仲介手数料を当初より値引きしているケースもあります。
また、仲介手数料は成約価格により、その金額は変わります。以下に、成約価格3,000万円で取引した場合の仲介手数料の算出方法を紹介します。
以下に、成約価格3,000万円の場合の仲介手数料を算出していきます。
（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝1,056,000円
この場合の、仲介手数料は1,056,000円となります。
他、成約価格ごとの仲介手数料を紹介します。
| 成約価格（万円） | 仲介手数料（円） |
| 1000万円 | 396,000円 |
| 2000万円 | 726,000円 |
| 4000万円 | 1,386,000円 |
| 5000万円 | 1,716,000円 |
土地売却時に掛かる税金は、下記３つになります。各々について解説していきます。
登録免許税とは、不動産登記のときに掛かる税金で登記税と言っても過言ではありません。土地売却時の登録免許税は、従来「固定資産税評価額×20/1000」となりますが、現在令和5年3月末までの特例措置で「固定資産税評価額×15/1000」の軽減措置が適用されています。
経済的利益がある取引を明確にする文書（契約書、領収書など）を作成すると法律関係が安定します。印紙税という税金は、その経済的メリットに対し、税金を負担するという趣旨でつくられた文書課税です。土地売却の場合には、売買契約書に印紙を添付します。
なお、印紙代は成約価格により異なります。例えば、成約価格1000万円超～5000万円以下の場合は10000円、5000万円超～1億円以下の場合は30000円となります。ちなみに、印紙税も令和6年3月末まで軽減措置適用中です。
消費税は、商品を買ったりサービスを受けたりしたときに、その対価の10％を消費者が負担する間接税です。不動産取引で土地の売買の際には、消費税は掛かりません。また、売主が年間入り上げ1000万円以上の課税事業者ではなく個人であるため、そもそも消費税は掛からないという実情もあります。
土地売却の際に消費税が掛かるのは、仲介手数料です。先述の仲介手数料の計算時に消費税が掛かる旨をお伝えしていますが、売主は課税事業者である不動産仲介業者のサービスを受けているので、ここに消費税が掛かってきます。
売却完了後に掛かる費用は、売却益が発生したときのみです。売却益（課税譲渡所得）が発生しているときとは、当時の買値より売値が上回ったときになります。なお、不動産の価値は年々減価償却により減っていきます。よって、「買値＝今の価値ではない」というのが注意点です。
なお、売却完了後に掛かる費用とは、以下に挙げた所得税や住民税になります。
所得税とは、1年間（1月1日～12月31日）で得た所得に対して掛かる税金です。所得から一定の控除額を差し引いた金額に税率が掛かります。
不動産売却時に掛かる所得税は、売却金額から取得費を差し引いた金額がプラスである場合のみ掛かります。
住民税とは、住民に対し自治体がさまざまなサービスを提供するために使われる税金となります。不動産売却時に掛かる住民税は、所得税と同じく売却金額から取得費を差し引いた金額がプラスである場合のみ掛かります。
所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間により変わります。
所有期間5年以下は、短期譲渡所得と言います。その税率は、所得税30.63％、住民税9％となり、あわせて39.63％です。また、所有期間5年超の場合は長期譲渡所得と言います。所得税15.315％、住民税5％となり、あわせて20.315％となります。
なお、所有期間が10年超となると軽減税率が適用されます。課税譲渡所得6000万円以下の部分は14.21％（所得税10.21％、住民税4％）と軽減税率が適用され、6000万円超の部分は20.315％（所得税15.315％、住民税5％）と従来通りの税率となります。
土地を売却するときには、多額の費用が掛かることがわかりました。よって、土地を売却するときには、少しでも高く売りたいと思う人が多いでしょう。ここでは、土地を少しでも高く売却するコツについて３つ解説します。
一つ目は、周辺相場を予め調査しておくことです。
一般的に周辺相場は、レインズマーケットインフォメーション、土地情報総合システム、公示地価で調査する方法があります。しかし、これらは相場を知りたい土地をピンポイントで調査することはできず、調査したいポイントに近しい立地を選び推測するしかありません。
よって、周辺相場を調査するには一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトでは、住所などを入力すると周辺相場を簡単に調べられます。複数社の査定サイトを活用することで、周辺の相場観を掴みやすくなります。
二つ目は、一括査定サイトで査定依頼することです。
一括査定サイトで査定依頼することで複数社から査定結果が届き、実際の売却金額を知ることができます。また、予め相場観を掴んでいる前提で査定を受けており、安すぎる査定については排除することもできます。また、相場より高い査定については、査定の根拠や売却完了までのストーリーを構築できているのかなどを確認しておきましょう。
周辺相場の調査と一括査定サイトで査定を受けることで、総じて売却金額の見込みを立てることができ、その金額より少し高めの金額を狙うことで、高値売却の可能性を追求しやすくなります。
土地をはじめとした不動産の売却活動においては、あらかじめ相場観を知っておくことが非常に重要です。それには、必然的に複数社の査定額を見比べる必要があります。1社1社に査定依頼を出すのが面倒に感じる方は、一括査定で簡単に複数社の査定額を比較できるので、売却活動のできるだけ早いうちに利用してみることをお勧めします。
三つ目は、不動産仲介を利用することです。
不動産仲介は、予め調べた相場観や売却見込みの金額をベースに自由に価格設定ができます。よって、先述でも触れていますが少々の高値チャレンジも可能です。仮に、高値売却ができなくても、相場観をしっかりと掴んでいるので売却できる可能性は高まります。
他にも不動産仲介は、先着順販売であるため買主間で競争が起きることもあります。周辺に売り物件が少ない、土地の形状や立地が良いなど土地として人気の要素があれば、高く売れるチャンスがあります。
なお、不動産仲介以外の売却方法では、当初から相場より安価な金額を提示されます。よって、以下に挙げる方法は、不動産仲介で売却ができなかった場合の手段として考えておきましょう。
まずは、ハウスメーカーへ売却することです。
ハウスメーカーは不動産仲介業者ではないため、土地の相場ではなく土地自体の事業性で購入金額を決めていきます。土地が広く、整形地でマンションなどが建てやすい土地であれば、高値買取の可能性もあります。
しかし、50坪程度で一戸建て住宅を建てるのがメインな住宅街であれば、高値での売却は期待できません。なお、ハウスメーカーへの売却のメリットは、売却活動する必要がないことや仲介手数料が掛からないことになります。
次に、買取です。買取は、買取専門の不動産業者が買主となり売買契約を進める方法になります。買取金額は、相場の7割程度になるのが一般的です。
買取り金額が相場より安価になる理由は、買取業者は買い取った土地を土地活用したり、分譲住宅や収益物件などを建設し売却します。これらの事業資金を確保するために、土地買取時の金額を安く抑えているのです。
また、もともと売却が厳しい不動産を買取っているため、買取業者のリスク軽減のために安く買い取っていることもあります。
最後の章では、土地売却時で注意することになります。下記に、代表的な４つの注意点を紹介します。
一つ目は、適正な価格を設定することです。
少しでも高く売却したいという気持ちは十分わかりますが、高すぎる金額での売却は難しくなります。よって、高値売却を目指すには査定額の105％位までが上限です。
また、高値で進捗がなければ、早めに査定額に戻すのが鉄則です。不動産は早めに売却できたほうが心理的にもよく、売却が長引くと少々焦って大幅な値引き要求を受けてしまったりするなど、冷静な判断ができなくなることがあります。
よって、土地売却では相場より逸脱する価格設定は避け、売れる金額に設定するのがおすすめです。
二つ目は、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
土地を想定通りの金額で売却するには、不動産会社の力量が不可欠になります。市場の動向を読む洞察力、広告を投入するタイミングや地域、土地を売るノウハウや不動産に関する豊富な知識が重要です。
また、査定額に対する根拠や売却完了までのストーリーなどが、しっかりと構築されているかを担当者に確認します。総じて、信頼できる不動産会社を選べるかが、土地売却ではポイントになります。
三つ目は、売買は焦らず慎重に進めることです。
先述でも多少触れていますが、売買を焦ることで大幅な値引き要求を受けてしまうことや、少々売却に時間が掛かっているからと必要以上に値下げを行ってしまうなど、冷静な判断ができなくなります。よって、売買は焦らず慎重且つ冷静に進めることが重要です。
四つ目は、買取はどうしても売れないときの最終手段と考えることです。
3か月程度売却が進まないと、正直焦ります。しかし、立地や土地の形が良い、間口が広い土地など土地売買で一般的に好まれる不動産であれば焦って売却する必要はありません。
なお、早期より買取を検討する状況とは、田舎立地、変形地、狭小地、旗竿地など一般的に土地としての流通性が悪いときです。売却活動して3か月程度進捗がない場合には、買取を検討しても良いでしょう。
土地売却時には、売却前・売却時、売却後に多額の費用負担があります。特に、売却前に負担する分は、手持ち資金にて一時的に捻出する必要があります。測量や各種調査を行うと合計で100万円程度掛かるケースもあるので、予め現金の用意が必要です。
また、売却に掛かる費用の合計は、成約金額3000万円の場合、200万円～300万円程度になります。よって、土地を売却できたとしても、実質1割弱程度は売却の経費で掛かると認識しておくのがよいでしょう。
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