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生産緑地とは、都市計画で定められた市街化区域内に存在しており、一定の要件を満たした農地などのことです。
生産緑地は宅地利用を制限されていますが、2022年に宅地として放出されることが懸念されています。これにより、地価の下落や空室率の増加を引き起こすのではないかと危険視されているのです。
この記事では、生産緑地とはどういうものかや、生産緑地をもっていることのメリットを詳しく解説しています。
あわせて、生産緑地の指定解除が可能になることで予想される「2022年問題」についても、その実態や対策について解説します。
生産緑地を所有している人や、相続などで新たに生産緑地を取得した人は、この記事を参考にして生産緑地の取り扱いに備えましょう。
農地は公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全に役立つとされています。
市街化区域内のそのような機能を持った農地などを計画的に保全するために定められた制度が生産緑地です。市区町村が都市計画の手続きを経て指定されます。
市街化区域内にある農地は宅地と同じくらいの税制が定められており、宅地への転換が推進されています。
しかし、生産緑地に指定されることで、市街化区域内でも30年間は税金面で優遇装置を受けながら農地を運営できます。
ただし、この税制優遇措置を受けられるメリットがある一方で、建築などの行為が制限されるため、生産緑地の制度を理解しておくことは重要です。
「生産緑地」が定められたのは1992年の生産緑地法の改正のときです。もともと昭和49年(1974年)に生産緑地法が制定されました。
それより前の高度経済成長期の好景気によって大都市を中心に人口流入が激増したため、宅地の不足が深刻でした。この状況を解決するために政府は、都市部の農地を宅地へ積極的に転換するように促しました。
宅地への転換を後押しするように、市街化区域内の農地の課税評価は宅地と同じ評価にしたというわけです。
同じ土地でも「農地」か「宅地」かによって評価が異なり、固定資産税は「宅地」の方が数十倍近く高いです。この政策のおかげもあり、都市部では急速に農地の宅地化が進みました。
それでも昭和60年代のバブル期には宅地が足りず、地価が暴騰します。
特に三大都市圏の地価高騰は大きく、宅地化の促進と税負担の公平性の確保が強く求められた結果、1992年に生産緑地法が改正されました。
この改正により、三大都市圏の特定市において「保全する農地」と「宅地化する農地」の区分がおこなわれ「保全する農地」については生産緑地の指定がおこなわれました。
この「保全する農地」が現在の「生産緑地」のことです。
生産緑地は市街化区域内にあれば必ず指定されるわけではありません。下記の要件を満たしていることが必要です。
これらの要件を満たしている農地が生産緑地の指定を受けることができ、市街化区域内においても安心して農業を続けられ、税制の優遇措置も適用されるようになります。
生産緑地に指定されると最低でも30年間は営農する義務が生じるため、ご自身だけでなく家族とも相談して指定の申出をおこなうことが大切です。
生産緑地に指定されるとその土地は「保全する農地」となるため、農地所有者であっても自由に利用できなくなります。
具体的には「農林漁業を営むために必要とはいえない建築物の新築や増改築」「土地の転用」などは原則、認められません。これを生産緑地の行為制限と呼びます。
ただし、以下の施設に該当しており生活環境の悪化をもたらす恐れがないと認められれば、許可を受けて建設することが可能です。
また、上記の施設であっても市町村長の許可なく建設した場合、原状回復命令が下されることがあるので注意しましょう。
なお、非常災害を原因とした必要な応急措置として建築した場合には、建築して14日以内に市町村長に届け出れば問題ないとされています。
生産緑地は30年という長期間の営農義務が生じ、行為制限も課せられるため、指定したあとで解除したいという人もいます。
しかし、生産緑地に指定されると解除することは困難であり、以下の要件を満たさなければいけません。
原則、
場合に、市町村長に対して生産緑地の買取を申請できるようになります。
そして、買取を拒否された場合、該当する生産緑地で農林漁業に従事したい人への斡旋（あっせん）がおこなわれます。
それでも買主が見つからず、買取の申し出から3カ月が経過することで生産緑地の指定が解除されます。このとき行為制限も解除されるので、宅地への転用も自分の意思で可能です。
生産緑地は「将来の公園・緑地といった公共施設などの敷地」とすることを目的にしたものです。そのため、生産緑地の指定解除の条件は厳しくなっています。
前の項目でも説明したように生産緑地は行為制限があります、しかし、税制の優遇措置が適用されることが大きなメリットだといえるでしょう。
具体的には、
の2つあります。
1つ目は生産緑地に対する固定資産税の軽減です。市街化区域内にある農地は通常、宅地並み評価として固定資産税評価額が算出されます。
しかし、生産緑地に指定されることで農地評価によって固定資産税評価額が算出されます。
宅地並み評価・・・農地を宅地利用するとして、似たような宅地の売買価格を基にした価額から、農地転用する際に必要な費用を控除した価格によって求められる評価額です。
その評価額の差は10倍近くあるため、固定資産税額も10倍近く変わります。
また、三大都市圏の特定市街化区域農地については、宅地並み評価だけでなく宅地並み課税となるため、固定資産税額では100倍近い差が生じることもあります。
これらを表にまとめると次のようになります。
| 農地の種類 | 評価 | 課税 | 税額イメージ(10aあたり) |
|---|---|---|---|
| 生産緑地 | 農地評価 | 農地課税 | 数千円 |
| 一般市街化区域農地 | 宅地並み評価 | 農地に準じた課税 | 数万円 |
| 特定市街化区域農地 | 宅地並み評価 | 宅地並み課税 | 数十万円 |
したがって、市街化区域内で農業を営むのであれば、生産緑地に指定されるメリットは大きいといえるでしょう。
農業投資価格とは、税務署で農業の収入に見合うように計算された農地価格のことを指します。この価格は宅地評価額よりも低く設定されているので、それだけ猶予される納税額も大きいです。
ただし、納税猶予の特例を受けるためには、被相続人・農業相続人それぞれが次のいずれかの要件を満たしている必要があります。
また、相続税の納税猶予はあくまで「猶予」であることに注意してください。農地を譲渡したり、宅地に転用した場合、猶予が打ち切られて多額の税金が課せられることになります。
納税猶予が免除される、つまり、猶予されていた相続税額を納めなくてよくなるのは、
・農業相続人が死亡
・農業の後継者に生前一括贈与
した場合のみです。
現在の生産緑地のほとんどが1992年に指定を受けたものだといわれています。そのため、2022年がちょうど指定から30年経過する年になります。
多くの生産緑地が買取の申出がされると予想されますが、市町村がすべての生産緑地を買い取れるとは限りません。
買取を拒否された生産緑地は戸建てやマンションの住宅用地へ転用後、宅地として市場に多く売り出されることも予想されます。
その結果
「都市部の地価が大幅に下落」
「宅地の供給過多により空室率の増加」
が起きるのではないかと危険視されている問題が「生産緑地の2022年問題」です。
予想される2022年問題への対策として政府は、平成29年に生産緑地法を改正し「特定生産緑地制度」という新しい制度を創設しました。
特定生産緑地に指定されている間は税制優遇の措置も継続されるので、所有者にとってもメリットがあります。
また、特定生産緑地に指定されて10年経過する前であれば、所有者と同意することで繰り返し10年の延長ができるようになっています。
したがって、特定生産緑地として指定される限りは、固定資産税の軽減措置や相続税の納税猶予が適用され続けるということです。
生産緑地とは市街化区域内の農地であり、将来の公園・緑地といった公共施設などの敷地に適している土地として指定を受けたものです。
緑地の公害・災害防止機能に着目し、快適な都市環境に役立つとされています。
生産緑地に指定されることで、営農義務が生まれ、建築制限などの行為制限もありますが、固定資産税・相続税において優遇措置があることが大きなメリットです。
一方で、指定の期限をむかえる2022年には大量の生産緑地が宅地として市場に出回り、地価の下落やアパート・マンション等の空室率増加などの問題を引き起こすのではないかと考えられています。
また、政府も都市部に緑地を残すためにさまざまな対策を進めています。生産緑地に関する法律が改正されることも多いです。
生産緑地に関する疑問や期限後の売却に不安がある人などは信頼できそうな不動産業者に相談することが大切です。
