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生産緑地とは、都市計画で定められた市街化区域内に存在しており、一定の要件を満たした農地などのことです。
生産緑地に指定されると、税制面で大きな優遇措置を受けられる一方で、農地以外の利用（宅地転用や建築など）が厳しく制限されます。かつて「2022年問題」として地価の下落や空室率の増加が懸念されましたが、制度の改正を経て、現在の生産緑地を取り巻く環境は大きく変化しています。
この記事では、生産緑地の基本的な定義やメリット・デメリットを詳しく解説します。
あわせて、2022年問題のその後の実態や、特定生産緑地制度への移行状況、今後の生産緑地の取り扱い方についても整理しました。
生産緑地を所有している人や、相続などで新たに生産緑地を取得した人は、現在の法制度に基づいた適切な運用の参考にしてください。
農地は公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全に役立つとされています。
市街化区域内のそのような機能を持った農地などを計画的に保全するために定められた制度が生産緑地です。市区町村が都市計画の手続きを経て指定します。
本来、市街化区域内にある農地は「宅地化」を促進するため、宅地並みの高い固定資産税が課せられるのが原則です。
しかし、生産緑地に指定されることで、市街化区域内であっても30年間は税金面での優遇措置を受けながら、農地として維持・運営できるようになります。
ただし、この税制優遇を受けられるメリットがある一方で、建築などの行為が制限されるため、制度の仕組みを正確に理解しておくことが重要です。
「生産緑地」の仕組みが大きく変わったのは、1992年の生産緑地法改正のときです（最初の制定は1974年）。
それより前の高度経済成長期には、大都市を中心に人口流入が激増し、深刻な宅地不足に陥っていました。この状況を解決するため、政府は都市部の農地を宅地へ積極的に転換するよう促す政策をとります。
宅地への転換を後押しするため、市街化区域内の農地の課税評価を宅地と同じ評価にしたのです。
同じ土地でも「農地」か「宅地」かによって固定資産税は数十倍近く異なるため、この政策によって都市部の農地は急速に宅地化が進みました。
しかし、1980年代後半のバブル期に地価がさらに暴騰すると、三大都市圏を中心に「良好な都市環境を守るために、最低限の緑地（農地）は残すべきだ」という議論が強まります。
その結果、1992年の法改正によって、三大都市圏の特定市において「保全する農地」と「宅地化する農地」の区分がおこなわれ、「保全する農地」として指定された土地が現在の「生産緑地」となりました。
生産緑地は、市街化区域内にあれば自動的に指定されるわけではありません。以下の要件をすべて満たし、自治体から指定を受ける必要があります。
生産緑地に指定されると、最低でも30年間は営農する義務が生じるため、指定や更新の際は家族や後継者と十分に話し合う必要があります。
生産緑地に指定されると、その土地は「保全すべき農地」となるため、所有者であっても自由な活用ができなくなります。
具体的には、「農林漁業を営むために必要とはいえない建築物の新築や増改築」「土地の造成や転用」などは原則として認められません。これを生産緑地の「行為制限」と呼びます。
ただし、管轄の市区町村長から許可を得られれば、以下のような生活環境の悪化をもたらす恐れがない施設に限り、建築・設置が可能です。
これらを自治体の許可なく建設した場合、原状回復命令などのペナルティが下されることがあるため注意が必要です。
なお、非常災害時の応急措置として必要な建築をおこなった場合は、建築後14日以内に市町村長に届け出れば問題ないとされています。
生産緑地は原則として途中で勝手に解除することはできません。指定を解除するためには、まず自治体に対して「生産緑地の買取り申出」をおこなう必要があります。
買取り申出ができるのは、以下のいずれかの要件を満たした場合に限られます。
この申出を受けた自治体は、原則として生産緑地を買い取ることになりますが、財政事情などから自治体が買い取れないケースがほとんどです。
自治体が買い取らない場合、該当する生産緑地で農業を始めたい人への斡旋（あっせん）がおこなわれます。
それでも次の買い手が見つからず、買取り申出から3カ月が経過した時点で、ようやく生産緑地の行為制限が解除されます。制限が解除されて初めて、宅地への転用や第三者への売却が自由にできるようになります。
生産緑地には厳しい行為制限がある反面、それを補うだけの大きな税制メリットが用意されています。
主なメリットは以下の2点です。
市街化区域内にある通常の農地は、将来的に宅地化されることを見越して「宅地並み評価」がなされ、高い固定資産税が課せられます。
しかし、生産緑地に指定されている期間は「農地評価・農地課税」となるため、税額が非常に低く抑えられます。
特に三大都市圏の「特定市街化区域農地」では、生産緑地であるか否かによって、固定資産税・都市計画税の負担に数十倍から100倍近い差が生じることもあります。
| 農地の種類 | 評価基準 | 課税区分 | 税額のイメージ（10aあたり） |
|---|---|---|---|
| 生産緑地 | 農地評価 | 農地課税 | 数千円程度 |
| 一般市街化区域農地 | 宅地並み評価 | 農地に準じた課税 | 数万円程度 |
| 特定市街化区域農地 | 宅地並み評価 | 宅地並み課税 | 数十万円程度 |
このように、都市部でコストを抑えながら営農を続けるためには、生産緑地の指定が不可欠といえます。
「農業投資価格」とは、国税庁が農業の純収益をもとに算出する価格で、通常の宅地評価額よりも大幅に低く設定されています。そのため、生産緑地であれば相続税の負担を大幅に圧縮できます。
この特例を受けるためには、被相続人（亡くなった人）と相続人のそれぞれが以下の要件を満たしている必要があります。
注意点として、この制度はあくまで「猶予」です。もし途中で農業をやめて土地を売却したり、宅地に転用したりした場合は、猶予されていた相続税に加えて利子税（延滞金に類するもの）をまとめて納付しなければなりません。
最終的に納税が「免除」されるのは、「特例を受けた相続人が死亡したとき」、あるいは「次の農業後継者に生前一括贈与をしたとき」のみとなっています。
冒頭でも触れた「2022年問題」とは、1992年の法改正時に指定された大量の生産緑地が、30年の期限を迎えた2022年に一斉に指定解除され、宅地として市場に溢れ出るのではないかと危惧された問題です。
当時は「都市部の地価が暴落する」「賃貸市場の供給過多で空室率が跳ね上がる」といったリスクが深刻に語られていました。
しかし結果として、地価の大暴落や市場の混乱は起きませんでした。その理由は、政府が事前に対策として打ち出した「特定生産緑地制度」が機能したためです。
政府は2017年（平成29年）に生産緑地法を改正し、新たに「特定生産緑地制度」を創設しました。
これは、30年の期限を迎える前に「特定生産緑地」に指定し直すことで、買取り申出ができる期限をさらに10年間延長できる仕組みです。
特定生産緑地に指定されれば、従来の固定資産税の農地課税や、相続税の納税猶予といった税制優遇をそのまま継続して受けることができます。さらにこの10年延長は、期限が来るたびに繰り返し合意の上で更新することが可能です。
国土交通省の動向調査によると、2022年に期限を迎えた生産緑地のうち、全国の約9割の地域で特定生産緑地への移行が完了しました。多くの所有者がそのまま営農継続を選択したため、市場への一斉放出という最悪のシナリオは回避されたのが実態です。
一方で、特定生産緑地への移行を選ばなかった残り約1割の土地や、主たる従事者の死亡などによって期限前に買取り申出がなされた土地は、順次指定が解除されています。
現在、これらの土地は以下のような形で活用、あるいは整理されています。
2022年を過ぎた現在においても、生産緑地を巡る法律や税制の改正は定期的に行われています。「後継者がいない」「今後の維持費や相続税が心配」という場合は、放置せず、生産緑地や都市農地の取り扱いに詳しい専門的な知見を持つ不動産会社へ早めに相談し、長期的な土地活用・売却シミュレーションを行っておくことが大切です。
生産緑地とは、市街化区域内において良好な都市環境の保全や防災を目的に指定された農地のことです。固定資産税の軽減や相続税の納税猶予という大きなメリットがある一方、30年間の営農義務と厳しい建築制限が課せられます。
かつて懸念された「2022年問題」は、約9割の土地が「特定生産緑地」へ移行したことで大きな混乱なく収束しました。
しかし、特定生産緑地を選択した土地も10年ごとの更新（次の節目は2032年）を迎えるほか、更新を選ばなかった土地の売却・活用、次世代への相続など、所有者が個別に抱える課題が消えたわけではありません。
生産緑地の今後の運用や、期限後の売却・納税に不安がある場合は、法制度や地域の実勢に精通した信頼できる不動産会社へ相談し、余裕を持ったライフプランを立てて備えましょう。
