土地売却はどこに相談するべき？状況別の相談先や相談にかかる費用を解説

土地売却の状況に応じた相談先一覧

土地売却の相談先は、状況に応じて変わります。土地売却の相談先を一覧でまとめましたので、自身の状況に応じた相談先を確認してみてください。

なお、相談先をタップ・クリックすることで、それぞれの詳しい解説を確認できます。

状況	相談先	費用相場
土地売却を検討しており、売却についての相談がしたい	不動産会社	仲介手数料として売却金額の3%〜5％
再建築不可や共有持分などの特殊な土地の売却に関して相談したい	専門の買取業者	基本的に費用はかからない
空き家が建っている土地売却の相談がしたい	空き家バンク	相談費用はかからない
土地の適正な売却価格に関する相談がしたい	不動産鑑定士	30分あたり5,000円程度が一般的
土地売却のための測量や境界確定の相談がしたい	土地家屋調査士	相談は無料でも依頼には30万円程度の費用がかかる
土地の税金や確定申告に関する相談がしたい	税理士	30分あたり5,000円程度が一般的
売却したい土地の登記に関する相談がしたい	司法書士	30分あたり5,000円程度が一般的
土地売却にかかわるトラブル全般の相談がしたい	弁護士	30分あたり5,000円程度が一般的
売却したい土地の住宅ローンに関する相談がしたい	利用している金融機関	相談費用はかからない
売却したい土地の税金控除についての相談がしたい	税務署	相談費用はかからない

土地の売却に関する相談なら「不動産会社」

不動産会社は、土地や建物といった不動産を売買・仲介・管理などを行う業者です。「土地を売却するか悩んでいる」「土地の買い手を探している」など、土地売却を検討している場合、基本的に不動産会社が相談先となります。

土地売却において、不動産会社へ相談できる内容としては、主に以下が挙げられます。

• 売りたい土地の査定
• 土地売却における全般的な相談
• 土地の仲介
• 土地売却で発生する税金の相談
• 土地の買取

なお、不動産会社は税務・法律・登記の専門資格を持つわけではありません。そのため、確定申告の代理や法律交渉などは、税理士・弁護士などの有資格者へ依頼する必要があります。
実務上は、不動産会社が提携している士業を紹介し、各専門家と連携しながら売却を進めるケースが一般的です。

親戚などに土地を直接売る「個人間売買」も含めて、土地売却時は不動産業者へ相談するのはおすすめの選択肢です。

【不動産会社のメリット】土地の売却先を探して売買契約をサポートしてもらえる

土地売却を不動産会社に相談することで、売買契約をサポートしてもらえます。そのため、土地を仲介で売却したい場合には、不動産会社が主な相談先となります。

土地売却を不動産会社に相談した場合、主なサポート内容は下記のとおりです。

• 土地を購入する買主を探してもらえる
• 土地を売れやすくするためのアドバイスがもらえる
• 土地売却時にかかる税額のシミュレーションを出してもらえる
• 土地売却時に必要な手続きや書類を教えてもらえる

不動産会社へ相談した場合、主に「仲介」と「買取」の2つの売却方法を提案されるのが一般的です。

• 仲介：市場で買主を探して売却する方法
• 買取：不動産会社自身が直接買い取る方法

仲介は市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。

一方で買取は、売却価格が市場相場より低くなる傾向はあるものの、短期間で現金化しやすい点が特徴です。

実際に弊社へご相談いただくケースでも、「まずは仲介で売り出したが売れなかったため、買取も検討したい」という流れは少なくありません。
そのため、「できるだけ高く売りたい」のか、「早く確実に売却したい」のかによって、適した売却方法は変わります。

不動産会社によっては、土地売却時に発生する税金の概算説明をしてくれる場合があります。ただし、具体的な税額計算や確定申告書の作成・申告代理は税理士の独占業務です。正式な税務判断や申告手続きについては、税理士へ相談する必要があります。

実務上は、不動産会社から提携税理士を紹介されるケースも多く、売却と並行して税務相談を進めることも一般的です。

【不動産会社の相談費用】相談自体は無料でも仲介手数料がかかるのが一般的

土地売却の相談を不動産会社にする場合、相談自体は無料で行ってもらえます。ただし、仲介を依頼して土地売却が成立した際には、不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。

仲介手数料とは、売買契約を成立させた仲介業者に対して、物件案内・買主との交渉、重要事項説明・契約締結などの対価として払う報酬のことです。仲介手数料は、法律で上限額が定められています。

土地の売却価格	仲介手数料
〜200万円の部分	売却金額の5％（税抜）
200万円〜400万円の部分	売却金額の4％（税抜）
400万円〜の部分	売却金額の3％（税抜）

たとえば、仲介で4,000万円の土地を売った場合、仲介手数料は次のように計算します。

基本的には、上限額いっぱいの仲介手数料を請求する業者が多いので「上限額＝費用相場」と考えておきましょう。

なお、2024年7月の法改正により、売却価格が800万円以下の不動産については、通常の仲介手数料の計算式とは別に、不動産会社が最大33万円（税込）の仲介手数料を受け取れる特例が設けられました。これは、価格が低い不動産は仲介手数料も少なくなり、不動産会社が十分な販売活動を行いにくいという課題に対応するための制度です。

そのため、売却価格が800万円以下の土地では、計算式どおりの金額ではなく、最大33万円（税込）の仲介手数料がかかる場合があります。売却を依頼する前に、価格が低い土地を売却する際は、この特例が適用されるか事前に確認しましょう。

【相談する不動産会社の探し方】複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめ

不動産会社には、それぞれ得意としている物件種類やエリアがあります。売却したい土地の種類やエリアが合致した不動産会社に仲介を依頼すれば、他社よりも早く高値で売却できることに期待できます。

そのため、実際に売却の相談をする業者を選ぶ際には、複数の不動産会社を比較することが大切です。

たとえば、土地の売却金額の目安は不動産会社が行う査定で判断できますが、その査定額は不動産会社によって変わります。複数の不動産会社に査定を依頼することで、最も査定額が高い業者を見つけることが可能です。

査定のみであれば無料で行ってもらえるのが一般的であるため、仲介での土地売却を検討している場合、複数の不動産会社に依頼することを検討してみてください。

不動産会社に相談してから土地売却が完了するまでの流れ

不動産会社に土地売却の相談をしてから仲介で売却が完了するまでの流れは、おおまかに以下のとおりです。

1. 不動産仲介会社に土地売却の相談をする
2. 土地の測量をする
3. 査定をもとに売り出し価格を決定する
4. 広告宣伝を行う
5. 内見対応・売買契約を締結する
6. 決済・土地を引き渡す

不動産会社に仲介を依頼してから売却が完了するまでの期間は、一般的に3か月〜6か月程度といわれています。実務はほぼ不動産会社に任せられますが、価格設定や誰と売買契約を結ぶかなど、最終的な決定はすべて売主が行います。

わからないことがあれば不動産会社の担当者に都度相談ができるため、相談をしながら土地の売却活動を行うとよいでしょう。

【不動産会社に相談する注意点】信頼できる不動産会社を探す

不動産会社によって、得意としている物件種別やエリア、販売戦略、担当者の対応品質には差があります。そのため、土地売却を進める際には、1社だけで判断せず、複数の不動産会社を比較検討することが重要です。

特に土地売却では、査定価格だけでなく「どのように売却活動を進めるのか」「どの程度の期間を想定しているのか」まで確認しておく必要があります。

実際に弊社へご相談いただくケースでも、「査定額の高さだけで依頼先を決めた結果、長期間売れ残ってしまった」というお話は少なくありません。
不動産会社を選ぶ際は、価格だけでなく、販売戦略や説明の根拠まで確認することが大切です。

信頼できる不動産会社を見極める際には、主に次の4つのポイントを確認しておくとよいでしょう。

• 適正な査定価格を提示してくれたか
• 土地売却の実績が豊富か
• 売却活動の方針や見通しに具体的な提案があるか
• 信頼できる担当者であるのか

①適正な査定価格を提示してくれたか

信頼できる不動産会社を見極める際には、査定価格の高さだけではなく、「なぜその価格になるのか」を具体的に説明してくれるかが重要な判断材料になります。

土地の査定価格は、不動産会社ごとに差が出ることも珍しくありません。これは、各社で販売戦略や想定する売却期間、得意エリアなどが異なるためです。そのため、適正な査定価格かを判断するには、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額だけでなく「査定の根拠」まで比較することが大切です。

例えば、周辺の成約事例や現在の売出状況、接道条件、土地形状などを踏まえて説明してくれる会社であれば、市場相場を意識した査定である可能性があります。
一方で、媒介契約の獲得を優先し、相場より高い査定価格を提示するケースがないとは言い切れません。

査定額が高いこと自体が悪いわけではありませんが、「実際に売却できる見込み価格なのか」という視点で確認することが重要です。実際に弊社へ寄せられるご相談でも、「高額査定だったため依頼したが、なかなか売れず、最終的に大幅な値下げが必要になった」というケースは少なくありません。そのため、「最も高く査定してくれた会社」ではなく、「現実的な販売戦略を提案してくれる会社か」を重視するとよいでしょう。

②土地売却の実績が豊富か

対象地域や土地売却の実績が豊富な不動産会社であれば、地域特性や買主ニーズを踏まえた提案を受けやすくなります。
土地売却では、エリアごとの需要や価格動向、購入層の傾向などによって、適切な販売方法が変わります。そのため、地域での売却実績が豊富な会社ほど、過去の事例や経験をもとに販売戦略を立てやすい傾向があります。

例えば、「住宅用地として需要が高い地域なのか」「建築条件付き土地として販売しやすいのか」といった点は、地域事情を把握している会社ほど具体的な提案が可能です。実務上でも、同じ土地であっても、地域特性を理解している会社のほうが早期売却につながるケースは少なくありません。

なお、売却実績を確認する際は、単純な取扱件数だけでなく、「自分と似た条件の土地を扱った経験があるか」まで確認しておくと安心です。

③売却活動の方針や見通しに具体的な提案があるか

信頼できる不動産会社は、売却活動を始める前に、販売方針や売却までの見通しを具体的に説明してくれる傾向があります。たとえば、以下のような内容を事前に説明してくれる会社であれば、売却後の流れをイメージしやすくなります。

• 想定している売却期間
• どの媒体へ広告掲載するのか
• どのような買主層をターゲットにするのか
• 価格変更を検討するタイミング

特に土地売却では、建物付き物件と比べて購入希望者が限定されるケースもあるため、販売戦略が重要になります。実際に弊社へのご相談でも、「とりあえず掲載しているだけで、具体的な販売提案がなかった」という理由から、不動産会社の変更を検討される方もいらっしゃいます。

そのため、「売れますよ」という抽象的な説明だけでなく、販売活動の進め方まで具体的に説明してくれるかを確認することが大切です。

④信頼できる担当者であるのか

不動産会社そのものだけでなく、実際に対応する担当者が信頼できるかも重要なポイントです。

土地売却では、査定・販売活動・条件交渉などを担当者が中心となって進めるため、担当者との相性や対応品質によって、売却活動の進み方が大きく変わることもあります。信頼できる担当者かを見極める際には、査定価格の説明だけではなく、リスクやデメリットについても丁寧に説明してくれるかを確認するとよいでしょう。

たとえば、「売却に時間がかかる可能性」「境界確定が必要になるケース」「価格変更の可能性」など、マイナス面も含めて説明してくれる担当者であれば、実務を踏まえて対応している可能性があります。

一方で、「すぐ売れます」「必ず高く売れます」といった断定的な説明には注意が必要です。不動産売却は市場状況や買主事情にも左右されるため、確実性を断言することは難しいためです。実際には、担当者とのコミュニケーションの取りやすさや、質問への回答スピードを重視して依頼先を決める方も少なくありません。

もし担当者に不安を感じる場合は、担当変更を相談したり、他社への依頼を検討したりすることも一つの方法です。

再建築不可や共有持分などの特殊な土地の売却相談なら「専門の買取業者」

売却を検討している土地の中には、一般的な仲介では買主が見つかりにくいケースがあります。たとえば、建築基準法上の制限により建て替えが難しい「再建築不可物件」や、複数人で所有している不動産の権利の一部である「共有持分」などが代表例です。

このような特殊な事情を抱える土地については、通常の仲介に加えて、専門の買取業者へ相談する方法も選択肢の一つとなります。

専門の買取業者の中には、再建築不可物件・共有持分・事故物件・狭小地など、一般市場では流通しにくい不動産を取り扱っている会社もあります。そのため、物件の状況によっては、仲介よりもスムーズに売却条件を整理できる場合があります。

買取業者へ相談できる主な内容としては、以下が挙げられます。

• 売りたい土地の査定
• 土地買取における全般的な相談
• 土地の買取
• 土地売却で発生する税金の相談

なお、買取は不動産会社自身が買主となる仕組みであるため、一般的な仲介のように購入希望者を広く募集する必要がありません。そのため、条件がまとまれば比較的短期間で契約に進むケースもあります。

ただし、買取価格は仲介による市場売却価格より低くなる傾向があるため、「価格を重視するのか」「スピードや確実性を重視するのか」を整理したうえで、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。

再建築不可物件や共有持分は、一見すると売却が難しいように思われますが、不動産会社によって評価ポイントが異なります。たとえば、隣地との交渉余地や土地活用方法によっては、想定以上の査定が出るケースもあります。最初から一社に絞らず、仲介会社・買取業者の双方へ相談し、比較検討することが重要です。

【専門の買取業者のメリット】仲介で売れないような土地の買取も期待できる

専門の買取業者へ相談するメリットの一つとして、一般的な仲介では売却活動が長期化しやすい土地でも、相談対象になりやすい点が挙げられます。仲介による売却では、不動産会社が広告掲載や販売活動を行い、購入希望者を探す必要があります。そのため、立地条件や権利関係によっては、買主が見つかるまでに時間がかかるケースもあります。

一方、専門の買取業者では、独自の運用ノウハウや再販ルートを持っている場合があり、物件の条件次第では直接買取に対応してもらえる可能性があります。ただし、すべての物件が必ず買い取られるわけではなく、土地の状況や権利関係によっては対応が難しいケースもあります。そのため、複数社へ相談しながら売却方針を比較することが重要です。

共有持分の場合、他の共有者との関係性や利用状況によって査定額が変動することがあります。また、再建築不可物件でも、接道状況の改善余地がある場合には評価が変わる可能性があるのです。事前に権利関係や法的制限を整理しておくと、相談がスムーズになります。

【専門の買取業者の相談費用】売却において費用は基本的にかからない

専門の買取業者では、査定や売却相談を無料で受け付けている会社が一般的です。

また、仲介で売却するときのように仲介手数料がかかることもないため、土地売却においての費用を抑えたい場合にも買取業者の利用は向いています。

【相談する買取業者の探し方】売りたい土地の買取を得意としている業者を選ぶ

買取業者によって、買取を得意としている土地の種類が違います。たとえば、再建築不可物件や共有持分、事故物件の土地などは、訳あり物件を得意とする専門業者に相談するのが得策です。

そのため、まずは「〇〇（売却したい土地の種類） 買取業者」のようにインターネットで検索をして、買取業者を探してみるのがよいでしょう。

なお、買取業者の売却金額は、その業者による査定によって決定されます。査定の基準などは業者によって異なると考えられるため、複数の買取業者に査定を依頼することで査定結果にばらつきが出ると予測されます。

最も高い査定額の業者に依頼すれば高い価格で土地売却できるため、買取業者に土地を買い取ってもらう場合には、複数の業者に査定を依頼するとよいでしょう。

買取業者に相談してから土地売却が完了するまでの流れ

専門の買取業者に相談してから土地売却が完了するまでは、大まかに下記のような流れとなります。

1. 依頼する買取業者を探す
2. 買取に関して不明点などを業者に相談する
3. 売却に必要な書類を用意する
4. 売買契約・引き渡しを行う

基本的には依頼したい買取業者を見つけて、その業者と売買契約を結べば土地売却が完了します。売却の際には、「登記済権利書」「土地測量図」といった書類が必要になるケースが一般的です。どのような書類が必要なのかも買取業者に相談しておくとよいでしょう。

空き家が建っている土地売却に関する相談は「空き家バンク」

売却したい土地に空き家が建っている場合、自治体が運営する空き家バンクに相談してみるとよいでしょう。

空き家バンクとは、自治体内の空き家情報や空き地の情報を閲覧できるサイトのことです。空き家の売買・譲渡が可能で、空き家バンクを経由して買い手が現れれば、空き家を含めて土地を売却できる可能性があります。

空き家バンクに登録するとホームページに物件がアップされ、購入希望者が現れた際には自治体が指定する不動産会社が引き渡しまでのサポートをしてもらえます。

ただし、空き家バンクでは集客や宣伝に関する活動は原則ありません。さらに、内見時の担当者の立ち合いはないのが一般的で、すべて買い手と売り手で行う必要があります。

また、空き家バンク自体を導入しているかどうかが自治体によるので、まずは役所に問い合わせてみましょう。

【空き家バンクのメリット】売却が難しい空き家も手放せる可能性がある

空き家バンクを利用するメリットには、売却が難しい空き家も手放せる可能性があることが挙げられます。

立地や築年数、老朽化の進み具合などによっては仲介での売却が難しい空き家もあります。空き家バンクであれば、空き家の情報を掲載しておくだけで購入希望者が現れる可能性もあるため、「仲介では空き家を売却できなかった」という場合には利用を検討してみるのもよいでしょう。

空き家バンクで土地を手放すまでの流れ

空き家バンクで土地を手放すまでは、大まかに下記のような流れとなります。

1. 空き家がある自治体の窓口で登録手続きをする
2. 空き家の情報が空き家バンクに掲載され、ホームページなどで確認できるようになる
3. 購入希望者が現れれば不動産会社を通して協議を行う
4. 必要であれば内見を行い、問題がなければ売買契約を結ぶ
5. 空き家の引き渡しを行う

空き家バンクを利用するには、まず自治体の窓口にて登録手続きが必要です。所有している空き家などによって書類提出が必要ですが、いずれの場合でも申請書が必要になります。

申請書は所有する空き家がある自治体の担当部署で用意してもらえるため、空き家バンクを利用する場合、まずは自治体に出向いてみるとよいでしょう。

土地の適正な売却価格に関する相談は「不動産鑑定士」

土地の適正な売却価格を知りたい場合、不動産鑑定士に相談することを検討してみてください。

不動産鑑定士とは、名前の通り土地などの不動産の適正な価値を算出する専門家のことです。不動産鑑定士に相談するべきケースには下記が挙げられます。

• 裁判のために土地の資産価値を調べたい場合
• 個人間売買において、土地の資産価値を証明したい場合
• 相続や生前贈与、離婚による財産分与で土地を分配する場合

不動産鑑定士へ依頼することで、土地の状況や周辺相場、法的規制などを踏まえたうえで、不動産の適正価格について専門的な評価を受けられます。

なお、不動産会社による査定は「市場で売れる可能性がある価格の目安」を示すものであり、不動産鑑定とは目的や性質が異なります。そのため、「売却価格の参考を知りたい」のか、「法的・客観的な評価資料が必要なのか」を整理したうえで相談先を選ぶことが大切です。

相続や共有不動産のトラブルでは、「誰が見ても納得しやすい客観的な価格資料」が求められることがあります。そのような場面では、不動産会社の査定書よりも、不動産鑑定士による評価書が参考資料として活用されるケースがあります。

【不動産鑑定士のメリット】不動産鑑定評価書を作成してもらえる

不動産鑑定士に依頼するメリットには、不動産鑑定評価書を作成してもらえることが挙げられます。

不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士が対象不動産を調査・分析したうえで、評価額や評価根拠などをまとめた専門的な書類です。
評価書には、以下のような内容が記載されます。

• 対象不動産の概要
• 周辺環境や市場動向
• 評価方法や算定根拠
• 最終的な鑑定評価額

このような資料は、裁判・相続協議・税務相談・親族間の話し合いなどで参考資料として利用されることがあります。
ただし、「法的効力を持つ」と断定できるものではなく、実際にどの程度採用されるかは裁判所・税務署・金融機関など提出先の判断によって異なります。そのため、「必ず認められる書類」と表現するのではなく、「専門的な評価資料として活用されることがある」と理解しておくとよいでしょう。
一般的な流れとしては、以下のような手順で進みます。

1. 不動産鑑定士へ相談・依頼を行う
2. 登記簿や公的資料などの確認が行われる
3. 現地調査や市場分析が実施される
4. 不動産鑑定評価書が作成・交付される

なお、対象不動産の規模や権利関係によって異なりますが、評価書の完成までには数週間程度かかるケースもあります。相続や裁判など期限がある場合には、早めに相談することが大切です。
共有持分や底地、借地権付き土地などは、通常の土地より評価が複雑になる傾向があります。権利関係によって価格に大きな差が出ることもあるため、専門的な評価が必要になるケースがあります。

【不動産鑑定士の相談費用】30分あたり5,000円程度が一般的

不動産鑑定士に相談する場合、基本的には相談費用がかかります。鑑定事務所にもよりますが、30分あたり5,000円程度が不動産鑑定士の相談費用の目安です。

また、不動産業者による査定は無料ですが、不動産鑑定士の場合は鑑定費用が必要です。鑑定費用は依頼する不動産鑑定士によりますが、基本的に不動産評価額が高いほど鑑定費用も高くなります。

あくまで目安ですが、不動産評価額に応じた鑑定費用の相場は以下のとおりです。

不動産評価額	鑑定費用
〜1,000万円	約20万円
1,000万円～5,000万円	約25万～30万円
5,000万円～1億円	約30万～40万円

参考：「基本鑑定報酬額表」（よつば鑑定）

ちなみに、「簡易鑑定」の場合、上述した鑑定費用より約20%〜30%ほど安くなるのが一般的です。

とはいえ、鑑定費用を最低20万円程度に設定している不動産鑑定士が多いようです。相場として、不動産鑑定士の依頼費用は30万円前後と覚えておくとよいでしょう。

【相談する不動産鑑定士の探し方】複数の鑑定士に費用を見積もってもらい比較検討しておく

不動産鑑定士へ相談する際は、複数の鑑定事務所を比較検討することが大切です。不動産鑑定の費用や対応範囲、得意分野は事務所ごとに異なります。たとえば、相続不動産を得意とする事務所もあれば、企業不動産や訴訟案件を中心に扱う事務所もあります。

そのため、費用だけで判断するのではなく、以下のような点も確認するとよいでしょう。

• 対象不動産と同種案件の実績があるか
• 相談内容に対する説明が分かりやすいか
• 見積内容が明確か
• 納品までの期間

なお、多くの鑑定事務所では、正式依頼前の見積相談に対応しています。まずは複数の事務所へ相談し、自分の目的に合った依頼先を選ぶことが重要です。

土地売却のための測量や境界確定の相談は「土地家屋調査士」

土地売却の際には、事前に測量や隣地との境界の確定が必要なケースがあります。その場合には、土地家屋調査士に相談してみるとよいでしょう。

土地家屋調査士とは、土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査・測量して、図面作成や不動産に関する登記を行う専門家のことです。土地家屋調査士への相談が向いているケースには、下記が挙げられます。

• 土地の売却時、隣地との境界を確定する必要がある場合
• 境界杭が古くなり、境界にズレが生じている場合
• 手持ちの図面が古いため、あらためて土地を測量したい場合

土地家屋調査士に依頼すると、土地の面積・境界などの物理的な状況を調べたうえで「測量図」を作成してもらえます。土地売却の際には測量図の提出が必要なケースが多いため、この場合には土地家屋調査士に測量を依頼するのが得策です。

土地家屋調査士に相談することで、隣地との境界を調査してもらえます。

土地の売主には、契約上「境界明示」を求められることが一般的です。そのため、境界が不明確なまま売却を進めると、契約条件の調整や追加調査が必要になる可能性があります。

古い住宅地や相続した土地では、登記簿上の面積と実際の面積が異なるケースもあります。特に昔の測量図は精度が低い場合があるため、売却前に現況を確認しておくことで、後々のトラブル予防につながります。

【土地家屋調査士のメリット】隣地所有者とのトラブルを予防できる

土地家屋調査士へ依頼するメリットの一つとして、隣地との境界に関するトラブルを未然に防ぎやすくなる点が挙げられます。土地売買では、「どこまでが売却対象なのか」を明確にすることが重要です。もし境界が曖昧なまま取引を進めた場合、売却後に隣地所有者との認識違いが生じる可能性もあります。

そのため、事前に土地家屋調査士へ相談し、境界標や図面、現地状況などを確認しておくことで、売却後のトラブル防止につながりやすくなります。また、隣地所有者の立会いを伴う「境界確定測量」を行うことで、境界について双方で確認できるケースもあります。

ただし、隣地所有者との協議が必要になる場合もあり、状況によっては時間がかかることもあるため、売却スケジュールには余裕を持って進めることが大切です。

実際には、境界確定は、単に測量するだけでは完了しない場合があります。隣地所有者の協力が必要になるケースもあるため、相続直後や空き家売却では、早めに準備を始めることがポイントです。

【土地家屋調査士の相談費用】基本的に相談は無料でも依頼には30万円ほどかかる

土地家屋調査士に相談するだけであれば、基本的に費用はかかりません。実際に土地家屋調査士に依頼した場合に費用が発生し、その費用は土地の面積や調査内容によって変動します。

それぞれの調査内容における費用相場は、以下のとおりです。

種類	費用相場
資料調査	約3万円
事前現地調査	約3万円
現況測量	約10万円
境界測量	約4万円
境界立会い	約1万円（1ヵ所）
確定測量	約5万円

土地売却に必要な確定測量まで依頼すると、目安として約30万円はかかるケースが多いです。加えて、土地の面積が広い場合や境界の確定が必要な場合は他にも調査が必要なため、さらに依頼費用が高くなってしまうのが一般的です。

【相談する土地家屋調査士の探し方】日本土地家屋調査士会連合会のホームページを活用する

相談する土地家屋調査士を探す際には、日本土地家屋調査士会連合会のホームページを活用するとよいでしょう。

日本土地家屋調査士会連合会のホームページでは、土地家屋調査士を検索することが可能です。氏名まで絞り込むこともできますが、事務所所在地などを指定して検索できるため、最寄りの事務所を探せます。

最寄りの土地家屋調査士を探す場合、日本土地家屋調査士会連合会の「土地家屋調査士に相談する」を活用してみてください。

土地の税金や確定申告に関する相談は「税理士」

土地を売却すると、印紙税・住民税・譲渡所得税などの税金が発生するケースがあります。そして、譲渡所得税が発生した場合は原則として確定申告が必要です。

土地売却で発生する税金や確定申告についてわからないことがある場合、税理士に相談するとよいでしょう。税理士に相談できる内容には、下記が挙げられます。

• 土地売却で発生する譲渡所得税の算出
• 確定申告が必要かどうかの相談
• 確定申告の手続き全般についての相談
• 土地売却を含めた節税対策

税理士に相談すれば、土地売却での利益や、必要となる税金の種類・金額を算出してもらえます。また、個人では難しい確定申告も、税理士のアドバイスを受けながら手続きすれば、スムーズに確定申告を終えられます。

【税理士のメリット】土地売却時にかかる譲渡所得税などを計算や確定申告の代行をしてもらえる

土地売却時に税理士へ相談することには、下記のようなメリットがあります。

• 土地売却時にかかる税額のシミュレーションを出してもらえる
• 土地売却時の確定申告を代行してもらえる

税理士へ相談することで、土地売却に伴う税額の目安や必要な手続きについて、専門的な視点からアドバイスを受けられます。

なお、土地売却では「取得費」や「譲渡費用」の計上方法によって税額が変わることもあるため、自己判断だけで進めず、必要に応じて専門家へ確認することが大切です。

また、譲渡所得税が発生した場合は原則確定申告が必要となり、初めて手続きする人にとってはわからないことも多々あるでしょう。

税理士に相談することで、土地売却で発生する税金を算出してもらえるうえに、確定申告を代行してもらうことも可能です。その際には下記のような書類の提出が必要になるため、スムーズに手続きできるように事前に用意しておくとよいでしょう。

• 土地の登記簿謄本
• 土地売却の売買契約書
• 土地取得時の仲介手数料などの領収証
• 土地取得にかかった費用の領収証
• 土地売却時の仲介手数料などの領収証
• 土地の全部事項証明書
• 売却後の土地の全部事項証明書

専門家の豆知識として、相続した土地の場合は「被相続人が取得した際の資料」が必要になるケースもあります。古い契約書や領収書が残っていない場合でも対応方法があるため、早めに税理士へ相談しておくと安心です。

【税理士の相談費用】30分あたり5,000円程度が一般的

税理士に相談する場合、基本的には相談費用がかかります。事務所にもよりますが、30分で5,000円程度、1時間であれば1万円程度が税理士の相談費用の目安です。

また、税理士に土地売却における確定申告を依頼する場合には別途費用がかかります。土地売却時の確定申告における税理士への依頼費用は、土地の売却益に比例するのが一般的です。

個人が土地を売却して得た利益は「譲渡所得」に該当し、申告分離課税の対象となります。そのため、事業所得や不動産所得で用いられる「青色申告」「白色申告」の区分はありません。税理士報酬は、譲渡所得の計算の難易度や必要資料の有無、相続した土地かどうかなどによって異なります。特に、取得費が不明な土地や相続不動産の売却では、追加の調査が必要になるケースもあります。

費用相場は事務所によって異なりますが、土地売却に関する譲渡所得の確定申告では、5万円〜20万円程度を目安としている事務所が多い傾向があります。

なお、相続した土地の売却や、取得費の確認が難しい案件などは、通常より費用が高くなる場合もあります。
なお、税理士報酬には明確な全国統一基準がないため、事前に見積もりを取得し、業務範囲を確認しておくことが重要です。

【税理士の探し方】土地売却を得意とする事務所を探す

税理士には、それぞれ得意分野があります。土地売却に関する相談であれば、不動産売却や譲渡所得税の対応実績がある税理士を選ぶと安心です。
特に、相続した土地や共有名義の不動産、取得費が不明な土地などは、通常の確定申告より専門性が求められる場合があります。
税理士を探す際には、以下のような点を確認するとよいでしょう。

• 不動産売却に関する相談実績があるか
• 譲渡所得税の申告経験が豊富か
• 料金体系が明確か
• 初回相談や見積もりに対応しているか

また、複数の税理士へ相談し、説明のわかりやすさや対応姿勢を比較してから依頼先を決めるのも一つの方法です。税金は土地売却後の手取り額にも影響するため、不明点を放置せず、早めに専門家へ確認することをおすすめします。

売却したい土地の登記に関する相談は「司法書士」

土地を売却する際には、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、さまざまな登記手続きが必要になる場合があります。「どのような登記が必要なのか分からない」「手続きを自分で進めるのが不安」と感じる人も少なくありません。
土地売却に伴う登記手続きを専門家へ相談したい場合は、司法書士に相談することを検討してみるとよいでしょう。
司法書士には、主に以下のような内容を相談できます。

• 土地売却に伴う所有権移転登記に関する相談
• 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記に関する相談
• 住所変更登記や氏名変更登記に関する相談
• 売却時に必要な書類や手続き全般の確認

土地売却では、売主から買主へ所有権を移転するための登記手続きが必要です。また、住宅ローンが残っている不動産では、金融機関の担保として設定されている抵当権を抹消する手続きも必要になるケースがあります。
司法書士へ依頼することで、登記申請書の作成や法務局への申請手続きなどを代行してもらえるため、手続きをスムーズに進めやすくなります。
なお、実際の取引では、不動産会社や金融機関から提携司法書士を紹介されるケースもありますが、依頼先を自分で選ぶことも可能です。不安がある場合は、事前に費用や対応内容を確認しておくと安心です。

【司法書士のメリット】所有権移転登記などの土地売却時の登記手続きを代行してもらえる

司法書士に相談するメリットには、土地売却時に必要となる所有権移転登記などの登記を代行してもらえることが挙げられます。

種類
説明

所有権移転登記
土地の所有権を売主から買主へ移す

抵当権抹消登記
土地に設定されている抵当権を外す

たとえば、自分で所有権移転登記を行う場合、登記申請書を作成して法務局に提出しなければなりません。一方、司法書士に依頼した場合には、指示された必要書類を提出するだけで、登記手続きをすべて代行してもらえます。

なお、司法書士へ依頼する場合、以下の必要書類を用意しておくとスムーズに手続きできるでしょう。

• 運転免許証やマイナンバーカード
• 印鑑証明書および実印
• 登記済権利証または登記識別情報
• 土地の固定資産評価証明書
• 住民票の写し
• 土地の売買契約書

実務上、登記簿上の住所が現在の住所と異なる場合、事前に住所変更登記が必要になるケースがあります。引っ越しを複数回している場合は追加書類が必要になることもあるため、早めに確認しておくと安心です。

【司法書士の相談費用】30分あたり5,000円程度が一般的

司法書士に相談する場合、時間に応じて相談費用がかかるのが一般的です。事務所にもよりますが、30分で5,000円程度、1時間であれば1万円程度が司法書士の相談費用の目安と言われています。

また、実際に司法書士に依頼する場合には、依頼内容に応じた費用もかかりますが、土地売却時における司法書士への依頼費用に具体的な相場はありません。報酬金額は司法書士が自由に決定できるので、依頼費用は土地売却のケースごとに異なるからです。

とはいえ、依頼する登記の種類によって、ある程度の費用相場は決まっています。

種類	費用相場
所有権移転登記	4万円〜6万円程度
抵当権抹消登記	1万円〜3万円程度

土地売却時の司法書士への依頼費用は、平均すると約3万円前後が相場になります。

なお、土地売買では所有権移転登記にかかる司法書士報酬や登録免許税は、原則として買主が負担することが一般的です。
そのため、売主が司法書士へ支払う費用としては、住宅ローン完済時の抵当権抹消登記や、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合の住所変更登記などが中心となります。

費用の目安としては、抵当権抹消登記が1万～3万円程度、住所変更登記が1万～3万円程度です。ただし、物件の状況や依頼する司法書士によって費用は異なるため、事前に見積もりを確認しておくと安心です。

司法書士へ依頼する際は、「報酬額」だけでなく「どこまで対応してもらえるか」を確認することも重要です。たとえば、金融機関との調整や必要書類の収集サポート、相続登記への対応など、業務範囲は事務所によって異なります。費用だけで判断せず、説明の分かりやすさや対応の丁寧さも含めて比較検討すると安心です。

日本司法書士会連合会のサイトでは、都道府県ごとの平均報酬金額が掲載されています。司法書士の依頼費用の目安を知りたい場合には参考にしてみてください。

【司法書士の探し方】日本司法書士会連合会のホームページを活用する

司法書士を探す際には、日本司法書士会連合会のホームページを活用するのもよいでしょう。

日本司法書士会連合会のホームページでは、司法書士と事務所の検索が可能です。氏名・事務所の住所などを指定して検索することで、条件に合った検索結果を一覧で確認できます。

依頼する司法書士を探す場合、日本司法書士会連合会の「司法書士検索」を活用してみてください。

土地売却にかかわるトラブル全般の相談は「弁護士」

「共有名義の土地の売却に関して話し合いでは解決できない」のように、土地売却ではトラブルが起きる場合もあります。土地売却にかかわるトラブルが起きている場合、弁護士に相談することを検討してみてください。

弁護士への相談が向いている主なケースには、以下が挙げられます。

• 売りたい土地の境界について、隣地所有者と対立している
• 売りたい土地の名義を巡って、他共有者と揉めている
• 売却した土地で土壌汚染などが発覚して、買主と揉めている

法律トラブルを抱えた土地を売却すると、第三者から損害賠償請求などを受けるおそれもあります。そのため、土地売却でトラブルが起きている場合、事前に弁護士に相談してトラブルを解決してから、安全に売却することをおすすめします。

共有名義の不動産では、「一部の共有者だけが売却に反対している」というケースも少なくありません。共有者同士で感情的な対立が起きている場合、当事者間だけで話し合いを続けると解決が長期化することがあります。弁護士が間に入ることで、法律面を整理しながら冷静に協議を進めやすくなるケースもあります。

【弁護士のメリット】土地売却でのトラブルが起きた際の代理人になってもらえる

弁護士に相談するメリットには、土地売却でのトラブルが起きた際に代理人としてサポートをしてもらえることが挙げられます。相手との仲介に入ってもらえるため、当事者だけでは解決しそうにない問題でも解決につながります。

また、当事者だけで話し合いを進めると、相手との関係性が悪化するおそれもあります。弁護士に依頼すれば代理人として交渉してくれるため、これ以上の関係性の悪化を防げる可能性があるのもメリットの一つです。

【弁護士の相談費用】30分あたり5,000円程度が一般的

弁護士に相談する場合、司法書士と同様に時間に応じて相談費用がかかるのが一般的です。事務所にもよりますが、30分で5,000円程度、1時間であれば1万円程度が弁護士の相談費用の目安です。

また、実際に弁護士へ依頼する場合、他にも下記のような費用がかかります。

種類	説明	費用相場
着手金	弁護士への依頼時に支払う費用	訴額の約2%～8% （最低10万円程度）
報酬金	トラブル解決時に支払う費用	訴額の約4%～16% （最低20万円程度）
手数料	書類作成などの依頼時に支払う費用	5万円～20万円

依頼費用の金額は弁護士事務所によって異なりますが、相場として約30万円以上はかかるといわれています。法律相談は事務所に出向いて、弁護士と面談する方法が一般的ですが、近年メールや電話で相談できる弁護士も増えています。

また、相談料について初回無料としている弁護士も多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。

弁護士へ相談する際は、「いつから、誰と、どのような問題が起きているのか」を時系列で整理しておくと、相談がスムーズになります。売買契約書や登記資料、メールのやり取りなど、関係資料を事前にまとめておくと、具体的なアドバイスを受けやすくなるでしょう。

【弁護士の探し方】相談したい内容を得意とする事務所を選ぶ

弁護士によって、得意としている分野があります。そのため、相談したい内容を得意としている法律事務所や弁護士を選ぶのが得策です。

なお、弁護士への依頼で発生する費用は、事務所や弁護士によって異なります。基本的に初回相談であれば無料であるため、まずは無料相談を活用して複数の弁護士事務所の費用を比較検討してみるのもおすすめです。

売却したい土地の住宅ローンに関する相談は「利用している金融機関」

売却を予定している土地に住宅ローンが残っている場合は、ローンを借りている金融機関への相談も必要になります。

一般的に、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関による「抵当権」が設定されています。抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が不動産を担保として確保できる権利のことです。

そのため、住宅ローンが残っている土地を売却する際には、ローン完済とあわせて抵当権を抹消する手続きが必要になります。

売却価格で住宅ローンを完済できる場合は、通常の売却手続きで進められるケースが一般的です。一方で、売却代金だけではローン残債を完済できない場合には、金融機関の合意を得たうえで「任意売却」を検討するケースもあります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合などに、債権者である金融機関の承諾を得て不動産を売却する方法です。状況によっては利用できない場合もあるため、まずは金融機関へ相談することが大切です。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、「売却価格」と「ローン残高」のバランスを早めに確認しておくことが重要です。

特に、相場下落や特殊な土地の場合は、想定より売却価格が低くなることもあります。不動産会社へ査定を依頼すると同時に、金融機関へ現在の残債額を確認しておくと、売却計画を立てやすくなるでしょう。

また、金融機関によって相談窓口や必要書類は異なりますが、一般的には契約者専用窓口へ連絡することで、担当部署を案内してもらえます。住宅ローンが残っている土地を売却する場合は、早めに金融機関へ相談しておくと安心です。

売却したい土地の税金控除についての相談は「税務署」

土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税や住民税などが課税されることがあります。ただし、一定の条件を満たすことで、税負担を軽減できる特例や控除を利用できるケースもあります。
土地売却時に利用できる控除制度を確認したい場合は、税務署へ相談してみるとよいでしょう。

たとえば、以下のような特例が適用される場合があります。

• 居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除
• 相続した空き家に関する特例
• 所有期間に応じた軽減税率の特例

ただし、これらの制度には適用要件が細かく定められており、売却する土地の用途や所有期間、利用状況などによって適用可否が異なります。
税務署へ相談することで、自身のケースで利用できる制度の概要や、確定申告時に必要な書類などを確認できます。
土地売却に関する特例は、「知らずに申告期限を過ぎてしまった」「必要書類が不足していた」といった理由で適用を受けられなくなるケースもあります。特に相続不動産や空き家の売却では要件が複雑なため、早めに税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

なお、相談先は売却する土地の所在地を管轄する税務署が一般的です。
国税庁では、全国の税務署の所在地や連絡先を確認できます。

参照：国税庁｜税務署の所在地などを知りたい方

まとめ

土地の売却については、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。不動産会社に相談すれば、土地を売却するための査定や仲介、売却に必要な手続きのサポートなど幅広く対応してもらえます。

そのうえで、土地売却において相談したいことが他にもある場合、その道の専門家に依頼するのが得策です。正確に土地の価値を調べたい場合は不動産鑑定士、仲介で売れないような土地を売却したい場合は専門の買取業者のように、相談内容に応じて依頼先を選ぶとよいでしょう。