売れない土地を手放したいときはどうする？5つの方法や売却できない理由などを解説

売れない土地を手放したいときの方法①寄付または贈与して処分する

売れない土地は、個人への贈与や自治体への寄付といった方法で手放せます。寄付や贈与は、原則として金銭のやり取りが発生しない無償譲渡です。売買と異なり金銭のやり取りが発生しないものの、売買では買主が付かなかった土地を渡せる可能性があります。

土地の寄付・贈与とは個人や自治体などへ無償で渡すこと

土地の寄付・贈与とは、個人や自治体などへ無償で渡す行為です。寄付・贈与先は、主に以下の3つがあります。

1. 隣地の所有者や知り合いなどの個人への贈与
2. 法人への寄付
3. 自治体への寄付

売買が発生しないため、売却価格の交渉は発生しません。また、売買契約とは異なる手続きをおこないます。

寄付・贈与で土地を手放すメリット

寄付・贈与で土地を手放すメリットは、貰い手がいなかった売れない土地を手放せる可能性がある点です。とくに隣地の所有者なら贈与された土地でも活用しやすいので、喜んで土地を引き受けてくれる可能性があります。

＜隣地の所有者なら売れない土地でも活用できる理由＞

• 敷地が広くなるため駐車場としての利用や新築・増改築などに活用できる
• 土地の経済的価値が上がるので高額で売却しやすくなる

自治体へ寄付する場合は、贈与税について考えなくてもよいところがメリットです。本来、不動産を無償譲渡すると受贈者に贈与税が課せられますが、国・自治体への寄付なら譲渡所得はなかったとみなされて非課税になります。さらに、贈与した土地の取得費に相当する金額が特定寄附金として寄付金控除の対象になります。

また法人のなかでも公益社団法人、公益財団法人、社会福祉法人、学校法人、宗教法人などの公益法人等および証人特例対象法人へ土地を寄付する場合も、国・自治体への寄付と同じく寄付金控除の対象です。

このように、売れない土地を寄付・贈与で手放すと節税につながるケースがあります。

参考：国税庁「No.1150 一定の寄附金を支払ったとき(寄附金控除)」
参考：国税庁「No.1150 一定の寄附金を支払ったとき(寄附金控除)」
参考：国税庁「公益法人等に財産を寄附した場合における譲渡所得等の非課税の特例のあらまし」

寄付・贈与で土地を手放すデメリット

寄付・贈与で売れない土地を手放すデメリットは、現金化ができない点です。無償で不動産を渡すこととなり、少なくとも何かしらのプラスの利益になることはほぼありません。

また、寄付・贈与だからといって土地を確実に手放せるとは限らないのもデメリット1つです。たとえば国・自治体への寄付でも、国・自治体にとっても利用価値のある土地でなければ、ほとんどのケースで寄付を拒否されます。国・自治体にとっても土地を寄付されることは、「得られるはずの固定資産税がなくなって税収が減る」「管理コストが発生する」といったデメリットがあり、利用価値が低い土地だと負債性が大きいからです。

要するに一般的に需要が少ない売れない土地だと、国・自治体から寄付を断られる可能性が高くなります。

また、土地の寄付・贈与で注意したいのは税金です。まず個人へ土地を贈与すると、受贈者は贈与税を支払わないといけなくなる可能性があります。

贈与税率（一般税率）

基礎控除後の課税価格	贈与税率	控除額
200万円以下	10％	－
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

仮に贈与した土地の価額が600万円だった場合は、「（600万円－110万円）✕30％－65万円」で贈与税額82万円に関して、受贈者に納税義務が発生します。加えて、受贈者は不動産取得税の納税も必要です。

つまり自分はタダで土地を渡したと思っても、実は相手に税金を支払わせるはめになります。贈与税について相手が知らないままだと、トラブルに発展するかもしれません。

法人に売れない土地を寄付するときに注意したいのは、譲渡所得税です。公益法人等以外への法人に寄付すると、受贈者ではなく贈与者にみなし譲渡所得税が課せられます。

参考：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
参考：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
参考：国税庁「No.3108 国や地方公共団体又は公益を目的とする事業を行う法人に財産を寄附したとき」

寄付・贈与で土地を手放す方法

寄付・贈与で売れない土地を手放すときは、譲渡先によって手続き方法が変わります。以下では、個人への贈与、法人への寄付、自治体への寄付の3パターンの手続きについて見ていきましょう。

個人へ贈与する

個人へ売れない土地を贈与する場合に必要な手続きの流れは次の通りです。

1. 知り合いや隣地の所有者など贈与先の人へ交渉する
2. 贈与について合意したら合意内容に基づいた贈与契約書を作成する
3. 贈与する土地に関する登記申請書、登記識別情報、固定資産評価証明書などを準備し所有権移転登記を進める
4. 登録免許税や印紙税などの費用を支払う

法人へ寄付する

法人へ売れない土地を寄付する場合に必要な手続きは次の通りです。

1. 寄付先の法人をどこにするか選定する（非課税としたいなら寄付の要件を確認する）
2. 寄付先となる法人へ寄付する意向を伝える
3. 贈与について合意したら合意内容に基づいた贈与契約書を作成する
4. 非課税の手続きを受けたいなら承認申請書などの必要書類を寄付の日から4か月以内または確定申告書の提出期限までに提出する
5. 贈与する土地に関する登記申請書、登記識別情報、固定資産評価証明書などを準備し所有権移転登記を進める
6. 登録免許税や印紙税などの費用を支払う
7. みなし譲渡所得税が発生するときは譲渡所得税等についての確定申告と納税をおこなう

自治体へ寄付する

国・自治体へ売れない土地を寄付する場合に必要な手続きは次の通りです。

1. 寄付先となる自治体等の窓口へ事前相談し申請手続きをおこなう
2. 自治体に土地を調査してもらい寄付の可否を判断してもらう
3. 寄附申出書、登記事項証明書、所有権移転登記承諾書などの必要書類を提出する
4. 土地の所有権移転登記をおこなう

なお書類の書式や手続きの流れは自治体ごとに異なるため、具体的な手続き方法は各自治体窓口で確認しておいてください。また自治体によっては、寄付自体を受け付けていない可能性があります。

売れない土地を手放したいときの方法②相続放棄を利用して処分する

親などから売れない土地の相続が発生しそうなときは、相続放棄によって処分する方法があります。相続放棄なら譲渡先を探す必要がなく、期限内に家庭裁判所にて申し立てれば手続きが完了します。土地以外の相続財産すべてを含めて放棄してしまうので、相続放棄を検討するときはほかの相続財産との兼ね合いも必ず確認しておきましょう。

相続放棄とは相続財産をすべて放棄し相続人ではなくなること

相続放棄とは、受け取れる相続財産のすべてを相続人が放棄し、相続人でなくなることを選択する制度です。相続開始があったことを知ってから3か月以内に、家庭裁判所にて手続きをおこなえば成立します。

相続放棄を選択すると、プラスの財産（収益化物件、宝飾類、現金など）・マイナスの財産（借入金、未納分の税金、保証債務など）を問わず、すべての財産を相続しません。代わりに、次の相続順位の相続人へ財産が渡ります。

ただし、「自分以外の相続人も全員相続放棄する」「自分しか相続人がいなかった」など、相続放棄後にほかの相続人が存在せず、なおかつ「実質的に支配・管理していると認められる状態」だと、相続放棄後も管理義務が発生します。たとえば親の売れない土地を相続放棄した後、ほかの相続人がおらずその土地を相続前から管理している子は、子が保存義務を負います。

第九百四十条　相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
2　第六百四十五条、第六百四十六条並びに第六百五十条第一項及び第二項の規定は、前項の場合について準用する。
e-Gov法令検索 民法第940条

保存義務は、相続財産清算人（相続財産管理人）を選定するまで継続します。

相続放棄で土地を手放すメリット

相続放棄で売れない土地を手放すメリットは、相続関係のトラブルを回避できる点です。相続人でなくなれば、相続財産の分割やマイナスの財産の相続、相続人同士の争いなどの面倒ごとから合法的に離れられます。

また、相続放棄はほかの相続人の同意は必要ないため、自分の意思だけで進められるのもメリットです。とはいえ、放棄した相続財産は売れない土地を含めてほかの相続人へ渡るため、分割や処分時に揉めないよう事前に周囲へ相談しておくほうが無難でしょう。

相続放棄で土地を手放すデメリット

相続放棄で気を付けたいデメリットは、売れない土地以外の相続財産もすべて放棄する必要がある点です。相続予定だったプラスの財産も相続できないため、見込んでいた資産が手に入らなくなります。また、放棄した相続遺産はプラス・マイナス問わずほかの相続人が相続することになるので、売れない土地やそのほか負債を相続させられた相続人との関係が悪化するリスクがあります。

加えて、相続放棄後に相続人がいないと相続財産清算人の選任が必要となりますが、この相続財産清算人選任の手続きには10万～100万円程度の予納金や複雑な手続きの労力などがかかるのもデメリットです。相続財産清算人を選任しないまま保存義務に違反すると、保存義務違反で損害を受けた第三者からの損害賠償請求となる可能性もあります。

参考：裁判所「相続財産清算人の選任」

相続放棄で土地を手放す方法

売れない土地を相続放棄する場合に必要な手続きは次の通りです。

1. 相続財産を調査し相続放棄すべきかを確認する
2. 相続放棄申述書、被相続人の戸籍謄本・住民票または戸籍の附票、相続放棄する人の戸籍謄本など必要書類を準備する
3. 相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる
4. 家庭裁判所で審理されて2週間程度で相続放棄申述受理通知書が送付されてくる

参考：裁判所「相続の放棄の申述」

売れない土地を手放したいときの方法③相続土地国庫帰属制度で国へ返還する

2023年4月27日より始まった相続土地国庫帰属制度でも、売れない土地を手放せるようになりました。国・自治体などへ寄付するのと同じく確実に放棄できるわけではないものの、寄付先が見つからないときの1つの選択肢になるでしょう。

相続土地国庫帰属制度とは相続で得た土地の所有権を国へ返すこと

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で土地の所有権を相続した人が、相続した土地の所有権を国へ返す制度です。本制度がスタートした2023年4月27日以前に相続した土地も対象になります。

引き渡せる土地は、以下に示した土地の要件や不承認事案に該当しないものです。

＜相続土地国庫帰属制度でそもそも申請できない土地の要件＞

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地
• 土壌汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

＜相続土地国庫帰属制度にて不承認になるケース＞

• 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
• 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
• 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
• 隣接する土地の所有者などとの争訟によらなければ管理・処分ができない土地
• そのほか通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

相続土地国庫帰属制度を利用する際には、審査手数料1万4,000円と、帰属させる土地の面積に応じた負担金の支払いが必要です。

参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

相続土地国庫帰属制度で土地を手放すメリット

相続土地国庫帰属制度で売れない土地を手放すメリットは、相続放棄と異なりほかの相続財産はそのまま相続できる点です。プラスの財産が多いときでも、財産を手放さずに売れない土地だけ放棄できます。

また、帰属先が国と決まっており、相続放棄と同じく土地の貰い手を探す必要がありません。要件を満たした土地なら、売買や寄付が難しい土地でも問題なく手放せます。山地、農地、隣地、そのほか不整形地でも制度の対象です。

国が土地を引き受けてくれることから、手続き後に何かしらのトラブルに巻き込まれる心配もほぼないのもメリットです。土地に関する売買トラブル、相続トラブル、譲渡先とのトラブルなども回避できるでしょう。

相続土地国庫帰属制度で土地を手放すデメリット

相続土地国庫帰属制度で売れない土地を手放すデメリットは、まず制度利用のための土地の要件を満たすのが難しい点が挙げられます。

相続土地国庫帰属制度とは相続で得た土地の所有権を国へ返すことで解説した通り、本制度を適用するには権利面や状態面でさまざまな要件をクリアしなければなりません。地下に何かある、阻害となる工作物・樹木があるなど、あらかじめこちら側で対処する必要がある要件が存在します。建物が建っている土地などは、そもそも申請の対象外です。

また、本制度にかかる負担金が数十万円～数百万円と高額なのもデメリットになります。相続土地国庫帰属制度の負担金は次の通りです。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

宅地のうち都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の土地

面積区分	負担金額
50㎡以下	国庫帰属地の面積に4,070（円/㎡）を乗じ、20万8,000円を加えた額
50㎡超100㎡以下	国庫帰属地の面積に2,720（円/㎡）を乗じ、27万6,000円を加えた額
100㎡超200㎡以下	国庫帰属地の面積に2,450（円/㎡）を乗じ、30万3,000円を加えた額
200㎡超400㎡以下	国庫帰属地の面積に2,250（円/㎡）を乗じ、34万3,000円を加えた額
400㎡超800㎡以下	国庫帰属地の面積に2,110（円/㎡）を乗じ、39万9,000円を加えた額
800㎡超	国庫帰属地の面積に2,010（円/㎡）を乗じ、47万9,000円を加えた額

主に農用地として利用されている土地のうち一定の要件に該当するもの

面積区分	負担金額
250㎡以下	国庫帰属地の面積に1,210（円/㎡）を乗じ、20万8,000円を加えた額
250㎡超500㎡以下	国庫帰属地の面積に850（円/㎡）を乗じ、29万8,000円を加えた額
500㎡超1,000㎡以下	国庫帰属地の面積に810（円/㎡）を乗じ、31万8,000円を加えた額
1,000㎡超2,000㎡以下	国庫帰属地の面積に740（円/㎡）を乗じ、38万8,000円を加えた額
2,000㎡超4,000㎡以下	国庫帰属地の面積に650（円/㎡）を乗じ、56万8,000円を加えた額
4,000㎡以上	国庫帰属地の面積に640（円/㎡）を乗じ、60万8,000円を加えた額

主に森林として利用されている土地

面積区分	負担金額
750㎡以下	国庫帰属地の面積に59（円/㎡）を乗じ、21万0,000円を加えた額
750㎡超1,500㎡以下	国庫帰属地の面積に24（円/㎡）を乗じ、23万7,000円を加えた額
1,500㎡超3,000㎡以下	国庫帰属地の面積に17（円/㎡）を乗じ、24万8,000円を加えた額
3,000㎡超6,000㎡以下	国庫帰属地の面積に12（円/㎡）を乗じ、26万3,000円を加えた額
6,000㎡超1万2,000㎡以下	国庫帰属地の面積に8（円/㎡）を乗じ、28万7,000円を加えた額
1万2,000㎡超	国庫帰属地の面積に6（円/㎡）を乗じ、31万1,000円を加えた額

相続土地国庫帰属制度で土地を手放す方法

売れない土地を相続土地国庫帰属制度で返還する際に必要な手続きは、次の通りです。

1. 承認申請に係る土地の位置および範囲、境界点、形状を明らかにする各図面や申請書などを準備する
2. 土地が所在する法務局の窓口または書類郵送にて相続土地国庫帰属制度で手放す土地の承認申請をおこなう
3. 法務大臣による要件審査・承認を受ける
4. 負担金を支払う
5. 土地が国庫へ帰属する

売れない土地を手放したいときの方法④買取業者に直接買い取ってもらう

不動産仲介会社だと売れなかった土地でも、不動産の買取業者になら売却できる可能性があります。業者が直接買い取るシステムであるため、一般的な需要が低くても買取対象になっているケースが多いからです。一方で、仲介と比較して買取価格が低めの傾向にあることはあらかじめ留意しておいてください。

買取業者とは不動産を直接買い取ってくれるサービスのこと

不動産の買取業者とは、業者自身が直接不動産を買い取ってくれるサービスです。買取業者は買い取った不動産のリフォーム、隣地取得による面積拡大、整地、新築、修繕などをおこない、第三者への転売や賃貸活用などで利益を得ています。

不動産仲介の場合は媒介契約を締結し第三者へ向けて販売活動をする必要がある一方、買取業者への売却なら両者が合意すればすぐに売買契約が成立します。

買取業者を利用して手放すメリット

買取業者を利用して売れない土地を手放すメリットは、仲介では売却できなかった土地でも手放せる可能性が高い点です。

買取業者は土地の活用や再生について独自のノウハウを持っており、仲介では買主が見つからない需要が低い土地でもうまく活用できます。そのため、一般の人には売れない土地でも買取対応しているケースが多いです。なかでも訳あり物件専門の買取業者なら、相続不動産、共有名義、共有持分、事故物件、再建築不可物件といった土地でも買い取ってくれるでしょう。

また、買取業者は売却スピードが早いのもメリットです。仲介なら3～6か月以上かかる土地でも、直接買い取ってくれる買取業者なら1か月以内には売却できるはずです。仲介手数料が一切かからない、契約不適合責任が免責されるといった点も、買取業者を利用して土地を手放すメリットとして挙げられます。

買取業者を利用して手放すデメリット

買取業者を利用して売れない土地を手放すデメリットは、仲介よりも売却価格が低くなる傾向にある点です。買取業者の多くは適切に土地を査定してくれるものの、買取後に発生するリフォーム代、増改築代、そのほかさまざまな費用を考慮した買取価格になるからです。仲介と比較して、おおよそ7割程度になると言われています。

また、買取業者だからといって100％売却できるわけではないことも知っておきましょう。買取業者はそれぞれ得意分野や取り扱い不動産が異なっており、買取業者によっては取り扱いできない不動産も存在します。取り扱い実績が少ない土地について買取業者へ査定を依頼すると、正確な査定額が出てこないリスクも考えられます。

買取業者を利用して手放す方法

売れない土地を買取業者へ売却する際に必要な手続きは、次の通りです。

• 買取業者へ机上査定を依頼する
• 訪問査定（現地調査）を依頼する
• 納得がいったら登記簿謄本、固定資産評価証明書、確定測量図などの必要書類を準備する
• 買取業者と話し合い合意できたら売買契約を締結する
• 対価を受け取り土地を引き渡す

なお、土地の売却で利益が出たときは、譲渡所得を計算して確定申告する必要があります。

売れない土地を手放したいときの方法⑤仲介する不動産会社を変えてみる

現在利用している不動産仲介会社だと売れない土地でも、違う不動産会社に変えてみると売却できる可能性があります。土地が売れない原因が、不動産仲介会社との相性という可能性もあるからです。

ただし、結んでいる媒介契約が「専属専任媒介契約」だと、原則として途中解約ができないので注意しましょう。

不動産仲介会社を見直す場合は得意分野・実績・担当者の能力などをチェックする

不動産仲介会社を見直すときに確認するのは、不動産仲介会社の得意分野・実績・担当者の能力などです。

たとえば依頼中の不動産仲介会社の得意分野が「マンション」「東京・神奈川周辺」にもかかわらず、売却したいのが「土地」「所在地が岡山県」といった場合だと、いくら不動産仲介会社が大手でも購入者を見つける難易度は高くなるでしょう。このケースだと、地域密着型の不動産会社を選んだほうが売却しやすい可能性があります。

不動産仲介会社も、それぞれで取り扱い不動産の種類や担当エリアが異なります。土地がいつまでも売れないという人は、土地と不動産仲介会社との相性を一度チェックしてみてください。

不動産仲介会社を見直すメリット

売れない土地の売却において不動産仲介会社を見直すメリットは、高額で売却しやすい仲介会社での販売活動が継続できる点です。

買取業者への売却はスピーディーな反面、売却相場は仲介よりも低めです。贈与・寄付、相続放棄、相続土地国庫帰属制度での帰属は、そもそもこちら側に現金が一切入ってきません。現金化の面で言うと、不動産仲介会社を利用した売却が一番高額で売却しやすい傾向にあります。

不動産仲介会社を変更すれば、現状の不動産仲介会社だと売れない土地でも、価値を感じてくれる買主が見つかるかもしれません。

不動産仲介会社を見直すデメリット

売れない土地を売却する場合だと、不動産仲介会社を見直したところで必ずしも売却できるとは限りません。一般の人や投資家からの需要が低い土地だと、そもそも不動産仲介で売却するのが難しい可能性が高いです。

また、不動産仲介会社を変更するのにもある程度の時間や労力がかかります。売れる土地か否かの見極めができないままで見直しを繰り返してしまうと、プライベートの時間にも影響が出るリスクがあります。不動産仲介での売却が無理そうなら、ほかの方法で土地を手放すことを検討してみてください。

不動産仲介会社を見直す方法

不動産仲介会社を見直す場合に意識したいポイントは次の通りです。

• 取扱実績や得意分野と売ろうとしている土地の相性を見る
• 対応エリアやオンライン対応が可能かどうかを見る
• 公式ホームページの情報だけでなく口コミや担当者との無料相談などで多角的に情報を収集する
• 担当者との相性が悪いときは変更ができないかを確認してみる
• 結んだ媒介契約が専属専任媒介契約でないかを確認する

あなたの土地はなぜ売れないのか？具体的な理由

売れない土地を売却で手放したいときは、「そもそもなぜ自分の土地が売れないのか」という根本的な部分を一度分析してみましょう。あなたの土地がなぜ売れないのか理由がわかれば、対処することで売れる土地に変身する可能性があります。

以下では、土地が売れない場合の具体的な理由を紹介します。

• 適切な売却価格が設定されていない
• 立地や利便性が悪く生活がしづらい
• 不整形地や土地が狭すぎる・広すぎるなど土地の形状に問題がある
• 再建築不可物件に該当する
• 土地の境界が確定しておらずトラブルのリスクがある
• 災害のリスクが考えられる
• 土壌汚染や地中障害物など土地に問題がある
• 販売している期間が適していない

適切な売却価格が設定されていない

不動産仲介で土地を売却しようとしている場合は、まず適切な売却価格が設定されているのかを確認しましょう。実際の需要や周辺の相場とかけ離れた価格設定だと、いくら土地の質が高くても買主は見つかりません。

売主としても利益を挙げるために希望金額があるのが普通とは言え、売れなければ意味がありません。適切な売却価格が設定されているか一度確認してみてください。

立地や利便性が悪く生活がしづらい

土地の立地や利便性が悪く生活がしづらい場合、土地の買主が見つかりにくい可能性があります。たとえば以下の条件に該当すると、立地や利便性に問題があるかもしれません。

• ショッピングモール、スーパー、コンビニなどの商業施設が近くにない
• 周辺の医療機関の種類が少ない
• 最寄り駅が遠かったり公共交通機関が少なかったりなど交通の便に問題がある
• 交通量が多すぎて交通事故や騒音のリスクがある
• 日当たりや風通しが悪い
• 墓場や高圧線の鉄塔などの嫌悪施設が近くになる

不整形地や土地が狭すぎる・広すぎるなど土地の形状に問題がある

土地が不整形地である、または狭すぎる・広すぎるなどの土地の形状に問題があると、売れない理由となってしまいます。具体的な例は次の通りです。

• 隅切り地、旗竿地、三角地、台形地などの不整形地
• 道路に接していない無道路地（袋地）
• 土地が狭すぎて希望する建物が建てられない土地
• 土地が広すぎて宅地として適さない土地
• 広大で固定資産税が高額になる土地
• 道路より低い位置で雨水や下水のポンプアップが必要になる土地

再建築不可物件に該当する

再建築不可物件とは、そのままでは新しく建物を建てられない土地のことです。再建築不可の要因を解消しない限り、既存の建物を取り壊しても原則として新築が法的に認められません。再建築不可物件の具体例は次の通りです。

• 道路に一切接していない
• 道路には接しているが建築基準法に準じた道路でない
• 土地と道路が接している間口が2m未満
• 宅地までの道の幅が2m未満（通路の一部でも不可）

なお、旧法だと適法だったものが新法や都市計画における建築基準に合致しなくなった場合は、既存不適格建築物と呼ばれます。

土地の境界が確定しておらずトラブルのリスクがある

境界が確定していない土地はさまざまなトラブルが想定されるため、需要が低くなり売れない土地となる可能性があります。土地の境界が確定していないことで想定されるトラブルの例は次の通りです。

• 実際の土地の面積が登記簿上の表記より小さい可能性がある
• 実際の土地と登記簿上の面積の齟齬によって新築・増改築の計画が崩れる可能性がある
• 隣地の所有者と所有権や土地の使い方について揉めるリスクがある
• 建築確定申請が通らない可能性がある

災害のリスクが考えられる

防災機能が低く災害のリスクが考えられる土地は、買主側から避けられる傾向にあります。災害リスクが高い土地の霊は次の通りです。

• 急斜面の山が近い
• 崖地が存在している
• 地盤がもろく地震に弱い
• 台風や暴風が発生しやすい地域にある
• 海外沿岸部で津波のリスクが想定される
• 河川部の近くで大雨などによる増水・洪水のリスクが存在する
• そのほかハザードマップに指定されているなどの事実がある

参考：中国地方整備局「ハザードマップって何？」

土壌汚染や地中埋設物など土地に問題がある

土地の土壌汚染が疑われる場合、土地が売れない理由になっている可能性があります。土壌汚染が進んでいる土地には、健康被害のリスクや心理的抵抗が懸念されるからです。万が一土地が要措置区域や形質変更時要届出区域に指定されていると、売却難易度はより高くなるでしょう。

土壌汚染の可能性がある土地は、過去にその土地で工場、クリーニング店、ガソリンスタンドなどが稼働していたケースが考えられます。

また、地中埋設物（建物の基礎・杭、コンクリートの塊、そのほか建築資材など）が存在する土地も売却時には要注意です。地中障害物は建物の基礎工事を阻害するものであり、撤去工事にも数十万円～数百万円かかります。そのため、買主側から敬遠されるのが一般的です。万が一売却後に地中障害物が発見されたときは、契約不適合責任の対象として損害賠償請求になる可能性があります。

参考：環境省「第3章 要措置区域等の指定」
参考：国土交通省「土壌汚染と不動産取引」

販売している期間が適していない

土地自体ではなく、販売している期間が適していないせいで売れないケースも存在します。たとえば忙しい12月、体力や集中力が落ちる夏場は土地の売買が抑えめになるケースがよくあります。一方で、新生活の季節である1～3月や9～11月は不動産が比較的売れやすい季節です。とはいえ、あくまで参考程度に捉えておくのがよいでしょう。

売れない土地を売却できるようにするための対処法

もし自分が売れない土地を所有していたとしても、対策によっては売却できる可能性が上がります。ここからは、売れない土地を売却できるようにするための以下の対処法を解説します。

• あらためて売却価格や媒介契約を見直す
• 更地にするなど土地を使いやすいようにする
• 隣地の所有者に売却できないかを打診する
• 分筆や土地買取などで土地の面積を変化させる
• セットバックなどで再建築不可状態を解消する
• 土地家屋調査士に確定測量を依頼する
• できる限りの災害対策をおこなう
• 土壌汚染調査などを実施する

あらためて売却価格や媒介契約を見直す

売却価格に問題があると思ったときは、あらためて売却価格の調査をおこないましょう。容易かつ効果的な方法は、現在の売出価格よりも値下げすることです。10～20％ほど下げてみて、一度様子を見てみてください。

より正確に売却価格を調査したいときは、「複数の不動産会社に査定してもらう」「媒介契約を見直す」の2つの方法がよいでしょう。

複数の不動産会社にしてもらう

不動産会社1社だけの査定で売出価格を決めていたときは、ほかの不動産会社の査定を受けてみましょう。複数社の不動産会社から査定を受けることで、査定内容や担当者の能力などを比較検討できます。

媒介契約を見直す

媒介契約の内容を見直して不動産会社へのアプローチを変えてみるのも効果的です。たとえば専任媒介や専属専任媒介から一般媒介に切り替えれば、不動産会社側へ「ほかの不動産会社を利用する」というプレッシャーを与えられます。逆に一般媒介から専任媒介・専属専任媒介へ変更することで、不動産会社内における自分の優先順位を上げて積極的に販売活動をしてもらう方法も考えられるでしょう。

更地にするなど土地を使いやすいようにする

現在の状態では売れない土地は、土地を使いやすくすると買主が見つかる可能性が上がります。たとえば敷地内に古い建物が残っている古家付き土地なら、更地にすることで土地の利用用途が広がり土地に興味を持つ人が増える可能性が考えられます。とくに事業用の土地を探している人に対してなら、更地の土地は一定のニーズを見込めるでしょう。

とはいえ更地にすると、「再建築不可物件のままだと新築ができない土地になる」「住宅用地の特例が外れて固定資産税が6倍になる」といったリスクも考えられます。更地にすべきか否かは、不動産会社とも相談するのがよいでしょう。

隣地の所有者に売却できないかを打診する

一般の不動産市場では売れない土地でも、隣地の所有者へなら高額で売却できる可能性があります。とくに隣地の所有者が医療機関、飲食店、小売店などの事業を営んでいるときは、あなたの土地をほしがって相場より高く買い取ってくれるかもしれません。隣地の所有者に売却できないか、一度打診してみてください。

分筆や土地買取などで土地の面積を変化させる

土地が広すぎる、狭すぎる、不整形地であるといった土地の形状に問題があるときは、分筆や土地買取・合筆で土地の面積を変化させる対処法が考えられます。

土地の分筆とは、1つの土地の所有権と物理的な区分を複数に分けて登記し、それぞれを完全所有権の土地として独立させる方法です。広すぎる土地やいびつな形の土地なら分筆して丁度よい形状とすれば、土地の需要が上がる可能性があります。また分筆は、共有名義の土地を共有者それぞれに分割する方法としても効果的です。

ただし、土地の境界が確定していないときは、まず境界を確定させないと分筆登記ができないので注意してください。

逆に土地が狭すぎるときは、あなたが隣地が買い取って土地を広げられないか検討してみましょう。土地が狭すぎると活用自体が難しく、広すぎる土地よりも売れにくくなるのが一般的です。

セットバックなどで再建築不可状態を解消する

売れない土地が再建築不可物件に該当するなら、再建築不可状態を解消すれば買主が見つかる可能性が上がります。再建築不可状態を解消する主な方法は次の通りです。

• セットバック（土地の後退）で接地している道路の幅員を4m以上にする
• 隣地の一部の買取などをして間口や宅地までの通路の幅員を2m以上にする
• 43条但し書き申請をして接道義務を満たす

なお、建ぺい率オーバーや行動へのはみ出しなどの違反建築物（違法建築）に該当するときも、違法な部分を解消することで売りやすくなります。

土地家屋調査士に確定測量を依頼する

土地の境界が確定していない土地なら、土地家屋調査士に確定測量を依頼して境界をはっきりさせるのがよいでしょう。土地家屋調査士に確定測量を依頼するメリットは次の通りです。

• 専門知識や実務経験を基に土地の確定測量を正確に実施してくれる
• 表題登記までワンストップでお願いできる

ただし土地家屋調査士による確定測量には、数十万円～100万円程度の費用や半年以上の時間がかかる可能性があります。とはいえ境界が確定していない土地は売れない可能性が高くなるため、売却によって土地を手放したいときは必要経費として割り切ることも大切です。

できる限りの災害対策をおこなう

土地が売れない理由に災害リスクが考えられるときは、可能な限りの災害対策を講じて買主にアピールすることが大切です。土地に関して対応できる災害対策の例は、次の通りです。

• 地盤品質判定士に相談し対策工事について検討する
• 敷地内の建物を鉄筋コンクリート造にするなど災害に対して強固な状態にする
• 避難場所・避難経路を明確にして安全性を確保する

なお、土地がハザードマップにおける土砂災害警戒区域（イエローゾーン）や土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されているときは、売買契約時に都道府県知事の許可や買主への告知義務があるので注意しましょう。

土壌汚染調査・埋設物調査を実施する

土地の土壌汚染がないかどうかは、土壌汚染調査で調べられます。土壌汚染調査を専門とする企業へ依頼し、過去の地図や空中写真、登記簿などの資料から調べる「地歴調査」、サンプルを採取・分析し実際の状態を調べる「詳細調査」などで土地の実態を明確にしましょう。

また地中埋設物の存在が疑われるときは、地中埋設物調査を専門会社へ依頼して調査するのが一般的です。

もし土壌汚染が確認されたときは土壌除去、封じ込め、盛土などの対策、地中埋設物が確認されたときは除去工事を講じてください。

売れない土地を手放さずに所有し続けるリスク

売れない土地を手放さずに所有し続けると、次のリスクの発生が想定されます。

• 固定資産税・都市計画税・維持管理費などのランニングコストがかかる
• 土地の管理や費用の負担で揉めたり管理不十分で損害賠償になったりする

それぞれの詳細を見ていきましょう。

固定資産税・都市計画税・維持管理費などのランニングコストがかかる

土地の所有者は、土地に関するさまざまなランニングコストを支払い続ける必要があります。発生するランニングコストは次の通りです。

固定資産税	固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率） 住宅用地の特例が適用されているときは最大1/6となる
都市計画税	固定資産税評価額（課税標準額）×最高0.3％（制限税率）
維持管理費	草刈り費 修繕費
建物が残っている場合の維持管理費	水漏れや電気利用時にかかる料金 契約を残している場合は水道・電気などの基本料金 火災保険料

1年で考えると低額であっても、数年～数十年所有していると非常に大きな金額となる可能性があります。

土地の管理や費用の負担で揉めたり管理不十分で損害賠償になったりする

売れない土地を所有し続けると、土地の管理や発生する費用の負担について、家族や親戚と揉める可能性があります。とくに遠方にある土地だと負担が大きくなるため、トラブルも発生しやすくなるでしょう。

かといって土地の管理を放置していると、荒れ地化、老朽化、雑草が要因の害虫・病害の発生などが懸念されます。もし荒廃・老朽化などで周囲に危険を生じさせる「管理不全土地」に該当するときは、裁判所による管理不全土地管理命令が下される可能性があります。

害虫や汚染で周囲に影響が出ると、損害賠償請求に発展するリスクも考えられるでしょう。

参考：大阪市「管理不全土地・建物管理制度」

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まとめ

売れない土地を手放したいときは、「土地を寄付・贈与する」「相続放棄する」「相続土地国庫帰属制度を利用する」「買取業者へ売却する」「不動産仲介業者を見直す」のいずれかの方法で土地を放棄できる可能性があります。

いずれの方法もメリット・デメリットが異なるため、どの方法が一番適切となるかをしっかりと事前検討してください。

とはいえ、土地を手放す方法として唯一現金を得られる売却で何とかしたい人も多いでしょう。売却を検討する際は、土地が売れない原因を分析することで販売活動の方向性も定まりやすくなります。原因がわかった後は原因に応じた対策を講じ、一般の人でも手を出しやすい状態にすることが大切です。

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