再建築不可物件を再建築可能にするにはどうする？物件種別の抜け道・裏ワザを7種類紹介

再建築不可物件を所有している人のなかには、「再建築不可物件をどうするべきか」「どうにか再建築可能にする裏ワザや抜け道はないか？」などと考えている人もいるでしょう。

再建築不可になる要因を大きくわけると、「接道義務を満たしていない」「市街化調整区域にある」の2種類があります。要因を解消しない限りは、再建築不可物件を再建築可能にはできません。

そのため、再建築可能にする裏ワザを探している場合、まずは所有する物件が再建築不可になっている要因を明確にしたうえで、それを解消するための下記のような対策を取る必要があります。

要因	対策
接道義務を満たしていない	・隣地の一部を買い取って接道義務を満たす ・隣地の一部を借りて接道義務を満たす ・所有する土地と隣地の一部を等価交換する ・セットバックで幅員4m条件を満たす ・43条但し書き申請をする ・位置指定道路を申請する
市街化調整区域にある	・自治体から開発許可を得る

ただし、再建築不可物件を再建築可能にするには、隣地の所有者に協力してもらったり、多くの必要書類や費用を用意したりする必要があります。そのため、再建築可能にするハードルは高くなるのが一般的です。

また、「手間や費用をかけて裏ワザを使ってみたけど結局再建築可能にならなかった」という可能性も0ではありません。

再建築不可物件を活用しないまま保有していると、管理・維持コストや近隣住民へ悪影響が発生するデメリットが存在します。もし再建築不可物件の活用する予定がないときは、早めに売却して手放すことも考えておきましょう。

本記事では、再建築不可物件になってしまう理由、ケース別の再建築不可物件の解消方法、再建築不可物件のまま活用する方法、再建築不可物件の売却についてなどを解説します。

再建築不可物件をどうするか決めるために再建築になっている理由を把握しよう

再建築不可物件とは、何かしらが原因となって建て替えなどを制限されている建物です。再建築不可物件は、都市計画法における「都市計画区域」または「準都市計画区域」に存在します。

• 都市計画区域：中心市街地を含む、都市計画に基づき1つのまとまった都市として整備・開発・保全を優先的に進めるべきエリア
• 準都市計画区域：都市計画区域外にある将来的に市街化が見込まれる区域の利用を事前に規制し、将来的に1つの都市として整備・開発・保全されることを目的に指定される区域

再建築を妨げる要因を解消することで再建築が可能になるため、「裏ワザ＝再建築不可能になった要因を解消すること」と言い換えられます。

そのため、再建築を可能にする裏ワザを実践するには、所有している物件がなぜ再建築不可物件になったのかを明確にしておく必要があるのです。再建築不可物件になった要因は、下記のとおりです。

• 接道義務を満たしていない
• 市街化調整区域にある

なかには、建物などの開発が制限される「市街化調整区域」にあることが要因になっていることもありますが、再建築不可物件は接道義務を満たしていないのが要因であるケースが多いです。

まずは再建築不可物件となった要因をそれぞれ解説していきます。「再建築可能にするにはどうするか知りたい」「裏ワザを知りたい」という場合、所有している物件が該当する要因を確認してみてください。

もし再建築不可物件だからと何も考えずに更地にしてしまうと、「住宅用地の特例の適用外になって固定資産税が6倍になる」「用途が制限された更地になるので資産価値が下がる」といったリスクが考えられます。

焦って更地にする前に再建築不可の要因を確認し、要因を取り除けるかどうかを検討してからどうするかを決めるようにしましょう。

接道義務を満たしていない

建物を建築するには、建築基準法を遵守しなければなりません。建築基準法の第43条では、一般的に「接道義務」と呼ばれる義務が定められています。

接道義務とは、建物を建設するには、幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければいけないという義務のことです。災害時などの緊急時に避難経路や緊急車両の進入経路を確保することを目的として定められています。

接道義務は、1981年に建築基準法が改正された際に規定されました。それよりも以前に建築された建物の場合、接道義務を満たしていない可能性があり、その場合は再建築不可物件として扱われてしまいます。

接道義務を果たしていない物件としてよく見られるのが、建築基準法（1950年制定）や都市計画法（1968年制定）が施行される以前の1950年以前に区分・建築されたものです。また、接道義務を満たしていた物件が、分筆などによって条件が満たせなくなったケースも挙げられます。

接道義務を満たしていない建物の具体例は、下記の通りです。

• 土地が道路とまったく接していない
• 幅が4m未満の前面道路（敷地に面した道路）や私道とのみ接している
• 道路に接している敷地の幅が2m未満

※ 接している道路が、セットバックした「42条2項道路（みなし道路、特定行政庁が指定した道路）」に該当するケースは除く

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、「土地と道路が接していない」「幅員2m未満の道路と接している」という住宅は、全体の約6.76％となっていました。

物件の種類	居住世帯ありの住宅	居住世帯なしの住宅	合計戸数
総物件数	5,361万6,300戸	879万1,100戸	6,240万7,400戸
幅員2m未満の道路と接する	230万7,000戸	61万6,600戸	292万3,600戸
道路と接していない	99万1,900戸	30万3,500戸	129万5,400戸

参考：e-Stat 政府統計の総合窓口「平成30年住宅・土地統計調査（193-2、205-1）」

上記に該当する建物の場合、原則は接道義務を満たさない限り再建築可能にはなりません。そのため、接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合、「接道義務を満たすこと＝再建築可能にする裏ワザ」と言い換えられます。

市街化調整区域にある

土地を大まかに分けると、「市街化区域にある土地」と「市街化調整区域にある土地」の2つになります。市街化区域と市街化調整区域の違いを簡単にいえば、市街化を目的として定められた地域か否かにあります。

市街化区域は市街化を目的として定められた地域であるため、この地域にある土地であれば基本的には再建築が可能です。一方、市街化調整区域は市街化を抑制する地域であり、建物などの開発が制限されます。

つまり、市街化区域にある土地は原則再建築可能でも、市街化調整区域にある土地は再建築不可となり、建物の建て替えなどを制限されてしまうのです。

市街化調整区域にある場合、自治体から開発許可を得る以外に再建築可能にすることはできません。そのため、「開発許可を得ること＝再建築可能にする裏ワザ」といえます。

なお、市街化調整区域にあるかどうかは、市区町村の都市計画課に問い合わせることで確認可能です。自治体によっては都市計画図をインターネットで公開しているため、「〇〇（自治体名） 都市計画図」などと検索してみるのもおすすめです。

接道義務を満たしていない再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザは6種類

接道義務を満たしていない再建築不可物件であれば、接道義務を満たすことで再建築可能になります。接道義務を満たす方法には、下記の6種類が挙げられます。

接道義務を満たす方法	向いている人
隣地の一部を買い取る	隣地の所有者との関係性がよく、土地を購入する費用がある人
隣地の一部を借りる	隣地の所有者との関係性がよい人
所有する土地と隣地の一部を等価交換する	所有する土地が旗竿地であり、交換するほどのスペースが空いている人
セットバックをする	接地している道路が幅員4m未満の人
43条但し書き申請をする	敷地の周囲に広い空地がある人
位置指定道路を申請する	私道が道路として認められれば接道義務を満たせる人

接道義務を満たしていない場合にどうするかと言えば、隣地の所有者に協力してもらうか、土地を工事するか、各種申請を行うかが再建築可能にする裏ワザとなります。いずれも簡単な方法とはいえないうえに、裏ワザをとれば必ず再建築可能になるとも限りません。

そのため、再建築不可物件そのものを手放すことも視野に入れつつ、試せそうな接道義務の裏ワザがないかを探してみるとよいでしょう。

再建築不可物件を手放すのであれば専門の買取業者に依頼するのが得策であるため、その場合は「再建築可能にする裏ワザが使えないなら専門の買取業者に依頼する」の見出しを参考にしてみてください。

以下では、接道義務を満たせていない場合にどうするべきか、具体的な裏ワザの詳細を解説します。

隣地の一部を買い取って接道義務を満たす

再建築不可物件のなかには、道路に接している敷地の幅が2m未満であるために接道義務を満たしていない物件があります。この物件であれば、道路と接する敷地の幅を2m以上にすれば、接道義務を満たせて再建築が可能になります。

道路と接する敷地の幅を2m以上にする方法はいくつかあり、隣地の一部を買い取るのも1つの方法です。たとえば、道路と接する敷地の幅が1.5mであれば、不足している0.5m分を隣地から買い取ることで接道義務を満たせます。

ただし、当然ですが隣地の一部を買い取るには、隣地の所有者に合意を得なければなりません。また、必要な隣地の部分に建物などが建っている場合は、土地の購入費用に加えて解体費用もかかります。

さらに、隣地の所有者との関係性が悪ければ、買い取りの相談をすることも難しいと予測されます。隣地の一部を買い取る方法は、隣地の所有者との関係性がよいのが前提であり、そのうえで土地の購入や解体にかかる費用を用意できる場合に検討するとよいでしょう。

隣地の一部を借りて接道義務を満たす

道路と接する敷地の幅を2m以上にする方法には、不足分を隣地から借りることも挙げられます。たとえば、道路と接する敷地の幅が1.9の場合、0.1m分の土地を借りることで接道義務を満たせて再建築が可能になります。

この方法は買い取りとは異なり借りるだけであるため、土地の購入費はかからず、基本的にかかる費用は賃料のみです。また、建築後には返却するため、隣地の所有者にとっても買取よりはハードルが低い方法ともいえます。

ただし、隣地の一部を借りて再建築可能にするには、自治体の建築課にて建築確認の申請を行わなければならず、この申請にはさまざまな手続きが必要になります。また、そもそもですが隣地の所有者が必ず土地の一部を貸してくれるとは限りません。

隣地の一部を借りる裏ワザを取るのであれば、隣地の所有者との関係性が悪くない場合に、土地の一部の貸し借りについて相談してみるとよいでしょう。

所有する土地と隣地の一部を等価交換する

所有する再建築不可物件が旗竿地の場合、隣地の一部を等価交換する方法も再建築可能にする裏ワザとなります。旗竿地とは、道路に接している間口が狭く、奥に敷地が広がっている土地のことです。

旗竿地は建物部分の土地面積は狭くなくとも、道路と接する間口が2.0m未満であるために接道義務を満たせないのが一般的です。この場合、間口が2.0m以上になるように不足分を隣地から借りて、代わりに同等の土地を譲ることで接道義務を満たせます。

たとえば、間口が1.5mの旗竿地であれば、0.5m分の土地が必要です。間口との隣接部分の土地を0.5m分借りて、それと同等になるように自分が所有する土地で隣地と接する部分を譲渡すれば接道義務を満たせます。

ただし、隣地の一部の等価交換は、譲渡できるほどのスペースが空いている場合のみに取れる方法です。また、土地の交換には「土地交換契約書」の作成が必要なうえ、登記手続きを行わなければなりません。

当然ですが、隣地所有者との交渉も必要になるため、「交換できるほどスペースが空いている」「隣地の所有者との関係性がよい」といった場合に、隣地の一部を等価交換することを検討してみるとよいでしょう。

セットバックで幅員4m条件を満たす

接地している道路が幅員4m未満であるために接道義務を満たせない場合、セットバックをすることで再建築が可能になることもあります。

セットバックとは、土地と道路の境界線を後退させることです。接道義務を満たすには接している道路の幅員が4m以上あることが条件であるため、幅員が4mになるようにセットバックをすることで再建築可能となります。

たとえば、接している道路の幅員が3mである場合、接道義務を満たすには幅員が1m不足します。そこでセットバックによって所有する土地を1m後退させて道路の幅員を増やすことで接道義務を満たせるのです。

ただし、セットバックをするには工事が必要になり、工事費用として数十万円がかかるのが一般的です。また、土地を後退させる方法であるため、セットバックをすると所有する土地面積が小さくなり、その土地に再建築する建物に影響を与える可能性もあります。

43条但し書き申請をする

前述したように、道路に接していない土地は接道義務を満たせずに再建築不可物件となります。たとえば、周囲が住居や空き地の土地が該当し、基本的には接道義務を満たせません。

しかし、この場合であっても「43条但し書き道路」という規定によって再建築を可能にすることもできます。43条但し書き道路とは、建築基準法上における道路ではないものの、ある一定の基準を満たして建築審査会からの同意が得られれば建て替えが可能になる道のことです。

この裏ワザを簡単に説明すれば、周囲の空き地を道路として扱ってもらうための申請をすることで、接道義務を満たして再建築を可能にしようという方法となります。下記の要件を満たしている物件であれば、43条但し書き道路として認められる可能性があります。

• 敷地の周囲に広い空き地がある
• 幅員4m以上の農道や公共用の道に2m以上接している
• 特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと認めている
• 道の部分の所有権・地上権・借地権の所有者の1/2以上の承諾を得ている
• 建築物は地上2階以下で、かつ地階は1階以下の専用住宅・二戸長屋である

これらは主な要件であり、自治体によって要件が異なることも考えられます。また、43条但し書き申請の際にはさまざまな書類が必要になるため、要件や申請方法についてを自治体の建築課に問い合わせておくとよいでしょう。

位置指定道路を申請する

再建築不可物件によっては、接地している道路が私道であるために接道義務を満たしていないこともあるでしょう。この場合、接道義務の要件は満たしていても、接地している道路が建築法上の道路として認められていないことが原因で再建築不可物件となっています。

接している道路が建築法上の道路として認められれば再建築可能になるため、位置指定道路の申請をすることも検討してみましょう。

位置指定道路とは、特定行政庁から道路位置指定を受けた幅員4m以上の私道のことです。簡単に言い換えれば、都道府県知事や市町村長などから法上の道路として認めてもらった私道のことです。

位置指定道路として認めてもらうには、各自治体が定めている要件を満たす必要があります。自治体によって要件は異なりますが、主に下記のような項目が定められています。

• 接している私道の幅員が4.0メートル以上ある
• 道路の形態や境界が明確になっている
• 道路に排水設備が設けられている
• 両端がほかの道路と繋がっていて通り抜けできる
• 行き止まりの道路であれば、35mよりも短い
• 私道の権利者から承諾を得ている

位置指定道路の申請は、再建築不可物件があるエリアの建築安全課や建築指導課で行えます。要件や必要書類についても相談できるのが一般的であるため、再建築不可物件の裏ワザとして位置指定道路の申請をする場合、物件があるエリアの建築安全課や建築指導課に問い合わせてみるとよいでしょう。

市街化調整区域にある再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザは開発許可を得ることのみ

建物などの開発が制限される市街化調整区域では、原則再建築が不可能となります。しかし、自治体から開発許可を得られれば、例外的に再建築不可物件も再建築が可能になります。

つまり、市街化調整区域にある再建築不可物件の場合、「その地域の自治体から開発許可をもらうこと＝再建築可能にする裏ワザ」といえるのです。

開発許可を得るには、各自治体が定める要件を満たしている必要があります。自治体によって要件は異なりますが、一般的には下記のような建物や土地であれば開発が認められます。

• 長期にわたって土地を所有する人の居住用住宅
• 市街化調整区域として指定される前から保有している土地に建った建物
• 周辺の居住者が日常生活で必要なものを売る店舗
• 市街化調整区域内の土地を所有する人の6親等以内の親族の居住用住宅
• 長期にわたって建築物の敷地として利用されている土地
• ガソリンスタンドなどの市街化区域内での建築が難しい建物
• 社会福祉施設や医療施設といった公益上必要な建物

ただし、開発許可が得られるかは自治体の判断によるため、申請をすれば必ず許可をもらえるとは限りません。また、申請手続きなども自治体で異なるため、市街化調整区域にある再建築不可物件を所有している場合、その地域の自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。

再建築可能にする裏ワザを使えずに再建築不可物件を所有し続けるリスク

再建築不可物件は通常の物件よりも需要が低く売れづらい傾向があるため、不動産会社による仲介では売却が難しいと考えられます。そのため、再建築可能にする裏ワザを使えなければ、今までと同様に再建築不可物件を所有しなければなりません。

また、再建築不可物件の所有には下記のようなリスクもあります。

• 固定資産税や火災保険料などの費用が毎年数十万円ほどかかる
• 老朽化が進んで近隣住民に悪影響を及ぼす可能性がある

このようなリスクがあるうえに、仲介では売れづらいことから、再建築不可物件の裏ワザを使えなければ買取業者への依頼などの対策をとるのが得策です。

ここからは再建築不可物件を所有し続けるリスクについて解説していきます。再建築不可物件の裏ワザを使えない場合は参考にしてみてください。

固定資産税や火災保険料などの費用が毎年数十万円ほどかかる

再建築不可物件に限らず、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかります。また、火災保険料や維持管理費などの費用もかかるため、物件の所有を続ければ続けるほど出費がかさみます。

つまり、使用用途がないにもかかわらず再建築不可物件を所有していると、これらの費用が無駄な出費にもなってしまうのです。再建築不可物件の所有によってかかる費用の例やその相場をまとめましたので参考にしてみてください。

費用の例	相場
固定資産税	固定資産税評価額×税率1.4％で算出可能。戸建であれば年間10万円〜15万円程度が相場。
都市計画税	固定資産税評価額×税率0.3%で算出可能。戸建であれば年間3万円〜5万円が相場。
火災保険料	年間数万円～数十万円
建物の修繕費用	1回の工事につき、年間数万円～数十万円
水道光熱費	年間数万円

あくまで目安ですが、戸建の所有によってかかる費用は年間40万円〜60万円程度といわれています。決して無視できない出費ともいえるため、使用用途がない再建築不可物件を所有しており、再建築可能にする裏ワザを使えない場合は物件を手放すことも検討するべきといえます。

老朽化が進んで近隣住民に悪影響を及ぼす可能性がある

再建築不可物件の場合、建物の建て替えだけでなく、改築や増築、大幅なリフォームなども行えません。建物は築年数がかさむにつれて老朽化が進むため、基本的に再建築不可物件を所有し続けると建物が倒壊するリスクが高まります。

また、破損やシロアリ被害などが起こる可能性も高まり、場合によっては近隣住民に悪影響を与えることも否定できません。その場合には損害賠償を請求されて、多額の金額を支払うことにもなり得ます。

そのため、使用用途がなければ老朽化が進む前に再建築不可物件を手放すことも検討するべきです。仮に目に見えて老朽化が進んでいる場合は、専門の買取業者に依頼してすぐに処分することも視野に入れておきましょう。

再建築可能にする裏ワザが使えないなら専門の買取業者に依頼する

前述したように、再建築不可物件は通常の物件よりも買い手がつきづらいため、不動産会社による仲介で売却するのは難しいです。しかし、買取業者のなかには再建築不可物件を専門とする業者もあり、そのような業者であれば買い取ってもらえることに期待できます。

そのため、再建築可能にする裏ワザが使えずに、使用用途がない再建築不可物件を所有しているのであれば、専門の買取業者に依頼するのが得策といえます。また、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼する場合、下記のメリットもあります。

• ほかの業者に断られた再建築不可物件でもスピーディーかつ高値で買い取ってもらえる
• 基本的には契約不適合責任が免責される

ここからは再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼するメリットをそれぞれ解説していきます。「再建築不可物件を手放したい」という場合には参考にしてみてください。

ほかの業者に断られた再建築不可物件でもスピーディーかつ高値で買い取ってもらえる

建物の建て替えや改築、増築などができないことから、再建築不可物件は通常の物件よりも買い手がつきづらく、売却金額も安くなるのが一般的です。

再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、活用方法や高値での転売に関するノウハウがあるため、ほかの業者よりも高値かつ早期で買い取ってもらえることに期待できます。

売却金額は立地や状態といった再建築不可物件の条件によって左右されるため一概にはいえませんが、買取業者に依頼してから売却できるまでの期間は、1週間〜1か月程度が一般的な目安です。

「なるべく高値で再建築不可物件を売りたい」「すぐにでも再建築不可物件を売却したい」といった場合には、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼することを検討してみるとよいでしょう。

基本的には契約不適合責任が免責される

仲介で再建築不可物件を売却する場合、売り手は契約不適合責任が問われる場合があります。契約不適合責任とは、売買した土地や建物が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。

たとえば、再建築不可物件であることを隠して売買契約を締結させると、のちにそれが発覚した際に損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあります。また、物件自体に雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵があった場合も同様です。

再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約を成立できるのが一般的です。

契約不適合責任に問われて損害賠償や契約解除となるリスクが仲介よりも低いことも、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼するメリットといえます。

まとめ

再建築不可物件を再建築可能にするには、再建築不可となった要因を明確にすることが重要です。

接道義務を満たしていないのであれば、隣地を買い取ったりセットバックを行ったりすることで再建築が可能になります。市街化調整区域にあるのが要因の場合、その地域の自治体に申請をして開発許可を得ることが再建築を可能にする裏ワザとなります。

ただし、いずれの方法もハードルが高く、簡単に行える裏ワザではないため、使用用途がなければ再建築不可物件を専門とする買取業者に売却することも対策の1つです。

当記事で紹介した7種類の裏ワザを使えないのであれば、専門の買取業者に依頼することも視野に入れてみてください。