袋小路にある家の土地が売れない理由とは？評価方法と高く売却するための5つの方法　

袋小路とは「道路が行き止まりになっている土地」のこと

袋小路とは、行き止まりになっており、袋のように出入り口が1つしかない路地をいいます。

「袋小路の土地」という場合は、一番奥まったところにある土地を指すのが一般的です。上図でいえば、D・Eが「袋小路の土地」です。

また、もう少し広く解釈して、前面道路が袋小路になっているところをまとめて「袋小路の土地」ということもあります。上図でいうとA~Hまで、すべての土地があてはまります。

奥まった土地になっており、車通りが少なく関係者以外が自宅周辺を通行することもほとんどありません。そのため騒音トラブルになりにくく不審者にも気付きやすいです。防犯面で優れたと土地のため、子どもがいる人にとっても住みやすいでしょう。

しかし、売却するとなると袋小路の土地はさまざまなリスクがあるため、売れないケースが多いです。以下では、袋小路の家が売れない理由について見ていきましょう。

袋小路の土地がなかなか売れない理由

袋小路の家が売れない理由として、以下の6つが挙げられます。

• 車庫入れ・車庫出しがしにくい
• 家の前が井戸端会議の場所となり付き合いに悩む
• 火災や地震などの災害があったときに避難しにくい
• 家の建て替えができない
• リフォーム費用が高額になりやすい
• 家の前の道が私道なら通行に許可が必要

ここからは、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

1.車庫入れ・車庫出しがしにくい

袋小路は狭い道であることが多く、車同士のすれ違いが難しいケースも多々あります。頻繁に車を使う人にとっては、大きなマイナスポイントです。

また、近隣の家が道路にはみ出す形で駐車しているケースや、宅配便などの大型トラックが一時駐車しているケースもあります。

その結果、車庫入れ・車庫出しの邪魔になり、車がいなくなるまで自分が出られないという状況もありえます。

2.家の前が井戸端会議の場所となり付き合いに悩む

車の通りが少ないのは、子供だけでなく大人にとっても安全な場所です。そのため、周囲の住民が集まり、井戸端会議の場になってしまうケースがあります。

自分も井戸端会議に参加するのであればデメリットというわけではありませんが、近所付き合いが苦手な人にとっては苦痛といえるでしょう。

3.火災や地震などの災害があったときに避難しにくい

袋小路は逃げ場所が少なく、災害時の避難に時間がかかるリスクがあります。

たとえば、袋小路の入り口側で火災が発生したり、地震でブロック塀や建物が倒壊したりした場合、その奥にある家は避難が難しいでしょう。

対策としては「庭に木戸を設置して避難経路にする」「塀ではなく生垣を設置して緊急時に突き破りやすくする」といった工夫があります。しかし、避難経路を確保するためにリフォームなど新たな費用がかかるため、購入者からは敬遠されるケースが多いです。

4.家の建て替えができない

家を建て替えるには、建築基準法で定められている「接道義務」を満たさなければなりません。接道義務とは、建築物の敷地が建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に2m以上接していなければならないというルールです。

袋小路の土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合は、原則として家の建て替えができません。現状のままなら住み続けられますが、一度解体してしまうとその土地には二度と家を建てられないため、活用方法が限られてしまいます。

袋小路の土地は接道義務を満たしていないケースが多いため、買主から避けられやすく、売却が難しいのです。

5.リフォーム費用が高額になりやすい

袋小路の土地に面している道路は道幅が狭く、建築資材を運搬する工事車両や通常サイズの重機が入れないケースが多いです。

その場合、小型の重機や手作業の割合が多くなり、工事に時間や人員が必要になるため、その分の費用が加算されてしまいます。そのため、袋小路の土地に建っている家は、リフォーム費用が高額になりやすい傾向があります。

6.家の前の道が私道なら通行に許可が必要

袋小路の土地と接している道は公道ではなく、個人が所有する私道であるケースが多いです。私道は私有地であるため、所有者が許可した人しか通行が認められていません。

そのため、家の前の道が私道である場合は、原則としてその私道の所有者から通行の許可を得る必要があります。

ただし、土地が袋小路の場合は、公道に出るために周囲の他人の私道を通行する権利が民法210条で認められています。

しかし、その際はその私道に与える損害が最も少ない方法を選ばなければならないとされているため、徒歩や自転車では通行できても、自動車での通行は認められない可能性が高いです。

このように、袋小路の土地は通行の許可を得る手間や通行方法を制限されるリスクがあるため、袋小路の土地は売却が難しいのです。

接道義務を満たしていない土地は評価が5~7割程度まで下がる

前述の通り、接道義務を満たしていない不動産は「再建築不可物件」となり、建物の新築や建て替えができません。また、銀行の住宅ローンも使えなくなってしまいます。

このように、リスクが非常に高いことから買主はほぼ見つからず、価格を5~7割程度まで下げるケースも珍しくありません。むしろ、それでも売れない可能性があります。

ただし、都心のように需要が高いエリアであれば、袋小路の土地は相場よりも安く購入できることから買い手が着く可能性は高いです。

袋小路の土地を評価する3つの方法

袋小路の土地を評価するときに使われる方法は、主に以下の3つです。

• 取引事例による評価
• 公示価格による評価
• 路線価による評価

もっとも売り出し価格の参考にしやすい評価方法は、取引事例によるものです。しかし、近隣で同じ条件の取引事例を見つけられるとは限りません。

そのため、公示価格や路線価による評価をもとに、売却価格を算出することも一般的です。

ただし、どの評価方法も個別事情による評価の増減や、奥行き補正・不整形地補正といった専門知識が必要です。評価する際は、不動産鑑定士や不動産業者へ相談するとよいでしょう。

1.取引事例比較法による評価

取引事例比較法とは、実際の取引事例にもとづいて評価する方法を指します。そのため、所在地の周辺地域で条件の近い複数の売却事例を集めることが重要です。

実際にあった売却事例と形状や周辺環境、方位などの個別要素を比較検討し、土地の評価をおこないます。どれだけ近い条件の事例を選べるかで、土地の評価の正確性が決まります。

国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」というWebサイトで、取引事例の参照が可能です。地域別に、実際に売買契約が成立した金額などを調べられます。

参照：国土交通省「不動産取引価格情報検索」

2.公示価格による評価

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が公表する、土地価格の目安です。全国で標準値を選定し、毎年1月1日時点の不動産状況を基準に鑑定します。

国土交通省の「標準地・基準地検索システム」というWebサイトで確認できます。都道府県、市または区を選び、調査年や用途区分で絞り込むことも可能です。

下図は東京都・八王子市の住宅地で絞り込んだものです。

上の図では、この地域の公示地価が11万2,000円/㎡であるとわかります。そのため、袋小路にある家の土地面積が150㎡だった場合には、1,680万円という評価になります。

ただし、離婚や相続による売り急ぎなど、物件取引の個別事情は考慮されていません。

急いで売却する必要があるならば、売り出し価格は公示価格を参考に算出した金額よりも20%程度下げる必要があるでしょう。

参照：国土交通省「標準地・基準地検索システム」

3.路線価による評価

路線価とは、国税庁が発表している土地の評価基準です。各道路に「宅地1㎡あたりの評価額」を設定し、その道路に接している宅地を評価します。

相続税や贈与税などを計算するための基準ですが、金融機関がローンを組むときなどの担保評価でも参考価格として使用されます。

また、路線価はおおむね、公示価格の7割程度を目安に設定されるのが一般的です。下図は、ある地域における路線価図の例です。

数字は千円単位で記載されるため、上図のように「260D」と表記されていれば、1㎡あたり26万円となります。50㎡だった場合、3,900万円が路線価をもとにした評価額です。

ただし、袋小路にある土地の場合、前面道路に路線価が設定されていないケースもあります。

路線価は不特定多数の人が通行する道路に対して設定されるもので、特定の人しか使用しない道路には設定されないからです。

そのため、袋小路のような専用通路も宅地の一部として評価します。

参照：国税庁「路線価図・評価倍率表」

袋小路の家を高く売る5つの方法

袋小路の家を高く売る方法として、具体的には下記の5つがあげられますが、多少の費用が必要な場合もあります。自分の状況に適した方法を選択しましょう。

• 通常の不動産売却と同じように家の印象を良くする
• 更地にして隣人に売る
• リノベーションして売る
• 再建築可能な状態にしてから売却する
• 買取業者に売却

1.通常の不動産売却と同じように家の印象を良くする

接道義務を満たしていれば、高く売るポイントは通常の物件とほとんど変わりません。内覧時には家を綺麗にして、家の印象をよくすることが大切です。

とくに、キッチンやトイレなどの水回りは、購入希望者の印象にも残りやすいので重点的に掃除しましょう。

家だけでなく、内覧時の対応でも印象が変わります。明るく対応し、袋小路の家だからこそのメリット・デメリットも、これまで住んでいた実感から誠実に伝えましょう。

メリットだけでなくデメリットも伝えることで、後々のクレームに発展することを防げます。

2.更地にして隣人に売る

接道義務を満たしていない土地は、基本的に資産価値が低いといえます。そのため、高く売る以前に、買主を見つけることが大きな課題です。

しかし、隣地の所有者なら高額で買い取ってもらえる可能性があります。

なぜなら、土地をまとめて面積を広げることで、全体的な価値を高める効果があるからです。

また、隣地も接道義務を満たしていない場合、購入することで接道義務を満たせるようになるケースもあります。

そうなれば、隣地所有者にとって買い取る価値はますます高くなります。場合によっては、相場より高い金額で購入してくれる可能性もあるでしょう。

3.リノベーションして売る

再建築不可物件でも、建築確認申請が不要なリノベーションは可能です。築年数が古くても、リノベーションをすることで資産価値を高められます。

ただし、リノベーションにかかる費用を回収できるか、事前の試算は必要です。不動産会社などに相談し、リノベーションによる価値の増加と、必要な費用のバランスを検討しましょう。

4.再建築可能な状態にしてから売却する

袋小路の土地を再建築可能な状態にすれば、再建築不可の状態で売却するよりも高値で売れやすくなります。

袋小路の土地を再建築可能な状態にするには接道義務を満たす必要がありますが、一定の要件を満たせば可能です。具体的な方法としては、下記の4つがあります。

• 隣地を一部買い取るか借りる
• 隣地と等価交換する
• 位置指定道路を申請してもらう
• 但し書き道路の申請をしてもらう

ここからは、上記の方法についてそれぞれ詳しく解説していきます。

隣地を一部買い取るか借りる

隣地を一部買い取るもしくは借りることで、接道距離を2m以上に広げれば再建築が可能になります。

ただし、隣地の買取や賃貸のためにはそれなりの費用が必要ですし、そもそも隣地の所有者が合意してくれなければ取引は成立しません。

隣地の所有者と仲が悪いと話すらまともに聞いてもらえない可能性が高いため、スムーズに交渉を進めるためにも、普段から隣地の所有者と良好なお付き合いを続けることが大切です。

隣地と等価交換する

隣地の一部と自身の土地の一部を等価交換し、接道距離を2m以上に広げれば再建築が可能になります。等価交換とは、同等の価値のものを交換し合うことです。

ただし、隣地と等価交換するには、隣地の所有者の合意がしており、ご自身が交換できるだけの土地を所有していることが前提となります。

隣地の所有者と良好な関係性が築けていない場合や、隣地の所有者にとってメリットが少ない場合は、取引を断られる可能性が高いです。

土地の交換に応じてもらうには、普段から隣地の所有者と良好なお付き合いを続け、地道に交渉を重ねていくことが必要です。

位置指定道路を申請してもらう

袋小路の土地が建築基準法上の道路と接していなくても、位置指定道路として認められれば、再建築が可能になります。

位置指定道路とは、特定行政庁から「土地の一部が道路である」という位置指定を受けた幅員4m以上の道路のことです。

位置指定道路として認めてもらうためには、原則として建築基準法施行令第144条の4で規定されている、下記の5つの要件を満たす必要があります。

• 原則として、道路の両端が他の道路と接続されており、通り抜けが可能であること
• 原則として、道路と接する部分に隅切りがされていること
• 砂利敷などぬかるみとならない構造であること
• 原則として、縦断勾配は12％以下であり、段差がないこと
• 側溝などの排水整備が設けられていること

通り抜けができない袋小路の土地の場合は、下記の要件を満たす必要があります。

• 道路の長さが35m以下であること（35mを超える場合は、自動車転回広場を35mにつき1ヶ所設ける）
• 幅員6m以上（4m以上の場合もある）であること
• 道路と接する部分に隅切りがされていること

申請する袋小路の土地が基準を満たしているかについては、管轄の自治体に直接問い合わせてみてください。

但し書き道路の申請をしてもらう

但し書き道路とは、敷地が建築基準法上の道路に接していなくても、一定の基準を満たし建築審査会の同意を得れば、再建築が可能になる道路のことです。

日本には接道義務を満たしていない土地が数多く存在しており、そういった土地でも再建築できるようにするための救済措置として、但し書き道路の制度が設けられています。

但し書き道路として認めてもらうためには、建築基準法施行規則第10条の3第4項で規定されている、下記の3つの要件のいずれかを満たす必要があります。

• 敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空地があること
• 敷地が公共用の道に2m以上接していること（農道、港湾施設道路、河川管理道路など
• 敷地が避難や通行のために安全に利用できる通路と接していること

しかし、一定の要件を満たして但し書き道路の申請をしても、必ず建築許可が下りるとは限らないのでご注意ください。

申請する袋小路の土地が基準を満たしているかについては、管轄の自治体に直接問い合わせて確認しましょう。

買取業者に売却

袋小路の家は買主に避けられやすいデメリットが多くあるため、現状のままでは売却しにくいのが現状です。

特に接道義務を満たしていない再建築不可物件は、老朽化が進んでも建て替えが認められないため、将来資産価値が著しく下がることが分かっています。

一般の仲介業者で少しでも高値で売却するためには、「再建築可能な状態にする」「リノベーションを行う」などの工夫を施す必要があるため、費用や手間がかかります。

しかし、いずれの対策もまとまった費用が必要であり、費用をかけても確実に買主が見つかるとは限りません。

再建築不可物件は不動産業者でも扱いが難しく、大手の不動産会社や一般の仲介業者では、取り扱いを断られるケースもあります。

そのため、売却するときは「再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者」に相談するのがおすすめです。

専門の買取業者なら、袋小路の家のような特殊な物件でも上手に活用できるノウハウや経験を豊富に持ち合わせているため、再建築不可の状態のままでも適正価格でスピーディーに売却できます。

さらに、売却に伴う面倒な手続きについても、買取業者のサポートが受けられるので大部分の省略が可能です。

以下の無料一括査定では、最大6社の専門買取業者による査定価格が一目でわかります。袋小路にある家の売却を検討しているなら、一度利用してみてはいかがでしょうか。

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袋小路の家を高額で買い取ってもらえる業者の選び方

袋小路の家を少しでも高く買い取ってもらうには、業者選びも重要なポイントになります。袋小路の家を高額で買い取ってもらえる業者を選ぶ際は、下記のポイントを押さえておきましょう。

• 口コミは良いか確認する
• 再建築不可物件を専門とする買取業者の中から選ぶ
• 査定金額に矛盾がないか確認する
• 1つの業者からの見積もりだけで決めない

ここからは、上記の選び方のポイントについてそれぞれ詳しく解説していきます。

口コミは良いか確認する

買取業者を選ぶ際は、必ず口コミでの評価が良いか確認しましょう。買取業者の中には、袋小路の家の買取実績がないのに「買取実績がある」と謳っていたり、高い査定額を提示してきたのに契約直前になって査定額を大幅に下げてきたりする悪質な業者もいます。

公式サイトやGoogleマップ、ポータルサイトなどに掲載されている口コミを見れば、実際に業者を利用したユーザーのリアルな声が確認できます。

口コミを確認してユーザーからの評価の高い業者に依頼すれば、納得のいく買取を実現できるでしょう。

再建築不可物件を専門とする買取業者の中から選ぶ

袋小路の家は買い手が見つかりにくいことから、一般の仲介業者だと相場よりも安く買い叩かれてしまうことが多く、業者によっては買取自体を断られる場合もあります。

再建築不可物件を専門とする買取業者なら、上手に活用するノウハウや経験を豊富に持ち合わせているため、売却が難しい袋小路の家でも適正価格で積極的に買い取ってもらうのが可能です。

査定金額に矛盾がないか確認する

買取業者の中には、最初は高額な査定金額を提示しておきながら、後になって色々と理由をつけて査定額を下げてくる悪質な業者もいます。

そのような業者は査定金額通りに買い取るつもりはないため、根拠を聞いてもはぐらかされることが多いです。

一方、誠実な業者であれば立地条件や築年数、物件の状態など、査定金額を算出するに至った根拠を丁寧に説明してくれます。

査定金額が一番高額な業者に安易に飛びつかず、きちんと根拠を聞いて信頼できる業者か見極めてから依頼するようにしましょう。

1つの業者からの見積もりだけで決めない

買取業者を決める際は、1つの業者からの見積もりだけで決めず、必ず複数の業者から見積もりを取った上で決めましょう。

1つの業者しか見積もりを取らないと、提示された査定金額が適正金額なのかが分からないため、相場よりも安く売却してしまう可能性があります。

複数の業者から見積もりを取って比較検討すれば、より正確な相場感を把握でき、信頼できる業者に依頼できるでしょう。

まとめ

袋小路にある土地は、再建築できなかったり緊急時に逃げ遅れる可能性があったりとさまざまなリスクがあるため買い手がつきにくいです。

とくに、接道義務を満たしていない場合、なかなか売却できません。

接道義務を満たすためには、隣地の買取のほかに位置指定道路や但し書き道路の申請などさまざまな方法がありますが、資金や隣地との交渉、複雑な手続きが必要になります。

そのため、自分ですべて行うのは難しいでしょう。再建築不可物件を専門に扱う買取業者なら、そのままの状態で買取してくれるほか最短数日での現金化も可能です。

なるべく早く売却したいという場合は、ぜひ相談してみましょう。