再建築不可物件を更地にするべきかは一概にいえない！更地にしても活用できるのかを基準に検討してみる
再建築不可物件といえども、売却や賃借といった方法で活用できる可能性はあります。また、詳しくは後述しますが、再建築可能にする方法もあるため、更地にせずとも再建築不可物件を活用する手段はあります。
「活用する手段がない」とは言い切れないことから、再建築不可物件を更地にするべきかは一概にいえません。
ただし、再建築不可物件を更地にする際に特に注意したいのが、建物を解体すると新たな建物を建築できなくなる可能性がある点です。建物を解体すると、リフォームや賃貸住宅としての活用といった選択肢は基本的になくなります。
更地にすれば、駐車場や資材置き場などとして活用できる可能性はあります。そのため、「再建築不可物件を更地にするべきか」と悩んでいる場合、その土地を更地にしても活用できるのかどうかを基準にして検討するのもよいでしょう。
次の見出しからは、再建築不可物件を更地にするメリット・デメリットなどを解説していくため、これらの情報を踏まえて「更地にしても活用できるのか」「利益の方が大きいのか」といった点を検討してみるとよいでしょう。
再建築不可物件を更地にするメリット
再建築不可物件を更地にするメリットには、下記が挙げられます。
- 建物の維持管理費がかからなくなる
- 土地の活用で収益化に期待できる
再建築不可物件を更地にすることで、維持管理費がかからなくなります。また、必ずとはいえませんが、土地を活用した収益を上げられる可能性がある点もメリットです。
ここからは、再建築不可物件を更地にするメリットをそれぞれ詳しく解説していきます。
建物の維持管理費がかからなくなる
再建築不可物件を解体すると、建物の修繕費や維持管理費の負担は基本的になくなります。
再建築不可物件が古い場合、周囲に迷惑をかけないで住み続けるには、住宅の安全性や居住性を維持するための定期的な修繕が必要です。
建物の状態によっては、災害などの際に倒壊の恐れすら出てくるでしょう。そのような住宅に無理に住み続けていても、多額の修繕費がかかってしまいます。
そのような場合は、高い修繕費をかけ続けるのではなく、思い切って更地にすることで修繕費を抑えることも検討することが大切です。
実際にイエコンへのご相談でも、「解体したいけれど、費用が高くて踏み切れない」という方は少なくありません。
ただし、多くの自治体では、老朽化した空き家などの解体費用を補助する制度を設けています。条件を満たせば、解体費用の半額程度から、自治体によっては1/2〜4/5程度まで補助を受けられる場合もあります。
更地にすることを検討している場合は、まず自治体に補助金制度があるか、自分の物件が対象になるかを確認してみましょう。事前に専門業者へ確認することが費用負担を抑える第一歩です。
土地の活用で収益化に期待できる
詳しくは「再建築不可物件を更地にするかを検討する際は収益を上げられるかどうかを考える」の見出しで解説しますが、再建築不可物件であっても活用することで収益を上げられる可能性はあります。
その方法には、建物がある場合には取れない方法もあります。建物の活用が難しい場合でも、更地にすることで駐車場や資材置き場などとして利用できるケースがあります。
再建築不可物件を更地にするデメリット
再建築不可物件を更地にするデメリットには、下記が挙げられます。
- 住宅用地の特例が適用されなくなり固定資産税の負担が増える
- 一度更地にすると新しく建物が建てられない
- 更地にしてからの売却は難しいことが多い
再建築不可物件は、建物を新たに建てられない土地のことです。更地にしてしまえば、原則今後建物を建てることができなくなります。
再建築不可物件を更地にせずに活用できる可能性はあるため、デメリットを十分に把握したうえで更地にするべきかを検討してみてください。
住宅用地の特例が適用されなくなり固定資産税の負担が増える
再建築不可物件を更地にするデメリットには、固定資産税が高くなってしまう点が挙げられます。
基本的に、住宅用の建物には固定資産税の優遇措置が適用されています。再建築不可物件であっても特例控除の適用対象になり、軽減される税額は再建築不可物件の面積に応じて変わります。
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土地
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軽減率
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敷地面積200m2以下の部分（小規模住宅用地）
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1/6
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敷地面積200m2を超える部分（一般住宅用地）
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1/3
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つまり、住宅用地の特例が適用されている再建築不可物件であれば、固定資産税が通常よりも1/3または1/6に軽減されているのです。
ただし、この住宅用地の特例は「住宅が建っている土地」に適用される制度です。そのため、建物を解体して更地になると特例の適用対象外となり、固定資産税の負担が増える可能性があります。そのため、再建築不可物件を更地にすると、小規模住宅用地の特例が適用されていた部分については、理論上、税負担が最大6倍相当になる場合があります。
実際の税額がいきなり6倍になるとは限りませんが（負担調整措置などがあるため）、数倍規模で毎年の維持費が跳ね上がる大きなデメリットとなります。
そのため、解体前に税負担がどの程度変わるか確認しておくことが大切です。
ただし、再建築不可物件は一般的な住宅地と比べて評価額が低くなる傾向があります。固定資産税が6倍になるからといって、空き家がある状態から一気に10万円以上も出費が増えるケースは多くないと考えられます。
高い修繕費で物件を維持し、居住用地として固定資産税の優遇措置を受けるのか、それとも建物を取り壊してメンテナンス代をなくし、固定資産税の値上がりを受け入れるのか、それぞれにかかる費用を比較して対策を考えていきましょう。
一度更地にすると新しく建物が建てられない
再建築不可物件とは、現在ある建物を壊した場合、法律上新たな建物が建てられない物件のことです。再建築不可となる理由の多くは接道義務を満たしていないことですが、建築基準法上の道路条件や地域ごとの規制などが関係している場合もあります。
建物ではなく土地そのものが再建築不可物件であるため、一度更地にすると新しく建物は原則建てられません。一度建物を解体すると、従前の状態に戻すことは容易ではありません。慎重に活用方法を考える必要があります。
なお、更地にすると建物活用という選択肢がなくなるため、立地によっては活用方法が限定される場合があります。
活用が難しければ、前述したように固定資産税が値上がりするケースが多く、支出が増えてしまうと考えられます。そのため、取り壊す際は活用法を見出してから更地にすることをおすすめします。
更地にしてからの売却は難しいことが多い
再建築不可物件を更地にすると、売却が難しくなる可能性があります。
建物があればリフォームやリノベーションによって賃貸物件として活用でき、立派な収入源にもなりえます。たとえ自分で活用法を見出せなくても、購入する人によりさまざまな活用法が見出せることもあるでしょう。
しかし、一度更地にしてしまうと、建物を活用できなくなります。購入者の選択肢が少なくなってしまいますし、建物活用を前提としていた買主層には訴求しづらくなる場合があります。
再建築不可物件を更地にするかを検討する際は収益を上げられるかどうかを考える
再建築不可物件を更地にすることには、メリットだけでなくデメリットがあります。そして、再建築不可物件を一度更地にしてしまうと、原則その土地に建物を新たに建てることはできません。
そのため、再建築不可物件を更地にするかは、十分な検討をしたうえでの判断が大切です。解体前の建物を活用できる可能性があるか、更地にした後の活用方法があるかを比較して検討してみましょう。
- 駐車場として活用する
- 自動販売機を設置する
- 倉庫やトランクルームなどとして活用する
- 工場などの資材置き場として活用する
- トレーラーハウスやコンテナを活用する
最も多く考えられる活用法は、駐車場にして貸し出すことでしょう。駐車場の需要があるエリアであれば、建築物を建てずに収益を上げることができます。
駐車場以外の活用法としては、工場や店などの資材置き場としての利用が考えられます。そのため、資材置き場に困っている工場が自宅周辺にあれば交渉してみるのも手です。
また、駐車場や資材置き場としての利用が難しい場合は、賃料の安いバイク置き場や自転車置き場などにしてもよいかもしれません。自分たちで家庭菜園にするといった方法もあります。
イエコンに寄せられる相談では、「再建築不可だから活用方法はないと思っていた」という声も少なくありません。しかし実際には、立地によっては駐車場や資材置き場として利用されたり、そのまま建物付きで売却されたりするケースもあります。解体してから活用方法を考えるのではなく、まずはどのような選択肢があるかを整理することが重要です。
更地の再建築不可物件を活用するのが難しければ再建築可能にする裏ワザを検討する
前述したように、再建築不可物件は、一度建物を解体すると従前の状態に戻すことが容易ではありません。更地にすれば必ず収益を上げられるともいえないため、更地にせずとも再建築不可物件を活用できるのであれば、そのような方法をとることも手です。
そして、再建築不可となっている原因が接道義務にある場合は、その問題を解消することで再建築できる可能性があります。そのため、更地の再建築不可物件を活用するのが難しければ、再建築可能にする裏ワザを検討してみるのもよいでしょう。
- 隣地の買取・借受をする
- 43条2項2号許可（旧43条ただし書き許可）の活用を検討する
- 自治体ごとのルールを再確認する
ここからは、再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザについて、それぞれ解説していきます。
隣地の買取・借受をする
再建築不可物件を活用する方法には、隣接地の買取が挙げられます。
再建築不可物件となっている原因として、接道義務を満たしていないことがあります。買取で土地を合併したことにより、建築基準法上の道路への接道要件を満たし、その他の法令上の要件もクリアできれば、再建築できる可能性があります。
また、買取ができない場合は、隣地の借受という方法もあります。隣地の一部を借りて接道要件を満たせるケースもありますが、借地契約の内容や自治体の判断によって取り扱いが異なるため、事前確認が必要です。
43条2項2号許可（旧43条ただし書き許可）の活用を検討する
建築基準法上の道路に接していない土地や、接道義務を満たしていない土地であっても、一定の条件を満たし、特定行政庁から43条2項2号許可（旧43条ただし書き許可）を受けることで、再建築が認められる場合があります。
許可の可否は自治体ごとの運用や土地の状況によって異なりますが、周囲に十分な空地があることや、防災上・避難上の安全性が確保されていることなどが判断材料になります。
建築基準法上の道路に接していない土地や、接道義務を満たしていない土地であっても一定の条件を満たし、特定行政庁から43条2項2号許可（旧43条ただし書き許可）を受けることで、再建築が認められる場合があります。
許可の可否は自治体ごとの運用や土地の状況によって異なりますが、周囲に十分な空地があることや、防災上・避難上の安全性が確保されていることなどが判断材料になります。
特例許可を受けるためには、前面の通路をセットバックして一定の幅員を確保したり、建物の配置を工夫したりすることが求められるケースがあります。
ただし、セットバックを行えば必ず再建築できるわけではありません。 あくまで43条2項2号許可を受けるための条件の一つとなる場合があるという位置付けです。
許可の可否は自治体によって基準が異なるため、建築指導課や建築士などの専門家へ事前に相談し、自身の土地で適用できるか確認することが大切です。
自治体ごとのルールを再確認する
接道要件を満たしていない場合でも、自治体独自の許可基準や例外規定によって建て替えが認められるケースがあります。たとえば、新宿区では以下のような基準を設けています。
参考：新宿区公式サイト-無接道敷地の建替えに新たな許可基準を整備
この新宿区の基準では「接道幅員が1.5メートル以上、2メートル未満」でも、一定の条件を満たし、自治体の許可を受けることで建て替えが認められるケースもあります。
都内などの人口密度が高いエリアでは、再建築不可物件として活用できない土地の存在を問題視している自治体は多いです。
そのため、特例を設けることで再建築不可物件を減らし、住宅用として土地の有効活用を検討しています。その他にも再建築不可物件に関する特例は多数存在します。
自治体の建築指導課などへ相談することで、適用可能な特例制度や手続きについて確認できる場合があります。再建築不可物件に関する特例は、一度お住まいの自治体窓口へ相談してみるとよいでしょう。
再建築不可物件の売却であれば専門の買取業者への依頼を検討する
買取業者のなかには、再建築不可物件を専門とする業者もあります。そのような業者であれば、再建築不可物件についても査定や買取の相談ができる場合があります。また、物件の状況によっては次のようなメリットが期待できます。
- 仲介よりも早く売却できるのが一般的
- 仲介で売れないような再建築不可物件でも売却に期待できる
- 契約不適合責任が免責されるのが一般的
物件にもよりますが、再建築不可物件は一般的な住宅と比べて買主が限定される傾向があります。そのため、仲介による売却だけでなく、専門の買取業者への相談も選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。ここからは、再建築不可物件を専門の買取業者に売却するメリットについて、それぞれ解説していきます。
仲介よりも早く売却できるのが一般的
再建築不可物件の場合、通常物件よりも買い手は現れづらく、仲介で売れたとしても時間がかかってしまうと考えられます。
一方、専門の買取業者であれば、再建築不可物件を活用する方法や高値での転売に関するノウハウがあると考えられます。また、買い手を探すための売却活動が不要なため、仲介より短期間で売却できるケースがあります。売却価格は市場価格より低くなる傾向があるため、スピードと価格のどちらを重視するか検討することが大切です。
売却期間は物件や地域によって異なりますが、一般的には買取の方が仲介よりも短期間で契約まで進みやすい傾向があります。早く再建築不可物件を売却したい場合には、専門の買取業者に依頼することを検討してみるのもよいでしょう。
イエコンに寄せられる相談でも、「まずは仲介で売却を試みたが買主が見つからず、その後に買取を検討した」というケースは少なくありません。一方で、立地条件によっては仲介でも売却できる場合があるため、最初から選択肢を一つに絞らず比較検討することが重要です。
仲介で売れないような再建築不可物件でも売却に期待できる
不動産会社が仲介・買取での利益が少ない再建築不可物件を扱うケースは多くありません。そのため、不動産会社によっては取り扱いが難しいとして対応を断られるケースもあります。
しかし、再建築不可物件専門の買取業者は、提携しているリフォーム会社や解体業者へ格安で工事を依頼して、再建築不可物件に付加価値をつけて転売することを目的としています。そのため、大手不動産会社では扱うことのできない物件も、再建築不可物件を取り扱う専門業者であれば、査定や買取の対象となるケースがあります。
「再建築不可物件を確実に売却したい」という場合、早期売却を希望する場合や仲介で買主が見つからない場合は、専門の買取業者への相談も有力な選択肢となります。
契約不適合責任が免責されるのが一般的
契約不適合責任とは、売買した土地や建物が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。
たとえば、再建築不可物件であるにもかかわらず、売買契約の内容や重要事項の説明と異なる状態が後から判明した場合には、損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあります。また、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵がある場合も同様です。
しかし、再建築不可物件専門の買取業者であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約を成立できるのが原則です。また、物件の状態によっては、リフォームや解体を行わず現況のまま売却できるケースもあります。
売却後に責任に問われるリスクが低く、そのままの状態で再建築不可物件を売却できることも、専門の買取業者に依頼するメリットです。
買取業者以外に再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件の売却方法には、専門の買取業者への売却だけでなく、不動産会社による仲介や隣地所有者への売却などの選択肢があります。
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 隣地の住人に買取交渉をする
イエコンに寄せられる相談でも、「買取と仲介のどちらを選ぶべきかわからない」という声は少なくありません。実際には、立地条件や建物の状態、売却を急ぐかどうかによって適した方法は異なります。そのため、最初から一つの方法に絞るのではなく、複数の選択肢を比較することが大切です。
ここからは、買取業者以外に再建築不可物件を売却する方法について解説していきます。
不動産会社に仲介を依頼する
再建築不可物件であっても、「仲介で売ってはいけない」という制限はありません。そのため、立地条件や建物の状態によっては、再建築不可物件であっても仲介で売却できる場合があります。
- 都心のような人気のエリアにある
- 駅から徒歩5分〜10分圏内にある
- 建物の状態が良好で活用可能な物件
仲介では市場で購入希望者を探すため、条件次第では買取より高い価格で売却できる可能性があります。買取よりも高値で売却できることもあるため、条件がよい再建築不可物件であれば、仲介で物件を売却することを検討してみてもよいでしょう。
イエコンに寄せられる相談でも、駅近や都心部の再建築不可物件は仲介で成約するケースがあります。一方で、郊外や老朽化した建物では買主が見つかるまで時間がかかることもあるため、売却スケジュールも考慮して方法を選ぶことが重要です。
隣地の住人に買取交渉をする
隣地の住人へ買取交渉をするのもよいでしょう。
隣地の住人が以下のように考えていることは、珍しくありません。
- 隣の敷地を買取って接道義務を満たし、不動産の資産価値を高めたい
- 隣の敷地を買取って庭にしたい
- 隣の敷地を買取り、大きな敷地にして高く売りたい
上記のような場合、隣地の住民が買取に応じてくれる可能性はあります。まずは一度、隣地の住民に交渉してみるとよいでしょう。
交渉が成立した場合、売買価格は当人どうしで自由に決められます。ただし、相場よりも大幅に低い価格を設定すると、贈与とみなされて買主に贈与税が課せられます。
そのため、隣地の住民に買い取ってもらう場合、なるべく相場と近い価格で取引するとよいでしょう。
イエコンに寄せられる相談でも、隣地所有者への売却によって一般的な再建築不可物件より高い価格で成約したケースがあります。隣地所有者にとっては土地の利用価値が高まる場合があるため、市場で買主を探す前に打診してみる価値があるケースもあります。
まとめ
再建築不可物件とは、建築基準法上の要件を満たしていないため、建物を解体した後に新たな建物を建築できない物件を指します。一度更地にしてしまうと、原則その土地には新たに建物を建てることはできません。
再建築不可物件を更地にすることには、メリットだけでなくデメリットがあるため、これらを踏まえたうえで、「更地にした場合の活用方法があるか」「建物を残した場合と比べてメリットがあるか」といった点を踏まえて判断することが大切です。
なお、再建築不可となっている原因が接道義務にある場合は、その問題を解消することで再建築できる可能性があります。再建築が可能になれば、土地活用や売却の選択肢が広がる可能性があります。再建築不可物件を所有している場合、更地にすることだけでなく、再建築可能にできないかを考えることも大切です。
また、再建築不可物件を取り扱う不動産会社や買取業者もあるため、更地にする前に売却や活用の選択肢について相談してみるのも一つの方法です。
再建築不可物件を更地にするときのよくある質問
そもそも再建築不可物件はなぜ建て替えができないのでしょうか？
再建築が可能となる条件を満たせるかどうか、自治体や専門家へ事前に確認しておくことが重要です。
再建築不可物件を更地にする前に注意点はありますか？
建築基準法を満たすためにセットバックなどを施したり隣地を買取したり借りることで建物の建築が認められるのかを確認しましょう。
再建築不可物件はどこへ売却できますか？
再建築不可物件は隣地の所有者にも売却できます。再建築不可物件は、仲介による売却のほか、隣地所有者への売却や専門の買取業者への売却といった方法があります。物件の状況や売却を急ぐかどうかに応じて、適した方法を選ぶことが大切です。
