旗竿地を建て替える方法とは？解体費用や売却方法も詳しく説明

旗竿地で建て替えできない主な理由は2つ！再建築不可物件かどうかをまずは確認しよう

建物の建て替えをするには、法律や条例で定められた基準を満たしている必要があります。しかし、竿に旗をたてたような特殊な形状の旗竿地の場合、法律や条例の基準を満たせずに「再建築不可物件」と扱われるケースがあります。

再建築不可物件とみなされれば、基準を満たすまで建物の建て替えや増改築はできません。

ただし、旗竿地だからといって必ずしも再建築不可物件になるわけではありません。実際に弊社へ寄せられるご相談でも「旗竿地なので建て替えできないと思っていたが、調査した結果建築可能だった」という事例があります。

すべての旗竿地が再建築不可物件とは限らないため、まずは所有する旗竿地が再建築不可物件かどうかを確かめてみてください。

ケース1.接道義務を満たしていない

建築基準法では、建物の敷地について「幅員が4m以上ある道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」という規制が定められています。この規制を「接道義務」といい、災害時の避難経路の確保、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに進入できるようにするために定められています。

旗竿地は道路と接する間口が狭いため、調査を進めると接道義務を満たしていないことが判明する物件は実務上よく見受けられます。

特に古くからある住宅地では、建築当時は問題がなくても現在の法令基準では接道要件を満たしていないと判断されることがあります。

所有している旗竿地がこの接道義務を満たしていない場合、原則として再建築不可物件となり建て替えができません。

参照：e-Govポータル「建築基準法第43条」

接道義務を満たしていなくても例外的に建て替えできるケース

一見すると接道義務を満たしていなくても、例外的に建て替えが認められるケースもあります。建築基準法第43条第2項の認定・許可を受けることで、次のようなケースでは建て替えが可能となる場合があります。

• 敷地の周囲に公園、緑地、広場など広い空地があること
• 敷地が幅員4m以上の農道や公共性のある道（例：不特定多数の通行人が通る道）に2m以上接していること
• 敷地が避難や通行に問題なく、建築基準法上の道路に通じている通路に接していること

いずれかの基準を満たしており、交通・安全・防火・衛生に関して支障がないと認められると、接道義務を満たしていなくても建て替えできる可能性があります。

ただし、実際に建て替えが認められるかどうかは自治体の運用や敷地条件によって異なります。

実務上、「近隣では建て替えできたと聞いたが、自分の土地は認められなかった」というケースもあります。同じような立地条件に見えても、通路の状況や周辺環境によって判断が分かれることは珍しくありません。

許可申請は特定行政庁に提出する必要があります。自治体によって認定基準が異なるため、具体的な条件は自治体へ問い合わせてみるとよいでしょう。

参照：e-Govポータル「建築基準法第43条第2項」

ケース2.条例の建築制限を満たしていない

建築基準法とは別に、地域や自治体ごとに建築を規制する条例が定められている場合があります。主に、通路部分の長さに応じて必要な幅員を定めています。

たとえば、東京都建築安全条例では、下記のようなルールが定められています。

• 路地状部分が20m以下の場合は、道路に接する部分が2m以上必要
  
• 路地状部分が20m超の場合は、道路に接する部分が3m以上必要
  

条例に違反してしまった場合は、接道義務を満たしている旗竿地であっても原則として建て替えができません。

規制内容は地域や自治体によって異なるため、ホームページや窓口などで確認してみましょう。

参照：江戸川区役所「敷地が道路より奥にある場合は建築はできますか？」

再建築不可の旗竿地を建て替える方法

所有している旗竿地が再建築不可物件であっても、その原因を解消することで建て替えが可能になります。ただし、再建築不可となっている理由によっては解消が難しく、多額の費用や時間を要するケースも少なくありません。

弊社へ寄せられるご相談でも「隣地所有者との話し合いが進まない」など事情を抱えるケースは多く、再建築可能にするためのハードルは物件ごとに異なります。

具体的には「隣接地を買い取る」「43条第2項の認定・許可を申請する」という方法を検討してみましょう。

隣接地を買い取る

所有する旗竿地が建築基準法の基準を満たしていない場合、隣接地を購入することで再建築可能になるケースがあります。

隣接地を取得して接道状況や敷地形状を改善できれば、接道義務等の問題を解消できる可能性があります。

隣地すべてを買い取ることが難しい場合は、旗竿地の竿（通路）にあたる部分だけ売ってもらうことで間口が広がり、建て替え可能となります。

隣接地をすべて買い取って接道義務を満たす

隣接地をすべて買い取り、必要に応じて合筆することで接道義務を満たした場合、通常の物件と同じ再建築可能な土地となります。

ただし、実務上は隣地所有者との交渉が最大の難関になることが非常に多いです。隣地の購入を申し出ても、所有者に売却する意思がなかったり、足元を見られて相場以上の価格を提示されたりするケースは珍しくありません。

特に相続した土地や長年所有している土地の場合は、感情的な理由で交渉がまとまらないこともあります。隣地を取得できなければ接道義務を満たせず、再建築不可の解消ができないため、結果的に売却活動そのものが難航することも実務上はよくあります。

交渉をスムーズに進めるためには、いきなり「土地をすべて売ってくれ」と交渉するのではなく、隣地者と日々コミュニケーションをとっておくことが大切です。

隣接地の一部を購入して接道義務を満たす

隣接地すべてを買い取るのではなく、通路部分の土地を一部だけ買い取るという方法もあります。

買い取るのは間口や通路に関わる一部分のみとなるため、土地すべてを買い取る場合よりも、隣地者との交渉はしやすいでしょう。実際に、隣地全体の売買は難しくても、接道部分のみの売買であれば合意に至るケースは少なくありません。

ただし、一部分を買い取るには、隣地者の土地を測量し分筆する必要があります。境界確定や分筆の測量にかかる費用の目安は以下のとおりです。

• 現況測量のみ：10万～20万円程度
• 確定測量（民有地との境界確認）：30万～60万円程度
• 確定測量（道路との境界確認を含む）：50万～80万円程度

また、分筆のための確定測量では書類調査や現地測量、隣地所有者全員の立ち会いが必要となるため、完了までに数ヶ月を要することも珍しくありません。そのため、一部分だけの購入であっても、隣地者にさまざまな手間をかけさせることを考慮したうえ、交渉を進めることが大切です。

43条第2項の認定・許可を申請する

接道義務を満たせない旗竿地は再建築不可物件となり、原則基準を満たすまでは建て替えできません。ただし、一定の条件を満たす場合は、建築基準法43条2項の認定または許可を受けることで建て替えできる可能性があります。

2018年の法改正以前は「43条但し書き」と呼ばれていましたが、現在は「43条2項1号認定」と「43条2項2号許可」に区分されています。

建築基準法第43条2項では、次のいずれかの条件を満たす建築物について、接道義務の例外として建築や建て替えが認められる場合があると記載されています。

• 敷地が幅4m以上の通路に2m以上接しており、利用者が少ない建物で安全性が確保されている場合
• 敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空地があり、避難や防災上の支障がない場合

参照：e-Gov ポータル「建築基準法 第四十三条 二項」

ただし、これらはあくまで代表的な要件であり、実際の判断基準は自治体によって異なります。また、43条2項の認定・許可申請の際には図面や各種資料などの提出が求められることがあります。要件や申請方法について、自治体の建築課に問い合わせておくとよいでしょう。

旗竿地の建物を解体するときの4つの注意点

旗竿地は道路から建物までの通路が狭いことが多く、一般的な整形地に比べて解体工事の難易度が高くなる傾向があります。そのため、旗竿地を建て替えることになった場合は、解体費用や工期について事前に確認しておくことが重要です。

また、解体業者の選び方を誤ると、高額請求や手抜き工事をされてしまうケースもあります。

この項目では、建物の解体工事を依頼するときに注意したいポイントを4つ説明します。

注意点1.解体費用が割高になる

旗竿地の通路が狭く、重機やトラックなどが入れないケースがあります。その場合、建物の解体や廃棄物の運搬などを手作業で行わなければならず、通常の物件よりも解体費用が割高になることがあります。

なお、重機にはさまざまなサイズがあり、車幅が2m未満のもの（小型重機）であれば、旗竿地の通路部分が狭くても搬入できる場合もあります。

木造の平屋や2階建てであれば、小型重機を活用することで手作業の範囲を減らし、解体費用を抑えられるケースもあります。

「通路の幅が狭くて重機が入れるか心配」という人は、車幅が2m未満の小型重機を扱っている解体業者に依頼するとよいでしょう。

注意点2.工事に時間がかかる

解体業者が小型重機を扱っていない場合や、小型重機でさえも敷地に入れない場合は、解体のほとんどが手作業になるでしょう。

重機を使えば1週間~2週間で終わるような解体工事でも、手作業のみの解体工事なら2倍の期間がかかるといわれています。

工事が長引けばその分だけ人件費もかかりますし、工事完了までの間は別の場所で生活をしなければいけません。工事期間が長くなると、仮住まいの家賃もかさんでいきます。

解体費用だけでなく、工事完了までにどの程度の期間がかかるのかも事前に確認しておくべきポイントです。

注意点3.近隣住民とトラブルになりえる

旗竿地は通常の物件に比べて隣家との距離が近く、解体工事による騒音や振動の影響が生じやすいのが実情です。

また、工事車両や作業員の出入りが隣家の近くを通ることも多く、近隣住民とのトラブルが発生しやすい環境といえるでしょう。中には、解体工事による影響で隣家の一部にヒビや破損などの被害が出るケースがあります。

通常、解体工事によって隣家に被害が出た場合は、解体業者が責任を負います。しかし、隣家の人から解体工事による被害を報告・相談されても、依頼主がなにも対応しないままだと、被害状況や契約内容によっては依頼主が責任を問われる可能性もあるため注意が必要です。

隣家の人から騒音や振動、建物の被害などに関する苦情やクレームがあった場合は、解体業者と連携しながら誠実な対応を心がけることが大切です。

また、工事開始前に近隣住民へ挨拶を行っておくことで、トラブルの予防につながる場合もあります。

注意点4.悪質な解体業者に気をつける

住宅の建て替えとなると、解体や建築など多くの費用がかかります。少しでも建て替え費用を安く抑えようと、見積もりの金額だけで解体業者を選ぶのは危険です。

中には受注を取るために、見積もりを安く提示してくる悪質業者も存在します。このような解体業者に引っかかると、下記のようなトラブルに遭う可能性があります。

• 極端に安い見積もりを出して、解体後に追加費用を高額請求してくる
• 工事によって発生した産業廃棄物を不法投棄する
• 解体工事の資格を持たないまま施工する

見積金額だけで判断するのではなく、工事内容や追加費用の有無、施工実績なども確認したうえで業者を選びましょう。極端に安い見積もりには注意し、複数社から相見積もりを取ることをおすすめします。

旗竿地の建物の解体費用

悪質業者を避けるためにも、解体工事の費用相場は把握しておくことが大切です。

とはいえ、解体費用は建物の種類や広さ、地域や業者などによって変わります。特に旗竿地では、重機搬入の可否や廃材搬出の難易度によって費用が上乗せされることもあるため、一般的な解体費用より高額になるケースもあります。

旗竿地の建て替えを検討している場合、解体費用を決定する考え方についても把握しておくとよいでしょう。

解体費用は坪単価で決まる

住宅の解体費用は、基本的に住宅の構造ごとの坪単価で算出されます。以下の表で1坪あたりにおける解体費用の目安を確認しておきましょう。

構造	1坪あたりの解体費用
木造	2~6万円
鉄骨造	1.5~4.5万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	2~6万円

例えば、30坪の木造住宅を解体する場合、90〜180万円の費用がかかります。

ただし、建物の解体以外にも、地中埋設物やブロック塀などの撤去費用が上乗せされる場合もあるので注意しましょう。

解体作業以外の費用にも注意

建物自体の解体作業以外にも、さまざまな費用がかかります。

解体工事をするときは、粉塵や騒音・振動などが発生します。これらの対策として、防音パネルや防塵シートなどが設営されるため費用がかかります。

また、ブロック塀や花壇などを撤去する場合は、付帯工事として撤去費用が請求されます。

上記の別途費用は一例のため、解体業者に見積もり依頼をしたときに、解体費用の詳しい内訳をしっかりと確認しておきましょう。

弊社にも「解体費用が当初の見積もりより高額になった」というご相談をいただくことがあります。詳しくお話を伺うと、その内容のほとんどが「付帯工事や追加工事の確認不足」による原因なのが実情です。

建て替え不可の旗竿地の活用方法

隣地の土地を買うことも借りることもできず、再建築不可を解消できない場合もあります。

このような場合は、建て替え以外の活用方法を考えることで、物件を有効活用できる可能性があります。

再建築不可物件を現状のままで有効活用できる方法を解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

方法1.リフォーム・リノベーションをする

再建築不可物件は、現在の法規に適合しない「既存不適格建築物」に該当するので、建築基準法などの法令に則って一定規模の工事を行う「建築確認申請」がおりません。ただし、建築確認申請が不要な範囲であればリフォーム・リノベーションできます。

建て替えができない場合でも、建物の状態によっては新築に近い住環境へ改善できるケースもあります。

建築確認申請が不要になるケースは以下の通りです。

• 都市計画区域外に新3号建築物を建築する場合
• 防火地域・準防火地域以外で10㎡以下の増築・改築・移転を行う場合
• 200㎡以下の建築物を一定条件のもとで用途変更する場合
• 既存建築物を減築する場合

ただし、躯体が腐食やシロアリ被害などによって傷んでいると、補修しても長持ちしづらい可能性があります。工事を検討する際は、事前に建築会社やリフォーム会社に相談し、物件の状態を確認してもらうとよいでしょう。

ちなみに、リフォームは古くなった建物を新築に近い状態に戻すことであり「原状回復」とも言い換えられます。

一方で、リノベーションは間取りや設備などを刷新し、住宅の機能や価値を高める改修工事を指します。

自宅として活用する

再建築不可物件であっても、建物の状態が良好であればリフォームやリノベーションを行い、自宅として住み続けるという選択肢があります。

建て替えはできませんが、設備の交換や内装の改修、間取りの変更などによって住みやすさを向上させることは可能です。

「外壁を塗り直したい」「キッチンやトイレを新しくしたい」といった場合はリフォームが適しています。一方で、間取り変更や性能向上など住まいの価値そのものを高めたい場合はリノベーションを検討するとよいでしょう。

子どもの成長や親との同居などライフスタイルの変化に合わせて、住環境を見直したい場合にも有効な選択肢となります。

賃貸物件として運用する

再建築不可の旗竿地は宅地としての価値が低くなるのが一般的であるため、買主が見つかりにくい傾向があります。

しかし、都市圏のように賃貸需要が高い地域であれば、賃貸物件として活用できる可能性があります。

弊社にも「思ったような価格で売却できない」といったご相談がたびたび寄せられます。その際は売却だけにこだわるのではなく、リフォームやリノベーションによって物件の価値を高め、賃貸物件として運用するという選択肢についてお伝えすることがあります。

賃貸物件として活用するのであれば、リフォームやリノベーションにかける予算や、どのくらいの期間で費用を回収できるのかをあらかじめシミュレーションしておくことが大切です。

方法2.更地にして駐車場や駐輪場として活用する

物件の劣化が激しく、リフォームしても長く住めないような状態であれば、更地にして駐車場やコインパーキングとして活用することも選択肢の1つです。特に住宅街では、月極駐車場として利用できるケースもあります。

ただし、旗竿地は入り口が狭いため、車がスムーズに通れるかは確認しておきましょう。

車が通れない場合、駐輪場にするという方法もあります。自転車であれば、細い形状の土地でも無理なく通れるでしょう。

更地にする場合は税負担が増える点に注意

再建築不可物件を更地にするときは、建物解体後に再建築できないことや、固定資産税の軽減措置が受けられなくなることを覚えておきましょう。

まず、再建築不可物件を更地にすると、接道義務を満たさない限り、新しく建物を建てることはできません。

また、建物を解体することで土地に課せられる固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が受けられなくなり、固定資産税の負担が最大6倍になる可能性があります。

更地にする際は解体費用だけでなく、その後の維持費や活用方法まで含めて慎重に検討することが大切です。建物を解体してから後悔しないためにも、事前に収支や活用方法をシミュレーションしておきましょう。

建て替えできない旗竿地は売却も検討しよう

「所有している旗竿地の使い道がない」「住んでいる場所から遠いところにあって管理しにくい」という場合は、そのまま放置せず売却するのも選択肢のひとつです。

使いみちのない不動産を保有している間、固定資産税や維持管理費だけが発生し続けます。また、建物の老朽化が進めば管理負担も大きくなるため、将来的に使う予定がなければ早めに対処方法を検討する必要があります。

売却方法1.隣接地の所有者に売却する

隣接地の所有者なら、一般の買主より高く評価してくれる可能性があります。

なぜなら、第三者にとっては利用しづらい土地でも、隣接地の所有者が買い取れば敷地全体の使い勝手や自分の土地と合わせて資産価値を高められるからです。

隣接地も接道義務を満たしていない状態であれば、隣り合った土地と合筆することで、道路に2m以上接する形を作れれば再建築可能となる場合があります。

実務においても、再建築不可物件の売却先として隣地所有者が有力候補になるケースは多くあります。それだけ隣接地の所有者にとっては、買取のメリットは特別大きいといえるのです。

売却方法2.再建築不可物件専門の買取業者に売却する

なるべく早く旗竿地を売却したい場合、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者へ売却するのも選択肢です。

専門の買取業者は、使い勝手の悪い旗竿地でも収益化できる知識・資金を豊富にもっているため、積極的に買い取ってくれる可能性があります。

自社で直接買い取って代金は現金一括で支払うため、早ければ相談から2日〜3日で旗竿地を現金化できる場合もあります。

弊社が買取業者への問い合わせから決済までの期間について調査したところ、1ヶ月以内に完了したケースが29.0%という結果でした。中には最短当日での買取に対応している買取業者もあるため、なるべく早く売却したい方に最適な方法です。

なお、物件の状況によって買取スピードが異なるので、買取業者に依頼する過程でおおよその買取スピードについて相談するとよいでしょう。

中には「再建築不可物件なのに、なぜ積極的に買い取れるのだろう」と疑問に思われるかもしれません。実は、再建築不可物件専門の買取業者は、一般の買主が活用できない土地でも収益化するノウハウを豊富に持っています。

たとえば、建物の建築が難しい土地であっても、バイク専用駐車場や月極駐車場、トランクルームなどの方法で活用できる場合があります。また、隣地所有者への売却や土地の交換・集約によって資産価値を高めるといった手法を用いるケースもあります。

このように、建物を必要としないニッチな用途で収益化するノウハウを豊富に持っています。だからこそ、一般市場では買主が見つかりにくい旗竿地や再建築不可物件であっても、積極的に買い取ってくれる可能性があるのです。

まとめ

建築基準法の接道義務や自治体などが定めている条例によって、所有している旗竿地が建て替えできないケースがあります。

ただし、旗竿地が再建築不可物件であっても、隣接地を買い取ったり借りたりできれば、建て替えが可能になる土地もあります。

仮に建て替えができなくても、リフォームやリノベーションをして、賃貸物件などとして収益化することも可能です。

建て替えや収益化が難しい場合、隣地者や買取業者へ売却することも検討するとよいでしょう。

旗竿地は立地や接道状況によって最適な活用方法が異なるため、まずは現状を正確に把握したうえで、自身に合った方法を検討することが大切です。