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現在の建築基準法に適合していない物件の1つに「再建築不可物件」があります。
再建築不可物件は建築基準法の基準を満たしていないため、建替えやリフォームができない物件です。使い勝手が悪いため売れにくく、そのまま保有していてもさまざまなリスクがあります。
さらに、一般的な不動産会社に売却を依頼しても、取り扱いを断られるでしょう。再建築不可物件を売却するためには、まず取り扱いをしてもらえる不動産会社を探さなければいけません。
そのため、再建築不可物件を売却するときは、不動産の一括査定サイトで複数の不動産会社を比較しましょう。
一括査定なら全国の不動産会社を比較できるため、再建築不可物件でも積極買取をする不動産会社を見つけられます。オンラインで査定額がわかるので、手間なく不動産会社の比較が可能です。
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そもそも、どうして再建築不可物件が存在するのでしょうか。
再建築不可物件が存在する理由は、以下の2つです。
1950年に建築基準法が制定される前に建築された古い建物か、それ以降に建築基準法を無視して建てられた違法な建物の2種類です。
それぞれの理由を順番に解説します。
再建築不可物件の多くは、建築当時の法律では問題なかったものの、建築後に基準が厳しくなった結果、違反状態になってしまった建物です。
不動産に関わる法律である建築基準法は、1950年に制定されました。
その後になんの対策も取っておらず、違反状態のまま存在し続ける建物が現在も多くあります。このような経緯なので、ほとんどが築古物件であり、適切な管理がされておらず倒壊リスクが高いケースもあります。
また、建築基準法が制定されていたにもかかわらず、法律を無視して建てられた建物もあります。
現在では、このような建築物を施工する工務店はほとんどなくなりましたが、昭和期には役所に建築の届出はしたものの、実際には法律を無視した建物も数多くありました。
そのため、建築基準法に適合しない再建築不可物件が、まだまだ都内などに多く残っているのです。
再建築不可物件は通常の物件と違って、さまざまなリスクを抱えた物件です。
再建築不可物件の抱えるリスクは4つです。
物件の価値、建物としての安全性等に直接的に関わってくるものなので、詳細に把握しておくことが大切です。
それぞれのリスクを順番に見ていきましょう。
再建築不可物件における最大のリスクは、再建築ができない点です。
普通の物件であれば火災で建物が焼失してしまったり、地震で建物が倒壊してしまった場合などは地震保険や火災保険から出る災害保険金で建て直すでしょう。
しかし、再建築不可物件は災害による倒壊においても建て直すことが認められません。
その土地を更地にするだけでも費用がかかってしまいますし、更地になった後も活用が容易ではなく、賃貸に出すこと自体が大変困難です。
そして、土地は所有しているだけでも固定資産税がかかってしまうので、土地が資産にならず、むしろ負債になってしまうのです。
再建築不可物件を所有している場合は、火災保険や地震保険をかけていても、ほぼ無意味になってしまうことがあるのです。
再建築不可物件は建替えができないという事情を抱えた物件のため、建物老朽化の進行を防ぎ止めるためのハードルが非常に高いです。
リフォームやリノベーションを重ねて維持することも可能ですが、建替え以上の費用がかかる可能性もあるためなかなか実行に移せないというケースは珍しくありません。
また、リフォーム・リノベーションが可能でも躯体部分に関しての工事はできないため、建物内部の老朽化による倒壊リスクは普通の物件に比べると高くなります。
当然、倒壊してしまったら建て直しができなくなるため、ただの更地にするしかありません。
基本的に再建築不可物件は不動産の評価が低いために固定資産税も安くなっていることが多いといえます。
しかし、災害や売買による事情等で再建築不可物件を解体し更地にせざるを得ない状況になった場合、住宅用地における税軽減措置が解除されてしまうため税負担が大幅に増加します。
再建築不可物件を相続しても賃貸や資産運用に適さないため、やむを得ずに売却を考える人は多いですが、再建築不可物件は簡単には売れません。
買う人にとっても活用が難しいことに変わりはなく、需要自体が著しく低いといえるので、一度の解体も許されない扱いにくい物件をわざわざ購入する人はとても少ないのです。
そのため、スムーズかつ高値で再建築不可物件を売却するには、買取業者を探すことをおすすめします。>自社で直接買取をおこなう買取業者なら、再建築不可物件であっても最短数日で現金化できます。
ただし、不動産会社全体の数に対して、再建築不可物件の買取業者は少ないのが実情です。一括査定を利用して、全国の不動産会社から効率的に買取業者を探しましょう。
再建築不可物件の相場は通常の不動産と比べると6～7割ということが多く、相場だけ見れば格安です。一見、資金の準備も簡単そうに思えます。
しかし、再建築不可物件の売買では、金融機関が買主への融資を渋るケースが大半です。
金融機関は融資時に債務者の返済能力、そして担保に設定した不動産の資産価値を見た上で融資の可否を決定します。再建築不可物件は売却が困難で資産価値が低いため、金融機関側が担保とみなさないことが多いのです。
そのため、仮に再建築不可物件を買いたい人が現れたとしても住宅ローンが組めず、現金一括でないと購入できないケースが起こりやすくなります。
これらの事情から、資金繰りが難しい個人に売るより、先述した買取業者に買い取ってもらうほうが、スピーディーな売却が可能になるのです。
「リスクが多いので扱いにくく、資産価値的にも良いところがない物件」というイメージの再建築不可物件ですが、リスクを回避・解消することで大幅に資産価値が上がる可能性もあります。
再建築不可物件におけるリスクを回避するための手段を説明します。
のちほど解説するリフォーム・リノベーションや、周辺の土地買取は、数百万円の費用がかかります。「再建築不可物件のためにそこまでお金をかけられない」「面倒だから手っ取り早く手放したい」と考える人も多いでしょう。
コストをかけず再建築不可物件のリスクを避けるには、早めに売却するのが一番良い方法です。しかし、先に述べたとおり、再建築不可物件の売却は困難です。
そこで、不動産会社のなかでも、物件を直接買い取る「買取業者」の利用をおすすめします。買取業者は物件を収益化するための知識や資金力があるため、再建築不可物件でも積極的な買取ができるのです。
買取業者は自社で物件を買い取るため、すぐに売却代金を用意できます。早ければ相談して数日で、再建築不可物件を現金化できるでしょう。
買取業者に物件を買い取ってもらうデメリットは、価格が安くなりやすい点です。
買取業者は物件を買い取った後、リフォームなどを施して物件を収益化します。その過程でコストが発生するため買取価格は通常より安くなり、経験の浅い買取業者だと半額以下になってしまいます。
買取業者でも高値で買い取ってもらうためには、複数の不動産会社に査定してもらい、もっとも高く物件を評価してくれる買取業者を探しましょう。
当サイトから申し込める無料一括査定なら、全国から厳選された不動産会社に査定を依頼可能であり、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者も見つかります。
実績豊富で高額買取が可能な業者を手間なく探せるので、気軽に利用してみましょう。
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再建築不可物件をリフォーム・リノベーションし、賃貸物件として活用する方法があります。
賃貸用物件の場合、借りる人は物件を所有し永住するわけではないので再建築不可というデメリットは特に問題視されません。
次に再建築不可物件は建物の躯体部分に関わらない壁や床の張替え、設備の交換などの改修は可能です。
場合によっては壁そのものを取り替えるなど、リノベーションが可能な時もあります。
古い物件だと、そのままの状態で貸し出しはできませんのでこれらの対処を施す必要があります。
加えて、物件における幅員が3mほどあれば、十分に車も入れられるので、駐車スペースが確保できればファミリー向け物件の戸建住宅としても貸し出すことも可能です。
広めの物件であれば、室内の間取りを変更してシェアハウスで活用する方法もあります。単身者向け物件としての賃貸需要も期待できます。
ただし、幅員が小さいと、資材や重機を運ぶ工務店のトラックが中に入れないことがあります。
資材や用具の持ち込み自体が難しく、工事が難航することもあるため、リフォームができるか否かは、工務店に現場を見てもらってから判断するとよいでしょう。
再建築不可物件は道路に対する接地幅が法的基準を満たしていないため再建築不可となっています。
そこで、隣人の土地を買い取って敷地を一つにしてしまえば、その基準を満たすことができるかもしれません。
土地を合筆することにより消防車などの大型車両の進入等も可能になりますし、接道義務もクリアできて再建築不可の規制が解除されます。
まずは、近所の人間とはできるだけトラブルを起こさず交流を図り、周辺の家や土地を購入するべき時に備えて良い人間関係を築いておくと将来的に土地を売ってもらうことができるかもしれません。
また、隣地を買い取る以外にも再建築可能にする方法があるので、詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
再建築不可物件を所有しているが、売却のタイミングがイマイチ分からないという人が多くいます。
再建築不可物件を売却しやすいタイミングは以下のとおりです。
どのようなタイミングを狙って物件を売却すると、高額で売ることができるのか解説します。
再建築不可物件は、周辺の土地と合わせて一つの大きな土地にすることで、建て直しが可能になると前の項目で説明しました。
しかし、今住んでいる隣人に対して「この土地と1つにしたいから、あなたの家を売ってくれないか」と言っても、なかなか売ってくれるものではないでしょう。
それでも、隣人が次のように考えていれば、家と土地をまとめて購入できるチャンスが到来します。
そういったタイミングを逃さないためにも、隣地の所有者に対して普段から、「もし引っ越すのであれば、私に教えてください」などの希望を伝えておきましょう。
それとなしに購入の旨を伝えておくことで引っ越しの際、善意で家と土地を売買で譲ってくれるかもしれません。
ただし、隣地者によっては足元を見られ、高い値段をふっかけられる可能性もありますので取引時には要注意です。
自分で周辺の土地を買い取らなくても不動産業者がまとめて土地を買い取り、建売住宅を販売するケースもあります。
具体的には、まとまった土地を全て買い取って土地を均し、建売住宅を何戸も建てて利益を上げます。
その場合、開発に必要な土地を全て買い取ろうとするため再建築不可物件の持ち主に対してもチラシなどで「今ある土地を売りませんか」と交渉を持ちかけることがあります。
土地というものは大まかな相場はありますが、決まった価格はありません。最終的には買主と売主の都合で、実売価格はいくらでも変化します。
そのため、もし不動産をまとめて買取りたいという業者が現れれば、再建築不可物件でも相場より高い価格で売ることができます。
こういった絶好のチャンスは見逃さないようにしましょう。
再建築不可物件は道路への接道義務を満たしていないため、再建築ができません。
ただし、物件周辺の緑地や公園が道路として認められ、そこから消防車両などが進入できるものと判断された場合は再建築が可能となることがあります。
これを建築基準法第43条第1項の「ただし書の規定に基づく許可」に則り、「43条但し書き道路」と呼びます。
接道要件を満たさない物件における特例であり、認められるかどうかはケースバイケースです。
建築審査会に対して審査を請求し、基準を通過すれば再建築不可物件でも建築可能として認められます。
しかし、自治体・地域によって基準が異なるなど、明確な基準が定められている特例ではありません。
参考：「建築基準法第43条第1項ただし書の取り扱い」（東京都都市整備局）
再建築不可物件でも、修繕やリフォームは可能ですが、大幅なリノベーションができるかは、役所に届け出てみないとわからないこともあります。
また、工務店の車両が進入できない、建物が古く瑕疵があるなどの理由で、リノベーションが物理的に不可能なこともあります。
逆にもし、大規模なリノベーションが可能だと判断された場合、柱や梁などの一部を残して新築のように家を再生させることも可能です。
新築住宅に近いリノベーション物件にできれば、たとえ再建築不可物件だとしても、新築に近い値段で売却できるケースもあります。
居住用として売却するよりも、民泊物件やシェアハウスといった収益性の高い物件に再生すると、不動産投資家や法人への売却が容易になります。
不動産投資家にとって再建築不可物件は初期投資的な観点からみても安価で手を出せる物件なので、ある意味狙い目と判断されます。
賃貸で住む人間や宿泊する人間にとっては、建物の築年数はそれほど気になりませんし、今ではリノベーションをした古民家というのは、賃貸用住宅や宿泊先として人気のジャンルに挙げられているほどです。
買主が魅力を感じるリノベーションをおこなえば、十分に売却できる物件になるでしょう。
リノベーションをして収益物件として運用し、一定の利回りを出した後に売却すれば高収益物件として非常に高い価格で売れることもあります。
再建築不可物件といっても工夫次第で高く売ることができます。
再建築不可物件はそのまま所有しているだけでは資産ではなく負債になり得る物件です。
建替えができない、おまけに老朽化が進んで大規模な火事や地震への備えが十分ではなく、心労が絶えないなど、まさにデメリットだらけです。
しかし、リフォームをして賃貸に出す、専門業者に買取を依頼するといった対策を講じれば、売却・活用することも可能です。
まずは再建築不可物件の取扱いに長けた専門業者に相談して、どのような活用法があるかアドバイスを受けるとよいでしょう。
