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現在の建築基準法に適合していない物件の1つに「再建築不可物件」があります。
再建築不可物件は建築基準法の接道義務などを満たしていないため、建物を取り壊して新たに建て替えることができない物件です。リフォーム自体は一定の範囲で可能ですが、使い勝手の制約から売れにくく、そのまま保有していてもさまざまなリスクがあります。
さらに、一般的な不動産会社では取り扱いに慣れておらず、売却活動が難航したり、対応を断られたりするケースもあります。再建築不可物件を売却するためには、まずこうした物件の取扱実績がある不動産会社を探すことが重要です。
再建築不可物件を売却するときは、再建築不可物件の取扱実績が豊富な不動産会社に相談し、仲介と買取のどちらが自分の状況に合うかを比較して進めるのがよいでしょう。
そもそも、どうして再建築不可物件が存在するのでしょうか。
再建築不可物件が存在する理由は、以下の2つです。
再建築不可となる典型的な原因は、建築基準法43条が定める「接道義務」（建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない）を満たしていないことです。
1950年の建築基準法制定（接道義務の導入）より前に建てられた建物は、建築当時は適法だったものの、現在の基準には適合しない「既存不適格建築物」として扱われます。一方、法制定後に基準を無視して建てられた建物は「違反建築物」です。
既存不適格は法的に「違反」ではなく、そのまま使い続けることは認められていますが、建て替えの際には現行基準を満たす必要があるため、接道義務をクリアできない敷地では再建築ができないという仕組みです。
再建築不可物件の多くは、建築当時の法律では問題なかったものの、建築後に基準が厳しくなった結果、現行基準に適合しない状態（既存不適格）になってしまった建物です。
不動産に関わる法律である建築基準法は、1950年に制定されました。
その後も現行基準に適合しないまま存在し続ける建物が現在も多くあります。このような経緯なので、ほとんどが築古物件であり、適切な管理がされておらず倒壊リスクが高いケースもあります。
また、建築基準法が制定されていたにもかかわらず、法律を無視して建てられた建物もあります。
現在では、このような建築物を施工する工務店はほとんどなくなりましたが、昭和期には役所に建築の届出はしたものの、実際には法律を無視した建物も数多くありました。
そのため、建築基準法に適合しない再建築不可物件が、まだまだ都内などに多く残っているのです。
再建築不可物件は通常の物件と違って、さまざまなリスクを抱えた物件です。
再建築不可物件の抱えるリスクは4つです。
物件の価値、建物としての安全性等に直接的に関わってくるものなので、詳細に把握しておくことが大切です。
それぞれのリスクを順番に見ていきましょう。
再建築不可物件における最大のリスクは、再建築ができない点です。
普通の物件であれば火災で建物が焼失してしまったり、地震で建物が倒壊してしまった場合などは地震保険や火災保険から出る災害保険金で建て直すでしょう。
しかし、再建築不可物件は災害による倒壊においても建て直すことが認められません。
その土地を更地にするだけでも費用がかかってしまいますし、更地になった後も活用が容易ではなく、賃貸に出すこと自体が大変困難です。
そして、土地は所有しているだけでも固定資産税がかかってしまうので、土地が資産にならず、むしろ負債になってしまうのです。
なお、再建築不可物件でも火災保険や地震保険には加入でき、万一の際に保険金を受け取ること自体は可能です。ただし、受け取った保険金で「同じ場所に建て直す」ことができないため、保険金の使い道は解体費用や住み替え資金などに限られます。
通常の物件のように「保険で元の生活を再建する」ことが難しい点は、再建築不可物件ならではの大きな制約といえるでしょう。
再建築不可物件は建替えができないため、建物が老朽化した際の対処が困難な物件です。
その上、2025年4月に施行された建築基準法の改正により、大規模リフォームを行うハードルが実質的に引き上げられました。
改正後の建築基準法では、木造2階建て住宅などでも、柱・梁・屋根といった主要構造部の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替えには建築確認申請が必要になったからです。
再建築不可物件は接道義務を満たしておらず建築確認が通らないため、従来は可能だった大規模リフォームが事実上できなくなるケースが増えています。
建築確認が不要な範囲の修繕（内装や設備の交換など）は引き続き可能ですが、躯体に関わる抜本的な改修が難しい分、建物の老朽化を食い止めるハードルは通常の物件より高く、倒壊リスクも高くなりやすいといえます。
基本的に再建築不可物件は不動産の評価が低いために固定資産税も安くなっていることが多いといえます。
しかし、災害や売買による事情等で再建築不可物件を解体し更地にせざるを得ない状況になった場合、住宅用地における税軽減措置（住宅用地の特例）が解除されてしまうため税負担が大幅に増加します。
そのほか、特定空き家や管理不全空き家に指定された場合も同じです。自治体から改善の勧告を受けると、住宅用地の特例が解除されてしまいます。
住宅用地の特例が解除されると、土地の固定資産税は小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で最大6倍、200㎡を超える部分でも最大3倍まで跳ね上がる恐れがあります。
再建築不可物件は、活用が難しく放置されやすい物件です。放置によって特定空き家・管理不全空き家に指定されれば、かえって税負担が重くのしかかる点には十分注意が必要です。
再建築不可物件を相続しても賃貸や資産運用に適さないため、やむを得ずに売却を考える人は多いですが、再建築不可物件は簡単には売れません。
買う人にとっても活用が難しいことに変わりはなく、需要自体が著しく低いといえるので、一度の解体も許されない扱いにくい物件をわざわざ購入する人はとても少ないのです。
そのため、再建築不可物件を売却するには、こうした物件の取扱実績が豊富な不動産会社に相談することが重要です。
売却方法には、時間をかけて買い手を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。買取の場合は買い手を探す必要がないため、早ければ数日〜数週間で現金化できる一方、価格は仲介より低くなる傾向があります。スピードを優先するか価格を優先するか、自分の状況に合わせて選ぶとよいでしょう。
再建築不可物件の相場は通常の不動産と比べると6～7割ということが多く、相場だけ見れば格安です。一見、資金の準備も簡単そうに思えます。
しかし、再建築不可物件の売買では、金融機関が買主への融資を渋るケースが大半です。
金融機関は融資時に債務者の返済能力、そして担保に設定した不動産の資産価値を見た上で融資の可否を決定します。再建築不可物件は売却が困難で資産価値が低いため、金融機関側が担保とみなさないことが多いのです。
そのため、仮に再建築不可物件を買いたい人が現れたとしても住宅ローンが組めず、現金一括でないと購入できないケースが起こりやすくなります。
これらの事情から、再建築不可物件の買い手は、現金一括で購入できる個人や投資家、または不動産会社に実質的に限られます。買い手の幅が狭い分、仲介での売却には時間がかかりやすく、早期の売却を優先する場合には不動産会社による買取も選択肢になる、というのが実務上の実情です。
「リスクが多いので扱いにくく、資産価値的にも良いところがない物件」というイメージの再建築不可物件ですが、リスクを回避・解消することで大幅に資産価値が上がる可能性もあります。
再建築不可物件におけるリスクを回避するための手段を説明します。
のちほど解説するリフォーム・リノベーションや、周辺の土地買取には、数百万円の費用がかかることがあります。「再建築不可物件のためにそこまでお金をかけられない」「手間をかけずに手放したい」と考える人も多いでしょう。
コストをかけずに再建築不可物件のリスクを避けるには、現状のまま早めに売却することが有力な選択肢です。ただし、先に述べたとおり、再建築不可物件は買い手が限られ、仲介での売却には時間がかかる傾向があります。
その場合の選択肢の1つが、不動産会社が物件を直接買い取る「買取」です。再建築不可物件の取扱実績がある会社であれば、物件を収益化するノウハウを持っているため、一般の市場では売れにくい物件でも買い取れるケースがあります。買い手を探す期間が不要な分、早ければ数日〜数週間で現金化できる点もメリットです。
一方で、買取価格は仲介で売却した場合より低くなる傾向があります。時間に余裕があれば仲介で買い手を探し、売り急ぐ事情があれば買取を選ぶというように、状況に応じて使い分けるのが現実的です。
仲介・買取のどちらを選ぶ場合でも、1社の査定だけで売却先を決めてしまうのは避けたいところです。特に買取の場合、査定額は会社によって大きな差が出やすい傾向があります。
買取をおこなう不動産会社は、物件を買い取った後にリフォームなどを施して再販・収益化します。その際の改修費用や保有期間中のコスト、再販リスクを見込んだうえで、想定再販価格から差し引く形で買取価格を算出するのが一般的です。
そのため、再建築不可物件のように活用ノウハウが問われる物件では会社ごとの査定額の開きが大きくなりやすく、場合によっては市場相場の半額程度の提示になることもあります。
だからこそ、複数の不動産会社に査定を依頼し、金額とその根拠を比較したうえで売却先を選ぶことが重要です。再建築不可物件の取扱実績が豊富な会社ほど収益化の見通しを立てやすいため、査定額も高くなる傾向があります。
再建築不可物件をリフォーム・リノベーションし、賃貸物件として活用する方法があります。
賃貸用物件の場合、借りる人は物件を所有し永住するわけではないので再建築不可というデメリットは特に問題視されません。
次に再建築不可物件は建物の躯体部分に関わらない壁や床の張替え、設備の交換などの改修は可能です。
古い物件だと、そのままの状態で貸し出しはできませんのでこれらの対処を施す必要があります。
加えて、物件における幅員が3mほどあれば、十分に車も入れられるので、駐車スペースが確保できればファミリー向け物件の戸建住宅としても貸し出すことも可能です。
広めの物件であれば、室内の間取りを変更してシェアハウスで活用する方法もあります。単身者向け物件としての賃貸需要も期待できます。
ただし、幅員が小さいと、資材や重機を運ぶ工務店のトラックが中に入れないことがあります。
資材や用具の持ち込み自体が難しく、工事が難航することもあるため、リフォームができるか否かは、工務店に現場を見てもらってから判断するとよいでしょう。
再建築不可物件は、敷地が道路に接する幅（接道幅）が法的基準を満たしていないため再建築不可となっています。
そこで、隣地の全部または一部を買い取って敷地を広げれば、接道義務の基準を満たせる可能性があります。
建築基準法上の接道義務は「敷地」単位で判定されるため、隣地を取得して一体の敷地として利用すれば、道路に2m以上接する形にできるケースがあるのです。
たとえば、隣地のうち道路に面した間口部分だけを数十cm〜1m程度買い取る（または等価交換する）ことで接道義務をクリアする方法は、実務でもよく検討される手法です。接道義務を満たせば再建築不可の状態が解消され、物件の資産価値は大きく回復します。
まずは、隣地の所有者や近隣の方とは日頃からトラブルを避け、良好な関係を築いておくことが、将来の土地の買い取り交渉につながる下地になります。
実務上も、隣地の買い取り話は「条件そのもの」より「日頃の関係性」で結果が分かれることが少なくありません。ある日突然「土地を売ってほしい」と切り出すと相手も身構えてしまうため、機会があるときに「もし手放すことがあれば声をかけてほしい」と軽く伝えておく程度の方が、話がスムーズに進みやすい傾向があります。
なお、隣地の一部を買い取る場合や等価交換をする場合には、土地の境界を確定させる「境界確定測量」が必要になるのが一般的です。築古の再建築不可物件では境界が曖昧なまま放置されているケースも多く、測量に数十万円の費用や数ヶ月の期間がかかることもあります。
また、境界の位置や買い取り価格などの条件面で隣人と意見が対立した場合、無理に個人で進めようとするとかえってトラブルが長期化しかねません。境界や条件面で揉めそうな場合は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家、あるいはこうした士業と連携している買取業者にサポートを依頼するのが安全です。
隣地を買い取る以外にも再建築可能にする方法があるので、詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
再建築不可物件を所有しているが、売却のタイミングがイマイチ分からないという人が多くいます。
再建築不可物件を売却しやすいタイミングは以下のとおりです。
どのようなタイミングを狙って物件を売却すると、高額で売ることができるのか解説します。
再建築不可物件は、隣地を買い取って接道義務を満たせば、再建築可能な物件として資産価値が大きく回復します。つまり、隣地を取得してから売却すれば、再建築不可のまま売るよりも高値での売却が期待できます。
しかし、今住んでいる隣人に対して「土地を売ってくれないか」と言っても、なかなか売ってくれるものではないでしょう。
それでも、隣人が引っ越しを考えているタイミングであれば、家と土地をまとめて購入できるチャンスが到来します。
そういったタイミングを逃さないためにも、隣地の所有者に対して普段から、「もし引っ越すのであれば、私に教えてください」などの希望を伝えておきましょう。
それとなしに購入の旨を伝えておくことで引っ越しの際、善意で家と土地を売買で譲ってくれるかもしれません。
ただし、隣地者によっては足元を見られ、高い値段をふっかけられる可能性もありますので取引時には要注意です。
自分で周辺の土地を買い取らなくても不動産業者がまとめて土地を買い取り、建売住宅を販売するケースもあります。
具体的には、まとまった土地を全て買い取って土地を均し、建売住宅を何戸も建てて利益を上げます。
その場合、開発に必要な土地を全て買い取ろうとするため再建築不可物件の持ち主に対してもチラシなどで「今ある土地を売りませんか」と交渉を持ちかけることがあります。
土地というものは大まかな相場はありますが、決まった価格はありません。最終的には買主と売主の都合で、実売価格はいくらでも変化します。
そのため、もし不動産をまとめて買取りたいという業者が現れれば、再建築不可物件でも相場より高い価格で売ることができます。
こういった絶好のチャンスは見逃さないようにしましょう。
再建築不可物件は道路への接道義務を満たしていないため、原則として再建築ができません。
ただし、敷地の周囲に広い空地（公園や緑地など）があるなど一定の基準を満たし、交通・安全・防火・衛生上支障がないと認められた場合には、例外的に再建築が可能となることがあります。
この制度はかつて建築基準法43条1項の「ただし書き」に規定されていたため「43条但し書き道路」と呼ばれてきましたが、2018年の法改正で条文が再編され、現在は「43条2項2号許可」という制度に変わっています（実務では今も「但し書き」の通称が使われることもあります）。
43条2項2号の許可は、建築審査会の同意を得たうえで、特定行政庁が許可する仕組みです。接道要件を満たさない敷地の救済措置であり、認められるかどうかはケースバイケースです。
自治体ごとに包括同意基準などの運用が異なるため、自分の物件が対象になりうるかは、所在地の自治体の建築指導課などに確認するのが確実です。実務的には、この許可・認定が取れる見込みが立つだけで物件の評価が大きく変わるため、売却前に一度確認しておく価値があります。
再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲の修繕やリフォームは可能です。ただし、2025年4月施行の建築基準法改正により、木造2階建て住宅でも主要構造部（柱・梁・屋根など）の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替えには建築確認申請が必要となりました。
再建築不可物件は接道義務を満たさず建築確認が通らないため、従来おこなわれていた「柱や梁の一部だけ残して新築同様に再生する」タイプのフルリノベーションは、現在では実施が難しくなっています。
どこまでの工事が建築確認なしでできるかは、工事内容や建物の構造によって判断が分かれるため、リノベーションを検討する場合は、改正法に詳しい工務店や建築士に現地を確認してもらい、可能な工事範囲を見極めてから計画を立てることが重要です。また、前面通路が狭く工事車両が入れないなど、物理的な制約で工事が難航するケースもあります。
もし43条2項2号の許可が下りるようであれば、建築確認が通る状態になるため、建て替えはもちろん、柱や梁などの一部を残して新築のように再生させる大規模リノベーションも可能になります。物件の評価が大きく変わるため、このタイミングでの売却を検討してみてもよいかもしれません。
居住用として売却するよりも、民泊物件やシェアハウスといった収益性の高い物件に再生すると、不動産投資家や法人への売却が容易になります。
不動産投資家にとって再建築不可物件は初期投資的な観点からみても安価で手を出せる物件なので、ある意味狙い目と判断されます。
賃貸で住む人間や宿泊する人間にとっては、建物の築年数はそれほど気になりませんし、今ではリノベーションをした古民家というのは、賃貸用住宅や宿泊先として人気のジャンルに挙げられているほどです。
買主が魅力を感じるリノベーションをおこなえば、十分に売却できる物件になるでしょう。
リノベーションをして収益物件として運用し、一定の利回りを出した後に売却すれば高収益物件として非常に高い価格で売れることもあります。
再建築不可物件といっても工夫次第で高く売ることができます。
再建築不可物件はそのまま所有しているだけでは資産ではなく負債になり得る物件です。
建替えができない、おまけに老朽化が進んで大規模な火事や地震への備えが十分ではなく、心労が絶えないなど、まさにデメリットだらけです。
しかし、リフォームをして賃貸に出す、隣地を買い取って再建築可能にする、現状のまま売却する（仲介・買取）といった対策を講じれば、活用や売却の道は十分にあります。
どの方法が適しているかは、物件の立地や状態、かけられる費用、急ぎ具合によって変わります。まずは再建築不可物件の取扱実績が豊富な不動産会社に相談し、自分の物件にどのような選択肢があるか、それぞれの費用と見込み額を比較したうえで判断するとよいでしょう。
