未接道物件なのかを判断するポイント
未接道物件とは、建築基準法で定められた接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていない土地を指します。
法的な基準自体は明確ですが、実務では「見た目は道路に接しているのに未接道だった」というケースも多く、判断に迷われる方から相談を受けることが少なくありません。とくに古くからある住宅地では、見た目は道路に接していても建築基準法上の道路ではないケースがあるため注意が必要です。
未接道かどうかは、主に次の4つのポイントで判断できます。
- 敷地が幅4m以上の道路に接していない
- 敷地と道路が接する部分（間口）が2m未満
- 道路から家までの途中に2m未満の場所がある
- 敷地の周りが全く道路に接していない
以下では、それぞれのポイントを詳しく解説します。
【ポイント1】敷地が4m以上の道路に接していない
敷地が幅4m以上の道路に接していない場合は、接道義務を満たさず未接道物件と判断されます。
建築基準法における「道路」とは、原則として幅4m以上（区域により6m）の建築基準法上の道路を指します。
この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
引用：e-Govポータル「建築基準法第42条」
ただし、幅4m未満の道路でも、自治体が「42条2項道路（みなし道路）」に指定しているケースがあります。この場合は、将来の道路整備を前提にセットバック（道路中心線から2m後退）すれば再建築が認められるケースがあります（セットバックについては「セットバックを行う」で詳しく解説します）。
なお、接している道路の幅だけで判断できるわけではありません。実務では「道路のように見える通路」や「昔から使われている私道」が建築基準法上の道路に該当せず、接道義務を満たしていないと判断されるケースもあります。
接している道路の幅員だけでなく、その道路が「建築基準法上の道路として認定されているか」についても確認することが重要です。
【ポイント2】敷地が道路に2m以上接していない
建築基準法では、接している道路が4m以上であっても「その道路に間口2m以上接すること」を別途要件として定めています。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：e-Govポータル「建築基準法第43条」
そのため、敷地が道路に接しているように見えても、間口が2mに満たない場合は接道義務を満たしたことにならず、未接道物件として扱われます。
特に不整形地や旗竿地では、見た目以上に間口が狭いケースがあります。実際に測量してみると2mにわずかに届かず、再建築できないことが判明する事例もあります。
土地の境界が曖昧な場合は、登記簿や確定測量図などを確認したうえで判断するのも手段のひとつです。
【ポイント3】道路から家までの途中に2m未満の場所がある
接道義務は原則として「敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していること」で判断されます。しかし、道路との接道部分の間口が2m以上あっても、敷地内の通路が途中で2m未満に狭まっている場合は未接道と判断される可能性があります。
とくに旗竿地では、わずかなカーブや凹凸の部分で幅員不足が生じやすいため、通路全体の幅を正確に把握しておくことが重要です。
弊社では再建築不可物件に関する買取相談が900件以上ありますが、中には「入口は2m以上あるため問題ないと思っていたが、通路の途中で幅員不足が見つかった」という事情から未接道物件と判断され、再建築できず売却の判断に至ったという実例もあります。
通路幅は敷地内の「有効幅員」で判断されるのが一般的なので、塀・給湯器・室外機などの障害物を避けて2m以上確保しておくと安心です。
通路幅の基準は自治体によって異なります。旗竿地の購入や再建築を検討している場合は、事前に自治体の建築指導課へ確認してみてください。
【ポイント4】敷地の周りが全く道路に接していない
敷地がどの方向からも道路に接していない土地は「袋地」と呼ばれ、接道義務を満たさないため未接道物件として扱われます。
袋地の所有者には、生活上の出入りを確保するため、隣地を通行できる「囲繞地（きにょうち）通行権」が民法で認められています。ただし、通行できる範囲は必要最小限に限られ、原則として通行料の負担が求められます。
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
引用：民法210条
なお、囲繞地通行権がある場合でも、必ずしも通行料が発生するとは限りません。実務における実態として、長年にわたって無償で通行してきたケースや、土地の分筆・売却によって後から袋地になったケースでは、通行料が発生していないこともあります。
また、この権利はあくまで「生活上の通行」を保証するものであり、接道義務を代替する制度ではありません。囲繞地通行権があるからといって、再建築が可能になるわけではない点に注意が必要です。
未接道物件の売却が困難な理由
未接道物件は、通常の物件と比べて売却が難しい傾向にあります。実務でも「問い合わせが少ない」「買主がなかなか見つからない」といったご相談をいただくことが多くあります。
主な理由は次のとおりです。
- 建物を建替えできずリフォームしかできない
- 買主が住宅ローンを利用できない
それぞれ詳しく解説します。
建物を建替えできずリフォームしかできない
未接道物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、原則として建物の建替え（再建築）が認められません。このような土地は「再建築不可物件」に該当するケースがほとんどです。
再建築ができない場合、買主が選べる選択肢は次のように限られます。
老朽化や災害で建物が損壊しても新築できないため、長期的な資産価値が下がり、購入をためらう人が多くなります。
なお、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可を受けられる場合には、例外的に建築が認められるケースもあります。
買主は住宅ローンを契約できない
未接道物件は再建築ができず担保価値が極めて低いため、金融機関の融資審査を通過できず、住宅ローンを利用できないケースがほとんどです。
銀行の担保評価は「再建築できること」を前提としており、将来的な資産価値や換価性が重視されます。再建築不可の土地は担保価値が低くなる傾向があり、金融機関によっては融資対象外と判断されることも少なくありません。
買主が現金購入を求められるケースもあるため、結果として購入希望者の数が限られ、売却の難易度が高くなります。
なお、住宅ローン以外の選択肢として、お金の使い道が原則自由な「フリーローン」や、不動産を担保に融資してもらえる「不動産担保ローン」を利用できる可能性があります。
未接道物件の売却相場は通常の5〜7割程度
不動産の売買価格は市場の需要に大きく左右されます。
未接道物件も売却自体は可能ですが、同条件で接道義務を満たしている物件と比べると、価格はおおむね5〜7割程度の価格水準になることが多いとされています。また、立地や建物の状態によっては評価がさらに下がるケースもあり、相場より値下げしても買主がつかないことも珍しくありません。
もっとも、売買価格が一律に5〜7割になるわけではありません。実際の売却価格はエリアや土地の形状、建物の状態、隣地所有者との関係などによって大きく異なります。
実務上も、隣地所有者にとって利用価値が高いケースや、接道問題を解消できる可能性があるケースでは、相場以上の価格で取引されることがあります。
そのため、未接道物件の売却では、訳あり不動産の取り扱いに精通している買取専門業者へ相談するケースが多くみられます。専門業者は未接道物件特有のリスクや再販方法を踏まえて評価するため、一般的な仲介では扱いづらい物件でも取引につながる可能性があります。
弊社にも「仲介で半年以上売り出したが問い合わせがほとんどなかった」「複数の不動産会社から取り扱いを断られた」といった経緯で売却の相談に訪れる方は少なくありません。その際は、物件の状態や周辺環境などを総合的に確認し、条件によっては弊社で買取させていただくことがあります。
なお、未接道物件の評価は業者ごとに差が出やすいため、売却を検討する際は複数の業者から査定を取り、価格だけでなく買取実績や契約条件も比較したうえで判断することが大切です。
未接道物件を高値でスムーズに売る方法
未接道物件はそのままだと売却が難しいケースもありますが、適切な対策によって買主の選択肢が広がり、結果として売却価格の改善や早期売却につながる可能性があります。
実務でも、再建築不可物件であっても、売却の進め方や買主選定を工夫することで、想定より高値で売却できたケースは少なくありません。
未接道物件を売却する主な方法は次の4つです。
- 再建築が可能となる対策をしてから売却する
- リフォーム後に賃貸用物件として売り出す
- 隣地所有者に売る
- 隣接地と同時に売却する
費用負担や手間、現地の状況によって適した方法は変わります。ここからは、それぞれの方法を詳しく解説します。
再建築可能物件になるよう対策してから売却する
再建築可能物件にできれば、買主の需要が大きく増え、結果として高値で売却できる可能性が高まります。
具体的には、次のような対策を取ることで再建築可能となる場合があります（※道路種別や自治体の判断によって可否は異なります）。
- セットバックを行う
- 隣地を一部購入して土地の間口を広げる
- 隣地全体を購入してまとめて売る
- 43条第2項の認定・許可を申請する
それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
セットバックを行う
セットバックを行うことで、未接道物件が再建築可能となるケースがあります。
セットバックとは、接道義務に必要な道路幅（通常4m）を確保するために、道路の境界線から敷地の一部を後退させて道路として扱うことです。
例えば、接している道路の幅が3mしかない場合でも、土地の境界線を1m後退させて幅員4mを確保することで、再建築が認められる可能性があります。
なお、セットバックした部分の所有権は手元に残りますが、建築基準法上の敷地面積からは除外されます。そのため、建ぺい率・容積率を算定する際の「建築可能面積」には含めることができません。
加えて、道路種別（建築基準法42条）や自治体の判断によっては、セットバックを行っても再建築が認められないケースもあります。
実際にセットバックを検討する際は、不動産会社や建築士などの専門家に相談し、費用やセットバック後の想定売却価格を踏まえて判断するとよいでしょう。
隣地を一部購入して土地の間口を広げる
間口や通路が2m未満の場合、隣地の一部を買い取り、接道長さを2m以上にすれば再建築が認められる可能性があります。
例えば、間口と通路が1.9mしかない場合でも、隣地から幅0.1mを取得して自分の敷地に編入すれば、接道義務（2m以上）を満たせるケースがあります。
また、袋地では、道路に通じる通路部分だけを隣地から買い取ることで、接道を確保できる場合があります。
なお、隣地の一部を取得する際には、境界確定測量や所有権移転登記などの法務手続きが必要です。隣地所有者との交渉は不動産会社に第三者として入ってもらうとスムーズに進められるでしょう。
隣地全体を購入してまとめて売る
間口や通路が狭い場合、隣地を一部ではなく全て買い取る方法もあります。一部だけの取得よりも敷地が広くなるため、資産価値が向上しやすく、買主から見た使い勝手も改善されます。
隣地所有者にとっても「部分売却より一括で売却したほうが手間が少ない」と感じることが多く、交渉が進みやすいケースもあるでしょう。
ただし、隣地をすべて取得しても、道路に2m以上接していなければ再建築可能物件にはなりません。（接道状況や行政判断によって結果が変わります。）
また、買い取る面積が増えるほど、取得費用・測量費・不動産取得税・固定資産税などの負担も大きくなります。そのため、資金計画を立てたうえで慎重に検討する必要があります。
43条第2項の認定・許可を申請する
建築基準法では、未接道物件であっても、一定の条件を満たす場合には、建築基準法第43条第2項に基づく認定または許可を受けることで建築が認められる可能性があります。
建築基準法第43条第2項には「認定（1号）」と「許可（2号）」の制度があります。
認定・許可を受けるための要件はケースによって異なりますが、道路に準ずる通路への接続状況や周辺環境、避難・防火上の安全性などが審査されます。
前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用元 e-Govポータル「建築基準法第43条2項2号」
43条第2項の認定・許可は基準が抽象的で、避難経路の確保や消防活動のしやすさ、防災上の安全性などが総合的に判断されます。そのため、実務では認められるケースは多くありません。
ただし、自治体によっては「包括同意基準」というマニュアルを定めているケースがあります。例えば「幅員4m以上の農道に接している」などの特定条件を満たせば、許可が下りることもあるため、まずは役所の建築指導課等へ事前相談を行うとよいでしょう。
認可されるかはケースバイケースなので、まずは不動産会社や建築士、弁護士、役所などに相談して検討するとよいでしょう。
リフォーム後に賃貸用物件として売り出す
未接道物件であっても、既存の建物を使用すること自体には問題ありません。また、建築確認申請が不要な工事であれば、関係法令や条例の範囲内で自由にリフォームできます。
建築確認申請の要否は工事内容によって異なります。一般的に、次のような「軽微な工事」は申請不要です。
一方で、10㎡を超える増築や、構造耐力に影響する大規模な修繕・模様替えは確認申請が必要になる可能性があります。
リフォームで住居としての魅力が高まれば、入居希望者が増え、投資家からの需要も期待できます。立地や間取りがよければ、賃貸用の収益物件として売却できるケースもあります。
実務上も、再建築不可であることを前提に、家賃収入を目的として購入する投資家は一定数存在します。
隣地所有者に売る
未接道物件を売却する方法の1つとして、隣地所有者へ売るという選択肢があります。
隣地所有者も接道義務を満たしていない場合、敷地を一体化することで接道幅を確保でき、再建築可能となるケースがあります。特に隣地所有者が将来的な建替えや土地活用を考えている場合、一般の買主より高値で購入を検討してもらえる可能性があります。
弊社にも、売却が難航している未接道物件についてのご相談が寄せられることがあります。このようなケースでは、すでに不動産会社へ仲介を依頼しているものの、なかなか買主が見つからないというケースが少なくありません。その際、弊社では仲介以外の選択肢として、隣地所有者へ購入の意向を確認する方法をご提案することもあります。
隣地所有者にとっては土地を取得するメリットが大きいため、一般市場で売却活動を行うよりも話が進みやすいケースもあります。
また、隣地が接道義務を満たしているケースでも、敷地が広がることで資産価値が向上しやすく、一般の買主より交渉がまとまりやすい傾向があります。
未接道物件の売却にあたり、まず隣地所有者へ打診してみる価値は十分にあるでしょう。
隣接地と同時に売却する
隣接地の所有者も未接道物件で、かつ双方が売却を検討している場合は、同時に売却する方法が有効です。
2つの敷地を一体として利用する計画が立てられ、どちらか片方が建築基準法上の道路に2m以上接している場合には、再建築可能物件として扱われるケースがあります。
同時売却であれば、どちらかが相手の土地を買い取る必要がなく、双方が土地を所有したまま売却活動を進められる点もメリットです。買主にとっても使い勝手がよくなるため、単独で売却するよりも需要が高まりやすくなります。
ただし、売却代金の分配割合や隣地との境界確定などでトラブルが起こりやすいため、売却条件の調整は不動産業者を介して進めることをおすすめします。
売却が難航する場合は訳あり物件専門の買取業者へ依頼する
通常は売りにくい未接道物件でも、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば買い取ってもらえる可能性があります。
一般的な不動産売却には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社や買取業者が直接買い取る「買取」の2つの方法があります。仲介は市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
また、仲介は買主を見つけるまでに時間がかかりますが、買取業者は自社が直接買主となるため、最短で数日〜1週間程度で現金化できる点がメリットです。
弊社が買取業者への問い合わせから決済までの期間について調査したところ、1ヶ月以内に完了したケースが29.0%という結果でした。中には最短当日での買取に対応している買取業者もあるため、未接道物件を早めに売却したい方に適しています。
ただし、買取価格は一般的に市場相場の5〜7割程度となります。（詳しくは、「未接道物件の売却相場は通常の5〜7割程度」で解説しています。）
また、訳あり物件専門の買取業者は、未接道物件に多い「接道義務の不足」「再建築不可」「境界の問題」などについて、自社で役所調査や行政への確認を行い、再販に必要な条件やリスクを早期に把握できます。
一方で、隣地を買い取る交渉やセットバックに伴う権利調整など、所有者同士の利害が関わる手続きは、買取業者では代行できないのが通常です。
未接道物件の売却に難航している人や、手続きを短期間で終えたい人には適した選択肢といえるでしょう。
未接道物件を放置するリスクとは？
未接道物件の売却が面倒で放置する所有者も少なくありません。ただし、放置し続けると固定資産税などの費用負担や管理責任が増え、将来的にさらに処分しにくくなるおそれがあります。
そのため、以下のようなリスクを把握したうえで対策を検討する必要があります。
- 住んでいなくても固定資産税が発生する
- 防犯上のリスクがある
- 物件の処分問題を先送りすることになる
未接道物件は方法次第で売却できるケースも多いため、放置せず、早めに対応方針を検討することが大切です。
住んでいなくても固定資産税が発生する
未接道物件であっても、所有者には固定資産税が課せられます。居住の有無は関係ないため、活用予定のない物件であれば早めに対応を検討することが重要です。
未接道物件は利用価値が低いため、評価額が相対的に低くなるケースもありますが、それでも固定資産税の負担は毎年発生します。数年〜数十年単位で見れば、大きな金額になることも珍しくありません。
また、空き家の維持・管理にかかる費用は、固定資産税を含めて年間35〜50万円といわれています。
さらに「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるリスクもあります。無駄な負担を増やさないためにも、早めに状況を見直すことが大切です。
防犯上のリスクがある
未接道物件は奥まった土地で周囲からの目が届きにくく、犯罪行為や不法利用が発生しやすい環境になりがちです。例えば、不良のたまり場や不法投棄場所として使われたりするケースもあるでしょう。
ほかにも、老朽化した建物の瓦や外壁が台風で飛散し、隣家を破損したり近隣住民にケガを負わせたりするリスクもあります。周辺に被害が出た場合、所有者の管理責任が問われることもあります。
トラブルを未然に防ぐためにも、長期間の放置は避け、早めに処分や管理の見直しを検討しましょう。
物件の処分問題を先送りすることになる
未接道物件を放置したまま相続が発生すると、処分の負担がそのまま相続人に引き継がれてしまいます。未接道物件はそもそも利用方法が限られているため、相続しても使い道がなく、結果的に家族が処分に困るケースが少なくありません。
さらに、遺産分割で複数人の共有名義となると、売却などの手続きには共有者全員の同意が必要となり、意思決定が難航しがちです。意見が対立したり連絡が取れない共有者がいるなど、手続きが進まなくなるケースもあります。
弊社にはこれまで累計10,000件を超える共有持分の買取相談が寄せられていますが、その中でも「未接道物件などの訳あり不動産を共有名義で相続してしまった」というトラブルは非常に多く見受けられます。
そもそも売却しにくい物件であるうえに、共有者全員の同意が必要なので相続後に処分したくても処分できず、固定資産税や管理負担だけが残ってしまうケースも少なくありません。
実際の相談内容としては「空き家となった物件を相続したものの活用方法が見つからず、売却したいが共有者と連絡が取れずに困っている」というケースもあります。
将来のトラブルを避けるためにも、未接道物件は放置せず、早めに処分や活用方法を検討しておくことが大切です。
まとめ
未接道物件は原則として建て替えが難しく、住宅ローンも利用しにくいことから、一般の市場では売却が難しくなりがちです。
未接道物件を放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、防犯リスクや相続トラブルなどの問題が拡大するおそれがあります。損失を抑えるためにも、早めに対応方針を整理することが重要です。
そのうえで、セットバックや行政協議によって再建築可能にする、隣地と一体で売却する、賃貸用として活用して価値を高めるなど、状況に応じた対策を取れば売却の選択肢は広がります。
一方で、これらの対策には費用や時間がかかり、実施しても必ずしも希望条件で売却できるとは限りません。早期の売却を重視する場合は、未接道物件を含む訳あり不動産の取り扱い実績がある業者へ相談する方法も選択肢の1つです。
なお、未接道物件は業者ごとに評価が分かれやすいため、複数社の査定結果を比較して相場感を把握することが、売却判断の参考になります。物件の状況や優先したい条件を整理したうえで、どの売却方法が現実的かを冷静に見極めることが重要です。
