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「再建築不可と言われた家は売れるのだろうか」「売れるとしても、安く買い取られてしまうのでは」と悩んでいませんか。
再建築不可物件は、あくまで建て替えが制限される物件であり、売却そのものが禁止されているわけではありません。
今ある建物を活用したい人や、隣地と合わせて利用したい人、再建築不可物件を扱う買取業者などに売却できる可能性があります。
主な売却方法は、「専門の買取業者への売却」「不動産会社の仲介」「隣地所有者への売却」の3つです。どの方法が合うかは、物件の状態や売却までにかけられる時間によって変わります。
また、売却価格は立地や建物の状態、道路への接し方などに左右されるため、「再建築不可だから一律に〇％下がる」とは限りません。売却価格だけでなく、必要な費用や引き渡し条件を比べて、納得できる売却先を選ぶことが大切です。
この記事では、再建築不可物件の売却方法と相場の考え方、価格を左右する要因、売却前の確認事項を解説します。費用・税金と手取り額の計算例も紹介するので、ご自身の物件をどのように売るか考える際に役立ててください。
再建築不可物件でも、購入を希望する買主が見つかり、価格や引き渡し条件などで合意できれば売却できます。売却のために、必ず再建築可能な状態に変える必要はありません。
再建築不可物件とは、現在の敷地条件や法令上の制限により、今ある建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない物件のことです。
代表的な原因は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことです。都市計画区域・準都市計画区域内では、原則として建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。道路は原則として幅員4m以上ですが、幅員4m未満でも法律上の道路として扱われる場合があります。
そのため、見た目に道があるだけでは、建て替えられるかどうかは判断できません。
参考：e-Gov法令検索「建築基準法第41条の2・第42条・第43条」
再建築不可物件は、次の理由から一般的な住宅より買い手が限られやすくなります。
一方で、建て替えをせずに居住・賃貸利用したい人や、隣地と一体で使いたい人にとっては、購入を検討する理由があります。
「再建築不可だから売れない」と決めつけず、どのような買主なら活用できるかを考えることが、売却の第一歩です。
再建築不可物件の主な売却方法は、専門の買取業者への売却、不動産会社の仲介、隣地所有者への売却です。早く手放したいのか、時間をかけて価格を重視したいのかによって、検討する方法が変わります。
| 売却方法 | 向いている状況 | 期間や売却価格 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| 専門の買取業者への売却 | 早く手放したい、内見対応や片付けの負担を減らしたい | 買い手を募集する期間が不要。価格には業者の修繕費用や利益などが織り込まれる | 買取対象や条件は業者ごとに異なり、断られる場合もある |
| 不動産会社の仲介 | 購入需要が見込め、買い手を待つ時間がある | 買取より高く売れる可能性がある一方、売却時期や成約価格は確定しない | 買い手探しや内見対応が必要。成約時には仲介手数料がかかる |
| 隣地所有者への売却 | 隣地と合わせることで、敷地拡張などのメリットが生まれる | 隣地所有者にとっての利用価値と交渉次第で決まる | 購入意思と資金が必要。境界や契約条件の確認も欠かせない |
売却を急いでいない場合は、仲介での成約見込みと業者の買取条件を聞き、比較してから方針を決めるとよいでしょう。それぞれ詳しく説明していきます。
買取は、不動産会社が買主となり、物件を直接購入する方法です。仲介のように購入希望者を募集する必要がないため、条件がまとまれば売却手続きを進めやすい特徴があります。
再建築不可物件を扱う業者は、建物の修繕後の賃貸利用や再販売、隣地との調整などを検討して購入します。そのため、一般の住宅購入者を探す仲介会社では扱いにくい物件でも、買取を検討してもらえる場合があります。
また、業者によっては、家財道具を残した状態や、売主による修繕を行わない状態での購入に対応しています。
ただし、「専門業者なら必ず買い取る」「必ず高く売れる」というわけではありません。立地や建物の状態、権利関係によっては買取を断られることもあります。
買取価格には、購入後の修繕費用や保有費用、業者の利益などが織り込まれます。価格とあわせて、次の条件を確認しましょう。
なお、仲介会社を挟まず買取業者と直接契約する場合、仲介手数料はかかりません。
仲介は、不動産会社に販売活動や契約手続きの支援を依頼し、購入希望者を探す方法です。売主と不動産会社は「媒介契約」という、仲介を依頼するための契約を結びます。
立地がよく、今ある建物を居住用や賃貸用として活用できる物件は、仲介での売却を検討しやすいでしょう。
業者の買取価格より高い価格で購入する買主が見つかる可能性がある一方、買い手が見つかる時期は決まっていません。価格交渉や買主の融資審査によって、予定より時間がかかることもあります。
仲介会社には、査定額だけでなく、次の点を聞いてください。
査定額が高くても、その価格で買主が見つかる保証はありません。販売方針まで具体的に説明してくれる会社を選びましょう。
隣地所有者は、再建築不可物件の有力な買主候補になることがあります。単独では使いにくい土地でも、隣の敷地と合わせることで利用価値が高まる場合があるためです。
たとえば、次のような目的が考えられます。
ただし、隣地所有者に購入意思や資金がなければ売却は成立しません。隣地と合わせれば必ず再建築できる、必ず高値になるというものでもありません。
価格や境界の話がこじれると、その後の近隣関係に影響することもあります。不動産会社に売却の打診や交渉を依頼する方法も検討しましょう。
直接売買する場合も、口約束で進めず、土地の範囲や代金、引き渡し条件を書面で明確にすることが大切です。
再建築不可物件の売却価格は、同じ地域で建て替えられる類似物件より低くなる傾向があります。ただし、全国共通の割合で計算できるものではありません。
「通常物件の5～7割程度」という目安が紹介されることもありますが、比較対象や売却方法、物件の状態によって結果は変わります。
たとえば、建て替え可能な類似物件が2,000万円の場合、単純に5～7割を掛けると1,000万～1,400万円です。しかし、これは割合を当てはめた計算例であり、その価格で売れるという査定結果ではありません。実際には、この範囲を下回ることも上回ることもあります。
相場を調べるときは、次の価格を区別してください。
| 価格の種類 | 意味 | 確認すること |
|---|---|---|
| 売出価格 | 売主が販売時に設定している価格 | その価格で売れた実績ではない |
| 仲介の査定額 | 不動産会社が見積もった成約見込みの価格 | 想定する販売期間と価格の根拠 |
| 業者の買取価格 | 業者自身が購入する場合の提示価格 | 調査前の概算か、条件を確認した後の提示か |
| 成約価格 | 実際の売買で合意した価格 | 自分の物件と立地・建物・接道条件が似ているか |
まず、周辺の売出物件で大まかな価格帯を確認し、再建築不可物件を扱う不動産会社に査定を依頼しましょう。比較に使った成約事例や、再建築できないことをどのように価格へ反映したかを聞くと、査定額を判断しやすくなります。
固定資産税評価額や路線価も、実際の売却価格そのものではありません。税金の計算に使う評価額だけで売値を決めず、個別の取引条件を踏まえて判断してください。
再建築不可物件の価格は、買主が購入後にどのように使えるか、利用するまでにどれだけ費用や手間がかかるかによって変わります。
特に確認したいのは、次の4つです。
同じ面積の物件でも、これらの条件によって評価は変わります。それぞれ詳しく説明していきます。
駅や商業施設に近い、通勤・通学に便利など、住まいとして需要がある地域では、再建築不可物件でも購入を検討する人が見つかる可能性があります。
賃貸用として購入する人は、見込める家賃だけでなく、入居者が見つかるか、空室期間が長くならないかも重視します。
「都心だから高い」「地方だから売れない」と一括りにせず、その地域でどのような利用需要があるかを確認しましょう。
駅からの距離に加え、車の利用が多い地域なら駐車場の有無、大学や工場がある地域なら賃貸需要など、地域に合った評価が必要です。
建て替えが難しい物件では、今ある建物をどれだけ活用できるかが重要です。築年数が同じでも、管理や修繕の状況によって評価は変わります。
買主が確認するのは、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、水回りの状態などです。大きな修繕が必要なら、その費用や工事の可否が購入価格に影響します。
一方、屋根や外壁の修繕履歴、設備の交換記録が残っていれば、買主が建物の状態を把握する材料になります。
築年数だけで価値を判断せず、使える部分と直す必要がある部分を整理して伝えることが大切です。
道路や通路の条件は、日常の使いやすさと工事費用の両方に影響します。
たとえば、車が入れない、階段が多い、通路が細いといった物件では、引っ越しや修繕時の資材運搬に手間がかかります。工事車両が近づけず、人手で運ぶ必要があれば、工事費用が増えることもあります。
また、他人の私道を使う場合は、通行する権利や水道・ガス工事のために掘削できるかも確認が必要です。
「今まで通れていたから、購入後も問題ない」とは限りません。利用に関する契約や承諾の内容が不明確な場合、その不確実さが価格や購入判断に影響します。
隣地の一部取得や認定・許可などによって建て替えの条件を満たせる見込みがあれば、買主が購入後の利用方法を広く検討できます。
ただし、「できるかもしれない」という段階と、必要な条件や費用が具体的に分かっている段階では、判断材料が異なります。
役所への相談内容や必要な手続き、隣地所有者との合意状況を整理しておくと、不動産会社も評価しやすくなります。
再建築できる見込みがあっても、そのために高額な費用が必要なら、売却価格の上昇だけでは費用を回収できないことがあります。
売却を進める前に、建築上の制限、所有者の名義、ローン、境界や私道の権利関係を確認しましょう。後から問題が分かると、価格の見直しや引き渡しの延期につながることがあります。
| 確認項目 | 主な確認先 |
|---|---|
| 再建築できない理由・道路の種類 | 自治体の建築指導担当窓口、建築士 |
| 土地・建物の名義 | 登記事項証明書、司法書士 |
| ローン残債・返済条件 | 借入先の金融機関 |
| 境界・私道の権利関係 | 測量図や契約書、不動産会社、土地家屋調査士など |
すべての調査や書類の取得を、自分だけで済ませる必要はありません。手元の資料を持って不動産会社に相談し、不足している確認を進めましょう。それぞれ詳しく説明していきます。
まずは、所在地を管轄する自治体の建築指導担当窓口で、なぜ再建築できないとされているのかを確認してください。
確認する内容は、主に次のとおりです。
「前の所有者から再建築不可と聞いた」「道路が4m未満だから建て替えられないと思っていた」という場合も、資料に基づいて確認し直すことが大切です。
また、市街化調整区域では、接道条件とは別に都市計画法上の許可などが問題になる場合があります。市街化調整区域内の物件がすべて再建築不可というわけではないため、建築の経緯や用途、許可条件を開発許可担当窓口に確認しましょう。
土地と建物の登記事項証明書で、所有者の名義を確認します。土地と建物で所有者が違う、相続した物件が亡くなった人の名義のまま、といった場合は、売却に向けて必要な手続きを整理しなければなりません。
共有名義の物件全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
住宅ローンが残っている場合は、売却予定時点の残債と一括返済の条件を金融機関に確認しましょう。通常の売却では、売却代金や自己資金でローンを返済し、金融機関の抵当権を抹消して買主に引き渡します。
売却代金だけではローンを返せない場合、通常の売却と同じようには進められないことがあります。不足分を用意できないときは、契約を進める前に金融機関へ相談してください。
敷地の境界が不明確だと、買主が購入する土地の範囲を判断しにくくなります。測量図や境界確認書があるか、現地に境界標が残っているかを確認しましょう。
他人の私道を通る物件では、次の資料も重要です。
承諾書がある場合も、売却後の買主に引き継げる内容か確認してください。
なお、境界が未確定だから必ず売却できないわけではありません。測量の要否と費用負担は買主との条件次第なので、売却前に自己判断で発注せず、不動産会社と相談しましょう。
再建築できない原因によっては、隣地の一部取得、セットバック、建築基準法第43条第2項の認定・許可などを検討できます。
ただし、どの方法でも自由に建て替えられるわけではありません。道路の種類や敷地の形状、自治体の基準によって必要な条件が異なります。
| 検討できるケース | 主な確認事項 |
|---|---|
| 隣地の一部取得などで接道条件を満たす | 必要な土地の範囲、所有者の合意、隣地への影響 |
| 2項道路に面している | 道路の指定状況、後退線、後退後に使える敷地面積 |
| 第43条第2項の認定・許可を検討する | 道や空地の状況、建築計画、自治体の基準 |
それぞれ詳しく説明していきます。
道路に接する幅が足りない場合、隣地の一部を取得するなどして、必要な接道条件を満たせることがあります。
たとえば、接する幅が1.5mしかない敷地では、不足する部分の土地を確保できないか検討します。ただし、道路との接点だけを広げればよいとは限りません。路地状の部分全体の幅や、自治体の条例なども確認が必要です。
また、隣地の一部を切り離すことで、隣地側の建物が建ぺい率などの基準を満たさなくなる場合もあります。
土地を購入する前に、必要な範囲と取得後の建築条件を建築士・役所に確認してください。
取得費用のほか、測量・分筆登記などの費用もかかります。隣地所有者にも売却意思がある場合は、先に買い取らず、土地をまとめて売却する方法を相談する余地もあります。
前面道路が幅員4m未満でも、建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路」に指定されていれば、セットバックなどの条件を満たして建て替えられる場合があります。
セットバックとは、法律上の道路境界線まで敷地側を後退させ、道路としての空間を確保することです。原則として道路の中心線から2mの位置が後退線になりますが、向かい側が崖や川などの場合は扱いが異なります。
幅が狭い道なら、どの道でもセットバックによって建て替えられるわけではありません。まずは道路の指定状況と後退線を役所で確認しましょう。
後退部分は建築敷地の面積に算入できず、建物や塀なども原則として設けられません。土地の所有権が当然に失われるわけではありませんが、利用できる範囲は制限されます。
なお、セットバックを条件に建て替えられる物件は、建て替えができない物件とは区別して説明する必要があります。
建築基準法上の道路に必要な長さだけ接していなくても、第43条第2項の認定・許可によって、例外的に建築が認められる場合があります。
以前の制度名から「43条但し書き」と呼ばれることがありますが、現在は主に次の2つを区別します。
この制度は、通路や空地をそのまま建築基準法上の道路へ変更する手続きではありません。敷地や建築計画について、例外的に建築を認められるかを判断するものです。
過去に許可を受けた建物がある場合も、次の建て替えが無条件に認められるわけではありません。売却時には、過去の許可書と現在の条件を確認し、買主に説明できるようにしましょう。
再建築不可物件を少しでも高く売却するためには、物件に合う不動産会社を選び、複数の査定を比較することが大切です。さらに、建物の状態が分かる資料を用意し、売却期限に合わせて販売方針を見直すことで、条件を整理して交渉しやすくなります。
それぞれ詳しく説明していきます。
会社の知名度だけでなく、所有する物件と似た条件の取引経験があるかを確認しましょう。
再建築不可物件では、一般的な住宅の査定に加え、建物の活用方法や接道条件、私道の権利関係などの調査が必要になります。
相談時には、「近隣で再建築不可物件を扱ったことがあるか」「どのような買主を想定するか」「建築士や土地家屋調査士と連携できるか」を聞くと、対応力を判断する材料になります。
価格の説明だけでなく、売却の障害と解決方法を具体的に説明できるかを確認してください。
査定を依頼する際は、各社に同じ資料を渡し、同じ引き渡し条件で比較しましょう。
たとえば、「家財道具を撤去してから売る価格」と「残したまま売る価格」では、売主の費用負担が異なります。数字だけを見ると、条件のよい売却先を見誤ることがあります。
| 比較する項目 | 聞いておきたいこと |
|---|---|
| 価格の根拠 | どの事例や利用方法をもとに評価したか |
| 売主の費用負担 | 測量・片付け・修繕などが必要か |
| 引き渡し時期 | 希望する期限に対応できるか |
| 価格が変わる条件 | 追加調査や契約条件によって減額される可能性があるか |
| 売却後の責任 | 不具合が見つかった場合、どの範囲で責任を負うか |
仲介の査定額は成約の予測、買取価格は業者自身の購入条件です。両者の性質を区別したうえで、最終的に残るお金と負担を比較しましょう。
物件の状態や利用実績を示す資料があると、買主が購入後の費用や使い方を判断しやすくなります。
手元にあれば、次の資料を用意してください。
資料がそろっているだけで売却価格が上がるとは限りませんが、不明点を減らすことで、必要以上に不安を持たれることを防げます。
不具合を隠さず、「いつ、どこを直したか」「現在どのような問題があるか」を分けて伝えましょう。
仲介で売る場合は、売り出す前に「いつまでに売りたいか」と「いつ販売方針を見直すか」を決めておきましょう。
問い合わせが少ない場合は、価格だけでなく、掲載情報や写真、想定する買主が適切かも確認します。内見後に見送られることが多い場合は、建物の状態や工事費用、融資の問題など、理由を担当者に聞いてください。
売却を長引かせると、固定資産税や管理費用などの負担が続きます。売値を維持することだけにこだわらず、保有中の支出も含めて判断することが大切です。
希望する期限が近づいたときは、価格調整や買取への切り替えなどを検討しましょう。
再建築不可物件は、売却前の解体やリフォームによって、かえって費用や負担が増えることがあります。また、買主への説明や売却後の責任についても、契約前の確認が必要です。
特に注意したいのは、次の4つです。
それぞれ詳しく説明していきます。
「古い建物がない方が売れそう」という理由だけで、先に解体するのは避けましょう。
再建築できないまま建物を取り壊すと、今ある建物を使いたい買主に売る選択肢がなくなります。更地にしても新しい住宅を建てられなければ、土地の利用方法が限られます。
さらに、住宅を解体すると、土地に適用されていた固定資産税などの住宅用地特例が原則として外れ、土地の税負担が増える可能性があります。実際の増額は条件によって異なり、土地・建物を合わせた税額が一律に6倍になるわけではありません。
一方で、倒壊のおそれがあるなど、安全上の対応が必要な場合もあります。その場合は放置せず、役所や建築士、不動産会社に相談し、安全確保と売却方針をあわせて検討してください。
再建築不可物件でも、すべての修繕・リフォームが禁止されているわけではありません。ただし、建物の規模や工事内容によって、建築確認の要否や適用される基準が変わります。
2025年4月からは、木造2階建てや延べ面積200m2を超える木造平屋などの大規模な修繕・模様替えが、建築確認手続きの対象となっています。
ここでいう大規模な修繕・模様替えは、単に工事費用が高いリフォームを指すわけではありません。壁・柱・床・梁・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について、過半に及ぶ工事を行うかなどで判断されます。
キッチンや浴室の設備交換だけであれば建築確認が不要となる例もありますが、工事の範囲を含めた確認が必要です。
参考：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
工事を検討するときは、建築士に適法に行える内容を確認し、不動産会社には工事後の売却見込みを相談しましょう。
仮に100万円をかけても、売却価格が100万円以上上がるとは限りません。買主が自分の好みに合わせて直したい場合もあるため、まず現状のままで査定を受けると判断しやすくなります。
再建築不可であることは、買主の購入判断に関わる重要な情報です。広告や契約の段階で誤解が生じないよう、不動産会社に調査内容を伝え、書面にも反映してもらいましょう。
あわせて、把握している次のような情報も伝えます。
確認していないことを「問題ない」「建て替えられる」と断定しないことが大切です。
分からない点は未確認であると伝え、誰がいつまでに調査するかを決めておきましょう。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約で約束した内容に合っていない場合に、売主が負う責任です。条件によって、修補や代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になります。
買取業者に売る場合も、売主の責任が自動的になくなるわけではありません。責任を免除する特約を設けるか、どの不具合を対象にするかなど、契約内容の確認が必要です。
また、「現状のまま引き渡す」と記載することと、契約不適合責任を免除することは同じではありません。
免責の特約があっても、売主が知りながら伝えなかった事実などについては、責任を免れない場合があります。条件が理解できないまま署名せず、不動産会社や必要に応じて弁護士に説明を求めましょう。
参考：e-Gov法令検索「民法第562条～第566条・第572条」
再建築不可物件を売るときは、売却代金の全額が手元に残るわけではありません。仲介手数料や登記費用、条件によっては測量・片付け費用がかかり、売却益には税金がかかる場合があります。
売却方法による主な違いは、次のとおりです。ここでは、個人が所有する物件の売却を想定しています。
| 費用・税金 | 業者への直接買取 | 不動産会社の仲介 | 隣地所有者への売却 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介会社を挟まなければ不要 | 成約時に発生 | 直接売買なら不要。仲介を依頼すれば発生 |
| 登記費用・司法書士報酬 | 抵当権抹消など、必要な手続きに応じて発生 | 抵当権抹消など、必要な手続きに応じて発生 | 直接売買でも、必要な登記手続きに応じて発生 |
| 測量・境界確定費用 | 必要性と売主・買主の負担条件による | 買主の希望や契約条件によって発生 | 境界確認や一部売却のための測量などで発生する場合がある |
| 家財道具・不用品の処分費用 | 残したままの買取なら別途負担が不要な場合がある | 売主が撤去する条件なら発生 | 残す物と撤去する物の合意内容による |
| 印紙税 | 課税対象の紙の契約書を作成する場合に発生 | 課税対象の紙の契約書を作成する場合に発生 | 課税対象の紙の契約書を作成する場合に発生 |
| 売却益にかかる税金 | 課税される譲渡所得がある場合に発生 | 課税される譲渡所得がある場合に発生 | 課税される譲渡所得がある場合に発生 |
※業者が片付けなどを負担する場合も、その費用が買取価格に織り込まれていることがあります。別途請求がないことだけで判断せず、価格と条件をあわせて比較してください。
ローンが残っている場合は返済資金も必要です。また、再建築可能にするための土地取得・工事・申請などを行う場合は、その費用を別途見込みます。
各費用・税金と、手取り額の計算方法をそれぞれ詳しく説明していきます。
仲介手数料は、不動産会社の仲介で売買が成立したときに支払う報酬です。業者に直接買い取ってもらう場合や、隣地所有者と仲介を通さずに売買する場合はかかりません。
通常の計算では、売買価格が400万円を超える場合、売主が支払う仲介手数料の上限は次の式で求められます。
※売買価格は、建物にかかる消費税相当額がある場合、それを除いた金額です。
たとえば、売買価格1,000万円なら、上限は39万6,000円です。
ただし、売買価格800万円以下の宅地・建物には特例があり、仲介に要する費用を踏まえ、通常の上限を超えて税込33万円までの報酬を受領できる場合があります。空き家かどうかは問いません。
上限額が必ず請求されるという意味ではありません。特例を適用するかも含め、媒介契約を結ぶ際に手数料の金額と支払時期を確認しましょう。
売却に必要な登記手続きに応じて、登録免許税などの実費と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。
売主側で必要になることがあるのは、次のような手続きです。
所有権移転登記の費用は買主が負担する取引が多いものの、費用負担は契約前に確認してください。
手続きの種類や不動産の数によって金額は変わります。司法書士の見積書では、税金などの実費と報酬を分けて確認しましょう。
土地の面積や境界を明確にするため、測量や境界確認が必要になる場合があります。特に、隣地との境界が不明確な場合や、土地の一部だけを売却する場合は、早めの相談が必要です。
費用は、土地の広さだけでなく、隣接する土地の数、資料の有無、道路との境界確認が必要かなどによって変わります。
土地家屋調査士などに、必要な作業と見積もりを確認してください。
測量をしない条件で購入する買主もいるため、査定前に必ず実施しなければならないわけではありません。誰が依頼し、誰が費用を負担するのかを先に決めましょう。
家具・家電・衣類などを撤去して引き渡す条件なら、処分費用がかかります。費用は荷物の量や種類、搬出経路によって変わります。
再建築不可物件では、通路が狭く、搬出用の車を建物の近くに停められないこともあるため、現地を確認した見積もりを取りましょう。
業者が家財道具を残したまま買い取る場合は、どこまで残せるかを書面で確認します。貴重品や個人情報を含む書類などは、売主自身で回収してください。
片付けに費用をかける前に、現状のまま売れる条件も確認すると、不要な支出を避けやすくなります。
紙の不動産売買契約書を作成する場合、契約金額に応じた印紙税がかかります。
軽減措置の対象となる不動産譲渡契約書では、主な税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
※軽減措置は、2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます。契約時点の適用条件を確認してください。
電子データのみで締結する電子契約は、紙の課税文書を作成しないため、通常は印紙税がかかりません。
参考：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
個人が不動産を売却して課税される利益が出た場合、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。売却代金全体に税率を掛けるわけではありません。
税金を計算するもとになる利益を「譲渡所得」といいます。
取得費は、土地・建物の購入代金や購入時の一定の費用などです。ただし、建物は購入代金をそのまま使わず、所有中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費が分からない場合などは、売却収入の5％を取得費とする方法があります。相続した物件では、原則として亡くなった人の取得費や取得時期を引き継ぐため、古い売買契約書も探しておきましょう。
参考：国税庁「取得費となるもの」
参考：国税庁「建物の取得費の計算」
譲渡費用は、仲介手数料や売却のために直接必要となった測量費などです。売却時に支出したお金が、すべて譲渡費用になるわけではありません。ローンの返済額も、譲渡所得の計算からは差し引けません。
一般的な税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって変わります。
| 所有期間 | 区分 | 合計税率 |
|---|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315％ |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％ |
※所得税・復興特別所得税・住民税の合計。特例による軽減税率などは含みません。
参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
自宅の売却では、条件を満たせば最高3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。再建築不可かどうかだけで適用が決まるものではありません。
特例を使って税額がゼロになる場合も、確定申告が必要になるため注意してください。適用条件や税額は、税務署・税理士に確認しましょう。
売却で最終的に残るお金は、次のように考えます。
以下は、再建築不可物件を仲介で1,000万円で売却する場合の仮の計算例です。実際の成約事例や費用相場ではありません。
| 項目 | 仮定する金額・条件 |
|---|---|
| 売却代金 | 1,000万円 |
| 仲介手数料 | 39万6,000円 |
| 売却のための測量費用 | 40万円 |
| 印紙税 | 5,000円 |
| 抵当権抹消などの登記関連費用 | 3万円 |
| 家財道具の処分費用 | 20万円 |
| ローン返済額 | 200万円 |
| 税務上の取得費 | 600万円（建物の減価償却調整後） |
| 所有期間・特例 | 長期譲渡所得に該当し、特別控除などは適用しない |
この例で、税金の計算上の譲渡費用を仲介手数料・測量費用・印紙税の合計80万1,000円とすると、譲渡所得は次のようになります。
売却に伴う支出の合計は103万1,000円なので、手取り額は次のとおりです。
※分かりやすくするため、税額の端数処理、固定資産税などの精算金、ローン返済手数料などは省略しています。費用の税務上の扱いは個別に確認が必要です。
売却時の支出と、税金の計算で差し引ける費用は一致しません。売買価格だけで比較せず、自分が負担する費用と税額の見込みを一覧にして判断しましょう。
売却は、書類の整理と査定から始まり、売却方法の決定、売買契約、決済・引き渡しへと進みます。仲介の場合は買い手を探す段階があり、直接買取ではその段階がありません。
必要書類とあわせて、それぞれ詳しく説明していきます。
まずは物件の所在地や状態が分かる資料を用意し、不動産会社に相談します。書類がすべてそろっていなくても、相談を始めることはできます。
売却を進める際に確認・準備する主な書類は、次のとおりです。
| 書類 | 主な用途・注意点 |
|---|---|
| 登記事項証明書・公図 | 所有者や土地の位置関係などの確認に使う |
| 登記済権利証・登記識別情報 | 所有権移転登記で使用。紛失している場合は司法書士に相談する |
| 固定資産税の納税通知書・課税明細書 | 評価額や税額の確認に使う。市区町村などの課税主体から届く |
| 測量図・境界確認書 | 面積や境界の確認に使う。手元にあるものを用意する |
| 道路・通行・掘削に関する資料 | 私道の利用条件や過去の認定・許可などを確認する |
| 建築・修繕に関する資料 | 図面や確認済証、検査済証、修繕履歴など |
| 本人確認書類・印鑑証明書など | 契約や登記手続きに使用。取得時期は担当者の案内に従う |
| 購入時の売買契約書・領収書 | 取得費の確認などに使う |
不足書類を一度に取得するのではなく、必要な種類と取得時期を確認してから準備すると無駄を減らせます。
査定結果と売却条件を比較し、買取・仲介・隣地所有者への売却のどれを進めるか決めます。
仲介の場合は不動産会社と媒介契約を結び、売出価格や販売方法を決めます。購入希望者が現れたら、内見対応や条件交渉を進めます。
買取の場合は、購入する業者と価格や引き渡し条件を調整します。隣地所有者への売却も、売却する範囲や価格、費用負担を整理して合意を目指します。
売却までの期間は、買い手探しだけでなく、相続登記や境界確認などに要する時間にも左右されます。希望する期限がある場合は、相談時に伝えましょう。
条件がまとまったら、買主と売買契約を結びます。
仲介の場合も、売買契約の相手は仲介会社ではなく、物件を購入する買主です。買取では、購入する不動産会社が契約相手になります。
契約前に、次の事項を確認してください。
口頭の説明と契約書の内容が違う場合は、署名前に修正や説明を求めましょう。
決済日には残代金を受け取り、所有権移転登記の申請手続きや鍵の引き渡しを行います。
住宅ローンが残っている場合は、返済と抵当権抹消に必要な手続きを金融機関・司法書士と調整します。固定資産税などの精算や、仲介手数料の残額の支払いを行う場合もあります。
売主が家財道具を撤去する契約なら、引き渡しまでに片付けを済ませてください。鍵だけでなく、設備の説明書や引き継ぐ資料も整理しておくとスムーズです。
売却によって課税される譲渡所得が生じた場合は、原則として翌年に確定申告が必要です。特別控除などを使う場合も、申告が必要になることがあります。
売買契約書、購入時の資料、仲介手数料や測量費などの領収書は、まとめて保管してください。
税金は引き渡し時にすべて精算されるものではありません。売却代金を使い切らず、納税に必要なお金を確保しておきましょう。
申告期限や必要書類、特例の適用は、国税庁の案内や税務署・税理士への相談で確認できます。
再建築不可物件でも、専門の買取業者、不動産会社の仲介、隣地所有者への売却などによって手放せる可能性があります。
早さや手間を重視するなら買取、買い手を待つ余裕があるなら仲介、隣地と合わせて利用価値が高まるなら隣地所有者への売却を検討しましょう。
売却価格は、立地や建物の状態、道路への接し方、再建築できる見込みによって変わります。一律の割合で判断せず、複数社の査定と条件を比較することが大切です。
また、解体・リフォーム・隣地の取得などに費用をかける前に、そのまま売る場合の条件も確認してください。売値が上がっても、費用を差し引いた手取りが増えるとは限りません。
再建築不可物件の売却先や業者選びに迷ったときは、当サイト「イエコン」にご相談ください。イエコンは、株式会社クランピーリアルエステートが運営する、訳あり物件の買取業者探しを支援するサイトです。
「まずは価格の目安を知りたい」「他社の条件と比較してから考えたい」という段階でも、物件の状況とご希望をお聞かせください。価格だけでなく、費用や手間、引き渡し条件も確認しながら、ご自身に合う売却方法を検討しましょう。
