新たに建物を建てられない土地である「再建築不可物件」は、通常の物件よりも買い手がつきづらいです。そのため、再建築不可物件の売却を考えていても、なかなか買主が見つからずに売れ残ってしまうケースも少なくありません。
とはいえ、法律などで規制されているわけではないため、再建築不可物件は仲介などで絶対に売却できないというわけではありません。あくまで「売れづらいために処分しづらい」というだけであって、方法によっては再建築不可物件を処分できます。
ただし、買い手が現れることでようやく売却できる「仲介」では、再建築不可物件を処分するのは難しいです。そのため、再建築不可物件を処分したい場合、仲介以外の下記のような方法を取るのが得策です。
- 収益物件として賃貸に出す
- 再建築不可物件専門の買取業者に売却する
- 空き家バンクに登録して貰い手を探す
- 寄付する
- 更地にする
- 隣地所有者に売却する
なお、需要が低くなりやすい再建築不可物件は、寄付などの方法で処分するのに時間がかかると考えられます。そのため、再建築不可物件を処分したいのであれば、まず「収益物件として活用する」「専門の買取業者に売却する」の2つを検討してみるのがよいでしょう。
当記事では、売れない再建築不可物件の処分方法をそれぞれ詳しく解説していきます。再建築不可物件を放置するリスクや売りやすくするための方法も解説するため、売れない再建築不可物件の処分を検討している場合には参考にしてみてください。
売れない再建築不可物件の処分方法
売れない再建築不可物件を処分したい場合、下記の方法を検討してみてください。
- 収益物件として賃貸に出す
- 再建築不可物件専門の買取業者に売却する
- 空き家バンクに登録する
- 寄付する
- 更地にする
- 隣地所有者に売却する
ここからは、売れない再建築不可物件の処分方法をそれぞれ順番に解説していきます。
1. 収益物件として賃貸に出す
前述したように、中古住宅のなかでは、再建築不可物件の人気は高くありません。しかし、収益物件として賃貸経営するのであれば、再建築不可物件は人気が低いわけではありません。
賃貸物件の入居者は住んでいる物件を増改築しようとは思っていないからです。
普通に住めるのであれば、その物件が再建築不可物件であることは問題ではありません。立地・設備・駐車場の有無といった、他の賃貸物件と同じ基準で比較されます。
そのため、収入物件として賃貸に出せば、再建築不可物件であってもそのままの状態で活用することが可能です。
再建築不可の賃貸物件だからこそのメリットもある
建て替えができないというデメリットを十分に上回るメリットがあれば、再建築不可物件でも資産価値は高いです。
また、再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税が安く、家賃を下げても高い利回りを出せるのが特徴です。
また最近注目されている「DIY可の賃貸物件」として貸し出すことで、リフォーム費用を抑えながら入居者を探せます。
周辺の賃貸物件の状況をみて、需要がありそうであれば、不動産業者と相談してみてください。
2. 再建築不可物件専門の買取業者に売却する
「なるべく早く物件を手放したい」「物件をいますぐ・確実に現金化したい」といった場合、再建築不可物件専門の買取業者に売却してしまうのがベストな方法です。
一般的なマンションや住宅などの不動産を扱う大手不動産会社などは、仲介・買取での利益が少ない再建築不可物件を扱うことが少なく、買取を依頼しても断られる可能性が高いです。
しかし、再建築不可物件の専門買取業者は、提携しているリフォーム会社や解体業者へ格安で工事を依頼して、再建築不可物件に付加価値をつけて転売することを目的としています。そのため、大手不動産会社では扱うことのできない物件でも、積極的に買い取ってくれるのです。
また、仲介ではなく買取を専門としているので「仲介手数料」も必要なく、買主を見つける手間や時間もかからないため、買取業者によっては「最短48時間」で素早く物件を現金化できることもあります。
もし、再建築不可物件の処分を検討しているなら、まずは以下の無料一括査定を利用して専門の買取業者による査定価格を確認してみてはいかがでしょうか。
厳選された再建築不可物件の専門業者の査定価格を比較できるので、あなたの所有する物件を積極的に買い取ってくれる買取業者が簡単に見つかります。
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3. 空き家バンクに登録する
不動産会社に売却を依頼しても買主が見つからない場合、自治体や自治体から委託を受けた団体が運営している「空き家バンク」を利用してみましょう。
空き家バンクに登録しておくと、自治体が窓口となって、空き家を利用したい人や購入したい人を紹介してもらえます。その結果、不動産会社に依頼しても見つからなかった買主が空き家バンクに登録することで簡単に見つかるケースもあります。
空き家バンクは自治体によって取り組んでいないところもありますが、一般社団法人移住・交流推進機構が運営する「ニッポン移住・交流ナビ」に全国の情報がまとまっています。
まずは一度、あなたの住んでいる地域でそのような活動が実施されているか確認してみてください。
4. 寄付する
再建築不可物件を含む不動産は、市区町村などの地方自治体に寄付できる場合があります。
ただし、市町村は公的利用が見込めない場合や、権利関係に問題があったり、維持管理が負担になったりする場合は寄付を断る傾向にあります。
もし自治体への寄付を断られてしまった場合、隣地の所有者に再建築不可物件を寄付しましょう。
購入は断られてしまったかもしれませんが、寄付であれば受けてもらえるかもしれません。
ただし、110万円以上の寄付をおこなうと、受け取る側に贈与税が課せられるため注意しましょう。
「無料で手放してしまうのは勿体ない」と感じるかもしれませんが、再建築不可物件を放置するリスクを考えれば、無料でも手放したほうが損をせずに済むケースも少なくありません。
5. 更地にする
売れない再建築不可物件を処分する方法には、更地にすることも挙げられます。更地にして土地を駐車場などとして活用すれば、今後収益を期待することも可能です。
ただし、再建築不可物件を更地にすることには、さまざまなデメリットがあります。
- 新たに建物を建築できない
- 物件の資産価値が下がる
- 固定資産税額が上がってしまう
再建築不可物件を一度更地にしてしまうと、そこに新しい建物は建築できません。また、固定資産税の特例控除が外れてしまい、今後は税金が高額になるなどのデメリットもあります。
このように更地にするデメリットは大きいので、以下のようなケースであれば更地にする方法を検討してみるのがよいでしょう。
- 再建築不可物件を放置しておくと倒壊してしまうかもしれない
- 台風や地震などが起きた時に第三者に被害を与えてしまうかもしれない
更地にした後は、その土地の大きさや接している道路の幅員にもよりますが、駐車場や農地として利用されることが多いです。
6. 隣地所有者に売却する
仲介で売れない再建築不可物件であっても、隣地所有者であれば売却できる可能性があります。
たとえば、隣地も再建築不可物件であるケースが挙げられます。再建築不可物件は接道義務を満たすことで再建築が可能になるため、「隣地を購入して接道義務を満たしたい」という場合であれば隣地所有者に売却できる見込みがあります。
また、不動産の資産価値が上がることを見込んで、隣地所有者に再建築不可物件を買い取ってもらえる可能性もあります。
ただし、当然ですが、隣地所有者が必ず再建築不可物件を買い取ってくれるわけではありません。また、関係性がよい場合でなければ、そもそも売却の交渉すら難しいと考えられます。
隣地所有者との関係がよい場合、世間話程度で再建築不可物件の売却について相談してみるのがよいでしょう。
再建築不可物件は仲介で処分するのは難しい
前提として、再建築不可物件は接道義務を満たしていないことで、新たに建物を建てられないため、買い手がつきづらい物件です。そのため、確実かつ早く手放したいのであれば、仲介以外の方法で再建築不可物件を処分することを検討するべきです。
再建築不可物件が仲介では売却しづらい理由をより具体的にいえば、下記が挙げられます。
- 建て替え・増築・改築などができない
- 長期で住むにはリスクが高いためマイホームに適さない
- 住宅ローンが組みづらく現金一括で購入を強いられることがある
これらの理由から再建築不可物件は買い手が現れづらく、仲介で処分するのは難しいといえます。売れない再建築不可物件であれば、買取などの方法で処分することを検討してみてください。
建て替え・増築・改築などができない
再建築不可物件となるのは、接道義務を満たしていないことが主な理由です。
接道義務とは、幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければいけないという義務のことです。接道義務を満たせない場合、建て替えや増築、改築などを制限されます。
再建築不可物件には築70年を超えている物件も多く、場合によってはすでに居住が難しい物件もあるでしょう。買い手からすれば、築古なうえに建て替えなどができない物件を購入するのはリスクがあるために、購入を敬遠されやすいのです。
長期で住むにはリスクが高いためマイホームに適さない
再建築不可物件は接道義務を満たさない限り、どんなに状態が悪くても建て替えなどを行えない物件です。そのため、倒壊のリスクは通常の物件よりも高いといえます。
物件購入を検討している場合、家族と住むためのマイホームを探している人もいます。その場合、長期間住める物件が前提条件となりやすいです。
そのような買い手からすれば、長期間住むにはリスクが高い再建築不可物件は購入を敬遠されやすいため、通常の物件よりも売れづらいのです。
住宅ローンが組みづらく現金一括で購入を強いられることがある
物件を購入する場合、住宅ローンを利用して購入するのが一般的です。しかし、再建築不可物件の購入には住宅ローンを組むのが難しいです。
住宅ローンを利用するには、借入する金額に見合った価値のある資産を担保に設定するのが一般的です。基本的には、購入する物件自体を担保に設定されます。
再建築不可物件は通常の物件よりも売れづらいことから資産価値が低くなるのが一般的です。そのため、住宅ローンを提供している金融機関から担保として認められない傾向があります。
住宅ローンを組めない場合、買い手は現金で一括購入することが強いられます。現金一括で購入できる人は限られてしまうことも、再建築不可物件が売れづらい理由となります。
再建築不可物件を売却で処分する場合は通常物件の5割～7割程度が相場
不動産の売却価格は、その物件の資産価値などに応じて決まります。買い手がつきづらい再建築不可物件は資産価値が低くなるのが一般的で、売却価格も下がりやすいです。
当然、物件があるエリアや築年数、状態などによって売却価格は変わるため一概にいえませんが、あくまで目安であれば、再建築不可物件の売却相場は通常物件の5割～7割程度といわれています。
とはいえ、特に専門の買取業者であれば、ほかの方法よりも早く確実に再建築不可物件を処分できるのが一般的です。そのため、売れない再建築不可物件を処分したいのであれば、買取価格が低くなってでも、買取業者の利用を検討してみるのもおすすめです。
再建築不可物件を売れるようにする2つの解決策
どうしても再建築不可物件を売りたい人もいるでしょう。そうした場合、再建築不可物件を売れるようにする解決策は2つあります。
- セットバックなどの方法で再建築可能にしてから売却する
- フルリフォームしてから売却する
まだ試していなけば、売るための解決策として検討してみてください。
セットバックなどの方法で再建築可能にしてから売却する
再建築不可物件を売るためのベストな解決策は、再建築可能にしてしまう方法です。
もともと再建築不可となっている理由は、接道義務を満たすことで再建築が可能になる可能性が高いからです。再建築可能になれば物件の価値が上昇するうえに、売れやすくなります。
接道義務を満たす方法には、下記が挙げられます。
| 方法 | 概要 |
|---|---|
| セットバックをする | 再建築不可物件の土地の一部を道路にする工事を行い、道路の幅員を増やして接道義務を満たす方法 |
| 隣地の一部を買い取る | 道路と接する敷地の幅を2m以上になるよう、不足分を隣地の一部から買い取る方法 |
| 隣地の一部を借りる | 道路と接する敷地の幅を2m以上になるよう、不足分を隣地の一部から借りる方法 |
| 所有する土地と隣地の一部を等価交換する | 接道義務の不足分を隣地から借りて、代わりに同等の土地を譲る方法 |
| 43条但し書き申請をする | 周囲の空き地を道路として扱ってもらうための申請をして、接道義務を満たす方法 |
| 位置指定道路を申請する | 都道府県知事や市町村長などから、私道を法上の道路として認めてもらい、接道義務を満たす方法 |
セットバックや土地の等価交換など、接道義務を満たす方法はさまざまあります。下記の記事では、再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザを詳しく解説しているため参考にしてみてください。
フルリフォームして売却する
老朽化により売却が難しくなっている場合、再建築不可物件をフルリフォームすることで買主が見つかることもあります。
ただし、フルリフォームには新築を建てる場合と同等の費用がかかり、その金額分を売却金額に上乗せするのは難しいです。フルリフォームしても再建築できない事実は変わらないため、売却価格が相場より安くなるケースが多いからです。
そのため、リフォームをおこなう前に不動産業者と相談して、リフォーム費用と売却価格を比較する必要があるでしょう。
再建築不可物件を処分しないで放置するリスク
再建築不可物件の処分には手間や費用がかかるため、そのまま何もしないで放置しようと考える人も少なくありません。しかし、再建築不可物件を放置しておくと、さまざまなリスクによって大きな損失を被ってしまう恐れがあります。
- 固定資産税が最大6倍に課税されてしまう
- 建物が倒壊してしまう
- 不法投棄・不法侵入されてしまう
- 損害賠償を請求されてしまう
- 子どもや孫に再建築不可物件を引き継がせてしまう
ここからは、再建築不可物件を処分しないで放置するリスクについて、それぞれ詳しく解説していきます。売れない再建築不可物件であっても放置はせずに、買取などの方法で処分をすることを検討してみてください。
1. 固定資産税が最大6倍に課税されてしまう
再建築不可物件を放置するリスクには、固定資産税が最大6倍に課税されてしまうことが挙げられます。
再建築不可物件であっても、所有している間は固定資産税を払い続けなければなりません。再建築不可物件は資産価値も低く、住宅用地の特例を受けられるので、固定資産税の額としてはそこまで負担になっていない場合が多いでしょう。
しかし、再建築不可物件を空き家のまま放置して、自治体から「特定空き家」に認定されると、特例の対象から外されて固定資産税が6倍になってしまいます。
特定空き家とは、近隣に影響を及ぼすおそれがあり早急な処理が必要な空き家のことです。特定空き家として認定される判断基準は以下のとおりです。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態か
- そのまま放置すれば衛生上有害となるおそれのある常態化
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態か
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態か
「数年間出入りをしていない」など、売れないからといって再建築不可物件を放置していると特定空き家として指定されて、固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。
さらに、特定空き家として認定された後には、行政から物件を適切に管理するように助言・指導が行われますが、それも放置してしまうと最終的には50万円以下の過料に処されるので注意が必要です。
出費がさらに増えるリスクがあるため、売れない再建築不可物件は放置するのではなく、処分することを検討するのが大切です。
2. 建物が倒壊してしまう
接道義務が制定されたのが1950年であるため、再建築不可物件は築年数70年を超える木造住宅がほとんどです。
木造住宅は25年が寿命といわれることもあり、適切にメンテナンスしなければ、大雨や暴風で浸水したり、屋根が飛んでいったりしてしまう可能性も高いです。
また、再建築不可物件は新耐震基準が定められた建築基準法の改正前に建築されたので、通常の物件に比べると地震による倒壊リスクも高いです。地震などの災害によって建物が全壊しても、再建築不可物件は新しく建て直すことができません。
再建築不可物件が倒壊してしまえば更地として利用するしかなく、余計に処分しにくくなります。今よりもさらに処分が難しくなるリスクもあるため、可能な限り早く買取などの方法で再建築不可物件を処分することを検討してみてください。
3. 不法投棄・不法侵入されてしまう
再建築不可物件を空き家のまま放置していると、不法投棄・不法侵入される可能性が高まります。
- 粗大ごみなどが不法投棄される
- 犯罪者の住処として不法侵入される
そうなると、近隣の住民の生活に不安を与えることにもなり、防犯上好ましくありません。
もし物件が放火されて火災が起きれば、周囲の物件にまで被害を出す原因にもなります。
さらに、再建築不可物件は接道義務を満たしていないことから、消防活動をするためのスペースが十分でないと考えられます。そのため、消防活動に遅れが生まれ、周辺一帯が火の海になってしまうおそれもあります。
4. 損害賠償を請求されてしまう
再建築不可物件が倒壊して、隣地や隣人などに被害を与えた場合、物件所有者が賠償責任を負わされるおそれがあります。
台風や地震のような自然災害でも、所有者が適切な管理を行っていないことが原因で起きたものだと判断されても同様です。損害賠償請求が認められると、数千万円〜数億円もの大金を支払わなければなりません。
このように、再建築不可物件を放置していると、あなた自身や周囲に住んでいる人々にも被害を与える可能性が高いです。万が一のためにも、再建築不可物件はなるべく早く処分してしまうことをおすすめします。
子どもや孫に再建築不可物件を引き継がせてしまう
不動産は、相続の対象となる財産です。売れない再建築不可物件のように資産価値が低くても、相続した場合には相続人に引き継がれます。
仮に子どもや孫が自分の財産を相続する場合、処分が難しい再建築不可物件を引き継がせてしまう可能性があるのです。
なお、財産の一部だけ相続することはできず、相続する場合はプラスの財産もマイナスの財産も引き取らなくてはなりません。そのため、子どもや孫に負の遺産として再建築不可物件を残してしまうリスクもあるのです。
まとめ
仮に売れないからといって再建築不可物件を放置してしまうと、固定資産税が最大6倍になったり、倒壊によって余計に処分しづらくなったりといったリスクがあります。
そのため、再建築不可物件が必要ない場合、処分して手放してしまうことが大切です。
売れない再建築不可物件の場合、まずは仲介以外の方法で処分することを検討するのが無難です。とくに専門の買取業者であれば、ほかの方法よりも早く再建築不可物件を処分できる可能性があります。
また、接道義務を満たせば再建築可能になるため、通常の物件と同様に売却も可能です。所有する再建築不可物件の処分方法に迷う場合は、ぜひ一度、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
再建築不可物件を処分するときのよくある質問
再建築不可物件とは何ですか？
再建築不可物件は持ち主で処分できますか？
再建築不可物件は絶対に建て替えなどを行えないのでしょうか？
