再建築不可物件の条件や建て替え不可の理由は何？再建築可能にする方法や活用法も詳しく解説

再建築不可の物件が存在する理由とは？

再建築不可物件が存在するのは、何度も実施された建築基準法の改正が原因です。

現行の建築基準法を満たせない建物などが「再建築不可物件」として扱われてしまいます。

まずは再建築不可物件が発生してしまう理由を解説します。

法改正によって建築基準法を満たせなくなった

「建築基準法」は1950年5月24日に定められた法律です。1919年4月5日には、「市街地建築物法」も定められています。

建築基準法は国民の生命や健康、財産の保護を目的としており、建築物の敷地や設備、構造や用途について最低限の基準を定めたものです。

しかし、時代と共に造られる建築物も変わり、それに伴い建築基準法も改正されていきました。

その結果、現行の建築基準法の条件に適応できなくなった古い建築物などが、現在では「再建築不可物件」として扱われるようになってしまったのです。

参照:「建築基準法」（e-govポータル）

接道義務を満たさないと再建築が認められない

狭い通路しか接していない物件だと、災害時などに消防車や救急車が通行できず、被害拡大につながる危険性があります。

そのため、基本的に宅地などの土地は、救急車両や避難経路として安全に利用できる道路が規定通りに接していなければなりません。

とくに火災などは鎮火が遅れると周辺の住居などに燃え広がるおそれがあるため、路地しかない物件の危険性は高まります。

こうした危険な建物を減らすために「接道義務」を設けて、条件を満たさない建物を「再建築不可物件」として、建物の再建築を認めないようにしているのです。

再建築不可物件となる具体的な条件とは？

「再建築不可物件」とは、文字通り建物を再建築できない物件のことです。

現在の建物を解体すると再建築ができないのはもちろん、火災などの災害で大規模修繕・建替えが必要でも、再建築の許可が下りることはありません。

再建築不可物件と扱われてしまう条件は、以下のとおりです。

• 道路に接する敷地の間口が2m未満
• 土地が道路に面していない
• 接する道路が4m未満で建築基準法の規定外
• 道路に接する路地部分が短い

次の項目から一つずつ解説していきます。

道路に接する敷地の間口が2m未満

下図のように、自身が所有する土地（敷地）が道路に2m以上接していない場合は再建築不可物件になってしまいます。

これらは全て建築基準法の第43条にある「接道義務」に関係しています。

■建築基準法の第43条　接道義務
建築物のある敷地が建築基準法の条件を満たした道路に2m（条件によって異なる）以上接していなければならない
引用：国土交通省-建築基準法第43条

前述の通り、接道義務は緊急時に救急車両の侵入をスムーズにしたり避難経路を確保したりするのに重要な役割を果たしています。

実際に、救急車の幅は1.89mなので、接道義務を満たしていれば緊急時もスムーズに搬送可能です。そのため、接道義務では2m以上の規定が設けられています。

土地が道路に面していない

自身の土地に建築物を建てるのであれば、必ず敷地と道路が接していなければならないと建築基準法で定められています。

しかし下図のように、他人が所有する敷地に囲まれている「袋地」である場合、赤い建物が建っている敷地は道路に接することができていません。

建築基準法における接道義務を果たしていないので、赤い建物は再建築不可物件として扱われてしまいます。

接する道路が建築基準法の規定外

こちらの図は自身が所有する土地と道路が2m以上接しているので、接道義務を満たしているように思えます。

しかし、接する道路が建築基準法上で規定された道路ではないため、こちらの建築物は再建築不可物件と扱われてしまいます。

なぜなら、建築基準法における道路には、道路の道幅が基本的に4m以上でなくてはならないというルールがあるためです。

上図のように、前面道路の幅員が3m程度しかない場合、救急車や消防車を含む緊急車両の通行が困難と考えられています。

そのため、建築基準法の接道義務を果たせていないと見なされて、敷地が道路に接していても再建築不可物件として扱われてしまいます。

道路に接する路地部分が短い

上の図は、細い路地を進んだ先に建築物がある土地、いわゆる「旗竿地」と呼ばれるものです。

前述した2つのパターンとは異なり、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m接しているので一見すると問題はないようにも思えますが、実はこの路地部分の長さにも制限が設けられています。

路地部分の長さの制限は地域や各地方公共団体によって多少異なりますが、東京都の場合は路地部分の長さの規定は以下のとおりです。

• 路地部分が20m以下の場合は道路に接する部分は2m以上
• 路地部分が20m超の場合は道路に接する部分は3m以上

このように、再建築不可物件になる要因とは建物自体ではなく、自身が所有する土地や接する道路などの関係によって決まります。

参照:「東京都建築安全条例」（東京都都市整備局）

再建築不可の物件を購入するメリット

再建築不可物件を購入するメリットとしては、以下の3つがあります。

• 相場よりも安く購入できる
• 購入費用が安い分リフォーム費用に充てられる
• 固定資産税が抑えられる

ここからは、以上のメリットについてそれぞれ詳しく解説していきます。

相場よりも安く購入できる

再建築不可物件は「建て替えや増改築ができない」「住宅ローンの審査が通りにくい」などさまざまなデメリットがあります。

そのため買い手が見つかりにくく、条件がほぼ変わらない再建築可能な物件と比べて価格が安く設定されているケースが多いです。

再建築不可物件の相場は、立地や状態などによって大きく変わってきますが、通常の物件の50〜70％が一般的です。

購入費用が安い分リフォーム費用に充てられる

再建築不可物件は再建築ができませんが、リフォームやリノベーションを行うことなら可能です。

再建築不可物件は通常の物件の50～70％程度の価格で購入できるため、物件の購入費用が安く抑えられる分、物件をリフォームするための費用に充てられます。

ただし、リフォームは建築確認申請が不要な範囲に限られています。

固定資産税が抑えられる

再建築不可物件は用途が限られてしまうため、通常の物件と比べて資産価値が低く、その分固定資産税額も安くなります。

また、再建築不可物件は、建築基準法が制定される1950年以前に建てられた物件が多いです。築年数が古い物件は減価補正によって評価額が安くなるため、固定資産税額も抑えられます。

再建築不可の物件を所有するリスク

再建築不可物件を所有し続けると、以下の6つのリスクがあります。

• 倒壊のリスクが高いが再建築ができない
• 通常よりもリフォーム費用が高額になりやすい
• 更地にしても固定資産税が高くなる
• 通常価格では売却しにくい
• 建物の老朽化により近隣や通行人から損害賠償される
• 次の世代に負の遺産を残してしまう

ここからは、以上のリスクについてそれぞれ詳しく解説していきます。

倒壊のリスクが高いが再建築ができない

再建築不可物件は、建築基準法が制定される1950年以前に建てられた物件が多いため、通常の物件と比べて倒壊のリスクが高いです。

しかし、再建築不可物件は倒壊のリスクが高い状態であっても再建築ができないため、耐震補強工事を行って倒壊のリスクを軽減する必要があります。

また、再建築不可物件は実際に地震や大雨、火災などによって倒壊してしまった場合も再建築が認められていません。

もし、倒壊した再建築不可物件の住宅ローンが残っている場合は、新たに住む家の費用と住宅ローンを二重で負担していかなければならないため、金銭的な相当な負担を強いられることになります。

通常よりもリフォーム費用が高額になりやすい

再建築不可物件は建築基準法で定められている接道義務を満たしておらず、緊急車両や工事車両が進入できるスペースが十分に確保されていない物件がほとんどです。

通常の工事車両が進入できない場合は小型の工事車両を使うことになりますが、そうなると資材の搬入回数が増え、工期も長引いて人件費もかさむため、リフォーム費用も割高になってしまいます。

更地にしても固定資産税が高くなる

土地に住宅が建っている場合は住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税の負担が軽減されます。小規模住宅用地なら課税標準の1/6、一般住宅用地なら課税標準の1/3の減額です。

しかし、住宅が建っていない土地には住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は最大6倍まで跳ね上がります。

再建築不可物件は一度更地にしてしまうと二度と建物が建てられないため、土地を手放すまで高額な固定資産税を毎年負担し続けなければなりません。再建築不可物件を更地にする際は、固定資産税の負担も考慮する必要があります。

通常価格では売却しにくい

再建築不可物件は、一般の不動産会社に依頼しても通常価格では基本的に売却できません。再建築不可物件は買い手にとってデメリットやリスクとなる部分が多いため、通常価格で再建築不可物件を購入しようと思う人はほぼいないでしょう。

また、再建築不可物件は担保としての価値が低く、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。

多くの人は住宅ローンを組んで物件を購入するため、買い手は現金一括で購入できる人に限られてしまいます。市場相場よりも割安で売り出さなければ、買い手を見つけるのは困難でしょう。

建物の老朽化により近隣や通行人から損害賠償される

再建築不可物件のほとんどは築70年以上経過していて老朽化が進んでいるため、台風や地震などの自然災害で倒壊・半壊するリスクが高いです。

もし、再建築不可物件が倒壊・半壊し、近隣の家や通行人に被害を与えてしまった場合は、所有者が賠償責任を負わなければなりません。

人を死亡させてしまったり家を全壊させてしまったりした場合は、1,000万～億単位の高額な損害賠償を請求される恐れがあります。そのため、再建築不可物件を所有し続けている間は他人に危害を加えないよう、費用や手間をかけてしっかりと管理する必要があります。

次の世代に負の遺産を残してしまう

再建築不可物件を放置したまま自分が亡くなってしまった場合、これまで説明してきた再建築不可物件を所有するリスクが次の世代に引き継がれることになります。

• 売却相場が低く、買い手も見つかりにくい
• 倒壊リスクが高くても再建築ができず、リフォーム費用も高い
• 建物の倒壊によって二重ローンが発生する可能性がある
• 建物の老朽化によって家や人に被害を与えた場合は賠償責任を負う
• 毎年固定資産税を負担しなければならない
• 更地にした場合は固定資産税が最高で6倍まで跳ね上がる

大切な子供や孫に苦しい思いをさせたくないのであれば、相続が発生する前に再建築不可物件を処分しておきましょう。

再建築物件に該当するか調べる方法

自分の物件が再建築不可物件に該当するかどうかは、以下の方法で調べられます。

• 役所の窓口で調べる
• 自治体のホームページで調べる
• 専門の不動産業者に調べてもらう

この中では、役所の窓口で調べる方法が一般的です。役所で調べる場合は、以下の4つの書類を用意しましょう。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面

これらの書類は物件の購入時に渡されるものですが、手元にない場合は法務局の窓口やオンラインから申請することで再取得できます。書類を持参して役所の建築課の窓口に行ったら、以下の点を確認してください。

• 前面道路が建築基準法上の道路であるか？
• 前面道路が間口2m以上あるか？
• 建築可能な地域であるか？

以上の3点をすべてクリアすれば再建築可能物件、1点でもクリアできなければ再建築不可物件ということになります。

再建築不可物件を建築可能にする方法

再建築不可物件であっても、将来的に建物の再建築が認められないわけではありません。

再建築不可物件を通常物件のように建築可能にする方法が存在します。

• セットバックを利用して建築基準法を満たす
• 隣接している土地を購入して建築基準法を満たす
• 隣接している土地を借りる
• 所有している土地と隣接している土地の一部と交換する
• 位置指定道路として認めてもらう
• 43条但し書き道路物件は特例で建築許可される

ここからは、再建築不可物件を通常の物件のように増築や改築などを可能にする方法をご紹介していきます。

セットバックを利用して建築基準法を満たす

「セットバック」とは、自身が所有している物件を後退させることで接している道路の幅を広くして、建築基準法を満たす道路に変更する方法です。

上図を例に解説します。

上記のように、自身が所有している土地は道路に2m以上接していますが、前面の道路が建築基準法の条件を満たしていない幅員3mの道路に面しているという住宅があるとします。

このままだと、再建築不可物件として扱われてしまいますが、図のように自身が所有する土地を1mだけセットバック（後退）させて道路境界線を変更することで、前面道路の範囲も変わって幅員を4mまで延ばすことが可能になります。

結果、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことが可能です。

セットバックで後退させた部分は公道になる

セットバックを利用して後退させた部分は私道ではなく公道として扱われます。

たとえ自身が所有していた敷地であっても建物や塀、柵なども設置できないという制限があるので慎重に考えて行動するようにしましょう。

隣接している土地を購入して建築基準法を満たす

上図のように、自身が所有している土地が建築基準法を満たした幅員4m以上の道路に面していても、その道路に接している部分が1.5mしかなく接道義務を果たしていない住宅があるとします。

この場合、図のように自身が所有する土地に隣接している部分を一部（上図では一辺0.5m分）購入することで、敷地の規模が大きくなるだけでなく、道路に面する間口も広がります。

その結果、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことができるようになるのです。

隣地所有者との売買交渉は簡単ではない

隣地の一部を購入するときには注意点があります。それは、隣接する土地が空き地ではない限り土地の所有者との交渉で時間が掛かってしまうということです。

また、交渉に時間が掛かるという問題だけでなく、取引相手である隣地の所有者にもメリットがあるように多少相場価格よりも上乗せした金額を提示する必要があります。時間だけでなく費用も掛かってしまうことを承知しておきましょう。

日々、隣地所有者との交流を図り、良い関係を築いておくことが大切です。

隣接している土地を借りる

前述した隣地の一部を買い取るのが難しい場合、隣接している土地を一時的に借りて接道義務を満たす方法もあります。

間口が2m以上になるように隣地を借りて、接道義務を満たした状態で自治体の建築課で建築確認の申請を行いましょう。申請が認められれば再建築が可能になります。再建築が可能になったら、借りた土地は所有者に返却します。

土地を一時的に借りる方法なら、多額の資金を用意しなくても接道義務を満たせます。しかし、この方法も隣地の所有者との交渉が必要なので、関係が悪ければ交渉は成立しないでしょう。

また、建築確認申請の手続きは非常に複雑なので、建築確認申請の知識がない場合や隣地の所有者との関係が悪い場合は他の方法を検討しましょう。

所有している土地と隣接している土地の一部と交換する

道路に接している間口が2mに満たない場合は、所有している土地の一部と隣地している土地の一部を交換して接道義務を満たす方法もあります。

例えば、道路に接している間口が1.5mしかない場合は、自分の余っている土地と0.5m分の隣地を交換することで間口が2mに広がり、再建築が可能になります。

ただし、この方法は所有している土地に譲渡できるほどのスペースがある場合に限られます。また、隣地の所有者と交渉する必要もあるので、自分の土地に余っているスペースがない場合や隣地の所有者との関係が悪い場合は他の方法を検討しなければなりません。

位置指定道路として認めてもらう

位置指定道路とは、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）から「土地の一部が道路である」と位置の指定を受けた幅員4m以上の私道を指します。前面道路が私道であることが原因で再建築できない場合は、位置指定道路として認めてもらうことで再建築が可能になります。

ただし、位置指定道路として認めてもらうには、幅員が4m以上であることが前提です。幅員が4m未満の場合は私道の権利者全員の許可を得た上で幅員が4m以上になるようにセットバック（敷地を後退させること）を行わなければなりません。

また、建築基準法施行令第144条の4で規定されている以下の基準も満たす必要があります。

• 道路の両端が他の道路と接続されており、通り抜けが可能であること
• 道路と接する部分に隅切りがされていること
• 砂利を敷くなど、ぬかるみとならない構造であること
• 縦断勾配は12％以下であり、段差がないこと
• 側溝などの排水整備が設けられていること

なお、行き止まりがあって通り抜けができない道路（袋小路）の場合は、以下の要件を満たす必要があります。

• 幅員6m以上（場合によっては4m以上）であること
• 道路の長さが35m以下であること（35mを超える場合は、道路の終端および35mごとに自動車転回広場を設けること）
• 道路と接する部分に隅切りがされていること

位置指定道路を申請をする場合は、役所の建築課にご相談ください。

43条但し書き道路物件は特例で建築許可される

再建築不可の物件でも「43条但し書き道路」であれば、特例として建物の建築が認められることもあります。

43条但し書き道路とは、接道義務の条件を満たさない物件でも、周辺に公園などの大きな土地があれば、建替えが可能になるという例外規定です。

建築基準法第43条第1項の「ただし書きの規定に基づく許可」に則って物件が判断されますが、許可されるかどうかはケースバイケースです。

具体的には建築審査会に対して建築審査を申請し許可された場合のみとなりますが、自治体や地域によって基準が異なることがあるため、広い公園や緑地があるからといって必ず申請が通るわけではありません。

建替え可能にできない場合の活用法

再建築可能にしようとしても、必ずしも隣人が土地を売却するとは限りませんし、セットバックができないケースも少なくありません。

そうした場合、再建築不可物件をそのまま扱う活用法を考える必要があります。

自宅として再建築不可物件に住んでいる場合においても、地震や火災で家を失ってしまった場合は建て直しができません。災害によるリスクが通常の物件の何倍にも跳ね上がってしまうため、あまりおすすめできない方法です。

また、住宅として利用せず、人に貸すこともしないでただ物件を放置しているだけでは、固定資産税と都市計画税を毎年支払っている意味がなく事実上資産ではなく負債にもなってしまいます。

建替えできない再建築不可物件を活用する下記のような方法を知っておくと上記のようなリスクを解消することができるかもしれません。

• 物件のリノベーションで賃貸物件として活用する
• シェアハウスとしても貸し出す手段もある
• 更地にして駐車場として活用する
• 隣人に買い取りを依頼してみる
• 再建築不可物件専門の不動産会社に相談する

物件のリノベーションで賃貸物件として活用する

戸建住宅が再建築不可物件であれば、その戸建てをリフォームやリノベーションで魅力的な物件に変えて賃貸物件として活用することを考えてみましょう。

再建築不可物件は建替えはできませんが、リフォームやリノベーションに関しては大きな制限はありません。

瑕疵をなくして人に貸し出せるようにする際、リフォームであれば金融機関も融資をしてくれるケースがあります。

以下のような改修を施せば、十分に新築に近い状態に再生できます。

• 水回り設備の交換
• 壁紙や床材の張り替え
• 外壁塗装など

とくに東京都の23区内、地方の中心都市であれば、賃貸用戸建住宅として十分な需要があるので、毎月の家賃収入が期待できるでしょう。

シェアハウスとしても貸し出す手段もある

再建築不可物件は建築基準法の審査確認が曖昧な時代に建てられたものが多いため、基本的には築年数の経過した古い建物が中心であり、そのまま貸し出しても入居者を集めることは難しいといえます。

しかし、一定の面積を持ち、部屋数が十分な再建築不可物件のアパートなどであれば、収益向上を目的にシェアハウスとして貸し出すことも可能です。

シェアハウスは管理面で手間はかかるものの、部屋単位で貸し出せるため、1世帯にまるごと戸建てを貸し出すよりも収益性は高くなります。

再建築不可物件を活用して収入を得たい人は、まずは住宅をリフォームして戸建て賃貸、もしくはシェアハウスにすることを考えてみましょう。

更地にして駐車場として活用する

「賃貸需要がない」「修繕費やリフォーム代をかけたくない」「管理が面倒」などという場合は思い切って、建物を全て取り壊して更地にして活用するとよいでしょう。

ただし、再建築不可物件の建物を一度壊してしまうと今後の一切の建築が不可能になる点に留意しておく必要があります。

また、住宅を取り壊すことによって固定資産税の減税措置が解除されてしまう点も十分に理解した上で実施しましょう。

更地にした後は、車やバイクの駐車場、自転車の駐輪場などで周辺住民などに貸し出す等の運用方法があります。また、工場の資材置き場、我が家の菜園といった活用も可能です。

老朽化した建物は、倒壊や破損で周囲の家や住人に被害をもたらすリスクもあります。

被害が発生すれば、損害賠償請求を受ける恐れもあるため、一切利用していない再建築不可物件は解体したほうが良いかもしれません。

隣人に買い取りを依頼してみる

どうしても自分で再建築不可物件を活用するのが難しい時は、周囲の土地に住む人に所有する再建築不可物件の買い取りを打診<してみましょう。

とくに、自宅よりも道路側にある家に依頼すると、買取してもらえるケースは意外と多いです。以下のような場合、近隣の土地が欲しいというケースもあります。

• 住宅が周辺に密集していることで日照が悪い
• 子供の遊び場として庭が欲しい

また、道路側の住民が将来的に家の売却を考えている場合、再建築不可物件を合筆して、不動産の資産価値を高めることもできます。

隣人が上記のような悩みや希望を持っているタイミングで「うちの土地買いませんか？」と打診してみることで、高値で売却できるかもしれません。

再建築不可物件専門の不動産会社に相談する

• リノベーションや更地にするのは難しい
• すぐに再建築不可物件を売却したい

このように考えている人は、買取業者に再建築不可物件を買取してもらう方法がおすすめです。

しかし、普通の不動産業者では再建築不可物件を取り扱えない場合が多く、安値で買い叩かれたり、買取拒否されてしまうケースも少なくありません。

そうした場合でも、再建築不可物件を専門に取扱う買取業者であれば、すぐに買取してもらえるのでご安心ください。専門の買取業者は、自社や提携しているリフォーム会社や解体業者に格安で工事を依頼し、付加価値をつけて転売するのが目的なので、需要の低い再建築不可物件も積極的に買い取ってくれます。

まずは無料の一括査定を利用して、あなたの再建築不可物件がいくらで売却できるのかを確認してみることをおすすめします。

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まとめ

建築基準法は1950年に定められた法令で、時代や建築物の変化によって徐々に改正された結果、再建築不可物件が生まれました。

つまり、現在は通常物件として扱われている建物でも、今後の法改正によっては再建築不可物件となる可能性があるわけです。

すでに再建築不可物件を所有している人は、セットバックや隣地買取など、建築基準法を満たす対処法があることを覚えておきましょう。

手間や費用をかけたくない場合、専門業者に再建築不可物件を買取してもらえるので、まずは無料相談を受けてみることをおすすめします。