再建築不可の物件が存在する理由とは？
再建築不可物件が存在する背景には、建築基準法の制定・改正によって、建築に関するルールが時代に合わせて見直されてきたことがあります。
現行の建築基準法を満たせない建物などが「再建築不可物件」として扱われる場合があります。
まずは再建築不可物件が発生してしまう理由を解説します。
法改正によって建築基準法を満たせなくなった
「建築基準法」は1950年5月24日に定められた法律です。なお、それ以前である1919年4月5日には、「市街地建築物法」も定められています。
建築基準法は国民の生命や健康、財産の保護を目的としており、建築物の敷地や設備、構造や用途について最低限の基準を定めたものです。
しかし、時代と共に造られる建築物も変わっていく中、都市開発や災害対策の必要性、住環境の変化などに応じて建築基準法も改正されていきました。
その結果、建築当時は適法だった建物でも、現在の基準では接道義務などを満たせず、再建築不可物件として扱われるケースがあります。
弊社が担当した事例の中でも、相続した古い住宅について調査を進めた結果、「建築当時は問題なかったものの、現在の基準では再建築できない状態だった」と判明するケースは少なくありません。
とくに1950年以前から存在する建物や、昔ながらの路地に面した住宅で見られやすい傾向があります。
参照:「建築基準法」（e-govポータル）
接道義務を満たさないと再建築が認められない
敷地が十分な幅の道路に接していない場合、災害時に消防車や救急車が進入しづらくなり、避難や消火活動に支障が生じ、被害拡大につながる危険性があります。
そのため、基本的に宅地などの土地は、救急車両や避難経路として安全に利用できる道路が規定通りに接していなければなりません。
とくに火災時は、道路幅が狭いことで消火活動が遅れると周辺の住居などに燃え広がるリスクも高まります。
こうした背景から、
実務上は「前面道路が私道だった」「建築基準法上の道路ではなかった」「接道幅が2m未満だった」といった理由で再建築できないケースが多く見られます。
なお、再建築不可物件であるかどうかは、市町村役場の建築関係の部署（建築指導課など）で確認できます。
再建築不可物件となる具体的な条件とは？
「再建築不可物件」とは、現在建っている建物を解体したあと、新たに建物を建てられない物件のことです。
建物の老朽化による建て替えや、火災・地震などで大規模な修繕が必要になった場合でも、建築基準法上の条件を満たしていなければ原則として再建築は認められません。
再建築不可物件と扱われてしまう条件は、以下のとおりです。
- 道路に接する敷地の間口が2m未満
- 土地が道路に面していない
- 接する道路が4m未満で建築基準法の規定外
- 道路に接する路地部分が短い
再建築不可物件の売却・買取現場でも、「古い家だから多少条件が悪くても建て替えはできると思っていた」という声は少なくありません。
特に、長年住み続けている物件や、親から相続した実家では、再建築不可と知らずに所有しているケースが多く見られます。
また、固定資産税の納税通知書だけでは再建築の可否は判断できません。役所調査や道路調査を進めて初めて、接道義務を満たしていないことが判明するケースも実務上よくあります。
次の項目から、再建築不可物件となる具体的な条件を一つずつ解説していきます。
道路に接する敷地の間口が2m未満
下図のように、自身が所有する土地（敷地）が道路に2m以上接していない場合は再建築不可物件になってしまいます。
これらは全て建築基準法の第43条にある「接道義務」に関係しています。
■建築基準法の第43条 接道義務
建築物のある敷地が建築基準法の条件を満たした道路に2m（条件によって異なる）以上接していなければならない
引用：国土交通省-建築基準法第43条
前述の通り、接道義務は、災害時の避難経路の確保や、消防車・救急車などの緊急車両が通行できるようにするために設けられています。
救急車の幅は1.89mなので、接道義務を満たしていれば緊急時もスムーズに搬送可能です。そのため、接道義務では2m以上の規定が設けられています。
一方、実務上は「図面上は2mあるように見えたが、境界杭の位置を確認すると1.8mしかなかった」というケースもあります。古い土地では測量が不十分なまま売買されていることもあり、現況と登記情報にズレが生じているケースは珍しくありません。
また、長年隣地との境界を曖昧にしたまま使っていた結果、塀や植栽が越境しており、有効な接道幅が不足していたというケースもあります。
再建築の可否は数十cm単位で判断が変わることもあるため、事前調査が重要です。
土地が道路に面していない
自身の土地に建築物を建てるのであれば、原則として敷地が建築基準法上の道路に接している必要があります。
しかし下図のように、他人が所有する敷地に囲まれて道路に接していない「袋地（ふくろち）」である場合は接道義務を満たせず、再建築不可となるケースがあります。
上図の赤い建物が建っている敷地は道路に接していないため、建築基準法上の接道義務を満たしていません。そのため、再建築不可物件として扱われます。
弊社への実際のご相談では、「祖父の代から隣地を通って出入りしていたため問題ないと思っていた」というケースもありました。
しかし、口約束だけで通行していた場合、建て替え時に通行承諾を得られず、計画が進まなくなることがあります。
特に相続後は、隣地所有者が代替わりして関係性が変化し、以前は認められていた通行が難しくなるケースも実務上少なくありません。
長年トラブルがなかった土地でも、再建築時には改めて権利関係を確認する必要があります。
接する道路が建築基準法の規定外
こちらの図は自身が所有する土地と道路が2m以上接しているので、接道義務を満たしているように思えます。
しかし、接する道路が建築基準法上で規定された道路と認められていない場合、再建築不可となる可能性があります。
なぜなら、建築基準法では道路の道幅が基本的に4m以上でなくてはならないというルールがあるためです。
たとえば、上図のように、前面道路の幅員が3m程度しかない場合、救急車や消防車を含む緊急車両の通行が困難と考えられます。
このように、幅員が狭い通路や、位置指定道路として認定されていない私道などは、建築基準法上の道路として扱われない場合があります。
たとえ敷地が道路に接していても、接道義務を満たしていないと判断されることがあります。
実務上よくあるのが、「見た目は普通の道路なので問題ないと思って購入したが、役所調査で建築基準法上の道路ではないと判明した」というケースです。
特に古い分譲地や、昔から地域住民だけが利用していた私道では、このような問題が起こりやすい傾向があります。
また、不動産会社へ売却相談した際に、「接道はしているが道路種別に問題があり、仲介では買主が見つかりにくい」と説明されて初めて再建築不可を認識する方も少なくありません。
道路に接する路地部分が短い
上の図は、細い路地を進んだ先に建築物がある土地、いわゆる「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれるものです。
前述した2つのパターンとは異なり、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m接しているので一見すると問題はないようにも思えますが、実はこの路地部分の長さにも制限が設けられています。
築基準法上の道路に接していても、路地部分の幅や長さが基準を満たしていない場合、再建築できないことがあります。
路地部分の長さの制限は地域や各地方公共団体によって多少異なりますが、東京都の場合は以下のような基準が定められています。
- 路地部分が20m以下の場合は道路に接する部分は2m以上
- 路地部分が20m超の場合は道路に接する部分は3m以上
このように、再建築不可になるかどうかは、建物そのものではなく、土地形状や接道状況、道路種別などによって判断されます。
実際に弊社が知っている中でも、「通路幅は問題ないと思っていたが、路地延長の長さが基準を超えていた」「隣地ブロック塀の張り出しによって有効幅員が不足していた」というケースがありました。
旗竿地は一見すると通常の住宅地と変わらないため、購入時点では問題に気づかないことも少なくありません。
特に昭和期に形成された住宅街では、現在の条例基準と一致していない土地も多く、建て替えのタイミングで初めて制限が表面化するケースが実務上よく見られます。
参照:「東京都建築安全条例」（東京都都市整備局）
再建築不可の物件を購入するメリット
再建築不可物件には注意点がある一方で、条件や活用方法によっては購入メリットを感じるケースもあります
再建築不可物件を購入するメリットとしては、以下の3つがあります。
- 相場よりも安く購入できる
- 購入費用が安い分リフォーム費用に充てられる
- 固定資産税が抑えられる
実際の売買現場でも、再建築不可という理由だけで敬遠される物件がある一方、「建て替え予定はない」「立地を重視したい」という買主から一定の需要があります。
特に、都心部の駅近エリアでは、再建築不可でも流通しているケースは珍しくありません。
一方で、「安いから」という理由だけで購入すると、将来的な売却や修繕で苦労するケースもあります。
実際のご相談でも、「想定よりリフォーム費用がかかった」「子どもに相続しづらい物件だった」といった声が見られるため、メリットだけで判断しないことが重要です。
ここからは、以上のメリットについてそれぞれ詳しく解説していきます。
相場よりも安く購入できる
再建築不可物件は「建て替えや増改築ができない」「住宅ローンの審査が通りにくい」といった制約があるため、一般的な住宅より購入希望者が限られやすい傾向があります。
そのため買い手が見つかりにくく、条件がほぼ変わらない再建築可能な物件と比べて価格が安く設定されているケースが多いです。
立地や状態などによって大きく変わってきますが、再建築不可物件の相場は通常の物件の50〜70％が一般的です。
たとえば、実際の売却現場ででは「駅徒歩10分圏内・土地20坪台」という条件でも、再建築不可という理由だけで周辺相場より500万〜1,000万円近く安く売り出されていたケースがありました。
建て替えを前提としない買主にとっては、立地を優先しやすい点が魅力になることがあります。
また、再建築不可物件は金融機関の融資対象外となるケースも多いため、現金購入できる投資家や不動産業者が買主になりやすい傾向があります。
実際の売却相談でも、「一般の買主からは反応が少なかったが、不動産投資家から問い合わせが入った」というケースは珍しくありません。
ただし、価格が安い背景には流動性の低さがあります。
実際には、「購入時は安かったが、売却時にさらに価格を下げる必要があった」というケースもあるため、出口戦略まで含めて検討することが重要です。
購入費用が安い分リフォーム費用に充てられる
再建築不可物件は建て替えこそできませんが、一定範囲のリフォームやリノベーションは可能です。
物件の購入価格を比較的抑えやすいため、その分を内装や設備改修に充てるケースもあります。
実際の購入事例では、「新築や築浅物件は予算オーバーだったが、再建築不可物件を購入してフルリノベーションしたことで、希望エリアに住めた」というケースもあります。
特に、都内の古い戸建てや長屋では、建物のレトロな雰囲気を活かして再生する事例も見られます。
また、投資目的で購入し、賃貸向けに内装を刷新するケースもあります。実際の買取相談でも、「建物自体は古いが、水回りや内装を更新することで入居が決まった」という話は少なくありません。
ただし、大規模な増改築や構造変更を伴う工事では、建築確認申請が必要になる場合があります。
再建築不可物件では、希望する工事内容が制限されることもあるため、購入前に建築士や施工会社へ確認することが重要です。
また、築古物件では、工事開始後にシロアリ被害や雨漏り、配管腐食などが見つかるケースもあります。
実務上は、「購入価格よりリフォーム費用のほうが高くなった」という事例もあるため、余裕を持った資金計画が必要です。
ただし、リフォームは建築確認申請が不要な範囲に限られています。
固定資産税が抑えられる
再建築不可物件は用途が限られてしまうため、通常の物件と比べて資産価値が低く、その分固定資産税額も安くなります。
また、再建築不可物件は、建築基準法が制定される1950年以前に建てられた物件が多いです。築年数が古い物件は減価補正によって評価額が安くなるため、固定資産税額も抑えられます。
実際の買取の現場でも、「空き家を保有しているが、税負担が比較的小さいため急いで手放さずに済んでいる」という声があります。特に築古木造住宅では、建物評価額がほとんど残っておらず、土地部分のみ課税されているケースも見られます。
一方で、注意したいのが更地にした場合です。
実務上、「老朽化で危険だったため解体したところ、住宅用地の特例が外れて固定資産税が大幅に上がった」という相談も少なくありません。
再建築不可物件は解体後の活用が難しいケースもあるため、建物を残すかどうかは慎重に判断する必要があります。
再建築不可の物件を所有するリスク
再建築不可物件は、価格の安さや立地条件から注目されることがある一方、長期間所有することで特有のリスクが生じやすい不動産でもあります。
主なリスクとしては、以下の6つが挙げられます。
- 倒壊のリスクが高いが再建築ができない
- 通常よりもリフォーム費用が高額になりやすい
- 更地にしても固定資産税が高くなる
- 通常価格では売却しにくい
- 建物の老朽化により近隣や通行人から損害賠償される
- 次の世代に負の遺産を残してしまう
弊社にご相談に来られる方の中でも、「親から相続したが使い道がない」「空き家のまま数十年放置されている」「解体したくても更地後の活用が難しい」といった悩みは少なくありません。
再建築不可物件は、問題が表面化するまで放置されやすい一方、老朽化や権利関係の複雑化によって、後から対応が難しくなるケースが多いのが実情です。
ここからは、以上のリスクについてそれぞれ詳しく解説していきます。
倒壊のリスクが高いが再建築ができない
再建築不可物件は、建築基準法が制定される1950年以前に建てられた物件が多も多く、現在の耐震性能を満たしていないケースがあります。
そのため、地震や台風、大雨などによる倒壊・損壊リスクには注意が必要です。
しかし、再建築不可物件は倒壊のリスクが高い状態であっても再建築ができないため、耐震補強工事を行って倒壊のリスクを軽減する必要があります。
実際に、「建物が傾いているが、建て替えできないため補強工事で対応するしかなかった」というケースもあります。特に、長年空き家になっていた物件では、床の沈み込みやシロアリ被害、基礎の劣化が進んでいることも少なくありません。
また、阪神・淡路大震災や東日本大震災以降、旧耐震物件に対する不安から、耐震診断を希望する所有者も増えています。
ただし、診断の結果、大規模な補強が必要と判断されても、工事費用が高額になり断念するケースも実務上よく見られます。
また、再建築不可物件は実際に地震や大雨、火災などによって倒壊してしまった場合も、原則として再建築が認められていません。
たとえば、「火災後に更地になったが、接道条件を満たせず再建築できなかった」というケースもあります。建物を失ったあとに初めて再建築不可の重大性を認識する方も少なくありません。
なお、倒壊した再建築不可物件の住宅ローンが残っている場合は、新たに住む家の費用と住宅ローンを二重で負担していかなければならないため、金銭的な相当な負担を強いられることになる点にも注意が必要です。
通常よりもリフォーム費用が高額になりやすい
再建築不可物件は建築基準法で定められている接道義務を満たしていないケースが多く、緊急車両や工事車両が進入できるスペースが十分に確保されていない物件がほとんどです。
そのため、資材を手運びしたり、小型車両に積み替えて搬入したりする必要があり、工期も長引いて人件費もかさむため、工事費用が高額になりやすい傾向があります。
実際のリフォーム現場でも、「道路幅が狭く足場設置に通常の倍近い時間がかかった」「重機が入れず解体作業を手壊しで進めた」というケースがあります。特に密集地や路地奥の物件では、近隣住民への配慮も必要になるため、工期が長引きやすい傾向があります。
また、築古物件では、工事を始めてから追加修繕が必要になるケースも少なくありません。
実務上は、「床を剥がしたら土台が腐食していた」「配管が現在の規格に適合しておらず全面交換になった」というケースもあります。表面上はきれいに見えても、内部劣化が進んでいることは珍しくありません。
弊社が知っている中でも、「購入時は500万円程度のリフォームを想定していたが、最終的には1,000万円近くかかった」という事例があります。
特に築50年以上の木造住宅では、想定外の追加工事が発生しやすい点に注意が必要です。
更地にしても固定資産税が高くなる
住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税の負担が軽減されます。小規模住宅用地なら課税標準の1/6、一般住宅用地なら課税標準の1/3の減額です。
しかし、住宅が建っていない土地には住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は最大6倍まで跳ね上がる可能性があります。
再建築不可物件は一度更地にしてしまうと二度と建物が建てられないため、土地を手放すまで高額な固定資産税を毎年負担し続けなければなりません。
実際に「老朽化で危険だったため解体したが、その後は駐車場にもできず、固定資産税だけが上がってしまった」というケースも珍しくありません。特に、前面道路が狭い土地では、月極駐車場としても利用しづらいケースがあります。
また、空き地になることで雑草管理や不法投棄の問題が発生し、「建物があった時より管理が大変になった」という声も少なくありません。解体によって問題が解決するとは限らない点は、実務上よく見られるポイントです。
通常価格では売却しにくい
再建築不可物件は、建て替えできないことや融資利用の難しさから、一般的な住宅より買主が限定されやすい傾向があります。
なぜなら、再建築不可物件は買い手にとってデメリットやリスクとなる部分が多いためです。
そのため、通常の住宅と同じ価格水準では売却が難しいケースがあります。
また、再建築不可物件は担保としての価値が低く、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。
多くの人は住宅ローンを組んで物件を購入するため、買い手は現金一括で購入できる人に限られてしまいます。
そのような背景からも、市場相場よりも割安で売り出さなければ、買い手を見つけるのは困難でしょう。
実際の売却相談でも、「一般の仲介会社に数年間依頼していたが売れなかった」「内見までは進んだものの、融資否決で契約に至らなかった」というケースがあります。特に地方エリアや築古物件では、この傾向が強く見られます。
一方で、都心部では立地重視の投資家や、古民家再生を目的とする買主から問い合わせが入ることもあります。実務上は、「再建築不可＝必ず売れない」というより、「買主層が大きく限定される」という理解が実態に近い印象です。
また、共有名義や未接道問題など、再建築不可以外の要素が重なると、さらに売却難易度が上がるケースがあります。
建物の老朽化により近隣や通行人から損害賠償される
span class="red">築年数が古い再建築不可物件では、老朽化によって外壁や屋根材が落下したり、倒壊リスクが高まったりする可能性があります。
現存する再建築不可物件は築70年以上経過している建物が多い傾向にあるため、台風や地震などの自然災害で倒壊・半壊するリスクも高いです。
もし、建物の一部が崩落し、近隣の家や通行人に被害を与えてしまった場合は、所有者が賠償責任を負わなければなりません。
たとえば、人を死亡させてしまったり家を全壊させてしまったりした場合は、1,000万～億単位の高額な損害賠償を請求される恐れがあります。
そのため、再建築不可物件を所有し続けている間は他人に危害を加えないよう、費用や手間をかけてしっかりと管理する必要があります。
また、自治体から「特定空家」に指定されると、改善指導や勧告を受ける可能性があります。
実務上も、「近隣住民からの通報で行政指導が入った」「雑草や害虫被害で近隣トラブルになった」という相談は少なくありません。空き家問題は建物だけでなく、周辺環境への影響も大きい点に注意が必要です。
次の世代に負の遺産を残してしまう
再建築不可物件を放置したまま自分が亡くなってしまった場合、これまで説明してきた再建築不可物件を所有するリスクが次の世代に引き継がれることになります。
- 売却相場が低く、買い手も見つかりにくい
- 倒壊リスクが高くても再建築ができず、リフォーム費用も高い
- 建物の倒壊によって二重ローンが発生する可能性がある
- 建物の老朽化によって家や人に被害を与えた場合は賠償責任を負う
- 毎年固定資産税を負担しなければならない
- 更地にした場合は固定資産税が最高で6倍まで跳ね上がる
たとえば、弊社が知っている中でも「親が亡くなったあとに初めて再建築不可だと知った」「兄弟で共有相続したが、誰も住まず管理だけ続いている」というケースがあります。
また、相続が繰り返されることで所有者が増え、「売却したい人」と「残したい人」で意見がまとまらず、何年も放置されるケースもあります。実務上は、共有者が増えるほど意思決定が難しくなり、問題が長期化してしまうでしょう。
実際に、祖父母世代から放置されていた再建築不可物件について、相続人が10名以上に増えていたケースもありました。このような状態になると、売却や解体の同意取得だけでも大きな負担になります。
そのため、将来的な管理負担や相続トラブルを避けるためにも、早い段階から「維持するのか」「活用するのか」「手放すのか」を整理しておくことが重要です。
再建築物件に該当するか調べる方法
自分の物件が再建築不可物件に該当するかどうかは、以下の方法で調べられます。
- 役所の窓口で調べる
- 自治体のホームページで調べる
- 専門の不動産業者に調べてもらう
この中では、役所の窓口で調べる方法が一般的です。
実際の売買や相続の現場でも、「不動産会社から再建築不可と言われたが納得できない」「昔から住んでいる家なので問題ないはずだと思っていた」という理由で、役所調査を行うケースは少なくありません。
一方で、再建築不可だと思われていた物件が、詳細調査によって再建築可能と判明するケースもあります。たとえば、古い位置指定道路の資料が役所に残っていたことで、建築基準法上の道路として認められた事例も実務上見られます。
役所で調べる場合は、以下の4つの書類を用意しましょう。
これらの書類は物件の購入時に渡されるものですが、手元にない場合は法務局の窓口やオンラインから申請することで再取得できます。
ただし、築年数の古い物件では、現況と図面内容が一致していないケースも珍しくありません。実際に、「測量図では接道2m以上あったが、現地では塀が越境しており有効幅員が不足していた」というケースもあります。
また、昭和30〜40年代頃に造成された住宅地では、当時の開発図面や道路台帳が残っておらず、役所側でも即答できないケースがあります。その場合は、複数の部署を回って確認したり、古い道路認定図を取り寄せたりすることもあります。
書類を準備したうえで、役所の建築指導課や建築課などの窓口で、主に以下の点を確認します。
- 前面道路が建築基準法上の道路であるか？
- 前面道路が間口2m以上あるか？
- 建築可能な地域であるか？
以上の3点をすべてクリアすれば再建築可能物件、1点でもクリアできなければ再建築不可物件ということになります。
実務上、もっともトラブルになりやすいのが「道路種別」です。見た目は普通の道路でも、実際には建築基準法上の道路ではなく、再建築不可と判断されるケースがあります。
特に、古くから地域住民だけが使っていた私道や、農道・里道をそのまま道路のように利用しているケースでは注意が必要です。実際に「長年誰も問題なく使っていたため、当然建築できると思っていた」というケースは少なくありません。
また、接道幅についても、単純にメジャーで測ればよいわけではありません。
たとえば、隣地のブロック塀や建物の一部が越境している場合、有効な接道幅が不足すると判断されることがあります。数cm〜数十cmの差で再建築可否が変わるケースもあり、現地確認まで含めて慎重に調査されるのが一般的です。
さらに、再建築不可と判断された場合でも、43条但し書き許可によって例外的に建築が認められるケースがあります。実際の実務でも、「隣地から通行承諾を取得できた」「避難・防災上の安全性が確認できた」ことで許可に至った事例があります。
ただし、43条但し書き許可は自治体ごとの運用差も大きく、過去に認められたケースでも同条件で必ず許可されるとは限りません。そのため、最終的には建築士や自治体への個別確認が重要になります。
再建築不可物件を建築可能にする方法
再建築不可物件であっても、将来的に建物の再建築が認められないわけではありません。一定の条件を満たすことで、再建築や建て替えが可能になるケースがあります。
たとえば、以下のように再建築不可物件を通常物件のように建築可能にする方法が存在します。
- セットバックを利用して建築基準法を満たす
- 隣接している土地を購入して建築基準法を満たす
- 隣接している土地を借りる
- 所有している土地と隣接している土地の一部と交換する
- 位置指定道路として認めてもらう
- 建築基準法第43条第2項第2号（旧43条ただし書き）の許可を得る
「絶対に建て替えできないと言われていたが、役所調査や隣地交渉を進めた結果、再建築可能になった」というケースはあります。
特に昭和期に形成された住宅街では、道路台帳や境界状況が曖昧なままになっていることも多く、詳細調査によって状況が変わるケースがあります。
一方で、「数十cm足りないだけだから簡単に解決できると思っていたが、隣地所有者との協議がまとまらず断念した」というケースも少なくありません。
再建築不可の解消は、法的条件だけでなく、人間関係や費用面も大きく影響するのが実務上の特徴です。
ここからは、再建築不可物件を通常の物件のように増築や改築などを可能にする方法をご紹介していきます。
セットバックを利用して建築基準法を満たす
「セットバック」とは、自身が所有している物件を後退させることで接している道路の幅を広くして、建築基準法を満たす道路に変更する方法です。
上図を例に解説します。
たとえば、上図のように敷地は道路に接しているものの、前面道路の幅員が3mしかないケースでは、そのままでは建築基準法上の道路条件を満たしません。
しかし、敷地を後退させて道路幅を4m確保できれば、通常の物件として扱われ、建築可能となる場合があります。
たとえば、「前面道路が3.8mだったため、10cm程度のセットバックで済んだ」というケースがある一方、「道路中心線の考え方を誤認しており、想定以上に敷地を後退させる必要があった」というケースもあります。
また、古い住宅地では、長年塀や植栽を道路側へ張り出して使っていたケースも少なくありません。役所調査や測量の結果、「実際の道路境界が思っていた位置と違った」と判明することも実務上よくあります。
実際には、建築確認申請の段階で初めてセットバック範囲が確定し、「駐車スペースが取れなくなった」「想定していた建物プランが入らなくなった」というケースもあります。
単に建て替え可能になるかだけでなく、建築後の使い勝手まで確認することが重要です。
セットバックで後退させた部分は公道になる
セットバックを利用して後退させた部分は私道ではなく公道として扱われ、自由に利用できなくなります。
たとえ自身が所有していた敷地であっても建物や塀、柵なども設置できないという制限があるので慎重に考えて行動するようにしましょう。
たとえば、「セットバック後も自転車置場として使えると思っていたが、行政から撤去指導を受けた」というケースがあります。
特に、道路中心線からの後退部分は自分の土地だから自由に使えると誤解されやすいため注意が必要です。
また、建て替え後に「敷地が想像以上に狭く感じる」「玄関前の圧迫感が増した」という声もあります。数十cm〜1m程度でも、実際の居住性には大きく影響することがあります。
隣接している土地を購入して建築基準法を満たす
上図のように、自身が所有している土地が建築基準法を満たした幅員4m以上の道路に面していても、その道路に接している部分が1.5mしかなく接道義務を果たしていない住宅があるとします。
この場合、図のように自身が所有する土地に隣接している部分を一部（上図では一辺0.5m分）購入することで、敷地の規模が大きくなるだけでなく、道路に面する間口も広がります。
その結果、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことができるようになるのです。
実務上も、「隣地の花壇部分を50cmだけ譲ってもらい、建築確認が取得できた」というケースがあります。実際には、わずかな幅の違いで再建築可否が変わることも珍しくありません。
また、隣地購入によって接道条件を満たした結果、金融機関の融資審査が通りやすくなり、資産価値評価が改善したケースもあります。
隣地所有者との売買交渉は簡単ではない
隣地の一部を購入するときには注意点があります。それは、隣接する土地が空き地ではない限り土地の所有者との交渉で時間が掛かってしまう可能性もあるということです。
また、交渉に時間が掛かるという問題だけでなく、取引相手である隣地の所有者にもメリットがあるように多少相場価格よりも上乗せした金額を提示する必要があります。時間だけでなく費用も掛かってしまうことを承知しておきましょう。
弊社が知っている事例の中では、「0.2〜0.3m程度なら譲ってもらえると思っていたが、境界変更を嫌がられて断られた」というケースもありました。土地は面積以上に心理的な抵抗感が大きく、少しだけだからでは進まないことも少なくありません。
特に、隣地所有者が高齢の場合は、「子どもに相談しないと決められない」と話が進まなかったり、相続未登記で権利者が複数人いることで交渉自体が難航したりするケースもあります。
一方で、日頃から近隣関係が良好だったことで、スムーズに協力を得られた事例もあります。実務上は、法的条件だけでなく、普段の関係性が結果を左右することも珍しくありません。
そのため、日々、隣地所有者との交流を図り、良い関係を築いておくことが大切です。
隣接している土地を借りる
前述した隣地の一部を買い取るのが難しい場合、隣接している土地を一時的に借りて接道義務を満たす方法もあります。
これは、一時的に接道条件を満たした状態で建築確認申請を行い、許可を得る方法です。
間口が2m以上になるように隣地を借りて、接道義務を満たした状態で自治体の建築課で建築確認の申請を行いましょう。申請が認められ、再建築が可能になったら、借りた土地は所有者に返却します。
土地を一時的に借りる方法なら、多額の資金を用意しなくても接道義務を満たせます。しかし、この方法も隣地の所有者との交渉が必要なので、関係が悪ければ交渉は成立しないでしょう。
また、建築確認申請の手続きは非常に複雑なので、建築確認申請の知識がない場合や隣地の所有者との関係が悪い場合は他の方法を検討しましょう。
また、建築確認申請の手続きは非常に複雑なので、建築確認申請の知識がない場合や隣地の所有者との関係が悪い場合は他の方法を検討しましょう。
実務の現場では、「建築確認取得までの期間だけ隣地を借りる覚書を締結した」というケースもあります。ただし、自治体によっては将来的にも安定して利用できる権利を求められることがあり、短期的な貸借だけでは認められない場合もあります。
また、口約束だけで進めてしまい、途中で条件変更や賃料増額を求められたケースもあります。実務上は、後々のトラブル防止のために契約書を作成するケースが一般的です。
さらに、隣地所有者が土地を売却してしまい、新所有者との関係がリセットされるケースもあります。将来的な権利継続まで含めて検討することが重要です。
所有している土地と隣接している土地の一部と交換する
道路に接している間口が2mに満たない場合は、所有している土地の一部と隣地している土地の一部を交換して接道義務を満たす方法もあります。
例えば、道路に接している間口が1.5mしかない場合は、自分の余っている土地と0.5m分の隣地を交換することで間口が2mに広がり、再建築が可能になります。
この方法を実現するために「道路側を少し広げる代わりに、奥側の余剰地を渡した」というケースがあります。特に、双方にとって土地利用効率が改善する場合は、売買よりも交渉がまとまりやすい傾向があります。
ただし、この方法は所有している土地に譲渡できるほどのスペースがある場合に限られます。また、隣地の所有者と交渉する必要もあるので、自分の土地に余っているスペースがない場合や隣地の所有者との関係が悪い場合は他の方法を検討しなければなりません。
また、土地交換では測量・境界確定・分筆登記などが必要になり、思った以上に費用と時間がかかるケースもあります。
実務上は、「話し合い自体はすぐまとまったが、登記調整に半年以上かかった」というケースも珍しくないため、注意が必要です。
位置指定道路として認めてもらう
位置指定道路とは、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）から「土地の一部が道路である」と位置の指定を受けた幅員4m以上の私道を指します。前面道路が私道であることが原因で再建築できない場合は、位置指定道路として認めてもらうことで再建築が可能になります。
ただし、位置指定道路として認めてもらうには、幅員が4m以上であることが前提です。
そのため、幅員が4m未満の場合は私道の権利者全員の許可を得た上で幅員が4m以上になるようにセットバック（敷地を後退させること）を行わなければなりません。
また、建築基準法施行令第144条の4で規定されている以下の基準も満たす必要があります。
- 道路の両端が他の道路と接続されており、通り抜けが可能であること
- 道路と接する部分に隅切りがされていること
- 砂利を敷くなど、ぬかるみとならない構造であること
- 縦断勾配は12％以下であり、段差がないこと
- 側溝などの排水整備が設けられていること
なお、行き止まりがあって通り抜けができない道路（袋小路）の場合は、以下の要件を満たす必要があります。
- 幅員6m以上（場合によっては4m以上）であること
- 道路の長さが35m以下であること（35mを超える場合は、道路の終端および35mごとに自動車転回広場を設けること）
- 道路と接する部分に隅切りがされていること
位置指定道路を申請をする場合は、役所の建築課にご相談ください。
実例を用いた注意点として、この方法は「私道所有者全員の同意が取れず申請を断念した」「側溝整備だけで数百万円の工事費が必要になった」というケースもあります。
また、古い私道では、所有者がすでに亡くなっていたり、相続未登記で権利関係が複雑化していたりするケースも少なくありません。実務上は、道路の問題というより権利者調整の問題で進まなくなることが多い印象です。
一方で、近隣住民全員が建て替え問題を抱えていたため、協力して位置指定道路化を進めた事例もあります。複数の利害関係者がいる場合は、個人単独より地域全体で動くほうがまとまりやすいケースもあります
建築基準法第43条第2項第2号（旧43条ただし書き）の許可を得る
再建築不可の物件でも「建築基準法第43条第2項第2号（旧43条ただし書き）」であれば、特例として建物の建築が認められることもあります。
かつて「43条但し書き」と呼ばれていた例外規定ですが、平成30年（2018年）の建築基準法改正により、現在は「建築基準法第43条第2項第2号の許可」という制度に改められています。
なお、実務上は現在でも「43条ただし書き許可」と呼ばれることがあります。
この制度は、接道義務の条件を満たさない物件であっても、周辺の土地利用状況や避難・通行の安全性などを踏まえ、一定の条件を満たす場合に建築を認める例外規定です。
建築基準法第43条第2項第2号に基づき判断されますが、許可されるかどうかはケースバイケースです。
具体的には建築審査会に対して建築審査を申請し許可された場合のみとなりますが、自治体や地域によって基準が異なることがあるため、広い公園や緑地があるからといって必ず申請が通るわけではありません。
弊社が聞いた話でも、「隣接する公園を避難空地として評価され、許可が下りた」というケースがある一方、「数年前までは認められていた地域だったが、現在は運用が厳格化されていた」というケースもあります。
また、43条但し書き許可は、前例があるから通るとは限りません。実務上は、建築士が役所と事前協議を重ねながら進めるケースが一般的で、申請から許可まで数ヶ月以上かかることもあります。
さらに、「許可は下りたが、建築できる建物規模に制限が付いた」というケースもあります。単純に建て替え可能になるだけではなく、どのような建物が建築可能かまで確認することが重要です。
建替え可能にできない場合の活用法
再建築可能にしようとしても、必ずしも隣人が土地を売却するとは限りませんし、セットバックができないケースも少なくありません。
そうした場合、再建築不可物件をそのまま扱う活用法を考える必要があります。
弊社にご相談に来られる方から聞いた話でも、「再建築可能化に数百万円以上かかると言われ断念した」「私道所有者全員の同意が取れず進められなかった」というケースは珍しくありません。
特に、古い密集住宅地では、法的な問題より人間関係が障壁になるケースも多い印象です。
自宅として再建築不可物件に住んでいる場合においても、地震や火災で家を失ってしまった場合は建て直しができません。災害によるリスクが通常の物件の何倍にも跳ね上がってしまうため、あまりおすすめできない方法です。
一方、住宅として利用せず、人に貸すこともしないでただ物件を放置しているだけでは、固定資産税と都市計画税を毎年支払っている意味がなく事実上資産ではなく負債にもなってしまいます。
実際には、「年に数回しか行かないのに草刈り・通風・近隣対応だけ続いている」「空き家管理会社へ依頼して毎年数十万円かかっている」というケースもあります。
利用予定がない物件ほど、維持するだけの負担が積み重なりやすい点には注意が必要です。
建替えできない再建築不可物件を活用する下記のような方法を知っておくと上記のようなリスクを解消することができるかもしれません。
- 物件のリノベーションで賃貸物件として活用する
- シェアハウスとしても貸し出す手段もある
- 更地にして駐車場として活用する
- 隣人に買い取りを依頼してみる
- 再建築不可物件専門の不動産会社に相談する
物件のリノベーションで賃貸物件として活用する
戸建住宅が再建築不可物件であれば、その戸建てをリフォームやリノベーションで魅力的な物件に変えて賃貸物件として活用できるケースがあります。
再建築不可物件は建替えはできませんが、リフォームやリノベーションに関しては大きな制限はありません。
実際にリノベ物件として賃貸している事例として、「築60年以上の空き家を、レトロ感を活かした戸建て賃貸として再生した」というケースがあります。
特に都心部では、古くても戸建てに住みたいという需要が一定数あり、ファミリー層やペット飼育希望者から選ばれるケースもあります。
また、最近では古民家風や昭和レトロといったコンセプトで募集し、一般的な築古物件との差別化を図る事例も増えています。
実務上は、単純に新しくするより、古さを活かす方向で成功しているケースが目立ちます。
このように、築古という瑕疵をなくして人に貸し出せるようにする際、リフォームであれば金融機関も融資をしてくれるケースがあります。
なお、2025年4月施行の建築基準法改正（4号特例の縮小）により、木造2階建ての住宅で「大規模の修繕・模様替」を行う場合は、原則として建築確認申請が必須となりました。
柱や壁の過半を改修するようなフルリノベーションを行うと、再建築不可物件では確認申請が通らず違法建築となる恐れがあるため、事前に必ず建築士へ相談してください。
たとえば、以下のような改修を施せば、十分に新築に近い状態に再生できます。
- 水回り設備の交換
- 壁紙や床材の張り替え
- 外壁塗装など
実際の賃貸化事例では、「和室中心だった間取りをLDK化したことで入居が決まりやすくなった」「浴室やトイレだけ刷新して最低限のコストで貸し出した」というケースがあります。
とくに東京都の23区内、地方の中心都市であれば、賃貸用戸建住宅として十分な需要があるので、毎月の家賃収入が期待できるでしょう。
一方で、築古物件では、工事開始後にシロアリ被害や配管腐食が見つかるケースも珍しくありません。実務上は、「500万円想定だった工事費が倍近くまで膨らんだ」という相談もあります。
特に昭和40年代以前の木造住宅では、表面から見えない部分の劣化に注意が必要です。
シェアハウスとしても貸し出す手段もある
再建築不可物件は建築基準法の審査確認が曖昧な時代に建てられたものが多いため、基本的には築年数の経過した古い建物が中心であり、そのまま貸し出しても入居者を集めることは難しいといえます。
しかし、一定の面積を持ち、部屋数が十分な再建築不可物件のアパートなどであれば、収益向上を目的にシェアハウスとして貸し出すことも可能です。
シェアハウスは管理面で手間はかかるものの、部屋単位で貸し出せるため、1世帯にまるごと戸建てを貸し出すよりも収益性は高くなります。
実際の活用事例でも、「空室続きだった古アパートを外国人向けシェアハウスへ転用し、満室稼働した」というケースがあります。特に、大学や工場が近いエリアでは、安価な個室需要が一定数存在します。
また、「DIY可能物件」として募集し、若年層から人気が出たケースもあります。再建築不可という弱みが、自由に使える古家として逆に魅力になることもあります。
ただし、シェアハウスは通常賃貸以上に管理負担が大きく、入居者トラブル対応や共用部分管理が必要になります。実務上も、「騒音やゴミ出し問題への対応が想像以上に大変だった」という声は少なくありません。
さらに、消防法や用途変更の確認が必要になるケースもあります。特に大人数利用を前提とする場合は、建築士や行政への事前確認が重要です。
更地にして駐車場として活用する
「賃貸需要がない」「修繕費やリフォーム代をかけたくない」「管理が面倒」などという場合は思い切って、建物を全て取り壊して更地にして活用する方法もあります。
実際の活用事例でも、「老朽化した空き家を解体し、近隣住民向けの月極駐車場へ転用した」というケースがあります。特に、周辺に月極駐車場が不足しているエリアでは、比較的安定した需要が見込めることがあります。
また、資材置場や家庭菜園として利用されるケースも少なくありません。
ただし、再建築不可物件の建物を一度壊してしまうと今後の一切の建築が不可能になる点に留意しておく必要があります。
さらに、住宅を取り壊すことによって固定資産税の減税措置が解除されてしまう点も十分に理解した上で実施しましょう。
実務上も、「空き家が危険だったので解体したが、その後は固定資産税だけ増えてしまった」という相談は少なくありません。特に前面道路が狭い土地では、駐車場としても利用しづらく、更地にした後の出口に困るケースがあります。
また、老朽化した建物は、倒壊や破損で周囲の家や住人に被害をもたらすリスクもあります。
被害が発生すれば、損害賠償請求を受ける恐れもあるため、一切利用していない再建築不可物件は解体したほうが良いかもしれません。
実際に「台風で瓦が飛散し隣家の車を傷つけた」「行政から特定空家の改善指導を受けた」という話も聞かれます。
利用予定がない場合は、維持し続けるコストと解体後の税負担を比較しながら検討することが重要です。
隣人に買い取りを依頼してみる
どうしても自分で再建築不可物件を活用するのが難しい時は、周囲の土地に住む人に所有する再建築不可物件の買い取りを打診するのも一つの方法です。
とくに、自宅よりも道路側にある家に依頼すると、買取してもらえるケースは意外と多いです。以下のような場合、近隣の土地が欲しいというケースもあります。
- 住宅が周辺に密集していることで日照が悪い
- 子供の遊び場として庭が欲しい
実際の売却相談でも、「隣家が駐車場不足に悩んでおり、一般相場より高く買い取ってもらえた」というケースがあります。再建築不可物件は第三者には売りづらくても、隣地所有者にとっては価値が高くなることがあります。
また、道路側の住民が将来的に家の売却を考えている場合、再建築不可物件を合筆して、不動産の資産価値を高めることもできます。
実務上は、単独では価値が低い土地でも、組み合わせることで価値が上がる土地は少なくありません
隣人が上記のような悩みや希望を持っているタイミングで「うちの土地買いませんか？」と打診してみることで、高値で売却できるかもしれません。
一方で、近隣関係が悪化している場合や、隣地が共有名義の場合は、交渉がまとまらないケースもあります。
実際には、「話を持ちかけただけで警戒されてしまった」というケースもあるため、慎重な進め方が重要です。
再建築不可物件専門の不動産会社に相談する
- リノベーションや更地にするのは難しい
- すぐに再建築不可物件を売却したい
- 相続したが管理できない
このように考えている人は、再建築不可物件を扱う不動産会社へ相談する方法がおすすめです。
しかし、普通の不動産業者では再建築不可物件を取り扱えない場合が多く、安値で買い叩かれたり、買取拒否されてしまうケースも少なくありません。
特に、接道問題や権利関係が複雑な物件では、売却自体を断られるケースもあります。
弊社への実際のご相談でも、「大手仲介会社では難しいと断られたが、再建築不可物件を扱う会社では査定対象になった」というケースがあります。特に、共有名義・未接道・老朽化が重なっている物件では、一般仲介で動きづらい傾向があります。
一方で、再建築不可物件を扱う不動産会社では、リフォーム・土地調整・投資活用を前提として検討されるケースがあります。
実務上も、「古家付きでは売れなかったが、古民家再生向け物件として投資家へ売却された」というケースがあります。再建築不可物件は、通常住宅とは異なる買主層へアプローチされることが多いのが特徴です。
また、物件によっては、建築士・司法書士・土地家屋調査士などと連携しながら、43条許可や境界整理を検討するケースもあります。再建築不可物件は、単純な不動産売買というより、問題整理型の不動産として扱われることが多い分野です。
まとめ
再建築不可物件は、建築当時には適法だったものの、その後の建築基準法改正によって現在の基準を満たせなくなったことで生まれた不動産です。
特に、接道義務や道路種別の問題によって再建築不可となるケースが多く、古い住宅街や路地奥の土地では現在でも一定数存在しています。
また、再建築不可物件は「古い家だから危険」という単純な話ではなく、建て替え制限・売却難易度・維持管理負担・相続問題などが複雑に絡みやすい点に特徴があります。
一方で、再建築不可物件であっても、セットバックや隣地協議、43条但し書き許可などによって、再建築可能となるケースもあります。
ただし、実務上は隣地所有者との交渉や自治体判断が必要になることも多く、必ず解決できるとは限りません。そのため、「建て替えを目指すのか」「賃貸活用するのか」「売却するのか」を含め、早い段階で方向性を整理することが重要です。
また、活用が難しい場合でも、再建築不可物件を取り扱う不動産会社へ相談することで、売却や活用方法の選択肢が見つかるケースがあります。
実際には、一般仲介では動かなかった物件でも、再建築不可物件を扱う不動産会社や投資家向け市場では売却につながるケースもあります。
物件ごとに状況は異なるため、まずは現状を正確に調査したうえで、自分に合った対応方法を検討することが大切です。
再建築不可物件のよくある質問
再建築不可物件を建築可能にする方法はありますか？
自分の土地をセットバックしたり、隣地を購入することで建築基準法を満たせば、建物の建築が認められます。
再建築不可物件への建築が認められない場合はどうすればよいですか？
再建築不可物件をシェアハウスや駐車場として貸し出したり、隣地の所有者へ売却するとよいでしょう。または専門の不動産業者に買取してもらうことも可能です。
