再建築不可物件の条件や建て替え不可の理由は何？再建築可能にする方法や活用法も詳しく解説

「再建築不可物件」という言葉を知っていても「どんな物件なのか具体的にわからない」「なぜ建替えできないのか納得できない」という人も少なくありません。

再建築不可物件とは、現在の建築基準法における条件を満たさない物件で、道路に接する敷地が狭いものなどが該当します。

セットバックや隣地の購入などにより再建築可能な状態にする方法もありますが、複雑な手続きやまとまった資金が必要なため個人で行うにはハードルが高いでしょう。

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再建築不可の物件が存在する原因とは？

建築基準法でルールを定められているのに、どうして再建築不可物件が存在しているのでしょうか。

再建築不可物件が存在するのは、何度も実施された建築基準法の改正が原因です。

現行の建築基準法を満たせない建物などが「再建築不可物件」として扱われてしまうのです。

まずは再建築不可物件が発生してしまう原因を解説します。

法改正によって建築基準法を満たせなくなった

「建築基準法」は1950年5月24日に定められた法律で、1919年4月5日に定められた「市街地建築物法」もあります。

この建築基準法は国民の生命や健康、財産の保護を目的としており、建築物の敷地や設備、構造や用途について最低限の基準を定めたものです。

しかし、時代と共に造られる建築物も変わり、それに伴い建築基準法も改正されていきました。

その結果、現行の建築基準法の条件に適応できなくなった古い建築物などが、現在では「再建築不可物件」として扱われるようになってしまったのです。

参照:「建築基準法」（e-govポータル）

接道義務を満たさないと再建築が認められない

基本的に宅地などの土地は、救急車両や避難経路として安全に利用できる道路が規定通りに接していなければなりません。

なぜなら、狭い通路しか接していない物件だと、災害時などに消防車や救急車が通行できず、被害拡大につながる危険性があるためです。

とくに火災などは鎮火が遅れると周辺の住居などに燃え広がるおそれがあるため、路地しかない物件の危険性は高まります。

こうした危険な建物を減らすために「接道義務」を設けて、条件を満たさない建物を「再建築不可物件」として、建物の再建築を認めないようにしているのです。

再建築不可物件となる具体的な条件とは？

「再建築不可物件」とは、文字通り建物を再建築できない物件のことです。

現在の建物を解体すると再建築ができないのはもちろん、火災などの災害で大規模修繕・建替えが必要でも、再建築の許可が下りることはありません。

再建築不可物件と扱われてしまう条件は、以下のとおりです。

• 道路に接する敷地の間口が2m未満
• 土地が道路に面していない
• 接する道路が建築基準法の規定外
• 道路に接する路地部分が短い

次の項目から一つずつ解説していきます。

道路に接する敷地の間口が2m未満

再建築不可物件になってしまうケースには、主に下記のようなものがあります。

• 自身が所有する土地（敷地）が道路に2m以上接していない
• 土地（敷地）と道路は接しているが建築基準法で認められた道路ではない

これらは全て建築基準法の第43条にある「接道義務」に関係しています。

■建築基準法の第43条　接道義務
建築物のある敷地が建築基準法の条件を満たした道路に2m（条件によって異なる）以上接していなければならない
引用：国土交通省-建築基準法第43条

接道義務とは、救急車や消防車などの緊急車両が支障なく通ることができる道幅を確保するためのルールです。

建築基準法の接道義務を満たさない敷地に建てられた住宅は再建築不可物件として扱われてしまいます。

土地が道路に面していない

自身の土地に建築物を建てるのであれば、必ず敷地と道路が接していなければならないと建築基準法で定められています。

また、接する敷地も道路と2m以上は接していないと認められないという細かな決まりもあります。

しかし、以下の赤い建物と周りの敷地をご覧ください。

他人が所有する敷地に囲われている「袋地」であるため、赤い建物が建っている敷地は道路に接することができていません。

建築基準法における接道義務を果たしていないので、赤い建物は再建築不可物件として扱われてしまいます。

接する道路が建築基準法の規定外

こちらの図は自身が所有する土地と道路が2m以上接しているので、接道義務を満たしているように思えます。

しかし、接する道路が建築基準法上で規定された道路ではないため、こちらの建築物は再建築不可物件と扱われてしまいます。

建築基準法における道路には、道路の道幅が基本的に4m以上でなくてはならないというルールがあります。

上図のように、前面道路の幅員が3m程度しかない場合、救急車や消防車を含む緊急車両の通行が困難と考えられています。

そのため、建築基準法の接道義務を果たせていないと見なされて、敷地が道路に接していても再建築不可物件として扱われてしまいます。

道路に接する路地部分が短い

再建築不可物件になる代表例を説明してきましたが、特殊なケースもあります。

今回はその1つを同じく図を交えてご紹介します。

こちらは細い路地を進んだ先に建築物がある土地、いわゆる「旗竿地」と呼ばれるものです。

先程の2つのパターンとは異なり、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m接しているので一見すると問題はないようにも思えますが、実はこの路地部分の長さにも制限が設けられています。

路地部分の長さの制限は地域や各地方公共団体によって多少異なります。

東京都の場合、路地部分の長さの規定は以下のとおりです。

• 路地部分が20m以下の場合は道路に接する部分は2m以上
• 路地部分が20m超の場合は道路に接する部分は3m以上

このように、再建築不可物件になる要因とは建物自体ではなく、自身が所有する土地や接する道路などの関係によって決まります。

参照:「東京都建築安全条例」（東京都都市整備局）

再建築不可物件を建築可能にする方法

再建築不可物件であっても、将来的に建物の再建築が認められないわけではありません。

再建築不可物件を通常物件のように建築可能にする方法が存在します。

• セットバックを利用して建築基準法を満たす
• 隣接している土地を購入して建築基準法を満たす
• 43条但し書き道路物件は特例で建築許可される

ここからは、再建築不可物件を通常の物件のように増築や改築などを可能にする方法をご紹介していきます。

セットバックを利用して建築基準法を満たす

自身が所有する土地が建築基準法を満たす道路に接していないために再建築不可物件となっているのであれば、セットバックを利用した方法がおすすめです。

「セットバック」とは後退という意味で、文字通り自身が所有している物件を後退させることで接している道路の幅を広くして、建築基準法を満たす道路に変更する方法です。

上図を例に解説します。

上記のように、自身が所有している土地は道路に2m以上接していますが、前面の道路が建築基準法の条件を満たしていない幅員3mの道路に面しているという住宅があるとします。

このままだと、もちろん再建築不可物件として扱われてしまいますが、図のように自身が所有する土地を1mだけセットバック（後退）させて道路境界線を変更することで、前面道路の範囲も変わって幅員を4mまで延ばすことが可能になります。

セットバックで後退させた部分は公道になる

自身が所有している土地の前面道路が幅員4mになったということは、建築基準法を果たしたということになります。結果として、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことが可能になりました。

ただし、セットバックを利用して後退させた部分は私道ではなく公道として扱われることになりますので、たとえ自身が所有していた敷地であっても建物はもちろんのこと、塀や柵なども設置することができないという制限があるので慎重に考えて行動するようにしましょう。

隣接している土地を購入して建築基準法を満たす

自身の所有する土地が建築基準法に満たないために再建築不可物件となっているのであれば、隣接している土地を購入する方法をおすすめします。

上図を例に解説します。

上図のように、自身が所有している土地が建築基準法を満たした幅員4m以上の道路に面していても、その道路に接している部分が1.5mしかなく接道義務を果たしていない住宅があるとします。

このままだと、もちろん再建築不可物件として扱われてしまいますが、図のように自身が所有する土地に隣接している部分を一部（上図では一辺0.5m分）購入することで、敷地の規模が大きくなるだけでなく、道路に面する間口も広がります。

自身が所有している敷地が道路と2m以上接していれば、建築基準法を満たしていることになります。

その結果、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことができるようになるのです。

隣地所有者との売買交渉は簡単ではない

隣地の一部を購入するときには注意点があります。それは、隣接する土地が空き地ではない限り土地の所有者との交渉で時間が掛かってしまうということです。

また、交渉に時間が掛かるという問題だけでなく、取引相手である隣地の所有者にもメリットがあるように多少相場価格よりも上乗せした金額を提示する必要があるります。時間だけでなく費用も掛かってしまうことを承知しておきましょう。

日々、隣地所有者との交流を図り、良い関係を築いておくことが大切です。

43条但し書き道路物件は特例で建築許可される

再建築不可の物件でも「43条但し書き道路」であれば、特例として建物の建築が認められることもあります。

43条但し書き道路とは、接道義務の条件を満たさない物件でも、周辺に公園などの大きな土地があれば、建替えが可能になるという例外規定です。

建築基準法第43条第1項の「ただし書きの規定に基づく許可」に則って物件が判断されますが、許可されるかどうかはケースバイケースです。

具体的には建築審査会に対して建築審査を申請し許可された場合のみとなりますが、自治体や地域によって基準が異なることがあるため、広い公園や緑地があるからといって必ず申請が通るわけではありません。

建替え可能にできない場合の活用法

再建築可能にしようとしても、必ずしも隣人が土地を売却するとは限りませんし、セットバックができないケースも少なくありません。

そうした場合、再建築不可物件をそのまま扱う活用法を考えなければいけません。

自宅として再建築不可物件に住んでいる場合においても、地震や火災で家を失っってしまった場合は建て直しができないため、災害によるリスクが通常の物件の何倍にも跳ね上がってしまいます。

また、住宅として利用せず、人に貸すこともしないでただ物件を放置しているだけでは、固定資産税と都市計画税を毎年支払っている意味がなく事実上資産ではなく負債にもなってしまいます。

建替えできない再建築不可物件を活用する具体的な方法を知っておくと上記のようなリスクを解消することができるかもしれません。

物件のリノベーションで賃貸物件として活用する

戸建住宅が再建築不可物件であれば、その戸建てをリフォームやリノベーションで魅力的な物件に変えて賃貸物件として活用することを考えてみましょう。

再建築不可物件は建替えはできませんが、リフォームやリノベーションに関しては大きな制限はありません。

瑕疵をなくして人に貸し出せるようにする際、リフォームであれば金融機関も融資をしてくれるケースがあります。

以下のような改修を施せば、十分に新築に近い状態に再生できます。

• 水回り設備の交換
• 壁紙や床材の張り替え
• 外壁塗装など

とくに東京都の23区内、地方の中心都市であれば、賃貸用戸建住宅として十分な需要があるので、毎月の家賃収入が期待できます。

シェアハウスとしても貸し出す手段もある

再建築不可物件は建築基準法の審査確認が曖昧な時代に建てられたものが多いため、基本的には築年数の経過した古い建物が中心であり、そのまま貸し出しても入居者を集めることは難しいといえます。

しかし、一定の面積を持ち、部屋数が十分な再建築不可物件のアパートなどであれば、収益向上を目的にシェアハウスとして貸し出すことも可能です。

シェアハウスは管理面で手間はかかるものの、収益性に関しては1世帯にまるごと戸建てを貸し出すよりも、部屋単位で貸し出せるため収益性は高くなります。

再建築不可物件を活用して収入を得たい人は、まずは住宅をリフォームして戸建て賃貸、もしくはシェアハウスにすることを考えてみましょう。

更地にして駐車場として活用する

賃貸需要がない、修繕費やリフォーム代をかけたくない、管理が面倒などという場合は思い切って、建物を全て取り壊して更地にして活用するとよいでしょう。

ただし、再建築不可物件の建物を一度壊してしまうと今後の一切の建築が不可能になる点に留意しておく必要があります。

また、住宅を取り壊すことによって固定資産税の減税措置が解除されてしまう点も十分に理解した上で実施しましょう。

更地にした後は、車やバイクの駐車場、自転車の駐輪場などで周辺住民などに貸し出す等の運用方法が考えられます。また、工場の資材置き場、我が家の菜園といった活用法も考えられます。

老朽化した建物は、倒壊や破損で周囲の家や住人に被害をもたらすリスクもあります。

被害が発生すれば、損害賠償請求を受ける恐れもあるため、一切利用していない再建築不可物件は解体したほうが良いかもしれません。

隣人に買い取りを依頼してみる

どうしても自分で再建築不可物件を活用するのが難しい時は、周囲の土地に住む人に所有する再建築不可物件の買い取りを打診<してみましょう。

とくに、自宅よりも道路側にある家に依頼すると、買取してもらえるケースは意外と多いです。

以下のような場合、近隣の土地が欲しいというケースもあります。

• 住宅が周辺に密集していることで日照が悪い
• 子供の遊び場として庭が欲しい

また、道路側の住民が将来的に家の売却を考えている場合、再建築不可物件を合筆して、不動産の資産価値を高めることもできます。

隣人が上記のような悩みや希望を持っているタイミングで「うちの土地買いませんか？」と打診してみることで、高値で売却できるかもしれません。

再建築不可物件専門の不動産会社に相談する

• リノベーションや更地にするのは難しい
• すぐに再建築不可物件を売却したい

このように考えている人は、買取業者に再建築不可物件を買取してもらう方法がおすすめです。

しかし、普通の不動産業者では再建築不可物件を取り扱えない場合が多く、安値で買い叩かれたり、買取拒否されてしまうケースも少なくありません。

そうした場合でも、再建築不可物件を専門に取扱う買取業者であれば、すぐに買取してもらえるのでご安心ください。専門の買取業者は、例えば提携しているリフォーム会社や解体業者に格安で工事を依頼し、付加価値をつけて転売するのが目的なので、需要の低い再建築不可物件も積極的に買い取ってくれます。

まずは無料の一括査定を利用して、あなたの再建築不可物件がいくらで売却できるのかを確認してみることをおすすめします。

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まとめ

建築基準法は1950年に定められた法令で、時代や建築物の変化によって徐々に改正された結果、再建築不可物件が生まれました。

つまり、現在は通常物件として扱われている建物でも、今後の法改正によっては再建築不可物件となる可能性があるわけです。

すでに再建築不可物件を所有している人は、セットバックや隣地買取など、建築基準法を満たす対処法があることを覚えておきましょう。

手間や費用をかけたくない場合、専門業者に再建築不可物件を買取してもらえるので、まずは無料相談を受けてみることをおすすめします。