狭小地・狭小住宅が売れない理由は？早く高値で売る方法や売却金額の相場を解説

売却の前に所有物件が狭小地・狭小住宅なのかを確認しておこう

最初に説明したように、狭小地・狭小住宅となる基準は法律などで明確に定められていません。文字通り「狭く小さい土地・建物」は狭小地・狭小住宅となりますが、「狭い」「小さい」と考える基準は人によって異なることが関係します。

あくまで目安ですが、一般的には15坪〜20坪（50m2〜60m2）以下の土地や建物が狭小地・狭小住宅とみなされます。そのため、15坪〜20坪を超える土地や建物であれば、狭小地・狭小住宅と扱われない可能性があります。

また、狭小地・狭小住宅が生まれる理由には、大まかに「不動産会社の販売戦略があったため」「都市計画の開発があったため」の2つがあり、下記のイメージ図に該当するような土地や建物は狭小地・狭小住宅とみなされる可能性があります。

□不動産会社の販売戦略によって1つ1億円の土地を3つに分筆した場合

□都市計画の開発によって道路にかかる土地が狭小地になった場合

15坪〜20坪を超えており、上記2つに該当しない土地や建物であれば、狭小地・狭小住宅として扱われない可能性があります。その場合、通常の土地や建物として扱われて、不動産会社の仲介などの方法で売却を期待できます。

一方、所有している土地や建物が狭小地・狭小住宅なのであれば、通常の物件よりも売れづらいのが一般的です。これから理由を解説していくため、理由を踏まえたうえで狭小地・狭小住宅の売却方法を考えてみてください。

狭小地・狭小住宅は通常の物件よりも売れづらい

前述したとおり、狭小地・狭小住宅は通常の物件よりも売れづらいのが一般的です。その理由には、下記が挙げられます。

売れづらい理由	該当する可能性があるケース
通常の物件よりも住宅ローンを組みづらい	狭小住宅の所有者は基本的に該当する
建築費用が高くなりやすい	狭小地・狭小住宅の所有者は基本的に該当する
間取りが特殊で活用しづらい	・玄関先がすぐに道路になっている狭小住宅 ・駐車スペースがない狭小住宅 ・部屋が極端に狭い、または歪な形をしている狭小住宅 など
再建築不可物件に該当している可能性がある	接道義務を満たしていない狭小地・狭小住宅
建物の耐震性が悪い	複数階建の狭小住宅
隣接する建物が原因で日当たりや風通しが悪い	隣の建物との距離が近い狭小地・狭小住宅

狭小地・狭小住宅の場合、基本的に購入者が住宅ローンを組みづらいうえに、購入後に建物を立てる場合にかかる費用が高くなりやすいです。これらの点も狭小地・狭小住宅が売れづらい理由になりがちです。

さらに、ほかにも買い手がつきづらくなる理由があるため、一般的に狭小地・狭小住宅は売れづらいといわれています。

ここからは、狭小地・狭小住宅が通常の物件よりも売れづらい理由をそれぞれ解説していきます。

通常の物件よりも住宅ローンを組みづらい

必ずとはいえませんが、現金一括で購入するよりも、住宅ローンによる借入額で不動産を購入するのが一般的です。しかし、狭小地・狭小住宅は、通常の物件よりも住宅ローンを組みづらい傾向があります。

住宅ローンを利用する場合、購入する不動産を担保にするのが一般的です。金融機関ごとで担保にできる不動産の基準が定められており、そのなかの1つに土地面積の制限があります。

これは「購入する不動産の土地面積が一定の基準よりも広いか否か」という基準であり、土地面積が40m2超と定められているのが一般的です。

前述したとおり、一般的には50m2〜60m2以下の土地や建物が狭小地・狭小住宅とみなされます。そのため、狭小地・狭小住宅の場合、土地面積の基準を満たせずに住宅ローンを利用できない可能性があるのです。

住宅ローンを利用できなければ、現金一括で狭小地・狭小住宅を購入する必要があります。数千万ほどの土地や建物を現金一括で購入できる人はなかなか現れづらいため、狭小地・狭小住宅は売れづらいといえるのです。

狭小地・狭小住宅だとフラット35も利用できない

不動産購入者のなかには、住宅金融支援機構が提供している住宅ローン「フラット35」を利用して土地や建物の購入を検討している人もいます。しかし、狭小地・狭小住宅の場合、フラット35も利用できないのが一般的です。

フラット35を利用できるのは、下記の住宅の床面積の基準を満たしている建物に限ります。

• 一戸建て、連続建ておよび重ね建て：70m2以上
• マンションなどの共同建て：30m2以上

参照元：フラット35 公式サイト「【フラット35】ご利用条件」

狭小地・狭小住宅の場合、その土地の狭さから共同建てである可能性は低いと考えられます。そのため、基本的に狭小地には一戸建てが建っており、フラット35を利用するには住宅の床面積が70m2以上ある必要があります。

狭小地・狭小住宅は50m2〜60m2以下なのが一般的であるため、住宅の床面積の基準を満たせずにフラット35を利用できないと考えられるのです。

建築費用が高くなりやすい

一般的な土地に建物を建てる場合、基本的には大型トラックなどを使って建設資材を運びます。

しかし、狭小地の場合、土地の狭さが原因で建築資材を置くスペースを確保しづらいため、近隣に建築資材を置くことになります。そのため、建築資材を置くスペースを確保する費用や、そこから資材を狭小地に運ぶための人件費や運送費なども必要になるのが一般的です。

また、建築作業では重機が使用されますが、狭小地の場合は一般的な土地よりも作業期間が長期化しやすく、その分人件費もかかります。

つまり、狭小地はその土地の狭さが原因となり、建築にかかる費用が一般的な土地よりも高くなりやすいのです。

住居などを建てるための土地を探している人にとって、建築費用が高くなりやすい点は購入を敬遠する理由にもなり得ます。

間取りが特殊で活用しづらい

住居などの建物を探している人は、基本的に家族構成やライフスタイルなどに合わせて購入する物件を決めます。狭小住宅の場合、土地の狭さから下記のように間取りが特殊なケースがあります。

• 玄関先がすぐに道路になっている
• 駐車や駐輪のスペースがない
• 部屋が極端に狭い、または歪な形をしている

これらに該当する狭小住宅の場合、購入者の希望と合わないために購入を敬遠されてしまう可能性があるのです。

また、土地に建物を建てる場合も同様に、購入者は自分の希望を叶えられるような土地を購入するのが一般的です。狭小地の場合、土地の狭さから希望するような建物を建てられないことを危惧され、購入に至らないことも考えられます。

再建築不可物件に該当している可能性がある

狭小地や狭小住宅の場合、再建築不可物件に該当している可能性があります。

再建築不可物件とは、建築基準法の第43条で定められた「接道義務」を満たしていない土地や、その土地に建っている家屋のことです。簡単にいえば、「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地や建物」とも言い換えられます。

狭小地や狭小住宅の周りは住宅が密集している傾向があるため、接道義務を満たせずに再建築不可物件と扱われる可能性があるのです。再建築不可物件とみなされれば、物件を建て替えや、増築、改築、大がかりなリフォームを行えません。

建物の購入を検討している人は、個人や家族などと長期的に住むためのマイホームを探しているのが一般的です。建て替えや改築などを行えない再建築不可物件は現状問題なく居住できていたとしても、築年数がかさむにつれて老朽化が進み、いずれは居住が難しくなる可能性が高いです。

現時点で自由に改築などができないうえに、将来的に居住できなくなるリスクが高いことからも、狭小地や狭小住宅は買い手がつきづらいといえます。

建物の耐震性が悪い

狭小地に建てる建物は、土地の狭さから縦長の物件になるのが一般的です。縦長の物件は一般的な建物よりも耐震性が悪くなり、地震があった際に上の階にいると揺れを感じやすくなります。

地震大国とも呼ばれる日本では、耐震性の高さが物件の購入を左右することもあります。そのため、一般的な建物よりも耐震性が悪くなりがちな狭小地や狭小建物は、買い手がつきづらくなるのです。

隣接する建物が原因で日当たりや風通しが悪い

前述したように、狭小地や狭小住宅は住宅が密集している傾向があります。この場合、隣接する建物との距離が近くなることが予測されます。

隣家との距離が近ければ近いほど、日当たりや風通しが悪くなるのが一般的です。

日当たりや風通しのよさは物件購入者が希望する条件にもなり得ることから、この点も狭小地や狭小住宅が売れづらい要因となります。

狭小地・狭小住宅を売却する方法

狭小地・狭小住宅は通常の物件よりも売れづらいですが、絶対に売れないとは限りません。あくまで買い手がつかない可能性があるだけで、状況に応じた方法を取ることで狭小地・狭小住宅でも売却できることも考えられます。

売却方法	向いている状況
訳あり物件の買取業者に依頼する	ほかの売却方法が取れない場合
不動産会社に仲介を依頼する	土地や建物の条件がよい場合
隣接地の所有者に買い取ってもらう	隣接地の所有者と良好な関係である場合

基本的に狭小地・狭小住宅であれば、訳あり物件の買取業者に依頼するのが得策です。しかし、物件の条件がよい場合や隣接地の所有者との関係が良好な場合は、ほかの方法で狭小地・狭小住宅を売却できる可能性があります。

ここからは、狭小地・狭小住宅を売却する方法をそれぞれ解説していきます。

専門の買取業者に依頼する

土地や建物の売却方法は、不動産会社の仲介だけではありません。主に土地や建物の買取を専門とする業者に依頼することも1つの手です。

買取業者に依頼すれば、その業者が買い手となります。不動産会社の仲介のように買い手を探す必要がないため、比較的早く狭小地・狭小住宅を売却できることに期待できます。

また、詳しくは「狭小地・狭小住宅を専門とする買取業者に売却する」の見出しで解説しますが、狭小地や狭小住宅を専門とする買取業者であれば、リフォームをすることなくそのままの状態で買い取ってもらえるのが一般的です。

ただし、買取業者に依頼する場合、不動産会社に仲介を依頼するよりも売却金額が安くなる傾向があります。あくまで目安ですが、仲介による売却金額の7割〜8割程度になるのが一般的です。

そのため、狭小地・狭小住宅を売却したい場合、まずは不動産会社に仲介を依頼するのが得策です。「依頼したけど買い手がなかなかつかない」「依頼を断られた」といった状況になった際、買取業者に依頼することを検討するのがよいでしょう。

不動産会社に仲介を依頼する

狭小地・狭小住宅は買い手がつきづらいと説明しましたが、条件がよい物件であれば不動産会社による仲介でも売却が期待できます。条件がよい狭小地・狭小住宅の例には、下記が挙げられます。

• 都心のような人気のエリアにある
• 駅から徒歩5分〜10分圏内にある
• 築年数が5年以下の築浅物件

本当に売却できるか否かは、依頼した不動産会社が行なう売却活動にもよります。そのため、「条件がよければ必ず売却できる」とはいえません。

とはいえ、買取業者よりも高値で売却できるのが一般的であるため、条件がよい狭小地・狭小住宅を所有している場合は不動産会社に仲介を依頼することを検討してみてもよいでしょう。

隣接地の所有者に買い取ってもらう

不動産業界では、ときに「隣の土地は倍出しても買え」といわれることがあります。このケースには、隣接地も同様に狭小地・狭小住宅である場合が挙げられます。

狭小地や狭小住宅は通常の物件よりも活用しづらく売れづらいです。そこで、隣接する狭小地を購入して2つの土地を1つにすることで、通常の土地として扱えます。

とくに、再建築不可物件であれば、隣地の購入によって土地面積が増えることで建物の建て替えが可能になるケースもあります。

通常の土地であれば狭小地よりも活用しやすく、売却にも期待できます。そのため、一般の不動産市場では価値の低い狭小地でも、隣接地の所有者にとっては喉から手が出るほど欲しいことも考えられるのです。

狭小地・狭小住宅の売却価格相場は坪単価が15％〜20％ほど高くなる

不動産の売却価格は、買い手の需要によって変動するのが一般的です。たとえば、人気のエリアにあり土地面積が広く築浅の物件であれば買い手の需要が高いため、基本的に売却価格は高くなります。

前述したように狭小地・狭小住宅は買い手がつきづらいため、売却価格も安くなるのが一般的です。しかし、坪単価だけで見れば、狭小地・狭小住宅の価格相場は高いケースが大半です。

たとえば、品川区内のとある地域において「60m2未満の土地」と「60m2以上の土地」を比較してみます。

60m2未満の狭小地では、物件の希望価格は3,480万円、坪単価は230.4万円となっています。

出典： SUUMO 土地購入情報検索結果

一方、60m2以上の土地では物件の希望売却価格が4,780万円、坪単価にして204.6万円です。

出典： SUUMO 土地購入情報検索結果

上記を比べると、販売価格は狭小地・狭小住宅の方が安いですが、坪単価で考えると割高になっています。

実際の販売価格は物件がある地域や築年数といった条件で変動しますが、狭小地の坪単価は、通常の不動産よりも15%〜20％ほど増えると考えてもよいでしょう。

狭小地・狭小住宅の査定ポイント一覧

狭小地・狭小住宅の売却金額は、不動産会社や買取業者が行う査定によって決まります。査定基準は業者によって異なると考えられますが、一般的には下記がポイントとなります。

• 築年数
• 駅までの距離
• 破損や劣化の箇所がないか
• 日当たりや間取り
• 再建築不可物件ではないか
• 耐震基準を満たしているか
• 周辺環境や治安のよさ
• 土地の形状や高低差

たとえば、「築年数が浅い物件」「駅までの距離が近い物件」といった場合、買い手の需要が比較的高いため、売却金額も高くなるのが一般的です。

狭小地・狭小住宅を高額かつスピーディーに売るためのコツ

狭小地・狭小住宅の売却を検討している場合、「なるべく高く早く売るにはどうしたらいい」と考えることでしょう。その場合、狭小地・狭小住宅を高額かつスピーディーに売るためのコツを実践してみてください。

• 狭小地・狭小住宅を専門とする買取業者に売却する
• 複数の業者に見積もりをして最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼する
• 狭小地・狭小住宅の買取実績がある不動産会社に依頼する
• 不動産会社に物件の条件のよさをアピールしてもらう

ここからは狭小地・狭小住宅を高額かつスピーディーに売るためのコツをそれぞれ解説していきます。

狭小地・狭小住宅を専門とする買取業者に売却する

前述したように、買取業者であれば買い手を探す手間がかからないため、仲介よりも早く狭小地・狭小住宅を売却できるのが一般的です。

また、狭小地・狭小住宅を専門とする買取業者であれば、活用方法や高値での転売に関するノウハウがあるため、ほかの業者よりも高値で買い取ってもらえることに期待できます。

そのため、なるべく早く売るために買取業者に依頼する場合、狭小地・狭小住宅を専門とする買取業者であれば高額で買い取ってもらえると考えられるのです。

なお、専門の買取業者を探す際は、オンラインの一括査定がおすすめです。複数の不動産会社にまとめて査定してもらえるので、より高額で買い取ってもらえる買取業者が見つかります。

当サイトから申し込める一括査定では、全国から厳選された優良不動産会社に査定を依頼できるので、ぜひご活用ください。

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複数の業者に見積もりをして最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼する

狭小地・狭小住宅を売却する場合、複数の業者に見積もりを依頼するのが得策です。

狭小地・狭小住宅の売却金額は、買取業者や不動産会社が行う査定によって決定されます。売却金額を決める基準は各業者によって異なると考えられ、複数の業者に査定を依頼すると査定額にばらつきが生じると予想されます。

つまり、複数の業者に見積もりを依頼することで、査定額が最も高い業者を見つけられるのです。査定額が最も高い業者に依頼すれば、ほかの業者よりも高値で狭小地・狭小住宅を買い取ってもらえます。

「すぐにでも売却したい」「複数の業者に査定を依頼するのは面倒」と考えるかもしれませんが、狭小地・狭小住宅を売却する場合、複数の業者に査定を依頼してみましょう。

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狭小地・狭小住宅の買取実績がある不動産会社に依頼する

不動産会社や買取業者には、それぞれ得意としている物件があり、なかには狭小地・狭小住宅を得意とする業者もあります。そのような業者であれば、他社に依頼するよりも高値かつ早期で狭小地・狭小住宅を売却できる可能性があります。

不動産会社や買取業者は、自社の公式サイトに過去の実績を掲載している傾向があります。狭小地・狭小住宅の仲介や買取の実績があれば、その業者が狭小地・狭小住宅を得意としている可能性があるとも判断できます。

狭小地・狭小住宅を売却する場合、複数の業者の公式サイトを確認したうえで、狭小地・狭小住宅の仲介や買取の実績が豊富な業者に依頼するようにしてみるとよいでしょう。

不動産会社に物件の条件のよさをアピールしてもらう

不動産会社に仲介を依頼して狭小地・狭小住宅を売却する場合、物件の条件のよさをアピールしてもらうことが大切です。

前述したように、駅近や築浅といった条件がよい狭小地・狭小住宅であれば、不動産会社による仲介で売却できる可能性があります。ただし、依頼すればすぐに高値で売れるとは限らず、売却に至るか否かは不動産会社による売却活動にもよります。

売却活動の際、所有する狭小地・狭小住宅のよさをアピールしてもらえば、物件を探している人に「買いたい」と思ってもらえる可能性があります。狭小地・狭小住宅のアピールポイントには、下記が挙げられます。

• 駅から徒歩5分
• 築5年以下
• スーパーや大型商業施設が近くにある
• 学校や病院などの施設が近くにある
• 日当たりや風通しがよい

アピールポイントが多ければ多いほど、買い手の購買意欲を高められることに期待できます。狭小地・狭小住宅を売却する場合、所有している物件のよさを洗い出したうえで、それをアピールポイントとしつつ売却活動をしてもらうようにしてみてください。

まとめ

狭小地・狭小住宅が売れづらい理由には、住宅ローンの組みづらさや建築費用の高くなりやすさなどが挙げられます。また、「間取りが特殊」「再建築不可物件に該当している」など、所有している物件によっては、ほかにも売れづらい理由は考えられます。

とはいえ、狭小地・狭小住宅だからといって、絶対に売却できないわけではありません。条件がよい物件であれば不動産会社の仲介で売却を期待できますし、専門の買取業者であれば売却金額は安くなる傾向がありますが、基本的には狭小地・狭小住宅を買い取ってもらえます。

なお、狭小地・狭小住宅を売却する場合、実際の買取金額の目安をつかんだうえで、最も査定額が高い業者に依頼するためにも、複数の業者に査定を依頼することが大切です。

「不動産一括査定」であれば、所要時間2分かつ0円で複数社に一括査定を依頼できるため、狭小地・狭小住宅を売却する場合はぜひ活用してみてください。