再建築不可物件のセットバックとは？工事の流れや要不要の判断基準を解説！

再建築不可物件とはセットバック要物件？意味や目的を解説

再建築不可物件とは、法令や条例の制限により、新築や建て替えが認められていない土地・建物を指します。再建築不可となる原因には、接道義務である「幅4m以上の道路に2m以上接している」が満たせていないパターンが多く見られます。

接道義務を満たして再建築不可状態を解消する代表的な方法が、土地を後退させる「セットバック」です。再建築不可物件のセットバックとは、接道義務を満たして再建築不可状態を解消することを意味します。

中古物件や土地情報のチェック中に見かける「セットバック要」の記載は、「新築や建て替えにはセットバックが必要な土地であること（幅員4m未満の道路に接している状態であること）」を表すものです。つまりセットバック要物件は、セットバックしないと新しく建物が建てられない再建築不可物件に該当します。

ただし、「セットバック要＝必ず再建築不可」とは限らず、実際には個別の道路種別（2項道路か否か等）や行政判断によって取り扱いが異なる場合があります。そのため、最終的な可否は自治体への確認が不可欠です。

以下では、再建築不可物件とセットバックの概要について見ていきましょう。

再建築不可物件とは「法令や条例に違反している建物」

再建築不可物件とは、建築基準法などの現行法に適合していないことにより、原則として建物の新築や建て替えが認められていない不動産を指します。
再建築不可物件は「違法に建てられた建物」と混同されがちですが、実務上は必ずしもそうではありません。多くの場合、建築当時は適法であったものの、その後の法改正により現行基準に適合しなくなった「既存不適格物件」に該当します。

土地が再建築不可の状態になると、原則として敷地内での新築や建て替えが認められません。
再建築不可となる原因は、建物そのものではなく土地の条件に起因するケースが大半です。そのため、建物を取り壊して更地にしても再建築不可の状態は解消されず、「建物が建てられない土地」として活用が制限される点に注意が必要です。

再建築不可物件になる原因の多くは「接道義務に違反しているから」

再建築不可物件になる原因の多くは「接道義務に違反しているから」です。

接道義務とは、災害時の避難経路確保や緊急車両の通行確保などを目的に、道路・通路に一定以上の道幅が必要であると定めたものです。都市計画法における「都市計画区域」または「準都市計画区域」にて、建物がある敷地に適用されます。

建築基準法第42条および第43条にて、「建築基準法上の道路とは、建築基準法42条に定められた幅員4m（特定行政庁が指定したところは幅員6m）であること」「建築物がある敷地は道路に2m以上接すること」と定められています。

つまり接道義務とは、幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない土地では、原則として建物の建築が認められません。

第42条における道路とは、基本となる道路法による道路、1項2号の都市計画法・土地区画整理法等による道路、1項5号の位置指定道路、後述する2項道路などが存在します。

（道路の定義）
第四十二条この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
e-Gov法令検索 建築基準法

（敷地等と道路との関係）
第四十三条建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
e-Gov法令検索 建築基準法

接道義務違反で再建築不可になる主なケースとして、以下のものが挙げられます。

• 敷地と接している道路が幅員4m未満（特定行政庁が指定した区域内では6m未満）
• 敷地と道路が接している部分が幅員2m未満（間口が2m以上でも、通路途中で2m未満の箇所があると違反）
• 敷地が建築基準法上の道路とまったく接していない
• 接している道路が建築基準法上の道路ではない

これらの要件を満たさない場合、原則として再建築は認められません。なお、建築確認を受けずに建築された場合や、明確な法令違反がある場合には、行政指導や是正措置の対象となる可能性があります。ただし、すべての再建築不可物件が違反建築物に該当するわけではない点には注意が必要です。

新築工事中に接道義務違反が発覚したときは、工事が中止となります。もし建築後や増築後なども接道義務違反を放置していると、違反建築物（違法建築）として行政指導・行政処分・刑事罰の対象になる可能性もあります。

建築基準法に明確に違反している建物については、行政から是正措置（使用停止・改修・除却など）を命じられる可能性があります。

さらに、こうした是正命令に従わない場合には、建築基準法違反として刑事罰（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）が科されることがあります。
ただし、再建築不可物件の多くは「既存不適格物件」に該当し、直ちに違反建築物として是正命令の対象となるわけではありません。実際には、新築時の無許可建築や重大な法令違反があるケースなどに限って、行政処分が問題となるのが一般的です。

接道義務を満たせずに再建築不可となっている物件の多くは、「既存不適格物件」に該当する

建築確認や完了検査といった行政のチェック体制が整ってきた現在においては、接道義務を無視した新しい建物を建てるケースは少なくなりました。現在、接道義務を満たせずに再建築不可となっている物件の多くは、「既存不適格物件」に該当します。

既存不適格物件とは、「建築時は合法であったが、その後の法改正などが原因で適合しなくなった建物」です。

建築基準法が制定された1950年以前には、幅員4m未満の道路と接した建物が数多く建てられました。しかし、これらをすべて違反建築物として扱うと、昔の建物の多くが違法となってしまいます。そこで建築基準法第42条2項の規定に該当する道路は、幅員が4m未満でも建築基準法上の道路と認める「2項道路（みなし道路）」として扱われます。

2項道路となる条件は、次のすべてを満たすことです。

• 建築基準法が施行される前に建物が建てられている土地であること
• 接している道路が4m未満であること
• 特定行政庁が指定していること

2都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
e-Gov法令検索 建築基準法

当初建築された時点では合法であり、その後に自分の行為などとは無関係な事情によって違法状態となったものなので、2項道路が接している土地に関して行政から是正命令が下されることはありません。

つまり、2項道路に接している土地は現状利用は可能であるものの、建て替え時にはセットバックを行わなければ建築が認められないケースが一般的です。

そこで、2項道路を含めた幅員4m未満の道路を4mにして接道義務を満たすためにおこなうのが「セットバック」です。

セットバックとは「土地を後退させて利用権を制限し道路幅を確保する方法」

セットバックとは、建物がある土地を後退させ、土地と接する道路の幅を4m確保する手法です。セットバックした部分は「後退用地」とも呼ばれ、建築基準法上の道路として扱われます。

後退させた部分は第三者へ直ちに譲渡するわけではなく、所有したまま道路として使用・維持管理してもらう「無償使用」、自治体などへ所有権を移す「寄付」などの方法から、取り扱い方を自治体と相談して選ぶことが一般的です。

セットバックをおこなう目的は、前述した接道義務を満たすためです。セットバックによって道路幅を確保できれば、再建築不可物件（2項道路に接している既存不適格物件を含む）状態を解消できます。

セットバックは主に接道義務を満たすために行われますが、結果として斜線制限（高さ制限）の条件が緩和される場合もあります。

斜線制限とは、日当たりや風通しの確保、圧迫感の軽減などを目的として、道路や隣地との境界線から一定の勾配で建物の高さを制限する規定です（建築基準法第56条）。

セットバックによって道路境界線が後退すると、斜線制限の基準位置も変わるため、結果として建築可能な高さや建物形状の自由度が広がるケースがあります。

ただしセットバック後の取り扱いや後退距離については、後述する一定のルールに従う必要があります。

セットバックによって後退させる土地の取り扱いや距離のルール

再建築不可物件の解消のためにセットバックして発生した後退用地は、以下の取り扱いルールを適用するのが原則です。

• 原則として「公共の道路として提供した部分」として扱われる
• 利用権が制限され、後退用地でのフェンス・駐車場・門扉・塀などの設置が原則として制限される
• 「寄付」「無償使用」なら自治体が維持管理・費用負担、「自己管理」なら自分で維持管理・費用負担をする
• 建ぺい率・容積率の計算時には、後退用地を敷地面積から除外する
• 自治体によっては、後退用地を所有権ごと買い取る制度が設けられている場合もある

後退用地は、将来的に道路として利用されることを前提としているため、土地所有者であっても自由に利用できるわけではありません。特に、建築物や恒久的な構造物の設置は制限される点に注意が必要です。
また、管理や費用負担の取り扱いは自治体ごとに異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

道路から後退させる土地の距離は、セットバック予定の土地と向かい合う土地の種類によって変わります。具体的には次の通りです。

• 道路を挟んだ向かい側が住宅のときは「道路の中心線から2m確保するように後退させる」
• 道路を挟んだ向かい側が川・崖などのときは「向こう側の道路端から4m確保するよう後退させる」

それぞれの詳細を見ていきましょう。

道路を挟んだ向かい側が住宅のときは「道路の中心線から2m確保するように後退させる」

道路の両側に敷地がある場合は、道路の中心線から2m（特定行政庁が指定した区域内では3m）ずつ確保するように後退させます。

なぜ2mかというと、双方の敷地で道路幅員を確保する考え方が基本です。たとえば道路の幅員が3.2mだと幅があと0.8m必要になるため、あなたと向かい側で0.4mずつセットバックして道路幅を確保します。セットバックする合計面積は、セットバックする距離×間口で計算が可能です。

ただし、相手がすでにセットバック済みの場合だと、自分側のみで不足分を確保する必要があります。先程の例のように道路幅が3.2mだと、自分の土地を0.8m後退させます。

相手側がセットバック済みか否かは、土地所在地の管轄役所の建設課、建築指導課、道路課などの窓口で確認しましょう。

道路を挟んだ向かい側が川・崖などのときは「向こう側の道路端から4m確保するように後退させる」

道路を挟んだ向かい側が川・崖など後退ができない土地の場合は、向こう側の道路端から4m（特定行政庁が指定した区域内では6m）確保するようにセットバックします。道路の幅員が3.2mなら、あなた側の土地のみを0.8m後退させます。

このパターンだと相手側との連絡などが必要ない反面、後退させる土地の面積が大きくなるかもしれません。土地が狭くなると活用幅や資産価値に影響が出るため、セットバックしても問題がないか事前に確認しておきましょう。
具体的には、以下の窓口や専門家に相談するのが有効です。

• 役所の建築指導課・道路課：セットバックの必要距離や適用ルールの確認
• 不動産会社：資産価値や売却時の影響の確認
• 建築士・ハウスメーカー：セットバック後に希望する建物が建てられるかの確認
• 土地家屋調査士：境界や後退距離の正確な測定・図面作成

特に、建築計画に影響が出るかどうかは重要なポイントとなるため、役所での確認だけではなく、建築士などの専門家にもあわせて相談することをおすすめします。

再建築不可物件のセットバック工事にかかる費用は40万円〜130万円程度

再建築不可物件のセットバック工事の費用は、40万〜130万円程度が目安です。工事費用の内訳は次の通りです。

工程	概要	費用
境界確定・現況測量費用	隣地との境界を確定させ、土地を現在の状況を測量するプロセス	45〜65万円程度 現況測量のみなら15〜25万円程度
土地分筆登記費用	後退用地を分筆で完全に分ける旨の登記 自治体によっては不要	5〜6万円程度
セットバック部分の 仮整備費用	後退用地を問題なく使うためのアスファルト舗装などにかかる費用	1㎡あたり5,000円程度 人件費10〜50万円程度
重機の搬入・搬出費用や 諸経費	工事に必要な重機にかかる費用	5万円程度

原則として、工事費用は全額自己負担です。ただし、自治体によっては工事費用を負担してくれたり、補助金・助成金で費用を一部負担してくれたりする可能性があります。セットバックを検討するときは、役所にてセットバックの費用負担について相談してみることをおすすめします。

セットバックにかかる費用や助成金について詳細を知りたいときは、以下の「セットバックの費用はいくら？助成金や土地面積の計算方法も解説」をご覧ください。

再建築不可物件をセットバックするメリット

40万〜130万程度が必要なセットバック費用の目安です。ただし、工事費用を支払ってでも再建築不可物件をセットバックするメリットがあります。再建築不可物件をセットバックする具体的なメリットは次の通りです。

• 再建築ができて活用幅が広がり土地の価値が上がる可能性がある
• 一定の条件を満たす場合、セットバック部分が非課税となり固定資産税が安くなる
• 見通しや通行しやすさが増すので利便性や安全性が改善する
• 銀行での担保評価が上がり住宅ローンを組みやすくなる

それぞれの詳細を見ていきましょう。

再建築によって活用幅が広がり土地の価値が上がる可能性がある

セットバックで接道義務を満たせれば再建築できるようになるため、土地の活用幅が一気に広がります。活用幅が広がれば土地の価値が上がり、さまざまなメリットを享受できるでしょう。再建築可能になるメリットは次の通りです。

• 土地そのものの需要や売却価格が上がる
• 大規模な建て替えやリノベーション・リフォームが可能になり、古い建物でも資産価値を上げられる
• 借地権を設定して土地を貸しやすくなる
• 銀行の担保価値が上がり、購入時に住宅ローンの審査に通りやすくなる傾向がある

事業用の使い方以外にも、マイホームの新築・建て替えといったプライベートでの再建築も、セットバックによってできるようになります。

セットバック部分が非課税になって固定資産税が安くなる

セットバック後の土地を行政へ寄付したり無償使用を許可したりすると、セットバック部分の土地が非課税になり固定資産税・都市計画税が安くなるメリットがあります。セットバックした部分は「公共の用に供する道路」として扱うからです。

たとえばセットバック距離が0.5m、間口部分が10mなら、5㎡分の土地が非課税にできます。

非課税状態はセットバックした土地を所有する限り続くため、長い目で見ると高い節税効果を期待できます。

非課税とするには、土地を管轄する自治体の役所にて非課税申告をしなければなりません。ただし自治体によっては、「寄付や無償使用としてくれたら非課税申告は代行する」「セットバックの分筆して現況が公衆用道路なら申告の必要なし」としているケースがあります。セットバックによる非課税の申告の条件や必要書類については、各自治体の窓口にてお問い合わせください。

ただし、後退用地を私的利用している場合は、非課税が認められなくなります。

見通しや通行しやすさが増すので利便性や安全性が改善する

セットバックをすると自分の土地が狭くなる代わりに、隣接する道路の幅が広がって利便性・安全性が改善するメリットがあります。具体的な効果は次の通りです。

• 車が通りやすくなり、車同士のすれ違い時のトラブルや事故のリスクを軽減できる
• 救急車、消防車、パトカーが通行しやすくなり、災害時の安全性が高まる
• 自宅へ車が入れやすくなり、駐車時に車をぶつけるなどの事故のリスクを軽減できる
• 見通しがよくなり、不審者や空き巣に対する防犯効果が期待できる

利便性や安全性の高さは、自分や周辺住民以外にも土地の購入者にとって大きなメリットとなります。

再建築不可物件をセットバックするデメリット

「自分で土地を狭くする」という性質上、再建築不可物件の土地を後退させるリスクは存在します。セットバックを検討する際は、発生が懸念されるデメリットと自分の状況・メリットを比較し、どちらのほうがプラスになるかを確認しましょう。

再建築不可物件をセットバックするデメリットは次の通りです。

• 自分が活用できる土地が少なくなる
• 高額のセットバック費用がかかる
• 私的利用できなくなる

それぞれの詳細を解説します。

自分が活用できる土地が少なくなる

セットバックの大きなデメリットは、自分で使える土地が少なくなる点です。仮にセットバックした距離が0.2mでも、間口部分が10mなら2㎡も土地が狭くなります。

土地が小さくなるほど活用幅が狭まるのはもちろんですが、何より「建物を建て替えたときに、今より大きな家にはできないデメリット」には注意が必要です。

後退用地の部分は、建ぺい率・容積率の計算時の敷地面積から除外されます。建ぺい率とは「土地の広さに対して、一番広い階（一般的には1階）の面積はどれくらいを占めているのか」を表す数値です。容積率とは、「土地の広さに対して、建物全体の床面積の合計はどれくらいを占めているのか」を表します。

そして建物には、「建ぺい率は60％まで」といった制限が法律上定められています。要するに建ぺい率・容積率の分母である敷地面積が小さくなると、建ぺい率・容積率は大きくなってしまい、既存の建物の建ぺい率・容積率が制限オーバーする危険性があります。

たとえば建物の建築面積90㎡・土地の敷地面積150㎡で建ぺい率60％だと、10㎡のセットバックで80㎡÷（150㎡－10㎡）となり建ぺい率64.2％です。建ぺい率の制限が60％なら、同じ大きさの家に立て替えると建ぺい率オーバーで違反建築物になってしまいます。

高額のセットバック費用がかかる

再建築不可物件のセットバック工事にかかる費用は40万円〜130万円程度で解説した通り、土地を後退させるためには高額のセットバック費用がかかります。境界の確定から対応する場合は、100万円以上の支払いになることも珍しくありません。加えて、工事が完了するまで長いと6か月以上かかります。

将来的な売却を視野に入れているとしても、「100万円以上と時間をかけて再建築できるようにしたけど、なかなか売れない」という事態も考えられるでしょう。そのためお金をかけてでもセットバックする必要があるかは、土地の周辺環境や建物の老朽状態なども含め、事前にしっかりと検討してください。

当社の経験では、セットバックによって再建築が可能になることで資産価値が向上するケースは多い一方、実際に「どの程度価値が上がるか」はエリアや接道状況によって大きく異なります。

特に、もともとの道路幅が極端に狭いケースや、周辺も同様の条件の土地が多い地域では、セットバックを行っても期待したほど売却価格が上がらないこともあります。そのため、費用対効果を事前に不動産会社や専門家へ相談することが重要です。

私的利用ができなくなる

後退用地を私的利用するのは、実務上は違反と判断される可能性が高いため、セットバックした部分を自由に使えなくなるのは大きなデメリットです。私的利用すると、非課税の適用の撤廃、行政指導、行政処分の対象になる可能性があります。

そもそも緊急車両通行の妨げや近隣住民とのトラブルの原因になることから、私的利用は倫理面でも好ましくないでしょう。

私的利用の例は次の通りです。

• 門や塀を設置する
• 普段から駐車場として利用する
• 自分以外が通行することを禁止する

再建築不可物件のセットバック工事の流れ

再建築不可物件のセットバック工事は、おおまかには以下の流れで進みます。

1. セットバックの必要性などを調査する
2. 事前協議書を提出し自治体の職員に調査を依頼する
3. 測量や事前協議をおこなう
4. 建築確認申請しセットバック工事を開始する
5. セットバック工事に関する補助金や助成金を申請する

セットバックは自分1人で進めるのではなく、自治体と協力しておこなうのが原則です。それぞれの詳細を解説します。

1．セットバックの必要性などを調査する

あなたが持つ再建築不可物件は本当にセットバックすべきかどうか、調査で必要性を確認します。正確に確認するには、まず法務局の窓口やオンライン申請で「公図」を入手しましょう。また、土地の所在地の役所にて道路の図面もチェックします。

調査時に確認するポイントは次の通りです。

• 土地と道路の接地状況（ほかの土地が間に挟まっていないかなど）
• 道路の幅が4m以上かどうか
• 道路が2項道路や私道に該当していないか
• セットバックに関する助成金やそのほかサポート制度がないか

2．事前協議書を提出し自治体の職員に調査を依頼する

調査後にセットバックが必要だと判明したら、自治体の担当窓口にて事前協議をおこないます。この協議では、道路種別や中心線、後退距離などについて自治体の見解を確認します。

なお、事前協議の手続き方法や書類の名称（事前協議書・狭あい協議書など）は自治体ごとに異なります。詳細は各自治体の建築指導課や道路課などで確認しましょう。
この事前協議書は、「自治体の職員による現地調査や図面チェックを依頼するもの」です。事前協議書は、自治体の公式ホームページや窓口などで入手できます。

事前協議終了には1か月程度かかるため、事前協議書の提出は建築確認の30日前までにおこなってください。

3．測量や事前協議をおこなう

事前協議の内容をもとに、土地家屋調査士などの専門家によって境界確定測量や現況測量を実施します。測量結果をもとに、道路中心線やセットバック距離を確定し、後退用地の範囲を明確にします。

事前協議とは、測量作業によるチェックで判明した要素、セットバック後の後退用地の管理・整備する人・方法などを具体的に話し合うことです。測量や事前協議が終われば、実際にセットバック工事の準備に進みます。

4.建築確認申請しセットバック工事を開始する

建築確認申請とは、着工する前に「どのような内容の工事なのか」「建築基準法は守られているのか」を、自治体・自治体指定の指定確認検査機関などが確認する作業です。建築確認にて許可が降りることで、初めて工事の着工が認められます。

建築申請の際には申請書のほかに、事前協議の内容をまとめた協議書の提出も必要です。審査に通過すれば、実際にセットバック工事を開始できます。セットバック工事は、原則として土地所有者の負担で実施し、施工は民間の施工業者が行うのが一般的です。

もしセットバック部分を寄付するときは、土地の分筆、所有権移転登記による自治体への所有権変更、抵当権抹消登記などをおこないます。

当社の経験では、セットバック手続きは一見シンプルに見えても、実際には「道路の種別判断」や「隣地との境界確定」で時間を要するケースが多く、想定よりも長期化する傾向があります。

特に、古い住宅地や私道が多いエリアでは、隣地所有者との調整や測量のやり直しが必要になることもあり、半年以上かかることも珍しくありません。そのため、スケジュールには余裕を持ち、早めに専門家へ相談することが重要です。具体的な相談先としては、境界確定や測量を担う「土地家屋調査士」、建築可否や設計面を確認できる「建築士」、法的な権利関係や登記手続きを扱う「司法書士」、売却や活用の方向性まで含めて判断できる「不動産会社」などが挙げられます。

状況に応じて複数の専門家が連携して対応するケースも多いため、まずは不動産会社などの窓口に相談し、必要な専門家を紹介してもらうのが効率的です。

5．セットバック工事に関する補助金や助成金を申請する

自治体にてセットバック工事に関する補助金や助成金制度が設けられているときは、交付条件を満たすことで金銭的なサポートを受けられます。工事の前に申請するものは工事前に、工事後に申請するものは工事後に手続きをおこないましょう。

「セットバック助成金」「狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金」「道路後退部分の寄付に対する補助金」など、自治体によって名称や交付金額は変わります。「1．セットバックの必要性などを調査する」のタイミングで、申請時期や交付条件を確認するのがおすすめです。

セットバックでは対応できない違反建築物（違法建築）の種類

セットバックなら、「接道4m未満の再建築不可物件」や斜線制限に対応できる可能性があります。しかし違反建築物（違法建築）のなかには、セットバックでは問題が解消できないものもあります。

もし違反建築物を放置すると、建築基準法第9条1項に基づく是正措置（建物の除去や使用禁止）がおこなわれ、それも無視すると行政処分や「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」の刑事罰に処される可能性があります。

セットバックでは対応できない違反建築物の具体的な例は、次の通りです。

• 「土地と道路が2m以上接していない」という接道義務違反のケース
• 建ぺい率または容積率の制限を超えるケース
• 建物が用途地域に適合していないケース
• 建築確認を経ておらず違法となっているケース
• 材料や構造に違法が見られるケース

それぞれの詳細を見ていきましょう。

「土地と道路が2m以上接していない」という接道義務違反のケース

接道義務違反には、「土地と道路が2m以上接していない」というパターンがあります。

たとえば住宅地で「建物がある奥は広いけど、奥に行くまでの通路部分の幅が1.5mしかない」といった、極端な旗竿地が挙げられます。道路とは一切接しておらず、道路から出入りできない袋地も接道義務違反になる可能性があります。なぜ2m以上が必要かと言うと、通路が狭すぎると緊急車両の通行経路や災害時の避難経路が確保できないからです。

なお、こちらのパターンの接道義務違反によって、既存不適格物件となっている建物も存在します。建築基準法以前に要求されていたのが、昔使われていた単位の1間約1.8mといった理由が考えられます。解消するには、「隣地の人の土地を購入して広くする」「建築基準法第43条2項に基づく認定・許可（旧：43条ただし書き許可）を取得する」などの方法が挙げられます。

建ぺい率または容積率の制限を超えるケース

自分が活用できる土地が少なくなるで解説した建ぺい率・容積率が、法律上の制限を超えたときも違反建築物にする可能性があります。建ぺい率・容積率オーバーは、むしろセットバックが原因になることもあるため注意しましょう。

制限を超える具体的なケースは次の通りです。

• セットバックで建ぺい率・容積率計算における敷地面積が減少したから
• 敷地の一部を売却や贈与したことで、敷地面積が減少したから
• 増改築で建築面積や延床面積が増えて、敷地面積に対して建物の割合が増えたから
• ガレージや倉庫などを居住スペースに変更して延床面積が増えたから

建ぺい率・容積率制限オーバーに対応するには、「測量間違いや計算間違い（不算入の面積の参入）などがないかを確認する」「隣地を買い取って敷地面積を広げる」「減築リフォームする」などが有効です。

当社の経験では、建ぺい率・容積率の問題は「単なる違反」と判断されるケースだけではなく、測量誤差や不算入面積の取り扱いによって適法となるケースも少なくありません。そのため、まずは建築士に相談したうえで、必要に応じて土地家屋調査士や行政機関と連携しながら、段階的に確認を進めることが重要です。

建物が用途地域に適合していないケース

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、その地域で建てられる建築物や大きさの制限を定めたエリアです。住居専用地域、田園住居地域、商業地域、工業地域など13エリアに分かれており、それぞれのエリアで建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、高さが決まっています。

用途地域に適合しない建物は、違反建築物になる可能性があります。具体的な例は次の通りです。

• 第一種低層住居専用地域に建てたコンビニやスーパー
• 田園住居地域に建てたホテルや旅館、遊戯施設、風俗施設
• 工業専用地域に建てた住宅
• 用途地域の制限を超えた建ぺい率・容積率となる増改築
• 用途地域に適合していた建物の用途から、用途地域に違反する使用目的への変更

増改築や用途変更によって法令適合が可能な場合は是正対応を行うことで解消できますが、構造的・用途的に適合が困難な場合には、行政指導や是正命令に基づき、最終的に建物の全部または一部の除却（取り壊し）が求められる可能性があります。

建築確認を経ておらず違法となっているケース

建築確認および工事完了後の完了検査を受けていない場合、建築基準法に適合していない可能性があり、違反建築物と判断されることがあります。たとえば、所有する建物に「検査済証」が存在しない場合、完了検査を受けていない可能性が考えられます。

過去においては、行政の確認体制が現在ほど整備されていなかったことから、建築確認や完了検査を経ずに建築された建物も一定数存在しています。現存する未確認・未検査の建物の多くは、このような時代背景のもとで建てられたものといえるのです。

このような建物については、現行法令への適合状況を確認するために、建築士等の専門家による法適合調査（遵法性調査）を実施することが重要です。調査の結果に応じて、必要な是正措置や今後の活用方法を検討することが求められます。

材料や構造に違法が見られるケース

建物に本来求められる仕様の材料が使用されていない場合や、設計図書と異なる施工が行われている場合、また構造計算と実際の施工内容に不整合がある場合など、建物の材料・構造が法令基準に適合していないと判断されるケースは、違反建築物に該当する可能性があります。

過去には、構造計算に関する不適切な事案が社会問題として取り上げられた経緯もあり、建物の安全性に対する確認の重要性が広く認識されています。

当社の経験では、図面と現況の不一致や施工履歴の不明確さが後から判明するケースも見受けられました。少しでも不安がある場合には早期に専門家へ相談することが重要です。材料や構造に関する不適合が疑われる場合は、将来的な対応も見据えつつ、まずは所在地の特定行政庁や建築士などの専門家へ相談することが望ましいでしょう。

所有する再建築不可物件はセットバックすべき？要不要の判断基準を解説

再建築不可物件を所有していても、建築基準法違反でなければそのままで所有できます。再建築不可物件の売却や贈与も、法律上は可能です。そのため、状況によってはセットバックしたほうがよい人と、セットバックしないままでもよい人に分かれます。

以下では、所有する再建築不可物件をセットバックすべきか否かについて解説します。

再建築不可物件をセットバックしたほうがよい人

再建築不可物件をセットバックしたほうがよい人は、主に次の通りです。

• 資産価値を上げて高額で売却したい人
• 賃貸アパートの経営や借地権契約など土地の賃貸で収益を得たい人
• 将来的な建替え制限を解消し、活用上の制約やリスクを軽減したい人
• 維持コストの見直しや資産価値向上を含めて総合的に判断したい人

セットバックによってリフォームや再建築の制限がなくなれば、増改築や建て替えが自由に進められます。より優れた賃貸アパートへの建て替え・改築や、借地権者の自由な活用ができるため、不動産の収益化がしやすくなるでしょう。

また、セットバックにかかる目安の費用40万～130万円より、再建築不可物件が所有し続けることでかかる固定資産税・維持管理費のほうが気になる人もセットバックをおすすめします。セットバックによって固定資産税を安くする、資産価値を上げて売却するといった方法で、ランニングコストへの対応が可能です。

土地としての本来の機能をフルで使いたい人は、再建築不可物件のセットバックがおすすめです。

再建築不可物件をセットバックしないままでもよい人

再建築不可物件であってもセットバックしないほうがよい人は、主に次の通りです。

• セットバックしないままでも、納得できる値段で土地を売却できそうな人
• 既存不適格物件であるため、対応しなくても問題がない人
• 再建築不可物件でできる範囲のリフォームして賃貸物件として活用したい人
• 駐車場・駐輪場・資材置き場など建築基準法の適用を受けない運用を検討している人
• 建物を小さくしたくない人

自分が活用できる土地が少なくなるで解説した通り、セットバックすると敷地面積が小さくなる分、建ぺい率・容積率が上がりやすくなり、建ぺい率・容積率オーバーの可能性も上がります。既存の建物が建ぺい率・容積率ギリギリだと、セットバック後に再建築する建物は既存のものよりも小さくなる可能性が高くなるのです。

このように建築基準法違反でなければ、再建築不可物件であってもそのまま管理・運用したほうがよいケースがあります。当社の経験では、セットバックの要否は「売却の予定」「建物の老朽化状況」「周辺エリアの需要」などによって最適な判断が異なります。一律に判断できるものではないため、不動産会社や建築士などの専門家に相談し、個別の状況に応じて検討することが重要です。

再建築不可物件の売却は仲介会社と買取業者のどっちがよい？

再建築不可物件の売却には、主に「不動産仲介会社に協力してもらう方法」と「買取専門業者に買い取って貰う方法」の2種類が存在します。それぞれにメリット・デメリットがあるため、再建築不可物件の売却を検討している人は、どちらが自分に向いている方法かを事前に確認しておきましょう。

以下では、仲介と買取それぞれのケースを解説します。

不動産仲介会社への依頼が適しているケース

再建築不可物件の売却を不動産仲介会社へ依頼する方法は、売却価格や条件を重視したい場合に検討されることが多い手法です。市場で買主を広く募集できるため、条件次第では買取よりも高い価格で成約する可能性があります。

ただし、再建築不可物件は一般的な不動産と比べて需要が限定されるため、売却までに時間がかかるケースや、価格調整が必要となるケースもあります。

不動産仲介会社へ依頼する際には、以下の点に留意するとよいでしょう。

• 物件の特性（再建築不可であることや活用方法など）を正確に整理し、適切に情報提供する
• 再建築の可否やセットバックの必要性について、重要事項説明で適切に伝える
• 買主の資金計画（住宅ローン利用の可否など）に影響がある可能性を理解しておく
• 必要に応じて、簡易的な修繕や管理状態の改善を検討する

買取業者への売却が適しているケース

買取業者は、物件を直接購入するため、買主を探す期間が不要で、比較的短期間での売却が期待できます。

また、再建築不可物件のような条件付き不動産についても、現況のまま引き受けてもらえる可能性があり、売主側の手間を抑えられる点が特徴です。

一方で、価格面では市場売却（仲介）と比較して調整される傾向があります。売却期間と価格のバランスを踏まえて検討することが重要です。

土地の隣人に売却できる可能性も確認する

もし土地の隣人に再建築不可物件を売却できる可能性があるなら、事前に確認を取ってみてください。隣人に買い取ってもらえれば、業者を介さないスムーズな売却ができます。

隣地に接道義務違反がないなら、再建築不可物件の土地と合筆しても接道義務を満たす部分は残るため、隣人は再建築不可物件の敷地面積も含めてすべて再建築可能になります。また隣地と合体すれば敷地面積や間口が広がるため、建ぺい率・容積率が改善したり土地活用の幅が広がったりと、隣人にとってもメリットがある場合があります。

再建築不可物件であっても隣人からの需要が高い可能性があるのです。交渉内容や関係性次第では、仲介・買取よりも高額で売却できるケースがあります。ただし法的トラブルなどを防ぐために、不動産に強い弁護士などに契約内容の確認や登記対応をお願いすることをおすすめします。

当社の経験では、再建築不可物件の売却についてご相談いただくケースの多くは、「できるだけ早く現金化したい」「権利関係や条件面の不安を解消したい」といったご要望が背景にあります。

そのため、仲介・買取のいずれか一方に偏るのではなく、物件の状況や売主様の目的に応じて、最適な売却方法を選択することが重要です。

再建築不可物件の売却は専門の買取業者への相談も選択肢の一つ

再建築不可物件を手放したい場合、「不動産仲介」と「買取業者への売却」のいずれも有効な選択肢です。なかでも訳あり物件専門の買取業者は、共有不動産、借地・底地、事故物件など、一般的に流通しにくい不動産の取り扱いに特化しています。

再建築不可物件や違反建築物についても対応可能なケースがあるため、状況に応じて相談先の一つとして検討すると良いでしょう。以下では、専門の買取業者へ売却する場合の特徴を解説します。

再建築不可物件を専門の買取業者へ売却するメリット

専門の買取業者へ売却するメリットとしては、現況のままでも相談・売却が進められる可能性がある点が挙げられます。再建築不可物件の取り扱いに慣れている業者であれば、セットバックやリフォームを前提とした活用を見越して査定を行うケースもあります。

また、売主と直接取引を行うため、買主を探す期間が不要となり、比較的短期間で売却が成立する可能性がある点も特徴です。

なお、買取業者が不動産を買い取る場合、契約不適合責任を免責とするのが原則です。契約内容は事前にしっかり確認することが重要です。

当社の経験では、再建築不可物件の査定では「現状そのもの」だけでなく、「将来的にどのように活用・是正できるか」という見込みが重視される傾向があります。

そのため、売主側で無理にセットバックやリフォームを進めるよりも、現状のまま専門業者に相談したほうが、結果として合理的な条件での売却につながるケースも少なくありません。

再建築不可物件を専門の買取業者へ売却するデメリット

一方で、買取業者への売却は、一般的に仲介による売却と比較して売却価格が低くなる傾向があります。

再建築不可物件は、そもそも利用制限があることから市場価格が下がりやすく、買取の場合はリスクや再販コストを見込んだ価格となるためです。

ただし、仲介による売却では買主が見つかるまでに時間がかかる可能性や、条件交渉が難航するケースもあるため、価格だけではなく「売却までの期間」や「確実性」も踏まえて判断する必要があります。

当社の経験では、買取価格が仲介より低くなる主な理由は「業者側が将来的に負担するリスクやコストをあらかじめ織り込むため」です。

たとえば、再建築不可物件の場合は、接道条件の是正や隣地との交渉、再販までの保有コストなどが不確定要素となるため、これらを見越したうえで価格が設定される傾向があります。

再建築不可物件を売却する専門の買取業者の選び方

専門の買取業者を選ぶ際は、複数社を比較しながら慎重に検討することが重要です。

• 複数の買取業者をピックアップし、サービス内容や査定額を比較検討する
• 再建築不可物件の所在地での買取実績をチェックする
• 再建築不可物件の買取実績や、契約不適合責任免責があるかを確認する
• 物件の状態や権利関係に応じた対応力があるかを確認する
• 口コミや評判も参考にしつつ総合的に判断する

訳あり物件専門の買取業者と一言に言っても、得意とする物件の種類、これまでの実績、会社の規模などが異なります。再建築不可物件の状況に合う買取業者を選ぶことが大切です。

専門の買取業者へ再建築不可物件を売却するまでの流れ

以下では実際に、専門の買取業者へ再建築不可物件を売却するまでの流れを紹介します。

買取業者へ売却する流れ	概要
査定を依頼する	買取業者へ問い合わせて査定内容や日程を調整する
現地調査をおこなう	買取業者が物件を実際に確認する 建物の劣化具合、周辺状況、隣接地、登記関係なども調査する
査定価格の掲示	現地調査などを基にした買取価格が掲示される 複数社の価格を比較検討して自分が納得したところと契約を結ぶ
契約を締結する	買取業者と売買契約を締結する 早いときは契約締結から数日で入金される

当社の経験では、再建築不可物件の売却においては「価格重視」「スピード重視」など売主様ごとに重視するポイントが大きく異なります。そのため、仲介と買取のいずれか一方に限定せず、複数の選択肢を比較したうえで、自身の状況に適した方法を選択することが重要です。

まとめ

4m未満の道路に接している接道義務違反の再建築不可物件は、セットバックによって再建築可能となる場合があります。再建築不可物件のセットバックによって、「再建築による活用幅が広がる」「資産価値が上がる」「固定資産税が安くなる」といったメリットがあります。

ただしセットバックには40万〜130万円程度の費用がかかるうえに、セットバックした部分の私的利用ができなくなる可能性があります。セットバックをするべきなのかは、メリット・デメリットや自分の状況を確認したうえで事前にしっかり検討しましょう。

また、再建築不可物件の売却を考えているときは、不動産会社の仲介と買取専門業者の買取の2つの方法から選ぶのが一般的です。仲介・買取のどちらにも売却のメリット・デメリットが存在します。

仲介と買取のいずれか一方に決めず、複数の選択肢を比較したうえで、自身の状況に適した方法を選択することが重要です。