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所有地と道路の間に「カミソリ地」とよばれる、細長い第三者所有の土地が介在しているケースがあります。
建築基準法において所有地は道路に接している必要があり、道路に接していない場合は「再建築不可物件」と扱われてしまいます。カミソリ地があるせいで、再建築不可となっている物件は少なくありません。
再建築不可物件は建て替え等に制限があるため、一般的には買主の検討対象から外れやすく、売却に時間を要したり価格が調整される傾向があります。
その場合、カミソリ地を取得して接道を確保する方法と、現状のまま売却する方法のいずれかを検討することになります。
なお、当社へのご相談でも「カミソリ地が原因で売却が進まない」というケースは一定数あり、状況に応じて買取や仲介など複数の選択肢を比較検討することが重要です。
本記事では、カミソリ地の基本的な仕組みや発生する背景を解説するとともに、再建築不可となる理由や売却時の具体的な対処方法について、実務上のポイントを踏まえてわかりやすく整理します。
カミソリ地とは、カミソリで剃ったような細い土地で、多くは長方形や三角形の形状をしています。土地と道路の間に横たわるように存在しており、道路との接続を邪魔しているケースが少なくありません。
所有者が勝手に未開発の土地を開発しないように、開発業者が意図的にカミソリ地を作るケースが過去にありました。
また、開発業者が道路を敷設する際、所有地以外の境界線承諾が取れず、やむなくカミソリ地を作るということもあったようです。
他には、里道や水路の名残、あるいは隣地と地盤の高低差があるなど実務上の理由からカミソリ地が作られたケースもあります。
所有地と道路の間に第三者所有のカミソリ地が介在している場合、接道義務を満たせず、結果として再建築が認められない可能性があります。
再建築不可物件とは、現行法上の要件を満たさないために新築や建て替えができない状態にある不動産を指します。
実務上も、再建築不可物件は利用用途が限定されるため、価格や流動性に影響が出やすいのが一般的です。
再建築不可物件の条件や建て替えできない理由については、以下の記事でもわかりやすく解説しているので参考にしてみてください。
都市計画区域で建物を建てるとき、その敷地は「原則として道幅4mの道路に2m以上接していなければならない」という決まりがあります。
この決まりを「接道義務」といいます。また、ここでいう「道路」とは「建築基準法」で認められた道路であることが条件です。
建築基準法第42条では「道路」について以下のように定めています。
接道義務を満たしていない場合、建物を建てるときに敷地を後退（セットバック）するなどの条件を満たす必要があります。
建物が建っている土地には接道義務がありますが、道路と土地の間にカミソリ地があると、接道義務を満たせないということになります。
再建築不可物件については、金融機関の担保評価が慎重になる傾向があり、住宅ローンの利用が難しくなるケースもあります。
その結果、自己資金で購入できる層に限られるため、需要が限定される傾向があります。
しかし、不動産の購入資金をすべて現金で用意できる人は、それほど多くありません。そのため自然と需要が下がり、価格相場も安くなります。
価格についても個別事情によりますが、一般的な土地と比較して一定の調整が必要となるケースが見られます。
再建築不可物件であっても、その原因を解消すれば普通の物件として売却できます。
接道義務を満たせない原因がカミソリ地である場合、カミソリ地を買い取って自分の所有地と一体化させることで、道路に対する「間口が2m以上」確保できれば、接道義務を満たして再建築が可能になります。
ただし、当社へのご相談でも、カミソリ地の所有者がすぐに特定できないケースは一定数見受けられます。その場合、所有者の確認や権利関係の整理が必要となることがあります。
不動産の名義を調べるときは、登記簿を閲覧しましょう。登記簿には不動産の所在地と所有者、抵当権の設定など多くの情報が記載されています。
登記簿は誰でも、登記所（法務局やその支局など）やオンラインで閲覧できます。必要であれば内容の写し（登記簿謄本や登記事項証明書）も取得可能です。
ただし、登記簿の閲覧や写しの取得には地番が必要です。カミソリ地の地番がわからなければ、自分の所有地の地番をもとに「公図」を取得しましょう。
公図を閲覧することで、自分の所有地や周囲の土地の地番がわかります。公図も登記所・オンラインで取得可能です。
参照：一般財団法人民事法務協会「登記情報提供サービス」（登記簿のオンライン閲覧）
参照：法務省「登記・供託オンライン申請システム」（登記事項証明書のオンライン申請）
カミソリ地の所有者が隣人や近所に住む人の場合、事情を説明してカミソリ地の買取相談を持ちかけるのも一つの選択肢です。
当社の実務でも、近隣関係が良好なケースでは比較的スムーズに交渉が進む傾向があります。
実際に当社へのご相談でも、「接道を確保するためにカミソリ地の買取を打診したところ、隣地所有者から想定よりも高い価格提示を受けて交渉が進まない」「相続が発生しており共有者が多数に分かれているため、同意取得に時間がかかっている」といったケースが見受けられます。
このような場合、接道条件の解消に時間を要することで売却のタイミングを逃してしまったり、結果として現状のまま売却せざるを得ず、価格面で調整が必要になるケースもあります。
交渉や権利関係の整理が難しい場合は、不動産会社や必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが一般的です。
登記簿に記載されている所有者の死亡後、記載内容が変更されていないことも少なくありません。
土地の相続にあたって相続登記がおこなわれず、死亡した人の名義で放置されてしまうケースです。
所有者がすでに亡くなっていたら、住民票や戸籍謄本などから法定相続人を探すことになります。
他人の戸籍調査はプライバシー保護の観点から一般個人では行うことができず、実務上は弁護士や司法書士などの専門家に「職権」での調査（職務上請求）を依頼する必要があります。
「所有者と交渉したが良い結果が得られなかった」「所有者が見つからなかった」などの理由で、カミソリ地を買い取れない場合もあります。
このように、再建築不可の状態を解消できない場合、一般的には購入検討者が限られるため、売却に時間を要する傾向があります。しかし、再建築不可物件であっても、条件や売却方法によっては取引が成立するケースもあります。
例えば、収益用や資材置き場など特定の用途を前提とした需要や、再建築不可物件の取り扱いに慣れた不動産会社・買取業者に相談することで、売却の可能性が広がることがあります。
不動産会社によっては、接道義務を満たしていない再建築不可物件について、取り扱いが難しいと判断される場合があります。
そのため、再建築不可物件の売却にあたっては、仲介による売却と買取業者への売却の双方を比較し、状況に応じて適した方法を検討することが重要です。
仲介の場合は、購入希望者を広く募ることができるため、条件次第では相場に近い価格での成約が期待できる一方、買主が見つかるまでに時間を要することがあります。
一方、買取の場合は、不動産会社が直接購入するため、条件が合えば比較的短期間での売却が見込める点が特徴です。ただし、物件の特性やリスクを踏まえて価格が設定されるため、一般的には仲介と比べて価格が調整される傾向があります。
実際に当社へのご相談でも、「できるだけ早く現金化したい」という理由で買取を選択される方がいる一方で、「時間をかけてでも条件を重視したい」として仲介を選ばれるケースも見受けられます。
再建築不可物件であっても、大切な資産であることに変わりはありません。売却にあたっては、物件の特性や市場動向を踏まえ、条件面を整理しながら適切な価格設定を検討することが重要です。
再建築不可物件を売却するときに気をつけたいポイントとして、下記の3つがあげられます。
カミソリ地の買取のときと同様、土地を業者に売却する際も、近隣と良好な関係を築けているかどうかが影響します。
隣地との境界があいまいなまま売却すると、買主が境界を巡って隣人とトラブルになるかもしれません。そのため、土地の境界を確定する「境界確定測量」をおこないます。
しかし、境界確定測量は隣地の所有者にも立ち会ってもらう必要があります。近隣との仲が悪いと、境界を確定できず売却に支障がでる可能性があります。
また、隣地との関係性によっては、工事の進行に影響が生じる場合もあります。
そのため、近隣との関係に懸念がある不動産については、購入検討者の判断に影響を与える可能性があり、結果として需要や価格面に一定の影響が及ぶこともあります。
売却前に、独断で建物を解体しないようにしましょう。
なぜなら、再建築不可物件であっても、そのまま活用したいと考える買主もいるからです。
再建築不可物件は、現在の建物が建っているからこそ「既存不適格物件」として適法に使用を続けられますが、更地にしてしまうとその保護が外れ、単なる「新築できない空き地」になってしまいます。
その結果、活用方法の選択肢が限定され、購入検討者の範囲が狭まる可能性があります。
築年数が経過した建物であっても、適切に修繕や維持管理が行われている場合には、物件評価においてプラスに働くことがあります。
また、修繕やリフォームの履歴を記録・保管しておくことで、買主にとって判断材料となり、安心感につながる可能性があります。
修繕やリフォームを実施する際は、想定される売却価格とのバランスを踏まえ、費用対効果を検討したうえで判断することが重要です。
カミソリ地を買い取れず、再建築可能にすることもできない場合、売却以外の方法を検討するのも1つの方法です。
リフォーム・リノベーションをして賃貸物件にする方法や、駐車場や資材置き場として貸し出すといった方法があります。
再建築不可物件の活用方法を検討するのであれば、以下の記事で具体的な解説をしているので、参考にしてみてください。
所有地と道路の間に長細い「カミソリ地」がある場合、接道義務を満たせないことから再建築不可物件となる可能性があります。
カミソリ地を取得することで接道条件を満たせるケースもありますが、所有者の所在や権利関係によっては解消が難しい場合もあり、その際は再建築に制限のある状態のままとなることもあります。
再建築に制限のある物件は、一般的に購入検討者が限られる傾向がありますが、売却方法や条件の設定によっては取引に至るケースも見られます。
例えば、仲介によって購入希望者を広く募る方法と、不動産会社による買取を検討する方法があり、それぞれに特徴があるため、状況に応じて比較検討することが重要です。
売却や条件整理にあたって不明点や不安がある場合は、
複数の不動産会社に相談し、提案内容や査定結果を比較しながら進めるとよいでしょう。
