既存不適格建築物と違反建築物の違いをわかりやすく解説！

既存不適格建築物とは「法改正などで基準に満たなくなった建物」

既存不適格建築物とは、法改正などによって新しい規定に適合しなくなった建築物のことをいいます。

建築基準法は改正されることが多く、平成29年の1年だけでも2回の法改正が行なわれています。

しかし、法改正されるたびに、すべての建築物に改修工事を義務付けるのは現実的ではありません。

基礎工事からやり直す必要があるなど、費用も時間も莫大にかかり、混乱が起きてしまいます。

そこで、建築基準法では「適用の除外」という項目を作り、下記のように定めています。

この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替えの工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。引用：e-Govポータル「建築基準法第3条2項」

簡潔にいえば、建築基準法の施行以前から存在していた建築物や、法改正前の基準で適法に建築された建物については、一定条件のもと現行基準の適用が除外される場合があります。

また、建築時に適用される基準は、原則として「建築確認を受けた時点」または「着工時点」の法令・条例に基づいて判断されます。

そのため、工事中に法改正や都市計画変更が行われた場合でも、すでに適法に確認を受けている建築物については、改正前の基準で工事を継続できるケースがあります。

実務上も、古い建物の調査では「現在の基準には適合していないものの、建築当時は適法だった」というケースは少なくありません。特に、用途地域変更による建ぺい率・容積率オーバーや、高さ制限の変更による既存不適格は比較的よく見られます。

このような背景から、既存不適格建築物については、直ちに違法となるわけではなく、そのまま継続利用できるケースもあります。

ただし、建て替えや一定範囲以上の増改築、大規模修繕などを行なう場合は、不適格部分を現行の建築基準法に適合させるための改修工事が必要となります。

既存不適格建築物の原因となるポイント

具体的に、どのようなポイントが原因で既存不適格建築物になるのでしょうか？

具体的な例としては、下記のものがあげられます。

• 耐震基準
• 建築物の高さ
• 建ぺい率・容積率

上記は実際に、法律や条例の改正で影響が出やすいポイントです。

ポイント1.耐震基準

耐震基準が法律で定められたのは関東大震災の後、1924年です。実は、建築基準法が制定されるよりも前に耐震基準は導入されています。

大きな地震が発生するたびに、被害状況を踏まえて改正が繰り返されてきました。

そして耐震基準が大きく変わったのは1981年6月1日です。この改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。

1981年6月1日以前の旧耐震基準で建築確認を受けた建物は、現行基準と比較すると耐震性能が不足している可能性があり、既存不適格建築物として扱われるケースがあります。

ただし、すべての旧耐震建物が直ちに違法となるわけではありません。実際には、耐震補強工事の実施状況や、その後の増改築履歴によって取り扱いが異なる場合があります。

実務上も、「旧耐震だから違反建築だと思っていたが、調査すると既存不適格だった」という相談は少なくありません。そのため、売却や建て替えを検討する際は、建築確認済証・検査済証・増改築履歴などを整理したうえで、不動産会社や建築士へ確認することが重要です。

ポイント2.建築物の高さ

低層住宅の住環境を保護するために、建築物の高さに制限が定められた「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」というものがあります。

指定された地域では、建築物の高さは10mもしくは12m以下でなければいけません。

こうした用途地域は、都市計画の変更などによって変わることがあります。最新の情報は各市区町村に確認しましょう。

用途地域の変更があっても、変更前から存在する建物は適用外なので、高さ制限を超えていても建て直す必要はありません。ただし、一度取り壊して建て直す際は、高さ制限が適用されます。

参照：e-Govポータル「建築基準法第55条」

ポイント3.建ぺい率・容積率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをいいます。

都市計画や用途地域の変更によって、建築当時は適法だった建物が、結果的に現行の建ぺい率・容積率を超過してしまうケースがあります。
実際には、敷地分筆や道路計画の変更などが影響して、所有者が把握しないまま既存不適格状態になっていることもあります。売却査定や建築確認の段階ではじめて既存不適格と判明することもあります。

実務上も、「長年問題なく住んでいたため適法だと思っていたが、建て替えの相談時に容積率超過を指摘された」というケースは珍しくありません。
そのため、増改築や売却を検討している場合は、登記情報だけで判断せず、建築確認済証・検査済証・公図・道路種別などを含めて事前に確認しておくことが重要です。

こうした規定をオーバーした建築物については、建て替え時に現行の規定に合うよう改修するのが原則です。

建ぺい率・容積率については、緩和規定や条例による特例が適用されるケースもあるため、増改築や売却前には、自治体の建築指導課や建築士へ事前確認しておくことが重要です。

実務上も、「再建築できないと思っていたが、一部緩和規定が利用できた」というケースは一定数存在します。

なお、既存不適格建築物かどうかは、築年数だけで単純に判断できるものではありません。実際には、建築当時の法令・用途地域・確認申請内容・増改築履歴などを総合的に確認する必要があります。

危険性や有害性のある既存不適格建築物には是正命令が下される

是正命令とは、建築基準法に適合していない状態について、行政から改善や使用制限などを求める措置のことです。

既存不適格建築物は、建築当時は適法に建てられていた建物であるため、通常は、直ちに違法建築物として扱われるわけではありません。

また、既存不適格であることのみを理由として、直ちに是正命令の対象になるケースは一般的ではありません。

ただし「特定行政庁が、著しく保安上危険もしくは衛生上有害であると認める場合、必要な撤去や使用禁止などの措置を命じることができる」という例外があります。

つまり、既存不適格建築物であっても、老朽化や管理不全によって周囲へ危険を及ぼす状態になると、行政指導や是正措置の対象となる場合があるのです。

「著しく保安上危険もしくは衛生上有害」の判断については、国土交通省が作成したガイドラインが基準です。

参照：国土交通省「既存不適格建築物に係る是正命令制度について」

保安上危険な状態の例

「著しく保安上危険」というのは、以下のような場合を指します。

• 劣化や自然災害などが原因で倒壊する可能性が高い
• 倒壊した場合、通行人などに被害が及ぶ可能性が高い
• 是正命令を行なう社会的必要性がある

たとえば、下の画像のように、基礎が大きく破損していたり、柱がシロアリ被害で欠損していたりするような状態です。

出典：国土交通省「既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン」

衛生上有害な状態の例

「著しく衛生上有害」というのは、以下のような場合を指します。

• 建築物または設備などの破損が原因で通行人などに被害が出る可能性が高い
• 是正命令を行なう社会的必要性がある

たとえば、吹付けアスベストが劣化・露出して飛散するおそれがある場合には、既存不適格建築物であっても、改修や除去などの対応を求められる可能性があります。

なお、アスベストについては、含有の有無だけで直ちに違法となるわけではなく、「飛散リスクの有無」が実務上の重要な判断ポイントになります。

違反建築物とは「建築時点で基準を満たしていない建物」

違反建築物とは、建築基準法や関連法令に適合していない状態で建築・増改築された建築物のことをいいます。

既存不適格建築物が「建築当時は適法だった建物」であるのに対し、違反建築物は「建築時点または増改築時点ですでに法令へ適合していない」という点が大きな違いです。

違反建築物には、大きく分けて2つのケースがあります。

• 建築当時から法律に違反していたケース
• 増改築工事によって法律に違反してしまったケース

実務上は、「建築当初は適法だったものの、後年の増築によって違反状態になっているケース」も少なくありません。

たとえば、カーポートやサンルーム、屋上部分の増築などが、所有者の認識がないまま建ぺい率・容積率超過につながっている場合があります。

新しく建築物を建てる場合、基本的には役所に「建築確認申請」を提出して確認済証の交付を受けない限り、工事を始められません。計画を変更する場合は、再び建築確認申請を行なう必要があります。

また、中間検査や完了検査などで、計画どおり工事されているかを逐一調べられます。

しかし、実際には完了検査を受けていない建築物も少なくありません。下のグラフは、国土交通省が発表している検査済証交付件数と完了検査率の推移です。

出典：国土交通省「効率的かつ実効性ある確認検査制度等のあり方の検討」

黒い折れ線グラフが完了検査率になります。完了検査率は建築確認の件数における検査済証交付件数の割合です。

平成10年度の時点では、完了検査を受けている建築物はわずか4割程度になっています。そこから増加していますが、それでも平成23年度の検査率は9割弱です。

現在の感覚では低く感じるかもしれませんが、当時は「建物が完成すれば問題ない」という考え方が一般的で、検査済証がなくても住宅ローンを利用できるケースが多くありました。そのため、完了検査を受けないまま引き渡された建物も少なくありません。

しかし、平成11年頃から金融機関が融資審査において検査済証を重視するようになり、完了検査率は急速に上昇しました。つまり、築古物件に検査済証がないのは最初から違法だったわけではなく、当時のルーズな慣習によるケースが非常に多いのです。

このグラフから読み取れるのは、事前の建築確認は受けていても、建築後の完了検査を受けていない工事が一定数あるのです。

つまり、工事が計画どおりに行なわれず、違反建築物の状態で引渡しまでされている可能性もあるといえます。

実際には、「単に完了検査を受けていないケース」もあれば、「申請内容と異なる工事が行なわれているケース」もあるため、個別調査が必要になります。

当社へのご相談でも、「検査済証が見当たらないため違法建築だと思っていたが、調査すると適法だった」というケースは一定数あります。

そのため、売却や建て替えを検討する際は、建築確認済証・設計図面・登記情報・増改築履歴などを整理したうえで、建築士や不動産会社へ確認することが重要です。

違反建築物には強制的な是正命令が下される場合がある

建築基準法第9条には、違反建築物に対する措置が明記されています。

特定行政庁は、工事途中でも工事を停止させることができます。すでに完成している場合でも、違反建築物の除去や移転・改築・使用禁止などの措置を命令することが可能です。

また、違法建築物の設計者や工事業者には、宅地建物取引業法による免許の取り消しや業務停止命令などの処分が与えられる場合もあります。

さらに、平成19年6月20日施行の改正建築基準法により、罰則が強化されています。

たとえば、工事施工停止命令違反による懲役刑が1年から3年に延びたり、建築確認や検査による罰金が30万円から100万円に引き上げられたりしています。

参照：e-Govポータル「建築基準法第9条」

なお、実務上は、違反状態が軽微で直ちに危険性がない場合、すぐに除却命令まで進むケースは多くありません。

一方で、違法増築部分が大きいケースや、安全性に問題があるケースでは、是正指導によって売却・融資・建て替えへ影響が出ることがあります。

そのため、違反建築の可能性がある場合は、売却活動を始める前に、建築士や不動産会社へ相談し、現況調査を行なっておくことが重要です。

「既存不適格建築物」と「違反建築物」の違い

既存不適格建築物と違反建築物の大きな違いは、規定を満たさなくなる要因にあります。

既存不適格建築物とは、法改正や都市計画の変更といった「所有者にはどうしようもない事情」で規定を満たさなくなった建築物のことです。

一方で、違反建築物は「新築時から規定を満たしていない」もしくは「増改築などを行なって規定を満たさなくなった建築物」のことをいいます。

「建築基準法を満たしていない」という点では同じですが、要因は大きく違います。そして、実務上の取り扱いもそれぞれ違いがあるため注意しましょう。

この違いによって住宅ローン審査・再建築・増改築・売却時の取り扱いが変わるため、両者を混同しないことが重要です。

特に不動産売買の現場では、「既存不適格だから直ちに売れない」というわけではない一方で、違反建築物と判断されると融資・担保評価・火災保険の条件などに影響するケースがあります。

そのため、売却活動を始める前に、建物の状態を整理しておくことが実務上非常に重要になります。

なお、現地を見ただけで既存不適格建築物か違反建築物かを正確に判断するのは容易ではありません。実際には、以下のような資料や履歴を総合的に確認して判断されるケースが一般的です。

• 建築確認済証・検査済証の有無
• 確認申請図面と現況の一致状況
• 増改築や用途変更の履歴
• 固定資産税課税台帳の内容
• 建ぺい率・容積率の超過状況
• 自治体の建築指導課での記録

たとえば、当初は適法に建築された建物でも、後からカーポート・サンルーム・屋根付きテラス・倉庫などを増築した結果、建ぺい率を超過してしまうケースは珍しくありません。

実際に当社へのご相談でも、「購入時には説明を受けていなかったが、売却査定の際に未申請増築を指摘された」というケースがあります。

1.住宅ローンの審査について

違反建築物は、金融機関の融資審査で不利になるケースが多いです。特に、建築確認済証や検査済証が確認できない場合、金融機関によっては担保評価を慎重に行うため、住宅ローンの利用が難しくなることがあります。これは、国土交通省が過去に金融機関へ適切な建築確認・完了検査の確認を求めたことも背景の一つとされています。

以前は、検査済証が見当たらない建物について、住宅ローンの審査が厳しくなるケースが少なくありませんでした。しかし現在は、検査済証がないからといって、すぐに融資を受けられないわけではありません。
建築士などの専門家が建物を調査し、「建築当時の法律に適合していた」と確認できれば、金融機関によっては住宅ローンを利用できる場合があります。

「検査済証がない＝直ちに違反建築物」と断定できるわけではありません。
昔の建物では、当時は完了検査を受けずに引き渡されていたケースも一定数存在するため、図面・台帳記載事項証明書・法適合状況調査などをもとに個別判断されるのが実務です。

一方、既存不適格建築物については、建築当時に適法だった経緯が確認できれば、金融機関によっては融資対象となるケースもあります。

たとえば、役所で取得できる台帳記載事項証明書や、建築士による調査報告書などを提出することで、審査が進む場合があります。
実際の不動産取引でも、「既存不適格だから一律で融資不可」というよりは、金融機関ごとの判断差が大きいというのが実情です。そのため、売却前の段階で「どの書類が残っているか」を整理しておくことが重要になります。

2.建築基準法に適合させるタイミングについて

違反建築物は、行政から是正命令を受けた場合、現行法へ適合させるための是正工事を求められることがあります。

建築から数十年経っている物件でも、現行の建築基準法に適合させなければいけません。もし是正命令に従わなければ、懲役や罰金などの罰則を受けることになります。

一方、既存不適格建築物の場合、大規模な増改築や修繕・用途変更などを行なうときを除いて、現行の建築基準法に適合させる必要はありません。

なお、平成21年の法改正以降は、一部の小規模増築などについて制限緩和も行われています。

そのため、「既存不適格だから増築できない」というわけではなく、工事内容や規模によって判断が分かれるのが実務です。

特に近年は、リフォームや用途変更時に“どこまで現行基準への適合が必要か”が問題になるケースが多く、事前に建築士や行政窓口へ確認することが重要とされています。

また、売却時には、買主側がリフォームや再建築を前提に検討しているケースも少なくありません。

そのため、既存不適格・違反建築物のどちらに該当するのかだけでなく、「将来的にどのような工事が可能か」まで整理しておくことで、買主とのトラブル防止にもつながります。

「既存不適格建築物」や「違反建築物」でも売却できる

既存不適格建築物も違反建築物も、買主への告知義務さえ守れば売却できます。

ただし、通常の不動産と比べると、買主・金融機関・不動産会社の判断が慎重になりやすいため、事前準備や適切な情報開示が重要になります。

実務上も、既存不適格建築物や違反建築物を売却する際は、買主に対して建物の状況を適切に説明したうえで取引を進めることが一般的です。

特に、確認済証・検査済証の有無、未申請増築の有無、現況と図面の相違などは、重要事項説明書や物件状況報告書で説明対象となるケースがあります。

なお、説明方法や記載範囲は物件状況や契約内容によって異なるため、実際の取引では不動産会社や専門家へ確認しながら進めることが重要です。

また、建物状況を十分に説明しないまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

そのため、売主側でも「どこが既存不適格なのか」「どの部分が未申請なのか」などを整理したうえで売却活動を行うことが望ましいでしょう。

実際の不動産取引では、売主自身が違反状態を把握していないケースも少なくありません。

たとえば、過去所有者が行った増築部分が未申請だったり、カーポート・サンルーム・屋根付きテラスなどが建ぺい率オーバーの原因になっていたりするケースがあります。

また、古い建物では「検査済証が存在しない＝違反建築物」と誤解されることもありますが、当時は完了検査制度が現在ほど普及していなかった背景もあるため、資料調査や行政確認を行うまで判断できないケースもあります。

売却自体は可能であっても、一般的な住宅と比べると買主層が限定されやすく、売却期間が長引くケースもあります。

特に、住宅ローン利用予定の買主は金融機関審査の影響を受けやすいため、現金購入希望者や投資家が主な検討層になることもあります。

そのため、一般的な仲介市場では取り扱いが難しいと判断されるケースもあり、物件によっては専門性の高い不動産会社へ相談されることがあります。

実際に当社へのご相談でも、「仲介会社に相談したが、融資付けが難しいといわれた」「買主は見つかったが、住宅ローン審査で否決された」といったケースは少なくありません。

一方で、資料整理や法的状況の確認を事前に行ったことで、既存不適格として問題なく成約に至ったケースもあります。

売却可能なケースはありますが、建物状況・法的状態・金融機関評価などによって、売却条件や買主層が変わる点には注意が必要です。

そのため、売却を検討する際は、「仲介」と「買取」の双方を比較しながら、自身の状況に合った方法を選択することが重要です。

まとめ

既存不適格建築物と違反建築物の違いについて解説しました。

既存不適格建築物は「法改正や都市計画の変更により現在の規定に適合しない建築物」を指します。

一方、違反建築物は「新築時もしくは増改築時に、規定に違反して建てられた建築物」のことです。

いずれの場合も売却自体は可能ですが、一般的な住宅と比べると買主層が限定されやすく、売却期間や価格に影響が出るケースがあります。

そのため、売却を検討する際は、まず仲介による市場売却を目指すのか、早期売却を優先して買取を検討するのか、自身の状況に応じて判断することが重要です。

特に、住宅ローン審査への影響や再建築・増改築の制限がある物件では、不動産会社によって取り扱い方針が異なるため、既存不適格建築物や違反建築物の取引実績がある会社へ相談しながら進めるとよいでしょう。