違反建築物（違法建築）とは？既存不適格物件との違いや罰則について解説
違反建築物は、現行法令に適合していない状態にある建物を指しますが、所有者が直ちに罰則を受けるケースは稀です。行政による調査等で違反が確認された場合には、是正指導や是正命令の対象となる可能性があります。
実務上は、行政からの指導段階で対応を行うケースが多く、早期に専門家へ相談し、是正の可否や対応方針を整理することが重要です。万が一是正措置にしたがわないと刑事罰に科される場合があるため、専門家（弁護士や建築士）へ相談のうえ、適切な対応を検討しましょう。
一方で、「建てたときは合法でも、後の法改正で適合しなくなった」というケースがあります。法改正によって現行法に適合しなくなった建物である「既存不適格物件」は、そのまま所有しても違反にはなりません。
ただし、建て替えや増改築に制限がかかる可能性があります。
ここでは、違反建築物の概要・種類や既存不適格物件との違い、違法建築を放置したときの責任や罰則について解説します。
違反建築物とは「建築基準法や条例に違反している建物」
違反建築物とは、建築基準法、都市計画法、建築基準条例などの法律・条例に違反している建物です。設計や工事段階で違法建築になっている場合や、増改築によって違法になってしまう場合が存在します。
所有する不動産が違反建築物であっても、違反事実を公表している、事実がまだ発覚していない、売主が意図的に隠しているなどのケースだと、売却・相続される可能性があります。たとえば実家が違反建築物で誰も気づいていなかったときは、違反建築物と知らないまま相続する人も少なくありません。
違反建築物だと発覚した後でも、売買自体は認められます。しかし、違反建築物は建て替えが必要なうえに所有者が是正措置などの対応を強いられることから、市場価格は著しく低くなる傾向にあります。
違反建築物だと行政に発覚したとき、行政は建築主や所有者・施工者に対し、違反建築物の取り壊しや使用禁止・改善工事といった是正措置命令を出せます。建築中の工事停止命令も可能です。
違反建築物の種類は主に以下の通りです。
- 建ぺい率または容積率の制限を超えた物件
- 材料や構造が基準を満たしていない物件
- 斜線規制に違反している物件
- 建物が用途地域に適合していない物件
- 公道へはみ出して建築している物件
- 接道義務を満たしていない物件
- 建築確認や完了検査を経ていない物件
それぞれの詳細を以下で解説します。
建ぺい率または容積率の制限を超えた物件
建ぺい率と容積率は、建物の面積に関する規制です。建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積」を、容積率は「敷地面積に対する延床面積」を規定します。
- 建築面積・・・建物を真上から見たときの面積
- 延床面積・・・各階層における床面積を合計した面積
建ぺい率は「防災性や日当たり、風通しなどの確保」、容積率は「建ぺい率の役割＋人口のコントロール」という目的で設けられています。建ぺい率は建築基準法第53条、容積率は第52条・53条にてそれぞれ制限が規定されており、どちらかが限度を超えると違反建築物扱いとなるのです。
具体的な事例としては、下記のようなケースがあります。
- 敷地面積ギリギリまで建物を建てているケース
- 増改築で制限を超えてしまうケース
- ガレージを居住用スペースに変更して床面積が増えるケース
- 敷地の一部を売却するなどで敷地面積が減少し、建築面積の割合が増えるケース
- セットバック（敷地の境界を後退させて道路を広げる行為）で敷地を後退させたことで敷地面積が減少し、建築面積の割合が増えるケース
上記はいずれも、所有者が違法になることに気づかないまま進めてしまうケースがあります。当社へのご相談でも、「増改築時には問題ないと認識していたが、売却にあたり調査を行ったところ法令違反が判明した」「前所有者から引き継いだ状態のままで、現時点まで違反に気づかなかった」といった事例が一定数見受けられます。
材料や構造が基準を満たしていない物件
防火素材を使用していなかったケースや、必要な保安設備などを設置していなかったケースがあります。
建物に使用する材料や構造に関しても、明確な基準が設けられています。しかし、指定された材料より粗悪品を使用したり、耐震強度の偽装を行ったりするなど、悪質な施工業者による手抜き工事は少なくありません。
また、集合住宅に求められる防火規定を満たしておらず、火災発生時のリスクが高い物件もあります。例えば、「界壁や床の耐火性能が不足している」「延焼を防ぐための防火区画が適切に設けられていない」「避難経路となる廊下や階段の幅・構造が基準を満たしていない」といった状態の物件も見受けられます。そのような物件では、火災発生時に火や煙が急速に広がりやすく、居住者の避難に支障をきたすおそれがあります。
斜線規制（高さ制限）に違反している物件
斜線規制とは、建築基準法第56条に基づく建物の高さに関する規定です。道路や土地の境界線を基準に、空間を斜めに切り取るような制限を設けます。
主な斜線規制は、下記の3つです。
- 道路の反対側の境界線を基準とした「道路斜線制限」
- 隣地との境界線を基準とした「隣地斜線制限」
- 北側の高さを制限する「北側斜線制限」
地域によって適用される制限の内容は異なります。具体的には、用途地域による建築用途の制限や建ぺい率・容積率の上限、防火・準防火地域の指定、道路との接道義務（建築基準法上の道路かどうか）などがエリアごとに定められているのです。これらの条件によっては、希望する建物が建てられない、あるいは規模が制限される場合があります。
詳しくは、市区町村の建築指導課や都市計画課などの窓口、または不動産会社に確認することで、対象地に適用される具体的な規制内容を把握することができます。
建物が用途地域に適合していない物件
都市計画区域内においては、建築できる建物の用途が限定されていることがあります。
たとえば、住居専用地域では一定規模以上の店舗や事務所などは建築できません。そのような地域に建てられた工場や作業場、遊戯施設などは違反建築物と見なされます。
当初から違反を前提に建築した場合のほか、以下の2点のような形で違反建築物になる場合があります。
- 増改築などによって床面積が増加したり、高さが上がったりすることで、用途地域による制限を超えてしまう場合
- 建物の用途自体を変更することによって、用途地域における建物の使用目的に違反してしまった場合
公道へはみ出して建築している物件
建物の外壁や庇、バルコニー、塀・門扉などが敷地境界線を越えて道路区域内に突出している場合、建築基準法第44条に違反する建築物に該当する可能性があります。道路は不特定多数の通行や緊急車両の通行を確保するための公共空間であり、これを占有・侵害する状態は安全性および公共性の観点から問題となります。
特に、通行幅の減少や視界の妨げにつながる場合には、歩行者や車両の安全確保に支障を及ぼすおそれがあります。こうした違反は、敷地境界と道路との位置関係を確認することで比較的把握しやすく、是正に向けた対応（撤去・後退等）も明確であるため、他の違反類型と比較すると対処可能性が高いといえます。
接道義務を満たしていない物件
都市計画区域内にある建物は「接道義務」といって、道路とどれぐらい接しているかという規制があります。
一部区域によって異なる場合もありますが、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。
接道義務を満たしていない場合、セットバックといった対処が必要です。これは、建築基準法上の道路幅員が4m未満である場合に、敷地と道路の境界線を道路中心線から2m後退させ、その後退部分を道路として確保する措置を指します。
例えば、前面道路の幅が3mしかない場合には、不足している1m分を補うために、敷地側で0.5m後退する必要があります。この後退部分には原則として建物や塀などを設けることはできず、将来的に道路として利用されることが前提となります。
セットバックを行わないままでは建築確認が下りず、新築や建て替えができない可能性があります。対象となる土地では、事前に自治体へ確認したうえで、適切に対応することが重要です。
建築確認・完了検査を経ていない物件
建物の建築は、事前に「建築確認申請」を提出し、役所の許可を得たうえで工事を行います
また、工事終了後に完了検査を受け、事前の計画どおり工事されていることを証明する「検査済証」の取得も必要です。
しかし、建築確認申請をしていないケースや、検査済証の取得をしていないケースがあります。
手続きを怠った場合もあれば、施工業者が計画と異なる工事をしたために、発覚を恐れて完了検査を受けない場合もあります。
いずれにしても、建築基準法第6条・7条の違反における違反建築物であることに変わりはありません。意図せず建築確認を経ていない物件を取得した場合、解体や建て替えなどの対応が必要になる場合があります。
建築確認や完了検査については、記事内「完了検査が行われず違反建築物が見つけられなかった」にて詳細を解説しています。
既存不適格物件との違いは「法令に適合しなくなった時期」
違反建築物に類似するものとして「既存不適格物件」があります。
既存不適格物件は「建築時は合法であったが、その後の法改正などが原因で適合しなくなった建物」です。
これらの既存不適格物件は、現時点の法令などに適合していないという点では、違反建築物と共通しています。
既存不適格物件に対して是正命令は出されません。所有者などの責任によるところではなく、法改正という自らではどうしようもない理由で適合しなくなったからです。
ただし、既存不適格物件を建て替えたり、増改築を行ったりする場合、現行の基準に適合させる必要があります。適合させないままで進めると、違反建築物に該当する可能性があります。
違反建築物が発覚したときの責任や罰則
所有している建物が違反建築物だと行政に発覚したときは、建築基準法第9条や都市計画法などに基づき、所有者や建築主、工事担当者などの責任として対応が求められます。
（違反建築物に対する措置）
第九条特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
e-Gov法令検索 建築基準法
まず行われるのは、違反建築物の是正に関する行政指導です。役所への呼び出し、職員などの来訪、通知などによって、行政指導の事実が共有されます。
行政指導は、あくまで任意の協力を求めるものであり、これ自体に法的強制力はなく、従わなかったことのみを理由として直ちに罰則が科されるわけではありません。
しかし、行政指導に応じず違反状態が継続している場合には、行政庁は建築基準法に基づき、是正措置命令や除却命令などの行政処分を行うことがあります。これらの処分には法的拘束力があり、従わない場合には罰則の対象となる可能性があります。したがって、行政指導の段階で適切に対応することが重要です。
また、工事中に違反建築であることが判明した場合には、建築基準法に基づき工事停止命令が出されることが一般的です。さらに、違反の内容や状況によっては、違反事実が公表されることもあります。
もし行政処分にしたがわないときは、建築基準法第98条における刑事罰（3年以下の懲役又は300万円以下の罰金）が科される可能性があります。罰則は建築主、設計者、工事担当者だけでなく、所有者にも適用される可能性もゼロではありません。所有者としては、とくに増築工事のときに違反しないよう注意しましょう。
国土交通省「建築基準法施行関係統計報告集計結果表 令和7年度集計」によると、2012～2022年の10年間で違反建築物に関する行政指導をした件数は年間5,000～7,000件です。一方で、行政処分は50件未満となっています。行政指導や命令の件数に対して実際に是正が完了した割合は、約30〜40％です。
行政処分にまで踏み込んだケースは少ないものの、実際に行われていることがわかります。データからは、行政指導の時点で是正をしている人が多いこともわかります。
違反建築物を売却する場合でも、売主としての責任は発生するのです。もし売主が違反建築物だと知らないまま売却し、後から発覚したときは「契約不適合責任」が追求される可能性があります。契約不適合責任の具体例は次の通りです。
- 不利益事実の不告知による売買契約の取り消し
- 改築・修理などによって違反建築物を是正する対応の請求
- 被った損害に対する損害賠償請求
建物が違法建築であるかがわかる理由と確認方法
所有する建物が違法建築であると判明するきっかけの多くは、近隣住民による行政への通報や、行政によるパトロールなどがきっかけです。これらを通じて事実関係を把握した行政庁は、当該建物が建築基準法等に違反していると認められる場合、まずは行政指導を行い、その後も是正がなされない場合には、是正命令や工事停止命令等の行政処分を行うことがあります。
筆者の所感としては、日陰問題や境界線をめぐる「近隣住民とのトラブルからの通報」をきっかけに発覚するケースが圧倒的に多い印象です。とくに増改築時に近隣への配慮を怠った結果、通報されて工事停止命令を受ける事例が後を絶ちません。
また、建物単体の違反に限らず、隣地との離隔距離や高さ制限、用途地域との不整合など、周辺環境との関係性の中で違反が顕在化する点も見落とされがちです。こうした外形的に分かりにくい違反は、第三者の指摘をきっかけに初めて認識されることもあります。
なお、所有する建物が違法建築に該当するかを事前に確認したい場合には、以下のような方法が考えられます。
- 目視や図面で確認する
- 建築確認証・検査済証を確認する
- 役所にて台帳記載事項証明を発行して確認する
- 一級建築士に鑑定を依頼する
- 不動産の買取業者にて査定してもらう
十分に注意していた場合であっても、購入や相続の過程において、所有者が認識しないまま違反建築物を取得してしまう可能性があります。違反の有無については、自ら調査・確認を行うことが重要であり、違反建築物であることが判明した場合には、是正措置を講じる、または第三者への売却等の方法により適切に対応する必要があります。
違反建築物は売却できるが一般的な買手が付くことは難しい可能性がある
違反建築物の売却は認められている反面、一般的な買手が付くことは難しい可能性があります。専門家ではない一般人があえて違反建築物を所有することには、リスクもあるのです。
違反建築物に一般的な買手がつきにくい理由は、主に次の通りです。
- 違反建築物には住宅ローンが使えないから
- 再建築不可物件だと建て替えができず活用幅が狭すぎるから
- 是正指導や使用禁止になる可能性があるから
- 防火・耐震などの安全面でのリスクが想定されるから
違反建築物を売却できるのは、原則として不動産会社や買取業者などの専門業者です。ここでは、一般的な買手がつきにくい理由を解説します。
違反建築物には住宅ローンが使えないから
違反建築物の購入に関しては、原則として金融機関は住宅ローンなどの融資を行いません。建築基準法などの法令に違反する不動産へ融資するのは、金融機関のコンプライアンスに違反するからです。国土交通省からも、建物への融資に対して「対象の建物が建築基準法を遵守しているか」を確認するようにとアナウンスされています。
1 民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、検査済証を活用するなどの方法により融資対象物件が建築基準関係規定を遵守しているかという点について配慮すること
2 1の内容について、各民間金融機関が系列のローン保証会社に対して周知すること
国土交通省 新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について
また金融機関の実務においても、違反建築物の評価は担保評価として不十分という背景もあります。違反建築物の評価は一般的な不動産の相場よりも低く、買手が現れにくく価格も低い傾向です。
再建築不可物件だと建て替えができず活用幅が狭すぎるから
違反建築物のなかでも「再建築不可物件」に該当すると、再建築不可の原因を取り除かない限りは、同じ土地で新築や建て替えができません。再建築不可物件に該当する違反建築物は、主に接道義務違反が原因です。
再建築不可物件に該当すると、違反建築している部分を取り壊しても、駐車場・駐輪場やコンテナスペースといった新築・建て替えを伴わない活用方法を検討しなければなりません。ただし建物を残したままでは違反状態のため、賃貸や居住用として利用しにくい場合があります。
このように違反建築物は不動産としての収益性を見込むのが難しいことから、一般的な買手は見つかりにくいと言えます。
是正措置や使用禁止になる可能性があるから
建築基準法などの違反で違反建築物へ是正措置・使用禁止命令が出される場合、所有者と建築主などの関係者が対応しなければなりません。
「知らずに購入した場合は責任を負わないのではないか」と考えられることもありますが、たとえ違反に直接関与していない場合であっても、所有者として是正義務を負う点に留意が必要です。是正にあたっては、工事費用のほか、以下のような各種手続きに関する負担が生じます。
- 行政庁への是正計画書の提出
- 建築確認申請（必要に応じた計画変更申請や用途変更申請を含む）
- 完了検査の申請
- 関係法令（消防法等）に基づく届出や協議
- 近隣住民への説明対応
また、是正内容によっては、建物の一部または全部の除却に関する届出や手続きが必要となる場合もあります。
防火・耐震などの安全面でのリスクが想定されるから
建築基準法や関連の法令は、居住者や周辺住民の安全と適切な生活環境、都市の効率性を確保するために定められたものです。したがって、違反建築物は住居の安全性や地域社会に対して、多大な危険や迷惑をもたらす可能性があります。
具体的には、建ぺい率の超過や無理な増改築によって建物間の距離が確保されていない場合、火災時に延焼しやすくなり、周辺住宅へ被害が拡大するリスクがあります。また、耐火性能が不足している建材の使用や、防火区画の不備がある場合には、火や煙の拡散を十分に抑えられず、避難が困難となるおそれがあるのです。
さらに、耐震基準を満たしていない構造や不適切な増築が行われている場合には、地震時に倒壊や一部崩落が生じ、居住者だけでなく近隣住民や通行人に被害を及ぼす可能性があります。加えて、敷地境界や道路へのはみ出しがある場合には、通行の妨げや視界不良を招き、事故の原因となるおそれも否定できません。
このように、違反建築物は単に法令違反にとどまらず、周囲の安全や生活環境に直接的な影響を及ぼす点に留意が必要です。
違反建築物が生まれる原因は「完了検査未了」と「増改築」の2つ
違反建築物が生まれる原因は、主に以下2つだと言われています。
- 完了検査が行われていない
- 増改築をした
完了検査がおこなわれず違反建築物が見つけられなかった
違反建築物が生まれる背景として多いのは、完了検査の未了です。
本来であれば建築基準法第7条に則り、新築や一定以上の規模の増改築に対して完了検査をしなければなりません。完了検査とは、着工前に行う「建築確認」の内容通りに建築されているかを、建築終了後に指定確認検査機関や自治体が確認することです。
完了検査にて問題が見つからなければ、検査済証が交付されます。
（建築物に関する完了検査）
第七条建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事等の検査（建築副主事の検査にあつては、大規模建築物以外の建築物に係るものに限る。第七条の三第一項において同じ。）を申請しなければならない。
（中略）
5検査実施者は、前項の規定による検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。
e-Gov法令検索 建築基準法
建築確認とは、建築予定の建物や地盤が法律や条例に違反していないかを、工事へ入る前に指定確認検査機関や自治体がチェックすることです。「階数2以上または延べ面積200㎡超の建築」や「床面積10㎡超えの増築（準防火地域や防火地域は1㎡超）」をするときは、建築確認が必要になります。なお、2025年（令和7年）4月施行の改正建築基準法により、それまで「4号建築物」として確認審査の一部が省略されていた木造2階建て住宅なども、原則としてすべての物件で構造審査等が義務化されました（新3号建築物）。
これにより、以前よりも厳格な建築確認・検査手続きが求められるようになっています。過去に「小規模な建物だから」という理由で手続きが曖昧にされていたケースも、現在の基準では明確に違反と判断されるリスクが高まっている点に注意が必要です。
（建築物の建築等に関する申請及び確認）
第六条建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事又は建築副主事（以下「建築主事等」という。）の確認（建築副主事の確認にあつては、大規模建築物以外の建築物に係るものに限る。以下この項において同じ。）を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。
e-Gov法令検索 建築基準法
過去においては、完了検査が十分に実施されていなかった時期があり、結果として建築確認時の計画と異なる内容のまま工事が完了していた事例が存在すると指摘されています。そのため、現在と比較すると、違反建築物が把握されにくかった背景があると考えられます。
完了検査を受けていない建物については、検査済証が交付されていない点にも留意が必要です。
また、国土交通省が公表している資料によれば、1990年代後半には完了検査の実施率は現在ほど高くなかったものの、その後は制度改正や執行体制の強化（中間検査制度の導入等）により、近年では高い水準で推移しているとされています。
参照：国土交通省「建築確認検査制度の概要」
：国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法改正法制度説明資料」
現在まで存在する違反建築物の多くは、古い建物で完了検査を受けていないものが多くを占めていると言えます。とはいえ、未だに10％弱の建築物で完了検査未了のものが見られるのも事実です。
なお、完了検査を受けてない建物がすべて違反建築物というわけではなく、「12条5項報告」による法適合調査にてあらためて適法性を証明できる可能性があります。
特定行政庁、建築主事等又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備若しくは用途、建築材料若しくは建築設備その他の建築物の部分（以下「建築材料等」という。）の受取若しくは引渡しの状況、建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況又は建築物の敷地、構造若しくは建築設備に関する調査（以下「建築物に関する調査」という。）の状況に関する報告を求めることができる。
一建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施工者又は建築物に関する調査をした者
二第七十七条の二十一第一項の指定確認検査機関
三第七十七条の三十五の五第一項の指定構造計算適合性判定機関
e-Gov法令検索 建築基準法
また検査済証のない建築物については、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」にて、建築基準法への適合状況を調査する方法が策定・公表されています。
増改築によって適法から違法になった
現状の建物が適法でも、増改築が原因で違法になるケースがあります。具体的な例は次の通りです。
- 10㎡を超える増改築にもかかわらず、完了検査を受けなかった
- 増改築によって、建ぺい率や容積率が制限を超えた
増改築は新築と比べて工事規模が比較的小さいことから、場合によっては建物所有者だけでなく、施工を担う事業者側においても、完了検査に対する認識や対応が十分でないケースが見受けられます。なかには、法令上の適合性に課題がある可能性を認識しながらも、結果として適切な是正が行われないまま工事が進められてしまう事例も指摘されています。
違反建築物や既存不適格物件を一般層向けにトラブルなく売却する方法
所有している不動産が違反建築物や既存不適格物件に該当しても、違法部分の解消や物件価値向上などの対策を行えば、不動産仲介会社を介して一般の人へ売却できる可能性が上がります。違反建築物をトラブルなく売却する方法は、主に次の通りです。
- 違法な建物を解体して更地にして売る
- セットバックで接道要件を満たすなど違法な部分を解消してから売る
- リフォームやホームステージングで物件の内部を新しくする
- 重要事項説明において適切に開示する必要がある
それぞれの詳細を見ていきましょう。
違法な建物を解体して更地にして売る
違反建築物となっている原因がすべて建物にある場合なら、建物をすべて解体して更地にして売る方法があります。違法な建物がなくなれば、適法な土地として通常通り売買が可能です。
たとえば建ぺい率、容積率、斜線規制（高さ制限）、材料・構造などの違反は、建物を取り壊せば違法状態を丸々なくせます。ただし接道義務といった土地に関する部分は、建物を解体しても対応できないので注意しましょう。
セットバックで接道要件を満たすなど違法な部分を解消してから売る
違反建築物の違法な部分を是正し、問題を解消して再調査で適法だと認められれば、検査済証を発行してもらえます。違反がなくなれば、普通の建物として売却が可能です。
違法部分の是正の例は次の通りです。
- セットバックによって「土地が道路幅4m以上接する」という接道義務を満たす
- 建物を部分的に解体して建ぺい率を改善し、建築面積を適法にする
- 公道にはみ出している部分を取り壊す
違反建築物状態を自分で解消できるかどうか、一級建築士などの専門家や各自治体の建築課などへ確認してみてください。
リフォームやホームステージングで物件の内部を新しくする
既存不適格物件は築古物件である場合が多く、建物の劣化などが理由で購入を避けられるケースもあります。
しかし、リフォームやホームステージングを行えば、築古物件でも需要を高められます。
既存不適格物件であっても、現行法に適合しない部分を拡大しない範囲であれば、リフォーム自体が一律に禁止されているわけではありません。例えば、壁紙や床の張替え、設備の更新といった内装・設備の改修を行うことで、物件の印象や機能性が向上し、結果として市場での評価が高まる可能性があります。
ホームステージングは、買主に対して「良い生活空間」をイメージさせるような装飾を施して売却するという手法です。売却・賃貸予定の中古住宅の内装、家具、照明などのインテリアに工夫を凝らすことで、物件をモデルハウスのように魅力的に見せる効果があります。買主からの印象を良くし、買主側の購買意欲を高めるのに効果的です。
ただし、リフォームやホームステージングを実施した場合であっても、その内容や市場環境によっては、必ずしも資産価値の向上や売却価格への反映が見込めるとは限りません。リフォーム費用等を売却価格に適切に転嫁できるか否かについては、物件の立地や需給バランス、ターゲット層などの要因に左右されるため、事前に不動産会社やリフォーム会社と施工内容・費用対効果を踏まえて十分に検討することが重要です。
重要事項説明において適切に開示する必要がある
違反建築物のように何らかの問題を抱えている物件を売る場合、その事実を契約前の「重要事項説明」で適切に開示する必要があります。
買主に対する重要事項説明は、仲介を依頼した不動産会社が行います。売主としては、自らが把握している建物の状況や法令適合性に関する事実について、不動産会社に対し正確かつ漏れなく伝達することが大切です。
売主が違反の事実を認識しながらこれを告げなかった場合には、契約不適合責任を問われる可能性があります。その結果、契約の解除や損害賠償請求の対象となるおそれがあるため、違反の有無や内容については適切に開示することが重要です。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。引用：e-Govポータル「民法第562条」
違反建築物の売却方法｜仲介と買取の違いを理解して選ぶ
違反建築物の売却方法として主に、「不動産仲介による売却」と「専門の買取業者に売却」の2つが挙げられます。
仲介による売却では、市場価格に近い条件で売却できる可能性がある一方で、違反部分の是正や詳細な説明が求められるため、一定の時間や手間を要するケースがあります。
一方、買取業者へ売却する場合には、現況のままでの取引に応じてもらえる可能性もあり、比較的短期間で売却が成立しやすい傾向があります。ただし、一般的に売却価格は市場価格より低くなる点には留意が必要です。
このように、それぞれにメリット・デメリットがあるため、物件の状況や売却の目的に応じて適切な方法を選択することが重要です。
ここでは、それぞれの詳細について解説します。
買取で売却するメリット
買取業者に売却するメリットは、契約不適合責任が免責されるケースが多く、売主のリスクを大きく軽減できる点にあります。
違反建築物の場合、例えば「建ぺい率・容積率オーバー」「増改築部分の未登記」「確認申請と現況の不一致」などが後から判明し、買主から是正工事の費用負担や契約解除、損害賠償を求められる可能性があります。
買取ではあらかじめリスクを織り込んだ価格で取引される場合があるため、引き渡し後のトラブルに発展しにくいのが特徴です。このように、法的・経済的リスクを切り離した状態で売却できる点は大きな安心材料といえるでしょう。
また、買主が業者であるため審査や調整が少なく、価格や条件の合意ができれば短期間で売却が成立しやすいのも特徴です。現況のままで引き取ってもらえる場合もあり、是正工事や手続きの手間をかけずに早期に現金化したい方に適した方法といえるでしょう。
買取り業者には、違反内容や物件の状況をあえて簡潔に整理したうえで提示することで、業者側の判断が早まり、結果としてスピード重視の条件を引き出しやすくなる傾向があります。
情報を出し過ぎて検討が長引くよりも、「判断しやすい材料を先に揃える」ことが、早期売却の実現に直結するポイントです。
仲介で売却するメリット
仲介による売却は、条件が整えば買取よりも高値で売却できる可能性がある点がメリットです。特に立地が良い物件や需要のあるエリアでは、違反建築物であっても一定のニーズが見込まれます。
例えば、金融機関の融資が利用しにくいケースでも、現金一括で購入できる投資家や事業者が買主となることがあります。このような買主が見つかれば、市場に近い価格帯での成約も期待できます。
ただし、買主探しや条件交渉に時間を要するため、売却までの期間には余裕を持って進めることが重要です。特に違反建築物の場合は、購入を検討する段階で「どの部分が法令に適合していないのか」「是正にどの程度の費用がかかるのか」といった点について詳細な説明が求められるため、通常の物件よりも検討期間が長引きやすい傾向があります。
また、金融機関の融資が利用しにくいケースでは、自己資金で購入できる買主に限定されるため、そもそもの母数が少なく、内覧や条件交渉が複数回に及ぶことも珍しくありません。
さらに、売買契約の締結に至るまでに、是正の要否や引き渡し条件（現況渡し・是正後引渡しなど）について個別に調整が必要となるケースもあり、一般的な売却よりも意思決定に時間を要する点には留意が必要です。
違反建築物を専門の買取業者へ売却するまでの流れ
違反建築物を専門の買取業者へ売却する際には、まず違反建築物の買取実績がある業者を選定し、査定を依頼するのが一般的な流れです。こうした手続き自体は、通常の不動産売却と大きく異なるものではなく、過度に複雑なものではありません。
違反建築物の買取実績のある業者を探す
違反建築物を売却するときは、違反建築物の買取実績のある業者を検討します。
違反建築物を売却する際には、当該物件の取扱実績を有する業者を選定することが重要です。
取扱実績がない場合、違反建築物の買取自体に対応していない可能性があります。また、実績が限定的な場合には、リスク評価が慎重に行われる結果、査定額が相対的に低く提示されることも考えられます。加えて、契約不適合責任の取扱いや契約条件、会社の対応体制などについても、あわせて確認しておくことが望まれます。
違反建築物の査定を受ける
買取業者を選定した後は、対象物件について査定を依頼します。査定にあたっては、担当者によるヒアリングや現地調査が実施され、その結果を踏まえて買取価格が提示されます。
自らの条件に適した業者を選定するためには、複数の業者に査定を依頼し、提示された条件や対応内容を比較検討することが有効です。複数社の見積もりを確認することで、価格水準や説明内容の妥当性について判断しやすくなります。
査定価格の提示を受けた際には、その算定根拠についても確認しておくことが重要です。価格の前提条件や評価方法について説明を受けることで、取引内容への理解と納得感を高めることができます。
査定条件に納得できた場合には、売買契約を締結し、売却手続きを進めます。なお、売却によって譲渡所得が発生した場合には、原則として確定申告が必要となる点にも留意が必要です。
売却した違反建築物の法的トラブルが発生したら弁護士に相談することが重要
違反建築物を売却した後は、契約内容や物件の状態をめぐってトラブルが生じる可能性があります。特に、事前の説明内容や契約条件によっては、法的な争いに発展するケースもあるため注意が必要です。具体的には、次のようなトラブルが考えられます。
- 売却後に建物の違反内容が問題視され、契約不適合責任に基づく修補請求や損害賠償請求を受ける
- 違反部分の是正（増改築や解体など）に想定以上の費用がかかり、買主との間で費用負担をめぐる争いが生じる
- 重要事項説明や契約書の内容に不備があり、「十分な説明を受けていない」としてトラブルになる
- 違反建築の原因について、過去の建築主や施工会社に対する責任追及が行われる
このようなトラブルは、事実関係や契約内容の解釈によって結論が大きく左右されるため、専門的な知識が求められます。違反建築物に関する問題が生じた場合は、早い段階で建築分野に詳しい弁護士へ相談することが望ましいでしょう。専門家のサポートを受けることで、適切な対応方針を検討しやすくなります。
まとめ
違反建築物は建築基準法等に適合していない物件であるため、一般の買主への売却が難しくなる傾向があります。
違反状態を是正できる場合には、通常の不動産と同様に売却できる可能性があります。たとえば、「建物の一部を是正して建ぺい率・容積率を適合させる」「必要に応じて建築確認や完了検査を受ける」といった対応により、適法な状態へと整えることが考えられます。
一方で、違反状態を把握しながら適切な対応を行わない場合には、行政から是正指導や措置が求められる可能性もあります。
また、違反建築物である事実について十分な説明を行わずに売却した場合には、契約内容との不一致を理由として、契約の解除や是正に関する費用負担、損害賠償等をめぐる紛争に発展する可能性があります。そのため、売却にあたっては物件の状況を正確に把握し、適切な情報開示と手続きを行うことが重要です。
