不動産トラブルは不動産に強い弁護士に相談！メリット・費用や安くする方法

不動産関係でよくあるトラブル事例！弁護士なしで対応は難しい理由

不動産関係のトラブルは、弁護士なしでは対応が難しいケースがよく見られます。不動産関係のトラブルで弁護士のサポートが必要になる理由は次の通りです。

• 借地借家法、相続税法、民法といった法律上の権利問題が大きく関係するから
• 共有不動産の共有者や法定相続人など複数人が問題に関係してくるから
• 売買や賃貸といった契約上の複雑な部分が絡んでくるから
• 財産面の問題が多く争いが起きやすいから

法律の専門知識・不動産問題の実務経験を持たない一般の人だけだと、トラブルが解決できないどころかさらに状況が悪化する危険性があります。相手が弁護士といった専門家と手を組んでいると、こちら側が圧倒的に不利な契約・合意を締結させられるかもしれません。

以下では不動産関係でよくあるトラブル事例と弁護士なしで対応が難しい理由を、ケース別にまとめました。

• 不動産売買のトラブル事例
• 不動産賃貸借のトラブル事例
• 不動産相続のトラブル事例
• 離婚時における不動産のトラブル事例
• 不動産の契約関係のトラブル事例

不動産売買のトラブル事例

不動産売買のトラブルで多いのは、不明瞭な費用請求や売買金額などお金の問題や、業者による強引なアプローチなどが挙げられます。

不動産売買のトラブル事例	概要
土地の境界が曖昧で売買時に揉める	土地の境界がはっきりしておらず、売却前に隣人が売却を承諾しない
売買契約締結後に査定時の価格より買取金額を下げられた	損傷や劣化を後から指摘され、補修費・修繕費などの分を差し引かれる
不動産の購入をしつこく勧誘してくる	投資用マンションなどの不動産の購入について、延々と勧誘行為を続ける
「囲い込み」がおこなわれる	業者が内覧・問い合わせを売主に無断で断り、「自社と契約した買手だけに販売して両方から仲介手数料を得る」「売れないから自分が半額で買い取ると交渉してくる」といった行為をおこなう
自分の共有持分だけ売却してトラブルになる	自分が持つ共有持分売却後、「ほかの共有者との人間関係が悪化する」「売却先の買取業者が共有物分割請求を起こして揉める」といったトラブルになるリスクがある

しつこい勧誘といった宅地建物取引業法違反がある反面、売買契約書に記載がある行為や脱法行為だと、違法かどうか判断が難しいトラブルも存在します。売買契約を締結する前に弁護士のリーガルチェックを入れることで、不利な条件や違法な項目などを事前に確認できます。

売買契約に関する不動産トラブルについては、以下の記事もぜひ参考にしてください。

不動産賃貸借のトラブル事例

不動産賃貸借のトラブルで多いのは、入居者とのトラブルや家賃に関するものが挙げられます。

不動産賃貸借のトラブル事例	概要
ペット不可の物件にもかかわらず、入居者がペットを無断飼育している	契約で禁止していれば建物の明け渡しを要求できるが、損害の度合いや悪質性によっては契約解除までいたらない可能性がある
入居者の騒音で近隣に迷惑をかけている	受忍限度を超える悪質なケースは契約解除等にできるものの、騒音の度合いや原因に関する慎重な調査が求められる
入居者が決められた家賃を支払わない、滞納している	入居者が家賃の全額および一部を支払わないときは裁判を起こせるが、3か月程度の様子見や裁判手続きが必要になる
原状回復費用について揉める	原状回復に含まれるもの（家具移動時のキズ、故意や不注意の汚れなど通常損耗を超えるもの）、含まれないもの（経年劣化、通常使用によるキズ・汚れといった通常損耗）の判断について揉める
入居者が家賃の値下げを要求してくる	実際の設備や状況に応じた正当な要求であるケースもあるが、無茶な要求だと言い合いに発展する可能性がある

賃貸借契約は、「入居者がどのような人物なのか」によってトラブルの多さが変わります。入居者側に一方的な問題があるときは、建物の退去・明け渡し請求や家賃請求といった正式な法手続きが可能です。しかし、法手続きをしてもオーナー側の要求が100％通るわけではなく、「契約解除や強制退去の条件は満たしているか」「入居者側の悪質性はどの程度あるのか」などが総合的に判断されます。

不動産に強い弁護士なら法的根拠に基づき、建物明け渡しの成否や家賃金額などを判断してくれます。入居者との裁判に移行しても、一貫して対応してくれるでしょう。

賃貸借に関する不動産トラブルについては、以下の記事もぜひ参考にしてください。

不動産相続のトラブル事例

不動産相続のトラブルで多いのは、ほかの相続人と不動産の活用について揉めたり、空き家になってしまったりなどが挙げられます。

不動産相続のトラブル事例	概要
相続人の意見がまとまらない	不動産を誰がどの割合で相続するのかが決まらず、人間関係が悪化する
相続税が想像以上の高額になる	「相続時の所得控除や特例に気づかない」「高額の不動産を相続してしまった」といったケースで、相続税の納税額が増えてしまう
共有不動産になる	1つの不動産を複数人が相続して共有不動産になると、売却、取り壊し、増改築などをおこなうためには共有者全員の許可が必要になる
空き家になる	両親が亡くなった後に誰も実家を管理せず空き家として放置されると、余計な固定資産税支払いや管理の負担が発生する
相続人と連絡がつかず不動産の処遇が決められない	不動産の相続人が1人でも連絡がつかないと、売却、取り壊し、増改築に必要な「共有者全員の同意」が得られない

不動産の相続には、相続人調査、財産調査、相続人との交渉、準確定申告と納税など、専門知識と労力が必要な対応が必須です。

相続関係は権利関係や法適用が複雑になりやすいことから、少しでも判断を間違えば「遺産分割協議がまとまらない」「登記状況がおかしくなる」「相続税の負担が大きくなる」といった、大きなトラブルに発展する可能性が高くなります。

そのため相続関係の不動産トラブルの解決には、相続・登記関係の手続き、職務上請求、協議・調停・裁判の代理人ができる弁護士のサポートが非常に有効です。不在者財産管理人の専任、改正民法に基づいた不明者の共有持分の取り扱い、遺言書作成などについても、弁護士に相談できます。

相続に関する不動産トラブルについては、以下の記事もぜひ参考にしてください。

離婚時における不動産のトラブル事例

離婚時における不動産トラブルで多いのは、夫婦の共有不動産になっていることによる権利の複雑化、財産分与、離婚後の利用についてなどが挙げられます。

離婚時における不動産のトラブル事例	概要
住宅ローン付き不動産だと財産分与時の取り扱いが難しくなる	共有不動産を売却するときにアンダーローン（売却価格が住宅ローンの残額を上回っている状態）ではなくオーバーローン（売却価格が住宅ローンの残額を下回っている状態）だと、マイナスの財産になるので処理が難しくなる
不動産の所有権を誰にするかで揉める	夫婦のどちらが不動産を所有するのかで、夫婦や親族間で揉める
不動産について均等に財産分与をするのが難しい	「すべて売却して売却益を分ける」「一方が住み続けて、不動産価値の半分の現金を一方に渡す」などの方法から、双方が納得する財産分与の割合を決める必要がある
離婚したのに配偶者が無理やり一緒に住もうとする	所有権がない配偶者が出ていかず、言い争いや明け渡し請求などに発展する
ペアローンを設定していた	ペアローンで購入した住宅は、売却に双方の同意が必要だったり、片方の連帯保証人に返済負担が集中したりなどのトラブルが想定される

夫婦のマイホームに存在する「夫婦で一緒に使っていた」という事実は、離婚時にさまざまトラブルの要因となります。もし配偶者に悪意があると、「自分だけが有利な財産分与になるよう仕向ける」「自分だけがマイホームを好きに使う」といった対応を取る可能性もあります。

そこで弁護士に相談すれば、相手の一方的な主張に反論したり、所有権に基づいた適切な対応を促してくれたりなどを期待できるでしょう。相手との仲が険悪で会って話すのを避けたいときも、弁護士に代理交渉を任せられるメリットもあります。また離婚にともなう慰謝料や養育費の請求があれば、併せて相談が可能です。

離婚に関する不動産トラブルについては、以下の記事もぜひ参考にしてください。

不動産の契約関係のトラブル事例

不動産の契約関係で多いトラブルは、媒介契約関連、契約未履行、契約外の行為の強要などが挙げられます。

不動産の契約関係のトラブル事例	概要
「仲介手数料は法律で固定金額が決まっている」と言われた	仲介手数料の金額の「上限」は宅地建物取引業法で決まっているが、固定金額ではなく不動産会社と顧客の合意で決まることを伝えられていない 【上限金額】 ・売却価格が200万円以下：売却価格の5％＋消費税 ・200万超～400万円以下：売却価格の4％＋消費税 ・400万円超：売却価格の3％＋消費税
仲介業者にコンサルティング料や広告料を上乗せで請求された	媒介契約内容に前もってコンサルタント料や広告料を支払う旨が記載されていない限り、仲介手数料以外の手数料を支払う必要はない
媒介契約満了時の打ち切りについての費用請求された	遠方への旅費やそのほかの実費以外は請求できない（仲介手数料は成功報酬であるため）
後から隠れた欠陥が見つかる	売買後に買手が不動産の劣化、破損、過去に発生した事件などの瑕疵を発見すると、売主側の契約不適合責任が生じる
重要事項説明が十分にされていなかった	所有権・賃借権・抵当権などの権利関係、インフラ関係、所有者、構造など説明すべきものが買主に伝わっておらずトラブルになる

参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

契約関係のトラブルでよく見られるのが、悪質な業者が知識を活かして法律の穴を突くことです。悪質な業者は一般の人では見抜きづらい話を持ちかけることで、不当に利益を得ようとします。

そんなときこそ弁護士に間に入ってもらうことで、相手側の不法行為の指摘、相手への反論などが的確にできるようになります。契約締結まで進むといくら理不尽があっても許容せざる得ない部分が出てくるので、少しでも怪しい契約だと思ったらすぐ弁護士に相談する予防策が重要です。

契約に関する不動産トラブルについては、以下の記事もぜひ参考にしてください。

不動産トラブルの相談先は弁護士がおすすめ！メリットを解説

不動産トラブルに対応できるのは、弁護士以外にも司法書士や行政書士、土地家屋調査士、行政機関の相談窓口などが挙げられます。しかし不動産トラブルについて相談するときは、弁護士がおすすめです。不動産トラブルの相談先に弁護士をおすすめする理由は次の通りです。

• 司法書士では対応できない訴訟関係に対応できる
• 相続や離婚関係の不動産トラブルにも対応できる

それぞれの詳細を見ていきましょう。

司法書士では対応できない訴訟関係に対応できる

弁護士は、司法書士や行政書士といったほかの士業が対応できない訴訟関係の代理業務ができます。

不動産トラブルを解決するには、建物明渡請求訴訟、共有物分割請求訴訟、不当利得返還請求訴訟といった訴訟および前段階の協議・調停が必要なケースも珍しくありません。訴訟関係の代理人として出廷したり交渉したりできるのは、弁護士だけです。もし刑事事件や行政事件になっても、弁護士なら対応できます。

司法書士も一部代理人業務が認められるものの、「民事訴訟のみかつ140万円以下の案件のみ」に限定されます。法律関係のトラブルが多い不動産問題において、広範囲の法律対応を任せられる弁護士への依頼は、メリットが大きいと言えるでしょう。

また弁護士は法律実務やトラブル対応の実績が豊富であるため、複雑化した問題への対応や意思疎通が難しい相手との代理交渉も、高い精度で遂行してくれることも期待できます。「悪質な業者の相手をしたくない」「相手が感情的で会話が難しい」といった場合も、自分の時間・労力を使うことなく弁護士に任せられます。

弁護士を代理人にすれば、相手にこちら側の真剣さや事の重大さを十分に伝えられるでしょう。弁護士は感情的にも法的にも中立であるため、法律の専門的知識を持って、自らの意思を相手方に伝えやすくなります。連絡しても一切応じなかった不動産業者が、弁護士が代理人となって連絡した途端、すぐに対応してくれたという事例も少なくありません。

法律の専門家である弁護士なら、現状でどのような解決手段があるか、裁判に踏み切るべきなのか、依頼者にベストな手段をアドバイスができます。

相続や離婚関係の不動産トラブルにも対応できる

不動産トラブルは相続・離婚問題も絡んでいることが多いため、総合的に対処できる弁護士ならワンストップで依頼しやすいのがメリットです。不動産が関係する相続・離婚関係で弁護士が対応できる業務は次の通りです。

• 相続人調査や相続財産の評価などの相続関係全般の手続き・準備
• 相続人や配偶者などの交渉相手と揉めた際の調整や交渉代行
• 離婚にともなう浮気調査、慰謝料請求、離婚条件の設定、不動産以外の財産分与など離婚全般の手続き・準備
• 相続・離婚関係の訴訟・調停関係全般（遺産分割請求訴訟、遺留分侵害額請求訴訟、慰謝料請求訴訟、差し押さえ・強制執行関連など）

不動産法務に加えて相続法務、離婚法務に強い弁護士なら、あらゆる不動産トラブルを相談しやすくなります。

不動産トラブルの相談を弁護士にするデメリットは費用面！相場は10万～30万円＋成功報酬

実際に不動産トラブルを弁護士に依頼した場合、決して安くはない費用がかかってしまうのがデメリットです。

弁護士費用は、おおむね「着手金」と「成功報酬」で成り立っています。不動産トラブルを弁護士に相談するときの弁護士相場は、10万～30万円＋成功報酬が一般的です。

とはいえ弁護士費用を惜しんで自分1人で問題に対応すると、弁護士費用以上の金銭的負担や労力を強いられる可能性があります。弁護士に相談しないと起こり得るリスクの例は、次の通りです。

• 数百万円～数千万円で売却できる不動産を、活用できないまま無駄に所有し続ける
• 共有名義を解消できず、固定資産税や維持管理費が継続的に発生する
• 遺産分割協議や財産分与で不利な条件が認められて、プラスの財産がほとんど得られない

「弁護士費用以上の収益を手に入れる」「将来的なマイナスを解消する」といった意味合いでも、不動産問題を弁護士に相談する必要性は大きいでしょう。長期的な目線で見ると、弁護士対応によって得られた成果で弁護士費用を十分に補填できるはずです。

以下では、弁護士への依頼にかかる報酬のおおまかな相場を紹介します。

着手金は10万～30万円

一般的に不動産トラブルの着手金は、10万〜30万円程度とされています。

着手金は、委任契約をした時点でかかる費用で、トラブルが解決しても解決しなくても負担しなければなりません。ただし、案件の難易度や解決した時の経済的利益の額によっても、依頼費用は変動します。

また、弁護士事務所によっても差がありますので、契約前にきちんとチェックしておく必要があります。

成功報酬は経済的利益の10～20％

トラブル解決時に支払う成功報酬も、案件の難しさや経済的利益によって変わり、弁護士事務所によって差がありますが、経済的利益の10〜20%というケースが多いです。

着手金や成功報酬の他にも「実費」や「相談料」が発生する場合があります。

実費とは、裁判で必要な印紙代や郵送代などの実費、弁護士の出張費や交通費、調査や書類の作成にかかる費用です。着手金に実費が含まれる弁護士事務所も多いですが、あまりにも高額な場合は支払いを求められることがあります。

実費はトラブル解決後に支払いますが、トラブル内容によって費用はかなり異なってきますし、弁護士事務所によっても変わります。

相談料は1時間につき5,000～1万円

相談料とは、弁護士に相談する時に発生する費用で、相談1時間につき5,000円〜1万円程度かかります。

しかし、初回相談を無料で受け付けている弁護士事務所も多いです。

1回目の相談は無料ですが、その後も継続して相談する場合は、相談料がかかる仕組みになります。

気になることがあれば、まずは無料相談を活用して弁護士事務所に足を運ぶほか、メールや電話で相談できる場合もあるので、問い合わせてみるとよいでしょう。

弁護士費用の負担を軽減するための方法

「不動産関係のトラブルを弁護士に依頼したいけど、依頼するだけのお金の余裕がない」とお悩みの場合は、以下で紹介する「弁護士費用の負担を軽減するための方法」が使えないか確認してみてください。

• 弁護士事務所の無料相談を利用する
• 問題が複雑化する前に早期解決を目指す
• 分割払いや後払いに対応できないかを確認してみる
• 法テラスを利用する

それぞれの詳細を見ていきましょう。

弁護士事務所の無料相談を利用する

弁護士費用が心配な場合、まずは弁護士事務所の無料相談を活用するとよいでしょう。

多くの事務所では、初回の相談は無料となっています。無料相談を利用すれば、具体的な相談に加えて「自分に合う弁護士事務所なのか」「弁護士としての実績や実力はどの程度なのか」も確認可能です。市町村役場などでも、弁護士による法的トラブルの相談窓口が定期的に開設されています。

1か所だけの弁護士事務所ではなく、複数の事務所に相談して「どのくらい費用がかかるのか？」などを細かく質問して、自分の相談内容に合った弁護士を選びましょう。

問題が複雑化する前に早期解決を目指す

• 「弁護士に相談するなんて少し敷居が高いのでは」
• 「弁護士に相談したら、すぐに裁判になったりするのではないか」

弁護士に相談する場合、上記のような心配はほとんどありません。なぜなら、不動産トラブルは身近で誰にでも起こりやすい問題であり、弁護士が相手方と交渉するだけで解決できるケースも多いからです。

むしろ不動産トラブルが発生したときは、問題が複雑化・長期化する前の早い段階で弁護士へ相談することを推奨します。

問題が複雑化すると弁護士の対応範囲が広くなり、追加で弁護士費用がかかるケースも少なくありません。とくに問題がこじれて調停・裁判に発展すると、調停・裁判の対応への弁護士費用が発生します。逆に早期に相談して、弁護士からの内容証明郵便や協議段階で問題が解決すれば、弁護士費用の負担も大きく削減できるでしょう。

分割払いや後払いに対応できないかを確認してみる

弁護士事務所のなかには、費用の分割払いや後払いに対応しているところがあります。「一括だと難しいけど、毎月少額ずつなら払える」「不動産問題が解決した後なら、一定の収入を見込める」といった人は、分割払いや後払いなら弁護士に依頼しやすくなるでしょう。

分割回数や後払いの期間などは法律事務所によって異なるため、詳細は実際に弁護士事務所へ問い合わせてみてください。ただし、必ずしも分割払いや後払いに対応しているわけではないので注意が必要です。

法テラスを利用する

費用面で心配な場合は「法テラス（日本司法支援センター）」という公的機関を利用する方法もあります。法テラスとは、法律に関するトラブルの相談窓口を一本化した国の機関のことです。

法テラスでは法的トラブル解決に向けた情報を無料で提供するほか、弁護士の紹介などもおこなっています。経済的に余裕がなく支払いが難しい場合、法テラスでは弁護士費用や裁判所でかかる実費の立替なども受けられます（民事法律扶助制度）。

返済自体は必要ですが、本来なら委任契約時に支払うべき費用をトラブル解決後に示談金や賠償金からの返済や分割返済で対応できるなど、相談者に合った返済方法を提案してくれるでしょう。法テラスの無料相談や立替制度については、法テラスの公式ホームページをご覧ください。

参考：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
参考：法テラス「無料法律相談・弁護士等費用の立替」
参考：法テラス「費用の目安（概要）」

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まとめ

不動産関係のトラブルは、不動産の権利関係、契約内容、相続、離婚などの問題が複雑に絡み合い、問題解決が難しい事案がどうしても多くなります。「なんとかなるだろう」と軽い気持ちで対応したせいで、修復不可能になるレベルの人間関係の悪化・何百万～何千万円の負担など、大きな問題に発展することも珍しくありません。

不動産関係のトラブルについて相談するなら、不動産問題に強い弁護士への相談がおすすめです。不動産問題に特化した弁護士なら、相続・離婚問題を含めたさまざまな問題を法的に解決へ導いてくれるでしょう。

30万円以上の費用がかかるデメリットがありますが、弁護士に依頼することで得られる成果によって、マイナス分を長期的に解消できるはずです。早期相談や法テラスを利用すれば、弁護士費用そのものが安くなる可能性があります。不動産トラブルを「あなたにとってプラスになる方向」で解決したいときこそ、早めに弁護士へ早め相談してみてください。

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