不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
入居者の家賃滞納は、賃貸物件のオーナーとして最も避けたいトラブルでしょう。しかし、どれだけ慎重に入居審査をおこなっても、家賃滞納のトラブルを完全に防ぐことは不可能です。
話し合いで解決できればそれが一番なのですが、どうしても家賃を支払ってもらえない場合、強制退去も検討すべきです。
しかし、強制退去は裁判で正式な手続きを踏まないと認められません。
そのため、家賃滞納トラブルが起こったときは、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。
「家賃さえ支払ってもらえば引き続き住んでもらってもいい」「強制退去で追い出したい」など、どのようにトラブルを解決したいかで訴訟の内容も変わるため、弁護士に相談するときは現状の説明と自分の希望を一緒に伝えましょう。
家賃の滞納でトラブルになっている場合、裁判を起こして回収を求めたり、強制的に退去させたりすることは可能です。
しかし、裁判を起こすまでにいくつか踏むべき手順や、裁判に踏み切る上での条件があります。
まず、裁判所へ申し立てをする前に、家賃を滞納している借家人に対して、電話や督促状の送付、自宅の訪問などを行い、支払いを求めます。
法律上の規定はありませんが、一般的には3カ月ほど借家人側に対応が見られない場合、借家人と大家の信頼関係が破綻しているとみなされ、裁判を申し立てることになります。
何度か借家人へ督促状を送っても反応がない場合、内容証明郵便にて「催告書」を送付しましょう。
内容証明郵便とは、「確かにこの内容で、いつ、誰から誰に書面を送りました」ということを証明してくれる日本郵便の制度です。
内容証明郵便を送ることで、法律上は大家側の意志が借家人に伝わったことになります。
催告書とは、内容的には督促状と一緒ですが、督促状を無視して全くリアクションがない場合などに送る書面のことを指す法律用語になります。「法的手段に踏み切りますよ」といった、意思表示にもなります。
催告書に記した支払い期限を過ぎても、家賃の支払いがなかったり借家人から何も反応がない場合、裁判所に家賃の支払いと貸室の明渡請求の申立をおこないます。
なおこの2つの請求は、同時に申立をすることもできます。
家賃滞納のトラブルを解決する上で、裁判所に申立を行う場合、次の3つの方法が考えられます。
なぜいくつか種類があるかというと、滞納している金額や、大家さんが借家人に対して請求するのが家賃の支払なのか、貸室を明渡してほしいかといった、請求内容によって変わってくるからです。
裁判所を介して家賃の支払いだけを請求する場合、つまり家賃は回収できる見込みがあって、その後継続して住んでもらっても構わないといった場合は「少額訴訟」もしくは「支払督促」を利用します。
「通常訴訟」と「民事調停」では、家賃の支払いに加えて、貸室の明渡も請求できます。
少額訴訟と支払督促では、明渡を求めることができません。
また、いずれの方法でも訴えられた借家人側から異議申し立てが出た場合などは、通常訴訟に移行することになります。
家賃の請求のみが目的の場合、裁判所に「支払督促」または「少額訴訟」を申し立てます。
「支払督促」または「少額訴訟」では、借家人を強制的に退去させることはできません。
まずは「支払督促」と「少額訴訟」について、解説します。
「支払督促」は簡易裁判所で手続きを行います。
ちなみに簡易裁判所は、全国に438カ所設置されており、民事に関する一番身近な裁判所です。
裁判官によって支払督促の申立が認められると、相手方である借家人の意見を聞かずに、家賃の支払を命じる支払督促を行ってくれます。
この支払督促は裁判の判決と同等の効果を持つので、借家人から異議申し立てがない限り強制執行が可能です。
強制執行とは、具体的には給与や銀行口座などの差し押さえによってお金を回収することです。
ただし、裁判所では勤務先や銀行口座を調査できないため、申立てをおこなう大家さん側であらかじめ調べておく必要があります。
もし異議申し立てが出れば、通常訴訟に移行します。
支払督促をされた借家人側は、さすがに裁判所からの命令ですので無視できずにすぐに支払うケースも少なくありません。
支払督促は、裁判所に何度も出向く必要はなく、書類審査のみで行われる手続きのため、裁判費用も少なくて済みます。
裁判では、手数料として収入印紙代がかかります。
訴訟における手数料の半額ということになっていますが、例えば請求の目的金額が100万円以下であれば、10万円につき500円になります。
その他に郵便切手代がかかりますが、申し立てる債務者＝貸家人の人数によって変わってきます。
また裁判所に提出する登記簿謄本を取得するための費用などがかかります。
登記簿謄本の取得には、1部につき600円を法務省に支払います。
支払督促と同じ様に簡易裁判所に申立を行います。その場合、訴額は60万円以下と定められています。訴額とは、申立を行っている金額を指します。この時、回収したい家賃の他に、遅延損害金や違約金など、本来の請求する金額から派生するプラスの金額は、含まれません。基本的に1回の裁判で、その日のうちに和解や判決などを言い渡して終審となります。1回の裁判で終わりますし、裁判費用も少ないので、弁護士に依頼せずとも大家さん自身でも申立が可能な裁判と言えます。
少額訴訟の費用としては、まず申請書を裁判所に提出しますが、その際に訴額に応じた手数料を収入印紙で納付します。訴額が10万円以下であれば1000円、それ以上20万円以下であれば2000円といった様に、訴額によって変わります。また、切手代を納めますが、裁判所や債務者の人数などによって異なります。家賃滞納の少額訴訟であれば、おおよそ3000〜5000円ほどです。あとは支払督促と同様、必要書類を取得する上で、各機関へ手数料がかかります。
しかし、被告人である借家人の同意が得られない場合は、少額訴訟を行うことはできません。また、裁判で借家人側が異議申し立てを行った場合は、通常訴訟に移行しますし、明渡請求をする場合も、少額訴訟では申立をすることはできませんので通常訴訟になります。尚、訴額が140万円以下でも簡易裁判所で訴訟の手続きは可能ですが、その場合は少額訴訟ではなく、通常訴訟となります。
このように借家人の退去を求める場合は「通常訴訟」もしくは「民事調停」を起こすことが考えられます。
家賃の回収と貸室の明渡を裁判で請求する訳ですが、通常訴訟の場合はその前提として必要要件があります。
それが「賃貸借契約解除の通知」と「占有移転禁止の仮処分」です。
「賃貸借契約解除の通知」は、借家人に退去してもらうために、まず法的な賃貸借契約を解除するためにおこないます。
裁判の申立を行う前に、督促状の送付や内容証明郵便で催告書を送付しているはずなので、その際に明記しておきましょう。
「占有移転禁止の仮処分」は、借家人が又貸ししている場合や、実際に部屋に住んでいるのが別人だったり複数人いる場合に必要となります。
明渡請求が認められて実際に執行しようとした時に、そこに住んでいるのが裁判に関係のない第三者だった場合、明渡や退去を強制執行できないのです。
そういった危険性が想定される場合に、明渡請求の申立前に占有移転禁止の仮処分をおこなえば、部屋に誰が住んでいても、明渡を執行できます。
上記2つを確認した上で、裁判所に通常訴訟を起こします。
訴額が140万円以下であれば簡易裁判所でも申立は可能ですが、140万円を超える様でしたら地方裁判所に申立てを行うことになります。
通常訴訟と違って、お互いの話し合いで解決したい場合は「民事調停」という裁判もあります。
民事調停をすると、裁判官1名に調停委員2名を加えた3名で調停委員会が構成され、大家さんと借家人の間に入り、お互いの言い分を聞きながら解決を図ります。
話し合いは1回〜複数回おこなわれる場合もあります。
民事調停の費用は通常訴訟よりも安価に設定されており、裁判所に支払う手数料は申立書に収入印紙を添付して支払います。
調停によって解決策が決まると、合意した内容によって裁判の判決と同等の効力を持つ「和解調書」が作成されます。
例えば「家賃を分割で支払う」や「期日まで支払わなければ明け渡す」といった内容が和解調書に明記されます。
話し合いで解決しなかった場合や借家人が調停に出席せず、調停が不成立となった場合、大家さん側で調停を取り下げて通常訴訟を起こすなど、次の解決策を考えなければなりません。
通常訴訟で家賃の支払いや明渡請求が認められても借家人が応じない場合、民事調停で決められた和解調書の内容が履行されなかった場合、強制執行が起こります。
判決や和解調書が出たからといって、自動的に家賃の支払や強制執行がおこなわれる訳ではなく、多少時間がかかる点は留意しておきましょう。
例えば、支払が行われない場合は、借家人の勤務先や銀行口座を調べて、給与や預金の差押えをおこないます。
その際には、裁判所へ「差し押さえの強制執行」の申立をおこないます。
それでも回収もできないし退去もしないといった場合は、「明渡の強制執行」の申立を裁判所におこないます。
明渡の強制執行の申立が認められると、裁判所で執行官が選任され、貸家人に対して「1カ月ほどで退去しなければ強制的に退去しなければならない」旨が伝えられます。
貸家人が期限をすぎても退去に応じない場合は、退去が強制執行されます。
具体的には、貸室の荷物を全て撤去し、その中で現金に換えられそうなものを執行官がチェックして、後日競売などで換金できれば、大家さん側に返還するという形になります。
しかし、明渡の強制執行の場合は、裁判所への費用も追加で必要になります。
通常訴訟の申立の手数料とは別に、明渡請求でかかる費用（予納金）は、基本額として65,000円になります。
更に、退去を強制執行する時に執行官が選任された場合は、執行官への報酬・手数料として追加で予納金がかかります。
また、退去の際に荷物を運びだしたり部屋を解錠したり、荷物を廃棄したりする作業は、大家さんの方で民間業者に依頼しなければならず費用も大家さんの負担となります。
そういった費用がかさむ一方で、強制退去となれば回収できる金額は非常に少ないです。
なお、強制退去にかかった予納金や業者の費用は被告である借家人に請求できますが、もともと家賃を払えない経済状況であることから、裁判に勝訴したからといって費用をすべて回収できる可能性は極めて低いです。
よって、家賃滞納トラブルは長期化、複雑化する前に、解決していく必要があるでしょう。
借家人を追い出す方法については、こちらの記事でも解説しているので参考にしてください。
家賃滞納トラブルは、早期に解決しておくことが重要です。そのためには、弁護士に相談や依頼することが有効であると思われます。督促の電話や手紙、内容証明郵便で催告書を送付する時点で弁護士が対応した場合、貸家人に大家さんの本気度や事の重大さを認識させることができ、スムーズに家賃を回収できることも少なくありません。また、家賃滞納トラブルは裁判になると争点が明確であるため、比較的裁判は早く終審することが可能なケースも多い様です。
しかし、弁護士に依頼した場合は費用がかかります。裁判になると、弁護士費用の他に裁判所への予納金などもかかります。少額訴訟や支払督促の場合は、比較的手続きも容易ですし時間もかかりませんので、大家さん自身で行うことも可能です。弁護士に依頼すると、返って費用がかかってしまう場合もあるでしょう。民事調停の場合は、借家人と顔を合わせずに話し合いをすることはできますが、和解に持っていけるかどうかは、判断が難しい所です。民事調停が不成立になり通常訴訟に移行する場合や始めから通常訴訟を行った場合は、何度も出廷することになるケースもありますし、裁判所から多くの書類を求められたりしますので、弁護士などのプロの力を借りる必要が出て来ます。
弁護士は、代理人になることができますので、大家さんの代わりに裁判に出廷したり、書類を作成したりすることができます。よって、裁判による時間や体力的・精神的負担を大きく軽減することが可能となるでしょう。
家賃を滞納された場合、早い段階から弁護士に相談すれば、法的な知識をもって状況を判断し、解決に向けて適切なアドバイスをくれることでしょう。
早期に解決できれば、弁護士費用も抑えられる可能性が高いです。
費用面の心配もありますが、多くの弁護士事務所では、初回の相談は無料としており、メールや電話での相談も受け付けています。
家賃の滞納トラブルが起きたら、不動産トラブルに強い弁護士へ相談してアドバイスを伺うのがよいでしょう。
