不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
これから不動産投資をしたいという方も、すでに始めている方も「家賃収入だけで暮らせるようにならないかな」と一度は考えるのではないでしょうか？
老後の暮らしの心配をせずにアーリーリタイアやセミリタイアができるというのは、多くの人には夢のような話です。
簡単に5年や10年でとはいきませんが、地主の家に生まれなくても家賃収入だけで暮らすことはもちろん可能です。
この記事では、家賃収入だけで暮らすのに必要な事業の規模や経費など、専業で不動産賃貸を行うためのノウハウや注意点をお伝えします。
なお、家賃収入を得たいなら、まずは不動産投資のプロに相談し、物件探しのアドバイスをもらうことをおすすめします。
不動産投資会社なら、物件探しはもちろん、購入手続きやその後の維持管理など、不動産投資に関する業務全般をサポート可能です。不動産投資の成功率を高めるために、ぜひ相談してみましょう。
収入額とはこの場合、家賃収入の総計を指しますが、そこから経費や借入の返済、リスクに対する持ち出しなどが差し引かれることになります。
不動産投資の経費はおおむね20~30%となるので、必要な手取り額から逆算するのであれば「手取り額+25~45%程度」で計算ができます。
まず「60歳を過ぎてから毎月いくら必要だろう？」ということを考えます。
このような要素から、でも無理はしないという気持ちで手取りを40万円に設定すると、40％増しと考えて、56万円の家賃収入が必要なことになります。
この56万円は変動要素があり、個々の物件の実質利回りやローンの借入額で計算の調整をしましょう。
たとえば、賃料収入は同じでもローン返済が残っている間には手取りが減るので厳しくなり、複数所有や一棟所有など、それなりの投資規模が必要となってきます。
家賃収入とひと言で表現しましたが、その内訳は以下です。
| 家賃 | お部屋を借りるための支払い。管理会社か保証会社を通じて、入居者より毎月振込がある。 |
|---|---|
| 共益費 | 集合住宅の共有部分の管理費用として設定。区分所有では徴収される項目だが、一棟所有の場合は集金して修繕費の内部留保にする。 |
| 礼金 | 入居者が部屋を借りるときの初期費用として払う謝礼金。入居者募集の広告宣伝費として不動産会社に支払うケースも。 |
| 更新料 | 入居者が賃貸借契約書を更新するためのお金。オーナーの裁量で、継続入居条件で割引や無料にするケースも。 |
| その他 | 駐車場や駐輪場、自販機などが敷地内にあれば、その収入も見込める。ライフライン斡旋や光回線の料金（家賃に含む）などもある。 |
ではどのような持ち出しがあるのかですが、主な賃貸経営の経費は以下の通りです。
| 税金 | 不動産所得に対する所得税や、物件に支払う固定資産税・都市計画税などの税金。居住用物件以外の賃料は消費税課税。 |
|---|---|
| 保険料 | 火災保険や地震保険料。 |
| 修繕・管理費 | 修繕や維持管理、清掃などに支払う費用。 |
| 業務委託料 | 物件の清掃や点検、入居者募集の宣伝業務を不動産会社（管理・仲介）に依頼する費用＝家賃の5%前後。 |
| 税理士や司法書士への報酬 | 士業の専門家に対する手続きや業務代行の依頼料。税理士への会計業務委託や、司法書士への登記手続き業務（基本物件購入時のみ） |
| ローンと金利 | 物件購入に対する借入の月次返済額。金利は経費で計上が可能。 |
| 減価償却費 | 不動産の残価を毎年定率で償却させる。物件価格を法定耐用年数で割り、1年ごとの経費に。 |
| その他 | 賃貸管理や賃貸経営の勉強に出費した交通費・会議費・通信費・書籍代など。 |
では、税金はどのくらいの税率で収め、どのように計算するのでしょうか？現時点では以下のようになっていますが、税制は日常改変されるためシミュレーションの際は、最新の情報を確認してください。
まず所得税については、以下の順番で計算します。
2.でその他の所得も足して、課税所得を計算していますが、不動産で赤字となれば全体の所得税が下がるようになっており、これを損益通算といいます。
所得税率は累進課税なので、所得に応じて以下のように変化します。
| 課税所得 | 所得税率 | 住民税率 | 合 計 |
|---|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 10% | 15% |
| 330万円以下 | 10% | 10% | 20% |
| 695万円以下 | 20% | 10% | 30% |
| 900万円以下 | 23% | 10% | 33% |
| 1,800万円以下 | 33% | 10% | 43% |
| 4,000万円以下 | 40% | 10% | 50% |
| 4,000万円超 | 45% | 10% | 55% |
住民税は、上記の表のように税率は10%で一定なため、所得税の計算で求めた課税所得の1割となります。
課税所得×10%＝住民税額
「翌年税金がたくさん来て慌てた」というのは所得税のことを指し、2月から3月に申告した前年の課税所得をもとに、7月頃に住民税の決定通知が来た時のことです。
通称で所得税と言うと、所得税・復興特別所得税・住民税の3つの税金を指すこともあり、確定申告の際はこれらの税率を課税所得に掛けて計算します。
復興特別所得税は、通常の所得税額に2.1％を掛けた金額です。
消費税は賃貸している物件が住居用なら非課税となりますが、事業・店舗用の場合課税されます。
インボイス制度のスタートで、非課税規模の物件オーナーにも消費税の支払い義務が生じる流れとなっていますので、要確認です。
家賃収入で暮らす人たちは何をして成功しているのか、気になりますね？
そのセオリーはさまざまではありますが、以下のように共通して行っているポイントはあります。
暮らしていけるだけの収入確保には、投資自体の規模が必要なので、区分マンション1件だけなどのケースは難しいと言わざるを得ません。
区分所有（1室のみの物件）や一戸建てであれば、返済がないか残り少なく、立地の良い物件を複数所有することが求められます。
一棟アパートは高利回り＝収益率が高く、空室リスクも低いものを選んでうまく運用すれば、それが高収入の近道です。
築古のアパートは物件価格が安く利回りが良いかわりに、修繕コスト高や家賃の低さを克服するために、集客の工夫や安く管理修繕が可能な人脈が必要になります。
空室があると収入が途絶えるため、入居者付けは特に重要な要素です。
信頼できる管理会社に相談するほか、家賃減額、敷金・礼金の減額や廃止、ニーズの高い設備導入などを絶えず検討しましょう。
また、近隣の類似物件の募集情報で、お客様の心をつかむ上手い打ち出しや、物件説明のコツなどを学んで、客付け情報に反映するのがおすすめです。
家賃収入で暮らす人は「不労所得」という考えは持たず、お客様の立場に立てる人が多いため、計画的な修繕をおこないます。
メンテナンスや掃除はコスト面で悩ましいのですが、これを怠ると物件の劣化が早くなり、見た目のイメージも低下していきます。
お部屋探しをする人は「ここで楽しい暮らしができそうか」というイメージを重視しますので、同じ物件でも外観の塗装が剥げていたり、水回りが古いか汚れているだけで成約しにくくなるのが常です。
また、メンテナンスが行き届かない状態は、入居者の定着率にも関係してきます。
つまり「修繕費は日々積み立てることが大切」という点に尽きます！
収入と支出がきっちり計算出来ているのは基本ですが、そこからキャッシュフローを意識したときに、余裕のあるシミュレーションが大切になります。
余裕のあるシミュレーションとは、災害、家賃不払い、夜逃げほかの不慮のトラブル時にどのようにしたらよいか、最悪の事態も考えておくことにつながります。
また、物件を購入してから売却するまでに、どの時点で修繕して、どの時点で返済が終了して、というシミュレーションも、借り入れを行う際に行っておきましょう。
ローンの残債が残っていると手取りが低くなるのは言うまでもありませんが、月々の返済額を無理なものにするのは、いざという時にリスクがあります。
そこで、返済以外の内部留保の中から修繕に備える部分のほかに、繰り上げ返済を意識した部分を設定しておき、決めた額に達したら繰り上げ返済してしまうのがおすすめです。
積極的に繰り上げ返済をして「ローンのない物件」を作ると、他の物件の空室リスクなどに備えることができ、より線の太い経営が可能になってきます。
長期入居のためには、入居者からのクレームやトラブルに迅速に対応する必要があります。
これはクレームした側・された側の双方が退去してしまう例が比較的あるためです。
トラブル対応のノウハウを多く持ち、入居者とよくコミュニケーションのとれる管理会社に委託することも大切なのですが、任せきりではなくどんな入居者の方が入っているのか関心を持ちましょう。
たとえば家賃の遅れが経済困難によるのか、単にルーズな人なのかによって対応は変わってきますが、オーナーに入居者の情報がなければ管理会社もベストの対応はできません。
何事も最初からすべてのノウハウを身に付けてのぞむのは無理がありますし、時間には限りがあるので、早めにスタートを切るのも大切です。
不動産投資会社なら、居住用でない投資用不動産の物件選びから管理・運用まで、一貫してサポートしてもらえるので、頼れるパートナーを探しましょう。
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「家賃収入で暮らす」道に近づくには、どのような物件を選べば良いのでしょうか？
物件を取得するなら新築か中古かを考えるうえで、基準にするそれぞれのメリット・デメリットがあります。
| 中古マンション | 新築マンション | |
|---|---|---|
| 利回り | 高い | 低い |
| 修繕リスク | 多い | 少ない |
| 資産性 | 短い | 長く発揮 |
| 家賃下落幅予測 | 立てやすい | 立てにくい |
| 売却のしやすさ | 不利 | 有利 |
総じて新築のほうが借り手の需要は高いうえ、修繕リスクも低いため初期の経費持ち出しが少ないのですが、購入の際の価格も高いため、相応の資金や借入の際の信用度が必要なのがネックです。
中古物件でも、都心部などであれば需要を得やすくなるうえ、物件価格が安いため利回りも高いです。
返済負担を抑えるためにも中古物件がおすすめですが、立地をしっかり選ぶことと、修繕費用の予測は事前に立てることが大切です。
●実質利回り
・年間の賃料収入－諸経費÷物件価格=実質利回り（%）
表面利回りは大まかな目安として機能しますが、精密な評価は実質利回りで計算します。
投資する物件の種類によってその特徴が異なるため、物件選びの際にはその点も考慮が必要です。
区分マンション・一棟アパート・戸建てそれぞれのメリット・デメリットは以下です。
| 区分マンション | 一棟アパート | 戸建 | |
|---|---|---|---|
| 家賃収入 | 少ない | 多い | 少ない |
| 投資金額 | 少ない | 多い | 少ない |
| 利回り | 低い | 高い | 低い |
| 空室時の影響 | 大きい | 小さい | 大きい |
| 修繕責任 | 小さい | 大きい | 小さい |
| 売却 | 容易 | 困難 | 容易 |
家賃収入で暮らすことを念頭に置けば、一棟アパートを目指したいのは言うまでもありません。
しかし、投資を始める時点で資金が少ない場合は、区分マンションから始めて返済を完了し、徐々に物件を増やしていくのがおすすめです。
相応の資金がある場合は一棟アパートでガッツリ稼ぐのも良いのですが、維持管理や入居者対応などをうまく進めるまでには、ある程度の経験、人脈が必要です。
不動産投資はパートナーである投資会社、自身の知識と経験、維持管理や情報交換のための人脈などが生命線となりますので、これらを培いながら進む時間も必要になるでしょう。
戸建ての場合は、運用の成績が個々の間取りや立地に大きく左右されるため、「良い物件があれば」その時点で検討するのがおすすめです。
次に、都市部と郊外での不動産投資の特性の違いです。
| 都市部の物件 | 郊外の物件 | |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 多い | 少ない |
| 投資金額 | 多い | 少ない |
| 利回り | 低い | 高い |
| 立地の読み | 容易 | 困難 |
| 売却 | 容易 | 困難 |
物件を選ぶ際に、基本的に都市部のほうが賃料を稼ぎやすく収益性も高いのですが、新築や築浅の物件同様購入費用が多く必要で、利回りが低いのが悩ましいです。
反面郊外は始める際の資金的なハードルが低く、立地の良い物件も確保しやすい面があります。
しかし郊外では借り手のニーズを読みづらいという難点があるため、郊外物件を候補に入れる場合は地元をよく知り、専門知識のある人を通じて賃貸需要や売り時などをよく確認しましょう。
家賃収入で暮らすためにはもちろんですが、初心者の方が投資を軌道に乗せるためにもNGな行為を集めました。
「早く返してしまえば、あとが楽になる」とばかりに返済額を高く設定し、なかには家賃収入を超えて持ち出しで返済するプランにする方もいますが、いざという時の対応は大丈夫でしょうか？
エアコンと給湯機がほぼ同時に要交換となった、一棟投資の場合で突然空室が4室になったなどの場合に、対応できるお金がプールしてあるでしょうか。
また、場合によっては高額のローンの返済原資が足りなくなって、生活費から補填するような状況が数カ月から半年続くことも考えられます。
したがって、前述のように早く返済したい場合はプールしていったお金からの繰り上げ返済がおすすめなのです。
一棟投資がうまく回りだして、生活費や貯金に足りるようになったとしても、「ギリギリ暮らせる」レベルでは、何かあったときに対応ができないことになります。
物件ごとのキャッシュフローを見ていくと、最初から良い利回りで推移するには、借り入れがないか、修繕にあまりコストのかからない状態、修繕積立が豊富な状態である必要があります。
現在他の収入がある方は、まずは50%を家賃収入にするなど目標を立て、徐々に軸足を不動産投資に移していくようにすれば、余裕のある形で家賃収入暮らしに移行できるでしょう。
繰り返しますが、様々な形で突発的な支出も起こるため、修繕費の積み立てや保険加入で備えておくことが大切です。
保険は火災だけでなく、地震や水害もカバーし、区分所有の場合は隣接住戸への補償に対応できることが必要となります。
そのほかにも、賃借人が加入する家財保険や賃料保証契約の、孤独死の場合の原状回復の特約などはしっかり確認のうえ、賃貸人側が権利を行使できるように設定を依頼しましょう。
また、消火器など防災の備えは、実際に思わぬ効果を発揮する場合があります。
例えば玄関から共有部分水が浸入しないストッパーの備えをしておいたら、実際に台風で内水氾濫がおきたときに使用できて、100万円近い補修費用を支払わずに済んだ例などがあります。
勉強や情報収集を怠っていると、運用で損をするだけでなく、いつまでも仲間ができません。
投資に関してはまず、主に以下の基礎知識をそなえるように意識しましょう。
このほかに、不動産賃貸業の市場動向・法律や制度の改正・新たな売出し物件などは、常にチェックします。
また、前述のように情報交換は投資の成功に大切な要素ですが、勉強不足だとこちらが情報をもらうだけになってしまうのが、仲間ができない原因です。
確定申告は、年間20万円以上の家賃収入を得た場合の義務であるだけでなく、損益通算などの節税や、控除の特例を利用する際などのために、欠かせないものです。
確定申告をしなかったり遅れた場合のデメリットは、以下の通りです。
結構厳しいペナルティが設けられていますので、2月中旬から3月中旬までの期間の、なるべく早いうちに間違いなく申告を済ませましょう。
| 内容 | ペナルティ |
|---|---|
| 延滞税 | 所得税を申告していても納付期限までに納めなかったときは、期限の翌日から完納する日までの日数に応じて延滞税が発生。延滞税の最高税率は14.6％。
所得税の納付期限は、確定申告の申告期限と同じ。 |
| 無申告加算税 | 期限内に申告を行わなかった場合、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の金額が加算。
税務署の指摘前にみずから期限後申告をした場合は5％に軽減。 |
| 過少申告加算税 | 申告・納付した税額が、本来納めるべき税額より少なかった場合、新たに納める税金の10％～15%が加算。 |
| 重加算税 | 納めるべき税金を意図的に隠蔽したり仮装したりした場合、過少申告は本来納める税額の35％が、無申告は40％が加算される。過去5年内に同様の件があれば＋10%加算。 |
| 青色申告・遅延の場合 | 10室・5棟以上の規模で運用し、青色申告している場合に期限に遅れて申告すると、65万円の特別控除が10万円に減額されてしまう。 |
家賃収入だけで暮らすのに必要な事業の規模や経費など、専業で不動産賃貸を行うためのノウハウや注意点をお伝えしました。
「家賃収入だけで暮らす！」という目標を立てて物件の買い増しをしながらノウハウを学んでいくことは、不動産投資の腕を磨くのにはもっとも早道でしょう。
そしてもう一つ有効なのは、頼れるパートナーとなる不動産投資会社を探すことです。
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