アパートの空室が埋まらないときはどうする？効果的な７つの方法を紹介

アパートの空室が埋まらない原因を考える

生活費の足しや老後の備えとして資産運用を検討している人も多いと思います。資産運用には株式投資やFXなどがありますが、大きな利益が期待できるものの、利益が得られるかどうかが不確実なのがデメリットです。

アパート経営は入居者がいれば家賃収入が得られるため、株式投資やFXよりも安定した利益が期待できます。しかし、空室が生じてなかなか埋まらなかった場合には、安定した家賃収入が得られません。空室期間が長くなると、キャッシュフローの悪化が原因で、アパート経営の継続が困難になる可能性もあるので注意が必要です。安定したアパート経営を行うためには、アパートの空室が埋まらない原因を把握して対策を練っておくことが重要です。

アパートの空室が埋まらない主な原因として、以下の7つが挙げられます。

それぞれの原因について詳しく見ていきましょう。
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アパート情報が認知されていない

昔は不動産会社が作成した賃貸物件情報が多数掲載された冊子を手に取ったり、不動産会社の外壁に掲載されている広告を見たりして情報収集を行いましたが、最近はネットが主流です。ネットやスマホのアプリなどで情報収集してから、不動産会社に問い合わせるケースが増えています。

時代の変化にうまく乗れずに従来の公告方法で入居者を募集している場合は、アパート情報が認知されません。立地条件や利便性が優れていても、気づいてもらえない可能性が高いため、空室を埋めるには認知してもらうことが必要不可欠と言えるでしょう。

賃料設定が周辺の類似物件よりも高い

アパートの賃料には築年数や劣化状況、立地条件や利便性などの要件やアパートのオーナーの意向を反映させるため、条件が似たようなアパートでも賃料設定に差が生じます。

アパートの条件が異なる場合は様々な条件を比較しながらアパートを選びますが、条件がほぼ変わらない場合は支出を抑えるために賃料設定の安いアパートを選ぶ人が多いと言えます。そのため、類似物件よりも賃料設定を高く設定している場合は賃料設定の安いアパートに人が流れてなかなか空室が埋まりません。空室が埋まらない場合は賃料設定を見直すことも重要と言えるでしょう。

共用部分の清掃が行き届いていない

賃貸用のアパートの廊下やエントランスなどの共用部分の清掃は、入居者ではなくアパートのオーナーまたは管理を委託している不動産管理会社が行います。

共用部分の清掃が行き届いていない場合は入居者満足度の低下によって、退去者が生じやすくなります。また、内覧に訪れた入居希望者も候補から外してしまう可能性が高まるので注意が必要です。自分が入居者の立場になった時に入居したいと思えるような居住環境が整っているかしっかり確認しましょう。

適切な修繕が行われていない

通常の分譲マンションは資産価値の下落を防ぐまたは設備の劣化によるトラブルを防ぐために耐用年数や劣化状況に合わせて計画的に修繕を行います。

賃貸用アパートは修繕を行うかどうかはオーナーの判断に委ねられるため、耐用年数はあまり関係ないというケースも多く見られます。少しでも支出を抑えるために、不具合が生じてから修繕を行うオーナーもいますが、入居者満足度が低下するので注意が必要です。

また、適切な修繕が行われていないアパートは、築年数以上にアパートが古く見えるケースも多くなかなか空室が埋まらない要因になります。耐用年数や劣化状況に合わせながら計画的に修繕を行うことが安定したマンション経営に必要不可欠と言えるでしょう。

セキュリティ対策が行き届いていない

新築や築年数の浅いアパートは、オートロックを備えている、防犯カメラを設置しているなどセキュリティ対策がしっかり行き届いているケースが多いと言えます。

特に女性の1人暮らしや小さな子供を抱えるファミリー層は、セキュリティ対策がしっかり行き届いているかどうかがアパートを決める際の基準になっているという人も。そのため、セキュリティ対策が行き届いていないアパートは空室が埋まりにくいと言えます。セキュリティ対策がしっかりと行き届いていることが絶対条件というわけではありませんが、行き届いていないことが入居を即決できない原因の1つとなっていることは事実です。

自分が入居者の立場になった時にどのような設備があれば入居したいと思えるのか考えれば、空室がなかなか埋まらない原因が分かりやすくなるでしょう。

トラブルを起こす入居者がいる

アパート経営では騒音や異臭などの近隣住民とのトラブルを起こすまたは家賃の滞納といったトラブルを起こすなど、様々なトラブルを起こす入居者と出会うことがあります。

トラブルを起こす入居者と向き合おうとすると逆上される可能性が高いため、向き合わないで放置しようとするオーナーや不動産管理会社もいます。しかし、トラブルを放置した場合は、他の入居者の満足度が下がって退去につながってしまうので注意が必要です。また、悪い噂が広まる、内覧に訪れた入居希望者に嫌がらせをすることでなかなか空室が埋まらない可能性もあります。

上記のようにトラブルを起こす入居者1人のせいで、アパート経営に多大な影響が生じることも珍しくありません。トラブルを起こす入居者に対しては、毅然とした態度で臨むことが重要と言えるでしょう。

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周辺にアパートが新築された

似たような物件しか周辺にない場合は、空室が生じても供給が限られているため、スムーズに次の入居者が決まりやすいと言えます。

しかし、周辺にアパートが新築された場合は、供給が増えたことでなかなか空室が埋まらない可能性があるので注意が必要です。また、新築アパートはきれい、設備が新しいため、家賃が少し高いくらいでは、中古アパートよりも需要が高いと言えます。

必ずしも全員が新築アパートを選ぶというわけではありませんが、供給は増えても人口減少で需要は減っているため、アパートの新築は経営に大きな影響を与える可能性が高いと言えるでしょう。

アパートの空室を埋める7つの方法

アパートの空室を埋めるには、空室が埋まらない原因を特定して、しっかり対策を練ることが重要です。空室がなかなか埋まらない原因への対策として、以下の7つが挙げられます。

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

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募集広告の方法を見直す

アパート情報が認知されていない場合は、募集広告の方法を見直す必要があります。ネットやスマホの普及で、不動産会社に直接足を運ぶ、駅やコンビニなどに設置されている冊子を見て情報収集する人はほとんどいません。

今はネットやスマホで物件情報をある程度調べてから不動産会社に問い合わせる人がほとんどです。そのため、物件情報を広範囲に知れ渡るようにするには、上記のような昔の募集方法を続けている不動産会社ではなく、時代の流れに合わせた募集方法に変更することが重要です。

空室の埋まらない原因が募集方法にあると考えている場合は、不動産ポータルサイトを活用しているか、レインズという不動産会社が確認できる物件情報サイトに登録しているのかしっかり確認しましょう。

賃料設定の引き下げを検討する

賃料設定が周辺の類似物件より高い場合は、賃料設定の引き下げを検討する必要があります。しかし、賃料設定が高いからという理由で安易に賃料設定の引き下げてしまうことはおすすめしません。

その理由は、一度賃料設定を下げて募集して入居者が見つかった場合には、次にその入居者が退去するまで同じ賃料設定を維持しなくてはならないためです。

賃料設定を引き下げた場合は家賃収入が減るため、キャッシュフローが悪化して経営の継続が困難になる可能性もあります。そのため、賃料設定を引き下げる際は、代替案がないのかをよく考えてから実行しましょう。

管理会社の見直しを検討する

共用部分の清掃が行き届いていない場合は、管理会社の見直しを検討するのも方法の1つです。管理会社と一口に言っても、数多くの管理会社が存在しており、管理会社によって管理体制は異なります。

例えば、管理会社のせいでアパートに空室が生まれる場合、下記のような原因があります。

• 管理会社の営業力がなく、物件の存在自体が知られていない
• 問い合わせや申込時の対応が悪い・遅い
• 掃除や管理が行き届いておらず、物件が汚れている
• 入居時に余計な費用を徴収している

そのため、空室がなかなか埋まらない原因が現在の管理会社の管理体制にある場合は、原因を解決してくれるような管理会社に変更した方が良いと言えます。

管理会社を変更することで、担当者とのコミュニケーションが円滑になり、30%程度だった入居率が90%まで回復したケースもあります。

管理会社を見直す際は、現在の管理会社にどのような不満を抱いているのか、次の管理会社はそれらの不満に対してどのような管理を行ってくれるのかをしっかりと確認しましょう。

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劣化状況に応じて適切な修繕を行う

適切な修繕が行われていない場合には、劣化状況に応じて適切な修繕を行うことが重要です。管理会社から修繕が提案されているにもかかわらず、オーナーが修繕を行っていない場合は、修繕をスムーズに行えばなかなか空室が埋まらないという原因を取り除けます。

一方で、管理会社が適切な修繕の提案を行ってこない場合は、自分で物件の様子を見に行く、管理会社の見直しを検討した方が良いと言えます。修繕を行うことで支出は増えますが、資産価値の下落を防ぐことができる、自然災害リスクや経年劣化に伴うリスクなどを抑えられるでしょう。

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セキュリティ面を強化する

セキュリティ対策が行き届いていない場合は、セキュリティ面を強化することで空室が埋まる可能性があります。

セキュリティ面の強化と言っても、集合玄関のようなオートロックが設置されていない状況で新規に設けることは場所の問題、費用の問題があるため、現実的ではありません。このように取り組めるセキュリティ面の対策が限られているという点に注意が必要です。

自転車置き場や駐車場、建物の入口、エレベーター内に監視カメラを設置することは可能です。オートロックには及びませんが、セキュリティ面にこだわっている人からの需要が期待できるでしょう。

トラブルを起こす入居者を退去させる

トラブルを起こす入居者がいる場合には、入居者を退去させることで問題の改善が可能です。入居者を強制的に退去させることは、入居者に余程の原因がない限りできません。

また、入居者を強制的に退去させようとすると、入居者が反発してトラブルが悪化する、後で嫌がらせを受ける可能性もあるのでうまく解決へと導いていく必要があります。例えば、トラブルを起こす入居者に対して退去を申し出る際に、引っ越し費用や賃料といった初期費用をオーナーが負担すれば、応じてもらえる可能性が高くなります。

弁護士報酬はかかりますが、問題を弁護士に相談すればスムーズに解決へと導いてくれます。

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新築されたアパートとの差別化を図る

周辺にアパートが新築された場合には、新築されたアパートとの差別化を図ることで、空室を埋めることが期待できます。

新築アパートは、建築する際に多額の費用がかかっているため、少しでも早く回収するために家賃設定を高くしているのが一般的です。アパートを探している人の中には、きれい・設備が新しいアパートに住みたいと考えている人もいますが、全員がそうとは言えません。

少しでも費用を抑えたい人もいるため、なかなか空室が埋まらないのであれば思い切って賃料設定を下げるのも対策の1つです。また、備わっている設備に大きな差がある場合は、空き部屋を思い切ってリフォームするのも有効な方法と言えます。両方を同時に行うと家賃収入が減る、無駄な支出が増えるだけなので新築アパートとの違いをよく確認してから対策を行いましょう。

空室になりにくいアパートの特徴

アパートの空室が生まれる原因と対策がわかりましたが、具体的にはどのようなアパートを目指せばよいのでしょうか。

空室になりにくい賃貸アパートには、以下の特徴があります。

• 設備が充実している
• 清潔感が保たれている

それぞれの特徴を順番に開設していきます。

設備が充実している

設備の充実しているアパートは、利便性が高いため入居希望者が集まりやすいです。

以下は最近の賃貸アパートにおいて好まれる設備です。

• エアコン
• バス・トイレ別
• オートロック付き
• ガスキッチン
• 収納スペース
• ロフト追い焚き
• 浴槽
• インターネット設備
• ベランダ
• 日当たり
• 防犯
• 敷地面積
• 面積防音

最新設備が多いほど人気が集まりますが、 その分どうしても家賃設定が高くなるため、 設備投資と家賃設定のバランスには注意しましょう。

清潔感が保たれている

アパートに案内した際、建物周辺やエントランスが汚れていると悪印象を与えてしまいます。

そして、内覧希望者が悪印象を抱いたまま室内を見ることになれば、入居が決まりにくくなるのも当然です。

築年数に関係なく、アパートの室内・外観どちらも清潔に保つ習慣をつけましょう。

立地が優れている

アパートの入居率を左右する条件として、立地は大きな割合を占めています。

例えば、単身者向けのアパートでは、以下の立地が人気です。

• 駅やバス停に近い
• 大学のキャンパス・専門学校などが多い
• ショッピングや映画館・飲食店などが充実している
• 学生寮・社員寮などが周辺にある
• 大家さんが近隣に住んでいる

一方、家族向けのアパートの場合、次のような立地が人気です。

• 小・中学校など教育施設が充実している
• 大きな公園などが多い
• 都心へのアクセスや乗換えが便利
• スーパーなど日常の買い物に便利
• 管理会社に管理を委託している

人気の立地であれば、少し高めの家賃設定でも入居者が集まりやすいですが、人気のない立地の場合は家賃設定を下げるといった施策が必要になります。

まとめ

アパート経営は入居者さえいれば安定した家賃収入が期待できるため、老後の備えや生活費の足しにアパート経営を検討している人も多いのではないでしょうか？

しかし、アパート経営は安定した家賃収入が期待できますが、空室が生じた場合は家賃収入を得られなくなります。そのため、安定したアパート経営を行うには空室を生じさせないことが必要不可欠と言えます。

空室が生じる背景には何らかの原因が必ず潜んでいるため、空室を生じさせないためにはまず原因をしっかりと突き止めることが重要です。

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